xu hướng phát triển kinh tế - xã hội quận hoàn kiếm đến 2020

Phần I.
TỔNG QUAN VỀ HÀ NỘI.
I. Các lợi thế về vị trí địa lý.
1.1. Vị trí địa lý.
Thủ đô Hà Nội nằm ở trung tâm vùng đồng bằng sông Hồng , trong phạm vi từ
20º34’ đến 21º18’ vĩ độ Bắc và từ 105º17’ đến 106 º 02’ kinh độ Đông. Hà Nội
tiếp giáp với 6 tỉnh là Thái Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía Bắc; Hà Nam, Hòa Bình ở
phía Nam ; Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên ở phía Đông và Hòa Bình, Phú Thọ ở
phía Tây. Diện tích tự nhiên toàn thành phố là 3344,7km2, dân số ( đến hết năm
2008 ) khoảng 6.323,1 nghìn người; chiến 1% về diện tích tự nhiên và 7,2% về số
dân của cả nước, đứng hàng thứ 42 về diện tích và thứ 2 về dân số trong 63 tỉnh,
thành phố ở nước ta.
Hà Nội là đầu mối giao thông quan trọng bậc nhất của nước ta. Từ thủ đô đi đến
các thành phố, thị xã của vùng Bắc Bộ cũng như của cả nước bằng đường bộ,
đường sắt, đường thủy và đường hàng không đều rất dễ dàng và thuận tiện.
Hà Nội là nơi hội tụ hai hành lang kinh tế Côn Minh Lào Cai Hà Nội Hải Phòng
và Nam Ninh Lạng Sơn Hà Nội Hải Phòng. Đây chính là yếu tố gắn bó chặt chẽ
thủ đô với các trung tâm khác trong cả nước và tạo điều kiện thận lợi để Hà Nội
tiếp nhận kịp thời các thông tin, thành tựu về khoa học kĩ thuật của thế giới, tham
gia vào quá trình phân công lao động quốc tế, khu vực; hội nhập vào quá trình
phát triển năng động của khu vực Đông Nam á, Đông á-Thái Bình Dương.
Sự phát triển của Hà Nội có vai trò to lớn thúc đẩy sự phát triển của cả vùng, cũng
như của cả nước. Sự phát triển của thủ đo là niềm tự hào không chỉ riêng người
dân Hà Nội mà còn là niềm tự hào của đất nước, của dân tộc.
1.2. Lợi thế dựa trên vị trí địa lý.
Hà Nội là thành phố có nhiều điều kiện tự nhiên thuận lợi để phát triển,thể
hiện trên các mặt chính sau đây:
- Có địa hình đa dạng, đại bộ phận là đồng bằng, đất đai màu mỡ,khí hậu thuận lợi,
dồi dào lượng nhiệt, ẩm và ánh sáng để phát trển nông nghiệp.
- Có nhiều nguồn tài nguyên phong phú như nông sản, thủy sản, nước ngầm, một
số khoáng sản kim loại quý, đá vôi và vật liệu xây dựng. Những thắng cảnh tự

nhiên nổi tiếng như núi Ba Vì , động Hương Tích , hồ Tây, hồ Hoàn Kiếm. cùng
với các tài nguyên du lịch nhân văn và các điều kiện đảm bảo khác tạo tiền đề cho
ngành du lịch thủ đo phát triển đa dạng, có nhiều sản phẩm du lịch đặc sắc.
II. Tài nguyên khí hậu.
Khí hậu Hà Nội khá tiêu biểu cho kiểu khí hậu Bắc Bộ với đặc điểm là khí hậu
nhiệt đới gió mùa , có mùa hè nóng, mưa nhiều, mùa đông lạnh, mưa ít.
Nằm trong vùng nhiệt đới , Hà Nội quanh năm tiếp nhận được lượng bức xạ mặt
trời rất dồi dào và có nền nhiệt độ cao. Lượng bức xạ tổng cộng trung bình hàng
năm ở Hà Nội là 122,8 kcal/cm2 và nhiệt độ không khí trung bình hàng năm là 24
độ C. Do chịu ảnh hưởng của biển, Hà Nội còn có lượng ẩm và lượng mưa khá
lớn. ở Hà Nội quanh năm không có tháng nào độ ẩm tương đối của không khí
1
xuống dưới 70%, độ ẩm tương đối trung bình hàng năm là trên 80%. Lượng mưa
trung bình hàng năm của Hà Nội là 1400mm và mỗi năm có khoảng 145 ngày
mưa.
Đặc điểm khí hậu Hà Nội rõ nét nhất là sự thay đổi và khác biệt của hai mùa : mùa
hè và mùa đông trong năm. Mùa hè, từ tháng 5 đến tháng 9 , có đặc điểm là nóng
và mưa nhiều với gió thịnh hành hướng Đông Nam do chịu tác động mạnh mẽ của
gió mùa Đông Nam, của dải hội tụ nhiệt đới , của bão và áp thấp nhiệt đới. Trong
thời kì này tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất là tháng 7( trên 30 độ C ) và
tháng có lượng mưa trung bình cao nhất trong năm là tháng 8( 330mm).
Mùa đông, từ tháng 11 đến tháng 3, có đặc điểm là lạnh và mưa ít, với gió thịnh
hành hướng Đông Bắc do chịu sự chi phối của gió mùa Đông Bắc. Tháng 1 là
tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất trong năm (trên 16độ C), đồng thời cũng là
tháng có lượng mưa trung bình thấp nhất trong năm ( dưới 10mm ).
Do đặc điểm của địa hình , Hà Nội có thể chia thành 3 vùng khí hậu khác nhau :
vùng đồng bằng mang đặc điểm chung của khí hậu đồng bằng sông Hồng , nhiệt
độ trung bình năm là 23-24 độ C, lượng mưa trung bình 1600-1800mm ; vùng gò
đồi có khí hậu lục địa, nhiệt độ trung bình năm 24-25 độ C, lượng mưa trung bình
năm 2300-2400mm ; vùng núi chủ yếu ở khu vực Ba Vì và Sóc Sơn có khí hậu

mát mẻ, nhiệt độ trung bình năm 18-20 độ C.
III. Tài nguyên đất.
Hà Nội có bốn loại đất chính , đó là đất phù sa trong đê, đất phù sa ngoài đê, đất
bạc màu và đất đồi nui.
Đất phù sa trong đê là loại đất phù sa màu mỡ do các hệ thống sông bồi dắp nên từ
hàng nghìn năm nay. Đây là loại đất trồng trọt tốt nhất của Hà Nội với đặc tính ít
chua đến trung tính , độ pH từ 6-7, hàm lượng mùn và chất dinh dưỡng khá phong
phú, thành phần cơ giới thích hợp với nhiều loại cây trồng. Nhóm đất phù sa phân
bố đều khắp ở các huyện : Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm, Phúc Thọ, Đan Phượng,
Hoài Đức, Thanh Oai, Thường Tín, Phú Xuyên
Đất bạc màu , phát triển chủ yếu trên đất phù sa cổ tập trung nhiều ở hai huyện
Đông Anh và Sóc Sơn, là loại đất chua, nghèo dinh dưỡng , không kết cấu , thành
phần cơ giới , rời rạc khi khô hạn, kết dính khi gặp nước, cho năng suất cây trồng
thấp .
Đất đồi núi tập trung ở các huyện Sóc Sơn , Ba Vì , Thạch Thất, Quốc Oai,
Chương Mĩ , Mĩ Đức , thành phố Sơn Tây. Nhóm này chia ra hai khu: khu đất núi
và khu đất gò đồi.
Khu vực đất núi tập trung chủ yếu ở các huyện Ba Vì và Mĩ Đức, phổ biến là đất
feralit phát triển trên phù sa cổ và feralit phát triển trên đá trầm tích. Cả hai loại
đất feralit này tương đối màu mỡ, tơi xốp thích hợp với nhiều loại cây công nghiệp
và chăn nuôi. ở những vùng đất bị xói mòn nghiêm trọng do rừng chặt phã, tầng
đất mỏng, nhiều nơi tro sỏi sạn, tầng mùn hầu như không còn, đất chua, độ pH
thường dưới 4, nghèo chất dinh dưỡng . Cần nhanh chóng trồng rừng phủ xanh đất
trống, đồi trọc, kết hợp trồng cây ăn quả, rau màu để duy trì môi trương sinh thái
bền vững.
2
Cho đến hết năm 2007, diện tích tự nhiên của Thành phố Hà Nội là 334,47 nghìn
ha, trong đó đất nông nghiệp ( bao gồm đất sản xuất nông, lâm, thủy sản) chiếm
58,7% , riêng đất sản xuất nông nghiệp chiếm 49,1 %; đất phi nông nghiệp chiếm
35,3%( bao gồm đất ở , đất chuyên dùng và đất phi nông nghiệp khác); đất chưa

