Chính sách quản lý nhà nước đối với việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở việt nam hiện nay

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
KHOA KINH TẾ LUẬT

BÀI THẢO LUẬN
Học phần: Quản lý Nhà nước về thương mại
Đề tài: Chính sách Quản lý nhà nước đối với việc mua
bán, chuyển nhượng bất động sản của chủ thể có quốc
tịch nước ngồi ở Việt Nam hiện nay

Nhóm: 02
Mã lớp: 2208TECO1011
GVHD: Nguyễn Thị Hương Giang
Hà Nội, tháng 3 năm 2022


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Ký hiệu chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

QLNN

Quản lý nhà nước

2

BĐS

Bất động sản

3

DN

Doanh nghiệp

4

NĐT

Nhà đầu tư

2


LỜI NÓI ĐẦU
Trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, một trong những chính
sách quan trọng góp phần tăng khả năng thu hút đầu tư là Chính
sách QLNN đối với việc mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có
quốc tịch nước ngồi ở Việt Nam. Mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 đã
có những quy định tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài được
mua bán, chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam, nhưng trong thời gian
qua, chính sách này đã bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp, cần phải
được tiếp tục hồn thiện.
Vì vậy, nhóm 2 lựa chọn đề tài: “Chính sách QLNN đối với việc
mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở
Việt Nam hiện nay” làm đề tài nghiên cứu cho bài thảo luận của

mình. Việc nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận và phân tích, bình luận
các điểm tồn đọng, hạn chế trên thực tế khơng những có ý nghĩa về
mặt lý luận mà cịn có giá trị thực tiễn sâu sắc.

3


MỤC LỤC

4


CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH QLNN ĐỐI VỚI VIỆC MUA
BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG BĐS CỦA CHỦ THỂ CÓ QUỐC TỊCH
NƯỚC NGỒI Ở VIỆT NAM.
1.1: Khái niệm chính sách QLNN về thương mại đối với việc
mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước
ngồi ở Việt Nam.
1.1.1: Khái niệm QLNN về thương mại
Quản lý nhà nước về thương mại là một bộ phận hợp thành của
quản lý nhà nước về kinh tế, đó là sự tác động có hướng đích, có tổ
chức của các cơ quan quản lý nhà nước về thương mại đến các đối
tượng quản lý là thương nhân và chủ thể kinh tế khác cùng với hoạt
động trao đổi mua bán của họ thông qua việc sử dụng các cơng cụ,
chính sách, ngun tắc và phương pháp quản lý nhằm đạt mục tiêu
đã đặt ra trong từng giai đoạn phát triển.
1.1.2: Khái niệm chính sách QLNN về thương mại
Chính sách QLNN về thương mại là tổng thể các nguyên tắc, các
quy định, biện pháp mà Nhà nước sử dụng để tác động tới lĩnh vực
thương mại và các chủ thể hoạt động thương mại trên thị trường

nhằm đạt mục tiêu đã xác định trong từng giai đoạn cụ thể trong
chiến lược phát triển kinh tế - xã hội.
1.1.3: Khái niệm mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc
tịch nước ngồi ở Việt Nam.
Mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước
ngồi là một hành vi pháp lý có thể được thực hiện bởi cá nhân hoặc
một tổ chức có quốc tịch nước ngoài dành cho cá nhân hoặc tổ chức
khác. Cụ thể trong trường hợp mua bán chuyển nhượng BĐS thì bên
được chuyển nhượng sẽ được thụ hưởng tất cả các quyền đối với
phần BĐS đó một cách hợp pháp. Luật Dân sự Việt Nam năm 2005
đã viết “BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định”.
1.1.4: Khái niệm chính sách QLNN đối với việc mua bán, chuyển
nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngồi ở Việt Nam.
Chính sách QLNN đối với việc mua bán, chuyển nhượng BĐS của
chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở Việt Nam là những nguyên tác,

5


các quy định, biện pháp mà Nhà nước sử dụng để tác động tới lĩnh
vực kinh doanh BĐS và các chủ thể có quốc tịch nước ngồi hoạt
động trên thị trường nhằm tạo ra một môi trường kinh doanh lành
mạnh, cạnh tranh cơng bằng, hướng tới phát triển tồn xã hội.
1.2: Vai trị của chính sách QLNN đối với việc mua bán
chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở
Việt Nam.
Đất đai và quyền sử dụng đất là nơi tổ chức cuộc sống, sản

xuất, kinh doanh, là tài sản chiếm tỷ trọng lớn trong khối tài sản của
người sử dụng đất. Bảo hộ các giao dịch liên quan đến BĐS ln là
chính sách cơng được quan tâm của mỗi quốc gia. Tại Việt Nam,
Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử
dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và
nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật
bảo hộ”. Qua đó ta có thể thấy được những vai trị của chính sách
QLNN đối với mua bán chuyển nhượng BĐS của chủ thể nước ngồi
Chính sách của Nhà nước góp phần định hướng, hướng dẫn DN
trong và ngoài nước đối với các quyết định đầu tư vào lĩnh vực BĐS
và hoạt động liên quan tới mua bán, trao đổi, đầu tư và áp dụng các
phương thức kinh doanh mới trong lĩnh vực.
Chính sách của Nhà nước điều tiết các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng chủ yếu bằng các chính sách, biện pháp kinh tế như
thuế, lãi suất, giá, tỷ giá, quản lý ngoại hối và các định mức kinh tế kỹ thuật. Các ưu đãi về thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế giai đoạn
đầu sau đầu tư, điều kiện tín dụng và lãi suất hợp lý, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng, thủ tục cấp phép đầu tư và triển khai dự án,... đi
vào thực tiễn sẽ tạo động lực kích thích các DN đầu tư phát triển hạ
tầng thương mại, đặc biệt là hạ tầng thương mại nông thôn và xuất
nhập khẩu.
Chính sách Nhà nước cùng với các chính sách kinh tế khác có
ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động trong thị trường BĐS bởi nó tác
động lên quan hệ cung cầu, giá cả và cạnh tranh. Nhờ có sự phối
hợp chặt chẽ giữa các chính sách tài khố và tiền tệ, chính sách
thương mại và đầu tư, chính sách tín dụng, tỷ giá và quản lý ngoại

