Mối quan hệ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu toàn dân về đất đai do nhà nước dại diện chủ sở hữu

MỤC LỤC

1
1


MỞ ĐẦU
Như chúng ta đã biết, đất đai từ xưa đến nay luôn là một tài sản lớn lao và
quý giá đối với đất nước nói chung và mỗi người dân sinh sống trên đất nước nói
riêng. Đất đai có thể đem lại cho chúng ta vơ vàn lợi ích q giá. Chính vì vậy
quyền sở hữu đất đai ln được tất cả chúng ta quan tâm và để ý. Theo như điều 53
Hiến pháp 2013 quy định : Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn
lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước
đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Đã có rất nhiều câu hỏi và ý kiến trái chiều đặt ra, vậy
đất đai thực sự thuộc quyền sở hữu của nhà nước hay thuộc quyền sở hữu của cá
nhân và mối quan hệ giữa chúng ra sao? Để giải đáp cho những vấn đề này, trong
lần làm bài tập mơn Luật đất đai, nhóm chúng em xin phép lựa chọn đề bài làm
sáng tỏ nhận định sau đây: “Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất vừa
mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu tồn dân về đất đai mà nhà nước là đại diện
chủ sở hữu, vừa mang tính độc lập trong q trình khai thác và sử dụng đất”. Trong
quá trình làm bài, do thiếu sót về chun mơn cũng như về kĩ năng nên bài hẳn sẽ
xảy ra sai sót, chúng em mong thầy cô thông cảm cho chúng em. Chúng em xin
chân thành cảm ơn ạ!

NỘI DUNG
1. Khái quát về quyền sử dụng đất được qui định tại Luật Đất đai năm

2013
1.1.

Khái niệm quyền sử dụng đất

Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Hiến pháp
năm 2013) quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi
2
2


vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước
đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý”. Cụ thể, tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 qui định về
sở hữu đất đai – “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
theo qui định của Luật này.”1
Có thể nhận thấy rằng, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai,
chính vì vậy, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai. Với tư cách chủ sở
hữu, Nhà nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng quản lí
đối với đất đai và chức năng điều phối đất đai. Bên cạnh đó, Nhà nước cịn có đầy
đủ các quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng với tư cách là chủ sở hữu.
Như vậy, quyền sử dụng đất là một quyền đặc biệt, xuất phát từ việc Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức trong và ngoài nước.
Các đặc trưng cơ bản của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển
quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải
tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định, bao gồm các đặc trưng sau:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất – một quyền năng của chủ sở hữu đất đai
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước có

đầy đủ ba quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai. Đồng thời, Nhà nước thực
hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý đối với đất
đai và chức năng điều phối đối với đất đai. Như vậy, dưới góc độ này, đất đai chính
là tài sản, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với tài sản là đất đai. Do đó, Nhà
1 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013

3
3


nước có quyền sử dụng đất. Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy đinh:
“Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.
Và chủ thể có quyền sử dụng đối với tài sản bao gồm chủ sở hữu và người khơng
phải là chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước là chủ sở hữu đất có quyền sử dụng đối với
đất, hoặc người không phải là chủ sở hữu chỉ được sử dụng đất theo thỏa thuận với
chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật, bao gồm người nhận được quyền sử
dụng theo một giao dịch, người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng
ngay tình, người được Nhà nước giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nước…
“Như vậy, dưới góc độ này, quyền sử dụng đất được hiểu là một quyền năng
của chủ sở hữu – Nhà nước, đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là đất đai.”2
Thứ hai, quyền sử dụng đất – một loại quyền tài sản
Nhà nước không trực tiếp sử dụng tất cả đất đai trên lãnh thổ, mà Nhà nước
trao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho
th đất, công nhận quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất, thì quyền sử dụng đất lại được coi là một loại tài sản, cụ thể là
một loại quyền tài sản. Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là
vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp
tục quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản
đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”.
Như vậy, dưới góc độ này, quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài

sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và
tài sản này ln ln gắn với một tài sản khác đó là đất đai. Chính vì coi quyền sử
dụng đất là một loại tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất
được thực hiện các giao dịch đối với tài sản này. Người sử dụng đất có quyền tự
mình khai thác cơng dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với quyền
sử dụng đất của mình, như mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp, để lại thừa kế…
2 Lê Hồng Hạnh, Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam

4
4


theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. Điều 54 Hiến pháp năm 2013
quy định: “Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền
và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”.
Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
“Như vậy, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của giao dịch – là một loại
tài sản.”3
Thứ ba, quyền sử dụng đất – một loại hàng hoá
Xuất phát từ vấn đề hàng hoá được xem như là một loại tài sản để đưa vào
giao dịch, từ đó sẽ phát sinh quyền sử dụng đất như một loại hàng hoá. Loại hàng
hoá đặc biệt này cũng chịu sự ảnh hưởng bởi thị trường, chịu tác động của qui luật
cung cầu. Đồng thời, quyền sử dụng đất đã cấu thành nên thị trường bất động sản.
Với tư cách là một loại hàng hố, người mua có thể tiếp cận thơng qua thị
trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Ở thị trường sơ cấp người sử dụng đất có được
quyền sử dụng đất thông qua các biện pháp cơ bản như được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Ở thị trường thứ cấp, người sử dụng đất
có được quyền sử dụng đất thơng qua các giao dịch dân sự như mua, bán, tặng cho,

đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, nhận góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp được Luật Đất đai 2013 qui định cấm cho thuê
lại, chuyển nhượng thì quyền sử dụng đất đó khơng được xem là một loại hàng hố
vì nằm ngồi thị trường.
Như vậy, nếu nhìn nhận quyền sử dụng đất ở các góc độ khác nhau thì bản
chất pháp lí cũng khác nhau.
2. Tính chất quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
3 Lê Hồng Hạnh, Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam

5
5


2.1.

Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất mang tính phụ thuộc
vào quyền sở hữu tồn dân về đất đai mà nhà nước là đại diện chủ
sở hữu

Trước hết phải khẳng định, đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư
liệu sản xuất quan trọng và là nền tảng để tạo ra của cải vật chất như C.Mác đã nói:
“Đất là mẹ, lao động là cha”. 4Trong đó, quyền sử dụng đất đã trở thành tài sản có
giá trị của người sử dụng đất, từ đây họ có thể chuyển đổi đất cho nhau để tổ chức
lại sản xuất, để lại di sản là quyền sử dụng đất cho người thừa kế theo quy định của
pháp luật, có thể thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng để lấy vốn đầu tư cho
sản xuất kinh doanh….Luật Đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân trong việc thực hiện quyền sở hữu đất đai.
Quy định này là yếu tố ảnh hưởng tới quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Thứ nhất, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất phụ thuộc vào quyền sở
hữu toàn dân về đất đai

Làm rõ khái niệm “toàn dân” với tư cách là chủ thể của quyền sở hữu đất đai
dường như là việc không thể. Bởi lẽ, xét về mặt pháp lý, toàn dân không phải là
chủ thể của quan hệ pháp luật. Chúng ta có thể hiểu một cách khái qt thì sở hữu
toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chi một hình thức sở hữu đối với đất
đai mà trong đó tồn dân là chủ thể nhưng với tưu cách là một cộng đồng xã hội –
toàn dân không thể đứng ra thực hiện quyền sở hữu của mình mà ủy quyền cho một
pháp nhân đó là Nhà nước. Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai
và thống nhất quản lý đất đai dựa trên các quy định của pháp luật. Nhiều người
thường nhầm lẫn sở hữu toàn dân về đất đai đồng nhất với sở hữu nhà nước về đất
đai hay người dân khơng có quyền gì đối với đất đai. Đó là quan niệm hoàn toàn sai

4 Nguyễn Văn Dung, Giám sát quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước theo Luật Đất đai năm
2013, Luận văn thạc sĩ Luật học, tr41

6
6


lầm. Sở hữu toàn dân về đất đai phải được hiểu là đất đai không thuộc sở hữu của
riêng ai, toàn thể nhân dân là chủ sở hữu đối với đất đai.5
Chủ sở hữu đất đai được ghi nhận tại Điều 4 Luật đất đai 2013 6 đó là tồn
dân. Tuy nhiên, chủ thể này chỉ có thể thực hiện sứ mạng lịch sử của mình khi
chuyển giao quyền sở hữu cho người đại diện là Nhà nước với các lợi thế của chủ
thể quyền lực về kinh tế, về chính trị và pháp lý. Do vậy, Nhà nước trở thành đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, tồn bộ vốn đất quốc gia được Nhà nước quản
lí. Song, sẽ là vơ nghĩa nếu như hình dung rằng Nhà nước sẽ tự mình thực hiện tồn
bộ các quyền của đại diện chủ sở hữu với các quyền chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt đất đai. Trên thực tế, bằng việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất,…7 Nhà nước chính thức trao các quyền kinh tế cho người sử dụng đất
khai thác công năng đất đai, để từ đó mục đích của người đại diện chủ sở hữu được

