1574 thị trường tín dụng bất động sản VN thực trạng và giải pháp luận văn thạc sĩ kinh tế (FILE WORD)

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

ĐÀM THANH HUYỀN

THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2013


NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

ĐÀM THANH HUYỀN

THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
Chuyên ngành: Tài chính-Ngân hàng
Mã số: 6034.0201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS.Cao Sỹ Kiêm

HÀ NỘI - 2013


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bản luận văn này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi,
với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn. Những thông tin, số liệu trong bài có
nguồn gốc rõ ràng, xuất phát từ tình hình thực tế của các ngân hàng thương
mại Việt Nam hiện nay.
Hà Nội, ngày.............tháng...........năm 2013
Học viên

Đàm Thanh Huyền


MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
LỜI MỞ ĐẦU

1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

4

1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản

4

1.1.1

Bất động sản

4

1.1.2

Thị trường bất động sản

7

1.2Tổng quan về tín dụng bất động sản

15

1.2.1

Khái niệm, vai trị và đặc điểm của tín dụng bất động sản

15

1.2.2

Các sản phẩm trên thị trường tín dụng bất động sản

18

1.2.3

Rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng thương mại 21

Ket luận chương 1

24

Chương 2: KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN HOA KỲ VÀ BÀI
HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM................................................................25
2.1 Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Hoa Kỳ

25

2.1.1..................................................................Hoa Kỳ và bong bóng bất động sản

25

2.1.2............................................................................Diễn biến cuộc khủng hoảng

26

2.1.3......................................................................................................................Sự sụp đổ của
thị trường tín dụng bất động sản Mỹ.............................................................. 29
2.2 Nguyên nhân cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Hoa Kỳ
2.2.1
nguyên nhân từ bản thân ngân hàng
2.2.2

nhân từ người đi vay

31
Nhóm
31
Nhóm
33

nguyên


2.2.4

Sự can thiệp của chính phủ và cục dự trữ liên bang Hoa Kỳ, một số dấu hiệu hồi

phục của thị trường bất động sản và thị trường tín dụng Hoa Kỳ 35
2.2.5

Sự can thiệp của chính phủ và cục dự trữ liên bang Mỹ đối với nền kinh tế .. 35

2.3.1......................................................................................................................Dấu hiệu phục
hồi của thị trường bất động sản Hoa Kỳ.........................................................41
2.3.2......................................................................................................................Dấu hiệu phục
hồi của thị trường tín dụng Hoa Kỳ................................................................44
2.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam .................................................................... 45
Ket luận chương 2

48

Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2000-2012.........................................................................49
2.1.1
Thực trạng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2000
đến nay ... .49
2.1.2..........................................................................................................Mối quan hệ
giữa thị trường BĐS và thị trường chứng khốn Việt Nam................60
2.2 Thực trạng thị trường tín dụng BĐS Việt Nam ....................................... 63
2.2.1
cho vay ....

Tình
63

hình

2.2.2..........................................................................................................Cấu trúc các
khoản cho vay bất động sản................................................................73
2.2.3..........................................................................................................Những rủi ro
tiềm ẩn đối với thị trường bất động sản Việt Nam............................. 74
2.2.4

Phân tích tồn tại và nguyên nhân những hạn chế của thị trường tín dụng

Chương 4: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT
ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN GĨP PHẦN VÀO Sự PHỤC HỊI VÀ
PHÁT

TRIỂN

CỦA

THỊ

TRƯỜNG

BẤT

ĐỘNG

SẢN

VIỆT

NAM

80
4.1 Dự váo về thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam . .
4.1.1
trường bất động sản Việt Nam

80
Dự báo về thị
80


4.1.2

Dự báo nhu cầu

tín dụng của thị trường bất động sản Việt Nam

85

4.2Các giải pháp nâng cao chất lượng cho vay kinh doanh bất động sản của ngân
hàng thương mại nhằm phát triển thị trường tín dụng bất động sản
4.2.1

87

Giải pháp tăng cung tiền cho ngân hàng nhằm đáp ứng đủ nhu cầu tín dụng

của thị trường bất động sản
4.2.2

87

Nhóm các giải pháp liên quan đến xây dựng chính sách tín dụng: đa dạng

hóa các danh mục tín dụng cho vay và hình thức cho vay kinh doanh bất động
sản 89
4.2.3

