một số giải pháp nhằm tăng cường đầu tư phát triển nhà ở tại hà nội

Mục lục
chơng i 4
Một số vấn đề lý luận chung 4
I. một số vấn đề lý luận về đầu t phát triển 4
1. Khái niệm đầu t và đầu t phát triển 4
2. Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế 5
2.1. Đặc điểm của đầu t phát triển 5
2.2 Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế 5
2.3. Kinh nghiệm của một số nớc đối với vấn đề đầu t phát triển kinh tế
- xã hội 9
3. Vốn đầu t và các nguồn hình thành vốn đầu t 10
3.1. Khái niệm vốn đầu t 10
3.2. Các nguồn hình thành vốn đầu t 10
3.3. Nội dung vốn đầu t 12
4. Kết quả và hiệu quả đầu t 13
4.1 Kết quả của hoạt động đầu t 13
4.2 Hiệu quả của hoạt động đầu t 14
II. dự án đầu t và một số vấn đề về dự án đầu t phát triển nhà ở 17
1. Khái niệm cơ bản về dự án đầu t 17
2. Sự cần thiết phải đầu t theo dự án 18
3- Một số vấn đề về đầu t phát triển nhà ở 19
3.1. Nhà ở và đầu t phát triển nhà ở đô thị 19
3.2. Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu t phát triển nhà ở nói chung
và đối với Hà nội nói riêng 20
iii. kinh nhgiệm của một số nớc trong lĩnh vực đầu t phát triển nhà ở 22
1.Thành công của Singapore trong việc giải quyết chỗ ở cho dân c đô thị 22
2. ấn Độ với cuộc cách mạng về nhà ở 23
3. Văn hoá Mỹ và quan niệm về chung c cao tầng 24
4. Kinh nghiệm của một số nớc khác trong việc huy động vốn phát triển đô thị và
xây dựng nhà ở (Anh, Hông kông, Trung Quốc) 26
chơng II 28

thực trạng đầu t phát triển 28
nhà ở theo mô hình dự án tại Hà nội 28
I. vài nét về kinh tế - xã hội của Thủ đô có ảnh hởng đến đầu t phát triển.28
1. Vị trí, vai trò của Thủ đô 28
2. Quá trình đô thị hóa và những vấn đề xã hội nảy sinh 30
Ii. sự cần thiết phải đầu t phát triển nhà ở theo mô hình đự án tại hà nội 31
1. Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội hiện nay và trong tơng lai 31
2. Ưu điểm và nhợc điểm của các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội trong những
năm trớc đây 33
2.1. Từ năm 1989 trở về trớc: mô hình nhà chung c 34
2.2. Mô hình Nhà nớc và nhân dân cùng làm (1989-1993) 34
2.3. Mô hình cấp đất cho các cơ quan xây dựng nhà cho cán Bộ công
nhân viên bằng nguồn vốn tự có (1990-1996) 35
2.4. Mô hình đầu t xây dựng hạ tầng phân đất chia lô 36
1
3. Tính tất yếu của mô hình phát triển nhà theo dự án (chơng trình 12/CTR/TV của
Thành uỷ Hà nội) 37
3.1. Hớng đầu t phát triển nhà ở (xây mới) là tại các khu đô thị mới. 38
3.2. Nhà ở theo dự án và sự đồng bộ về kiến trúc, quy hoạch, về kết cấu
hạ tầng kỹ thuật và xã hội 39
3.3. Huy động vốn của mọi thành phần trong xã hội 40
II. tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội từ năm 1999 đến
năm 2003 41
1.Tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà nội từ năm 1999 đến năm
2003 41
1.1. Vốn ngân sách Nhà nớc 53
1.2. Vốn tự có 58
1.3. Vốn vay 59
1.4. Vốn huy động trong nhân dân (khách hàng) 61
3.Cơ cấu sử dụng vốn đầu t trong xây dựng nhà ở theo dự án tại Hà nội 63

3.1.Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB) 65
3.2.Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở 66
3.3.Chi phí xây dựng hạ tầng xã hội 67
III. đánh giá tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội thời gian
qua 71
1.Những kết quả đáng ghi nhận trong thời gian qua 71
1.1.Những kết quả xét trên khía cạnh định tính 71
1.2.Những kết quả xét trên khía cạnh định lợng 73
2.Một số tồn tại trong hoạt động đầu t phát triển nhà ở theo dự án cần sớm khắc
phục 76
Chơng III 79
Một số giải pháp nhằm tăng cờng đầu t 79
phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà nội.79
I - Định hớng phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2010 79
1. Quan điểm phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2010 79
1.1. Quan điểm về đối tợng của chơng trình phát triển nhà 79
1.2. Quan điểm về vai trò của Nhà nớc 79
1.3. Quan điểm về tài chính 79
1.4. Quan điểm về sự phát triển đồng bộ 80
1.5. Quan điểm về kiến trúc quy hoạch 80
1.6. Quan điểm về định hớng đầu t và phát triển 80
1.7. Quan điểm về mô hình tổ chức và quản lý 81
1.8. Quan điểm về mô hình phát triển theo dự án 81
1.9. Quan điểm về lực lợng thi công xây dựng 81
2. Vài nét tổng quan về quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 và kế hoạch
phát triển nhà ở giai đoạn (2001-2005) 82
2.1 Vài nét tổng quan quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 82
2.2. Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2001-2005 và 2010. 83
3. Một số giải pháp huy động các nguồn vốn đầu t của Hà nội 83
iI. Nhu cầu nhà ở của ngời dân Hà Nội trong thời kỳ tới 85

II. Một số giải pháp nhằm tăng cờng đầu t phát triển nhà ở tại Hà nội 87
1. Giải pháp huy động vốn 87
1.1. Đa dạng và cải cách chính sách cho vay vốn có nguồn gốc từ ngân
sách 87
1.2. Khuyến khích các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế bỏ
vốn xây dựng nhà ở 90
2
1.3. Huy động vốn thông qua thị trờng vốn 91
2.Giải pháp sử dụng hiệu quả vốn đầu t trong xây dựng nhà ở 93
2.1.Giải pháp từ phía cơ quan quản lý Nhà nớc 93
2.2.Giải pháp từ phía chủ đầu t 96
2.3.Giải pháp nhằm giải quyết những vấn đề cụ thể 99
Tài liệu tham khảo 105
3
chơng i
Một số vấn đề lý luận chung
I. một số vấn đề lý luận về đầu t phát triển
1. Khái niệm đầu t và đầu t phát triển
Đầu t là một hoạt động cơ bản tồn tại tất yếu và có vai trò quan trọng trong bất
kì nền kinh tế -xã hội nào. Do vậy nó không phải là khái niệm mới đối với
nhiều ngời, tuy nhiên thuật ngữ này lại đợc hiểu rất khác nhau nh:
Đầu t là phải bỏ ra một một cái gì đó vào một việc nhất định để thu lại
một lợi ích trong tơng lai, hay
Đầu t là hoạt động sản xuất kinh doanh để thu lợi nhuận.
Thậm chí đầu t còn đợc sử rộng rãi nh câu cửa miệng để nói lên sự chi phí
về thời gian, sức lực và tiền bạc vào mọi hoạt động của con ngời trong
cuộc sống.
Mặc dù còn rất nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này nhng, có thể đa ra
một khái niệm cơ bản, mang tính khái quát cao và đợc nhiều ngời thừa nhận
đó là: Đầu t nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại (nh tiền, tài

nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ. . . ) để tiến hành các hoạt động nào
đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tơng lai lớn hơn các nguồn lực đã
bỏ ra để đạt đợc các kết quả đó.
Khái niệm đầu t ở trên tuy đầy đủ nhng cha phản ánh rõ phạm vi cũng nh đối
tợng của nó. Sở dĩ vậy vì có nhiều hoạt động chỉ đem lại lợi ích cho từng cá
nhân hay đơn vị bỏ tiền ra mà không đem lại lợi ích cho toàn Bộ nền kinh tế
do vậy hoạt động đó không phải là đầu t nếu xét trên góc độ cả xã hội. Yếu tố
quyết định sự phát triển nền sản xuất xã hội, là chìa khóa của sự tăng trởng
không phải đầu t nói chung mà phải cụ thể là đầu t phát triển. Do vậy cần phải
hiểu rõ khái niệm này:
Đầu t phát triển là sự hy sinh giá trị hiện tại gắn với việc tạo ra các tài sản
mới cho nền kinh tế. Sự ra đời và hoạt động của các tài sản này không những
duy trì mà còn làm tăng thêm tiềm lực mới cho xã hội.
Nói nh vậy không có nghĩa là các hoạt động đầu t khác là không cần thiết, nh-
ng vai trò của nó chỉ đợc thực sự đợc thể hiện khi tồn tại công cuộc đầu t phát
triển trong nền kinh tế. Cụ thể:
Đầu t tài chính là hoạt động trong đó ngời có tiền bỏ tiền ra cho vay hoặc
mua các chứng chỉ có giá để hởng lãi suất. Tài sản bỏ ra ở đây chính là tiền và
loại đầu t này không tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế nhng nó vai trò đặc biệt
quan trọng với t cách là nguồn cung cấp vốn cho đầu t phát triển.
Đấu t thơng mại là hoạt động trong đó ngời có tiền bỏ tiền ra để mua hàng
hóa và sau đó bán với giá cao hơn nhằm thu lợi nhuận do chênh lệch giá khi
mua và khi bán. Loại đầu t này cũng không tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế
nhng lại có tác dụng thúc đẩy quá trình lu thông của cải, vật chất do đầu t phát
triển tạo ra.
Nh vậy đầu t phát triển mới là hoạt động cơ bản và mục đích mà mọi nền kinh
tế hớng tới. .Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và các
kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi d-
4
ỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự

hoạt động của các tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang
tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế - xã hội.
2. Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế
2.1. Đặc điểm của đầu t phát triển
Nh ở phần trên chúng ta đã phân biệt đợc ba loại hình đầu t theo tiêu thức bản
chất và phạm vi lợi ích do đầu t đem lại. Ngoài ra đầu t phát triển còn có một
số đặc điểm khác với đầu t tài chính và đầu t thơng mại đợc thể hiện ở những
khía cạnh sau:
Vốn đầu t (tiền, vật t, lao động) cần huy động cho một công cuộc đầu
t là rất lớn.
Thời gian cần thiết cho một công cuộc đầu t rất dài do đó vốn đầu t
phải nắm khê đọng lâu, không tham gia vào quá trình chu chuyển kinh
tế vì vậy trong suốt thời gian này nó không đem lại lợi ích cho nền
kinh tế.
Thời gian vận hành các kết quả đầu t cho đến khi thu hồi đủ vốn đã bỏ
ra hoặc thanh lý tài sản do vốn đầu t tạo ra thờng là vài năm, có thể là
hàng chục năm và có nhiều trờng hợp là vĩnh viễn.
Nếu các thành quả của đầu t là các công trình xây dựng thì nó sẽ đợc
sử dụng ở ngay tại nơi đã tạo ra nó.
Các kết quả, hiệu quả đầu t phát triển chịu ảnh hởng của nhiều yếu tố
không ổn định trong tự nhiên, trong hoạt động kinh tế - xã hội nh:
Điều kiện địa lý, khí hậu, cơ chế chính sách, nhu cầu thị trờng quan hệ
quốc tế dẫn đến có độ mạo hiểm cao.
Do những đặc điểm trên mà đầu t phát triển thờng thu hút sự tham gia của
toàn xã hội và ảnh hởng lớn đến sự trạng thái ổn định hay phát triển của xã
hội đó.
2.2 Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế
Tất cả các lý thuyết kinh tế từ trớc đến nay, từ cổ điển đến hiện đại đều coi đầu
t phát triển là nhân tố quan trọng để phát triển kinh tế, là chìa khoá cho sự
tăng trởng. Vốn đầu t luôn là một biến số quan trọng trong hàm sản xuất trong

mọi mô hình kinh tế. Vai trò của đầu t phát triển đợc xem xét trên hai góc độ
nền kinh tế.
2.2.1. Đầu t trên giác độ toàn Bộ nền kinh tế.
* Đầu t phát triển vừa tác động đến tổng cung vừa tác động đến tổng cầu
của nền kinh tế.
Thứ nhất: Đầu t tác động đến tổng cầu.
Trong tổng cầu của nền kinh tế quốc dân, đầu t là một yếu tố chiếm tỷ trọng
lớn, theo số liệu của ngân hàng thế giới, đầu t thờng chiếm khoảng từ 24% -
28% trong cơ cấu tổng cầu của tất cả các nớc trên thế giới và tác động của đầu
t đến tổng cầu là ngắn hạn.
5
Điều này có nghĩa là trong thời gian thực hiện đầu t và khi tổng cung cha tăng
(các kết quả đầu t cha phát huy tác dụng) sự tăng lên của tổng cầu làm cho sản
lợng cân bằng tăng theo và giá cả các đầu vào tăng. Điều này đợc thể hiện qua
đồ thị số 01.
Công thức tổng cầu nền kinh tế mở.
AD - C + I + G + (E
X
- I
M
)
Trong đó AD: Tổng cầu;
C: Chi tiêu của hộ gia đình:
I: Chi tiêu của doanh nghiệp ;
G: Chi tiêu của chính phủ
E
X
- I
M
: là xuất khẩu ròng.

Nh vậy, đầu t của các doanh nghiệp và một phần chi tiêu của chính phủ (đầu t
của chính phủ) là một Bộ phận trong tổng cầu nền kinh tế. Tuy nhiên sự tác
động của đầu t đến tổng cầu nền kinh tế là trong ngắn hạn, trong thời gian
thực hiện đầu t trong khi tổng cung cha thay đổi (các kết quả đầu t cha phát
huy các kết quả).
Thứ hai: Đầu t tác động đến tổng cung.
Khi các kết quả của đầu t phát huy tác dụng, các năng lực mới đi vào hoạt
động thì tổng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lợng
tiềm năng tăng lên từ Q
E
lên Q
E
, giá sản phẩm giảm xuống từ P
E
- P
E
, sản lợng
tăng, giá cả giảm cho phép tăng tiêu dùng. Tăng tiêu dùng đến lợt mình lại
tiếp tục kích thích sản xuất hơn nữa sản xuất phát triển là nguồn gốc cơ bản để
tăng tích luỹ phát triển kinh tế - xã hội, tăng thu nhập cho ngời lao động, nâng
cao đời sống của mọi thành viên trong xã hội. Điều này đợc thể hiện qua hình
số 01.
Hình 1
Chú thích :
Khi cha đầu t đờng tổng cầu là AD và điểm cân bằng tại E.
6
E

E
E

AD
AD
QE
QE
PE''
PE'

PE
P
AS
AS
QE
0
Q
Sau đầu t đờng tổng cầu dịch chuyển từ AD - AD và tổng cung AS ch a kịp
tăng. Do vậy, giá tăng từ P
E
lên P
E
và điểm cân bằng mới là E
* Đầu t có tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.
Sự tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với tổng cầu và đối
với tổng cung của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu t, dù là tăng
hay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tố phá
vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mọi quốc gia.
Đầu t luôn tác động hai mặt tích cực và tiêu cực.
Thứ nhất: Tăng đầu t sẽ có tác động.
Tích cực: Tăng đầu t sẽ tạo việc làm, giảm thất nghiệp, nâng cao đời
sống, giảm tệ nạn xã hội.

Tiêu cực: Tăng đầu t sẽ phải chi một lợng tiền lớn, nếu tăng qúa mức
sẽ dẫn đến tình trạng tiền đang lu hành bị mất giá (lạm phát) dẫn đến
tăng giá cả những sản phẩm có liên quan làm cho sản xuất bị đình
trệ.
Thứ hai: Giảm đầu t sẽ có tác động.
Tích cực: Giảm đầu t thì lợng tiền chi ra ít nên sẽ giảm lạm phát,
giá cả đời sống ổn định, tệ nạn xã hội giảm đi.
Tiêu cực: Giảm đầu t sẽ giảm việc làm, tăng thất nghiệp ảnh hởng
đến đời sống xã hội.
Nh vậy trong điều hành vĩ mô nền kinh tế, các nhà hoạt động chính sách cần
thấy hết tác động hai mặt này để đa ra các chính sách nhằm hạn chế các tác
động xấu, phát huy tác động tích cực, duy trì đợc sự ổn định của toàn Bộ nền
kinh tế.
* Đầu t tác động đến tốc độ tăng trởng và phát triển kinh tế.
Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy, nếu một quốc gia muốn
giữ tốc độ tăng trởng GDP ở mức trung bình 8% - 10% thì tỷ lệ đầu t phải đạt
từ 15% - 20% tuỳ thuộc và hệ số ICOR của quốc giá đó. Hệ số ICOR phản
ánh suất đầu t tính cho một đơn vị GDP tăng thêm - ICOR là tên viết tắt của từ
tiếng anh tỷ suất vốn GDP Icremental Capital Output Ration - Hệ số ICOR
đợc tính theo công thức sau:
ICOR =
Từ đó suy ra: mức tăng GDP =
Nếu ICOR không đổi, mức tăng GDP hoàn toàn phụ thuộc vào vốn đầu t.
Hệ số ICOR của mỗi nớc phụ thuộc vào nhiều nhân tố, thay đổi theo trình độ
phát triển kinh tế và cơ chế chính sách trong nớc.
* Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Kinh nghiệm của các nớc trên thế giới cho thấy để có thể tăng trởng nhanh với
tốc độ mong muốn từ 9% - 10% là tăng cờng đầu t nhằm tạo ra sự phát triển
7
nhanh ở hai khu vực công nghiệp và dịch vụ vì hai khi vực này sử dụng các

tiềm năng về trí tuệ con ngời sẽ không khó khăn lắm để đạt tốc độ tăng trởng
15% - 20% còn khu vực nông, lâm nghiệp, thuỷ sản do giới hạn về đất đai, khí
hậu Nên để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5%-6% là rất khó khăn
Tuy nhiên, để thực hiện việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tập trung đầu t phát
triển cho các ngành có tốc độ tăng trởng cao thì rõ ràng là phải có vốn đầu t,
không có vốn đầu t thì không thể nói đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế, không
thể nói đến sự phát triển của ngành này hay ngành khác.
Nh vậy, Chính sách đầu t quyết định quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở
các quốc gia nhằm đạt đựơc tốc độ tăng trởng nhanh của toàn Bộ nên kinh tế.
Về cơ cấu lãnh thổ, đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân đối về phát
triển giữa các vùng lãnh thổ, đa những vùng kém phát triển thoát khởi tình
trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về tài nguyên, địa thế,
kinh tế, chính trị của những vùng có khả năng phát triển nhanh hơn làm bàn
đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển theo.
* Đầu t tác động đến khả năng công nghệ và khoa học của đất nớc Chúng
ta đều biết rằng công nghệ là trung tâm của công nghiệp hoá, hiện đại hoá còn
đầu t là điều kiện tiên quyết của sự phát triển và tăng cờng khả năng công
nghệ của đất nớc.
Công nghệ có thể đạt đợc thông qua hai con đờng chính là:
Thứ nhất: Tự bỏ chi phí để tự nghiên cứu, phát triển ra công nghệ
bằng khả năng của chính mình sau đó áp dụng vào các hoạt động
kinh tế để thu hồi vốn đã bỏ ra cho đầu t nghiên cứu công nghệ và có
lãi. Nhng để nghiên cứu ra công nghệ thì cần phải bỏ ra rất nhiều
vốn đầu t cho các lao động chất xám, cho các máy móc hiện đại với
thời gian đầu t kéo dài và độ mạo hiểm cao. Nên việc nghiên cứu,
phát hiện công nghệ mới thờng do các nớc phát triển, các công ty đa
quốc gia với nguồn vốn đầu t dồi dào, với những Bộ phận chuyên
trách trong nghiên cứu và phát triển thực hiện.
Con đờng thứ hai là đi mua công nghệ trên thị trờng thế giới, việc
mua công nghệ sẵn có trên thị trợng thế giới sẽ nhanh chóng giúp

