Anh (chị) hãy làm sáng tỏ nhận định sau đây: “ Quyền sử đụng đất đai của người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vừa mang tính độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng đất.”.

BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÀI TẬP NHĨM
Mơn: LUẬT ĐẤT ĐAI
----------*----------

Đề bài 02: Bằng kiến thức đã học, Anh (chị) hãy làm sáng tỏ
nhận định sau đây: “ Quyền sử đụng đất đai của người sử dụng
đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu tồn dân về đất
đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vừa mang tính độc lập
trong q trình khai thác và sử dụng đất.”.

Nhóm : 02
Lớp : N06 - TL1

Năm học 2021 - 2022
1


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 4
NỘI DUNG....................................................................................................... 4
1. Khái quát quyền sử dụng đất trong hệ thống Pháp luật Việt Nam .... 4
1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất .......................................................... 4
1.2 Một số đặc trưng cơ bản của quyền sử dụng đất ............................. 5
1.2.1 Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu đất đai. ............... 5
1.2.2 Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất đai. ......... 6
2. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ............................................ 6
2.1. Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất mang tính phụ
thuộc vào quyền sở hữu tồn dân về đất đai mà nhà nước là đại diện

chủ sở hữu.................................................................................................. 6
2.2. Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất mang tính độc lập
trong q trình khai thác và sử dụng đất ............................................. 10
2.3. Mối quan hệ giữa tính phụ thuộc vào quyền sở hữu tồn dân về
đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và tính độc lập trong q
trình khai thác, sử dụng đất .................................................................. 13
2.3.1.Sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu tạo nền tảng cho sự hình thành các quyền của người sử dụng
đất .......................................................................................................... 13
2.3.2. Quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng
quản lý và điều phối đất đai ................................................................ 14
3. Hoàn thiện quy định về chế định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quyền sử dụng đất đai của người sử
dụng đất ...................................................................................................... 15
3.1. Những điểm hạn chế ........................................................................ 15
3.2. Phương hướng hoàn thiện pháp luật đất đai bảo đảm thể chế chế
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở
hữu và quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất ........................ 16
KẾT LUẬN .................................................................................................... 18
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO. .................................................... 19

3


MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó khơng chỉ đơn thuần
là tài sản thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước quản lí mà cịn là tư liệu sản
xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất. Đất đai có
mặt trong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất
của các ngành nông và lâm nghiệp, là môi trường sống và là cơ sở tiến hành

mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Ngày nay, nhu cầu về sử dụng
đất đai ngày càng gia tăng, vì vậy Luật đất đai 2013 đã đưa ra những quy định
pháp lí về quyền sử dụng đất, mang ý nghĩa vừa giúp Nhà nước thực hiện
hiệu quả việc quản lí, vừa bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Để tìm
hiểu thêm về vấn đề này, nhóm 02 chúng em xin được làm rõ nhận định
“Quyền sử đụng đất đai của người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào
quyền sở hữu tồn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vừa
mang tính độc lập trong q trình khai thác và sử dụng đất.”

NỘI DUNG
1. Khái quát quyền sử dụng đất trong hệ thống Pháp luật Việt Nam
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp
luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa
vụ của của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. Theo đó,
quyền sử dụng đất là một quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng
đất, nhằm mang lại lợi ích cho người sử dụng đất và cho xã hội. Người sử
dụng đất khơng có tồn bộ quyền năng như quyền sử dụng tài sản khác như
quyền cho mượn, tiêu hủy tài sản...nhưng có một số quyền năng nhất định
(Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất) theo quy định tại Luật Đất đai 2013.
4


Về bản chất, quyền sử dụng đất là một loại tài sản gắn liền với tài sản
khác là đất đai. Đây là một loại tài sản đặc thù, không giống như những loại
tài sản khác. Quyền sở hữu đất là một loại quyền nguyên vẹn, đầy đủ còn
quyền sử dụng đất lại khơng bởi vì: người sử dụng đất khơng có đầy đủ quyền
năng như Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu; khơng có quyền sử dụng đất
độc lập mà quyền sử dụng đất luôn gắn liền và được thiết lập dựa trên một

diện tích nhất định.
Hiện nay, có rất nhiều quan điểm và cách định nghĩa khác nhau về quyền
sử dụng đất. Theo định nghĩa phổ biến nhất thì quyền sử dụng đất chính là
quyền của chủ thể có quyền sử dụng đất được phép sử dụng, khai thác nguồn
tài sản đó để phúc vụ cho nhu cầu cuộc sống của mình. Trên thực tế, phần lớn
diện tích đất đai ở nước ta đã được nhà nước quản lý, quy hoạch, phân bố và
chuyển giao cho các chủ thể sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích khác
nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đời sống kinh tế, xã hội.
Như vậy, có thể hiểu về quyền sử dụng đất một cách tổng quát như sau:
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc
được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có
quyền sử dụng đất.1
1.2. Một số đặc trưng cơ bản của quyền sử dụng đất
1.2.1. Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu đất đai.
Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu tồn dân về đất đai thì Nhà nước
có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước
1

Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, 2006, trang 655

5


thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý
đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất đai. Bên cạnh đó, với tư
cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước cịn có đầy đủ ba quyền năng đối
với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền
định đoạt.

1.2.2. Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất đai
Nhà nước không trực tiếp sử dụng tất cả đất đai trên lãnh thổ, mà Nhà
nước trao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dụng đất thơng qua hình thức giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất thì họ có các quyền như sau: Quyền được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… theo quy định của
pháp luật về đất đai; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng
các lợi ích do cơng trình của Nhà nước về bảo vệ,cải tạo đất nông nghiệp;
được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi dưỡng đất nông
nghiệp được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo khởi kiện về những hành vi vi
phạm pháp luật đất đai.
2. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
2.1. Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất mang tính phụ thuộc
vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà nhà nước là đại diện chủ sở
hữu.
Thứ nhất, quyền sử dụng đất đai là quyền có sau khi được nhà nước
giao đất hoặc cho thuê đất cho phép nhận quyền sử dụng đất hay công nhận
quyền sử dụng đất.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền định đoạt toàn bộ
đất đai trên phạm vi toàn quốc. Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất
theo luật định. Tuy nhiên Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng
6


đất đai để khai thác những thuộc tính có ích từ đất mà thông qua quyền định
đoạt, giao đất thuộc quyền sở hữu của mình cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trong nước và nước ngồi sử dụng dưới các hình thức giao đất, cho th đất,
cơng nhận sử dụng đất ổn định hoặc thừa nhận các hành vi chuyển quyền sử

dụng đất. Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xây dựng trên nền tảng
chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Thứ hai, người sử dụng đất phải hành động theo ý chí của nhà nước với
tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao.
Một là, quá trình khai thác sử dụng đất của người sử dụng đất bị chi phối
bởi Nhà nước.
Về hình thức sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành, người
sử dụng đất chỉ có hai hình thức sử dụng đất là hình thức giao đất và hình
thức cho thuê đất. Tùy thuộc vào đối tượng, loại đất, mục đích sử dụng đất, và
nguyện vọng của người sử dụng đất mà Nhà nước căn cứ vào đó để đưa ra các
trường hợp được giao đất (Điều 54,55 Luật đất đai) hoặc được cho thuê đất
(Điều 56 Luật đất đai), người sử dụng đất bị phụ thuộc vào Nhà nước trong
việc Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới hình thức nào.
Về mục đích sử dụng đất: Điều này thể hiện rõ ở Điều 14, Điều 57 Luật
Đất đai, theo đó tại Điều 14: “Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất
thơng qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất”. Tùy theo loại đất, vị trí đất mà Nhà nước cho phép
chủ thể nào có quyền sử dụng đất, sử dụng đất vào mục đích gì. Sau đó, người
sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã cho phép, đất trồng lúa thì phải là
trồng lúa, đất ở thì phải là đất ở, đất để thực hiện các dự án đầu tư thì phải
thực hiện các dự án. Đồng thời việc thay đổi mục đích sử dụng đất phải thực
hiện theo đúng trình tự, thủ tục và nhận được sự cho phép của cơ quan có
thẩm quyền trong một số trường hợp nhất định (Điều 57).

7


Về thời hạn sử dụng đất: Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước
có quyền hạn chế thời hạn sử dụng đất của người dụng đất (Điều 15 Luật đất
đai), tùy theo từng trường hợp mà thời hạn có thể là ổn định lâu dài hoặc là

giới hạn ở mức 05 năm, 50 năm, không quá 50 năm, không quá 70 năm,
không quá 99 năm (Điều 126, Luật đất đai).
Về giá đất: Nhà nước quyết định giá đất để Nhà nước thực hiện việc
quản lí đất đai về mặt kinh tế (Điều 18). Giá đất được hiểu là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên đơn vị diện tích đất(khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai). Nhà
nước ban hành khung giá đất (Điều 13, Luật đất đai 2013), từ đó các cơ quan
có thẩm quyền đưa ra bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114, Luật đất đai).
Chứng tỏ khi người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính hay giao
dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải dựa theo nguyên tắc về giá mà
Nhà nước đặt ra, qua đó cho thấy tính phụ thuộc cao về giá đất
Hai là, hình thức và nội dung của các giao dịch liên quan đến quyền sử
dụng đất đều chịu sự chi phối của các quy định pháp luật mà Nhà nước đặt ra.
Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất.
Về hình thức: Tất cả các loại giao dịch này đều thể hiện dưới dạng văn
bản (Khoản 1 Điều 502 BLDS 2015), mà cụ thể là khi thực hiện các giao dịch
về quyền sử dụng đất thì các bên phải thiết lập hợp đồng về loại giao dịch
quyền sử dụng đất đó (Điều 500, Điều 501, Điều 502 và Điều 503 BLDS
2015). Một số loại giao dịch bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực.
Về trình tự thủ tục: Việc giao dịch đất đai thơng qua các loại giao dịch
đều có trình tự, thủ tục riêng theo quy định của pháp luật. Trình tự, thủ tục
trong việc thực hiện các loại giao dịch quyền sử dụng đất trên được quy định
tại Điều 502 BLDS 2015 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
8


Bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đứng ra đại diện, thống
nhất quản lí nên bất cứ một cá nhân, tổ chức nào khi thực hiện các giao dịch
liên quan đến đất đai thì đều phải đáp ứng các điều kiện cho phép giao dịch và

thực hiện theo quy định của pháp luật.
Ba là, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có những nghĩa vụ tài
chính nhất định xuất phát từ cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu.
Trong q trình sử dụng đất, chính vì chủ sở hữu của đất đai là tồn dân
chứ không phải bất cứ một chủ thể nào riêng biệt nên để có được các quyền,
có được lợi ích trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện
những nghĩa vụ tài chính nhất định. Các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng
đất phát sinh dựa trên cơ sở hình thức sở hữu tồn dân Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu là (đồng thời là các khoản thu tài chính từ đất đai): tiền sử dụng
đất (Điều 55, 56 Luật Đất đai), tiền thuê đất (Điều 56, 60 Luật Đất đai), tiền
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí,
xử lý vi phạm hành chính, tiền bồi thường.
Những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng
đất đều do Nhà nước quy định. Người sử dụng đất sẽ phải thực hiện đúng
nghĩa vụ tài chính của mình để quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận
và bảo vệ. Như vậy việc sử dụng đất có phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử
dụng đất, nộp tiền thuê đất, thuế sử dụng đất khơng phụ thuộc hồn tồn vào ý
chí của Nhà nước. Cụ thể, nộp tiền thuê đất hằng năm hay một lần, có được
miễn trừ thuế khơng và nghĩa vụ tài chính trên có đơn giá như thế nào là tuân
theo quy định mà Nhà nước đề ra, điều chỉnh, bắt buộc. Nếu khơng thực hiện
nghĩa vụ tài chính trên, người sử dụng đất sẽ khơng có những quyền của
người sử dụng đất đồng thời trong một số trường hợp sẽ bị Nhà nước áp dụng
các chế tài xử lý.
9


Bốn là, mặc dù trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, Nhà nước
vẫn có quyền thu hồi, trưng dụng trong một số trường hợp nhất định.
Thu hồi đất có hậu quả pháp lí là chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai,

chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng, bằng 1 quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 16, 61, 62, 64,
65, 67, 70, 71 Luật Đất đai. Như vậy, người sử dụng đất mặc dù được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài nhưng họ bắt buộc phải
sử dụng đất đúng với quy định, nếu làm trái quy định thì được coi là hành vi
vi phạm pháp luật về đất đai và hậu quả là Nhà nước sẽ thu hồi đất. Đồng
thời, trong những trường hợp thật cần thiết khi Nhà nước thu hồi đất vào mục
đích quốc phịng an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích
quốc gia, cơng cộng thì người bị thu hồi đất bắt buộc hợp tác cùng Nhà nước.
Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất nếu khơng chấp
hành, thì sẽ buộc cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất tiến hành cưỡng chế thực
hiện quyết định thu hồi đất. Như vậy, người sử dụng đất bắt buộc phải chấp
hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước, họ khơng có quyền lựa chọn mà
hồn tồn phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước (với căn cứ pháp lý rõ ràng, lí do
hợp lý).
2.2. Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất mang tính độc lập
trong q trình khai thác và sử dụng đất
Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất mang tính độc lập trong
q trình khai thác và sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện sau:
Thứ nhất: tính trực tiếp và cụ thể. Trong khi quyền sử dụng đất của
Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất
của người sử dụng lại mang tính chất trực tiếp và cụ thể. Điều 4 Luật Đất đai
2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
10


dụng đất theo quy định của Luật này.” Như vậy, người sử dụng đất mặc dù
không phải chủ sở hữu của đất đai nhưng chính họ là những người được trao
quyền sử dụng và trực tiếp chiếm hữu. Hành vi trực tiếp chiếm hữu đất đai

của người sử dụng đất cho thấy việc sử dụng đất đai một cách độc lập của họ
đối với đại diện chủ sở hữu là Nhà nước và các chủ thể khác, Nhà nước và các
chủ thể khác phải tôn trọng quyền chiếm hữu của họ.
Thứ hai: tính tự quyết định. Người sử dụng đất hồn tồn có thể tự
quyết định hình thức, mục đích, thời hạn,diện tích, giá đất trong q trình khai
thác, sử dụng đất một cách độc lập với Nhà nước biểu hiện như sau : Hình
thức sử dụng đất có sự thay đổi qua các năm theo hướng người sử dụng đất có
quyền tự lựa chọn hình thức sử dụng phù hợp (Điều 172 Luật Đất đai). Người
sử dụng đất căn cứ vào khả năng tài chính, nhu cầu sử dụng, khả năng khai
thác có quyền tự quyết định sẽ chọn hình thức sử dụng đất nào. Luật đất đai
2013 quy định tất cả các chủ thể không kể là chủ thể trong nước hay chủ thể
có vốn đầu tư nước ngồi đều có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất thích
hợp, khơng dành riêng bất cứ một sự khác biệt hoặc ưu đãi nào đó cho các
chủ thể sử dụng đất khác nhau. Về mục đích sử dụng đất, pháp luật có quy
định các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép (Điều 57,
Luật đất đai), nên người sử dụng đất có thể tự do chuyển đổi trong các trường
hợp còn lại . Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời
hạn sử dụng đất. Lý luận về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước
ta hình thành và phát triển dựa trên quan điểm xác định quyền lợi của người
lao động là động lực trực tiếp phát triển xã hội của Đảng trong lĩnh vực đất
đai; theo đó, hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông,
lâm nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và
được chuyển quyền sử dụng đất. Việc công nhận quyền sở hữu tài sản quyền
sử dụng đất của người lao động đã đưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt: nước ta từ
chỗ là nước thiếu lương thực đã tự túc được vấn đề lương thực và trở thành
11


nước xuất khẩu gạo lớn thứ hai trên thế giới. Như vậy, quyền sử dụng đất phát
sinh trên cơ sở quyền sở hữu tồn dân về đất đai thơng qua việc Nhà nước với

tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử
dụng đối với đất đang sử dụng ổn định. Các chủ thể cịn được phép định đoạt
quyền sử dụng đất thơng qua các giao dịch (chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn,
tặng cho quyền sử dụng đất) hoặc từ bỏ quyền sử dụng đất (trả lại đất cho Nhà
nước).
Thứ ba: người sử dụng đất được khai thác, sử dụng đất lâu dài hoặc có
thời hạn. Tuy Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu nhưng trên thực tế Nhà
nước không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là hộ gia đình, tổ chức, cá nhân.
Người sử dụng đất độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng đất, được sử
dụng đất đai một cách ổn định, lâu dài hoặc có thời hạn. Thời hạn sử dụng đất
được hiểu nôm na là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được nhà nước
giao đất, cho thuê đất để sử dụng, để ở, để trồng trọt… phát triển kinh tế. Điều
166 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như
sau: “2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất”. Người sử dụng
đất có tồn quyền trong việc khai thác đất đai để phục vụ cho hoạt động kinh
tế, đây là một trong những yếu tố thể hiện rõ nhất sự độc lập trong quyền sử
dụng đất. Người sử dụng đất độc lập trong việc hưởng lợi nhuận, thành quả
lao động, kết quả đầu tư từ việc khai thác sử dụng đất. Tùy vào từng loại đất
khác nhau đang được sử dụng mà những lợi ích thu được cũng sẽ khác nhau.
Ví dụ, đối với đất nơng nghiệp thì lợi ích sẽ là các loại nơng sản, thực phẩm,
hoa màu,… cịn đối với đất ở, lợi ích có thể là xây dựng nhà để ở hoặc dùng
để cho thuê. Việc khai thác đất đai, nâng cao hiệu quả kinh tế và được hưởng
những thành quả, lợi ích là yếu tố giúp phân biệt sự độc lập trong quá trình
khai thác và sử dụng đất. Người sử dụng đất có thể độc lập sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản tạo công ăn việc làm, kiếm thêm thu
12


nhập, nâng cao hiệu quả kinh tế, chất lượng cuộc sống của người dân. Nhà

nước bảo hộ các quyền lợi ích hợp pháp về đất đai của người sử dụng đất,
đồng thời thừa nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thông qua giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đó người sử dụng đất độclập sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất. Tự do khai thác, sử dụng đất theo mục đích và
hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất hoặc cho phép người khác
sử dụng, thu những lợi ích từ việc cho th quyền sử dụng đất đó khơng phải
phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, các chủ thể khác.
2.3. Mối quan hệ giữa tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất
đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và tính độc lập trong q trình
khai thác, sử dụng đất
2.3.1.Sở hữu tồn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu tạo
nền tảng cho sự hình thành các quyền của người sử dụng đất
Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) cịn quyền sử dụng
đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền
sử dụng đất
Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất đai là một loại quyền khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ. Tính khơng trọn
vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau:
Một là, người sử dụng đất khơng có đầy đủ các quyền năng như Nhà
nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai;
Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp
cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho
thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

13


2.3.2. Quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản
lý và điều phối đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện bằng nhiều cơng cụ khác
nhau, trong đó pháp luật là công cụ quan trọng nhất. Điều 22 Luật Đất đai
2013 đã nêu ra 15 nội dung quản lý về đất đai để bảo vệ và thực hiện các
quyền của nhà nước trong lĩnh vực này, tập trung vào 4 nội dung chính:
Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai, biết rõ các thơng tin về số lượng,
chất lượng, tình hình, hiện trạng của việc quản lý và sử dụng đất đai.
Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo quy
hoạch và kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ quỹ đất
đai, nhưng lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử
dụng. Trong quá trình phát triển của đất nước, ở từng giai đoạn cụ thể, nhu
cầu sử dụng đất đai của các ngành, các cơ quan, tổ chức cũng khác nhau. Nhà
nước với vai trò chủ quản lý đất đai thực hiện phân phối đất đai cho các chủ
sử dụng; theo quá trình phát triển của xã hội, Nhà nước còn thực hiện phân
phối lại quỹ đất đai cho phù hợp với từng giai đoạn lịch sử cụ thể. Để thực
hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai, Nhà nước đã thực hiện việc
chuyển giao quyền sử dụng đất giữa các chủ thể khác nhau, thực hiện việc
điều chỉnh giữa các loại đất, giữa các vùng kinh tế. Hơn nữa, Nhà nước thực
hiện việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho
phép chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất. Vì vậy, Nhà nước quy hoạch
và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai. Đồng thời, Nhà nước còn quản lý việc
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất; quản lý việc lập quy hoạch, kế hoạch
và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử dụng
đất đai. Hoạt động phân phối và sử dụng đất do các cơ quan nhà nước và do
14


người sử dụng cụ thể thực hiện. Để việc phân phối và sử dụng được phù hợp
với yêu cầu và lợi ích của Nhà nước, Nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát

quá trình phân phối và sử dụng đất Trong khi kiểm tra, giám sát, nếu phát
hiện các vi phạm và bất cập trong phân phối và sử dụng, Nhà nước sẽ xử lý và
giải quyết các vi phạm, bất cập đó.
Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Hoạt động
này được thực hiện thơng qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền
sử dụng đất (có thể dưới dạng tiền giao đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, có thể dưới dạng tiền thuê đất, có thể dưới dạng tiền chuyển mục
đích sử dụng đất), thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất (như thuế
sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cao có được từ
việc chuyển quyền sử dụng đất...) nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá
trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
3. Hoàn thiện quy định về chế định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước là đại diện chủ sở hữu và quyền sử dụng đất đai của người sử dụng
đất
3.1. Những điểm hạn chế
Sở hữu toàn dân mặc dù thể hiện bản chất của chế độ xã hội, nhưng rất
khó xác định tư cách pháp nhân của các chủ thể tham gia thị trường. Nhà
nước với tư cách đại diện sở hữu tồn dân khó có thể là chủ thể trực tiếp giao
dịch với tư cách là người mua, người bán, mặt khác là chủ thể đại diện nên
không gắn với lợi ích thiết thân của chính họ, khơng biết ai là “Nhà nước"
thực sự, chính quyền trung ương hay chính quyền địa phương2. Từ đó dẫn đến
lạm quyền trong việc thu hồi đất, xâm hại quyền lợi của người dân nhưng lại
để đất đai rơi vào tay các nhóm lợi ích, khiến cả quyền lợi của người dân lẫn
lợi ích quốc gia không được bảo đảm
Đặng Hùng Võ (2010). Công hữu đất đai, thay đổi để mang lại bước ngoặt trong phát triển. Cơ sở
dữ liệu kiến trúc Việt Nam.
2

15

Quá trình phát triển kinh tế thị trường dẫn đến nhu cầu tư nhân hóa về
quyền sử dụng một bộ phận đất đai, điều này cũng tác động làm biến dạng
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và
quá trình phát triển kinh tế thị trường, chủ thể sở hữu đất đai luôn luôn tách
rời khỏi người sử dụng đất. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, cố gắng duy trì
quyền sở hữu của mình bằng cách can thiệp vào quá trình sử dụng, định đoạt
đất đai. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là sự can thiệp một cách chủ động của Nhà
nước đã và đang dần dần bị hạn chế bởi chính các yếu tố thị trường, từ đó làm
phá vỡ các quy hoạch và kế hoạch chủ động của Nhà nước về đất đai, buộc
các cơ quan quản lý nhà nước phải thường xuyên thay đổi các quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã ban hành, làm cho chính sách về đất đai bất ổn, gây khó
khăn cho các đối tượng được giao quyền sử dụng đất.
Việc nhận thức và vận dụng không đúng chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai trong thời gian qua đã dẫn đến sự lãng phí về đất đai, gây thiệt hại cho
người sử dụng đất, đồng thời nảy sinh những tiêu cực, mâu thuẫn gay gắt
trong lĩnh vực này. Từ đó dẫn đến sự hồi nghi chế độ sở hữu tồn dân về đất
đai, nảy sinh ý kiến địi hỏi phải thay đổi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Tuy đã có bước khởi đầu thuận lợi, nhưng so với các loại thị trường khác (thị
trường hàng hóa dịch vụ, thị trường sức lao động, thị trường vốn...), thị
trường đất đai phát triển chậm và không bền vững. Việc thu hồi đất đai thực
hiện mục tiêu công nghiệp hóa – hiện đại hóa gặp nhiều khó khăn phức tạp.
Thị trường đất đai tuy đã được cải thiện trong những năm gần đây nhưng vẫn
thuộc nhóm nước trung bình yếu3, nguồn thu từ đất đai cịn rất thấp.
3.2. Phương hướng hoàn thiện pháp luật đất đai bảo đảm thể chế chế
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu
và quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất

Đinh Thị Mai Hương (2013). Các giải pháp hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển thị trường
Bất động sản Việt Nam, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

3

16


Ở Việt Nam, đất đai là tài sản chung của quốc gia và Nhà nước đại diện
cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng
và định đoạt của toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Điều đó được thể hiện ở Điều
53 Hiến Pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất Đai năm 2013. Vì vậy có thể coi
hồn thiện chế độ sở hữu tồn dân chính là việc hồn thiện cơ chế thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước, cơ chế quản lý của Nhà nước đối
với đất đai.
Đối với việc hoàn thiện thể chế đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước là đại diện chủ sở hữu và quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất
cần đề ra một số phương hướng sau:
Thứ nhất, tiếp tục phát triển các ưu điểm của chế định sở hữu toàn dân
về đất đai, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất: sự thế chế hóa những
quan điểm, đường lối chủ đạo của Đảng, Nhà nước ta về vấn đề đất đai, nông
nghiệp, nông dân và nông thôn trong phát triển nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam. Việc xác lập chế định sở hữu tồn dân
về đất đai góp phần vào việc giữ ổn định quan hệ đất đai, tránh gây ra những
xáo trộn khơng cần thiết và duy trì sự ổn định chính trị, xã hội là tiền đề rất
quan trọng để phát triển đất nước, phù hợp với điều kiện thực tiễn của Việt
Nam. Pháp luật đất đai cần phải được xây dựng, bổ sung toàn diện và ổn định
trong thời kỳ dài với mức độ sâu sắc hơn.
Thứ hai, công tác quy hoạch việc sử dụng đất phải được thực hiện có
hiệu quả hơn,thiết thực hơn, quy hoạch phải được cơng khai. Trong việc quy
hoạch phải có quá trình tham gia ý kiến của nhân dân, tránh tình trạng thiếu
cơng khai là một trong những ngun nhân của tệ nạn tham nhũng, hối lộ gây
nhiều bức xúc trong suốt thời gian vừa qua.

