Giá đất, đền bù về đất

I. LUẬT ĐẤT ĐAI 2013:
 Luật

Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 (được
Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khoá XIII ,
kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm
2013) có 14 Chương và 212 Điều. Luật này có
hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Toàn bợ Chương 6
là chương Quy định về thu hồi đất, trưng dụng
đất, bồi thường, hỡ trợ, tái định cư , trong đó:

Quy định về cơ chế, chính sách bời thường,
hỡ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hời đất có
21 điều (từ Điều 74 đến Điều 94).


NHỮNG THAY ĐỔI CƠ BẢN VỀ QUY ĐỊNH THU
HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
 Có

03 vấn đề cơ bản như sau:
 1. Luật Đất đai 2013 quy định những trường
hợp Nhà nước thu hời đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh (Điều 61) hoặc thu hồi đất để
phát triển kinh tế - xã hợi vì lợi ích q́c gia,
công cộng (Điều 62) theo hướng chặt chẽ hơn,
thu hẹp hơn đối tượng đất bị thu hồi, thắt chặt
tình trạng thu hồi đất tràn lan trong thời gian
vừa qua.

 2.

Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về điều
kiện được bồi thường, đã tách bạch các khoản
được bồi thường và hỡ trợ.
Ngoài phần bời thường thì có phần hỗ trợ để
cho người bị thu hồi đất sớm ổn định c̣c
sớng hơn. Khung chính sách quy định về
những khoản bồi thường, hỗ trợ này theo
quy định của Luật Đất đai 2013 là rõ ràng
hơn.


 3.

Giá đất để tính bời thường là giá đất cụ thể
do Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định.
 - Có 5 Phương pháp định giá đất:

+ Phương pháp so sánh trực tiếp;

+ Phương pháp chiết trừ;

+ Phương pháp thu nhập;

+ Phương pháp tháng dư;

+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
 - Trong 5 phương pháp nêu trên thì phương pháp

thứ 5 là phương pháp được áp dụng xác định giá
đất cụ thể để tính toán bời thường về đất.


 Một

số nội dung khác:
 - Khu tái định cư phải có tiêu chuẩn, quy
chuẩn, phù hợp với điều kiện phong tục tập
quán của từng vùng, miền.
 - Quy định về quyết định thu hồi đất và phê
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
trong cùng 1 ngày (đây là 1 trong những nội
dung quy định mới và là vấn đề khó khăn của
các địa phương).
 - Luật quy định về việc xây dựng Bảng giá đất
5 năm.


-

Có những quy định tạo điều kiện cho nhà đầu tư
được giao, thuê đất để thực hiện dự án; quy định về
thủ tục về đất đai đơn giản hơn; quy định rõ hơn về
việc thoả thuận, nhận chuyển nhượng, góp vớn bằng
quyền sử dụng đất.
 - Có những quy định về cơ chế, chế tài mạnh buộc
các nhà đầu tư phải xem xét trong quá trình xin giao
đất, thuê đất. Trong Luật Đất đai 2013 có quy định
cho phép nhà đầu tư chậm tiến độ là 24 tháng. Nếu

hết thời hạn 24 tháng cho phép mà chậm tiến độ, chưa
đưa đất vào sử dụng, thì Nhà nước thu hồi đất và
không bồi thường về đất, cũng như không bồi thường
giá trị đã đầu tư trên đất.


II. NGHỊ ĐỊNH SỐ47/2014/NĐ-CP NGÀY
15/5/2014 QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ
TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT
-

Bố cục: 3 chương 36 điều.
 - Nội dung: Quy định chi tiết một số điều,
khoản của Luật Đất đai về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.


 Gồm

những vấn đề chủ yếu sau:
 a) Quy định đối tượng, phạm vi điều chỉnh
của Nghị định.
 b) Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, gồm
những nội dung:
 - Quy định chi tiết về bời thường chi phí
đầu tư vào đất còn lại;
 - Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ đối
với đất NN vượt hạn mức;

-

Quy định chi tiết về bồi thường đối với đất ở,
đất phi NN;
 - Quy định chi tiết về bồi thường nhà, công
trình XD khác (không phải là nhà ở);
 - Quy định chi tiết về bồi thường do hạn chế
khả năng sử dụng đất;
 - Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ về đất
trong các trường hợp: đất được giao khơng
đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004; diện
tích đo đạc khác diện tích ghi trên giấy tờ;
khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất;v.v…


-

Quy định chi tiết về các khoản hỗ trợ: hỗ
trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào
tạo, chuyển đổi nghề; hỗ trợ khác;
 - Quy định chi tiết về chính sách hỡ trợ, tái
định cư.
 Ngoài ra còn quy định chi tiết về nội dung
lập Phương án bồi thường, chi trả tiền bồi
thường,…


 c)

Tở chức thực hiện, trong đó có quy định về
việc xử lý đối với những Phương án đã được phê
duyệt và chưa được phê duyệt, cụ thể :
 Đối với trường hợp đã có quyết định thu hời đất
và có phương án bời thường, hỡ trợ, tái định cư
được phê duyệt theo quy định của pháp luật về
đất đai trước ngày 01/7/2014 thì tiếp tục thực
hiện theo phương án đã phê duyệt. Trường hợp
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa
được phê duyệt trước ngày 01/7/2014 thì nay
thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 và
Nghị định sớ 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ


NHỮNG THAY ĐỔI CƠ BẢN VỀ QUY ĐỊNH
THU HỒI ĐẤT, BỜI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG
 1.

Bời thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:
 - Chi phí đầu tư vào đất còn lại được bồi
thường khi Nhà nước thu hời đất mà đất đó
khơng được bời thường;
 - Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính
phải phù hợp với giá thị trường tại thời
điểm có quyết định thu hồi


 2.

Bồi thường về đất: Thực hiện theo 2 hình
thức: hoặc bồi thường bằng đất, hoặc bồi
thường bằng tiền trong trường hợp khơng có
đất để bời thường.
 Bời thường về đất gắn với bời thường về tài
sản có trên đất, từ đó phát sinh khoản bời
thường về di chủn tài sản. Trước đây theo
Nghị 197/CP thì di chuyển được gọi là
khoản hỗ trợ, nhưng nay được nâng lên phản
ánh đúng bản chất của nó là bời thường chi
phí di chủn.


 3.

Mợt vấn đề mới khá phức tạp - đó là chính
sách về bời thường khi Nhà nước thu hời đất
cơ sở tôn giáo đang sử dụng.
 Từ năm 2003 đến trước thời điểm Luật Đất đai
2013 và Nghị định 47/CP có hiệu lực thi hành,
chưa có mợt chế định nào quy định về bồi
thường đối với đất cơ sở tơn giáo, trong bời
thường chỉ áp dụng là bớ trí đất, bớ trí giao đất
ở vị trí, khu vực khác (tức là bớ trí chứ khơng
phải là bời thường, nếu như có nhu cầu).


 4.

Quy định về hỗ trợ:
 - Hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống;
 - Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc
làm;
 - Hỗ trợ khác.
 Trong đó khoản Hỡ trợ đào tạo, chủn đổi nghề và
tìm kiếm việc làm so với quy định trước đây có thay
đởi mới, cụ thể: mức hỡ trợ là không quá 5 lần giá đất
nông nghiệp và quy định thêm đối với trường hợp khi
Nhà nước thu hồi đất ở có kết hợp với kinh doanh
dịch vụ, thì người sử dụng đất cũng được hỗ trợ tiền
để đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.


 5.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và
Nghị định 47/CP thì theo thớng kê có 23 vấn
đề mà địa phương phải quy định cụ. Hiện nay,
chưa có Thơng tư hướng dẫn của Bộ TNMT,
tuy nhiên thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh thì
Sở TNMT đang trong thời gian nghiên cứu
hoàn chỉnh dự thảo gửi đến các địa phương,
xin ý kiến trước khi hoàn chỉnh, báo cáo, trình
UBND tỉnh xem xét phê duyệt./.