6

hối,... bằng các biện pháp, cơng cụ thích hợp trong các chính sách
đó mà góp phần bình ổn thị trường, giá cả, ổn định kinh tế vĩ mô và
giải quyết được các vấn đề xã hội, an sinh theo mục tiêu mà nhà
nước đặt ra.
Vai trò khác: thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tái
cơ cấu thị trường, thúc đẩy q trình phân cơng và hợp tác kinh tế,
thương mại quốc tế, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, của
ngành và các chủ thể…
1.3: Đặc điểm của chính sách QLNN đối với việc mua bán,
chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngồi ở
việt Nam.
Thứ nhất, mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc
tịch nước ngồi ở Việt Nam rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự
biến động của kinh tế, chính trị – xã hội.
Thứ hai, thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi yếu tố
pháp luật.
Thứ ba, tính phức tạp của q trình giao dịch BĐS do đặc thù
của chủng loại hàng hóa này là giá trị lớn. Việc giao dịch BĐS cần
nhiều thời gian, chi phí cho các dịch vụ như cung cấp thơng tin, tư
vấn, kiểm định, thanh toán.
Thứ tư, Thị trường BĐS là một thị trường cạnh tranh khơng
hồn hảo - thiếu tính hiệu quả. Báo cáo của Cục Cạnh tranh và Bảo
vệ người tiêu dùng cho rằng, sự can thiệp của nhà nước là cần thiết,
nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế
vĩ mô.
Sự can thiệp của nhà nước được thể hiện một cách tập trung ở
chỗ nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho các BĐS, đó là những điều
kiện quan trọng để BĐS có thể được giao dịch, mua bán một cách
công khai minh bạch như những hàng hóa thơng thường khác.
Khơng những thế, việc tiến hành kiểm soát các giao dịch trên thị

trường BĐS, đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh,
thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiếu rủi ro, bảo
vệ lợi ích hợp pháp cho các NĐT.

7


Sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường BĐS cơng nghiệp
trong nhiều trường hợp là sự kiểm sốt một cách trực tiếp, cụ thể và
rõ ràng.
Do vậy, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của BĐS, địi hỏi
thẩm định viên nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách
quản lý của nhà nước về BĐS cũng như có sự cập nhật một cách
thường xuyên các chế độ quản lý của nhà nước về BĐS trong một
thời kỳ.
1.4: Nội dung các quy định trong chính sách QLNN về thương
mại đối với việc mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có
quốc tịch nước ngồi ở Việt Nam.
Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Cá nhân, tổ chức nước ngoài sinh sống và hoạt động tại Việt
Nam, cá nhân và tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự
án tại Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án
tại Việt Nam có đầy đủ quyền và nghĩa vụ như với những đối tượng
trong nước. Tuy nhiên, tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài
khác vẫn có một số hạn chế nhất định:
•

Chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tịa nhà
chung cư; khơng q 250 căn nhà nếu là nhà ở riêng lẻ trên một khu

vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường;

•

Cá nhân nước ngồi được sở hữu nhà ở khơng q 50 năm kể từ
ngày được cấp Giấy chứng nhận; tổ chức nước ngồi được sở hữu
nhà ở khơng vượt q thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư;

•

Cá nhân nước ngoài được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục
đích mà pháp luật khơng cấm và phải nộp thuế theo quy định của
pháp luật; tổ chức nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở cho nhân viên
làm việc tại tổ chức đó ở, khơng được dùng vào mục đích khác;

•

Việc thanh tốn tiền mua, th mua nhà ở phải thơng qua tổ chức
tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam;

•

Cá nhân nước ngồi kết hơn với cơng dân Việt Nam có quyền và
nghĩa vụ như cơng dân Việt Nam;

8


•

Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể tặng, cho hoặc
bán cho bên khác; nếu quá thời hạn này mà chủ sở hữu không bán,
tặng hoặc cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu Nhà nước.
Đối tượng được kinh doanh BDS và dịch vụ BDS tại Việt Nam
Theo Luật, người Việt Nam định cư ở nước ngồi và DN có vốn
đầu tư nước ngồi được phép kinh doanh BDS và kinh doanh dịch vụ
BDS, trong khi các tổ chức nước ngoài khác và cá nhân nước ngoài
chỉ được phép kinh doanh dịch vụ BDS.
Kinh doanh BDS
Đối tượng nước ngồi kinh doanh BDS quy mơ lớn, có giao dịch
thường xuyên phải thành lập DN có vốn điều lệ tối thiểu 20 tỷ đồng
và phải phải có văn bản xác nhận của ngân hàng thương mại được
phép hoạt động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên
sáng lập.
Người Việt Nam định cư ở nước ngồi được kinh doanh BDS dưới
các hình thức sau:

•

Th nhà, cơng trình xây dựng để cho th lại;

•

Xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th
mua trên đất th của Nhà nước;

•

Xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để cho thuê trên đất thuê
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;

•

Nhận chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần dự án BĐS của
chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th,
cho th mua;

•

Xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua trên đất được Nhà nước giao;

•

Xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo đúng
mục đích sử dụng đất tại khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu cơng
nghệ cao, khu kinh tế.
DN có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh các loại hình
tương tự, trừ đầu tư đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân và đất được Nhà nước giao.
Chủ đầu tư dự án BDS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực

9


hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng
trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ
đã cam kết.
Kinh doanh dịch vụ BDS

Các loại hình kinh doanh dịch vụ BDS bao gồm: môi giới BDS,
sàn giao dịch BDS, tư vấn BDS, và quản lý BDS.
Điều kiện kinh doanh môi giới BDS được quy định riêng cho cá
nhân và tổ chức, không phân biệt quốc tịch Việt Nam hay nước
ngồi:
Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới BDS độc lập