hiện thực hố và cũng qua đó lợi ích kinh tế của người sử dụng đất được bảo đảm.
Cho nên, khía cạnh sở hữu đất đai ở Việt Nam hiểu cho đúng phải là sự thống nhất
giữa quyền năng sở hữu thuộc về Nhà nước với các quyền năng kinh tế mà người
sử dụng đất có được do sự bảo hộ của người đại diện chủ sở hữu.
Thứ hai, nhà nước là đại diện chủ sở hữu
Quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai là một loại quyền “đặc biệt”
chỉ tồn tại ở Việt Nam, Trung Quốc và một số quốc gia theo mô hình xây dựng nhà
nước xã hội chủ nghĩa. Bởi lẽ, quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai là
5 Mối liên hệ giữa quyền sử dụng đất đai của người sử đụng dất và quyền sở hữu toàn dân về đất đai, tại địa chỉ:
truy cập ngày: 10/04/2021

6 Điều 4. Sở hữu đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
7 TS.Trần Quang Huy, Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành – nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng
đất, Tạp chí Luật học số 8, 2009

7
7


quyền phát sinh có sau quyền sở hữu tồn dân về đất đai, được xây dựng trên cơ sở
của sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước được giao thay mặt toàn thể nhân dân
thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước vừa là chủ thể
đại diện và đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, vừa là người nắm quyền lực chính trị
nên bằng pháp luật Nhà nước tự quy định hình thức, biện pháp để thực hiện quyền
năng đại diện chủ sở hữu của mình.8
Khi nói về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là đề cập đến một hệ thống quy
chế chung trong quan hệ đất đai mà tồn dân là chủ thể nhưng tồn dân khơng thể
tự mình đứng ra thực hiện những quyền sở hữu cụ thể (chiếm hữu – sử dụng – định

đoạt) mà phải cử ra người thay mặt mình, nhân danh mình để làm việc đó. Trong
trường hợp này, nhà nước là người đủ tư cách nhất, vì nhà nước ta được xây dựng
và hoạt động theo nguyên tắc Nhà nước của dân, do dân, vì dân. Quyền định đoạt
của nhà nước đối với đất đai được thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai là hai mặt của một vấn đề và hai mức độ của quá trình khai thác và sử dụng
tài nguyên – nếu xét về mặt pháp luật và chính trị. Sở hữu toàn dân về đất đai là sự
biểu hiện của các quyền năng cụ thể của chủ sở hữu để thực hiện chế độ nói trên.9
Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên
quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu tồn dân. Điều này có nghĩa
là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất
được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi,
quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền
thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng
quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở
thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
8 Nguyễn Văn Dung, Giám sát quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước theo Luật Đất đai năm
2013, Luận văn thạc sĩ Luật học, tr.47
9 Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, 2019, tr.68

8
8


Đồng thời, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền
sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất
thể hiện ở chỗ người sử dụng đất khơng được tự mình quyết định mọi vấn đề phát
sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản
họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ
sở hữu đối với đất được giao10. Ví dụ: Sau khi làm xong các thủ tục pháp luật để

chuyển nhượng hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất… thì người nhận chuyển quyền
sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích ban đầu trước khi chuyển giao,
không được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng. Nếu làm trái quy định này được
coi như là một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và hậu quả của
nó là Nhà nước sẽ thu hồi đất.
Từ những phân tích trên đây, có thể thấy rằng “Quyền sử dụng đất đai của
người sử dụng đất mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà
nhà nước là đại diện chủ sở hữu”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai
mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu
dài. Lý luận về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta hình thành và
phát triển dựa trên quan điểm xác định quyền lợi của người lao động là động lực
trực tiếp phát triển xã hội của Đảng trong lĩnh vực đất đai. Như vậy, quyền sử dụng
đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước
với tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng
đối với đất đang sử dụng ổn định…. Đây chính là tính phụ thuộc của QSDĐ của
NSDĐ vào quyền SHTD về đất đai mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

10 Nguyễn Xuân Tuyến – Nguyễn Quang Trọng, Bàn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Kỷ yếu báo cáo
khoa học.

