hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản việt nam

Chuyên đề thực tập


Định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của các
nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Từ những năm 1940, định giá đã
khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong việc đánh giá và đánh giá lại giá
trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúp cho
các tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý,
mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản…
Chính vì vậy mà việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn định giá để trang bị
kiến thức cho các định giá viên về giá hành nghề đảm bảo cho hoạt động định giá
đảm bảo chất lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội đang
được các nước trên thế giới hết sức quan tâm.
Định giá xuất hiện ở nước ta từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trước đây, công việc định giá ở nước ta
trực thuộc hai trung tâm định giá của bộ tài chính là trung tâm thông tin và định giá
miền nam, và trung tâm định giá bộ tài chính. Tuy nhiên, hiện nay đã xuất hiện
nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực định giá và một trong số đó là Công ty
cổ phn Sn giao dch bt đng sn Vit Nam(V-REEX). Với đội ngũ nhân viên có
nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn định giá, V-REEX đã thực hiện nhiều
hợp đồng tư vấn định giá cho các doanh nghiệp và các cá nhân trên địa bàn thành
phố Hà Nội.
Trong quá trình học tập tại trường kết hợp với thời gian đi thực tập tại Công ty
cổ phn Sn giao dch bt đng sn Vit Nam, em đã nhận thức được tầm quan
trọng của việc nâng cao chất lượng công tác định giá tại Việt Nam nói chung và tại
công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam nói riêng. Do vậy, em đã chọn
đề tài: “Hon thin hoạt đng đnh giá bt đng sn tại Công ty cổ phn Sn
giao dch bt đng sn Vit Nam” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp
nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn định giá
nhằm phát triển công tác định giá ở nước ta nói chung cũng như ở công ty cổ phần
Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam nói riêng.

Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính 48
Chuyên đề thực tập
 !"Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản
sau:
- Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá bất động sản
- Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần
sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất
động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
#$%& '()' !" Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác
định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam,
trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà Công ty đang sử
dụng.
*+%, - !" Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các
phương pháp nghiên cứu: tổng hợp, phân tích, so sánh, điều tra thu thập số liệu và
thống kê.
./"Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung
của khóa luận gồm 3 chương:
• 0%, : Cơ sở khoa học về định giá bất động sản.
• 0%, : Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công
ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
• 0%, #: Phương hướng, giải pháp phát triển và một số kiến
nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ
phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ, anh chị em trong
Công ty cổ phn Sn giao dch bt đng sn Vit Nam1234556) đã tạo điều kiện
hết sức thuận lợi cho em trong quá trình thực tập,xin cảm ơn thầy giáo – TS Nguyễn
Minh Ngọc đã hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp
này.
Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không tránh

khỏi những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến của các thầy cô.
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
2
Chuyên đề thực tập
0789:
09;</7=>7?02@A7:BCDE:;F
G -HI JK
;LMG -HI JK
Theo quy định của Luật đất đai 2003, giá đất ở nước ta hiện nay có thể quy
thành hai loại: Giá đất do Nhà nước quy định sát với giá thị trường trong điều kiện
bình thường và loại thứ hai là giá thị trường trong giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, kể cả trong trường hợp trúng thầu quyền sử dụng đất. Trên thị trường
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người muốn chuyển nhượng và người cần
chuyển nhượng gặp nhau và thoả thuận về giá trên cơ sở tham khảo giá thị trường
đối với những lô đất có cùng điều kiện kinh tế – xã hội và điều kiện địa lý tương
đương. Tuy nhiên, không phải bao giờ giá thị trường các bên tự tham khảo cũng
khách quan bởi có thể bị chi phối bởi các hoạt động đầu cơ, móc ngoặc hoặc ép
buộc…Để hoạt động mua bán diễn ra một cách đảm bảo hơn, các bên tham gia thị
trường bất động sản cần phải nhờ đến hoạt động định giá bất động sản chuyên
nghiệp của các cơ quan tổ chức có uy tín.
Định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước là sớm thực hiện mục tiêu
công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, phát triển nền kinh tế theo hướng kinh tế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành
phần với mục tiêu phát triển là nhanh chóng đồng bộ hoá các loại thị trường như thị
trường vốn, thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản…
Thị trường bất động sản là thị trường rất quan trọng trong nền kinh tế không chỉ bởi
nó chiếm phần lớn tài sản của một doanh nghiệp hay một đất nước mà còn do nó có
vai trò hết sức to lớn đối với nền kinh tế của đất nước, đối với mục tiêu phát triển