•

nhưng phải có chứng chỉ hành nghề mơi giới BDS và nộp thuế theo
quy định của pháp luật.
Tổ chức/ DN phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề

•

mơi giới BDS;
Các đối tượng này khơng được đồng thời vừa là nhà mơi giới

•

vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh
BDS.
Để kinh doanh sàn giao dịch BDS, quản lý BDS, cá nhân và tổ
chức phải thành lập cơng ty và có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành
nghề mơi giới BDS.
Trình tự thủ tục và hồ sơ
Bước 1. Người mua ban đầu và người nước ngoài lập văn bản
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Văn bản chuyển nhượng
hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 07 bản (03 bản để bàn
giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản anh

lưu, 01 bản người nước ngoài lưu); 01 bản để lưu tại cơ quan công
chứng, chứng thực.
Bước 2. Tiến hành thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ
đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án
xây dựng nhà ở thương mại (và phụ lục nếu có);

10


Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản
chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ
căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị;
Bước 3. Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho
việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, người
nước ngoài nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn
bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
bao gồm các giấy tờ sau đây:
05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
(đã công chứng, chứng thực);
Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bản
sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy
định pháp luật về thuế;
Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản
chính để đối chiếu các giấy tờ của người nước ngoài: Chứng minh
nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ
tương đương;

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển
nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ
ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại Điểm a Khoản này và
bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:
02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác
nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của anh và 01 bản của
người nước ngồi;
Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án
xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực biên bản bàn
giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);
Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy
định pháp luật về thuế.
Bước 4. Người nước ngoài được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo

11


quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận
phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:
Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bản
chính biên bản bàn giao nhà ở;
Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có
xác nhận của chủ đầu tư.
1.5: Các nhân tố ảnh hưởng đến xây dựng, ban hành và thực
thi chính sách QLNN đối với việc mua bán, chuyển nhượng
BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở Việt Nam.
Người nước ngoài sinh sống và làm việc ở Việt Nam nhiều

Những năm gần đây, lượng người nước ngoài đến Việt Nam liên
tục tăng. Thống kê sơ bộ cho thấy con số này tăng mạnh trong
năm 2016 với 10.012.700 lượt người, trong đó tập trung chủ yếu từ
các quốc gia Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Hoa Kỳ, Nga,
Malaysia, Úc, Pháp. Tương tự, số dự án đầu tư nước ngoài vào Việt
Nam cũng tăng nhanh trong 5 năm gần đây, từ 1.287 năm 2012 lên
2.613 dự án vào năm 2016. Lao động nước ngoài tại Việt Nam trong
hơn 10 năm qua cũng tăng từ 12.600 người vào năm 2004 lên
83.500 người vào năm 2015.
Thu hút đầu tư nước ngoài
Khi người nước ngoài đến VIệt Nam nhiều Điều này cho thấy,
nhu cầu đến Việt Nam để thực hiện hoạt động đầu tư, lao động, học
tập và du lịch của người nước ngoài ngày một tăng. Hiện nay, “chủ
động hội nhập quốc tế, huy động và sử dụng có hiệu quả nguồn lực
bên ngồi để phát triển nhanh, bền vững” chính là một trong bốn
quan điểm phát triển kinh tế - xã hội đã được đề ra. Bên cạnh việc
hoàn thiện pháp luật về đầu tư và lao động có yếu tố nước ngồi,
pháp luật về nhà ở cho người nước ngồi cũng đóng vai trị rất quan
trọng trong thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển thị trường BĐS và
thu hút chuyên gia nước ngoài tham gia hoạt động khoa học cơng
nghệ tại Việt Nam.
Có những vi phạm pháp luật sẽ xảy ra
Khi mua bán, chuyển nhượng BĐS với chủ thể là người nước
ngoài ở Việt nam thì cũng sẽ có những sai sót về thủ tục mua bán,
chuyển đổi. Hay thậm chí là có những người nước ngoài thuê người

12


Việt để mua hộ mình. Do đó cần những chính sách quản lý nhà nước

về vấn đề này.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH QLNN ĐỐI VỚI VIỆC
MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG BĐS CỦA CHỦ THỂ CĨ QUỐC
TỊCH NƯỚC NGỒI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
2.1: Thực trạng mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có
quốc tịch nước ngồi ở Việt Nam
Luật Nhà ở chính thức cho phép người nước ngồi đầu tư BĐS tại
Việt Nam đã mở ra cánh cửa thuận lợi hơn cho người nước ngoài. Tuy
nhiên, thực tế, việc người nước ngồi mua được một ngơi nhà tại Việt
Nam là không dễ và việc kiếm lời, chuyển nhượng cũng như cho
th ngơi nhà đó lại càng khơng hề đơn giản.
Theo đại diện của Hiệp hội DN đầu tư nước ngồi, số người nước
ngồi tìm hiểu thị trường và muốn mua nhà tại Việt Nam đã gia tăng
mạnh mẽ trong mấy năm vừa qua. Trong số đó, lượng khách hàng
đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản... chiếm chủ yếu. Số liệu từ Bộ Xây dựng
cho thấy, từ khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7/2015
đến nay, đã có khoảng 549 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho tổ
chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên con số
này cịn khiêm tốn so với nhu cầu thực.
Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS Việt Nam có sức hấp dẫn tự
thân, bởi từ trước tới nay các chính sách về thu hút FDI chưa khi nào
khuyến khích NĐT rót vốn vào lĩnh vực BĐS. NĐT nước ngồi rót vốn
mạnh vào thị trường BĐS không chỉ hướng tới lượng khách hàng
trong nước, mà cịn muốn đón đầu nhu cầu người nước ngoài vào
Việt Nam làm việc và sinh sống. Theo các chuyên gia, người nước
ngoài thường hứng thú với các sản phẩm ở phân khúc cao cấp, thay
vì trung cấp và bình dân như đa số khách hàng Việt Nam. Chính vì
vậy, việc nới lỏng quy định cũng là tạo điều kiện để tăng tính thanh

khoản cho các sản phẩm BĐS cao cấp, đồng thời không chen lấn lên
nguồn cung của khách hàng trong nước.

13


Ghi nhận từ cộng đồng NĐT nước ngoài cho thấy, việc sở hữu
BĐS tại Việt Nam không chỉ chặt chẽ do bị giới hạn ở các phân khúc
sản phẩm nhất định, mà còn do các quy định, thủ tục chưa được
thực hiện “đến nơi đến chốn”.
Một vấn đề đáng chú ý khác là hạn chế về mặt kỹ thuật đối với
việc đăng ký quyền sở hữu nhà. Số căn hộ mà người nước ngoài
được quyền sở hữu trong một toà nhà chung cư bị giới hạn ở mức
30%, nhưng Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng ở địa phương chưa áp
dụng một hệ thống cần thiết để đăng ký và theo dõi số lượng căn hộ
thuộc sở hữu của người nước ngồi trong một dự án nhất định. Vì
vậy, thị trường thứ cấp đã bị đóng băng hồn tồn. Kết quả là tại
hầu hết các tỉnh thành, khơng có hệ thống nào cho việc thay đổi
quyền sở hữu nhà ở từ người Việt Nam sang người nước ngoài một
khi tài sản đã được bán cho người Việt.
Khi đã thông qua được quy trình mua bán, lại phát sinh vướng
mắc khác liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận cho người mua
nhà. Theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà
ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà liền kề trong dự án đầu tư xây dựng
nhà ở. Theo khoản 1 Điều 19 của Luật Kinh doanh BĐS, việc mua
bán nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. Thực
tế, với các nhà ở riêng lẻ trong các dự án nhà ở, giá bán nhà ở theo
hợp đồng mua bán ký giữa chủ đầu tư và khách hàng là giá đã bao
gồm giá trị quyền sử dụng đất, nghĩa là người mua nhà ở sẽ được sử
dụng riêng với phần đất này.

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ
ghi nhận “Người Việt Nam định cư ở nước ngồi thuộc các đối tượng
có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có
quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”,
mà không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài thuộc
đối tượng được sở hữu nhà ở.
Do các quy định nêu trên, nên dẫn tới nhiều cách hiểu và áp
dụng không thống nhất. Cụ thể là với nhiều dự án đã có văn bản
chấp thuận bán nhà cho người nước ngồi, khi làm thủ tục xin cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất đối với nhà ở cho cá nhân nước ngồi thì Cơ

14


quan cấp giấy chứng nhận từ chối với lý do cá nhân nước ngồi
khơng phải là người sử dụng đất và khơng thuộc trường hợp được
Nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5 của Luật Đất đai 2013
cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186
của Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, cần bổ sung quy định của Luật
Đất đai hoặc ban hành văn bản hướng dẫn về trường hợp cấp giấy
chứng nhận cho người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.
2.2: Thực trạng chính sách QLNN về thương mại trong việc
mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước
ngồi ở Việt Nam hiện nay
Từ cái nhìn tổng quan về các hoạt động diễn ra với thị trường
BĐS và cụ thể là với chủ thể là người nước ngoài tại Việt Nam nói
riêng. Nhà nước Việt Nam đã có những chính sách QLNN cụ thể về
hoạt động này nhằm tạo ra một môi trường kinh doanh cạnh tranh
lành mạnh và phát triển.

Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS
sửa đổi tại Kỳ họp thứ 8 - Khóa XIII và có hiệu lực thi hành vào ngày
1/7/2015. Luật kinh doanh BĐS đã có những tác động khơng nhỏ tới
thị trường BĐS. Luật cho phép mở rộng sự tham gia của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vào thị trường nhà ở
cũng như mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ
chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Căn cứ Khoản 2, Điều 14 Luật này “Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại BĐS để
sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp
luật về nhà ở”. Chủ thể có quốc tịch nước ngoài thuộc đối tượng
được phép mua, thuê nhà ở tại Việt Nam.
Đồng thời theo Khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 hiện hành xác
định các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là: “Tổ chức, cá
nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này”. Tuy
nhiên, giới hạn không phải người nào cũng có quyền sở hữu nhà ở
mà sẽ có danh mục riêng quy định những đối tượng người nước
ngoài khơng được phép mua nhà ở Việt Nam. Cịn người nước ngoài
thuộc diện được phép sở hữu nhà ở Việt Nam chỉ được mua, thuê
mua nhà ở của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của

15


tổ chức, cá nhân nước ngồi cũng có những giới hạn về quyền nhận
thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận
tặng của tổ chức trong số lượng nhà nhận định tại các dự án đầu tư
xây dựng nhà ở được phép sở hữu.
Theo quy định điều kiện người nước ngoài mua nhà, căn hộ
chung cư tại Việt Nam 2019 như sau:

Thứ nhất, Người nước ngoài phải thuộc diện được phép nhập
cảnh vào Việt Nam, không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi,
miễn trừ ngoại giao hay lãnh sự.
Thứ hai, phải có hộ chiếu cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng
nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.
Thứ ba, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp
luật Việt Nam.
Lưu ý: cá nhân người nước ngồi khơng nhất thiết phải đăng ký tạm
trú, thường trú tại nơi có nhà ở giao dịch
Thứ tư, giới hạn số lượng nhà ở được giao dịch theo quy định
tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Thứ năm, cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam bằng thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán nhưng
tối đa không quá 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận và có thể
gia hạn nếu có nhu cầu.
Lưu ý: Cá nhân người nước ngồi khơng nhất thiết phải đăng
ký tạm trú, thường trú tại nơi có nhà ở giao dịch.
Hiện nay, thị trường BĐS ở Việt Nam đang thu hút được nhiều
NĐT nước ngồi nhờ vào chính sách nới lỏng cho người nước ngoài
mua nhà đất ở Việt Nam. Tuy nhiên, chính sách pháp luật người nước
ngồi mua bán nhà đất ở tại Việt Nam sẽ có những giới hạn nhằm
đảm bảo các vấn đề phát triển an ninh, chính trị, kinh tế - xã hội
theo định hướng. Do đó, người nước ngồi mua nhà ở chuyển
nhượng, người nước ngồi th nhà để kinh doanh ln có những
giới hạn bởi các quy định về chính sách, thủ tục đầu tư BĐS cụ thể.
Mua bán, chuyển nhượng BĐS là những hoạt động thuộc kinh
doanh BĐS. Người nước ngoài là tổ chức, cá nhân khi đăng ký thành
lập DN kinh doanh BĐS cần nắm rõ các điều kiện về vốn pháp định,
chứng minh điều kiện vốn, và các điều kiện cho từng ngành nghề