cho có đợc công nghệ nh mong muốn, nhng công nghệ này thờng
không hiện đại và phải cạnh tranh và cũng không đắt lắm. Do đó đây
là hình thức thích hợp với các nớc đi sau thờng là ở những nớc lạc
hậu những nớc đang phát triển. Tuy nhiên phơng pháp này cũng có
những rủi ro nhất định, đó là khi mua phải công nghệ lạc hậu nhng
lại với giá cao, những công nghệ gây ô nhiễm mỗi trờng.
Thông qua con đờng đầu t mỗi nớc sẽ có cách riêng để tăng cờng khả năng
công nghệ của mình một cách thích hợp. Đối với Việt Nam hiện nay theo
đánh giá của các chuyên gia công nghệ, trình độ công nghệ của Việt Nam lạc
hậu nhiều thế hệ so với thế giới và khu vực. Theo UNIDO, nếu chia quá trình
phát triển công nghệ thế giới làm 7 giai đoạn thì Việt Nam năm 1990 ở vào
giai đoạn 1 và 2 Việt Nam đang là một trong 90 nớc kém nhất về công nghệ,
với trình độ công nghệ lạc hậu này quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá
của Việt Nam sẽ gặp rất nhiều khó khăn nếu không đề ra đợc một chiến lợc
đầu t phát triển công nghệ nhanh và vững chắc.
2.2.2 Trên giác độ vi mô (của cơ sở sản xuất kinh doanh).
8
Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, đầu t quyết định sự ra đời, tồn
tại và phát triển của mỗi cơ sở, tức là một cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ
muốn ra đời cần phải có nhà xởng, đội ngũ lao động, cấu trúc hạ tầng, mua
sắm và lắp đặt thiết bị máy móc trên nền bệ, tiến hành các công tác xây dựng
cơ bản và thực hiện các chi phí khác gắn liền với sự hoạt động trong một chu
kỳ của các cơ sở vật chất - kỹ thuật vừa tạo ra các hoạt động này chính là hoạt
động đầu t đối với các cơ sở này hao mòn, h hởng. Để duy trì đợc sự hoạt
động bình thờng cần định kỳ tiến hành sửa chữa lớn hoặc thay mới các cơ sở
vật chất - kỹ thuật đã h hởng, hao mòn này hoặc đổi mới để thích ứng với điều
kiện hoạt động mới của sự phát triển khoa học - kỹ thuật và nhu cầu tiêu dùng
của nền sản xuất xã hội, phải mua sắm các trang thiết bị mới thay thế các
trang thiết bị cũ đã lỗi thời. Tuy nhiên muốn có cơ sở sản xuất kinh doanh dịch
vụ, muốn có các chi phí sửa chữa máy móc, mua sắm trang thiết bị thì rõ

ràng là phải có vốn đầu t
2.3. Kinh nghiệm của một số nớc đối với vấn đề đầu t phát triển kinh
tế - xã hội.
Lý thuyết cũng nh thực tiễn phát triển kinh tế các nớc đều thừa nhận mối
quan hệ chặt chẽ giữa sự tăng trởng đầu t và tăng trởng GDP. Quan điểm cho
rằng hình thành vốn là chìa khoá đối với phát triển đã đợc thể hiện trong chiến
lợc và kế hoạch phát triển của nhiều nớc. Điều rõ ràng là một đất nớc muốn
giữ đợc tốc độ tăng trởng ổn định ở mức trung bình thì nớc đó phải giữ đợc
mức đầu t lớn. Tỷ lệ đầu t ít khi thấp hơn 15% và trong một số trờng hợp phải
lớn 25% GDP.
J.M. Keynes trong lý thuyết đầu t và mô hình số nhân đã chứng minh rằng,
tăng đầu t sẽ bù đắp những thiếu hụt của cầu tiêu dùng từ đó tăng số lợng
việc làm, tăng thu nhập, tăng hiệu quả cận biên của t bản và kích thích sản
xuất phát triển .ở đây có sự tác động dây chuyền: tăng đầu t - tăng thu nhập -
tăng đầu t mới - tăng thu nhập mới.
Bổ sung vào lý thuyết số nhân của J.M. Keynes, các nhà kinh tế Mỹ đa ra lý
thuyết gia tốc lý thuyết này một mặt nghiên cứu các nhân tố quyết định đầu
t, mặt khác chứng minh mối quan hệ giữa gia tăng sản lợng sẽ làm cho đầu t
tăng lên nh thế nào. Và sự tăng nhanh tốc độ đầu t so với sự thay đổi về sản l-
ợng nói nên ý nghĩa của nguyên tắc gia tốc. Theo lý thuyết gia tốc để vốn
đầu t tiếp tục tăng lên thì sản lợng bán ra phải tăng liên tục. Nhng logic của
vấn đề là ở chỗ số lợng sản phẩm bán ra ngày hôm nay là kết quả đầu t của
thời kỳ trớc.
Thực tế của các nớc đã chứng minh điều này, cách đây vào ba thập kỷ, Châu á
hầu nh không đợc biết đến với t cách là vùng kinh tế, nhng sự năng động rồi
sau đó là sự thành công ở các mức độ khác nhau về tăng trởng kinh tế của khu
vực Châu á - Thái Bình Dơng đã làm thay đổi hẳn cách nhìn truyền thống. Vì
khi nền kinh tế thế giới dao động ở mức tăng trởng GDP 3% - 5% mỗi năm thì
các nớc đang phát triển nh Hàn quốc, Đài Loan, Hồng Kông, Singapo từ điểm
xuất phát thấp, tài nguyên nghèo nàn, thị trờng nội địa nhở bé đã trở thành

những quốc gia công nghiệp mới. Đặc trng chủ yếu của các quốc gia này là
quá trình công nghiệp hoá diễn ra nhanh chóng làm thay đổi hẳn Bộ mặt kinh
tế xã hội của đất nớc với GDP bình quân đầu ngời năm 1997 của Hồng Kông
là 24.085 USD, Singapo là 24.610 USD, Đài Loan là 15.370 USD, Hàn Quốc
12.390 USD, Malaxia là 9.835 USD. Đặc biệt các nớc Hồng Kông , Singapo,
Đài Loan trớc đây đều là những nớc đi vay vốn thì nay trở thành những nớc
đầu t và cho vay vốn. Sở dĩ có đợc nh vậy là vì các nớc này đã biết khai thác
9
một cách tối u lợi thế so sánh, chọn đợc nhiều giải pháp tốt hơn là mắc sai
lầm.
Riêng trong lĩnh vực đầu t họ đã thực hiện đợc tỷ lệ đầu t cao và liên tục trong
nhiều năm, tỷ lệ tích luỹ trong GDP là rất cao bình quân của Hàn Quốc là
35%, Hồng Kông là 30%, Singapo là 46%, Đài Loan là 27%, Malaxia là 31%
Thái Lan là 37%.
Chẳng hạn đối với cơ sở hạ tầng ngời ta tính đợc rằng nếu nâng 1% tổng quỹ
đầu t cơ sở hạ tầng thì sẽ tăng 1% GDP theo báo ngân hàng thế giới hàng năm
các nớc đang phát triển đầu t khoảng 200 tỷ USD để xây dựng cơ sở hạ tầng
tức là tơng đơng với 50% đầu t của Nhà nớc và 4% của GDP .ở nớc ta hàng
năm đều tập trung ngân sách cho đầu t cơ sở hạ tầng. Do đó, gần đây nhìn
chung cơ sở hạ tầng đã đợc cải thiện, tuy nhiên vẫn cha đáp ứng đợc nhu cầu
của sản xuất, đời sống. Điều này là hoàn toàn phù hợp với tỷ lệ 2% GDP đầu t
cho cơ sở hạ tầng ở nớc ta hiện nay.
Trong thời gian từ nay đến năm 2000 và những năm đầu thế kỷ XXI Đảng và
Nhà nớc đã có quan điểm cho rằng Đầu t trong thời kỳ phát triển mới là đẩy
mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nớc Cụ thể hoá quan điểm trên.
Đảng và Nhà nớc đã đề ra ba mục tiêu cơ bản của đầu t phát triển là:
* Đầu t nhằm đảm bảo nhịp độ tăng trởng kinh tế.
Đầu t nhằm chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiếp hoá -
hiện đại hoá.
Tăng tỷ lệ đầu t trong GDP (đến năm 2000 tỷ lệ đầu t/GDP xấp xỉ

35%).
Kết hợp giữa nhiệm vụ, mục tiêu đầu t phát triển trong thời gian tới với mối
quan hệ giữa đầu t phát triển kinh tế và tăng trởng kinh tế ở một số nớc ta thấy
việc thực hiện các công cuộc đầu t phát triển kinh tế - xã hội là rất cần thiết và
việc chúng ta phải luôn luôn tìm mọi cách, vận dụng các giải pháp khác nhau
để nâng cao hiệu quả đầu t phát triển kinh tế - xã hội lại càng cần thiết hơn và
mang tính thực tiễn cao.
3. Vốn đầu t và các nguồn hình thành vốn đầu t
3.1. Khái niệm vốn đầu t
Trên thế giới hiện tồn tại một số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn giống
nhau về vốn đầu t. Tuy nhiên nếu xét theo nguồn hình thành và mục tiêu sử
dụng ta có khái niệm vốn đầu t nh sau:
Vốn đầu t là tiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch
vụ, là tiền tiết kiệm của dân c và vốn huy động từ các nguồn khác đợc đa vào
sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội, nhằm duy trì tiếm lực sẵn có và tạo
tiềm lực mới cho nền sản xuất xã hội.
3.2. Các nguồn hình thành vốn đầu t.
Vốn đầu t đợc huy động từ nhiều nguồn khác nhau, của nhiều thành phần kinh
tế trong và ngoài nớc, cụ thể là
10
3.2.1. Nguồn trong n ớc.
Ngân sách Nhà nớc: Bao gồm thu từ các nguồn tích luỹ trong nớc
(thuế, phí, lệ phí, trích nộp khấu hao của các doanh nghiệp có vốn
Nhà nớc, phát hành trái phiếu kho bạc, trái phiếu công trình, công trái
quốc gia ) và các nguồn thu trong nớc (các khoản vay, viện trợ của
các chính phủ, các tổ chức quốc tế cho chính phủ Việt Nam )
Vốn tín dụng u đãi đầu t của Nhà nớc: Do tổng cục đầu t phát triển
và ngân hàng Đầu t phát triển quản lý bao gồm.
Vốn ngân sách hàng năm dành cho đầu t xây dựng cơ bản.
Vốn huy động theo chủ trơng của chính phủ.

