(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án khu công viên quảng trường tỉnh tại phường khai quang, thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc​

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH HẢI

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG DỰ ÁN KHU CÔNG VIÊN QUẢNG
TRƯỜNG TỈNH TẠI PHƯỜNG KHAI QUANG,
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH HẢI

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG
MẶT BẰNG DỰ ÁN KHU CÔNG VIÊN QUẢNG
TRƯỜNG TỈNH TẠI PHƯỜNG KHAI QUANG,
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên - 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Mạnh Hải

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy, cơ Khoa
Quản lý đất đai và Phịng Quản lý đào tạo sau Đại học, trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngồi sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tơi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Nguyễn Thị
Lợi, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài ngun và
Mơi trường, UBND phường Khai Quang và; Phịng Tài nguyên và Môi
trường Tp. Vĩnh Yên, Ban GPMB &Phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh Phúc, Ban
Quản lý dự án Tp. Vĩnh Yên và các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, sự động
viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân.
Với tấm lịng chân thành, tơi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Thái Nguyên, ngày

tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Nguyễn Mạnh Hải

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................. 4
1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài .............................................................. 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................ 10
1.2. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 13
1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới ........... 13
1.2.2. Cơng tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay ............................ 17
1.2.3. Công tác giải phóng mặt bằng ở tỉnh Vĩnh Phúc .................................. 30
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................... 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 34
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34
2.2.1. Đánh giá sơ lược về tình hình cơ bản của thành phố Vĩnh Yên .......... 34
2.2.2. Đánh giá kết quả của công tác bồi thường, GPMB bằng án khu Công
viên quảng trường tỉnh tại phường Khai Quang, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh

Vĩnh Phúc. ....................................................................................................... 34

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN



download by :


iv

2.2.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng bằng của dự
án tới đời sống của người dân. ........................................................................ 35
2.2.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp ................................ 35
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 35
2.3.2. Phương pháp so sánh, tổng hợp, xử lí, đánh giá và phân tích số liệu ... 36
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................... 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Vĩnh Yên................... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 38
3.1.2. Đặc điểm kinh tế, xã hội ....................................................................... 43
3.1.3. Tình hình sử dụng đất của thành phố Vĩnh n ................................... 47
3.2. Đánh giá cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự
án khu Công viên quảng trường tỉnh tại phường Khai Quang, thành phố Vĩnh
Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ........................................................................................ 49
3.2.1. Đánh giá tổng quát về tình hình chung của việc thực hiện giải phóng
mặt bằng trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên ................................................... 49
3.2.2. Thực trạng công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại dự án khu
Công viên quảng trường tỉnh Vĩnh Phúc tại phường Khai Quang thành phố
Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ............................................................................... 51

3.2.4. Đánh giá việc xác định đối tượng và điều kiện bồi thường, hố trợ ...... 52
3.2.5. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường thiệt hại về đất đai, tài sản, vật
kiến trúc, và cây trồng trên đất ........................................................................ 53
3.2.6. Đánh giá các chính sách hỗ trợ của dự án............................................. 57
3.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của công tác GPMB của dự án đến đời sống của
các hộ dân ........................................................................................................ 62
3.3.1. Tác động đến lao động, việc làm và thu nhập của người dân sau khi thu
hồi đất .............................................................................................................. 62
3.3.2. Tác động đến việc phát triển các cơng trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN



download by :


v

xã hội ............................................................................................................... 65
3.3.3. Tác động đến tình hình an ninh, trật tự xã hội ...................................... 66
3.3.4. Tác động đến cảnh quan và môi trường sống của người dân ............... 66
3.3.5. Đánh giá của người dân về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
của dự án ......................................................................................................... 67
3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp đối với công tác
GPMB khi nhà nước thu hồi đất đối với dự án ............................................... 68
3.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 68
3.4.2. Một số tồn tại, khó khăn........................................................................ 69
3.4.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác
GPMB, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên ..... 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 74