16


kinh doanh BĐS, các giấy tờ chứng minh nhân thân cá nhân, tổ chức
muốn thành lập DN, góp vốn… theo quy định của Luật Kinh doanh
BĐS 2014, các quy định đăng ký kinh doanh và các văn bản pháp
luật hiện hành.
Theo Điều 60 - Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Tổ chức, cá
nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức, cá
nhân nước ngồi có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới BĐS, sàn
giao dịch BĐS (Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS), tư vấn BĐS, quản lý BĐS
theo quy định của Luật này”.
Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS: Nhà nước định
hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch theo hướng xã hội hóa,
đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch (chuyên nghiệp, minh
bạch và ngiêm ngặt), đảm bảo hoạt động có hiệu quả. Người nước
ngồi nói riêng và các chủ thể tham gia kinh doanh BĐS nói chung
khi tham gia vịa sàn giao dịch vầ có đủ các điều kiện theo quy định
của Luật kinh doanh BĐS và Nghị định 153/2007/NĐ - CP hướng dẫn
thi hành Luật kinh doanh BĐS. Đồng thời phải nắm rõ quyền và
nghĩa vụ của mình khi tham gia (Điều 71, 72, 73 Luật kinh doanh
BĐS)
Để điều tiết lợi ích trong các quan hệ giao dịch trên thị trường
BĐS, Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật về thuế. Cũng như các chủ thể khác, người nước ngoài khi
tham gia giao dịch trên thị trường BĐS cần nộp các loại thuế sau:
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được ban hành và
có hiệu lực từ ngày 01/01/2012. Đây là loại thuế đánh vào việc sử
dụng đất để ở và đất xây dựng cơng trình với mục đích động viên

một phần thu nhập của người sử dụng đất nhằm tăng nguồn thu cho
ngân sách nhà nước, đồng thời khuyến khích sử dụng tiết kiệm, có
hiệu quả quỹ đất ở, đất xây dựng cơng trình, hạn chế việc chuyển
quỹ đất sản xuất nông nghiệp sang xây dựng nhà.
Đối với thu nhập cá nhân: Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày
15/8/2013 của Bộ Tài chính và Thơng tư số 92/2015/TT-BTC ngày
15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng
và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh

17


doanh, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển
nhượng BĐS là 2%.
2.3: Đánh giá
2.3.1: Một số thành công đạt được trong công tác quản lý nhà nước
về thị trường BĐS hiện nay:
Với những đổi mới trong những năm vừa qua công tác quản lý
đã đạt được những thành tựu đáng kể góp phần to lớn vào công việc
phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam.
Công tác quy hoạch đã đóng góp rất lớn cho việc định hướng phát
triển thị trường BĐS.
Công tác quy hoạch đang thực sự đi trước một bước nhằm đảm
bảo đủ điều kiện cho phát triển nhà thông qua việc đầu tư xây dựng
các khu đô thị mới. Trong những năm gần đây, Thủ đô Hà Nội đang
đứng trước sự quá tải, mất cân đối lớn về nhiều mặt, từ sự gia tăng
đột biến về dân số, về yêu cầu phát triển sản xuất, thu hút đầu tư
đến phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật và xã hội, vấn đề môi
trường, giao thông đô thị... đặt ra ngày càng gay gắt và cấp thiết. Để
nâng cao vai trò, vị thế Thủ đô và Vùng Thủ đô, nhằm phát huy và

khai thác tối đa tiềm năng, đồng thời tạo điều kiện để giải quyết
những hạn chế và bất cập cùng những mâu thuẫn phát sinh, thì việc
mở rộng quy mơ khơng gian, địa giới hành chính thành phố Hà Nội là
địi hỏi tất yếu khách quan. Sau khi được Bộ Chính trị chấp thuận,
Chính phủ đã làm Tờ trình và chiều ngày 29-5-2020, với 92,9% số
đại biểu có mặt tán thành, Quốc hội khóa XII đã biểu quyết thơng
qua Nghị quyết lịch sử về mở rộng địa giới hành chính Thủ đơ Hà
Nội. Thành phố Hà Nội mới có diện tích 334.470,02 ha và 6.232.940
nhân khẩu - là một trong 17 thành phố lớn nhất thế giới. Việc Quốc
hội thông qua Nghị quyết mở rộng Hà Nội, như Thủ tướng Chính phủ
Nguyễn Tấn Dũng đã phát biểu trước Quốc hội, là một quyết định có
ý nghĩa lịch sử, tạo điều kiện tiên quyết cho việc xây dựng và thông
qua quy hoạch phát triển Thủ đô Hà Nội xứng tầm với đất nước ta,
dân tộc ta trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập
kinh tế quốc tế.