Thứ ba, kiến nghị về phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai và các luật
khác có liên quan đến đất đai. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai phải được cụ
thể trong Luật đất đai, ngồi ra cịn phải đồng bộ và thể hiện trong các luật
khác có liên quan, cụ thể là: Luật khoáng sản, Luật xây dựng điều chỉnh phần
17


đất ngầm dưới lớp đất mặt và khoảng không trên đất mặt, Luật thủy sản, Luật
biển điều chỉnh phần đất có mặt nước biển thuộc chủ quyền, thềm lục địa
thuộc phần có đặc quyền kinh tế... Phần thực hiện quyền địa dịch và phần
quyền của người sử dụng đất nghiên cứu quy định thuộc phạm vi điều chỉnh
của Bộ luật dân sự như một loại tài sản đặc biệt.
Thứ tư, hồn thiện các thể chế liên quan đến việc hình thành và phát
triển thị trường đất đai, xây dựng và cập nhật các dữ liệu thông tin đầy đủ về
đất đai và các tài sản gắn liền với đất, các dữ liệu về sự biến động của giá bất
động sản trên thị trường, các dữ liệu về các chủ thể tham gia thị trường. Ngoài
tư cách pháp nhân đầy đủ, đối với người bán hiện đang sở hữu bất động sản,
yêu cầu cần sẵn sàng mọi phương thức chuyển giao đối với người mua có nhu
cầu về bất động sản, có năng lực tài chính bảo đảm cho việc giao dịch. Các
chủ thể kinh doanh bất động sản đều phải đăng ký qua sàn giao dịch để hình
thành hệ thống thông tin đầy đủ về thị trường bất động sản. Đây là điều kiện
cần thiết để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận quyền sở hữu tài sản
sau khi kết thúc giao dịch.

KẾT LUẬN
Qua đây, ta thấy được quyền sử đụng đất đai của người sử dụng đất vừa
mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu tồn dân về đất đai mà Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu, vừa mang tính độc lập trong q trình khai thác và sử
dụng đất. Hai tính chất này ln song hành với nhau để bảo vệ được sự độc
lập trong quá trình sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất. Việc sử dụng đất

đai một cách độc lập của họ đối với đại diện chủ sở hữu là Nhà nước và các
chủ thể khác tương đương với việc Nhà nước và các chủ thể khác phải tôn
trọng quyền chiếm hữu của họ. Đồng thời vẫn đảm bảo được quyền lực của
Nhà nước khi người sử dụng đất phải hành động theo ý chí của Nhà nước với
tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao.

18


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Hiến pháp năm 2013.
2. Luật Đất đai năm 2013.
3. Bộ luật Dân sự năm 2015.
4. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất Đai, Nxb. Công an Nhân
dân, Hà Nội, 2018.
5. TS. Trần Quang Huy, Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - nhìn từ góc
độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí Luật học số 8, 2009.
6. Nguyễn Văn Dung, Giám sát quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai của Nhà nước theo Luật Đất đai năm 2013, Luận văn thạc sĩ Luật học.
7. Nguyễn Quang Tuyến, Về vấn đề sở hữu toàn dân đối với đất đai trong
Luật Đất đai, Tạp chí luật học số DSLDD, 01/05/2004.
8. Nguyễn Ngọc Minh, Những sửa đổi, bổ sung cơ bản về chế định quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí luật
học số Đặc san Luật Đất đai 2013/2014, trang 33 – 42.
9. Thạc sỹ Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Xuân Trọng , Bàn về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất.
/>10. Nguyễn Phan Khiêm, Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt
Nam.
/>
19