1. Kết luận ....................................................................................................... 74
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BT

: Bồi thường

GCN

: Giấy chứng nhận

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GPMB&PTQĐ

: Giải phóng mặt bằng và Phát triển quỹ đất

KCN

: Khu công nghiệp

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TĐC

: Tái định cư

TP

: Thành phố

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

TMDV

: Thương mại dịch vụ

UBND

: Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN



download by :


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Kết quả thực hiện của từng huyện thể hiện cụ thể theo bảng sau: ..... 31
Bảng 3.2 Tình hình dân số và lao động của thành phố Vĩnh Yên .................. 46
Bảng 3.2: Cơ cấu sử dụng đất năm 2019 ........................................................ 48
Bảng 3.3: Kết quả tổng hợp các dự án được thực hiện trên địa bàn thành phố
Vĩnh Yên giai đoạn 2013 -2019 ...................................................................... 49
Bảng 3.4: Cơng trình, dự án đã hồn thành cơng tác BT, GPMB trên địa bàn
thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2013 -2019 ..................................................... 50
Bảng 3.5: Kết quả tổng hợp thông tin về dự án .............................................. 51
Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả điều tra, xác định đối tượng được bồi thường tại
dự án ................................................................................................................ 52
Bảng 3.7: Kết quả bồi thường về đất của dự án .............................................. 53
Bảng 3.8: Kết quả bồi thường về tài sản, vật kiến trúc và cây trồng trên đất
của dự án ......................................................................................................... 54
Bảng 3.9. Bảng đơn giá bồi thường di chuyển mồ mả ................................... 56
Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ tại dự án ............. 60
Bảng 3.11: Tình hình hỗ trợ, đào tạo nghề và xin việc làm sau khi thu hồi đất.... 61

Bảng 3.12: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại
dự án ................................................................................................................ 62
Bảng 3.13: Thu nhập bình quân của người dân tại dự án ............................... 63
Bảng 3.14: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất ................... 64
Bảng 3.15: Tình hình cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi đất.................................. 65
Bảng 3.16: Tình hình an ninh, trật tự xã hội sau khi thu hồi đất .................... 66
Bảng 3.17: Tình hình cảnh quan và mơi trường sống của người dân sau khi
thu hồi đất ........................................................................................................ 66
Bảng 3.18: Bảng tổng hợp đánh giá của người dân về công tác bồi thường
GPMB của dự án ............................................................................................. 67
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các cơng trình,
dự án phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, quốc phịng, an ninh, phục
vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng là một khâu quan trọng, then chốt, được
Nhà nước và toàn thể xã hội quan tâm, nó khơng chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới quyền
lợi của tổ chức, cá nhân và hộ gia đình có đất bị thu hồi mà còn ảnh hưởng rất lớn
tới tình hình kinh tế, chính trị - xã hội của địa phương, vì vậy địi hỏi phải được
giải quyết một cách thoả đáng và khoa học.
Do vậy, cần áp dụng linh hoạt các quy định của pháp luật vào điều kiện
thực tế của địa phương. Trước những khó khăn như vậy, việc đánh giá công

tác GPMB để đưa ra những phương án khả thi giải quyết những khó khăn khi
bồi thường giải phóng mặt bằng đang là một nhu cầu hết sức cấp thiết của xã hội.
Công tác GPMB là một lĩnh vực nhạy cảm, phức tạp và gặp rất nhiều
khó khăn trong q trình thực hiện, như việc đơn giá bồi thường, hỗ trợ phải
hợp lý với người dân, vì khung giá bồi thường đất và tài sản gắn liền với đất
khi nhà nước thu hồi thường thấp hơn rất nhiều so với giá ngoài thị trường,
đặc biệt là giá đất ở có sự chênh lệch lớn giữa các vùng lân cận như khu vực
Hà Nội; thành phố Việt trì, tỉnh Phú Thọ … Ngồi ra, cịn phải giải quyết vấn
đề cơng ăn việc làm, bố trí tái định cư và các hậu quả sau giải phóng mặt bằng….
Trong những năm qua trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc có rất nhiều cơng
trình, dự án thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng như:
Dự án đường Cao tốc Nội Bài - Lào Cai, Dự án đường Nguyễn Tất Thành kéo
dài, Dự án đường Tôn Đức Thắng kéo dài, Dự án Khu Công nghiệp Tam
Dương II khu A và khu B, Dự án Khu đô thị Quảng Lợi, Dự án khu đô thị
mới Nam Vĩnh Yên .… Trong đó có dự án Khu cơng Viên quảng trường tỉnh
Vĩnh Phúc tại phường Khai Quang, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Để
nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển thành một thành phố vững mạnh, để thấy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN



download by :


2

được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp giúp cho cơng tác giải
phóng mặt bằng trên địa bàn phường Khai Quang cũng như của thành phố Vĩnh
Yên đạt hiệu quả nhanh chóng trong thời gian tới, đồng thời góp phần hồn thiện
chính sách bồi thường, GPMB đạt kết quả tốt và trở thành yếu tố thực sự thúc đẩy sự

phát triển kinh tế - xã hội và phù hợp với cơ chế thị trường vừa giải quyết được các
vấn đề xã hội. Do vậy, việc nghiên cứu cơng tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng của dự án này để thấy được những khó khăn, thuận lợi và hạn chế từ đó
rút ra được những bài học kinh nghiệm và giải pháp nhằm góp phần xây dựng
các chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của tỉnh Vĩnh Phúc. Xuất
phát từ lý do này tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng dự án khu cơng viên quảng trường tỉnh tại
phường Khai Quang, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc”
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá công tác bồi thường, GPMB dự án khu công viên quảng
trường tỉnh tại phường Khai Quang, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
- Đánh giá sự ảnh hưởng của cơng tác giải phóng mặt bằng của dự án
tới người dân;
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp đối với cơng
tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên trong thời gian tới.
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
- Ý nghĩa thực tiễn
Tìm ra được thực trạng công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên đia bàn, nêu được những hạn chế và nguyên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :

3

nhân làm ảnh hưởng đến cơng tác GPMB. Từ đó có những định hướng trong
Quản lý Nhà nước về đất đai cũng như ban hành những chính sách, quy định
hợp lý trong lĩnh vực GPMB đạt tính hiệu quả cao trong thực tế.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Một số khái niệm giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là q trình thực hiện các cơng việc liên quan đến
việc di dời nhà cửa, cây cối, các cơng trình xây dựng và một bộ phận dân cư
trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc
xây dựng một cơng trình mới.
Q trình giải phóng mặt bằng (GPMB) được tính từ thời điểm bắt đầu
hình thành hội đồng GPMB đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư
mới. Đây là quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự
án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội.
Cơng tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là

khâu đầu tiên thực hiện dự án.
+ Bồi thường thiệt hại
Bồi thường thiệt hại là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất
và tài sản bị thiệt hại với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Đền bù trả bằng tiền hoặc hiện vật thay thế cho các thiệt hại về đất đai,
tài sản thu nhập và các tài sản khác liên quan do tác động của dự án."Bồi
thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc cơng lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Bồi thường
về đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng
đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Có 2 loại bồi thường: bồi thường thiệt hại về đất và đền bù thiệt hại về tài sản.
+ Bồi thường thiệt hại về đất là biện pháp để phân bố lại tài nguyên trên
quan điểm lấy bao nhiêu bù bấy nhiêu.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :


5

+ Bồi thường thiệt hại về tài sản gồm: nhà, cơng trình, vật kiến trúc, cây
cối hoa màu, cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai bị thu hồi.
+ Tái định cư
Tái định cư (TĐC) là q trình định cư, ổn định và khơi phục cuộc sống
cho những người dân sau khi nhà nước thu hồi đất hoặc bị mất chỗ sinh sống
do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan. Ngồi ra cịn bao gồm các hoạt
động nhằm hỗ trợ cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây
ra khôi phục và cải thiện mức sống cũng như những cơ sở kinh tế và văn hóa xã hội.