9
9


2.2.

Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất mang tính độc lập
trong q trình khai thác và sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được
chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho... từ chủ thể có quyền.11
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013.
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất. Do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao
gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng,
quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế
chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất)12 nên quyền sử
dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc
lập so với quyền sở hữu.
Người sử dụng đất là tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, cơ sở tơn giáo, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, người Việt
Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử
dụng đất hay cho phép được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam.

11. Luật Minh Khuê, Quyền sử dụng đất là gì ? Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất là gì, tại địa chỉ:
truy cập ngày 1604-21
12 Giáo trình Luật đất đai, Trường đại học Luật Hà Nội, chủ biên TS. Trần Quang Huy, NXB Công an nhân dân năm
20120
12

10
10

Các chủ thể còn được phép định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các giao
dịch (chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất) hoặc từ bỏ
quyền sử dụng đất (trả lại đất cho Nhà nước).
Quyền sử dụng đất đai của người sử dụng đất mang tính độc lập trong q
trình khai thác và sử dụng đất được thể hiện ở ba phương diện sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất được sử dụng ổn định, lâu dài hoặc có thời
hạn
Tuy Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu nhưng trên thực tế Nhà nước
không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất là hộ gia đình, tổ chức, cá nhân. Người sử dụng đất
độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng đất, được sử dụng đất đai một cách ổn
định, lâu dài hoặc có thời hạn. Thời hạn sử dụng đất được hiểu nôm na là khoảng
thời gian mà người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng,
để ở, để trồng trọt… phát triển kinh tế. Như vậy, đó là một khoảng thời gian xác
định được Luật định để thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện để cơ
quan nhà nước có thể kiểm sốt, quản lý được người sử dụng đất trên phạm vi cả
nước. Tùy vào trường hợp, điều kiện, mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất
được sử dụng đất lâu dài ổn định hay có thời hạn. Như vậy, ta thấy người sử dụng
đất được tồn quyền quyết định trong q trình khai thác và sử dụng đất. Ví dụ
như: Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì sẽ được sử dụng lâu dài, ổn định,
người sử dụng đất được xây nhà, xây dựng cơng trình trên đất theo ý chí của mình
mà khơng bị Nhà nước hay các tổ chức khác áp đặt.
Thứ hai, người sử dụng đất có 08 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất
Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu,
sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử
11
11

dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử
dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời
hạn sử dụng đất. Lý luận về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta
hình thành và phát triển dựa trên quan điểm xác định quyền lợi của người lao động
là động lực trực tiếp phát triển xã hội của Đảng trong lĩnh vực đất đai; theo đó, hộ
gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển quyền sử
dụng đất. Việc công nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất của người lao
động đã đưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt: nước ta từ chỗ là nước thiếu lương thực đã
tự túc được vấn đề lương thực và trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ hai trên thế
giới. Như vậy, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất
đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất
và công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định. Các chủ thể còn
được phép định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch (chuyển nhượng,
thừa kế, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất) hoặc từ bỏ quyền sử dụng đất (trả lại
đất cho Nhà nước). Tuy nhiên, “quyền sử dụng đất lại tách khỏi quyền sở hữu đất
đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối.”13
Thứ ba, người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bồi
thường. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng
đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Khi bị Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng
sẽ được bồi thường về việc thu hồi.
Theo quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2013 thì việc bồi thường về đất được
thực hiện theo nguyên tắc sau: “Người sử dụng đất đảm bảo các điều kiện về loại
13 Bàn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ts. Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Xuân Trọng, tại địa chỉ:
truy cập ngày 16-04-2021

12

12


đất mà mình đang sử dụng, về chứng nhận quyền đối với đất đó. Nếu khơng đảm
bảo các điều kiện theo pháp luật quy định thì người sử dụng đất khơng được bồi
thường. Theo đó chỉ bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc
phịng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng. Cịn thu
hồi đất trong những trường hợp cịn lại sẽ khơng được bồi thường.”14
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
2.3.