Vốn vay nớc ngoài của chính phủ và các nguồn viện trợ dành
cho đầu t phát triển.
Vốn thu hồi nợ vay (gồm gốc và một phần lãi vay) các công
trình tín dụng u đãi của Nhà nớc đã đầu t trớc đây nay đến hạn
trả nợ
Các nguồn vốn khác theo quy định của chính phủ.
Vốn tín dụng thơng mại (là nguồn vốn mà các doanh nghiệp vay thẳng
qua hệ thống ngân hàng thơng mại).
Vốn tự huy động của các doanh nghiệp (vốn sẵn có, khấu hao tài sản
cố định và lợi nhuận đợc phép giữ lại
Vốn cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nớc.
Vốn tích luỹ của dân c đợc đầu t vào các doanh nghiệp t nhân và các
hình thức kinh doanh cá thể khác.
3.2.2 Nguồn ngoài n ớc
Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI).
Là vốn của các doanh nghiệp và cá nhân nớc ngoài đầu t sang các nớc khác và
trực tiếp quản lý hoặc tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi số vốn bỏ
ra. Vốn này thờng không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã
hội của nớc nhận đầu t. Tuy nhiên, với vốn đầu t trực tiếp, nớc nhận đầu t
không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có đợc công nghệ (do ngời đầu t đem
vào góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất theo đờng
ngoại thơng, vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nớc nhận đầu t; học tập đợc kinh
nghiệm quản lý; tác phong làm việc theo lối công nghiệp của nớc ngoài; gián
tiếp có chỗ đứng trên thị trờng thế giới; nhanh chóng đợc thế giới biết đến
thông qua quan hệ làm ăn với nhà đầu t. Nớc nhận đầu t trực tiếp phải chia sẻ
lợi ích kinh tế do đầu t đem lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốn của họ. Vì
vậy, có quan điểm cho rằng đầu t trực tiếp sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nớc
nhận đầu t.
Vốn đầu t gián tiếp nớc ngoài.
11

Là vốn của chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi chính phủ đợc thực
hiện dới các hình thức khác nhau là viện trợ hoàn lại, viện trợ không hoàn lại,
cho vay u đãi với thời gian dài và lãi xuất thấp, kể cả vay theo hình thức thông
thờng, một hình thức phổ biến của đầu t gián tiếp tồn tại dới loại hình ODA -
viện trợ phát triển chính thức của các công nghiệp phát triển. Vốn đầu t gián
tiếp thờng lớn cho nên có tác dụng mạnh và nhanh đối với việc giải quyết dứt
điểm các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của nớc nhận đầu t.
3.3. Nội dung vốn đầu t.
Nội dung của vốn đầu t bao gồm các khoản mục chi phí gắn liền với nội dung
của hoạt động đầu t. Hoạt động đầu t chính là quá trình sử dụng vốn đầu t
nhằm tái sản xuất các cơ sở vật chất kỹ thuật và thực hiện các chi phí gắn liến
với sự hoạt động của các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa đợc quá trình tái sản xuất
tạo ra thông qua các hình thức xây dựng nhà cửa, cấu trúc, hạ tầng, mua sắm
và lắp đặt thiết bị máy móc trên nền bệ, tiến hành các công tác xây dựng cơ
bản khác, thực hiện các chi phí gắn liền với sự ra đời và hoạt động của các cơ
sở vật chất kỹ thuật đó.
Xuất phát từ nội dung hoạt động đầu t phát triển trên đây, để tạo thuận lợi cho
công tác quản lý việc sử dụng vốn đầu t nhằm đem lại hiệu quả kinh tế - xã
hội cao nhất, có thể phân chia vốn đầu t thành các khoản mục sau đây.
3.3.1. Trên giác độ quản lý vĩ mô (quản lý Nhà n ớc).
Trên giác độ này vốn đầu t đợc chia thành bốn khoản lớn sau:
Nhóm 1: những chi phí tạo ra tài sản cố định (mà sự biểu hiện bằng tiền
là vốn cố định).
Nhóm 2: Những chi phí tạo ra tài sản lu động (mà sự biểu hiện bằng
tiền là vốn lu động của các tài sản cố định vừa đợc tạo ra).
Nhóm 3: Những chi phí chuẩn bị đầu t chiếm khoảng 0,3% - 15% vốn
đầu t.
Nhóm 4: Chi phí dự phòng.
3.3.2. Trên giác độ quản lý vi mô (các cơ sở).
Trên giác độ quản lý vi mô, nội dung vốn đầu t đợc phân chia chi tiết bỏi một

cơ sở chỉ quản lý một vài dự án, tạo điều kiện cho công tác quản lý tốt hơn.
Nhóm 1: Những chi phí tạo ra tài sản cố định bao gồm.
Chi phí ban đầu và đất đai.
Chi phí xây dựng, sửa chữa nhà cửa, cấu trúc hạ tầng.
Chi phí mua sắm lắp đặt máy móc thiết bị dụng cụ, mua sắm phơng
tiện vận chuyển.
Chi phí khác.
Nhóm 2: Những chi phí tạo ra tài sản lu động bao gồm.
12
Chi phí nằm trong giai đoạn sản xuất nh chi phí để mua nguyên vật
liệu, trả lơng ngời lao động, chi phí về điện nớc, nhiên liệu, phụ tùng
Chi phí nằm trong giai đoạn lu thông gồm có sản phẩm dở dang tồn
kho, hàng hoá bán chịu vốn bằng tiền.
Nhóm 3: Chi phí chuẩn bị đầu t bao gồm:
Chi phí nghiên cứu có vốn đầu t.
Chi phí nghiên cứu tiền khả thi.
Chi phí nghiên cứu khả thi và thẩm định các dự án đầu t.
Nhóm 4: Chi phí dự phòng.
4. Kết quả và hiệu quả đầu t.
4.1 Kết quả của hoạt động đầu t.
Kết quả của hoạt động đầu t đợc biểu hiện ở khối lợng vốn đầu t đã đợc thực
hiện, ở các tài sản cố định đợc huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh
phục vụ tăng thêm.
ở đây khối lợng vốn đầu t thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành
các hoạt động của công cuộc đầu t nh là các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu
t, xây dựng nhà cửa và các cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc, để
tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của
thiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t.
Còn tài sản cố định huy động đợc hiểu là từng công trình hay hạng mục công
trình, đối tợng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập (làm ra sản

phẩm, hay hàng hoá hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ cho xã hội đã đợc
ghi trong dự án đầu t), đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong
thủ tục nghiệm thu sử dụng có thể đa vào hoạt động đợc ngay.
Cuối cùng, năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu
sản xuất phục vụ của các tài sản cố định đã đợc huy động vào sử dụng để sản
xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định đợc ghi
trong dự án đầu t.
Trong nền kinh tế hàng hoá, hai yếu tố tài sản cố định huy động và năng lực
sản xuất kinh doanh phục vụ sản xuất tăng thêm chính là hai chỉ tiêu giá trị và
hiện vật của kết quả vốn đầu t. Sự liên kết chắt chẽ có tính chất, khoa học giữa
hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả đầu t sẽ đảm bảo cung cấp một cách
toàn diện nhng luận cứ nhằm xem xét và đánh giá tình hình thực hiện vốn đầu
t trên cơ sở đó có thể đề ra biện pháp để đẩy mạnh tốc độ thực hiện đầu t, tập
trung hoàn thành dứt điểm các hạng mục công trình đa vào hoạt động. Đồng
thời việc sử dụng hai chỉ tiêu này sẽ phản ánh kịp thời quy mô tài sản cố định
trong các ngành, vùng và toàn Bộ nên kinh tế quốc dân.
4.1.1 Các chỉ tiêu kết quả của hoạt động đầu t
Kết quả của hoạt động đầu t thể hiện ở vốn đầu t đã đợc thực hiện, ở các tài
sản cố định đợc huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng
thêm.
13
Khối lợng vốn đầu t thực hiện
Là tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của công cuộc đầu t , bao
gồm : các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu t, xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ
tầng, mua sắm thiết bị máy móc để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và
các chi phí khác theo thiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t đợc duyệt.
Tài sản cố định huy động
Là công trình hay hạng mục công trình , đối tợng xây dựng có khả năng phát
huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng mua sắm, đã làm xong
thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đa vào hoạt động ngay đợc.