TĐC trong bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất được hiểu là
việc di chuyển người có đất bị thu hồi đất đến sinh sống ổn định tại một nơi
mới thông qua các hoạt động hỗ trợ của nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi
đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư.
+ Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời
đến địa điểm mới. Chính sách này thể hiện sự quan tâm của nhà nước đối với
người dân trong khu vực giải tỏa, đặt con người vào vị trí then chốt trong q
trình thực hiện, góp phần tích cực đẩy nhanh tốc độ GPMB, thời gian thi công
được đảm bảo.
1.1.1.2. Các yếu tố tác động đến công tác giải phóng mặt bằng
Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay
còn nhiều vấn đề bất cập và vướng mắc, đã tác động không nhỏ tới công tác
BT, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các mục tiêu quốc gia. Vấn đề
đặt ra ở đây đó chính là phải tích cực đẩy manh cơng tác quản lý Nhà nước về
đất đai, nâng cao năng lực pháp lý, tăng cường thể chế là những nội dung hết
sức quan trọng trong việc giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Điều này ảnh
hưởng khơng nhỏ đến q trình thực hiện cơng tác GPMB, BT khi nhà nước
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :


6

thu hồi đất.
+ Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản

Từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã bốn lần trình
Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 1998, 2001,
2003 và 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo
đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng ln được Chính phủ khơng ngừng
hồn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi
mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn định, thống nhất của
pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá
nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn
bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác
bồi thường, GPMB.
Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy:
- Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản
lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung cịn hạn chế; trong
khi đó việc tun truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt.
- Nhận thức pháp luật của một số người dân cịn hạn chế, cùng với đó là
việc áp dụng pháp luật cịn thiếu dân chủ, khơng cơng khai, cơng bằng ở các địa
phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất
lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến
độ GPMB.
+ Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên không tái tạo được và là điều kiện không thể thiếu
được trong mọi quá trình phát triển. Quy hoạch sử dụng đất được xem là giải
pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của
nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :


7

quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết
những vấn đề mà q trình phát triển đang đặt ra.
Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước
đóng vai trị tổ chức. Bất kỳ một phương án GPMB nào đều dựa trên một quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có
hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ
cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu
chính trị - xã hội hố về cơng bằng, dân chủ, văn minh trong GPMB và cũng là
công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả
nhất, đúng chức năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
GPMB trên hai phương diện:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc giao đất, cho thuê đất
chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
+ Cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền
sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư
pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền
sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :


8

dụng đất (GCNQSDĐ) là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng
tính bồi thường. Hiện nay, cơng tác đăng ký đất đai thành phố vẫn cịn hạn
chế, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất vẫn chưa hồn tất. Chính vì vậy mà cơng tác bồi thường,
GPMB ở huyện đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơng tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
+ Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, huyện (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định
(căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung gia đất do
Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh
tế nhằm tính tốn lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm
khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định
giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định.
Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :


9

từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho
phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số
phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và
cơng bố đều khơng theo đúng ngun tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc
về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật
Đất đai năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480
đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là
khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64%. Trong các trường hợp khiếu
nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp

bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc
giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi
thường tại nơi bị thu hồi.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới khơng có mặt bằng đầu tư,
làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
+ Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và
phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai
thơng qua các giao dịch trên thị trường, đồng thời người bị thu hồi đất có thể
tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà
nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN



download by :


10

1.1.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng,
liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội.
GPMB là q trình mang tính đa dạng và phức tạp.