Mối quan hệ giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và quyền sử dụng đất

Thứ nhất, sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước đại diện là chủ sở hữu
tạo nền tảng cho sự hình thành các quyền của người sử dụng đất.
Như phân tích ở trên, đất đai thuộc sở hữu tồn dân, tuy nhiên, cần phải có
người đại diện là Nhà nước đứng ra thực hiện chức năng quản lí đất đai và điều
phối đất đai. Trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai có quyền chiếm
hữu, định đoạt và sử dụng nên Nhà nước đã tiến hành “phân phối” cho các cá nhân,
cơ quan, tổ chức trong nước và nước ngồi thơng qua các hình thức như giao đất,
cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước thực hiện các
biện pháp như xây dựng xây dựng, xét duyệt qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ
thể để đảm bảo đất đai được sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm và bảo tồn được qũi đất.
Đồng thời, trong quá trình thực hiện chức năng quản lí và điều phối đất đai, Nhà
nước phải đảm bảo lợi ích của các bên tham gia các quan hệ đất đai, giữa cơ quan
quản lí về đất đai với người sử dụng đất.

14 Điều 74 Luật đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018

13
13


Thứ hai, quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản
lí đất đai và điều phối đất đai.
Sau khi Nhà nước được toàn dân “cử” làm đại diện chủ sở hữu về đất đai thì
phải có nghĩa vụ thực hiện hiện các chức năng nhằm quản lí, điều phối đất đai một
cách có hiệu quả, đảm bảo cho việc đất được sử dụng đúng mục đích, đất được cải
tạo, bảo đảm nhu cầu sử dụng đất của các chủ thể trong xã hội. Để thực hiện được
chức năng đó Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai nhằm quản lí đất đai, bảo đảm
các quyền của người sử dụng đất như được sử dụng đất ổn định, lâu dài, có 08
quyền khi sử dụng hợp pháp đất đai, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất. Như vậy quyền sử dụng đất được xem như là một công cụ để
Nhà nước thực hiện chức năng đại diện sở hữu toàn dân về đất đai.
3. Hoàn thiện quy định về chế định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu và quyền sử dụng đất đai của người sử dụng
đất
3.1.

Ưu điểm của qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam

Có thể thấy, việc lựa chọn chế độ sở hữu toàn dân trong điều kiện của Việt
Nam hiện nay là hợp lý, thể hiện ở những giác độ sau:

Thứ nhất, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai phù hợp với định hướng xã hội
chủ nghĩa của nền kinh tế thị trường Việt Nam. Dù phản đối hay ủng hộ định hướng
xã hội chủ nghĩa thì cũng phải cơng nhận rằng bản chất của định hướng xã hội chủ
nghĩa là xây dựng một xã hội bình quyền, trong đó con người khơng những được tự
do, bình đẳng về mặt chính trị, mà cịn được tự do, bình đẳng về mặt kinh tế, tức tự
do, bình đẳng về sở hữu tư liệu sản xuất quan trọng nhất của Việt Nam hiện nay là
14
14


đất đai. Sở hữu toàn dân về đất đai là chế độ sở hữu chung của tồn xã hội vì lợi ích
của tồn dân tộc Việt Nam. Trong chế độ sở hữu toàn dân, một số quyền được giao
cho cơ quan nhà nước, một số quyền được giao cho người dân (cá nhân, gia đình
hoặc tập thể) là thể chế giải quyết hài hịa mối quan hệ giữa lợi ích chung và lợi ích
riêng, là tạo điều kiện cho người sử dụng đất phát huy nguồn lực đất đai phục vụ
phát triển kinh tế, thỏa mãn nhu cầu và lợi ích của họ, đồng thời cũng tạo điều kiện
để Nhà nước điều tiết quan hệ đất đai có lợi cho lợi ích quốc gia, chống lại xu
hướng dùng quyền sở hữu đất để nô dịch lao động của người khác.
Thứ hai, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai phù hợp với mục tiêu cải thiện
điều kiện sống của người lao động, tức người sử dụng trực tiếp đất đai. Ngồi
những lợi ích chung phải được tơn trọng, như quyền tổ chức hiệu quả việc sử dụng
đất (bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước),thu các loại thuế phí,
tiền sử dụng đất. Thị trường quyền sử dụng đất chỉ bị giới hạn bởi việc không được
chuyển mục đích sử dụng đất và thời hạn giao đất. Thời hạn giao đất có thể thay
đổi theo hướng kéo dài hơn để bảo đảm người đầu tư thu hồi được giá trị đầu tư,
nhưng khơng vì lợi ích của cá nhân mà làm giảm lợi ích chung của xã hội, tức tuân
thủ quy hoạch sử dụng đất và giá trị tăng thêm từ đất không do nhà đầu tư tạo ra
phải trả về cho xã hội dùng chung.
Thứ ba, sở hữu toàn dân tạo điều kiện để Nhà nước có thể chủ động trong
kiểm sốt nguồn tài ngun đất đai cũng như điều tiết các quan hệ lợi ích đất đai có