Tài sản cố định có thể đợc huy động toàn Bộ hoặc huy động Bộ phận tuỳ vào
quy mô, tính chất của các dự án. Đối với các dự án xây dựng nhà ở và khu đô
thị mới, do thời gian thực hiện lâu, khối lợng công việc lớn, mặt khác các hạng
mục công trình là các khu nhà ở có khả năng phát huy tác dụng ngay sau khi
hoàn thành nên thờng đợc tính theo huy động Bộ phận.
Năng lực sản xuất dịch vụ tăng thêm
Là khả năng đáp ứng các nhu cầu sản xuất dịch vụ của các tàI sản cố định đã
đợc huy động và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc để tiến hành các hoạt
động dịch vụ theo quy định đợc ghi trong dự án đầu t.
4.2 Hiệu quả của hoạt động đầu t.
Hoạt động đầu t tạo ra tài sản cố định đòi hỏi chi phí lớn nhng mang lại hiệu
quả trong thời gian dài. Hiệu quả trong quá trình xây dựng dự án đợc xác định
bằng kết quả đạt đợc nhờ sử dụng các nguồn vốn đầu t bỏ ra tại một thời điểm
nhất định. Để phản ánh hiệu quả đầu t có thể dùng một số chỉ tiêu sau:
Hiệu quả đầu t chung:
=
Hiệu quả tỷ lệ thuận với kết quả thu đợc, kết quả thu đợc đầu ra càng nhiều thì
hiệu quả đạt đợc càng cao. Còn đối với các chi phí đầu vào, chi phí bỏ ra càng
nhiều thi hiệu quả càng thấp.
Hệ số hiệu quả đầu t:
Hệ số hiệu quả đầu t xây dựng đợc tính nh sau:
E=
Trong đó:
E là hệ số hiệu quả vốn đầu t
( V+M) là mức tăng hàng năm giá trị tàI sản tăng thêm.
K là số vốn đầu t thực hiện.
Đối với từng công trình hoặc doanh nghiệp , để đơn giản hoá ngời ta có thể
tính hệ số hiệu quả là tỷ số giữa lợi nhuận và số vốn đầu t đã bỏ ra.
14
E=

Ngoài ra, ngời ta còn sử dụng các chỉ tiêu nh độ dài thời gian xây dựng, tiến
độ thi công , năng suất lao động v v để đánh giá hiệu quả xây dựng dự án.
Hiệu quả tài chính của dự án:
Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu t là mức độ đáp ứng nhu cầu phát triển
hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và nâng cao đời sống của ngời lao
động trong các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở vốn đầu t mà cơ
sở đã sử dụng so với các kỳ khác, các cơ sở khác hoặc so với định mức chung.
Đó là:
Thu nhập thuần tính theo mặt bằng hiện tại (NPV)
NPV= -
Trong đó:
Bi: doanh thu của dự án.
Ci: chi phí của dự án.
R : tỷ suất chiết khấu của dự án.
N: số năm hoạt động của dự án.
I: năm thứ i
NPV là chỉ tiêu tuyệt đối đợc sử dụng để so sánh, lựa chọn dự án đầu t.
Nếu NPV> 0 dự án đợc chấp nhận về mặt tài chính, ngợc lại
Nếu NPV< 0 dự án không đợc chấp nhân.
Tỷ suất sinh lời vốn đầu t (hệ số thu hồi vốn đầu t : RR): chỉ tiêu này phản
ánh mức độ lợi nhuận thuần thu đợc từ một đơn vị vốn đầu t đợc thực hiện.
Công thức tính nh sau:
Nếu tính cho từng năm hoạt động thì
Rri =
Trong đó :
Wipv: lợi nhuận thu đợc năm i tính theo mặt bằng giá trị khi kết quả
đầu t bắt đầu phát huy tác dụng.
Ivo: là tổng vốn đầu t thực hiện tính đến thời đIúm các kết quả đầu t bắt
đầu tầu phát huy tác dụng.
Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu t (T)

Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu t cần hoạt động để có thể thu
hồi đủ vốn đã bỏ ra bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần
và khấu hao thu hồi hàng năm.
Công thức tính nh sau:
T=
Trong đó:
T: thời gian thu hồi vốn
Wi: lợi nhuận thu đợc hàng năm.
15
D: khấu hao hàng năm.
Dự án đầu t có thời gian thu hồi vốn càng ngắn so với thời gian thu
hồi vốn định mức hoặc của công trình tơng tự thì càng tốt, thể hiện sự
hiệu quả trong việc thu hồi vốn đầu t.
Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội Bộ (IRR)
Là mức lãi suất mà nếu dùng nó để chiết khấu dòng tiền của dự án về hiện tại
thì giá trị hiện tại của lợi ích bằng giá trị hiện tại của chi phí. Tức là tởng thu
bằng tổng chi. Dự án nào có IRR cao thì có khả năng sinh lời lớn. Công thức
tính:
IRR = r1 +
Điều kiện: r2>r1
r2-r1< 5%
NPV1>0 gần 0 nhất.
NPV2<0 gần 0 nhất.
IRR đợc sử dụng trong việc đánh giá và lựa chọn dự án đầu t
IRR dự án > IRR định mức thì dự án đợc chấp nhận và ngợc lại thì dự
án không có tính khả thi (IRR định mức có thể là lãI suất vay hoặc chi
phí cơ hội)
Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án
Ngoài các hiệu quả về mặt tài chính đợc xác định bằng các chỉ tiêu trên, các
dự án còn mang lại hiệu quả về mặt kinh tế xã hội.

Khi thực hiện dự án sẽ làm tăng số lao động có việc làm. Hiện nay, trên địa
bàn Thành phố còn tồn tại một số lợng lao động lớn cha có việc làm, do đó
đầu t xây dựng nhà ở sẽ góp phần giảm bớt tình trạng thất nghiệp, tạo công ăn
việc làm cho ngời lao động, từ đó hạn chế đợc các tệ nạn xã hội. Ngoài ra, quá
trình đầu t cũng góp phần nâng cao trình độ kỹ thuật của sản xuất, trình độ của
những nhà quản lý, năng suất và thu nhập của ngời lao động cũng đợc nâng
cao.
Đầu t phát triển nhà ở nhằm đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu về nhà ở của
ngời dân và góp phần nâng cao đIều kiện sống của dân c, tạo ra một môI trờng
sống tốt hơn, văn minh hơn. Đầu t phát triển nhà ở đợc phát triển theo đúng
quy hoạch, đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội, đảm bảo vẻ đẹp
kiến trúc đô thị, khắc phục tình trạng xây dựng lộn xộn, manh mún mất mỹ
quan.
Phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới đồng bộ đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế
về nhà ở và các công trình dịch vụ nhằm thu hút dân c ở đô thị cũ đến sống và
làm việc, giảm ách tắc giao thông , đồng thời có đIều kiện bảo tồn và cảI tạo
đô thị cũ.
Hình thành các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại, nhằm tạo môI trờng
đầu t hấp dẫn cho các nhà đầu t tởng và ngoàI nớc, tiếp thu công nghệ hiện
đại, tiên tiến tạo động lực phát triển kinh tế.
Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án còn tính đến những khoản đóng góp cho
ngân sách Nhà nớc nh thuế thu nhập, thuế doanh thu v v
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực về xã hội do đầu t về nhà ở mang lại
thì cũng phảI tính đến những tác động tiêu cực của quá trình này, nh khi giảI
16
phóng mặt bằng giao đất cho các dự án thì sẽ làm đảo lộn đời sống của một Bộ
phận dân c, công tác quản lý nhà ở và mua bán nhà ở nếu không đảm bảo
công bằng, trung thực cũng sẽ tác động xấu đến nền kinh tế và quyền lợi của
nhân dânNhững mặt tiêu cực trên cần phảI đợc quan tâm giảI quyết thoả
đáng, có nh vậy mới tạo đIều kiện thuận lợi và nâng cao hiệu quả đầu t xây

dựng nhà ở.
II. dự án đầu t và một số vấn đề về dự án đầu t
phát triển nhà ở
1. Khái niệm cơ bản về dự án đầu t
Dự án đầu t có thể xem xét từ nhiều góc độ.
Về mặt hình thức, dự án đầu t là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi
tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt đợc
những kết quả và thực hiện đợc những mục tiêu nhất định trong tơng lai.
Trên góc độ quản lý, dự án đầu t là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn,
vật t, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời
gian dài.
Trên góc độ kế hoạch hoá, dự án đầu t là một công cụ thể hiện kế hoạch chi
tiết của một công cuộc đầu t sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội,
làm tiền đề cho các quyết định đầu t và tài trợ. Dự án đầu t là một hoạt động
kinh tế riêng biệt nhở nhất trong công tác kế hoạch hoá nền kinh tế quốc dân
nói chung.
Xét về mặt nội dung, dự án đầu t là một tập hợp các hoạt động có liên quan
với nhau đợc kế hoạch hoá nhằm đạt đợc các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra
các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các
nguồn lực xác định.
Nh vậy một dự án đầu t bao gồm 4 thành phần chính:

Mục tiêu của dự án đợc thể hiện ở 2 mức: 1/Mục tiêu phát triển là
những lợi ích kinh tế xã hội do thực hiện dự án đem lại. 2/ Mục tiêu
trớc mắt là các mục đích cụ thể cần phải đạt đợc của dự án.

Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có thể định lợng, đợc tạo ra
từ các hoạt động khác nhau của dự án. Đây là điều kiện cần thiết để
thực hiện đợc các mục tiêu của dự án.

Các hoạt động: Là những nhiệm vụ hoặc hành động đợc thực hiện
trong dự án để tạo ra những kết quả nhất định. Những nhiệm vụ hoặc
hành động này cùng với một lịch biểu và trách nhiệm cụ thể của các
Bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kế hoạch làm việc của dự án.

Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con ngời cần thiết để tiến
hành các hoạt động của dự án. Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực
này chính là vốn đầu t cần cho dự án.
17
Trong 4 thành phần trên thì kết quả đợc coi là cột mốc đánh dấu tiến độ của dự
án. Vì vậy, trong quá trình thực hiện dự án phải thờng xuyên theo dõi đánh giá
các kết quả đạt đợc. Những hoạt động nào có liên quan trực tiếp đối với việc
tạo ra các kết quả đợc coi là hoạt động chủ yếu cần phải đợc đặc biệt quan
tâm.
2. Sự cần thiết phải đầu t theo dự án
Hoạt động đầu t (gọi tắt là đầu t) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài
chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực
tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật
chất của kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, của địa phơng, của ngành, của
các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, các cơ quan quản lý Nhà nớc và xã hội
nói riêng.
Hoạt động đầu t trực tiếp tái sản xuất các cơ sở vật chất kỹ thuật trên đây gọi
là đầu t phát triển. Đó là một quá trình có thời gian kéo dài trong nhiều năm
với số lợng các nguồn lực đợc huy động cho từng công cuộc đầu t rất lớn và
đặc biệt là nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu t.
Khi quá trình thực hiện đầu t kết thúc có nghĩa là đã tạo ra những thành quả
nhất định. Chiếm đa số trong các thành quả đầu t là các công trình xây dựng
hoặc cấu trúc hạ tầng nh nhà máy, hầm mở, các công trình thuỷ điện, thuỷ lợi,
đờng xá, cầu cống, bến cảng.Các thành quả này đều có đặc điểm là sẽ tiến
hành hoạt động của mình ngay tại nơi chúng đợc tạo ra. Do đó, sự phát huy

tác dụng của chúng chịu ảnh hởng nhiều của các điều kiện kinh tế xã hội
tại đây.
Nh vậy có thể thấy trong suốt quá trình tồn tại hay đời của một dự án luôn gặp
rất nhiều điều bất trắc, khó dự đoán đợc và có ảnh hởng đến hiệu quả của dự
án. Ngời ta gọi đó là những rủi ro tức là khả năng dự án không đợc thực hiện
đúng nh mục tiêu dự kiến về thời hạn hoàn thành, về chi phí thực hiện hay về
các tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lợng, mà sự sai lệch này vợt quá mức chấp
nhận đợc. Rủi ro có rất nhiều dạng và phức tạp bao gồm cả chủ quan và khách
quan, tồn tại trong cả ba giai đoạn của quá trình đầu t: chuẩn bị, thực hiện, vận
hành đầu t.
Có thể hiểu rủi ro là tổng hợp những tác động ngẫu nhiên lên sự vật, hiện tợng
làm thay đổi kết quả của sự vật, hiện tợng theo chiều hớng bất lợi. Rủi ro hình
thành do tình trạng thiếu thông tin, hoặc thiếu hiểu biết về các vấn đề liên
quan một cách chính xác nh điều kiện kinh doanh, sự phát triển kỹ thuật, khả
năng cung ứng vốn đầu t.Do tính chất ngẫu nhiên mà trên thực tế chúng ta
không thể loại bỏ hẳn rủi ro mà chỉ bằng nghiên cứu cụ thể, khoa học, phân
tích, nhận biết và đánh giá khả năng rủi ro có thể xảy ra để từ đó đề ra các
biện pháp hạn chế mức độ thiệt hại, hoặc mạo hiểm chấp nhận rủi ro. Mọi sự
nghiên cứu, xem xét, tính toán và chuẩn bị này đợc thể hiện trong dự án đầu t
mà thực chất là lập dự án đầu t. Trong dự án đầu t các khía cạnh kinh tế kỹ
thuật, điều kiện tự nhiên, môi trờng xã hội, pháp lý có liên quan đến quá trình
thực hiện, đến sự phát huy tác dụng và hiệu quả đạt đợc của công cuộc đầu t
đều đợc xem xét và tính toán.
Tóm lại để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu t phát triển đợc tiến hành thuận
lợi, đạt mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao thì tất
18
yếu phải chuẩn bị trớc một cách tốt nhất. Nói cách khác lập dự án (với chất l-
ợng cao) là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện công
cuộc đầu t đạt hiệu quả kinh tế xã hội mong muốn.
3- Một số vấn đề về đầu t phát triển nhà ở.

3.1. Nhà ở và đầu t phát triển nhà ở đô thị.
3.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở
Nhà là nơi che ma, che nắng, chống lại ảnh hởng thời tiết khắc nghiệt của
thiên nhiên đối với con ngời. Tại đây con ngời đợc sinh ra, nuôi dỡng, tồn tại
và trởng thành. Đó là một trong những nhu cầu cơ bản đồng thời cũng là
quyền của mỗi con ngời.
Tuy cũng là một sản phẩm của quá trình sản xuất nhng nhà ở đợc coi là một
sản phẩm hàng hóa đặc biệt do có những đặc điểm sau:
Thứ nhất: nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết
cấu và vật liệu xây lên nó. Thông thờng thời gian tồn tại của nó từ 50
đến 60 năm và cũng có trờng hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Thứ hai: nó có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết cấu cũng
nh trang thiết bị nên khó thay đổi. Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi
kiến trúc cũng khó khăn và tốn kém.
Thứ ba: nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở thích cũng
nh khả năng của từng đối tợng. Hơn thế nhu cầu này còn thay đổi
theo sự phát triển của nền kinh tế xã hội.
Thứ t: đối với các khu đô thị thì nhà ở là một Bộ phận quan trọng và
chủ yếu nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xã
hội. Do vậy, mặc dù là sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhng nhà ở lại
có tác động mạnh mẽ đến Bộ mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác
động trở lại của đô thị nh: giao thông, hệ thống cấp thoát nớc, điện,
thông tin liên lạcảnh hởng đến cuộc sống và điều kiện sinh hoạt
của những ngời trong ngôi nhà.
3.1.2.Đầu t phát triển nhà ở đô thị.
Trong xã hội có hai cách để giải quyết nhu cầu về nhà ở đó là ngời có nhu cầu
tự xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng
hoá này và cung ứng cho thị trờng.
Cách thứ nhất, quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích đất nhất
định bị mất đi vì lợi ích của một hay một nhóm cá nhân. Điều này không nên

và không thể tồn tại ở những khu đô thị vì tại đây mật độ dân số rất đông và
tăng lên không ngừng trong khi quỹ đất lại có hạn. Hình thức này chỉ phù hợp
với vùng nông thôn nơi không bị sức ép về dân số cũng nh diện tích đất.
Cách thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoá đợc tạo ra nhờ quá
trình đầu t và đây cũng chính là hoạt động đầu t phát triển vì nó tạo ra tài sản
mới cho xã hội, hơn nữa đó còn là một tài sản đặc biệt quan trọng. Thông qua
đầu t phát triển nhà ở tại đô thị mà đất đai đợc sử dụng có hiệu quả, cung cấp
chỗ ở cho đông đảo dân c một cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ ở để
19
có thể yên tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trởng và phát triển chung của
xã hội.
Một số đặc điểm của hoạt động đầu t phát triển nhà ở:
Đối tợng tham gia tiến hành đầu t: Nhà nớc, các doanh nghiệp trong và
ngoài ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các tổ chức xã hộiđầu t với
mục đích thu đợc lợi ích tài chính hoặc kinh tế xã hội.
Nguồn vốn đầu t: vì nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng thời cũng là
trách nhiệm của toàn xã hội nên nguồn vốn đầu t đợc huy động từ mọi
nguồn trong xã hội nh ngân sách Nhà nớc, vốn tự có của doanh nghiệp
kinh doanh, của các tổ chức tín dụng, của chính những ngời có nhu cầu và
những nguồn khác
Loại hình đầu t: do nhu cầu và khả năng của mọi ngời là khác nhau nên
đầu t xây dựng nhà ở cũng rất phong phú: cho ngời có thu nhập thấp hay
thu nhập cao, sinh viên, gia đình quy mô nhở hay lớn, theo hình thức bán
đứt hay cho thuê.
Sử dụng một nguồn lực lớn và liên quan đến nhiều ban, ngành khác nhau.
Nh vậy đầu t phát triển nhà ở là một hoạt động không thể thiếu đối với mỗi đô
thị nói riêng và với mỗi nền kinh tế thị trờng nói chung. Nó vữa ảnh hởng vừa
phản ánh những đặc điểm về kinh tế - xã hội của một độ thị trong những giai
đoạn nhất định.
3.2. Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu t phát triển nhà ở nói chung và

đối với Hà nội nói riêng.
3.2.1. Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu t phát triển nhà ở.
Cũng nh các hoạt động đầu t phát triển khác, đầu t phát triển nhà ở cũng chịu
sự tác động của các nhân tố của môi trờng vi mô và vĩ mô, chủ quan và khách
quan, các yếu tố kinh tế xã hội và của môi trờng đầu tSự thay đổi của các
nhân tố này lúc tác động tiêu cực nhng cũng có lúc tác động tích cực đến hoạt
động đầu t. Có thể kể đến những nhân tố cơ bản sau:
Lãi suất
Đây đợc coi là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay suy
giảm cầu đầu t, đặc biệt là lĩnh vực đầu t xây dựng vì sử dụng một lợng vốn
lớn. Khi lãi suất giảm tức là chi phí sử dụng vốn giảm và sẽ khuyến khích các
nhà đầu t vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu t tạo ra nhiều sản
phẩm cho xã hội và ngợc lại. Với khả năng ảnh hởng mạnh mẽ đến cầu đầu t,
hiện nay lãi suất là một công cụ quản lý kinh tế quan trọng của Nhà nớc.
Thông qua việc kiểm soát có giới hạn lãi suất của thị trờng Nhà nớc có thể tác
động đến mọi lĩnh vực kinh tế. Hơn nữa Nhà nớc còn sử dụng các mức lãi suất
u đãi khác nhau nh một biện pháp kích thích đối với những lĩnh vực cụ thể phụ
thuộc vào chính sách u tiên phát triển kinh tế trong từng thời kỳ. Đối với nhà ở
trong thời kỳ bao cấp thì sẽ do Ngân sách đài thọ hoàn toàn nhng chuyển sang
nền kinh tế thị trờng để khuyến khích sự tham gia của mọi thành phần kinh tế
Nhà nớc có thể áp dụng lãi suât u đãi cho các dự án đầu t vào lĩnh vực này để
nhanh chóng tạo ra một quỹ nhà lớn phục vụ nhu cầu của ngời dân.
Tỷ suất lợi nhuận bình quân
20
Đây là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu t vào
ngành nào là có lợi, mặt khác nó cũng điều tiết đầu t từ ngành này sang ngành
khác. Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có nghĩa
đầu t vào ngành đó có khả năng thu đợc lợi nhuận cao hơn và kích thích các
nhà đầu t bỏ vốn vào đây. Trong trờng hợp đầu t bằng vốn vay thì tỷ suất lợi
nhuận bình quân là giới hạn trên của lãi suất vay vốn. Nhà ở đang là lĩnh vực

