(Luận văn thạc sĩ) pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp từ thực tiễn huyện hoài đức

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ DUNG

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT NÔNG NGHIỆP TỪ THỰC TIỄN HUYỆN HOÀI ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI - 2021

Luan van


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ DUNG

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT NÔNG NGHIỆP TỪ THỰC TIỄN HUYỆN HOÀI ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN QUANG HUY

HÀ NỘI - 2021

Luan van


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng
tôi. Các số liệu đã sử dụng trong luận văn là trung thực.
Những kết luận nêu trong luận văn chưa có công bố ở bất
kỳ công trình khoa học nào.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Luan van


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP .............. 8
1.1. Lý luận về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp .......... 8
1.2. Lý luận pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông
nghiệp ........................................................................................................ 17
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG
CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP VÀ THỰC TIỄN ÁP
DỤNG TẠI HUYỆN HỒI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI...................... 30
2.1. Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp
theo quy định hiện nay .............................................................................. 30
2.2. Thực tiễn áp dụng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nơng
nghiệp tại huyện Hồi Đức, Hà Nội. ......................................................... 45

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG
NGHIỆP TẠI HUYỆN HỒI ĐỨC, HÀ NỘI HIỆN NAY ...................... 58
3.1. Định hướng hoàn thiện....................................................................... 58
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện và áp dụng các
quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nơng
nghiệp tại huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội hiện nay .......................... 60
KẾT LUẬN .................................................................................................... 67
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 68

Luan van


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Diện tích đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay theo số liệu điều tra
năm 2014 của Bộ tài nguyên và môi trường là 26822953ha, chiếm tỷ lệ 81%
tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước. Đây là tư liệu sản xuất, nguồn tài nguyên
vô cùng quý giá đối với ngành nông nghiệp và quyết định đến tính đa dạng, quy
mơ, hiệu quả của sản phẩm nơng nghiệp. Trên cơ sở đó, ngành nông nghiệp ở
nước ta vẫn là ngành then chốt và ảnh hưởng nhiều đến khu vực kinh tế nông
thôn. Nhận thức được tầm quan trọng đặc biệt của đất nông nghiệp, Đảng và
Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc đề ra chủ trương, đường lối, chính sách
đối với đất nông nghiệp để phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế của đất
nước. Trong bối cảnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang cơng
nghiệp, dịch vụ hiện nay, chính sách và pháp luật đất đai liên quan đến đất nông
nghiệp luôn được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện để giải quyết những vấn đề phát
sinh trong quan hệ sử dụng đất trên thực tiễn nhằm khai thác và sử dụng hợp lý
đất nông nghiệp, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.
Trong q trình sử dụng đất nơng nghiệp, quyền của người sử dụng đất

được mở rộng tạo tâm lý yên tâm sản xuất, sử dụng đất thêm hiệu quả, thông
qua các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất. Trong đó, hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp là một
trong những hợp đồng phổ biến dịch chuyển QSDĐ nông nghiệp từ chủ thể
này sang chủ thể khác và khơng có tính chất đền bù. Đối tượng của hợp đồng
là QSDĐ nông nghiệp – một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu nhà nước nên
Luật đất đai 2013, Bộ luật dân sự 2015 và các văn bản pháp luật khác có liên
quan như pháp luật hơn nhân gia đình, pháp luật về công chứng, chứng thực,
pháp luật về đăng ký... đã có những quy định chặt chẽ từ chủ thể, điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng đến hình thức, trình tự thủ tục thực hiện hợp đồng.

1

Luan van


Hồi Đức là một huyện phía tây của thành phố Hà Nội. Để phát triển
mạnh kinh tế - xã hội tỉnh chủ trương đa dạng hố các loại hình dịch vụ phục
vụ sản xuất và đời sống góp phần giải quyết việc làm chuyển dịch cơ cấu kinh
tế. Sự phát triển của huyện Hoài Đức trên các mặt: kinh tế, văn hóa, xã hội có
đóng góp đến sự phát triển chung của thành phố Hà Nội. Để thực hiện được
những mục tiêu đặt ra, huyện Hoài Đức cần một số lượng diện tích khơng nhỏ
để có thể xây dựng các cơng trình, phục vụ các dự án phát triển kinh tế - xã
hội, nâng cao cơ sở hạ tầng, làm tiền đề góp phần tăng trưởng GDP hàng năm.
Với một lượng không nhỏ các dự án trong tương lai đã đặt ra cho huyện Hồi
Đức thì đã đặt ra vấn đề lớn trong công tác chuyển QSDĐ nông nghiệp trên
địa bàn. Việc chuyển QSDĐ nông nghiệp thông qua hợp đồng tặng cho
QSDĐ nơng nghiệp có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của huyện và tác
động lớn đến đời sống của hàng nghìn hộ gia đình. Qua thực tiễn thời gian