lợi cho quốc gia, cho người sử dụng đất trực tiếp. Với vai trò đại diện chủ sở hữu
tồn dân, Nhà nước vừa có thể giao đất, thu hồi đất với các chế độ khơng thu tiền,
có thu tiền, có bồi thường, khơng bồi thường... phù hợp với lợi ích của người sử
dụng đất hiệu quả, hỗ trợ người nghèo, vừa tạo quỹ đất cho q trình cơng nghiệp
hóa, đơ thị hóa đất nước mà khơng phải thỏa thuận quá lâu, quá phức tạp với các
15
15


chủ thể sở hữu tư nhân. Tất nhiên, xét về lợi ích tư nhân, những người được giao
đất hoặc bị thu hồi đất có thể có những lợi ích khác nhau. Vấn đề trong tầm tay của
Nhà nước với chế độ sở hữu tồn dân là điều chỉnh những chính sách cục bộ trong
khung khổ sở hữu toàn dân chứ khơng phải bó tay trước quyền sở hữu tư nhân của
người chiếm giữ đất. Sở hữu toàn dân cũng tạo thuận lợi cho quản lý nhà nước
bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nâng cao hiệu quả tổng thể của sử dụng
quỹ đất quốc gia.
Thứ tư, về mặt thực tế, duy trì sở hữu tồn dân trong điều kiện hiện nay là
cách làm tốt nhất để ổn định kinh tế, chính trị, xã hội. Nếu tuyên bố tư hữu đất đai,
sẽ diễn ra các cuộc tranh đấu đòi lại quyền sở hữu nhà, đất trong quá khứ đã tự
nguyện hiến tặng cho cách mạng, sẽ có xu hướng lục sốt lại những gì chúng ta đã
làm trong cải cách ruộng đất, trong thu hồi đất, nhà đã chia cho cán bộ và nhân dân
những năm sau chiến tranh... Chẳng có gì lý giải được tư hữu đất đai của chúng ta
bây giờ tốt hơn tư hữu thời trước khi vào hợp tác xã. Càng không nên rũ rối lịch sử
để rồi khơng đem lại lợi ích thực tế gì. Tại sao khơng sửa đổi theo tiến trình lịch sử,
sử dụng những điều kiện đã có để tiến tới những điều kiện tốt hơn, trong đó quyền
của người dân đối với đất đai vẫn được bảo toàn mà xã hội khơng lâm vào tình
trạng bất ổn.
3.2.

Những hạn chế xung quanh chế định sở hữu toàn dân về đất đai,

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quyền sử dụng đất hiện nay

Đất đai là nguồn tài nguyên quí giá, tỉ lệ diện tích trên đầu người ngày càng
bị thu hẹp bởi sự gia tăng dân số. Đồng thời, đất đai do Nhà nước đại diện là chủ sở
hữu thực hiện các quyền quản lí. Chính điều đó đã gây ra một số bất cập trong
quyền sử dụng đất hiện nay

16
16


Thứ nhất, qui hoạch đất chưa hiệu quả. Chế độ sở hữu toàn dân do nước đại
diện chủ sở hữu rất tốt cho nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy
nhiên, do Nhà nước đại diện quản lí nên có sự can thiệp của con người nên xuất
hiện tình trạng một số qui hoạch khơng hiệu quả, qui hoạch treo. Những qui hoạch
không hiệu quả đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của một nhóm dân cư,
gây bức xúc trong nhân dân.
Thứ hai, tình trạng giá đất tăng khơng kiểm sốt, thổi giá và tình trạng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án mang tính lướt sóng để kiếm lời.
Thời gian gần đây, bởi vì thiếu sự minh bạch, rõ ràng về qui hoạch sử dụng đất đã
dẫn đến việc các môi giới lợi dụng để tung thông tin sai sự thật về qui hoạch làm
cho giá đất tại một số tỉnh trong cả nước đã tăng vọt, tạo nên cơn sốt giá đất và
“bong bóng bất động sản”, gây bất ổn cho nền kinh tế, ảnh hưởng tới quyền và lợi
ích hợp pháp của người dân lao động, sản xuất. Thực trạng trên xảy ra một phần do
thiếu minh bạch về qui hoạch thì cịn có sự góp mặt của các qui định về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hay các chế tài chưa nghiêm của các qui định về đầu cơ,
sở hữu nhà ở hoặc cơ sở pháp lí về chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa hồn
thiện. Đồng thời, cơ quản quản lí chưa thực sự nghiêm chỉnh chấp hành các qui
định của pháp luật, thực hiện tốt chức năng của mình nên đã dẫn đến hệ luỵ trên.
3.3.