- Tính đa dạng
Mỗi dự án được thể hiện trên một địa điểm khác nhau với điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội, trình độ dân trí nhất định. Do đó, giá trị của đất và các
tài sản gắn liền với đất ở các khu vực khác nhau là khác nhau dẫn đến công
tác BT, GPMB sẽ có những nét đặc trưng riêng, nhất định cho từng vùng,
từng khu vực.
- Tính phức tạp
Thứ nhất, do tình hình GPMB ln gặp nhiều khó khăn vì giá cả thị
trường ln biến động do đó giá bồi thường ở mỗi thời điểm có khác nhau.
Thực tế cho thấy một số dự án đã tiến hành xong khâu kiểm định nhưng
khơng thực hiện tiếp được vì thiếu vốn. Chính những yếu tố trên khiến người
dân ln có một tâm lý hoang mang khi được bồi thường. Mặt khác trong quá
trình thực hiện thường hay xảy ra các vấn đề bất cập như: số hộ phát sinh,
người dân xây mới các cơng trình trên đất đang thực hiện cơng tác GPMB...
đã gây trở ngại cho tiến độ thực hiện dự án.
Thứ hai, đất đai có vai trị đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội nên khi GPMB cũng gặp nhiều khó khăn. GPMB được thực hiện chủ
yếu ở các khu dân cư có đời sống kinh tế và trình độ dân trí chưa cao nên rất
phức tạp, tâm lý của người dân là không muốn di chuyển đi nơi khác.
Thứ ba, tính phức tạp cịn gặp phải khi thực hiện công tác GPMB là do
nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng
đất chưa đầy đủ, hợp pháp.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :

11

- Luật Đất đai năm 2003; Luật đất đai 2013
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy
định bổ sung về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất;
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP của Chính phủ;
- Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008
của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ; Quy chế đấu thầu ban
hành nghị định 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 của Chính phủ;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về
hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai,
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :


12

định về bồi thường hỗ trợ, TĐC khi nhà nước thu hồi đất,
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy
định về giá đất
- Quyết định số 69/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 của UBND tỉnh
Vĩnh Phúc về việc ban hành Quy định về giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
năm 2010.
- Quyết định số 43/2010/QĐ-UBND ngày 31/12/2010 của UBND tỉnh Vĩnh
Phúc về việc ban hành Quy định về giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2011.
- Quyết định số 60/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND
tỉnh Vĩnh Phúc về việc ban hành Quy định về giá đất trên địa bàn tỉnh
Vĩnh Phúc năm 2012.
- Quyết định số 18/2011/QĐ-UBND ngày 20/04/2011 của UBND tỉnh
Vĩnh Phúc về việc ban hành Quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư và đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
- Quyết định số 36/2012/QĐ-UBND ngày 23/10/2012 của UBND tỉnh Vĩnh
Phúc về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản Quy định về thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất ban hành kèm theo Quyết định số 18/2011/QĐ-UBND ngày 20/4/2011
của UBND tỉnh Vĩnh Phúc.
- Quyết định số 43/2012/QĐ-UBND ngày 02/11/2012 của UBND tỉnh

Vĩnh Phúc Về việc Ban hành Quy chế phối hợp giữa các cấp, các ngành, các tổ
chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
- Quyết định số 36/2012/QĐ-UBND ngày 23/10/2012 của UBND tỉnh
Vĩnh Phúc. Về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản Quy định về thực hiện
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN



download by :


13

nước thu hồi đất ban hành kèm theo Quyết định số 18/2011/QĐ-UBND ngày
20/4/2011 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc.
- Quyết định số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND tỉnh Vĩnh
Phúc về việc ban hành quy định về giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013.
- Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND ngày 15/8/2014 của UBND tỉnh
Vĩnh Phúc về việc ban hành quy định chi tiết một số điều về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc;
- Quyết định số 32/2015/QĐ-UBND ngày 16/11/2015của UBND tỉnh
Vĩnh Phúc về việc sửa đổi bổ sung một số điều của bản Quy định chi tiết một
số điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ban hành kèm
theo Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND ngày 15/8/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc
1.2. Cơ sở thực tiễn