đợc Nhà nớc khuyến khích đầu t và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông qua
chủ trơng xã hội hoá vấn đề nhà ở, một mặt thu hút sự tham gia của mọi
thành phần trong xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nớc.
Những chính sách nh cho chậm nộp tiền thuê đất, hay thậm chí miễn tiền thuê
đất khi xây dựng nhà ở cao tầng, áp dụng mức thuế u đãi, hỗ trợ một số hạng
mục công trình (hạ tầng xã hội và kỹ thuật)của Nhà nớc thời gian qua cộng
với sự buông lởng quản lý trong lĩnh vực đất đai và xây dựng đã làm tăng đáng
kể tỷ suất lợi nhuận của hoạt động đầu t xây dựng nhà, đặc biệt là ở những
Thành phố lớn trong đó có Hà nội.
Chu kỳ kinh doanh
Là dao động của nền kinh tế theo thời gian, trong đó trải qua hai giai đoạn đặc
trng là đỉnh và đáy. nếu nh đỉnh là giai đoạn cực thịnh của nền kinh tế thì ngợc
lại đáy là thời kỳ suy thoái, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều đình trệ.
Nh chúng ta đã biết một đặc trng cơ bản của nền kinh tế thị trờng là các hoạt
động kinh tế đều có mối liên hệ nhất định với nhau, đến toàn Bộ nền kinh tế
và ngợc lại. Nhà ở mặc dù là nhu cầu thiết yếu nhng để thoả mãn cũng đòi hởi
một lợng tài chính không nhở, do vậy kinh doanh trong lĩnh vực này sẽ thuận
lợi hơn rất nhiều khi nền kinh tế đang trên đà phát triển, thu nhập của ngời lao
động đợc nâng lên và có khả năng chi trả cho những nhu cầu cao nh nhà ở.
Ngoài ra còn nhiều nhân tố khác tác động đến đầu t nói chung và đầu t nhà ở
nói riêng nh mức độ rủi ro, tính chất của thị trờng (cạnh tranh hay độc quyền),
chính sách của Nhà nớcMọi nhân tố cần phải đợc xem xét, đánh giá trong
môi liên hệ phong phú đa dạng của môi trờng đầu t để nhà đầu t có thể đa ra
những chiến lợc và giải pháp thích hợp trong những giai đoạn cụ thể.
3.2.1. Đặc điểm của Hà nội và những yếu tố ảnh h ởng đến đầu t phát triển nhà
ở.
Bên cạnh việc chịu ảnh hởng của những nhân tố trên, đầu t phát triển nhà ở tại
Hà nội còn chịu sự tác động của các yếu tố cụ thể khác xuất phát từ đặc điểm
của thủ đô, một trung tâm kinh tế chính trị lớn của cả nớc.
Thứ nhất, với vị trí là một Thủ đô, mật độ dân số của Hà nội lớn và không

ngừng tăng lên chủ yếu do tăng cơ học dẫn đến sức ép lớn về nhu cầu nhà ở.
Hơn nữa nhu cầu lại rất phong phú nh cho đối tợng chính sách, ngời có thu
nhập cao, trung bình và thấp, cho sinh viên, cho ngời lao động ngoại tỉnh c trú
tạm thời hay định c dài hạn.Tuy nhiên trong số này nhà ở cho ngời thu nhập
thấp và trung bình chiếm tỷ lệ cao nhất khoảng 60 đến 70%, đây là những đối
tợng ít hoặc không có khả năng sở hữu đất riêng để tự lo chỗ ở. Đây chính là
thuận lợi cho các đơn vị kinh doanh nhà để xây dựng những chung c cao tầng
với chi phí thấp vừa tiết kiệm diện tích đất, vừa tranh thủ đợc chính sách
khuyến khích của Thành phố và đặc biệt có thể nói là không phải lo đầu ra.
Thứ hai, đầu vào cho hoạt động đầu t xây dựng nhà ở Hà nội cũng rất thuận
lợi. Đó là nguồn vốn dồi dào đang ứ đọng trong các Ngân hàng thơng mại, l-
ợng tiền tiết kiệm trong dân chúng, thị trờng nguyên vật liệu đa dạng về chủng
21
loại và giá cả, máy móc thiết bị sử dụng trong ngành xây dựng thuộc loại hiện
đại của Việt nam, đội ngũ cán Bộ quản lý và công nhân có trình độ cao đến từ
khắp các địa phơng trong cả nớc. Tất cả các yếu tố đó làm cho Hà nội có khả
năng đảm nhiệm những công trình nhà ở với quy mô lớn phù hợp với những
khu đô thị văn minh hiện đại.
Thứ ba, đầu t phát triển nhà ở Hà nội còn nhận đợc sự hớng dẫn, hỗ trợ thiết
thực của UBND Thành phố và Trung ơng thông qua các chủ trơng chính sách
nh chơng trình số 12 về phát triển nhà ở Hà nội đến 2000 và 2010, pháp
lệnh Thủ đô vừa đợc công bố ngày 11/1/2001, Quyết định của UBND Thành
phố về ban hành Quy định thực hiện u đãi đầu t xây dựng nhà ở để bán và
cho thuê trên địa bàn Thành phố Hà nội năm 2002.những chính sách, cơ
chế này đang ngày càng tạo ra một môi trờng pháp lý thuận lợi cho hoạt động
đầu t phát triển nhà ở vốn nhạy cảm và mang tính xã hội cao, liên quan đến
quyền lợi và nghiã vụ của nhiều đối tợng trong xã hội.
Thứ t, địa bàn Thủ đô còn là nơi tập trung nhiều đơn vị xây dựng bao gồm các
công ty và tổng công ty lớn nh Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng
(VINACONEX), Công ty đầu t phát triển hạ tầng đô thị, Công ty tu tạo và

phát triển nhà, Tổng công ty xây dựng Sông Đà, Tổng công ty đầu t và phát
triển nhà Hà nộiĐây là những đơn vị mạnh, có truyền thống trong ngành xây
dựng của Việt nam, có đóng góp lớn lao đối với sự nghiệp xây dựng đất nớc tr-
ớc kia cũng nh trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá hiện
nay. Với tiềm lực sẵn có cộng với kinh nghiệm lâu năm chắc chắn đây sẽ là
những đơn vị xứng đáng đảm trách vai chủ đấu t trong sự nghiệp phát triển
nhà ở của Thủ đô thời gian tới.
iii. kinh nhgiệm của một số nớc trong lĩnh vực
đầu t phát triển nhà ở
1.Thành công của Singapore trong việc giải quyết chỗ ở cho dân
c đô thị.
Singapore là nớc phải đối mặt với sự thiếu đất nghiêm trọng với tổng diện tích
chỉ vào khoảng 640 km2 trong khi dân số gần 4 triệu ngời (năm 2002). Điều
này làm cho mật độ dân số của Singapore thuộc diện cao nhất Châu á (chỉ sau
Hồng Kông), vào khoảng 5350 ngời/km2. Hơn nữa gần một nửa quỹ đất là đất
đã xây dựng và một tỷ lệ đáng kể đợc quy hoạch làm khu vực thu nớc, rừng và
căn cứ quân sự diện tích này không thể đa vào sử dụng vì mục đích khác.
Trong điều kiện nh vậy để giải quyết vấn đề nhà ở cho dân c đô thị (chiếm
80% dân số) Singapore đã sử dụng hàng loạt các chính sách quản lý đô thị
thực sự có hiệu quả và đợc đánh giá là thành công trên các mặt: cung cấp nhà
ở giá rẻ, phù hợp vói đại Bộ phận dân chúng.
Những kinh nghiệm của Singapore sau đây đã đợc nhiều nớc, đặc biệt là các
nớc đang phát triển tham khảo và áp dụng:
Xây dựng nhà kết hợp giữa cơ chế thị trờng tự do và đặc điểm của cơ chế
XHCN
Ngay từ năm 1960, chính phủ đã chủ trơng thành lập Bộ Phát triển và Nhà ở
(gọi tắt là HDB), cơ quan này đợc hỗ trợt ài chính từ các quỹ ngân sách và
không phải cạnh tranh với các nhu cầu tài chính của các ngành khác nhng về
cơ bản lại là một nhà phát triển t nhân. HDB chịu trách nhiệm cung cấp hầu
hết nhà ở do vậy đã tránh đợc tình trạng chi phối của thị trờng tự do. Tuy