Đề xuất

Trên cơ sở các hạn chế hiện nay, chúng tôi đề xuất một số giải pháp nhằm
khắc phục tình trạng này:
Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến quy hoạch sử dụng
đất; chuyển mục đích sử dụng đất có rừng; giao đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và hình thức chỉ định;
người sử dụng đất… để đảm bảo sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật nói chung, sự
17
17


đồng bộ, thống nhất giữa Luật đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Lâm nghiệp, Luật
Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở,…
Thứ hai, sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến việc chuyển dịch đất
đai như thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tự thỏa thuận nhận chuyển
nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm tạo
điều kiện thuận lợi để người dân, doanh nghiệp tiếp cận đất đai để tổ chức sản xuất,
kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội.
Thứ ba, sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến chế độ quản lý, sử dụng
đất nông nghiệp nhằm tạo điều kiện tích tụ, tập trung đất đai để sản xuất nơng
nghiệp theo mơ hình tập trung, góp phần đẩy nhanh q trình tái cơ cấu ngành nông
nghiệp. Cụ thể sẽ tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định về hạn mức nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhận; điều kiện
nhận chuyển nhượng đất trồng lúa; các quy định để người sử dụng đất thực hiện
các quyền một cách thuận lợi, tạo điều kiện để thị trường quyền sử dụng đất nói
chung, thị trường quyền sử dụng đất nơng nghiệp nói riêng phát triển.
Thứ tư, sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến tài chính đất đai, giá đất
nhằm một mặt giải quyết những ách tắc trong tổ chức thực hiện, khắc phục tình

trạng lợi dụng trục lợi, tham nhũng từ đất đai; mặt khác nhằm đảm quyền lợi cho
người dân, hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện về đất đai.
Thứ năm, sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến cơ chế giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm triệt để cải cách các thủ tục
hành chính trong lĩnh vực đất đai.

KẾT LUẬN
Qua những phân tích trên, bài viết đã làm rõ nhận định “Quyền sử dụng đất
đai của người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về
18
18


đất đai mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vừa mang tính độc lập trong q trình
khai thác và sử dụng đất”. Từ đó, góp phần vào việc hiểu như thế nào là đúng về
đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Đồng thời, nâng
cao nhận thức về pháp luật đất đai, đấu tranh phòng ngừa các luận điệu xuyên tạc
về chế độ quản lí đất đai của Nhà nước, giúp người sử dụng đất biết đủ và hiểu
đúng các quyền sử dụng đất của mình.

19
19


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản pháp luật
1. Hiến pháp Việt Nam năm 2013
2. Luật Dân sự năm 2015
3. Luật Đất đai năm 2013

Giáo trình, tạp chí, sách báo khác
4. Giáo trình Luật Đất đai, trường Đại học Luật Hà Nội
5. Bàn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ts. Nguyễn Quang Tuyến,

Nguyễn

Xuân

Trọng,

tại

địa

chỉ:

truy cập ngày
16-04-2021
6. Lê Hồng Hạnh, Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt
Nam
7. Luật Minh Khuê, Quyền sử dụng đất là gì ? Điều kiện thế chấp quyền sử
dụng đất là gì, tại địa chỉ: truy cập ngày 16-04-21
8.

Mối liên hệ giữa quyền sử dụng đất đai của người sử đụng dất và quyền sở
hữu toàn dân về đất đai, tại địa chỉ: truy cập ngày: 10/04/2021

9. Nguyễn Văn Dung, Giám sát quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

của Nhà nước theo Luật Đất đai năm 2013, Luận văn thạc sĩ Luật học

10. Nguyễn Xuân Tuyến – Nguyễn Quang Trọng, Bàn về quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất, Kỷ yếu báo cáo khoa học.
11. TS.Trần Quang Huy, Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành – nhìn từ góc độ
bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí Luật học số 8, 2009

20
20