sử dụng ( đất đồi núi và núi đá ) chiếm 6%.
IV. Tài nguyên khoáng sản.
Khoáng sản của Hà Nội tương đối phong phú, đa dạng với hàng nghìn mỏ và điểm
quặng của trên 40 loại khoáng sản khác nhau, là nguyên liệu cho sản xuất công
nghiệp.
Khoáng sản nhiên liệu có than, bao gồm cả than bùn, than nâu. Khoáng sản kim
loại đen có mangan, titan, sắtphân bố ở Bắc Tây Bắc Hà Nội; khoáng sản kim loại
màu như đồng, chì , kẽm và chủ yếu là vàng ở Ba Vì.
Khoáng sản vật liệu xây dựng có đá vôi, tập trung ở Mỹ Đức, cao lanh- sét tập
trung ở Xuân Mai và Ba Vì, đá ốp lát ở Chương Mỹ. Ngoài ra trên địa bàn Hà Nội
còn có các loại cuội, sỏi, cát, đá ong với trữ lượng đáng kể, chất lượng tốt.
V. Tài nguyên du lịch.
Hà Nội có tiềm năng lớn về du lịch với hàng trăm di tích văn hóa lịch sử, làng
nghề truyền thống, lễ hội; cùng nhiều danh thắng tạo khả năng phát triển du lịch,
thu hút đông đảo khách trong nước và quốc tế.
Tài nguyên du lịch tự nhiên với hang động đẹp được mệnh danh Nam thiên đệ
nhất động là chùa Hương; nhiều hồ, suối nước nóng, nước khoáng phục vụ mục
đích tham quan nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, chữa bệnh như hồ Tây, hồ Đồng Mô,
Suối Hai, hồ Quan Sơn được ví như Hạ Long trên cạn, suối nước khoáng Kim Bôi
, Ba Vì. Hà Nội còn có nhiều thắng cảnh nổi tiếng mà phần lướn bao quanh chân
núi Ba Vì, tạo nên các khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng với danh thắng đẹp, khí
hậu mát mẻ về mùa hạ như Ao Vua, Vua Bà, Khoang Xanh, Suối Tiên, Thác Đa,
Thác Ngà
Hà Nội là vùng đất tụ khí anh hoa, địa linh nhân kiệt, tập trung nhiều di tích văn
hóa lịch sử của cả nước, có nhiều lễ hội nổi tiếng, mảnh đất của trăm nghề cùng
nhiều món ăn đặc sản và nền văn hóa đặc trưng.
Về di tích văn hóa lịch sử , tổng số di tích và số di tích được xếp hạng đứng đầu cả
nước, mật độ di tích toàn thành phố gần 36 di tích/100km2(trong đó Hà Nội cũ là
54 di tích/100km2, Hà Tây là 26 di tích /100km2 năm 2007). Những di tích văn
hóa lịch sử quan trọng, nổi tiếng trong và ngoài nước, được khách du lịch ngưỡng

mộ là Văn Miếu-Quốc Tử Giám, thành Cổ Loa, chùa Một Cột, Lăng Chủ tịch Hồ
Chí Minh, làng Việt cổ Đường Lâm, chùa Hương, chùa Tây Phương, chùa Thầy,
chùa Đậu , chùa Mía
Các lễ hội mang đậm bản sắc dân tộc luôn tạo ra sức hấp dẫn khách như hội Đóng
Đa, hội Cổ Loa, hội đền Hà Lôi tưởng niệm Hai Bà Trưng, hội Gióng đền Sóc, hội
đền Và-thờ đức thánh Tản Viên, hội chùa Hương- lễ hội kéo dài nhất cả nước , hội
chùa Thầy
Là quê hương đất trăm nghề, Hà Nội đã nổi tiếng với nhiều làng nghề truyền
thống: làng gốm sứ Bát Tràng, làng đúc đồng Ngũ Xã, làng Kiêu Kỵ vàng quỳ,
3
làng Vân Hà mộc chạm, nay lại thêm các làng lụa Vạn Phúc, thêu ren Quất Động,
khảm trai Chuyên Mỹ, làng tiện gỗ NHị Khê, làng quạt giấy Vác, làng mây tre đan
PHú Vinh, Ninh Sở…
Hà Nội ngày nay có thêm nhiều món ăn đặc sản, chả cá Hà Nội , bánh cuốn Thanh
Trì bánh dày Quán Gánh giò, chả, nem chua Ước Lễ; nem chạo Phùng, chè lam
Hương Ngải, Canh Nậu. Làng hoa Ngọc Hà, Hữu Tiệp, Nghi Tàm; làng quất Tứ
Liên, làng đào Nhật Tân , Phú Thượng; các làng hoa mới Tây Tựu, Xuân Đỉnh,
Mai Dịch, Nam Hồng, Tiên Dương, Vân Trì nay lại thêm Mê Linh , Tiền Phong,
Đông La, Thường Tíngóp mặt.
Phần II
Tổng quan về thị trường Bất động sản ở Việt Nam
I.Tổng quan chung
Nguy cơ lạm phát tái xuất hiện, dòng vốn có xu hướng chuyển sang thị trường
bất động sản:
- Giá nhà và giá vật liệu xây dựng tháng 12/.2009 tăng 5.8% so với cùng kì năm
ngoái
- Giá lương thực thực phẩm T12/2009 tăng 12,6 % so với năm ngoái
- Lãi suất cơ bản tăng 1% từ 01/12/2009 hạn chế tăng trưởng tín dụng và nguy
cơ lạm phát
- Lãi suất cơ bản cuối năm 2009 là 8%

FDI năm 2009 đăng kí là 21,48 tỷ USD. FDI thực hiện là 10tyr USD. Dự kiến
năm 2010 là 22-25 tỷ USD
Giá vàng đã bình ổn 26, 6 triệu 26,7 triệu đồng / Lượng
TTCK giảm nhẹ vào cuối năm nhưng năm 2010 dự kiến là năm đem lịa nhiều cơ
hội cho quỹ đầu tư nước ngoài
Tỷ giá hối đoái
Niềm tin vào VND: áp lực mất giá tiền đồng vẫn tiếp tục trong ngắn hạn nhưng sẽ
ổn định khi xuất khẩu được hồi phục và các gói kích cầu được cắt giảm
Các nghị định mới
Có thêm thông tư hướng dẫn về quyền sở hữu nhà đất đối với Việt Kiều
và nước ngoài
Thị trường chờ đợi những phản ứng khi nghị định cấm sử dụng nhà ở làm văn
phòng
Cho phép chủ đầu tư bán 20% nhà ở không qua sàn giao dich
Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng từ BDS có hiệu lực từ ngày 26/9 /2009
- Đơn giản hóa mức thuế suất 25%
- 2010 sẽ áp dụng thi thuế theo hình thức này
4
II. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.
2.1. Quy mô thị trường bất động sản.
2.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản.
Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành
được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp
nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực
hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động
sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường
trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo
nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt Nam, các Công ty
kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát
triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng,

thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư
số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua
bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo
Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính
của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa
thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất
động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển
kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ
khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về
mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động
sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên
mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa
tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do
không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc
quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai
chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh
tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh
tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào
các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm
người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược
lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về
vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát
triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn
định.
5