18


Hệ thống các văn bản pháp luật về BĐS và thị trường BĐS được ban
hành đã tác động mạnh đến định hướng và tính chất hoạt động của
thị trường BĐS:
Những quy định của nhà nước đang được các cơ quan chức năng
thực hiện để đẩy mạnh hoạt động của thị trường BĐS. đồng thời dần
đưa thị trường này vào quỹ đạo để dễ dàng kiểm soát được. mốc
đánh dấu sự đổi mới đúng đắn đầu tiên là luật đất đai và pháp lệnh
về nhà ở, làm tiền đề cho sự xuất hiện thị trường BĐS, tạo điều kiện
thuận lợi cho các hoạt động tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở để
kinh doanh. Việc nhà nước cho phép kinh doanh nhà ở, tạo điều kiện
thuận lợi để khắc phúc những tiêu cực trong quản lý nhà đất, động

viên nhiều thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, giải
quyết một phần khó khăn về nhà ở cho dân cư ở các khu đô thị lớn.
nhà nước cho phép đấu thầu xây dựng cơ sở hạ tầng và đấu thầu
quyền sử dụng đất, từ đây đã xây dựng được một cơ chế đầu tư
thích hợp. những kết quả đạt được trong công việc thực hiện cơ chế
đấu thầu quyến sử dụng đất trong giai đoạn từ năm 2000 đến nay
đã có nhiều khả quan, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách phục vụ cơ
sở hạ tầng. đặc biệt từ khi có quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày
18-2-2003 về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ vốn xây dựng
cơ sở hạ tầng đã mở ra cơ chế thoáng hơn cho hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất, nguồn thu ngân sách từ đất đai tăng lên rõ rệt.
Để tăng cường lượng hàng hóa BĐS hợp pháp tham gia thị
trường ngày càng nhiều, trong những năm qua các địa phương tích
cực thực hiện các nghị định 64/CP của nhà nước về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trong nông nghiệp. nghị định 60/CP về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị và quyền sở hữu nhà ở.
Từ sau luật đất đai năm 2003 nhà nước đã ra nghị định 188/CP
ngày 16-11-2004 về phương pháp xác định giá đất khung giá đất các
loại đất trên cơ sở hàng năm các địa phương xây dựng khung giá đất
xác định giá đất các loại cho địa phương mình và công bố vào ngày
1 tháng 1 hàng năm. Việc thực hiện điều chỉnh khung giá đất hàng
năm của địa phương là một cải tiến đáng ghi nhận trong việc quản lý
giá đất của nhà nước.

19


Và mới đây nhất là nhà nước ban hành luật kinh doanh BĐS năm
2006 đã tạo ra một bứơc phát triển mới trong hệ thống văn bản
pháp luật. mở ra nhiều cơ hội hơn nữa cho các hoạt động buôn bán

kinh doanh BĐS. trong luật kinh doanh BĐS quy định các DN kinh
doanh BĐS phải thực hiện giao dịch qua sàn. Muốn tham gia các
giao dịch BĐS, quản lý sàn BĐS, thẩm định giá, mơi giới BĐS thì cần
phải có chứng chỉ hành nghề. Hiện nay, lực lượng "cò" nhà đất và
các đơn vị, công ty tư vấn, môi giới nhà đất đang phát triển như vũ
bão, mạnh ai nấy làm. Do đó Luật Kinh doanh BĐS sẽ có quy định về
hành nghề dịch vụ tư vấn, môi giới BĐS và tất cả các lực lượng "cò"
nhà đất hiện nay sẽ bắt buộc phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế.
Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, từ ngày 1-1-2009, tất cả cá
nhân, pháp nhân tham gia lĩnh vực BĐS phải có chứng chỉ hành
nghề. Do đó trong thời gian tới, hoạt động môi giới BĐS sẽ đi vào
quy củ hơn, do đã có những quy định cụ thể từ nghị định này.
Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 của Chính phủ và
Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21-5-2008 của Bộ Xây dựng về
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS nêu rõ: DN kinh doanh BĐS
phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS
thông qua sàn giao dịch BĐS (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật
Nhà ở). Việc chuyên nghiệp hoá thị trường BĐS giúp cho thị trường
hạn chế được rủi ro, làm lành mạnh hố thị trường BĐS, giúp cho
thơng tin được rõ ràng hơn.
Việc quản lý thị trường BĐS trong thời gian qua đã đạt được
những thành tựu nhất định, tạo thuận lợi cho việc hình thành và
phát triển của thị trường BĐS ở nước ta. Từ cải cách trong việc
hướng dẫn thi hành luật đất đai đến các cải cách hành chính trong
quá trình quản lý, dịch vụ, cho thị trường đã và đang phát huy
những ưu điểm của nó. Kết quả mang lại là đã tạo điều kiện cho các
loại BĐS được đưa vào sử dụng có hiệu quả hơn, tăng nguồn thu cho
ngân sách nhà nước, tạo ra sự sôi động trong một số ngành lĩnh vực
có liên quan như ngành xây dựng, vật liệu, giao thông vận tải … và
tác động đến tăng trưởng kinh tế thu hút lượng vốn đáng kể từ người

dân và từ bên ngoài vào, kể cả các tổ chức cá nhân nước ngoài vào
phát triển thị trường BĐS ở nước ta. Do vậy lượng cung BĐS nhà ở

20


tăng lên đáng kể, từ đó giải quyết được phần nào vấn đề nhà ở của
người dân.
2.3.2: Hạn chế và nguyên nhân
2.3.2.1: Hạn chế
Bên cạnh những thành tựu đã đạt được thì các chính sách quản
lý nhà nước về thương mại trong thị trường BĐS của chủ thể có quốc
tịch nước ngoài ở Việt Nam cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế
vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, ...
Trong công văn số 2123/STNMT-CCQLĐ, Sở Tài nguyên và Môi
trường thành phố Đà Nẵng cho biết pháp luật hiện hành về đất đai
quy định: Cá nhân là người nước ngồi khơng thuộc đối tượng được
giao đất, cho th đất, công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam (Điều 186, Luật Đất đai
2013). DN có vốn đầu tư nước ngồi chỉ được Nhà nước cho thuê đất
để thực hiện dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm (Điều 126,
khoản 3, Luật Đất đai năm 2013). DN có vốn đầu tư nước ngoài được
nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất thì phải thực
hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Đối
với trường hợp nêu trên, thì cơ quan đăng ký đất đai có thể kiểm
sốt được hoạt động đầu tư có yếu tố nước ngồi. Cụ thể, Luật Nhà ở
năm 2014 thì cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở
thương mại tại Việt Nam, trừ khu vực bảo đảm quốc phịng, an ninh
theo quy định của Chính phủ (tại Điều 159, điểm b, khoản 2 Luật
Nhà ở 2014). Bên cạnh đó, cơng văn của Sở cũng nêu: "Theo quy

định của Luật Đầu tư thì cho phép NĐT nước ngồi góp vốn với DN
Việt Nam để đầu tư kinh doanh; đồng thời việc đăng ký góp vốn do
cơ quan đăng ký đầu tư thực hiện và không được yêu cầu NĐT nộp
thêm giấy tờ khác ngoài các giấy tờ trong hồ sơ đăng ký đầu tư theo
quy định của Luật Đầu tư."
Tại Điều 46 Nghị định 78/2015/NĐ-CP về Đăng ký DN có quy
định: Trường hợp chủ sở hữu cơng ty chuyển nhượng toàn bộ vốn
điều lệ cho một cá nhân hoặc một tổ chức thì người nhận chuyển
nhượng phải đăng ký thay đổi chủ sở hữu công ty, trong hồ sơ phải
có văn bản của Sở Kế hoạch và Đầu tư chấp thuận về việc góp vốn,
mua cổ phần, phần vốn góp của NĐT nước ngồi.

21


Nhưng tại Khoản 2, Điều 26, Luật Đầu tư 2014 quy định hồ sơ
đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp gồm có: "Văn bản
đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp gồm những nội dung:
Thơng tin về tổ chức kinh tế mà NĐT nước ngoài dự kiến góp vốn,
mua cổ phần, phần vốn góp; tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của NĐT nước
ngoài sau khi góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh
tế; Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối
với NĐT là cá nhân; bản sao Giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu
tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý đối với NĐT là tổ chức."
Như vậy trong quy định này không nhắc đến các giấy tờ về
trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tại khoản 3, Điều 44, Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày
22/9/2006 quy định trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận
được hồ sơ đăng ký đầu tư và hồ sơ đăng ký kinh doanh hợp lệ, cơ
quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ

đăng ký đầu tư, hồ sơ đăng ký kinh doanh (đối với trường hợp thành
lập tổ chức kinh tế gắn với dự án đầu tư) và cấp Giấy chứng nhận
đầu tư mà không được yêu cầu bổ sung thêm giấy tờ nào khác.
Cụ thể, Sở Tài ngun và Mơi trường sẽ quản lý khi người Việt
góp vốn đầu tư, kinh doanh bằng chuyển quyền sử dụng đất cho
cơng ty. Cịn Sở Kế hoạch và Đầu tư lại quản lý khi NĐT nước ngồi
góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của cơng ty, nhưng trong hồ sơ
theo quy định lại khơng có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất,
và "không được yêu cầu bổ sung thêm giấy tờ nào khác."
“Khi người Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất, DN Việt
Nam sẽ ghi nhận quyền sử dụng đất vào tài sản chủ sở hữu của DN
đó, cụ thể ghi nhận là tài sản cố định (tài khoản 211- Thơng tư
200/2014/TT-BTC). Sau đó, nếu DN Việt Nam bị mua bán, sáp nhập...
bởi DN 100% vốn nước ngồi thì quyền sử dụng đất đó sẽ chuyển
thành tài sản của DN nước ngoài.” (Luật sư Trương Công Nguyễn Anh
Phiệt, 2021)
Tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa XIV, các đại biểu đã chất vấn
về việc Việt Nam có 162.000 ha do người Trung Quốc sở hữu, trong
đó có 63.000 ha đất biên giới, vùng biển. Mặt khác có tình trạng
nhiều người Việt Nam "núp bóng" mua BĐS cho người nước ngoài.

22


Liên quan đến nội dung cá nhân, tổ chức nước ngồi đứng sau, “núp
bóng” các cá nhân, tổ chức trong nước thâu gom đất đai tại các vị trí
đắc địa và nhạy cảm, từ giữa năm 2020, khi Bộ Quốc phịng thơng
tin về việc cá nhân, DN Trung Quốc nắm giữ đất đai tại các vị trí “đắc
địa” và có ý nghĩa quan trọng trong khu vực phòng thủ quân sự,
Diễn đàn DN đã có loạt nội dung phản ánh, chuyển tải những phân

tích của các chuyên gia về nội dung này. “Về mặt hình thức, người
Việt mua là phù hợp pháp luật, nhưng về nội dung lại là trái pháp
luật vì đó là giao dịch khơng thật. Theo quy định của pháp luật hiện
hành, việc cá nhân, tổ chức người nước ngoài đầu tư kinh doanh
hoặc sở hữu căn hộ tại Việt Nam là những hoạt động kinh tế bình
thường. Tuy nhiên, việc người Trung Quốc có rất nhiều vị trí đắc địa,
tại biên giới trên đất liền và ven biển thì khơng bình thường. Những
rủi ro về kinh tế, xã hội, quốc phịng, người dân hồn tồn có quyền
đặt ra bởi vì, câu chuyện ở Biển Đơng hiện nay làm cho mọi người lo
ngại về kiểu hành xử trên Biển Đông sẽ diễn ra trên đất liền” (Giáo
sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2021)
2.3.2.2. Nguyên nhân
Sở Tài nguyên và môi trường thành phố Đà Nẵng đã nhận định
Luật Đất đai, Đầu tư, Xây dựng và Nhà ở chưa có sự liên kết chặt chẽ
trong việc quản lý, giải quyết các thủ tục đối với NĐT nước ngoài.
Chia sẻ về hiện tượng cá nhân, tổ chức nước ngoài lợi dụng “kẽ
hở” của pháp luật, “núp bóng” thu gom đất có vị trí đắc địa, nhạy
cảm, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát
triển Đô thị Hà Nội cho rằng nguyên nhân là do về hình thức, việc
người Việt đứng tên các BĐS đắc địa và các DN (bao gồm cả liên
doanh, FDI, cổ phần có yếu tố nước ngồi, cụ thể là Trung Quốc)
được phép thuê có thời hạn các BĐS là phù hợp với các quy định của
pháp luật. Cụ thể, đối với các DN có dự án tại các BĐS “đắc địa”, các
tổ chức của Trung Quốc lúc đầu thường có tỷ trọng sở hữu thấp, sau
đó họ dần mua lại, thâu tóm khiến tỷ lệ sở hữu của người Việt Nam
dần mất đi. Việc thông qua DN Việt Nam sở hữu các nhà ở, thuê dài
hạn các dự án này hiện không trái pháp luật Việt Nam. "Thực tế
đang đặt ra vấn đề bất cập nhưng Luật Đầu tư chưa điều tiết được.