Nhóm các giải pháp liên quan đến tuân thủ quy trình tín dụng trong cho

vay đầu tư, kinh doanh bất động sản
4.2.4

91

Nhóm các giải pháp tăng cường nhận định rủi ro, hạn chế, giảm thiểu nợ

xấu, nợ quá hạn đối với tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại
4.3 Một số kiến nghị
101

96

4.3.1
Chính phủ và một số bộ ngành liên quan

Kiến nghị với
101

4.3.2
Ngân hàng Nhà nước

Kiến nghị với
103

4.3.3
với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Kết luận chương 4

Kiến nghị
104
105



DANH

DANH
MỤC
MỤC
CÁC
BẢNG
CHỮ
BIỂU
VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản
TMCP: Thương mại cổ phần
NHTM: Ngân hàng thương mại
MBS: Mortgage-backed Securities (chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp)
CDO: Collateralized debt obligations (Giấy nợ đảm bảo bằng tài sản)
CDS: Credit Default Swap (Hợp đồng hoán đổi tín dụng)
FED: Federal Reserve System (Cục dự trữ liên bang Hoa Kỳ)
NAR: National Association of Realtor (Hiệp hội bất động sản Hoa Kỳ)
FDI: Fogrein Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài)
FIA: Fogrein Investment Assistance (Cục đầu tư nước ngoài)
WTO: World Trade Organization (Tổ chức thương mại thế giới)
ANZ: Australia and New Zealand Banking Group Limited (Ngân hàng ANZ)
BIDV: Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam
ACB: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
SeaBank: Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Nam Á
DongaBank: Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á
VietaBank: Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Á

STT
2.1

Nội dung
Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ 2002- 2008

Trang
27

3.1

Diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam

49

3.2

Biến động giá bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm 2010

56

3.3

Nguồn FDI vào lĩnh vực bất động sản giai đoạn 2004- 2012

59

3.4

Diễn biến chỉ số HNX- Index qua các năm

61

3.5

4.1

4.2

Lãi suất cho vay bất động sản 2009- 2012
Dự báo tốc độ tăng dân số và tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam đến
2024
Mơ hình dự báo thị trường văn phịng TP. Hồ Chí Minh đến
2014

72

80

81

4.3

Vốn điều lệ các ngân hàng 2010-2011

85

4.4

Tăng trưởng huy động vốn và tăng trưởng tín dụng Việt Nam

86

1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thị trường bất động sản đóng một vai trị rất lớn trong quá trình phát triển của
nền kinh tế, nhất là sau Việt Nam khi gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO.
Phát triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự
phát triển của nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đơ thị
và nơng thơn ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát
triển thị trường bất động sản, cần đáp ứng được yêu cầu về vốn. Nguồn tiền chảy
vào thị trường bất động sản không những cần đáp ứng được nhu cầu về khối lượng,
mà còn cần được phân phối một cách hợp lý. Thị trường tín dụng bất động sản là
một kênh quan trọng cung cấp và điều tiết nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
Trong thời điểm hiện nay, những ảnh hưởng tiêu cực từ nền kinh tế suy thoái
và quy định về hạn chế cho vay bất động sản đã đẩy thị trường bất động sản rơi vào
trạng thái đóng băng. Mặc dù hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đang từng
bước được nới lỏng theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước, nhưng thị trường tín
dụng bất động sản đã gánh chịu những tác động lớn, tỉ lệ nợ xấu từ các khoản cho
vay bất động sản tăng cao, các Ngân hàng thương mại trở nên e dè trước những
khoản vay bất động sản, các kênh tín dụng truyền thống bị nghẽn mạch. Đây là vấn
đề thời sự nóng bỏng và là một bài tốn khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu
về vốn thì ngày càng tăng. Vậy đâu là giải pháp cho thị trường tín dụng BĐS? Làm
thế nào để khơi thơng các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị
trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản trong
khi các ngân hàng vẫn kiểm soát được những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động tín
dụng BĐS?
Để trả lời câu hỏi này, tác giả quyết định chọn đề tài “Thị trường tín dụng bất
động sản Việt Nam- thực trạng và giải pháp” với mong muốn góp phần vào sự phát

triển bền vững của thị trường bất động sản; nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng
BĐS của các NHTM Việt Nam trong bối cảnh hiện nay.