2.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay.
Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng
từ 105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28%
hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt
là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự
kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô
thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để
phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.
Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần
700 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ Đô la Mỹ tính
đến tháng 4/2007.
+ Nguồn cung :
Mặc dù những thời gian gần đây, dưới tác động của thuế thu nhập cá nhân,
các giao dịch trên sàn bất động sản đã lắng xuống trông thấy, nhưng các chuyên
gia đều cho rằng, xu hướng năm 2010 sẽ là sự bùng nổ của thị trường căn hộ bán
cả về cung- cầu.
Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạt động
về đầu tư BĐS tại Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau giai đọan
trầm lắng trong nửa đầu năm 2009. Cụ thể, ngày 15/10/2009, Vina Capital thông
6
báo bán toàn bộ 50,1% cổ phần của tập đoàn ở dự án cao ốc A&B. Việc bán cổ
phần này mang lại tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) 17,5% trong 4 năm. Công ty cổ
phần Đầu tư Công đoàn BIDV đã mua 996 căn hộ trung cấp thuộc dự án Hòang
Anh An Tiến, huyện Nhà Bè. Giá bán toàn bộ tương đương 1.000 -1.100 USD/m2.
Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị
trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM giá thuê sẽ chạm đáy vào cuối năm nay.
Giá chào thuê của tât cả các phân hạng cao ốc văn phòng đều sẽ có mức gảm thấp
nhất: 2,9% kể từ thời điểm quý II/2009. Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện
tích sàn 31.562m2 đã đi vào họat động trong tháng 9 vừa qua đã đẩy mặt bằng giá
chào thuê văn phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý

trước.
Tuy nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức
17,5% giảm 0,6% so với quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống hiện
vẫn ở mức cao: 26,3%.Trong khi đó dự báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục tăng từ nay
đến cuối năm 2010.
ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn. Hiện giá chào thuê
bình quân tại các trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm thương
mại(TTTM) của thành phố vẫn bình ổn ở mức giá 105,3USD/m2/tháng tại các
tầng lầu có vị trí thuận lợi.
Dự kiến trong quý IV/2009 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành như: Kumho
Asiana Plaza(Q.1), The Flemington (Q.11) và The Everich(Parkson) ở Q.11 sẽ
cung cấp thêm cho thị trường 56.338m2 mặt bằng.
Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá
thuê. Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3%
xuống còn 24,74 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A thậm chí còn
tăng cao lên 26% do khách thuê dời dến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn.
Có dấu hiệu hồi phục và được đánh giá tiềm năng nhất hiện nay chính là thị
trường căn hộ bán. Trong quý III, các chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại các dự
án bị đình hoặc hoãn lại trước đây và cùng lúc đó là 12 dự án mới đã được khởi
công xây dựng. Có 10 dự án (bao gồm 1.800 căn hộ) đã chính thức được chào bán
trong đó một số chủ đầu tư chỉ chào bán 1 số lượng nhỏ trong tổng số nguồn cung
của dự án. Đặc biệt, giá chào bán bình quân trên thị trường thứ cấp tiếp tục tang từ
1%-3,4% so với quý trước, và hầu hết các giao dịch dao động trong mức giá 650
USD-810 USD/m2.
Nếu tính từ năm 2008 đến quý III/2009 đã có 46 dự án với gần 15.000 căn
hộ được chào bán. Dự kiến, số lượng căn hộ được chào bán tại TP.HCM đến quý
II/2010 sẽ là 44 dự án với trên 22 ngàn căn hộ.
Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa
bàn, ủy ban nhân dân thành phố đã đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dự án
vào đợt 1. Trong số này có tới trên 60% là dự án nhà ở, khu đô thị mới.

Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủ yếu
tại Hà Đông, như khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha của tập đoàn Nam
Cường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Công ty cổ phần phát triển đô thị quốc tế
7
Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng Tấn của Công ty
Geleximco với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng 181ha của Công ty Cổ
phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà, Khu đô thị mới Bắc
An Khánh rộng 264.40ha của Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An
Khánh; khu đô thị Thanh Hà A với 195.51ha, Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22
ha của Tổng công ty Xây dựng công trình Giao thông 5
+ Nguồn cầu.
Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu
trên thị trường bất động sản vẫn còn tương đối lớn. Nhưng trong thời điểm hiện
nay, việc suy giảm kinh tế và tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị trường vẫn
chưa thực sự sôi động trở lại.
6 tháng đầu năm tại Tp. Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 5.000 căn hộ, thuộc 31
dự án được bán ra. Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường trung và
cao cấp. Số lượng căn hộ được bán ra nhiều nhất là khu Đông (quận 2) và khu
Nam thành phố (quận 7). Tại Hà Nội, thị trường trong 6 tháng đầu năm 2009 đang
có sự chênh lệch khá lớn về cung và cầu. ở Hà Nội, tổng số căn hộ còn để bán từ
các dự án khoảng 1.467 căn, tập trung chủ yếu tại các quận Từ Liêm, Đống Đa và
Hai Bà Trưng. Những dự án còn hàng bán ra hiện nay như Keangnam Hanoi,
Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky City Tower và Golden Westlake, CT1
khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A khu đô thị mới Nghĩa Đô cũng đều nhằm đến
thị trường trung và cao cấp.
Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động
mua bán căn hộ diễn ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc. Trong quý 1/2009
chỉ có khoảng 330 căn có giao dịch thành, chiếm khoảng 23% tổng số căn còn để
bán. Giá bán căn hộ trung bình đã giảm so với quý 4/2008. Giá chào bán trên thị
trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 7,5% so với quý 4/2008. Giá giảm song giao dịch

trên thị trường vẫn không thể tăng. Nguyên nhân của tình trạng này, theo các
chuyên gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị trường. Trong
khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năng thanh toán của đa
phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy mặc dù cầu thật của thị trường rất
lớn, thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao dịch thành công không
nhiều.
+ Nguồn Cung :
Các tuyến cao tốc trái của Láng-hòa Lạc đã được thong xe vào cuối tháng 10.
Toàn tuyế sẽ thông xe vào cuối năm 2010 hoặc đầu năm 2011
Các dự án đường cao tốc trọng điểm Hà Nôi Lào Cai, Hà Nội Hải Phòng được
đẩy mạnh tiến độ
Các dự án này sẽ ảnh hưởng lớn trong 5-10 năm tới
Thị trường nhà ở
Năm 2009 2010
Cao cáp và hạng sang 4511 (15 dự án) 3174( 8 dự án)
Trung cấp 6014( 19 dự án) 5407 ( 9 dự án)
Bình dân 2567( 4 dự án)
8
Tổng 13356(38 dự án) 8581 (17 dự án)
40% nguồn cung mới được tung ra thị trường vào tháng 10 và tháng 11, thị
trường tăng vọt nhưng sau đó trở về nhu cầu bình ổn
Năm 2010 sẽ có thêm nhiều dự án được khởi bán
Thị trường nhà ở vẫn sẽ là thị trường sôi động nhất : đo thị hóa thay đổi cơ cấu hộ
gia đình và nhà ở cũng là 1 kênh đầu tư quan trọng
Mối lo lạm phát tiền chảy vào thị trường nhà đất
Nhà ở quanh hồ Tây tiếp tục tăng giá đặc biệt khu đất phía tây
Nguồn cung sẽ tăng mạnh trong mọi phân khúc
- Các dự án chất lượng cao sẽ tiếp tục bán tốt
- Các dự án chất lượng chưa đảm bảo có vị trí kém và gặp rất nhiều khó khăn
Nếu nhu cầu tiếp tục tăng phân khúc hạng trung bình sẽ có thêm nhiều dự án khởi

bán và sôi đọng nhất
Vẫn có nhu cầu nhất định đối với các dự án hạng sang
Giới đầu cơ vẫ có ảnh hưởng mạnh nhưng vẫn có người tiêu dùng cuối cùng
Giá trung bình của cả thị trường có xu hướng giảm với nhiều dự án hướng đến
phân khúc thị trường trung cao cấp với mức giá dưới 1500USD
Các dự án vùng ven dần chứng tỏ lợi ích sống ngoài khu vực trung tâm.
Văn phòng
Giá thuê văn phòng sẽ tiếp tục giảm
- Giá thuê văn phòng sẽ tăng lên chỉ khi các dự án xây dựng văn phòng chững lại
- Sự ổn định về giá cả thuê sẽ đạt được khi vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng
mạnh và nhu cầu khách thuê Việt Nam thay đổi
- Việc có rất ít tòa nhà hạng A giảm giá( có nhiều tòa nhà trên 40USD/m2) đã
giúp cho toàn nhà hạng B có cơ hội tìm kiếm khách thuê và hiện tại ổn định với
giá trên 20USD/m2
- Lượng khách hỏi thuê văn phòng đã tăng đáng kể trong nửa cuối năm 2009
nhưng đến cuối năm lại bị chững lại
- Các trường quốc tến các công ty tài chính tỏng nước và các công ty con của
doanh nghiệp nhà nước tiếp tục tìm kiếm diện tích thuê lớn và các toàn nhà với
diện tích 2000-5000m2
- Các chủ đầu tư cuối cùng cũng sẽ phải đi đến 2 quyết định giữ nguyên hay giảm
giá mức thuê
+ Thuê dài hạn là 1 giải pháp toàn diện cho cả khách thuê và chủ đầu tư để tránh
được rủi ro
+ Các chủ đầu tư sẽ noi theo trường hợp của tòa nhà CEO Tower, là tòa nhà mới
hoạt động ổn định trong thị trường hiện tại (tỷ lệ trống 5% sau 3 tháng khai
trương)
- Có thêm những công ty lớn những công ty trong nước sẽ củng cố các văn phòng
với thoài hạn thuê dài hơn và giá thuê tốt hơn.
- Với chính sách thuê ổn định , những dự án mới sẽ tiếp tục chào thuê với mức giá
thấp hơn các toàn nhà hiện tại. Trong trung hạn các tòa nhà văn phòng mới sẽ

hoạt động tốt hơn nhưng trước hết cần phải đi vào ổn định
9
- Nếu giá thuê tiếp tục giảm trong phân khúc hạng A và hạng B+ cần thận trọng
khi di chuyển và cần đảm bảo giá thuê tiết kiệm được lớn hơn chi phí vận chuyển.
Cần nhớ rằng hấu hết các khách thuê không thuê ại thời điểm thị trường đạt
đỉnh.Gần như khách thuê hạng A trả giá thuê trong khoảng từ $25 đến $40
Thị trường bán lẻ
Các trung tâm thương mại vẫn duy trì hoạt động tốt. Tại các cửa hàng trung tâmn
nguồn cung vẫn hạn chế nhưng việc cải tọa các cửa hàng mặt phố làm thành cửa
hàng bán lẻ hiện đại sẽ làm giảm tốc đọ tăng giá thuê
Thị trường khách sạn
Công suát sử dụng phòng hồi phục trong quý 3 và quý 4 cà triển vọng tốt năm
2010
Giá thuê ổn định, nhiều thương hiệu mới ra nhập thị trường.
Thị trường khu công nghiệp
Thị trường khu công nghiệp sẽ phục hồi khi các chủ đầu tư Khu công nghiệp sẽ
quay trở lại thị trường tìm kiếm cơ hội đầu tư. Các chủ đầu tư và quản lý khu công
nghiệp sẽ giảm giá cho thuê và các loại phí.

Phần III
Xu hướng phát triển kinh tế - xã hội quận Hoàn Kiếm đến
2020
I- Dự báo các nhân tố ảnh hưởng tới phát triển kinh tế - xã hội
quận Hoàn Kiếm
1.1- Xu thế hiện đại hoá đời sống kinh tế - xã hội tại các đô thị.
Khác với các quận giáp ranh giữa nội và ngoại thành, Hoàn Kiếm ít chịu tác
động của quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá theo chiều rộng. Thay vào đó
Hoàn Kiếm chịu tác động mạnh mẽ của quá trình hiện đại hoá đô thị. Quá trình đó
thể hiện ở những đặc trưng cơ bản:
+ Tin học hoá các hoạt động kinh tế - xã hội.

+ Chuyển từ kinh tế công nghiệp sang kinh tế dịch vụ.
+ Chuyển từ công nghiệp sản xuất những sản phẩm thô, nặng tốn nhiều
năng lượng và nguyên liệu sang sản xuất những sản phẩm tinh gọn, tiêu hao ít
năng lượng và nguyên liệu, song lại kết tinh trong đó nhiều chất xám.
+ Chuyển từ quá trình xây dựng các công trình ồ ạt, sang quá trình hoàn
thiện hệ thống công trình kiến trúc đã có.
Với xu thế đó, trong qui hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Hoàn Kiếm,
sẽ rất cần sự bố trí, sự định hướng đồng bộ các ngành, các lĩnh vực cùng đi theo xu
hướng phát triển theo chiều sâu, phải tiếp cận ngay với những thành tựu mới của
10
khoa học và công nghệ tiên tiến. Các ngành dịch vụ, đặc biệt là các ngành dịch vụ
tài chính, thông tin, tư vấn v.v rất cần và có điều kiện để đi thẳng vào công nghệ
tiên tiến của thế giới trong quá trình phát triển.
Trong xu thế chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại, việc chuyển
chức năng sử dụng đất công nghiệp thành đất dịch vụ là tất yếu. Đối với những
doanh nghiệp công nghiệp còn lại trên địa bàn Quận (phần nhà xưởng), cũng cần
chuyển hướng sang sản xuất những sản phẩm tinh xảo, tốn ít nguyên vật liệu, ít
phế thải và kết tinh nhiều lao động chất xám.
1.2- Tiến bộ khoa học và công nghệ mới.
Sang thế kỷ 21, công nghệ thông tin và những tiến bộ mới về khoa học
trong công nghệ thông tin sẽ là nhân tố chi phối mạnh mẽ tất cả các ngành, các
lĩnh vực của nền kinh tế - xã hội. Đối với Hoàn Kiếm, nhân tố này vừa tạo ra
những cơ hội mới, vừa đặt ra những thách thức mà Hoàn Kiếm phải vượt qua
trong quá trình phát triển.
Cơ hội được thể hiện ở khía cạnh: Hoàn Kiếm có thể chuyển dịch nhanh cơ
cấu kinh tế trên địa bàn theo hướng phát triển các ngành công nghiệp sạch, các
ngành dịch vụ cao cấp. Những ngành kinh tế mới đó cho phép Hoàn Kiếm phát
triển kinh tế phù hợp với yêu cầu của một quận nội thành, và hơn nữa, là quận nội
thành cổ kính và trung tâm của Thủ đô Hà Nội ngàn năm văn hiến.
Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của Hoàn Kiếm có điều kiện thuận lợi

là khoa học và công nghệ thông tin đã đạt tới trình độ cao, sẽ cho phép Hoàn Kiếm
phát triển những ngành kinh tế có hàm lượng chất xám cao. Quá trình đó đòi hỏi
phải chuyển đổi chức năng sử dụng của một số khu đất trên địa bàn Hoàn Kiếm.
Trong những điều kiện lịch sử của Hoàn Kiếm, việc chuyển chức năng sử dụng đất
là không đơn giản. Đó cũng chính là một trong những thách thức trong quá trình
phát triển kinh tế - xã hội của Quận.
Sự phát triển cao của khoa học và công nghệ cũng đòi hỏi phải cải tạo hệ
thống các yếu tố của hạ tầng kỹ thuật, trong đó có hệ thống truyền dẫn thông tin.
Sự cải tạo đó trong điều kiện phố phường được định hình từ hàng chục năm qua,
là việc làm không đơn giản. Đó là cái khó của quận nội thành cổ xưa trong quá
trình tiếp tục phát triển.
1.3- Về khả năng khai thác các nguồn vốn.
Trong hầu hết các lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội của Hoàn Kiếm
trong quá trình phát triển đều cần nhiều vốn. Những nhân tố có thể cho phép khai
thác được nhiều vốn hơn cho đầu tư phát triển trên địa bàn quận Hoàn Kiếm như
sau:
- Xu thế toàn cầu hoá nền kinh tế quốc tế. Điều này sẽ cho phép nước ta, Hà
Nội, và trong đó có Hoàn Kiếm, có nhiều cơ hội để tạo lập các mối quan hệ với
nước ngoài, qua đó để thu hút vốn đầu tư.
- Cơ chế quản lý kinh tế vĩ mô của Nhà nước ta ngày càng thông thoáng theo
hướng tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt
11
Nam. Vấn đề này nếu được giải quyết hợp lý, sẽ cho phép nước ta, Hà Nội có thể
nắm bắt kịp những vận hội quốc tế đưa lại.
- Phố cổ, phố trung tâm là vấn đề không riêng của Hoàn Kiếm, mà là của
Thủ đô, của cả nước. Nhân tố này sẽ tạo cho Hoàn Kiếm lợi thế nhất định so với
các Quận khác về bố trí các nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước.
- Uy tín của Hoàn Kiếm vẫn là sức hút rất mạnh nguồn vốn đầu tư phát
triển các ngành dịch vụ trên địa bàn Quận.
Tuy vậy, cũng cần phải thừa nhận một thực tế là: rất nhiều địa phương đang

cần vốn và cũng có những lợi thế nhất định thu hút vốn đầu tư. Hơn nữa, Hoàn
Kiếm bên cạnh những lợi thế, cũng có những hạn chế trong thu hút vốn đầu tư. Do
vậy, vấn đề là cần tìm được điểm đột phá khai thác được lợi thế vượt trội, đồng
thời tránh né những thế yếu của Hoàn Kiếm trong qui hoạch phát triển kinh tế - xã
hội.
1.4- Dự báo về qui mô dân số trên địa bàn quận Hoàn Kiếm đến
năm 2020.
Quy mô dân số
- Theo tổng điều tra dân số tính đến ngày năm 2009 dân số trong quận Hoàn
Kiếm là: 178.073 người. Mật độ 394 người/ha.
Các chỉ tiêu quy hoach đạt được :
Số
TT
Ký
HIệU
Loại Đất
DIệN
TíCH
(HA)
Tỷ Lệ
(%)
CHỉ TIÊU
BìNH
QUÂN
(M2/NG)

11
A
Đất dân dụng
352,55 77,77 27,12

22
AI
Đất khu ở

175,61

38,74

13,51
33
AII
Đất công cộng quận và thành phố
(Bao gồm: Đất hành chính; Văn hoá;
Y tế;
Giáo dục; Dịch vụ công cộng khác )

31,10

6,86

2,40
44
AIII
Đất cây xanh TDTT quận và thành
phố

29,91

6,60

2,30
55
AIV
Đất giao thông quảng trường và bãi
đỗ xe

115,93

25,57

8,91
66
B
Đất dân dụng khác

92,96

20,01

12
77
C
Đất ngoài dân dụng

7,82

1,73

Tổng cộng 453,33
100 34,87

Các chỉ tiêu khống chế tính đến năm 2020

HạNG MụC
TOàN
QUậN
KHU PHố
Cổ
KHU PHố
Cũ
KHU
NGOàI
ĐÊ
Dân số (1000 người)
130
50 55 25
Mật độ cư trú (ng/ha)
(netto)
287 500 230 295
Mật độ xây dựng TB các ô
phố (%)
50 - 60 65 - 70
50 - 60
50 55
Tầng cao trung bình (tầng) 2,5
2,5
2,75
2,5
Hệ số sử dụng đất 1,3 - 1,5
1,6 - 1,8 1,3 - 1,7 1,2-1,4

Theo quyết định phê duyệt số 96/2000-QĐ-UB của UBND Thành phố Hà nội
(Phần quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch giao thông)
Theo số liệu thống kê, trong 5 năm qua, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình
quân mỗi năm 1,09%. Đây là tỷ lệ tăng gần đạt đến tỷ lệ lý tưởng: xấp xỉ 1%/năm,
khi dân số đã ổn định, và mỗi cặp vợ chồng chỉ đẻ 2 con. Theo mục tiêu phấn đấu
của quận Hoàn Kiếm, sẽ duy trì tỷ lệ tăng tự nhiên khoảng 1%/năm trong 10 năm
tới. Đây là mục tiêu có tính khả thi cao, nhờ công tác kế hoạch hoá gia đình đã trở
thành nền nếp trong đời sống xã hội ở Quận.
Cũng trong 5 năm qua, bình quân mỗi năm số người giảm cơ học là 490
người, đạt tỷ lệ giảm 0,27%/năm. Đây là sự giảm tự phát, chưa có tác động lớn
của các biện pháp vĩ mô về kinh tế và hành chính.
Như vậy, tỷ lệ tăng dân số thực tế mấy năm qua là 0,82%/năm.
Theo quyết định 96/2000/QĐ-UB, ngày 7 tháng 11 năm 2000 của UBND
Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt qui hoạch chi tiết quận Hoàn Kiếm (phần qui
hoạch sử dụng đất và qui hoạch giao thông), tổng dân số dự kiến đến năm 2005 sẽ
13
là: 154.000 người, theo đó, tỷ lệ giảm dân số bình quân mỗi năm trong giai đoạn
2001-2005 sẽ là: - 1,77; Dân số đến năm 2020 sẽ là 130.000 người, theo đó tỷ lệ
giảm dân số bình quân mỗi năm trong giai đoạn 2006-2020 sẽ là: -1,13%.
Từ thực tiễn về tỷ lệ tăng dân số mấy năm qua, chúng tôi cho rằng dân số
Hoàn Kiếm đã đến thời kỳ đạt tỷ lệ tăng tự nhiên ổn định khoảng 1%/năm.
II- Quan điểm phát triển kinh tế - xã hội Quận Hoàn Kiếm.
1- Phát triển kinh tế - xã hội quận Hoàn Kiếm phải phù hợp với điều chỉnh
quy hoạch chung phát triển Thủ đô Hà Nội đến năm 2020, trong đó qui định Hoàn
Kiếm thuộc khu vực hạn chế phát triển. Nội dung hạn chế chủ yếu là hạn chế xây
dựng các công trình cao tầng; hạn chế gia tăng dân số. Quan điểm này đặt ra cho
sự nghiệp phát triển kinh tế trên địa bàn Hoàn Kiếm một bài toán nan giải: phải
đảm bảo tăng trưởng nhanh nhưng không được kéo theo sự gia tăng dân số. Do

vậy, việc lựa chọn và phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế hợp lý và xây dựng
cơ cấu kinh tế phù hợp là rất cần thiết trong chiến lược phát triển của Hoàn Kiếm.
2- Phát triển kinh tế - xã hội quận Hoàn Kiếm phải tạo được sắc thái văn
hoá riêng: kết hợp hài hoà những yếu tố hiện đại bên cạnh những yếu tố truyền
thống cổ kính, góp phần xây dựng văn hoá Thủ đô giàu bản sắc dân tộc và truyền
thống Thăng long - Hà Nội ngàn năm văn hiến. Phát triển hoạt động thương mại,
dịch vụ và du lịch trên dịa bàn quận Hoàn Kiếm không thể tách rời với việc xây
dựng và quản lý đô thị, bảo tồn và tôn tạo phố cổ, phù hợp với vị thế của Quận.
3- Phát triển kinh tế - xã hội của Hoàn Kiếm phải được đặt trong quan hệ
hữu cơ với các quận, huyện khác của Thủ đô, và với các vùng khác trong khu vực
và cả nước.
4- Phát triển kinh tế phải đi đôi với giải quyết những vấn đề xã hội, trong
đó cần chú trọng giải quyết công ăn việc làm cho người lao động, đời sống cho
người có công với cách mạng và nhà ở cho người có thu nhập thấp.
5- Phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Hoàn Kiếm phải đảm bảo an ninh
chính trị, trật tự an toàn xã hội; xây dựng nền quốc phòng toàn dân, thế trận an
ninh nhân dân trong tình hình mới.
III- Định hướng phát triển:
Quận Hoàn Kiếm nằm ở vị trí trung tâm của thành phố Hà Nội nên có nhiều ưu
thế trong việc mở rộng thị trường cũng như khả năng hợp tác với bên ngoài. Với
vị trí địa lý thuận lợi, tập trung nhiều đầu mối giao thông, Quận có khả năng thúc
đẩy mạnh giao lưu phát triển kinh tế - văn hoá và du lịch. Đây chính là điều kiện
cho sự phát triển của thị trường hàng hoá và dịch vụ. Hơn nữa, nằm trên đường
giao thông Bắc Nam cũng như là vùng nối lên các tỉnh lân cân nên quận Hoàn
Kiếm có khả năng mở rộng thị trường đa dạng hơn, kể cả những hàng hoá tiêu
dùng thiết yếu, những loại hàng hoá cao cấp cũng như thị trường dịch vụ, du lịch.
Hiện tại, Hoàn Kiếm đang phấn đấu đạt mục tiêu tốc độ tăng trưởng giá trị sản
xuất bình quân mỗi năm khoảng 10%/năm.
Riêng trong năm 2010, giá trị sản xuất bình quân đầu người tăng gấp hơn 3 lần so
với năm 2000. Lĩnh vực thương mại đạt 33.067 tỷ, chiếm tỷ lệ 63,28%; dịch vụ

14
đạt 14.819, chiếm tỷ lệ 26,4%; du lịch đạt 2.468 tỷ, chiếm tỷ lệ 4,72%; công
nghiệp đạt 2.033 tỷ, chiếm tỷ lệ 3,89%; xây dựng đạt 868 tỷ, chiếm tỷ lệ 1,66%.
100% số người trong độ tuổi đi học được phổ cập trung học phổ thông và tương
đương.
Để định hướng phát triển cho quận, chính quyền quận Hoàn Kiếm cũng đã nhìn
thấy nhiều những yếu tố thuận lợi và khó khăn.
Thuận lợi
Đối với ngành thương mại, Hoàn Kiếm là địa bàn đông dân cư với thu nhập bình
quân đầu người cao đã tạo ra cơ hội và thị trường sâu rộng cho dịch vụ thương mại
phát triển. Với vai trò trung tâm giao lưu hàng hoá cùng truyền thống buôn bán từ
rất lâu đời của người Hoàn Kiếm, thương mại của Quận có nhiều triển vọng phát
triển. Hơn nữa, Quận có bề dày lịch sử phát triển gần 1000 năm với khu phố cổ 36
phố phường, Quận có thế mạnh riêng cho phát triển ngành thương mại.
Đối với ngành du lịch, ở vị trí trung tâm Thủ đô, đầu mối giao lưu của cả nước và
quốc tế, cùng với những cảnh quan thiên nhiên, những di tích lịch sử, những khu
phổ cổ trong đô thị sầm uất với những ngành nghề truyền thống cho phép Hoàn
Kiếm trong những năm tới có thể xây dựng và trở thành một trong những trung
tâm du lịch văn hoá lớn của Hà Nội và cả nước.
Đối với các ngành dịch vụ khác, vị thế của Hoàn Kiếm tạo điều kiện cho Quận
phát triển loại hình dịch vụ chất lượng cao, dịch vụ gắn liền với khoa học và công
nghệ hiện đại như dịch vụ viễn thông, dịch vụ tư vấn, dịch vụ tài chính ngân hàng,
dịch vụ thương mại cao cấp. Những loại hình dịch vụ này đặc biệt là dịch vụ tài
chính - ngân hàng đang hình thành và phát triển với sự tham gia của các thành
phần kinh tế đang từng bước trở thành ngành có vai trò quan trọng trong cơ cấu
kinh tế.
Đối với ngành công nghiệp, với nguồn lao động dồi dào, Hoàn Kiếm cũng có
nhiều điều kiện cho phát triển công nghiệp. Tuy nhiên, là một Quận trung tâm
Thành phố, Hoàn Kiếm không thể sản xuất các sản phẩm thô, nặng mà phải mở ra
hướng mới, đó là sản xuất các sản phẩm công nghệ cao, vừa tận dụng được lợi thế

về trình độ của nguồn lao động, vừa giải quyết việc làm, đồng thời tránh được ô
nhiễm môi trường.
Đối với ngành tiểu thủ công nghiệp, với truyền thống các sản phẩm thủ công, nhận
thức về tầm quan trọng và được sự quan tâm của các cấp Chính quyền nên tiểu thủ
công nghiệp có nhiều điều kiện để phát triển. Hơn nữa, cùng với sự phát triển của
du lịch, những ngành tiểu thủ công nghiệp sản xuất những sản phẩm phục vụ du
lịch và gắn với du lịch càng có điều kiện cho sự phát triển.
Khó khăn
15
Đứng trước nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội, quận Hoàn Kiếm cũng
đứng trước không ít những khó khăn. Điều đầu tiên về mặt dân cư có thể nói, quận
Hoàn Kiếm đang có những biến động về mặt dân cư rất lớn, tạo nên khó khăn
trong việc phát triển kinh tế cũng như công tác quản lí, đặc biệt là quản lí dân cư,
quản lý đô thị, trật tự chính trị và an toàn xã hội. Hơn nữa, mật độ dân số của quận
cao, đặc biệt là khu vực phố cổ cũng tạo không ít khó khăn cho những chính sách
phát triển bền vững. Với địa bàn đất chật người đông, có sức hút cao để phát triển
các ngành dịch vụ, là quận trung tâm về nhiều mặt của đời sống kinh tế- xã hội của
thủ đô ,đất đai của Hoàn Kiếm được coi là tấc đất tấc vàng. Do vậy, việc tập trung
phát triển các ngành dịch vụ sẽ phải vượt qua thách thức rất lớn là giá cả đất đai
trên địa bàn quận quá cao.
Quận có lịch sử lâu đời, nơi tập trung nhiều công trình di tích, lịch sử, văn hoá.
Tuy nhiên, nhiều công trình đang bị xuống cấp, một số di tích đang bị xâm phạm,
lấn chiếm vấn đề giữ gìn, bảo tồn và tôn tạo các di tích lịch sử, văn hoá này
đang là vấn đề cấp bách. Không những thế việc giữ gìn những làng nghề, phố
nghề truyền thống cũng như những bản sắc riêng của người dân Hoàn Kiếm đang
là một trong những khó khăn nhất của Quận.
Phần IV
Phân tích các đặc điểm xung quanh mô đất
I Đặc điểm, vị trí của khu đất :

- Diện tích của lô đất được xác định cho đầu tư là 700m2 ( có khả năng mở
rộng thêm)
- Lô đất trực thuộc phường Phan Châu Trinh, quận Hoàn Kiếm.
Có thể thấy, khu đất nằm gần vùng trung tâm thành phố Hà Nội, các chức
năng của vùng có thể thấy rõ là :
16
- Chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại văn hoá, y tế và xã hội
của thành phố Hà Nội :
+ Tập trung nhiều các cơ quan quản lý của nhà nước cấp bộ, ban, nghành và
cũng là địa điểm nhiều đại sứ quán của các nước.
+ Trung tâm văn hoá, y tế, xã hội : ở đây có, bệnh viện 108, bệnh viện Hữu
Nghị, bến xe. Ngân hàng Agribank, sàn giao dịch chứng khoán
+ Là nơi tập trung nhiều đầu mối giao thông đường sắt, đường thuỷ và đường
bộ.
- Chức năng phát triển mạnh hoạt động thương mại, dịch vụ du lịch mang tính
truyền thống : là nơi tập trung dân cư có nhiều ngành nghề thủ công truyền
thống, là nơi sản xuất ra những mặt hàng có giá trị xuất khẩu cao.
- Chức năng ởtrong khu trung tâm đô thịcũ: Trên địa bàn Hoàn Kiếm có chợ
Đồng Xuân là đầu mối giao lưu hàng hoá của cả khu vực phía Bắc. Ngoài chợ
Đồng Xuân, Hoàn Kiếm còn có các chợ lớn như: Hàng Da, Cửa Nam, Hàng Bè
và những tuyến phố thương mại sầm uất như Hàng Gai, Hàng Bông, Hàng
Ngang, Hàng Đào Trên địa bàn Hoàn Kiếm có chợ Đồng Xuân là đầu mối
giao lưu hàng hoá của cả khu vực phía Bắc. Ngoài chợ Đồng Xuân, Hoàn
Kiếm còn có các chợ lớn như: Hàng Da, Cửa Nam, Hàng Bè và những tuyến
phố thương mại sầm uất như Hàng Gai, Hàng Bông, Hàng Ngang, Hàng Đào
- Chức năng an ninh quốc phòng : Đây là vùng đầu não của cả nước nên cũng
là trung tâm an ninh quốc phòng.
II- Nhu cầu của thị trường :
Hà nội và thành phố Hồ Chí Minh đang phát triển rất mạnh hệ thống các trung
tâm thương mại hoạt động với chất lượng cao và hiện đại để đáp ứng nhu cầu

của thị trường trong quá trình hội nhập. Tuy nhiên , với tốc độ phát triển như
hiện nay để đáp ứng kịp với tiến trình hội nhập ASEAN và WTO. Hà Nội cũng
như nhiều thành phố lớn khác vẫn còn thiếu những mô hình tổ hợp các cao ốc
văn phòng, trung tâm thương mại hiện đại phù hợp với nhu cầu thị trường
trong và ngoài nước.
III Phân tích mô hình swot:
Để xác định được mục tiêu, chiến lược xây dựng dự án cho khu đất, nhóm
chúng tôi xin được phân tích mô hình swot cho khu đất đã cho để thấy rõ các
điểm mạnh yếu, cơ hội thách thức mà môi trường đặt ra:
Điểm mạnh :
- Mảnh đất nằm gần khu vực trung tâm thủ đô nên thu hút được nhiều mối quan
tâm của khách hàng.
- Mặt tiền của mạnh đất khá rộng, không gian đẹp.
- Nằm gần khu vực của quân đội nên có tính pháp lý ổn định, an ninh được đảm
bảo.
Điểm yếu :
- Gần bệnh viện nên dễ gây tâm lý e ngại bởi môi trường, cảnh quan phong
thuỷ.
17
- Khu đất nằm ở cuối đường Trần Hưng Đạo, diện tích đường ở đây không lớn
nên có thể xảy ra ùn tắc giao thông trong giờ cao điểm.
Cơ hội :
- Xét về dài hạn, Việt Nam vẫn đang là khu vực hấp dẫn đầu tư nước ngoài. Các
tập đoàn nước ngoài tích cực tìm hiểu cơ hội đầu tư, tìm quỹ đất để kinh doanh. Vì
vậy nhu cầu về văn phòng cho thuê ngày càng cao, thêm vào đó là tốc độ đô thị
hoá ngày càng nhanh nên nhu cầu nhà ở cũng rất lớn.
- Vị trí của khu đất nằm ở đầu mối giao thông của các tỉnh phía bắc vào Hà Nội
: Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên
- Dân số tập trung ở khu vực này tương đối đông đúc, thu nhập bình quân đầu
người cao. Đây là điểm thuận lợi cho việc phát triển và thu hút khách hàng.

- Việt nam có tốc độ tăng trưởng kinh tế tương đối cao và ổn định, nhu cầu nhà
cửa của người dân cũng tăng theo, mở ra nhiều cơ hội mới cho phát triển thị
trường bất động sản.
- Luật nhà đất có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 2006. Đây là lần đầu tiên
chính phủ ban hành khung luật bao hàm về quyền sử dụng, sở hữu, cho thuê và
quản lý nhà ở, căn hộ đối với cả nhân trong nước và nước ngoài hoặc những tập
thể. Đây là một bước tiến quan trọng trong ngành bất động sản, giúp cho thị
trường bất động sản trở nên sôi động hơn.
Thách thức :
- Tình hình bất động sản hiện nay vẫn phải đương đầu nhiều thách thức do chịu
ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu vừa qua. Các nhà đầu tư dè
dặt hơn trong việc quyết định đầu tư, các sản phẩm dòng cao cấp không còn
được săn lùng như trước đây. Nhưng bên cạnh đó, các dòng sản phẩm với mức
giá trung bình vẫn là sản phẩm mà người có nhu cầu thực sự đang tìm kiếm.
Các giải pháp về kích cầu đầu tư của Nhà nước tập trung vào loại hình nhà xã
hội, cộng với các giải pháp vĩ mô khác sẽ có tác động tích cực đến thị trường
bất động sản.
- Ngoài ra, việc ồ ạt tham gia vào thị trường bất động sản của các doanh nghiệp
trong và ngoài ngành xây dựng. Đặc biệt là công ty nước ngoài trực tiếp hoặc
tham gia đầu tư vào Việt Nam với các hình thức liên doanh, liên kết đã làm cho
mức độ cạnh tranh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gay gắt hơn.
- Có nhiều cao ốc mới hoàn thành, dự báo nguồn cung văn phòng cho thuê sẽ
tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới 134% vào cuối năm 2010 trên tất cả các
hạng văn phòng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách hàng giữa các
chủ cao ốc trong thời gian tới sẽ hết sức quyết liệt.
- Các rào cản gia nhập ngành không mấy khó khăn trong điều kiện kinh tế hiện
nay, thị trường đang cần các nguồn cung dồi dào cho các phân khúc khách hàng
mới, dẫn đến số lượng các đối thủ gia nhập nghành ngày một gia tăng.
- Các quy định mới về thu tiền sử dụng đất và các chi phí khác của Chính phủ
đang ngày càng chi tiết và được đánh giá là có tăng. Vì vậy, nguy cơ về việc

tăng giá sản phẩm là khó tránh khỏi.
18
IV - Mục tiêu dự án
Mục tiêu của dự án là đầu tư xây dựng công trình tổ hợp dịch vụ thương mại.
- Công trình có kiến trúc và quy hoạch đẹp, hiện đại, xứng đáng với công trình
nằm trong khu vực trung tâm của thành phố, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị
của thành phố.
- Khai thác và sử dụng hiệu quả lô đất có diện tích 700m
2
, hướng tới việc xây
dựng tổ hợp thương mại, cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn cao về môi trường
và chất lượng công trình.
Công trình phải đạt được các tiêu chí: tận dụng được yếu tố địa lý vô cùng thuận
lợi của khu đất trong tổng thể khu đô thị và thành phố. Khai thác có hiệu quả tiềm
năng kinh tế của trung tâm thủ đô phát triển dịch vụ văn minh hiện đại với quy mô
lớn, chất lượng cao, giá cả hợp lý, đáp ứng nhu cầu trong nước và quốc tế
Phần V
Tổng quan về dự án
- Dự án dự kiến được xây dựng trong khu vực quận Hoàn Kiếm, một trong các
quận Trung tâm và phát triển của Thành phố Hà Nội. Hiện nay, các dự án đầu
tư bất động sản tại Hà Nội đang diễn ra mạnh mẽ, các trung tâm thương mại
lớn đang được nghiên cứu về tính khả thi của dự án, tuy nhiên do nhu cầu mua
sắm và nhu cầu thuê các mặt bằng văn phòng cao cấp là rất lớn.Vì vậy, dự
đoán về sự phát triển tương lai tại khu vực này là rất khả quan.
- Toà nhà được xây dựng 21 tầng ( không kể 3 tầng hầm), cung cấp khoảng
14.700m2 tổng diện tích xây dựng. Trong đó 5 tầng đầu tư cho thương mại, 1
tầng để chiếu phim buổi tối, 15 tầng còn lại cho thuê văn phòng.
- Giá thuê trên 1m
2
một tháng sẽ là: 25 USD cho khu văn phòng .

Trong những năm đầu hoạt động, tỷ lệ thuê sẽ không cao do sự cạnh tranh giữa
các tòa nhà cao ốc và trung tâm thương mại xung quanh : Toà nhà VCB (198 Trần
Quang Khải), BIDV Tower (số 194 Trần Quang Khải), Tháp Hà Nội, Tràng Tiền,
Vincom
I . Tóm lược về dự án :
1. Vị trí địa điểm:
- Dự án dự kiến sẽ xây dựng tại phường Phan Châu Trinh, quận Hoàn Kiếm, Hà
Nội. Khu đất có dạng hình chữ nhật với diện tích 700m2 (có thể mở rộng thêm)
để xây dựng dự án.
- Khu đất nằm ở quận trung tâm của thành phố Hà Nội, đồng thời gần các địa điểm
chính của Hà Nội như : Tháp Hà Nội, Tràng Tiền, Vincom, bệnh viện 108, bệnh
viện Hữu Nghị
2. Cơ sở hạ tầng :
19
Các tuyến đường nơi xây dựng dự án đều là các tuyến phố chính của thành phố,
được trải nhựa. Block tự chèn rộng rãi liền với với hệ thống cấp thoát nước. Các
dịch vụ cung cấp nước sạch, hệ thống cấp thoát nước, điện, điện thọai đều có sẵn
cho dự án.
Tóm tắt các dịch vụ cần được cung cấp bao gồm
o Điện : Do thành phố cung cấp.
o Nước sạch: Đường ống cấp nước từ nhà máy trong thành phố.
o Hệ thống cống: Thoát trực tiếp vào hệ thống cống thoát của thành
phố.
o Điện thoại: Do thành phố cung cấp.
Trong quá trình nghiên cứu các thuận lợi và khó khăn của vùng, chúng tôi đưa
ra dự án tính toán như sau :
• Từ tầng 1 đến tầng 5 : Trung tâm thương mại.
• Tầng 6 : Rạp chiếu phim .
• Từ tầng 7 đến tầng 21 : Là khu văn phòng cho thuê.
II. Chiến lược Marketing : marketing tổng lực.

Sản phẩm
Chuẩn hóa các yêu cầu pháp lý sản phẩm ở mức cao nhất.
Sản phẩm cộng thêm dịch vụ trọn gói.
Tập trung vào các sản phẩm có khả năng thu hút nhóm khách hàng đầu tư.
Sản phẩm phải đáp ứng được thị hiếu khách hàng (hình thành từ nhu cầu thị
trường).
Sản phẩm đưa ra theo từng thời kỳ với số lượng phù hợp (không đưa hết dự án
một lần) nhằm tạo lực đẩy mua hàng.
Giá
Nghiên cứu thị trường, xây dựng giá bán mới cho hàng tồn kho.
Có chiến lược giá tăng dần theo tiến độ dự án và điều chỉnh theo tình hình thị
trường nhằm thu hút khách hàng đầu tư.
Phương pháp: định giá tổng hợp.
+ Định giá từ bên trong: căn cứ các tiêu chí như giá thành sản phẩm, lợi thế cạnh
tranh của sản phẩm, lợi nhuận tối thiểu để xác định giá sàn.
+ Định giá từ bên ngoài: căn cứ các tiêu chí như giá thị trường sản phẩm tương
ứng, tình hình và xu thế thị trường, lợi thế cạnh tranh của sản phẩm, lợi nhuận kỳ
vọng của chủ sở hữu.
+ Định giá bán: theo tình hình thị trường và mục tiêu cụ thể của Công ty BCCI tại
thời điểm để định giá bán.
Chiến lược phân phối
20
Showroom: mở Showroom tại dự án (sau khi dự án hoàn thành), xây dựng sàn
giao dịch chuẩn với dịch vụ trọn gói.
Tổ chức bộ phận bán hàng tại dự án mới.
Phân phối: xây dựng đội ngũ cộng tác viên bằng chính sách thưởng cho người
giới thiệu.
Chiến lược xúc tiến: chiến lược đối thoại tổng lực (IMC)
Xây dựng lại hệ thống nhận diện thương hiệu.

Quảng cáo:
Quảng cáo thương hiệu.
Quảng cáo sản phẩm: có chiến lược cụ thể cho từng sản phẩm.
Kênh truyền thông: Quảng cáo báo, truyền hình cáp, POSM (tờ rơi, brochure,
banner, poster, tủ kệ trưng bày).
Quan hệ cộng đồng :
Báo chí: quảng bá thương hiệu trên các báo mạnh (Tuổi Trẻ, Thanh Niên, Người
Lao Động, Thời báo kinh tế ). Các báo ngành như Phụ trương địa ốc, Thời báo
Kinh tế, Thị trường bất động sản và Tài sản. Đầu tư chứng khoán, Thông tin
chứng khoán. Báo điện tử (Vnexpress, sanOTC, Horea.org.vn, vneconemic).
Truyền hình cáp: các chương trình chuyên đề về thương hiệu, doanh nhân trên
kênh VTC, HTV, VTV. Các Phóng sự về hoạt động bán hàng.
Tài trợ: các hoạt động từ thiện, các hoạt động văn hóa xã hội có ảnh hưởng rộng
trong xã hội.
Tổ chức sự kiện: hoạt động kỷ niệm, công bố dự án, lễ động thổ
*Khuyến mãi
Miễn phí các dịch vụ gia tăng như dịch vụ pháp lý, chuyển nhượng, tư vấn thiết
kế
Chiết khấu cho khách hàng thuê/mua nhiều hơn 1 tầng .
Chương trình tích lũy điểm để có cơ hội sở hữu ngôi nhà miễn phí (mục tiêu cho
nhà đầu tư).
Brochure, tờ rơi, thư chào hàng, Poster, Banner, Banron, Pano tại dự án.
Trang phục cho nhân viên giao dịch. Cẩm nang bán hàng (sales kit).
*Website
Đầu tư xây dựng giao diện mới, tăng khối lượng và chất lượng nội dung, thông
tin nội bộ, bên ngoài được cập nhật thường xuyên. Quản lý thông tin và xử lý
thông tin tốt. Chú trọng thư điện tử.
Thư chào hàng điện tử.
Liên kết các trang website liên quan.
Quảng cáo có kết nối về bcci.com.vn.

Giới thiệu sàn giao dịch trên mạng.
*Đội ngũ nhân viên bán hàng
Huấn luyện kỹ năng giao tiếp khách hàng.
Trang phục.
Cơ sở vật chất, môi trường làm việc.
21
Thường xuyên huấn luyện về sản phẩm, pháp lý, kiến thức về thiết kế xây dựng,
phong thủy.
Kỹ năng tìm kiếm, khai thác khách hàng.
– Văn hóa doanh nghiệp.
22