23


Vì khơng sai nên khơng thể xử lý" - TS. Kiến trúc sư Đào Ngọc
Nghiêm cho biết.
Bên cạnh đó, theo nhận định thực tế, Việt Nam vẫn đang bảo
hộ cho những giao dịch "chưa trọn vẹn.". Cụ thể, hai cá nhân mua
bán nhà, đất nhưng không sang tên đổi chủ mà người bán chỉ đưa sổ
đỏ cho người mua, rồi ra cơng chứng. Sau đó, người mua được coi là
sử dụng một cách hợp pháp mảnh đất đó. Có thể thấy, việc không
thực hiện đến cùng của Luật Đất đai là phải sang tên đổi chủ và như
thế giao dịch này không được thừa nhận hợp pháp. Đây là việc
không thống nhất của hệ thống pháp luật trong việc xác nhận quyền
tài sản, quyền sở hữu, quyền giao dịch dân sự dẫn đến đất đai mua
bán trao tay, khơng chính thức. Từ đó, hiện tượng đầu cơ đất, tham
nhũng liên quan đến đất đai nhưng không kê khai được tài sản…
không xử lý được triệt để.
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN
THIỆN CHÍNH SÁCH QLNN VỀ THƯƠNG MẠI ĐỐI VỚI VIỆC MUA
BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG BĐS CỦA CHỦ THỂ CĨ QUỐC TỊCH
NƯỚC NGỒI Ở VIỆT NAM
3.1: Phương hướng
Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng
chéo trong đăng ký BĐS giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh
doanh BĐS, Luật Bảo vệ và phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của
hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS; sớm sửa đổi, bổ sung quy định về giải quyết mâu
thuẫn giữa các quy định pháp luật.
Đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS không phải là bản thân BĐS mà là các
quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với BĐS. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý hoạt
động kinh doanh BĐS thì phải thực hiện tốt công tác điều tra, quy hoạch, đo đạc xác

định rõ ràng ranh giới, diện tích, nguồn gốc sử dụng của từng BĐS cũng như xác lập
đầy đủ hồ sơ pháp lý của BĐS. Do đó, quy định về hoạt động xây dựng hệ thống
thông tin về thị trường BĐS phải được thể hiện chi tiết, rõ ràng, giúp công tác quản lý
trên thực tế diễn ra hiệu quả.
Thành lập trung tâm dữ liệu về hàng hóa BĐS nhằm kiểm sốt lượng cung và
lượng cầu trên thị trường để có chính sách điều tiết hợp lí.

24


Hồn thiện chính sách về tín dụng phục vụ u cầu phát triển của thị trường
BĐS.
Tạo sự bình đẳng giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS trong nước và nước
ngồi, đặc biệt là vấn đề thời gian, chi phí và điều kiện thu thập những thông tin về thị
trường BĐS mà những NĐT nước ngoài phải cân nhắc, xem xét trước khi họ có quyết
định đầu tư. Mơi trường kinh doanh minh bạch và công bằng là một yếu tố rất quan
trọng đối với những NĐT nước ngoài.
Cho phép DN có vốn đầu tư nước ngồi được mở rộng phạm vi kinh doanh
BĐS, được đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục
đích sử dụng đất không chỉ đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. DN có vốn đầu tư nước ngồi có thể
kinh doanh BĐS dưới hình thức nhận chuyển nhượng. Luật Kinh doanh BĐS hiện
hành chỉ mới có quy định hình thức kinh doanh BĐS là thuê và nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế để đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo
đúng mục đích sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, DN có vốn
đầu tư nước ngồi chưa có quy định này.
Tiếp tục hồn thiện mơi trường pháp lý kinh doanh BĐS đối với NĐT nước
ngoài, chú trọng mở rộng hình thức kinh doanh BĐS đối với DN có vốn đầu tư nước
ngoài, tạo sự chuyển biến trong việc bảo đảm hoạt động kinh doanh BĐS của DN có

vốn đầu tư nước ngồi thực sự bình đẳng trước pháp luật đối với DN trong nước.
3.2: Giải pháp
Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để hoạt động kinh doanh
BĐS thu hút được vốn đầu tư nước ngoài như tốc độ đơ thị hóa cao,
tỷ lệ đơ thị hóa tăng mạnh, dân số trẻ, tình hình chính trị ổn định và
nền kinh tế tăng trưởng ổn định. Đối với Việt Nam trong đó các địa
phương, cần kêu gọi đầu tư của cá nhân và tổ chức là người nước
ngoài đầu tư vào Việt Nam nhằm phát triển kinh tế là một nhiệm vụ
trọng tâm của nước ta ở giai đoạn phát triển hiện nay.
Nhằm thu hút và phát triển nguồn đầu tư thời gian tới đối với
từng địa phương cần chú trọng thực hiện một số giải pháp sau đây:
•

Đánh giá sự tác động và đổi mới các nhân tố có ảnh hưởng đến
thị trường BĐS tại Việt Nam như kinh tế vĩ mơ, xã hội, cơng nghệ và
tình hình chính trị theo hướng tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư nước
ngoài vào hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam. So với các thị trường

25