đồng bộ thị trường. Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sự phát
triển của các thị trường còn lại. Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triển
nghĩa là trên thị trường việc giao dịch về bất động sản phải ngày một diễn ra phổ
biến hơn và trở nên dễ dàng hơn. Để làm được điều đó thì công tác xác định giá của
bất động sản phải được xác định chuẩn xác hơn phù hợp với yêu cầu thực tế hơn,
với giá trị của bất động sản. Vì vậy, công tác định giá ngày nay đang trở nên quan
trọng và cần thiết.
Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động như hiện nay việc
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
3
Chuyên đề thực tập
định giá chính xác là hết sức cần thiết, người mua hoặc cần bán nhà cũng cần biết
giá trị thực tế, chính xác của ngôi nhà để quá trình giao dịch được diễn ra thuận tiện
và nhanh chóng hơn. Ngoài ra nó thực sự có ý nghĩa trong giai đoạn hiện nay khi
mà các doanh nghiệp đang thực hiện cổ phần hóa, việc định giá xác định đúng giá
trị của bất động sản để thông qua báo cáo tài chính hàng năm các nhà đầu tư có thể
quyết định tham gia đầu tư nhanh chóng và hiệu quả. Hơn nữa việc xác định giá của
bất động sản đúng tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước trong quá trình quản lý và
phát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao lợi ích của nền kinh tế.
Ba vai trò quan trọng của công tác định giá bất động sản đã được các nhà
nghiên cứu đúc kết như sau:
• Thứ nhất: Sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành
hàng hoá trên thị trường. Từ hoạt động định giá, việc tư vấn đặc biệt là tư vấn về giá
đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình
đẳng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ
giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: cổ phần hoá, bán,
khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn.
• Thứ hai: Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai
minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác và

khách quan.
• Thứ ba: Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh
của mình bằng việc bảo đảm các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn
định dưới các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và bất
động sản phải nộp theo quy định của pháp luật.
Mặt khác, trong quan hệ tín dụng các Ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro,
do vậy bên vay tiền phải dùng bất động sản của mình làm vật bảo đảm nghĩa vụ trả
nợ cho khoản vay, trường hợp người vay vốn không thể trả được nợ khi đến hạn thì
Ngân hàng có quyền bán bất động sản thế chấp đó theo thỏa thuận để thu hồi nợ, do
vậy định giá thế châp bất động sản là hết sức cần thiết. Hơn nữa việc định giá bất
động sản để thế chấp là cần thiết bởi lẽ khi đó người vay vốn biết được và có thể
vay được số lượng vốn phù hợp với giá trị của bất động sản mình sở hữu.
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
4
Chuyên đề thực tập
0,JN -OGG -HI JK"
2.1. Giá th trường lm cơ sở cho đnh giá bt đng sn:
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn
sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
Định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sử dụng
cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan tọng để quyết định giá trị
của bất động sản.
2.2 Giá tr phi th trường lm cơ sở cho đnh giá bt đng sn:
“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi định giá tài sản dựa vào công
dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán
trên thị trường của tài sản hoặc khi định giá tài sản trong điều kiện thị trường không
điển hình hay không bình thường.”

Một số giá trị phi thị trường:
Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được người sử
dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vào những tài sản
chuyên biệt nằm trong doanh nghiệp.
Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bán
tài sản trong một thời gian quá ngắn khong đáp ứng thời gian yêu cầu của giá trị thị
trường.
Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế của
một tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như là một tài sản liên kết. Việc
tăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn là
cho thị trường vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi ích
đặc biệt.
Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạt
động. Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ nhiều
bộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường.
Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan đến việc
tính thuế tài sản.
Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay trong hợp đồng
bảo hiểm.
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
5
Chuyên đề thực tập
Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa.
Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu
tư xác định. Giá trị đầu tư củ một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thị
trường của tài sản đó.
Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hết
trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trong
việc thanh lý tài sản để thu hồi nợ. Do vậy giá trị thế chấp không phải là giá trị thị

trường.
0- PQJRS OT G -HI JK"
 PQJRS TU$
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập
ròng lớn nhất hoặc cho thấy khả năng đem lại giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài
liên tục trong một thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá bất động sản, nội dung của nguyên tắc này được phản ánh ở bốn
mặt sau đây:
Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất
khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc một
người cụ thể).
Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải là hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận
và bảo hộ.
Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất
khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu
nhập ròng tương lai là cao nhất.
Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi
mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất.
 PQV&"
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản cần phải dựa trên một giá
trị sử dụng duy nhất của bất động sản đó (bao gồm cả đất đai và công trình trên đất).
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
6
Chuyên đề thực tập
Tuy nhiên, trong thực tế, một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác

nhau. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có các giá trị khác nhau như giá
trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng
Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết
định mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động
sản cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá,
không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với mục đích
sử dụng đất tiềm năng.
# PQPW"
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự biến đổi của những yếu tố hình thành nên giá
trị của nó, trong định giá tài sản, đòi hỏi định giá viên phải nhận ra các chiều hướng
thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhằm
xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
* PQP"
Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, giá chào bán của tài sản nào ở mức
thấp hơn thì sẽ được bán trước.
Giá trị bất động sản được giới hạn bởi chi phí mua một bất động sản thay thế tương
đương, nhưng phải không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hướng đến việc thay thế.
Khi đó, người mua khôn ngoan sẽ không trả nhiều hơn để mua một tài sản như vậy
trong thị trường mở.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động
sản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
. PQX$
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp lý giữa các
yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong cùng một khu
vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:
Khi áp dụng cho một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng một thị
trường đạt được mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới
trạng thái cân đối.
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính

48
7
Chuyên đề thực tập
Khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể: Nguyên tắc này chỉ ra
rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành
cho bất động sản đó được sử dụng hợp lý.
Y PQZ  Z"
Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị của tài sản, cần phải đánh giá đầy
đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ tài sản đó. Việc đánh
giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt
giá trị của từng yếu tố. Để bảo đảm tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá
trình đánh giá người ta đưa ra giá trị của từng yếu tố trong mặt bằng là thời gian.
Với bất động sản, các yếu tố tham gia vào quá trình tạo thu nhập thực từ bất
động sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì, vận hành bất
động sản sử dụng vào mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực. Các yếu tố
tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Đất đai, lao
động, vốn và quản lý.
[ PQ M
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của
cung và cầu, cụ thể:
Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường
sẽ giảm, sức mạnh thị trường chuyển về phía người mua.
Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ
tăng lên, sức mạnh thị trường chuyển về phía người bán.
Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá thị trường sẽ
tăng hoặc giảm tuỳ theo mức độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ
tưng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
\ PQ(O
Cạnh tranh được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong
thị trường khi tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế cho

mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể kinh tế cùng loại. Cạnh tranh là cơ sở
cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế. Khi số lượng một loại hàng hóa đủ lớn được
rao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh.
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, sức
mạnh nằm trong tay người bán, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
8
Chuyên đề thực tập
gay gắt như hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan
trọng trong xác định giá bất động sản. Các thửa đất có thể giống nhau nhưng
chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực
dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có
thể thích một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người
kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản ở địa phương
này sang thị trường bất động sản ở địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao
hơn.
] PQ^ ' K)MJ_&
Nguyên tắc này cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong
sản xuất diễn ra bên cạnh các yếu tố khác cố định, thì thu nhập thực (thu nhập
ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó, sự gia tăng tiếp tục của
nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
` PQaK^ J_b
Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó
có vị trí thuận lợi hơn so với các mảnh đất khác. Nguyên tắc này cho rằng phần thu
nhập còn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí về vốn, lao động và quản lý là thuộc về
đất đai. Nguyên tắc này cũng nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vô nhị về vị trí thửa
đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của
đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
 PQ T(!

Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác động
của bất động sản khác. Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ thuộc về
mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh
trong cùng vùng giá trị.
Giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị thưc thấp sẽ được tăng thêm
nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng
nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Còn bất động sản có giá trị thực cao nằm trong khu vực mà những bất động
sản ở đó có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có
giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
9
Chuyên đề thực tập
0789:
7c04d:7=dE:A7:Bd0e:f0g
+7;h:>=iA07CDE:;F2j>123
4556k
IJ$la-m-'0n PWMJ TSGHI JK2o
)
:poW m'n P
Sàn giao dịch bất động sảnViệt Nam được thành lập dựa trên sự hợp tác
của Công ty cổ phần quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng các doanh nghiệp ngoài
quốc doanh Việt Nam VPReit và các cổ đông chiến lược là 3 Ngân hàng TMCP:
Ngân hàng Quân đội, Ngân hàng Kỹ thương, Ngân hàng VPBank.
Công ty cổ phần quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng Thương mại cổ phần các
doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam, tên quốc tế là Real Estate Investment
Trust Joint Stock Company of Viet Nam Private Enterprises Bank, tên viết tắt là VP
Reit.
Công ty VP Reit được thành lập theo giấy phép kinh doanh số 010300779 của

Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 05 tháng 03 năm 2004. Công ty
chính thức đi vào hoạt động từ tháng 7/2007 với vốn điều lệ là 1000 tỷ VNĐ. Ngân
hàng VP Bank là cổ đông chiến lược của VP Reit, có đại diện là Chủ tịch Hội đồng
quản trị. Các cổ đông khác đều là những nhà đầu tư tài chính và bất động sản lớn tại
Việt Nam.
Tên Công ty : Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam
Tên giao dịch : Real Estate Transaction of VP Reit
Tên viết tắt : V-Reex
Địa chỉ giao dịch : Tầng 6,tòa nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn – Quận Đống
Đa – TP Hà Nội
Điện thoại : 043.5378731 Fax : 043.5378733
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
10
Chuyên đề thực tập
Giấy CNĐKKD : Số 0103027620 do Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày
29/10/2008
Số tài khoản : 995461900241 Tại Ngân Hàng VPBank
Mã số thuế : 0102998605
Cơ cu tổ chức của công ty được sắp xếp theo sơ đồ sau
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
11
7Eq:rF4A
+7s::7j+2t
+7s:/u=B
+7s:g:7v+
g::Bw0
d7Eq:0ge:
C>/x;=B

+7g::Bw0
+7g::Bw0
CIy
z)G -
CIy
%'' -
CIy
/ST
CIy
W &
Chuyên đề thực tập
Đại hội đồng cổ đông cùng ban kiểm soát và hội đồng quản trị thực hiện chức
năng quản lý các hoạt động của toàn công ty, chịu trách nhiệm về sự phát triển của
công ty.
Tổng giám đốc công ty là người đại diện theo pháp luật của công ty, đồng thời
cũng là người điều hành cao nhất trong công ty dưới sự định hướng của hội đồng cổ
đông, ban kiểm soát và hội đồng quản trị. Có nhiệm vụ tổ chức bộ máy hoạt động
của công ty, quản lý chỉ đạo điều hành toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh,
phương hướng phát triển và các vấn đề khác của công ty cùng với sự hỗ trợ trực tiếp
của 02 phó tổng giám đốc và phòng kế toán.
Phó tổng giám đốc công ty là người giúp việc trực tiếp cho giám đốc công ty
theo từng lĩnh vực được phân công, ủy quyền và chịu trách nhiệm trước tổng giám
đốc công ty và pháp luật về kết quả công việc được giao.
Phòng nghiệp vụ phụ trách về các hoạt động mang tính chất nghiệp vụ thẩm
định giá. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc
nghiệp vụ. Người nhận chỉ thị trực tiếp và chịu trách nhiệm chính với phó tổng
giám đốc nghiệp vụ là trưởng phòng nghiệp vụ.
Phòng tổng hợp phụ trách về các hoạt động kinh doanh, tổ chức hành chính.
Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc phụ trách
nghiệp vụ.

0-T(I aSTPn P"
Với một đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên năng động, lành nghề, trong đó
có nhiều chuyên gia có năng lực, thâm niên và am hiểu về hoạt động sản xuất kinh
doanh thuộc nhiều lĩnh vực, V-REEX luôn thể hiện tính chuyên nghiệp cao trong
việc cung cấp cho khách hàng các dịch vụ như sau:
1-Thẩm đnh giá bt đng sn: Đây được xem là thế mạnh thật sự của V-
REEX với công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng,
nhà xưởng, khách sạn, cao ốc, các khu đô thị mới… phục vụ cho nhiều mục đích
khác nhau của khách hàng.
2-Thẩm đnh giá đng sn: Đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên, kỹ sư có
nhiều kinh nghiệm, am hiểu nhiều lĩnh vực khác nhau đã tạo ra một thế mạnh thật
sự để V-REEX có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng trong việc xác định
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
12
Chuyên đề thực tập
giá trị dây chuyền máy móc thiết bị, thiết bị chuyên dùng, phương tiện vận tải…
nhằm phục vụ công tác mua sắm mới tài sản, đánh giá lại giá trị tài sản của khách
hàng.
3-Kinh doanh dch vụ bt đng sn trong phạm vi:
+ Dịch vụ môi giới bất động sản;
+ Dịch vụ định giá bất động sản;
+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
+ Dịch vụ tư vấn bất động sản;
+ Dịch vụ đấu giá bất động sản;
+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
+ Dịch vụ quản lý bất động sản;
4- Dch vụ tư vn đu giá, đu thu
5- Dch vụ qun lý sổ cổ đông, …
Các dịch vụ thẩm định giá do V-REEX cung cấp đã phục vụ tốt các mục đích

khác nhau của khách hàng từ cổ phần hoá, hạch toán kế toán, mua bán chuyển
nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm và xử lý tài sản trong các vụ án…
#LO( T(I G -(0n PWMJ TSGHI
JK2o)
7T(I G -
Tuy mới chỉ thành lập từ cuối năm 2008, nhưng Công ty đã đạt được những
thành công đáng khích lệ. Với chất lượng dịch vụ tốt, cung cách làm việc chuyên
nghiệp, Công ty đã từng bước tạo dựng uy tín trong lĩnh vực định giá bất động sản
trở thành đối tác tin cậy của các ngân hàng và các doanh nghiệp. Công ty đã tiến
hành định giá các hợp đồng: Số 141 Bà Triệu, số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi,
số 14 tổ 41 đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài, phường Dịch Vọng, quận Cầu
Giấy, ngoài ra một số hợp đồng định giá khác đang xúc tiến kí hợp đồng tại tỉnh
Quảng Ninh để xây dựng khách sạn và trung tâm thương mại giúp đỡ khách hàng
và nâng cao uy tín của Công ty trên thị trường.
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
13
Chuyên đề thực tập
H0-%, -G --S (0n PWMJ TSGH
I JK2o)
Hiện nay, ở Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam áp dụng
chủ yếu các phương pháp định giá sau: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương
pháp chi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư.
Với bất động sản, phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá
những căn nhà ở, quy mô nhỏ và cấu trúc không phức tạp. Phương pháp vốn hóa và
thặng dư thì được kết hợp với phương pháp so sánh để ước lượng giá trị những bất
động sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo thu nhập – những trường
hợp này phức tạp hơn và phải điều hoà các chỉ số giá trị.
Với định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu tại Công ty cổ
phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam là phương pháp so sánh và phương pháp

vốn hoá, trong đó phương pháp vốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đất
tại các vị trí đẹp, có khả năng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵn
sàng cho sử dụng. Trong nhiều trường hợp các doanh nghiệp được nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất, muốn định giá tài sản bao gồm cả đất đai
để đi thế chấp cầm cố, giá trị của đất khi đó không được tính theo khung giá nhà
nước quy định vì nó quá thấp so với giá thị trường. Trong trường hợp này, việc
doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất và giao đất tức là đã có được lợi thế kinh
doanh và lợi thế này là mức chênh lệch giữa giá mua bán chuyển nhượng mảnh đất
đó trên thị trường tại thời điểm định giá với số tiền mà doanh nghiệp phải trả cho
nhà nước. Để đánh giá giá trị đó, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt
Nam sẽ sử dụng phương pháp so sánh, trong trường hợp này còn gọi là phương
pháp lợi thế quyền thuê đất.
rPO{G -HI JK0n PWMJK TSGHI
JK2o)
Quy trình thẩm đnh giá chung của Công ty
• Xác định vấn đề
• Lên kế hoạch thẩm định giá
• Thu thập tài liệu
• Vận dụng và phân tích tài liệu
• Đánh giá giá trị tài sản cần định giá
• Báo cáo thẩm định giá
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
14
Chuyên đề thực tập
a/Xác định vấn đề
Nhận biết về tài sản: vị trí, kích thước, kiểu cách, đặc điểm vật chất…
Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá. Phân nhóm tập
hợp các quyền được đánh giá như: quyền sử hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theo
hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng…

Thiết lập mục đích hoặc mục tiêu thẩm định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm
cố, đánh thuế, báo cáo tài chính…
Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường, giá trị đầu tư,
giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường…
Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc định giá.
Thiết lập ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá
+Nhận được từ khách hàng
+Từ các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu
b/ Lên kế hoạch thẩm định giá
Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và các quyền
của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường.
Nhận biết về các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản, và tài liệu so sánh.
Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu:
+ Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất.
+ Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng.
Thiết kế chương trình nghiên cứu
+ Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu
+ Phân biệt những phần việc nào có thể uỷ nhiệm
Vạch ra đề cương của báo cáo định giá
+ Xác định hình thức trình bầy báo cáo
Lên chương trình thời biểu công tác
+ Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo
c/Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
* Khảo sát hiện trường
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản
so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động
sản.
Chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính

48
15
Chuyên đề thực tập
trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp và thoát nước, viễn
thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sữa
chữa…
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định
viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau.
* Thu thập tài liệu
Chọn tài liệu có những nội dung thông tin cơ bản.
Các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản
định giá.
Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
Kiểm chứng số liệu thu thập được
d/ Phân tích tài liệu
Những tài liệu thu thập được thẩm định viên tiến hành phân tích:
Phân tích thị trường
Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đối tượng thẩm
định giá.
Phân tích tài sản:
Phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản đối tượng thẩm định giá có
ảnh hưởng đến giá trị của nó.
Phân tích so sánh:
Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê…
Phân tích sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng.
e/ Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp
để áp dụng. Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của
mỗi phương pháp thẩm định giá, sự thuận lợi và sự hạn chế của chúng.

Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào
kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá. Có thể áp
dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá.
f/ Báo cáo thẩm định giá
Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá.
Báo cáo thẩm định giá được trình bầy rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
16
Chuyên đề thực tập
thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của nhà
thẩm định giá.
Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công
việc thẩm định giá.
Kết quả của thẩm định giá được trình bầy trong một bản báo cáo, trong đó nêu ra:
Mục tiêu của việc thẩm định giá
Mô tả chính xác tài sản được thẩm định giá
Thời hạn ước tính giá trị
Số liệu minh hoạ và phân tích
ước tính giá trị
Những điều kiện hạn chế
Báo cáo thẩm định giá trình bầy chính xác mục đích và nhiệm vụ, quy mô và ngày
thẩm định giá, các chỉ dẫn của khách hàng và thông tin có khả năng sử dụng đối với
nhà thẩm định giá.
*LT(I G -(0n PWMJ TSGHI JK
2o)m)I&| G -}
a.G -NSX%~T%, -JTJ-OLa&%,
-'%, -'$Z
Để hiểu rõ hoạt động định giá nhà ở dân cư bằng phương pháp so sánh trực
tiếp kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa, chúng ta xem xét trường

hợp cụ thể sau: Vào giữa tháng 01/2009 ông Phan Việt Hùng có nhu cầu định giá
bất động sản tại địa chỉ: Số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, quận Ba Đình, Hà
Nội để bán. Hồ sơ pháp lý là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở
cấp tại UBND quận Ba Đình - Hà Nội.
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
17
Chuyên đề thực tập
Theo khảo sát và phân tích, mảnh đất có một số đặc điểm như sau:
CK *"•})aa€y)KJ$] -] •#[Y
%b C%NmyC{U7I
N N
Diện tích đất thực tế: `*)
Diện tich đất được cấp: `*)
Chiều ngang thửa đất: `U*)
Chiều rộng của ngõ, đường: [)
Khoảng cách từ nhà đến đường chính:
#`)
Hình dạng thửa đất: 2n
Lợi thế thương mại: /n
Mặt bằng xây dựng: `*)
Số tầng xây dựng: #
Số năm đã sử dụng: ^)
Năm cải tạo: ``Y (K(TH'J,
_(k
Nội thất ra sao: ‚
Gara ô tô: 0Z
Diện tích gara: #`)
Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị
của Công trình: /n

(Nguồn thông tin: Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch
bất động sản Việt Nam)
Bất động sản cần định giá thuộc địa phận quận Ba Đình là một trong những
quận nằm trung tâm Thành phố Hà Nội, rất gần tuyến phố chính Đội Cấn – Nguyễn
Khánh Toàn – Hoàng Quốc Việt là tuyến đường kinh doanh sầm uất, dọc các tuyến
phố đều là các cửa hàng kinh doanh thời trang, điện máy, nhà hàng ăn uống,…
Ngoài ra còn có rất nhiều trụ sở của các tổ chức Công ty lớn được đặt tại đây. Thửa
đất nằm tại số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, ngõ thẳng lộ giới khá rộng 5 m. Tuy
mảnh đất chỉ cách tuyến đường chính 30m nhưng hoạt động kinh doanh bị hạn chế, hiện
đang sử dụng cho mục đích làm nhà ở.
•})''GO
Khu vực bất động sản định giá là khu dân cư sử dụng ổn định lâu dài, không
có tranh chấp, cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội đều được đánh giá là tốt: Hệ thống
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
18
Chuyên đề thực tập
cấp điện và nước sinh hoạt ổn định, đường dây điện thoại cố định, cáp truyền hình
đều hoạt động tốt. Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi
trường sống rất tốt. Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc.
Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc và
Phố Đội Nhân.
Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở:
 Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m
 Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m); DL THCS Văn
Lang (400m); CĐSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tư
thục…
 Gần bệnh viện 354: Cách 1200m
 Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)…
Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công trình lớn

đang được triển khai xây dựng như chung cư Đường Bưởi (50m)….
O}aG -HI JK)
ƒ~T, -%pH
„ -OG
Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm
2008 của UBND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định
số 188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành
phố Hà Nội.
+ Diện tích đất được sử dụng riêng: `*)

+ Giá trị đất vị trí 02 trên đoạn Đường Bưởi là: #\`````2…)

(Mười
ba triu tám trăm ngn đồng chẵn)
Giá trị đất: 104 x 13.800.000 = 1.435.200.000 VNĐ (Một tỷ bốn trăm ba mươi
năm triệu hai trăm ngàn đồng chẵn).
„ -OG0n O{O
Áp dụng theo quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 22 tháng 10 năm 2008
của Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc
trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Diện tích xây dựng: #)

Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
19
Chuyên đề thực tập
+ Đơn giá suất đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết
cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ:
4.035.000VNĐ/m
2

.
:-OGn O{O"*`#.```†#‡.\]````2(Mt tỷ hai
trăm năm mươi tám triu chín trăm hai mươi ngn đồng chẵn)
:
HJ 
‡:

ƒ:

‡*#.`````ƒ.\]````‡Y]*````2(Hai tỷ
sáu trăm chín mươi tư triu mt trăm hai mươi ngn đồng chẵn)
ƒ~T -OGGO%b
Bất động sản mục tiêu nằm trong nhóm bất động sản có khả năng sinh lời nên giá trị
bất động sản được xác định là bình quân của 02 phương pháp: So sánh kết hợp chi
phí và phương pháp vốn hóa.
„ -OGHI JK~T%, -JTJ-a&
Thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp
chi phí. Cơ sở thẩm định giá theo giá thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là
mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá gữa
một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong
giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Căn cứ vào các tiêu chí trên, chuyên viên định giá đã tiến hành thu thập, phân
tích các bất động sản tương đồng với bất động sản cần định giá:
Về thời gian giao dịch: Các bất động sản đều được giao dịch từ tháng 10 đến
tháng 12/2008.
Về vị trí: Đều nằm trong ngõ trên các trục đường chính của quận Ba Đình:
Phố Vĩnh Phúc, phố Đội Nhân.
Về cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội: Do nằm trong cùng khu vực nên tương tự
với bất động sản mục tiêu. Hệ thống cấp điện là hệ thống cấp điện của thành phố,
dòng điện mạnh và ổn định; khu vực sử dụng nguồn nước sạch thành phố; vị trí

thuận lợi như gần tuyến giao thông chính chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học…
Về mục đích sử dụng: Một số mảnh đất cách đường chính không xa lộ giới
ngõ to, một số lộ giới ngõ rộng hơn nhưng lại cách xa đường chính nên mục đích sử
dụng đều là để ở chứ không phải kinh doanh
Thông tin thu thập được về các bất động sản so sánh cụ thể như sau: Bất động
sản tọa lạc tại ngõ 376 Đường Bưởi, nối thông với phố Đội Nhân và phố Vĩnh Phúc,
cùng nằm trên một trục đường chính. Vì thế có thể dùng thông tin của các giao dịch
bất động sản trên hai khu phố để làm thông tin so sánh. Qua khảo sát định giá viên
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
20
Chuyên đề thực tập
tìm được 03 bất động sản so sánh phù hợp:
CK ."CK n -HI JKJTJ-
n 
C;;TJ-
0.U •#[Y
%b C%N
C;;TJ-
;$#Y
+$2ˆ+‰
C;;TJ-#
;$\…`Y…
+$IX
io1)

k
50 47 47
:-H- 3.8 tỷ 4.5 tỷ 2.4 tỷ
aoH- Thị trường Thị trường

+%, !T- Trong 02 tháng Trong 02 tháng Trong 01 tháng
b})H- 10/2008 12/2008 11/2008
2GO 2 1 2
;$M 4.5 5.5 01
W So†XPSL 
1)

k
225 258.5 40
^)†XPSL 06/2008 03/2008 06/2005
^)K(T 2008 2008 2007 (sơn lại)
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
21
Chuyên đề thực tập
7{"G'G'GO%, $`#HI JKJTJ-
JT'pHI JK)

Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
 •
#[Y
 -]
CJ)
C;;;
7Š)YIX
C;;;
\…Y…
CJ;#
#Y'ˆ‰

+$2ˆ
‰
0
.
 •#[Y
O%b ‹
%b C%N
00C
22
Chuyên đề thực tập
CK Y"CK T- -OG1O2k

;$]…]…#[Y
%b C%N
0.U •#[Y
;$#Y+$
2ˆ+‰
;$\…Y…+$
IX
:-C-1Ok #\`` *.`` *``
…rP'C; TQSD TQSH TQSH TQSH
Diện tích (m2) 104 50 47 47
…/CB TT TT TT TT
Mức điều chỉnh 0 0 0 0
Giá điều chỉnh 3800 4500 2400
#…+ Ngay 02 tháng 02 tháng 01 tháng
Mức điều chỉnh 0 -1% -1.00% -0.50%
Điều chỉnh 0 -38 -45 -12
Giá điều chỉnh 3762 4455 2388
*…0ŒJ) O o o o

.…b})H- TĐ ĐG 04 tháng trước 02 tháng trước 03 tháng trước
Mức điều chỉnh 0 3% 0.50% 1.50%
Điều chỉnh 112.86 22.275 35.82
Giá điều chỉnh 3874.86 4477.275 2423.82
Y…2GO Mặt ngách 29 Mặt Ngõ 376 Mặt Phố VP Mặt ngách 6
Mức điều chỉnh -15.00% -20.00% -5.00%
Điều chỉnh -581.229 -895.455 -121.191
Giá điều chỉnh 3293.631 3581.82 2302.629
W …0 -506.369 -918.18 -97.371
[…0O Nhà 4,5 tầng Nhà 5,5 tầng Nhà cấp 4
Giá trị còn lại 1012.5 1085.7 50
\…:-1O…)k 45.62262 53.10893617 47.9282766
]…O‹ J$ 2 1 3
(Nguồn thông tin: Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần
sàn giao dịch bất động sản Việt Nam)
2yP"
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
23
Chuyên đề thực tập
:-O H{(a'LHI JK)‹_(_"
:

‡1*.UY†ƒ.#U†ƒ*[U]†#k…Y‡*\O…)

:-OGRHI JK)_"*\``````†`*‡*]]``````
2(Bốn tỷ chín trăm chín mươi hai triu đồng chẵn)
„„CK T- -OGn O{"
Diện tích sàn: `*)


Số tầng: `#M
Tổng DTXD: #)

Tuổi Kinh tế: .`^)
Tuổi thực tế: ^)
Tuổi hiệu quả: Y^) (Được sử dụng hiệu quả và được bảo dưỡng định kỳ)
Tỷ lệ giá trị còn lại tạm tính: 1**….`k†``‡\\•
y†l"
Đây là biệt thự quy mô trung bình, chỉ hơn bất động sản dân cư về kết cấu móng,
rầm, hệ thống điện nước, thiết bị vệ sinh.
Đề xuất: Đơn giá xây dựng biệt thự với công năng và thẩm mỹ tương tự là 6,2 trđ/
m
2
xây dựng.
Chi phí thay thế công trình: #†Y`````‡]#**`````2(Mt tỷ chín
trăm ba mươi tư triu bốn trăm ngn đồng chẵn)
Thứ hai, tính toán chi phí sử dụng phương pháp đơn vị cấu thành. Ở đây các
bộ phận chính cấu thành nên giá trị của công trình trên đất bao gồm: Hệ thống
móng, khung cột, tường, nền nhà, kết cấu đỡ mái, và mái nhà. Chuyên viên
định giá đã tiến hành khảo sát hiện trạng của từng bộ phận và đưa ra một số mô
tả như sau:
- Móng, khung cột: Đều bằng bê tông cốt thép, hệ thống cột còn tốt;
- Tường: Xây gạch 220 còn tốt;
- Nền nhà: Lát gạch men 30cm × 30 cm, đã cũ;
- Kết cấu đỡ mái: bằng hệ thống xà gồ bê tông cốt thép;
- Mái: mái bằng đổ bê tông, còn tốt;
Từ đó xây dựng được bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với giá trị của
ngôi nhà:
CK ["CK  -OGŽ_(n O{
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính

48
24
Chuyên đề thực tập
; /007•7
0
Ž_(
•_oZ
Z'T -
OGn
O{
0Ž_(
/0
Z  Z'T
-OGn
O{
•_oŽ_(
-OG
n O{
1 Móng 92% 15% 13.8
\].Y\\\
2 Cột, dầm 91% 10% 9.1
3 Tường 81% 5% 4.05
4 Nền, Sàn 87% 2% 1.74
5 Trần 90% 1% 0.45
6 Hệ thống điện 80% 2% 1.6
7 Hệ thống nước 78% 3% 2.34
8 Hệ thống điều hòa 85% 5% 4.25
9 Hệ thống cầu thang 83% 2% 1.66
10 Cửa ra vào, cửa sổ 84% 1% 0.42
g: 45% 39.41

(Nguồn thông tin: Phòng định giá Công ty cổ phần sàn giao dịch
bất động sản Việt Nam)
Vậy tỷ lệ giá trị còn lại của công trình là: 1\\•ƒ\]U.Y\•k…‡\\U[\*•
Vậy chi phí tái tạo công trình tại thời điểm hiện tại có kể đến hao mòn và lỗi
thời là:
:

‡Y`````†#†\\U[\*•‡[[``````2(Mt tỷ by trăm mười
by triu đồng chẵn).
Vậy giá trị bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí
là:
:
HJ
‡1:

ƒ:

k‡ *]]``````ƒ[[``````‡Y[`]``````2(Sáu tỷ
by trăm lẻ chín triu đồng chẵn).
*  -OGHI JK~T%, -'$Z
Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai
thành giá trị vốn hiện tại. Đây là một phương pháp định giá chỉ sử dụng các chỉ số
giá trị thực tế được rút ra từ thực tiễn thị trường tại thời điểm xảy ra giao dịch.
Giả sử thu nhập từ bất động sản được hình thành từ các lực lượng thị trường
và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ bất động sản còn hiệu lực. Người đầu tư sẽ
Nguyễn Đức Cao Trung Địa chính
48
25