qua, tuy Nhà nước đã không ngừng bổ sung, hồn thiện các quy định về tặng
cho QSDĐ nói chung, đất nơng nghiệp nói riêng nhưng vẫn cịn gặp nhiều
khó khăn, nhiều hành vi vi phạm về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, hình
thức của hợp đồng …dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.
Với ý nghĩa trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật về hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất nông nghiệp từ thực tiễn huyện Hoài Đức” để làm luận văn
tốt nghiệp nhằm góp phần hồn thiện các quy định của pháp luật và nâng cao
hiệu quả tổ chức thực hiện là việc có tính cấp thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Hợp đồng tặng cho QSDĐ nói chung và hợp đồng tặng cho QSDĐ nông
nghiệp ở các cấp độ nghiên cứu khác nhau trong thời gian qua như: luận án, luận
văn, khóa luận; các bài viết được đăng tải trên các tạp chí chuyên ngành, các hội
thảo khoa học; các giáo trình, sách chuyên khảo, tham khảo... Cụ thể như:
- Sách chuyên khảo, tham khảo: Nguyễn Ngọc Điện (2001), “Bình luận
các hợp đồng thơng dụng trong Luật Dân sự Việt Nam”, Nxb Trẻ, thành phố

2

Luan van


Hồ Chí Minh; Nguyễn Hải An ( 2012), “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng
đất ở Việt Nam”, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội; Vũ Thị
Hồng Yến (chủ biên) (2017), “Những điều cần biết về ký kết và thực hiện hợp
đồng dân sự (theo Bộ luật Dân sự hiện hành - năm 2015)”, Nxb Chính trị
Quốc gia – Sự thật, Hà Nội….
- Luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ: Nguyễn Hải An (2011), “Cơ sở lý luận
và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất”, Luận án tiến sĩ luật học; Trần
Thị Minh (2019), "Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật
Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ, Hà Nội; Nguyễn Văn Hiến (2006), “Hợp

đồng tặng cho quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và thực tiễn”, Luận
văn Thạc sỹ Luật học; Hồ Xuân Thắng (2017), “Hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, Luận văn thạc sĩ…..
- Các bài viết được đăng tải trên các tạp chí chuyên ngành, các hội thảo
khoa học: Nguyễn Văn Cường (chủ nhiệm) với đề tài: “Thực tiễn giải quyết
tranh chấp hợp tặng cho QSDĐ tại Toà án nhân dân. Những vướng mắc và kiến
nghị”, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Toà án nhân dân Tối cao, 2008; Đỗ
Văn Chỉnh (2008), “Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn và tồn tại”, Tạp chí
Tồ án nhân dân số 3/2008, tr 23-30; Lê Thị Hoài Ân (2011), “Chế định hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất và những vấn đề cần hồn thiện”, Tạp chí Dân
chủ và Pháp luật, số 11/2011, tr 41- 45; Nguyễn Hồng Nam (2014), “Hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tồ án nhân dân số 12/2014, tr 15-19; Lê
Thị Giang (2018), “Các yêu cầu pháp lý về điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài
sản”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Số chuyên đề 3/2018, trang 27 – 32; Lê Thị
Giang (2018), “Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về điều kiện tặng cho quyền sử
dụng đất”, Tạp chí khoa học, Kiểm sát, số 2/2018, tr 45-50; ….
Những cơng trình trên đây đã phân tích và đề cập đến những vấn đề lý
luận và pháp luật về hợp đồng tặng cho tài sản nói chung, hợp đồng tặng cho

3

Luan van


quyền sử dụng dụng đất nói riêng. Tuy nhiên, kể từ khi Luật đất đai 2013 và
Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực thi hành chưa có một cơng trình khoa học
nghiên cứu cụ thể về hợp đồng tặng cho QSDĐ nơng nghiệp một cách tồn
diện. Đặc biệt, gắn với thực tiễn việc thực hiện hợp đồng tặng cho QSDĐ
nơng nghiệp tại huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội là cần thiết và phù hợp
với yêu cầu thực tiễn hiện nay.

Luận văn sẽ kế thừa các kết quả nghiên cứu trước đó và đánh giá thực
trạng áp dụng pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp một cách cụ
thể hơn qua thực tiễn tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là đánh giá thực trạng pháp luật về hợp
đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp và thực tiễn áp dụng tại huyện Hồi Đức,
thành phố Hà Nội. Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật
về hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp và các giải pháp nâng cao hiệu quả
áp dụng pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ nơng nghiệp nhằm đáp ứng có
hiệu quả các yêu cầu do thực tiễn cuộc sống đặt ra.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Luận văn xác định những nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể nhằm đặt được
các mục đích nghiên cứu. Cụ thể:
- Làm rõ những vấn đề lý luận về hợp đồng tặng cho QSDĐ nông
nghiệp và pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp, như: khái niệm,
đặc điểm của đất nông nghiệp; hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp và
pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp; ý nghĩa hợp đồng tặng cho
QSDĐ nông nghiệp trong điều kiện hiện nay
- Phân tích thực trạng những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng
cho QSDĐ nông nghiệp

4

Luan van


- Phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng hợp đồng tặng cho QSDĐ nơng
nghiệp tại huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội; từ đó tìm ra những bất cập,
khó khăn trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ nông

nghiệp và đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng tặng cho
QSDĐ nông nghiệp cùng như giải pháp nâng cao hiệu quả của việc áp dụng
pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu là những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng
tặng cho QSDĐ nông nghiệp; các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng
cho QSDĐ nông nghiệp.
- Nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng tặng cho
QSDĐ nông nghiệp tại địa phương cụ thể để làm rõ những kết quả đạt được
và những khó khăn, vướng mắc trong q trình thực hiện hợp đồng tặng cho
QSDĐ nơng nghiệp. Qua đó, tìm ra những ngun nhân, những khó khăn tồn
tại và đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp
dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Luận văn nghiên cứu là những quy định của Luật đất đai 2013, Bộ
luật dân sự 2015 và các văn bản pháp luật có liên quan đến hợp đồng tặng cho
QSDĐ nông nghiệp.
- Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ nơng nghiệp
tại huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội trong thời gian từ 2016 – 2020 (05
năm)
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận

5

Luan van


Phương pháp luận trong nghiên cứu của Luận văn là lý luận chủ nghĩa

Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, chủ nghĩa duy
vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, phép biện chứng duy vật và quan
điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về pháp luật đất đai và tặng cho QSDĐ,
QSDĐ nông nghiệp.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử sụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: phương
pháp phân tích; phương pháp tổng hợp; phương pháp bình luận; phương pháp
so sánh; phương pháp quy nạp, phương pháp diễn dịch, phương pháp thống
kê…. Ngồi ra, Luận văn cịn sử dụng phương pháp thu thập các tài liệu, số
liệu tại các sở, ngành trong UBND huyện như: Phòng Tài nguyên và Mơi
trường, Tịa án nhân dân huyện… để đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về
hợp đồng tặng cho QSDĐ nơng nghiệp tại huyện Hồi Đức, thành phố Hà
Nội.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Luận văn nghiên cứu sâu về tặng cho QSDĐ nông nghiệp theo quy
định pháp luật Việt Nam và thực tiễn áp dụng tại huyện Hồi Đức, Hà Nội.
Do đó, Luận văn có ý nghĩa lý luận và thực tiễn nhất định, thể hiện ở những
phương diện sau đây:
- Hệ thống hoá, bổ sung và phát triển cơ sở lý luận pháp luật về hợp
đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp
- Đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ nông
nghiệp và thực tiễn áp dụng trên địa bàn huyện Hoài Đức, Hà Nội để cho thấy
rõ hơn sự phù hợp, không phù hợp của pháp luật và thực tiễn cuộc sống.
- Đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện và nâng cao hiệu quả
pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp ở nước ta.

6

Luan van

- Ngồi ra, kết quả này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho
sinh viên chuyên ngành luật tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học,
cho các cán bộ làm công tác thực tiễn liên quan đến tặng cho QSDĐ nông
nghiệp cũng như có giá trị tham khảo cho các cơ quan xây dựng pháp luật về
hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp trong quá trình xây dựng, sửa đổi các
quy định của pháp luật.
7. Kết cấu của luận văn
Kết cấu của luận văn được bố cục gồm 3 chương chính bên cạnh phần
mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất nông nghiệp và pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông
nghiệp.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ nơng
nghiệp và thực tiễn áp dụng tại huyện Hồi Đức, Hà Nội.
Chương 3: Những phương hướng để hoàn thiện pháp luật về hợp đồng
tặng cho QSDĐ nông nghiệp tại huyện Hoài Đức, Hà Nội.

7

Luan van


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
1.1. Lý luận về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất nông nghiệp
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất

quan trọng và chủ yếu của ngành sản xuất, các lĩnh vực của đời sống, đặc biệt
là sản xuất nông nghiệp.Việt Nam hiện nay vẫn là nền kinh tế nông nghiệp,
nông nghiệp chiếm vị trí trọng yếu trong nền kinh tế quốc dân. Trong toàn bộ
hoạt động vật chất của con người, sản xuất nơng nghiệp giữ một vị trí quan
trọng. Việt Nam là một quốc gia trong vùng nhiệt đới, có nhiều thuận lợi cho
sự phát triển nơng nghiệp. Trong nhiều thập kỷ tới, nơng nghiệp vẫn cịn là
một ngành kinh tế quan trọng ở nước ta. Đặc điểm lớn nhất của sản xuất nông
nghiệp là gắn chặt với các điều kiện tự nhiên như đất đai, khí hậu, nguồn
nước...Trong các điều kiện đó, đất đai là cơ sở đầu tiên không thể thiếu được
và là tư liệu sản xuất chủ yếu. Hoạt động lao động của con người bao giờ
cũng gắn chặt với đối tượng lao động và tư liệu lao động. Đối tượng lao động
là vật hoặc những vật mà hoạt động của con người tác động vào. Còn tư liệu
lao động là những phương tiện vật chất mà nhờ đó, con người tác động vào
đối tượng lao động. Đất đai tham gia vào quá trình sản xuất nông nghiệp vừa
là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. Vì vậy, đất đai trở thành một
loại tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, đất đai được coi là
nguồn gốc của mọi của cải.
Theo cách hiểu truyền thống của người Việt Nam, đất nông nghiệp là đất
được sử dụng vào mục các mục đích trồng lúa, cây hoa màu như ngơ, khoai,
sắn ….. Tuy nhiên trên thực tế việc khai thác và sử dụng đất nông nghiệp

8

Luan van


khơng chỉ bó hẹp trong phạm vi trên mà được người sử dụng khai thác và sử
dụng mở rộng với nhiều mục đích khác nhau như trồng các loại cây lâu năm
có giá trị, chăn ni, ni trồng thuỷ sản …1
Dưới góc độ pháp lý, trước Luật Đất đai năm 1987, các văn bản pháp luật

quy định về chế độ pháp lý về đất đai ở nước ta chia đất đai thành 4 loại: đất
nông nghiệp; đất lâm nghiệp; đất chuyên dùng và đất khác. Đất nông nghiệp
được hiểu là đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm như cao su, cà phê,
chè, một số cây làm thuốc….. bao gồm cả vườn, ao, thổ canh, đồng cỏ dùng
cho chăn ni, và cùng có mặt nước dùng vào việc ni trồng thuỷ sản.
Đến Luật Đất đai năm 1987 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 12
năm 1987 quy định đất đai được phân thành 5 loại: đất nông nghiệp; đất lâm
nghiệp; đất khu dân cư; đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Luật Đất đai
năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14 tháng 7 năm 1993, tại Điều 11
quy định đất đai được chia thành 6 loại: đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp; đất
khu dân cư nông thôn; đất đô thị; đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Trong
đó, đất nơng nghiệp là đất được xác định là đất chủ yếu để sử dụng vào sản
xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên
cứu thí nghiệm về nơng nghiệp2. Điều 2 Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9
năm 1993 quy định: "Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân vào mục
đích sản xuất nơng nghiệp bao gồm đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất
nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản…". Tuy
nhiên, với khái niệm này đã không bao quát hết các loại đất sử dụng vào mục
đích nơng nghiệp trong khi thực trạng sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta vì
để xây dựng một nền nơng nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa cần khuyến
khích mơ hình kinh tế trang trại, HGĐ phát triển. Thực tế cho thấy các trang
trại, gia đình sản xuất kinh doanh giỏi đều thực hiện phương thức kinh doanh
1
2

Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội/
Điều 42 Luật đất đai năm 1993.

9

Luan van


tổng hợp (kết hợp nông, lâm, ngư) nhằm khai thác, phát huyên mọi tiềm năng
của đất đai và sức lao động. Ranh giới phân biệt đất nông, lâm, ngư nghiệp
ngày càng bị xóa nhịa. Hơn nữa, cách phân loại đất này dựa vào tiêu chí mục
đích sử dụng chủ yếu, vừa căn cứ vào địa bàn sử dụng đất, không có sự tách
bạch về mặt pháp lý gây cho khó khăn cho công tác quản lý đất đai.
Để khắc phục hạn chế đó, Luật Đất đai năm 2003 và Luật đất đai 2013 đã
chia đất đai làm ba nhóm bao gồm: nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng
nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng; cách phân loại dựa trên tiêu chí duy nhất là
mục đích sử dụng chủ yếu của đất đã giúp tạo điều kiện thuận lợi cho người
sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong quá trình sử dụng đất cũng
như cho các cơ quan nhà nước trong quá trình quản lý đất đai. Khái niệm đất
nông nghiệp đã được mở rộng với tên gọi “nhóm đất nơng nghiệp”. Luật Đất
đai năm 2003 và Nghị định hướng dẫn thi hành không đưa ra khái niệm cụ thể
mà liệt kê các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp bao gồm: a) Đất trồng cây
hàng năm gồm đất lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng
năm khác; b) Đất trồng cây lâu năm (gọi chung là đất sản xuất nông nghiệp);
c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng (gọi chung
là đất lâm nghiệp); e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Đất làm muối; h) (viii) Đất
nông nghiệp khác bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà
khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt khơng trực
tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại
động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng
thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây
giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.. Cách quy định như trên đảm bảo
sự thống nhất trong hoạt động quản lí đất đai của Nhà nước bởi trong nhóm
đất nơng nghiệp có nhiều loại đất có cùng đặc tính sử dụng và có sự kết hợp

10

Luan van


được với nhau và cũng giúp cho người sử dụng đất có thể khai thác đất đai tối
đa hiệu quả sử dụng đất.
Như vậy từ phân tích trên, có thể hiểu “đất nông nghiệp là tổng thể các
loại đất có đặc tính sử dụng giớng nhau, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ
yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt,
chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản, trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ rừng,
nghiên cứu thí nghiệm về nơng, lâm nghiệp”
* Đặc điểm đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp bên cạnh những đặc điểm chung của đất đai, như: tài sản
không do con người tạo ra, có trước con người; tính cố định và khơng thể di
dời,... cịn có những đặc trưng riêng sau đây:
Thứ nhất, đất nông nghiệp là loại đất mà giá trị sử dụng phụ thuộc chủ
yếu vào chất lượng đất đai, độ màu mỡ phì nhiêu của đất.
Đối với đất nông nghiệp, do sử dụng làm tư liệu sản xuất, nên giá trị của
loại đất này lại phụ thuộc vào các yếu tố nơng, hóa, thổ nhưỡng như độ phì
nhiêu, tầng dày của lớp đất mặt, độ dốc, độ PH (độ chua) v.v.. Độ phì hay độ
màu mỡ là một thuộc tính tự nhiên của đất nơng nghiệp và là yếu tố quyết
định chất lượng của đất. Đây là một đặc trưng riêng biệt của đất nông nghiệp,
giúp cho cây trồng được phát triển dựa trên những thuộc tính tự nhiên của đất.
Đặc biệt, đặc trưng này của đất nông nghiệp là minh chứng rõ ràng cho câu
hỏi tại sao trong các quy định của pháp luật đất đai và các văn bản hướng dẫn
thi hành quy định ưu tiên, bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp; đặc biệt
là đất trồng lúa nước được Nhà nước quy định hết sức nghiêm ngặt, với chủ
trương hạn chế thu hồi để đảm bảo đời sống ngừoi dân và an ninh lương thực
quốc gia.