2
2. Mục tiêu của đề tài
Làm rõ các vấn đề mang tính lý luận về thị trường BĐS, thị trường tín dụng
BĐS và hoạt động tín dụng BĐS tại các NHTM.
Phân tích thực trạng thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam trong bối
cảnh nền kinh tế suy thoái và lạm phát cao, đồng thời so sánh với cuộc khủng hoảng
thị trường tín dụng BĐS tại Mỹ- một quốc gia có nền tài chính phát triển vào bậc
nhất trên thế giới, qua đó rút ra bài học kinh nghiệm, chỉ ra những nguyên nhân, hạn
chế mà thị trường tín dụng BĐS Việt Nam đang mắc phải.
Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục các yếu điểm hiện có và
phát triển hơn nữa thị trường tín dụng BĐS trong dài hạn, để tín dụng BĐS trở
thành kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường BĐS cũng như giảm thiểu các rủi ro mà
tín dụng BĐS có thể mang lại cho hệ thống ngân hàng.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là chính sách cho vay BĐS của các ngân hàng thương
mại và các tổ chức tài chính có liên quan. Thơng qua nghiên cứu thực tiễn hoạt
động thị trường tín dụng BĐS tại Việt Nam và Mỹ để rút ra kết luận.
Phạm vi nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường BĐS và thị trường tín
dụng BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2000 - 2012.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác nhau, trong đó chủ yếu là
phương pháp mô tả dựa trên những dữ liệu thứ cấp thông qua thu thập và xử lý các
thông tin; phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp tiếp cận
phân tích và hệ thống hoá các hiện tượng của các đối tượng; phương pháp thống kê,
so sánh, diễn dịch, quy nạp, phân tích đi từ cơ sở lý thuyết đến thực tiễn.

3
5. Kết cấu luận văn
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết
cấu theo bốn chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản
Chương 2: Khủng hoảng tín dụng bất động sản Hoa Kỳ và bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam
Chương 3: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam giai đoạn
2000- 2012
Chương 4: Giải pháp và kiến nghị nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất
động sản góp phần vào sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản Việt
Nam


4
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1

Bất động sản

1.1.1.1

Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản

a. Bất động sản
Theo điều 181 Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng

hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/06/2005 thì: BĐS là các tài sản
khơng thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn
liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định như vườn cây lâu năm, các
cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các cơng trình du lịch, vui
chơi, thể thao, một số cơng trình khai thác hầm mỏ...
b. Hàng hóa bất động sản
Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng
nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Hàng hóa bất động sản là các bất
động sản được đem ra mua bán trên thị trường. [17]
1.1.1.2

Phân loại bất động sản

Căn cứ theo khái niệm trên, bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:
Bất động sản có đầu tư xây dựng: gồm BĐS nhà ở, BĐS văn phịng, nhà
xưởng và cơng trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội)... Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai
và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,
có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách


5
quan. Nhóm này chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta
cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng ...
Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang...

1.1.1.3
-

Đặc điểm của hàng hóa bất động sản

Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một khơng gian
nhất định khơng thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của BĐS
chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các BĐS nằm càng gần trung
tâm
đơ thị, dân cư đơng đúc thì giá càng cao và ngược lại. [17]

-

Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai
khơng bị hao mịn và giá có thể ngày càng tăng. Các cơng trình kiến trúc, vật
kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế
nữa.

-

Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên
thường có giá trị cao.

-

Khả năng co giãn của cung BĐS rất kém so với những thay đổi của giá cả
do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai.

-

Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do BĐS là
một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán BĐS phải được cân
nhắc
thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài
sản
khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch
giữa
người mua và người bán không trực tiếp, phải qua mơi giới (có thể là cá nhân


6
thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng BĐS, Nhà nước yêu
cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng
thời gian đáng kể.
-

Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì BĐS có tầm quan
trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà
nước
ln có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và
chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước.