1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới
Đối với mọi quốc gia trên thế giới, đất đai là nguồn lực cơ bản, quan
trọng nhất đối với mọi hoạt động trong đời sống KT-XH. Vì vậy, nhiều nước
trên thế giới đang cố gắng khơng ngừng trong việc hồn thiện chính sách
pháp luật về đất đai, trong đó có chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC của cơ
quan quản lý Nhà nước. Dưới đây là một số kinh nghiệm trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai của một số nước trên thế giới, đồng thời giúp cho chúng
ta có cái nhìn tổng qt hơn về cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
* Trung Quốc
Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ cơng hữu nên lợi ích cơng là điều
kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất
được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương.
Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích cơng gồm: đất phục vụ cho qn sự
- quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :


14

cơng trình giao thơng, năng lượng; kết cấu hạ tầng cơng cộng; cơng trình cơng
ích và phúc lợi xã hội, cơng trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ mơi trường sinh
thái và phục vụ cho các lợi ích cơng cộng khác theo quy định của pháp luật.
Về Quy trình thu hồi đất gồm 4 bước:
(1) Khảo sát về các điều kiện thu hồi đất (dân số nông nghiệp, đất canh
tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất
và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng);

(2) Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất;
(3) Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế
hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt;
(4) Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt. Việc công
bố phải được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi và bồi thường.
Chính quyền địa phương có trách nhiệm thơng báo và giải thích các vấn đề có
liên quan. Sau ngày thơng báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được
cải tạo, mở rộng (Trương Ánh Tuyết, 2002).
* Trung Quốc
Ở Trung Quốc chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Cơng tác quản lý giải
phóng mặt bằng được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa
phương thực hiện. Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê
một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thơng thường là các đơn vị
chịu trách nhiệm thi cơng cơng trình trên khu đất giải tỏa).
Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm
cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Bồi
thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục
đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nơng
nghiệp, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ
theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :


15

hệ số do nhà nước quy định. Mức bồi thường được tính bằng 6 đến 10 lần giá
trị sản lượng hàng năm trung bình của ba năm trước khi thu hồi. Trợ cấp tái
định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình. Bồi
thường về hoa màu và các cơng trình hiện có sẽ do chính quyền địa phương
quyết định. Trong trường hợp mức bồi thường khơng đủ để duy trì mức sống
ban đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá
30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện thu hồi nếu
như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người
nơng dân.
Đối với đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xây
dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất
tiêu chuẩn và trợ cấp về giá. Giá xây dựng nhà mới được xác định là khoảng
cách chênh lệch giữa giá trị cịn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà
mới. Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước quyết định, căn cứ theo giá đất
trong cùng khu vực. Việc trợ cấp về giá cũng do chính quyền xác định. Khoản
tiền bồi thường này được tính theo mét vng, cộng lại và nhân với diện tích
xây dựng của nhà ở. Trường hợp Nhà nước có nhà ở tái định cư thì người
được bồi thường sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã
nhận được bồi thường.
* Hàn Quốc
Hàn Quốc, mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường
hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân. Các trường hợp đó là: thu
hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường
bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà
nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện,
bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới,
khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

download by :


16

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương
thức tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua
việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương
án, cách thức bồi thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước
phải sử dụng phương thức cưỡng chế. Theo thống kê của Cục Chính sách đất
đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi
đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi
đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế.
Ở Hàn Quốc thì nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các
nguyên tắc sau:
Thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện.
Thứ hai, chủ đầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá
nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các cơng trình cơng cộng.
Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau đó
mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội.
Thứ tư, thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân.
Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất
thơng qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời
điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối
với trường hợp thu hồi đất thơng qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác
định giá bồi thường là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết
định cưỡng chế.
Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà

giao cho ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh
nghiệp hoặc công ty cổ phần) thực hiện. Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định
lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất
thứ ba. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều
hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



download by :