11

Luan van


Thứ hai, đất nông nghiệp được sử dụng làm tư liệu sản xuất trực tiếp và
quan trọng, không thể thay thế được trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản và làm muối.
Như đã phân tích, đất nơng nghiệp là tổng thể của nhiều loại đất được sử
dụng trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, như: trồng trọt, chăn nuôi, nuôi
trồng thủy sản, trồng các loại cây ăn quả hay các loại cây lâu năm…. Với hoạt
động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiêm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thì đất
nơng nghiệp là tư liệu sản xuất quan trọng và không thể thay thế như các
ngành, lĩnh vực khác. Trên thực tế, việc xác định cụ thể đất được sử dụng cho
mục đích "chủ yếu" là sản xuất nơng nghiệp sẽ có ý nghĩa vơ cùng quan trọng
trong việc thực hiện các giao dịch về chuyển QSDĐ bởi vì đối với đất nơng
nghiệp – đặc biệt là đất trồng lúa sẽ có nhiều hạn chế hơn.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
nông nghiệp
Hợp đồng dân sự là một trong những phương thức phổ biến khi con
người tham gia các quan hệ xã hội khác nhau, nhằm chuyển giao cho nhau
các lợi ích vật chất đáp ứng các yêu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng hàng ngày
như: mua bán, vay mượn, cầm cố, thế chấp tặng cho tài sản.
Xét về bản chất: Hợp đồng tặng cho tài sản có thể là hợp đồng thực tế.
Hợp đồng được coi là đã ký kết khi các bên chuyển giao tài sản, thời điểm
chuyển giao tài sản cũng đồng thời là thời điểm chấm dứt hợp đồng, dù hai
bên đã thỏa thuận cụ thể về đối tượng tặng cho (là tiền hoặc là tài sản), điều
kiện và thời gian giao tài sản tặng cho, nhưng nếu bên tặng cho chưa giao tiền
hoặc tài sản cho bên được tặng cho, thì hợp đồng tặng cho tài sản chưa được

coi là xác lập. Những điều đó có nghĩa là, tặng cho phải diễn ra trên thực tế,
nếu hai bên chỉ lập hợp đồng để thỏa thuận về đối tượng tài sản, về quyền và
nghĩa vụ của hai bên mới chỉ coi là hứa việc tặng cho. Việc chuyển giao tài

12

Luan van


sản cùng với quyền sở hữu phải là có thực, hợp đồng được phát sinh và chấm
dứt cùng thời điểm chuyển giao tài sản tặng cho.
Hợp đồng tặng cho có thể là hợp đồng đơn vụ, có thể là hợp đồng song
vụ. Hợp đồng tặng cho là hợp đồng đơn vụ khi trong quan hệ hợp đồng này,
một bên được nhận tài sản tặng cho mà không phải thực hiện một nghĩa vụ gì
đối với bên đã tặng cho; cịn hợp đồng tặng cho là hợp đồng song vụ nếu bên
nhận tặng cho khi nhận tài sản phải thực hiện nghĩa vụ, điều kiện cụ thể.
Hợp đồng tặng cho tài sản là một hợp đồng khơng có đền bù, trong đó
bên tặng cho chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho bên được tặng cho;
bên được tặng cho khơng có nghiã vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích,
giá trị tài sản nào tương ứng với tài sản được tặng cho. Ngoài ra, đối với hợp
đồng tặng cho tài sản có điều kiện mặc dù để được nhận tài sản tặng cho bên
được tặng cho phải thực hiện một cơng việc nào đó nhưng tính chất cơng việc
mà người được tặng cho phải thực hiện hồn tồn khác; khơng phải là sự trao
đổi ngang giá để bù đắp nghĩa vụ. Đây khơng phải là tính chất đền bù trong
giao dịch dân sự.
Theo quy định tại Điều 465 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “Hợp đồng tặng
cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản
của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu
đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận”. Đến Điều 457 Bộ luật Dân sự
2015 cũng quy định: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các

bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho
bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý
nhận”. Khoa học pháp lý Việt Nam xếp tặng cho tài sản là một loại hợp đồng
thông dụng có đặc điểm riêng biệt với những loại hợp đồng thông dụng khác.
Về khái niệm hợp đồng tặng cho tài sản nói chung đã được quy định
trong BLDS 2005 tại Điều 465: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận

13

Luan van


giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở
hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho
đồng ý nhận”. Còn khái niệm về hợp đồng tặng cho QSDĐ được quy định tại
Điều 722 Bộ luật Dân sự 2005 như sau: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng
đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho
đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Trên cơ
sở quy định như vậy, Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định về nội dung, hình thức
của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Do quyền sử dụng đất là tài sản
đặc biệt, người sử dụng đất được quyền khai thác trên cơ sở trao QSDĐ của
Nhà nước và khơng có quyền sở hữu nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất phải được lập thành văn bản theo nội dung được quy định tại Điều 723 Bộ
luật Dân sự 2005 và phải có xác nhận, đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền.
Đến Bộ luật dân sự 2015 khơng có quy định riêng về hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất như trong Bộ luật dân sự 2005 mà quy định chung hợp
đồng về quyền sử dụng đất. Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp
đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử

dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định
của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp
đồng với người sử dụng đất”.
Quan phân tích như trên, khái niệm hợp đồng tặng cho QSDĐ được
hiểu như sau: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp là một giao
dịch dân sự, theo đó chủ thể sử dụng đất nông ngghiệp (bên tặng cho) có
quyền thỏa thuận giao quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc sở hữu của mình
cho một chủ thể khác (bên được tặng cho) mà không yêu cầu đền bù, thông

14

Luan van


qua một hợp đồng dân sự được lập bằng văn bản có sự đồng ý của bên được
tặng cho theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai”.
* Đặc điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đấ nông nghiệp
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng là hợp đồng
tặng cho tài sản, do vậy nó cũng có đầy đủ các đặc điểm chung của một hợp
đồng tặng cho. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất nông nghiệp là một tài sản
đặc biệt, người sử dụng dất nơng nghiệp khơng có quyền sở hữu nên hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất nơng nghiệp cịn có các đặc điểm riêng đó
là:
Thứ nhất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ có tác
dụng chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp.
Đây là điểm khác biệt của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông
nghiệp so với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường. Đối tượng của hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ là quyền tài sản. Điều này
xuất phát từ chế độ sở hữu toàn đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống

nhất quản lý nên chủ thẻ tặng cho trong hợp đồng này khơng có quyền sở
hữu, khơng thể chuyển quyền sở hữu tài sản như hợp đồng tặng cho tài sản
thông thường mặc dù, về mặt lý luận, hợp đồng tặng cho được xếp vào nhóm
các hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản. Chính vì lẽ đó, Luật đất đai năm
2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử
dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền
sử dụng đất”.
Thứ hai, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nơng nghiệp là hợp
đồng thực tế.
Tính thực thế của hợp đồng tặng cho QSDĐ nông nghiệp được thể
hiện: khi bên được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất nông nghiệp từ bên

15

Luan van


tặng cho chuyển giao theo đúng quy định của pháp luật, nghĩa là tại thời điểm
đăng ký quyền sử dụng đất nơng nghiệp ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
thì bên được tặng cho được coi là nhận được quyền sử dụng đất nông nghiệp
từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực và
quyền của bên được tặng cho mới phát sinh. Hay nói cách khác hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất nông nghiệp phát sinh hiệu lực từ thời điểm đăng ký
vào hồ sơ địa chính tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, nếu
trường hợp bên tặng cho mặc dù đã lập văn bản tặng cho và đã bàn giao đất
cho bên được tặng cho khai thác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nơng
nghiệp này vẫn chưa có hiệu lực và chưa làm phát sinh quyền của bên được
tặng cho. Có thể nói, đây chính là đặc trưng riêng của hợp đồng tặng cho

QSDĐ nơng nghiệp; qua đó phân biệt với hợp đồng tặng tài sản thông thường,
phổ biến thuộc sở hữu của bên tặng cho khác khi bên được tặng cho nhận tài
sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay.
Thứ ba, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp đồng
khơng có đền bù.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nơng nghiệp là hợp đồng khơng
có đền bù, đặc điểm này được thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao quyền
sử dụng đất nông nghiệp của mình cho bên được tặng cho, cịn bên được tặng
cho khơng có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ một lợi ích nào tương
đương với giá trị tài sản được tặng cho. Đây chính là đặc điểm điểm phân biệt
giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nơng nghiệp với các hợp đồng dân
sự có đền bù khác như: hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán tài sản, hợp
đồng trao đổi tài sản….
1.1.3. Vai trò của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp

16

Luan van