1.1.1.4

Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản

Ngoài việc tuân theo quy luật cung cầu như các hàng hóa thơng thường, giá cả
B ĐS còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ
những khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà
nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư, tăng

hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán
đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu
nhập thấp, những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân.
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối
với BĐS nói chung:
a. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:
-

Các yếu tố tự nhiên:

*

Vị trí BĐS.

*

Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lơ đất.

*

Địa hình BĐS toạ lạc và hình thức bên ngoài của BĐS.

-

Các yếu tố kinh tế:

*

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS.

*

Những tiện nghi gắn liền với BĐS.

-

Các yếu tố liên quan đến thị trường:


7
*

Tính hữu dụng của BĐS.

*

Cung - cầu về BĐS.

b. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản:
*

Tình trạng pháp lý của BĐS.

*

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS

c. Các yếu tố khác:
-

Các yếu tố về chính sách:

-

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
Tình hình cung cầu BĐS, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình
quân hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng
của
hệ thống tín dụng trong vùng ...

-

Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội như mật độ dân số, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục,

trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng tác động lớn
đến giá trị BĐS.
Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS là rất quan
trọng, chính thơng qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ
sở để xác định giá trị thực của BĐS.
1.1.2

Thị trường bất động sản

1.1.2.1

Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi
về BĐS được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá.

Tuy nhiên BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được
mua bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh khơng thể chỉ là


8
quan hệ giữa người mua, người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch
liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử
dụng. Nên thị trường BĐS có thể hiểu một cách khái quát như sau: thị trường BĐS
là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một
không gian và thời gian nhất định.
1.1.2.2
-

Đặc điểm thị trường tín dụng bất động sản

Khơng có thị trường trung tâm: thị trường BĐS chưa hình thành được thị
trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau
và
tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực
hiện
chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản,
qua
báo chí, hoặc thơng qua các cá nhân mơi giới.
Do khơng có thị trường trung tâm nên các thơng thi về thị trường khó thu

thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây
tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới BĐS đã
hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường
diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ Xây Dựng đã

ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó:
“Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS (trừ các dự án nhà ở xã hội
theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường BĐS.
-

Thị trường BĐS mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của
BĐS là khơng thể thiêu hủy và khó chia cắt, khơng thể di dời; sự dư thừa ở nơi
này
không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường BĐS mang tính
chất
địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã


9
-

Thị trường BĐS là thị trường khơng hồn hảo: thị trường BĐS là một thị
trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn
hảo
của thị trường BĐS thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư
liệu
sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do khơng tái tạo được hay tính
khan
hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch,
về
quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều
này
làm cho thị trường BĐS có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh
khơng

hồn hảo.

-

Thị trường BĐS là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường
khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế
của
một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các
tài
sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người
ta
ln có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại.
Mặt
khác, bản thân các giao dịch về BĐS thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều
đó
cho thấy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và
ổn
định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.


10
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh
tế thị trường thì BĐS ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia
đình, nó cịn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Theo
thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng
BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh
doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài
chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát
triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này: Kinh
nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng nghiệp hố thì
tỷ lệ đơ thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường
BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hố ở nước ta là vấn đề có tầm quan trọng rất cao.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp
với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị
trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và điều hành tốt thị
trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua các biện pháp
kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... Theo Tổng
cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm
2001 đến năm 2007 bình quân gần 9,000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm
gần 40% các giao dịch, cịn trên 60% chưa kiểm sốt được và thực tế là các giao
dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính
sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa
vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường
BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20,000 tỷ đồng mỗi năm.


11
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn: Thị trường nhà
ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở
là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều
bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực
tiếp đến đời sống của người dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với
thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước
về thị trường BĐS nhà ở.