nhiên thị trờng không bị thủ tiêu hoàn toàn mà sự tồn tại của nó giúp cho số
tiền lãi của các nhà đầu t tài chính và tạo ra các chu trình đấu t mới. Phạm vi
22
hoạt động cùa HDB rất rộng không chỉ có toàn quyền trong chơng trình xây
dựng nhà ở (trừ việc định giá là do Bộ Phát triển quốc gia tiến hành) mà còn
bao gồm quản lý các khu nhà mình xây dựng và cung cấp các công trình công
nghiệp và thơng mại, các công trình phục vụ nghỉ ngơi, giải trí, tín ngỡng và
các công trình xã hội khác. Tiền thu đợc từ các công trình đó đợc đấu t xây
dựng các khu nhà ở khác làm cộng với sự tác động của chính phủ làm cho giá
nhà phù hợp với đại Bộ phận dân chúng.
áp dụng chính sách trng dụng đất bắt buộc, tạo ra quỹ đất xây dựng lớn.
Pháp lệnh trng dụng đất đợc ban hành năm 1920 và lần sửa đổi gần đây nhất là
vào năm 1973, theo đó việc đền bù cho đất bị trng dụng đợc ấn định theo giá
thị trờng xác định dựa trên giá trị sử dụng đất hoặc theo Bảng phân vùng thị tr-
ờng của đất lấy giá nào thấp hơn. Quy định này không tính đến tiềm năng của
đất có đợc đối với việc phát triển trong tơng lai. Những văn bản pháp luật này
một mặt đã hạn chế đợc tình trạng đầu cơ, mặt khác mang lại cho các cơ quan
thẩm quyền khả năng thu hồi đất với mức giá chấp nhận đợc và vì thế có đợc
quỹ đất xây dựng nhà đáng kể.
Duy trì chi phí sản xuất thấp
Bên cạnh việc mua đợc đất với giá rẻ, HDB còn duy trì mức chi phí thấp thông
qua một số biện pháp nhằm tăng hiệu quả và giảm thiểu chi phí nh: xác định
quy mô hợp lý, kiểm soát chặt chẽ các hợp đông xây dựng, sử dụng các thiết
kế tiêu chuẩn hoá với thời gian thi công ngắn vừa đảm bảo độ bền vững của
công trình vừa có chi phí bảo trì tối thiểu. HDB tự thiét kế và giám sát tất cả
các dự án của mình tuy nhiên vẫn cho các nhà thầu t nhân tham gia thi công.
Ngoài ra HDB còn quản lý và sản xuất các vật liệu xây dựng thiết yếu nhờ đó
đảm bảo cung ứng với giá cả hợp lý. Chi phí xây dựng còn đợc tiết kiệm nhờ
đổi mới công nghệ không ngừng.
Vai trò của Quỹ tiết kiệm Trung ơng (CPF)

Quỹ này đã cung cấp tài chính cho chơng trình xây dựng nhà ở của HDB. CPF
là quỹ tiết kiệm bảo hiểm xã hội bắt buộc đối với ngời lao động và do Nhà nớc
quản lý. Ngời sử dụng lao động và ngời lao động đều phải đóng góp vào quỹ
một tỷ lệ nhất định lơng tháng. Tỷ lệ này biến thiên theo từng năm và đợc
phép dao động tuỳ theo mức độ phát triển của nền kinh tế. CPF vận hành theo
chu trình khép kín. Các nguồn tài chính đợc chuyển đến ngời dân qua quá
trình đầu t vốn cho các dự án xây dựng nhà ở. Đồng thời ngời đóng góp đợc sử
dụng tiền tiết kiệm này để mua nhà. Khả năng tài chính của quỹ cũng đợc tăng
thêm từ các hoạt động nh mua trái phiếu Chính phủ hay cho vay u đãi. Nhờ
quỹ này mà chơng trình phát triển nhà ở của Singapore tránh đợc việc phải vay
vốn của các tổ chức thơng mại với lãi suất cao.
Đối với hầu hết các nớc thuộc thế giới thứ ba, xây dựng nhà ở cho dân c đô thị
nói riêng và cho ngời nghèo nói riêng luôn là một vấn đề nan giải. Trong tình
trạng nh vậy Singapore đợc coi là một ngoại lệ, chơng trình nhà ở của quốc
đảo này đã thực sự mang lại lợi ích cho ngời nghèo và từ năm 1964 đến nay
tình trạng thiếu nhà ở đã phần nào đợc giải quyết, đảm bảo quyền có chỗ ở
cho đa số ngời dân.
2. ấn Độ với cuộc cách mạng về nhà ở.
Thế kỷ XX thế giới đã biết đến những cuộc cách mạng lớn của ấn Độ nh Cách
mạng xanh hay Công nghệ tin học và Nguyên tử hạt nhân. Sang thế kỷ XXI, ấn Độ
23
bắt đầu thực hiện cuộc cách mạng mới: Cách mạng về nhà ở với mục tiêu phát triển
nền kinh tế thông qua việc xây dựng nhà ở cho tất cả mọi ngời. Đây là cuộc cách
mạng đang đợc triển khai mạnh mẽ ở đất nớc có dân số đứng thứ hai trên thế giới
(1,2 tỷ ngời) và diện tích đứng thứ bảy này.
Vấn đề nhà ở cho dân đã và đang là vấn đề mà các nhà lãnh đạo ấn Độ trăn trở và b-
ớc đầu đã áp dụng các giải pháp sau:
ủng hộ mạnh mẽ tập đoàn phát triển nhà và đô thị (HUDCO).
Thực tế hiện nay Liên đoàn các hiệp hội xây dựng kinh doanh nhà đất đã đợc
thành lập với sự ủng hộ của Chính phủ bao gồm 8.000 thành viên và chếm

80% thị phần nhà đất của ấn Độ. Đóng góp của Chính phủ vào tập đoàn này
đã tăng từ 80 triệu USD trớc năm 2000 đến 260,5 triệu USD năm 2000. Ngân
hàng dự trữ quốc gia cung u tiên hàng đầu cho việc phát hành trái phiếu của
HUDCO để huy động vốn. Chính sách này rất cởi mở, nămg động trong thực
hiện.
Sáng tạo trong cải cách ở tất cả các cấp.
Chính phủ hứa bãi bỏ các điều lệ bất hợp lý trong lĩnh vực xây dựng, kinh
donha nhà ở. Công việc đợc triển khai ở các cấp nh sau:
Cấp Trung ơng: quán triệt tinh thần Cách mạng nhà ở phải có sự tham gia
của Nhà nớc T nhân sự cộng tác của các thành phần kinh tế. Việc
cung cấp tài chính cho ngành xây dựng phải rẻ, dễ dàng và thuận tiện. Mở
rộng hình thức khuyến khích bằng giảm thuế, công khai và cụ thể hoá
chính sách giá cả đất đai. Dùng công cụ quản lý vĩ mô để tăn nguồn thu
cho lĩnh vực xây dựng.
Cấp bang: Chính quyền có vai trò thiết lập các quy tắc tự do trong việc
linh doanh nhà đất. Giảm giá chuyển nhợng nhà từ (8%- 14%) xuống còn
3%. Khuyến khích các thành phần t nhân và hợp tác xã tham gia vào lĩnh
vực này. Thành lập và mở rộng các cơ sở đào tạo công nhân ngành xây
dựng.
Cấp địa phơng: chịu trách nhiệm phát triển cơ sở hạ tầng nh hệ thống thoát
nớc, giảm các loại thuế, thủ tục thông thoáng với tinh thần ủng hộ triệt để
các đơn vị xây dựng.
Có thể nói cuộc Cách mạng về nhà ở này của ấn Độ đã đem lại một luồng
không khí mới vào đời sống kinh tế xã hội và bớc đầu đã có những thành
công nhất định, là kinh nghiệm quý báu để những nớc có tốc độ tăng dân số
nhanh nh ấn Độ học hỏi.
3. Văn hoá Mỹ và quan niệm về chung c cao tầng.
Mỗi đất nớc có một lối sống riêng, văn hoá riêng và những cái riêng đó đòi hởi mọi
khía cạnh cuộc sống phải phù hợp với nó. Nhà ở là một khía cạnh nh thế. ở các nớc
phơng Tây nhà chung c cao tầng đã xuất hiện và thịnh hành từ cuối thế kỷ XIX, bắt

đầu tại Chicago Mỹ. Mô hình này về sau đợc áp dụng nhiều nơi trên thế giới do
những u điểm của nó, tuy nhiên không phải ở đâu cũng thấy thích hợp với kiểu nhà
này và cũng có không ít nơi dân chúng đã tẩy chay chúng. Rất nhiều đô thị hiện nay
trong quá trình phát triển nhà đã coi chung c cao tầng nh một sự chuẩn mực của sự
văn minh, hiện đại mà quên mất việc xem xét đến những yéu tố văn hoá- xã hội của
vùng dân c dẫn đến những thành công hạn chế thậm chí cả thất bại.
24
Chúng ta biết rằng văn hoá Mỹ là văn hoá tiêu thụ xong rồi vứt do vậy nhà chung
c đợc a chuộng vì nhiều lý do. Tuy nhiên họ cũng đa ra những điều kiện tiên quyết
cho việc xây dựng chung c cao tầng bao gồm:
Nhà cao tầng đòi hởi sự phát triển toàn diện của các trang thiết bị hiện đại
của kiến trúc nói chung và nhà ở nói riêng, đặc biệt là thang máy, thang nâng,
kỹ thuật điện nớc, tính hữu hiệu của các trang thiết bị phòng cháy chữa cháy
cùng những kỹ thuật xây dựng hoàn chỉnh.
Nhà cao tầng phù hợp với quy mô gia đình nhở hoặc trung bình, đông thời nó
không thích hợp với ngời già.
Nhà cao tầng đòi hởi ngời sử dụng phải có thu nhập trên trung bình, hoặc cao
và có trình độ văn hoá nhất định. Ngời nghèo không thích hợp với nhà cao
tầng.
Nhà cao tầng cần một trình độ quản lý phù hợp, đảm bảo vận hành bộ máy
duy tu, sửa chữa trang thiết bị một cách nhanh chóng và hoàn hảo. nhất thiết
phải đảm bảo an ninh ngay từ khi bắt đầu vào khu nhà cho đến các nhà ,
trong thang máy và những nơi khác.
Các khu nhà cao tầng tốt nhất là trở thành một khu vực có đầy đủ các hình
thức phục vụ sinh hoạt.
Nh vậy nhà cao tầng là mô hình phù hợp với sự eo hẹp về diện tích đất ở các đô thị
nhng cha hẳn là phù hợp với lối sộng của mọi xã hội do vậy các đô thị cần chú ý đến
khía cạnh này khi tiến hành đầu t phát triển nhà ở.
25