1.1.2.4

Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS
cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư... Tuy
nhiên, do BĐS là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của các yếu tố này
đến thị trường BĐS có những đặc điểm riêng:
Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các
nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông
nghiệp, vấn đề này địi hỏi phải có q trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt
động sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích cơng nghiệp - thương
mại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về BĐS và tạo sự phát
triển cho thị trường BĐS. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá
trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạo
lập, thay thế, cải tạo... hàng hoá BĐS phù hợp với yêu cầu mới của nền kinh tế và
xã hội.
Dân số: Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng
hoá trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát
triển về quy mơ từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do diện tích đất
đai giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử
dụng vào các mục đích phi nơng nghiệp khác nên ln có những sức ép nhu cầu


12
lớn đòi hỏi thị trường BĐS phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị
trường, và sức ép đó cũng phải giải quyết thơng qua thị trường là chủ yếu từ đó
đẩy thị trường BĐS phát triển hơn.
Thêm vào đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng
nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ,

thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí,
thể dục thể thao..., những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về
BĐS, nhất là các BĐS tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ.
Pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến
sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS biểu hiện qua những quy định
pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh.. bằng BĐS.
Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại
của thị trường BĐS do tính chất đặc biệt của hàng hóa BĐS là gắn liền với đất đai,
mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ cơng xã ngun thủy) nắm
quyền điều chỉnh.
Chính sách kinh tế, tài chính - tiền tệ của Nhà nước: Chính sách kinh tế của
Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm
ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Trước hết, những chính sách khuyến khích sản
xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển
vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng
đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng
đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm
trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch
vụ,.sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ
đó làm tăng nhu cầu về BĐS, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch
BĐS trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực khơng được Chính phủ
Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do
yếu tố vùng khơng thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu


13
BĐS cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư
khơng được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường BĐS sẽ trầm lắng,
ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường BĐS tại khu vực, vùng tương ứng.
Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh

hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường BĐS. Khi Nhà nước áp dụng chính
sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường BĐS gần như chững lại và đóng băng, có
những thời điểm gần như khơng có giao dịch mua bán BĐS. Ngược lại, khi Nhà
nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường BĐS sơi động trở
lại, các giao dịch về BĐS tăng lên rõ rệt.
Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Tập quán, truyền thống là những yếu tố
mang tính nhân văn của thị trường BĐS. Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực
tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp...
trên thị trường BĐS, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch,
nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê...; nó cũng có tác
dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh tốn giữa các bên với nhau.
Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường BĐS trên hai khía cạnh
chủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí BĐS, hình dạng, phương hướng của BĐS
phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu; thứ hai, thị hiếu về
kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển. cũng là những nhân tố trực tiếp làm
ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường BĐS.
1.1.2.5

Rủi ro thuộc thị trường bất động sản

Xuất phát từ bản chất của hàng hóa BĐS làm cho thị trường BĐS là một thị
trường đầy rủi ro:
Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thơng tin về các dự án BĐS
trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chun nghiệp cao. Thậm chí
nhiều cơng ty kinh doanh BĐS đưa ra thơng tin liên quan đến những dự án đầu tư
mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp thuận về chủ trương
đầu tư, v/v. Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị trường và góp phần đưa


14

đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án BĐS có sự chênh lệch rất lớn về giá
so với giá trị thực tế của nó.
Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của
các nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS được đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá
ảo. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt
nóng lạnh trên thị trường.
Thị trường BĐS là một thị trường khơng hồn hảo, nhất là các thông tin về
phát triển và quy hoạch không được công khai rỏ ràng làm cho các đối tượng tham
gia vào thị trường có những quyết định khơng đúng. Điều này làm cho tính minh
bạch của thi trường này thấp hơn các thi trường khác.
Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước đã khiến thị trường BĐS
hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ
thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký
BĐS đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh
bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS
tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong BĐS; quy hoạch sử
dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều
bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai...
Năng lực của các doanh nghiệp BĐS: thị trường BĐS vẫn rất hấp dẫn do
chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay khơng ít các doanh nghiệp khơng
chun cũng tham gia kinh doanh BĐS, hoạt động với tính chuyên nghiệp khơng
cao. Ngồi ra, quy mơ vốn nhỏ khơng phù hợp với yêu cầu của thị trường cũng là
điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp khơng có
được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị
trường BĐS, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư.
Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây ra
những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khai
các dự án BĐS, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư.