Áp dụng quy định pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NỘI VỤ HÀ NỘI
KHOA PHÁP LUẬT HÀNH CHÍNH

BÁO CÁO TỔNG HỢP
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA NGƢỜI HỌC

ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ TRONG GIAO KẾT
VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CỦA SINH VIÊN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Mã số: PLHC.ĐTSV.2019.03

Chủ nhiệm đề tài:

Nguyễn Hà Nga

Lớp:

1705LHOA

Giảng viên hƣớng dẫn:

ThS. Lƣu Thị Thu Hƣơng

Hà Nội tháng 04 năm 2020


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NỘI VỤ HÀ NỘI
KHOA PHÁP LUẬT HÀNH CHÍNH

BÁO CÁO TỔNG HỢP
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA NGƢỜI HỌC

ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ TRONG GIAO KẾT
VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CỦA SINH VIÊN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Mã số: PLHC.ĐTSV.2019.03

Chủ nhiệm đề tài:

Nguyễn Hà Nga

Thành viên tham gia:
1. Khổng Văn Khôi

Lớp 1705LHOA

2. Hà Văn Tuấn

Lớp 1705LHOA

Hà Nội tháng 04 năm 2020


LỜI CAM ĐOAN
Nhóm nghiên cứu xin cam đoan đề tài: “Áp dụng quy định pháp luật
dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa
bàn thành phố Hà Nội” là một cơng trình nghiên cứu khơng có sự sao chép
của người khác. Đề tài là sản phẩm mà nhóm nghiên cứu đã nỗ lực nghiên
cứu trong quá trình học tập tại trường cũng như dựa trên các số liệu thu thập
dựa trong quá trình khảo sát thực tế. Trong quá trình viết bài có sự tham khảo
một số tài liệu có nguồn gốc rõ ràng dưới sự hướng dẫn của cô Lưu Thị Thu
Hương - giảng viên khoa Pháp luật hành chính - Trường Đại học Nội vụ Hà

Nội. Nhóm nghiên cứu xin cam đoan nếu có vấn đề gì nhóm nghiên cứu xin
chịu hoàn toàn trách nhiệm.


LỜI CẢM ƠN
Nhóm nghiên cứu xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đối với các thầy
cô trường Đại học Nội vụ Hà Nội, đặc biệt là các thầy cô khoa Pháp luật hành
chính của trường đã tạo điều kiện cho nhóm thực hiện đề tài. Nhóm nghiên
cứu cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới cô Lưu Thị Thu Hương đã nhiệt
tình hướng dẫn nhóm hồn thành đề tài nghiên cứu khoa học.
Trong quá trình thực hiện đề tài khó tránh khỏi những sai sót cũng như
trình độ lý luận, kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế, nhóm nghiên cứu rất
mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cơ để nhóm học thêm được
nhiều kinh nghiệm và sẽ hoàn thành đề tài nghiên cứu tốt hơn.


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1
2. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.......................................................... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu .......................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 4
5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 4
7. Kết cấu của đề tài .................................................................................... 5
CHƢƠNG 1...................................................................................................... 6
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT
DÂN SỰ TRONG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ
NHÀ CỦA SINH VIÊN .................................................................................. 6
1.1. Một số vấn đề cơ bản về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà
của sinh viên ............................................................................................... 6
1.1.1. Khái niệm giao kết, thực hiện hợp đồng thuê nhà ......................... 6

1.1.2. Đặc trưng của giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh
viên 9
1.1.3. Mối quan hệ giữa giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà ........ 10
1.2. Một số vấn đề cơ bản về áp dụng quy định pháp luật trong việc giao
kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên .................................... 13
1.2.1. Khái niệm áp dụng quy định của pháp luật dân sự trong giao kết
và thực hiện hợp đồng thuê nhà ................................................................ 13
1.2.2. Một số nội dung của quy định pháp luật dân sự trong giao kết hợp
đồng thuê nhà ............................................................................................ 15
1.2.3. Một số nội dung của pháp luật dân sự về thực hiện hợp đồng thuê
nhà
21
1.2.4. Ý nghĩa của việc áp dụng quy định quy định pháp luật dân sự
trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà......................................... 24
1.2.5. Các yếu tố tác động tới hoạt động áp dụng quy định pháp luật dân
sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà .................................... 25
Tiểu kết chương 1 ..................................................................................... 28
CHƢƠNG 2.................................................................................................... 28


THỰC TRẠNG ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ TRONG
GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CỦA SINH
VIÊN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI.............................................................. 28
2.1. Thực trạng việc áp dụng quy định pháp luật dân sự trong giao kết hợp
đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội .................... 28
2.1.1 Thực trạng bảo đảm nguyên tắc giao kết ......................................... 28
2.1.2. Thực trạng về hình thức hợp đồng thuê nhà ................................... 31
i. Các nội dung thỏa thuận có trong hợp đồng thuê nhà ........................ 33
2.2. Thực trạng áp dụng quy định pháp luật dân sự trong hoạt động thực
hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội ..... 40

2.3. Nguyên nhân của những hạn chế trong việc giao kết và thực hiện hợp
đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội .................... 48
Tiểu kết chương 2 ..................................................................................... 52
CHƢƠNG 3.................................................................................................... 53
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP
LUẬT DÂN SỰ TRONG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG
THUÊ NHÀ CỦA SINH VIÊN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI.
......................................................................................................................... 53
3.1. Hoàn thiện pháp luật .......................................................................... 53
3.2. Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm đối với hoạt
động cho thuê nhà. .................................................................................... 56
3.3. Nâng cao ý thức pháp luật của các chủ thể........................................ 57
3.3.1. Nâng cao nhận thức và trách nhiệm của các chủ thể cho thuê nhà 57
3.3.2. Nâng cao nhận thức và trách nhiệm của sinh viên trong giao kết và
thực hiện hợp đồng thuê nhà ..................................................................... 58
Tiểu kết chương 3 ..................................................................................... 63
KẾT LUẬN .................................................................................................... 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 65
PHỤ LỤC 1 .................................................................................................... 66

1


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Kết quả khảo sát cách thức hình thành các điều khoản trong hợp đồng
thuê nhà ........................................................................................................... 30
Bảng 2: Kết quả khảo sát việc xác định tính hợp pháp của nhà thuê ............. 32
Bảng 3: Kết quả khảo sát về các điều khoản thường được thỏa thuận trong
hợp đồng thuê nhà ........................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 4: Việc thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

thuê nhà ........................................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 5: Kết quả khảo sát về việc xác định tính phù hợp quy định pháp luật
của thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ......... Error! Bookmark not defined.
Bảng 6: Kết quả khảo sát các nhân tố ảnh hưởng đến việc tranh chấp về Hợp
đồng thuê nhà .................................................................................................. 41
Bảng 7: Kết quả khảo sát hình thức giải quyết tranh chấp của sinh viên ....... 46


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người và là một
loại tài sản có giá trị rất lớn. Nhà ở đảm bảo cho con người tái tạo sức lao
động, phát triển con người một cách toàn diện, phát triển các thế hệ, đặc biệt
là thế hệ trẻ, là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho
công cuộc xây dựng và phát triển đất nước.
Tuy nhiên, đứng trước những khó khăn của nền kinh tế hiện nay, khơng
phải ai cũng có khả năng sở hữu một loại tài sản có giá trị lớn như nhà ở. Sự
khó khăn này khơng phải một sớm một chiều có thể giải quyết ngay được.
Trong tình thế này, th nhà đã trở thành giải pháp xuất hiện từ lâu và có tính
khả thi cao, mở ra hướng mới cho những người có nhu cầu về chỗ ở nhưng
khơng sở hữu được nhà ở. Đồng thời, giúp những người có thừa điều kiện về
nhà ở không sử dụng hết cho th để có thêm thu nhập và từng bước hình
thành, phát triển thị trường kinh doanh bất động sản.
Từ tầm quan trọng của việc thuê nhà, Nhà nước cũng đã thiết lập hành
lang pháp lý và điều chỉnh bằng pháp luật đối với các quan hệ thuê nhà. Điều
này được ghi nhận trong các Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự năm
2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các
văn bản có liên quan. Tuy nhiên, hiện nay, nhu cầu thuê nhà của học sinh,
sinh viên rất phổ biến và có xu hướng gia tăng cả về số lượng lẫn chất lượng
trong khi các quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê nhà lại chưa

thực sự chặt chẽ và có hệ thống, dẫn đến việc giao kết và thực hiện hợp đồng
thuê nhà vẫn còn gặp rất nhiều bất cập.
Ngoài những vấn đề đến từ hệ thống pháp luật, trong quan hệ thuê nhà,
đối tượng thuê nhà rất đa dạng về lứa tuổi, trình độ, khả năng kinh tế. Trong
đó sinh viên là một trong những nhóm đối tượng chiếm số lượng lớn và có
những đặc trưng nổi bật so với các nhóm đối tượng khác. Sinh viên có nhu
cầu thuê nhà đa số là người ngoại tỉnh, sống xa gia đình, cộng thêm những
1


đặc điểm về độ tuổi trẻ, kiến thức pháp luật và kinh nghiệm xã hội còn chưa
đầy đủ, kinh tế ít nhiều phụ thuộc vào gia đình. Tất cả những đặc điểm trên sẽ
làm cho việc thuê nhà của sinh viên phát sinh những hạn chế nhất định.
Đối với bên cho th nhà, có thể nói mặt bằng chung tính chuyên
nghiệp còn chưa cao. Lý do là thị trường kinh doanh bất động sản trong lĩnh
vực cho thuê nhà còn chưa phát triển mạnh mẽ, bên cho thuê nhà đa số là
người có nhà ở khơng sử dụng hết, cho thuê để tăng thu nhập, chủ yếu mang
tính tự phát nên tính pháp lý của giao dịch cho thuê nhà ở cũng chưa thực sự
được đảm bảo.
Bên cạnh đó, thực tế cho thấy nhu cầu về nhà ở cho mọi tầng lớp trong
xã hội Việt Nam hiện tại và trong những năm tiếp theo là rất lớn, đặc biệt là
tại các thành phố lớn như Hà Nội – là trung tâm phát triển kinh tế, văn hóa
nên thường tập trung đông dân cư. Do số lượng người tập trung về đây lao
động và học tập ngày càng lớn trong khi quỹ nhà của thành phố có hạn nên thị
trường nhà cho th ln trong tình trạng cung nhỏ hơn cầu. Với tình trạng
này, cộng với những đặc trưng riêng của mình, nhóm chủ thể đi th nhà là
sinh viên lại càng gặp nhiều khó khăn hơn trong q trình th nhà ở.
Vì những lý do nêu trên và trên cơ sở các quy định pháp luật về hợp
đồng thuê nhà, chúng em lựa chọn đề tài “Áp dụng quy định pháp luật dân sự
trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn

thành phố Hà Nội” là đối tượng của nghiên cứu khoa học. Việc nghiên cứu
thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật dân sự trong việc giao kết và
thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội sẽ
góp phần nâng cao chất lượng nhà ở sinh viên cũng như giúp sinh viên ổn
định chỗ ở để học tập và làm việc.
2. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Hợp đồng thuê nhà là một chế định quan trọng trong chế định về hợp
đồng của pháp luật dân sự Việt Nam. Đến nay đã có một số sách tham khảo
về vấn đề này như: “Hỏi – đáp về hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở,
2


hợp đồng thuê nhà và phương pháp giải quyết tranh chấp” của tác giả
Nguyễn Việt Cường, “Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự
Việt Nam” của tác giả Nguyễn Ngọc Điện. Ngồi ra, cịn có một số bài viết về
hợp đồng thuê nhà đăng trên các tạp chí chun ngành luật và các cơng trình
nghiên cứu về hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật dân sự.
Tuy nhiên, việc nghiên cứu về chế định hợp đồng thuê nhà với tư cách
là một đề tài nghiên cứu khoa học ứng dụng thực tiễn cho sinh viên – đối
tượng tham gia vào quan hệ hợp đồng thuê nhà với số lượng lớn và đa dạng
chưa được quan tâm, chú ý nhiều. Do vậy, đề tài “Áp dụng quy định pháp luật
dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa
bàn thành phố Hà Nội” là một cơng trình nghiên cứu khoa học sinh viên đầu
tiên tiếp cận theo hướng luật chuyên ngành điều chỉnh trong lĩnh vực hợp
đồng thuê nhà nhằm mục đích làm rõ các quy định của pháp luật điều chỉnh
quan hệ pháp luật về hợp đồng thuê nhà. Từ đó, đi vào khảo sát tình trạng
giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà trên thực tế nhằm đề xuất các giải
pháp nâng cao chất lượng của hoạt động giao kết và thực hiện hợp đồng thuê
nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu: Dựa trên cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về hợp
đồng thuê nhà và thông qua việc khảo sát thực trạng việc giao kết và thực
hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội, đánh giá
các ưu điểm, hạn chế cũng như nguyên nhân của các hạn chế nhằm đề xuất
các giải pháp nâng cao hiệu quả của hoạt động giao kết và thực hiện hợp
đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Phân tích cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về hợp đồng thuê nhà.
- Tiến hành khảo sát, đưa ra các số liệu cụ thể để đánh giá thực trạng áp
dụng quy định pháp luật dân sự trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng
thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3


- Phân tích các ưu điểm, hạn chế cũng như nguyên nhân của các hạn
chế trong thực tiễn hoạt động áp dụng quy định pháp luật dân sự trong việc
giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố
Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động giao kết
và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu về hoạt động giao
kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà
Nội.
Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi không gian: Nhóm nghiên cứu tập trung khảo sát hoạt động
thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Phạm vi thời gian: Các nội dung nghiên cứu được đưa ra trong đề tài
được thực hiện từ tháng 10/2019 đến tháng 3/2020.
Phạm vi nội dung: Đề tài thực hiện nghiên cứu về hoạt động áp dụng

quy định pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của
sinh viên.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để hoàn thành các nhiệm vụ nghiên cứu đã đưa ra, nhóm thực hiện đề
tài đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau. Cụ thể:
Nhóm nghiên cứu đã sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu, phân
tích, tổng hợp để đưa ra các cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý trong hoạt động
giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà.
Việc khảo sát thực trạng được thực hiện thông qua các phương pháp
phỏng vấn, điều tra bảng hỏi, thống kê, phân tích số liệu, tổng hợp, đánh giá
để rút ra ưu điểm, hạn chế cũng như nguyên nhân của những hạn chế trong
hoạt động giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
4


Đối với việc đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả của hoạt động giao
kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà, nhóm nghiên cứu đã sử dụng phương
pháp logic, phân tích tổng kết kinh nghiệm để từ thực trạng đề xuất các giải
pháp phù hợp, hoàn thành mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
7. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
chủ yếu của đề tài được bố cục thành 3 chương:
Chƣơng 1. Những vấn đề cơ bản về áp dụng quy định pháp luật
dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên.
Chƣơng 2. Thực trạng áp dụng quy định pháp luật dân sự trong
giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên tại thành phố Hà
Nội.
Chƣơng 3. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng quy định pháp
luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên

trên địa bàn thành phố Hà Nội.

5


CHƢƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT
DÂN SỰ TRONG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ
NHÀ CỦA SINH VIÊN
1.1. Một số vấn đề cơ bản về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê
nhà của sinh viên
1.1.1. Khái niệm giao kết, thực hiện hợp đồng thuê nhà
Trong hệ thống luật tư của bất kì quốc gia nào trên thế giới, chế định
hợp đồng luôn là một trong những chế định quan trọng bậc nhất bởi lẽ đây là
hình thức pháp lý hữu hiệu để các bên chủ thể thiết lập quan hệ dân sự trong
đời sống xã hội. Chính vì lẽ đó, Bộ luật dân sự 2015 của Việt Nam đã dành
nhiều điều khoản quy định các vấn đề chung nhất về hợp đồng cũng như một
số hợp đồng thông dụng. Đối với khái niệm Hợp đồng, Điều 385 Bộ luật dân
sự 2015 của Việt Nam định nghĩa như sau: “ Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa
các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [1].
Như vậy, hợp đồng thể hiện rõ ý chí tự nguyện của các bên khi tham gia một
quan hệ dân sự cụ thể, trong đó các bên đều có quyền và nghĩa vụ pháp lý đối
với nhau.
Hợp đồng sẽ đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch dân sự có đối
tượng là tài sản, đặc biệt là tài sản có giá trị lớn như nhà ở. Trên thực tế,
khơng phải chủ thể nào cũng có khả năng mua, thuê mua nhà để sở hữu
nhưng do nhu cầu của cuộc sống mà việc thuê nhà của các đối tượng chủ thể
khác nhau trong xã hội Việt Nam ngày càng gia tăng. Vì vậy, trong các dạng
của hợp đồng có đối tượng là nhà ở thì loại hợp đồng phổ biến và được hình
thành nhiều nhất là hợp đồng thuê nhà.

Theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng thuê nhà ở là loại hợp
đồng thuê tài sản. Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng thuê tài

6


sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên
thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền th”[1].
Tuy hệ thống pháp luật khơng có bất cứ một quy phạm nào định nghĩa
cụ thể Hợp đồng thuê nhà song dựa vào quy định trên, có thể hiểu Hợp đồng
thuê nhà là sự thỏa thuận bằng văn bản nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền và nghĩa vụ giữa bên thuê và bên cho thuê, theo đó bên cho thuê
chuyển giao nhà ở cho bên thuê sử dụng để ở trong một thời gian nhất định
và nhận được tiền thuê nhà từ bên thuê”.
Vì đối tượng của hợp đồng thuê nhà là nhà ở - một loại tài sản đặc biệt
phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá nhân nên để các thỏa
thuận giữa các bên trong quan hệ hợp đồng thuê nhà được xác lập một cách
hợp pháp, đầy đủ, các bên sẽ phải tiến hành nhiều cơng việc theo trình tự nhất
định mà giai đoạn giai đoạn đầu tiên sẽ là giao kết hợp đồng.
Từ điển Luật học (Nhà xuất bản Tư pháp – 2006) định nghĩa giao kết
hợp đồng là việc: “Các bên bày tỏ ý chí về việc xác lập, thay đổi hay chấm
dứt các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng trên cơ sở tuân theo các nguyên
tắc do pháp luật quy định”. [4; Tr.296].
Từ khái niệm hợp đồng thuê nhà và giao kết hợp đồng nêu trên, có thể
hiểu Giao kết hợp đồng thuê nhà là việc bày tỏ ý chí giữa bên cho thuê nhà và
bên thuê nhà với nhau về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa
vụ trong hợp đồng thuê nhà trên cơ sở tuân theo các nguyên tắc do pháp luật
quy định.
Giao kết hợp đồng thuê nhà là giai đoạn đầu tiên các bên tiến hành để
một quan hệ thuê nhà phát sinh. Quá trình giao kết hợp đồng thuê nhà được

thực hiện theo đúng các nguyên tắc do pháp luật quy định như đảm bảo sự
bình đẳng, thiện chí, trung thực... sẽ là tiền đề để các bên đều đạt được lợi ích
khi thiết lập quan hệ dân sự, đồng thời, quyền và nghĩa vụ của bên thuê và
bên cho thuê chính thức phát sinh.

7


Sau khi giao kết hợp đồng một cách hợp pháp, thỏa thuận của các bên
đã được ghi nhận, có giá trị pháp lý, quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi bên
được pháp luật bảo hộ. Song, để các điều khoản trong hợp đồng có hiệu lực
trên thực tế, từ đó đảm bảo quyền lợi chính đáng của mỗi bên, các bên phải
tiến hành giai đoạn thực hiện hợp đồng. Từ điển Luật học đưa ra giải thích
rằng: “Thực hiện hợp đồng là những hành vi của các chủ thể tham gia quan
hệ hợp đồng nhằm làm cho các điều khoản, nội dung đã cam kết trong hợp
đồng trở thành hiện thực”[4; Tr.757].
Mặc dù khơng có quy phạm nào định nghĩa cụ thể về thực hiện hợp
đồng thuê nhà nhưng thông qua khái niệm hợp đồng thuê nhà và thực hiện
hợp đồng, có thể hiểu: Thực hiện hợp đồng thuê nhà là việc các bên trong
quan hệ pháp luật thuê nhà ở thực hiện các hành vi trên thực tế căn cứ vào
các điều khoản, nội dung đã cam kết trong hợp đồng thuê nhà.
Hợp đồng thuê nhà sẽ chỉ có ý nghĩa thực tế khi các bên chủ động, tích
cực hiện thực hố các thoả thuận đã ghi nhận trong q trình giao kết hợp
đồng. Giai đoạn này địi hỏi sự thiện chí, địi hỏi các bên phải tiến hành các
hành vi mang tính nghĩa vụ để đảm bảo quyền hợp pháp của bên kia. Chính vì
thế, đây là giai đoạn quan trọng nhất trong tồn bộ q trình phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quan hệ hợp đồng cho thuê nhà.
Tóm lại, giao kết hợp đồng thuê nhà và thực hiện hợp đồng thuê nhà là
hai giai đoạn cơ bản mà bất cứ chủ thể nào khi thiết lập quan hệ thuê nhà đều
phải tiến hành. Tuy nhiên, mỗi đối tượng chủ thể khác nhau có những đặc

trưng riêng biệt về nhận thức, thói quen … Vì vậy, nghiên cứu, tìm hiểu hoạt
động giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của các đối tượng chủ thể khác
nhau là điều kiện cần thiết nhằm đánh giá hiệu quả việc thực hiện các quy
định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà trên thực tế.

8


1.1.2. Đặc trưng của giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của
sinh viên
Trong số các đối tượng là chủ thể có nhu cầu thuê nhà, sinh viên là một
bộ phận chiếm số lượng đơng đảo và có những đặc điểm riêng như: độ tuổi
trẻ, đa số phụ thuộc kinh tế vào gia đình, giờ giấc sinh hoạt khơng ổn
định,…Những đặc điểm này tạo nên những đặc trưng trong việc giao kết và
thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên.
Đối với giao kết hợp đồng thuê nhà
Một trong những đặc điểm lớn nhất của sinh viên so với các nhóm chủ
thể khác là ít nhiều vẫn cịn phụ thuộc kinh tế vào gia đình nên ưu tiên đầu
tiên trong việc tìm thuê nhà sẽ là giá cả. Những yếu tố quyết định đến tính
hợp pháp của giao dịch thuê nhà ở như nhà ở phải thuộc sở hữu của người cho
thuê nhà hay người cho thuê nhà phải được ủy quyền thực hiện giao dịch đối
với nhà ở đó, năng lực hành vi dân sự của chủ thể cho thuê nhà, giấy phép
kinh doanh của các tổ chức kinh doanh bất động sản trong lĩnh vực cho thuê
nhà ở,…thường bị đặt sau yếu tố giá cả. Nghĩa là, sinh viên có thể chấp nhận
giao kết hợp đồng thuê nhà ở khi thấy mức giá và các điều kiện của nhà thuê
phù hợp với mình mà bỏ qua những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân
sự này.
Ngồi sự phụ thuộc về kinh tế, sinh viên thường trong độ tuổi dao động
từ 18 đến 25 tuổi, thiếu kinh nghiệm xã hội, hiểu biết pháp luật còn hạn chế
nên việc giao kết hợp đồng của sinh viên sẽ có những điểm hạn chế hơn so

với nhóm chủ thể khác. Sự hạn chế trong hiểu biết pháp luật của sinh viên sẽ
dẫn đến việc không nắm rõ các quy định của pháp luật trong việc giao kết hợp
đồng thuê nhà. Nhiều trường hợp do không hiểu biết về các hệ quả pháp lý
của hợp đồng thuê nhà và các hậu quả khi vi phạm hợp đồng mà khi giao kết
chỉ thỏa thuận miệng, khơng xác lập văn bản hoặc có văn bản do bên cho thuê
nhà xác lập sẵn nhưng sinh viên cũng không đọc kỹ mà đã ký, dẫn đến những
tranh chấp khó giải quyết hoặc rơi vào trường hợp “tình ngay, lý gian”.
9


Mặc dù còn nhiều hạn chế nhưng việc giao kết hợp đồng thuê nhà của
sinh viên lại xảy ra rất thường xuyên không những do sự thay đổi của giá nhà
ở, phát sinh tranh chấp không thể tiếp tục hợp đồng mà còn do sự biến động
của thị trường bất động sản và sự thay đổi ý định cho thuê của các chủ thể cho
thuê nhà. Hơn nữa, việc học của sinh viên là sự nối tiếp của các thế hệ, các
khóa học nên mỗi năm lại có một làn sóng các sinh viên năm thứ nhất đến
nhập học, thực hiện giao kết hợp đồng thuê nhà.
Đối với thực hiện hợp đồng thuê nhà
Sự hạn chế trong hiểu biết pháp luật của sinh viên cũng sẽ dẫn đến
những hạn chế nhất định trong ý thức thực hiện và khả năng vận dụng các quy
định của pháp luật trong thực hiện hợp đồng thuê nhà.
Từ việc giao kết hợp đồng còn nhiều bất cập, việc thực hiện hợp đồng
của sinh viên cũng vì thế mà dễ xảy ra tranh chấp. Khi có tranh chấp, đại đa
số sinh viên khơng những do không nắm chắc các quy định pháp luật về giải
quyết tranh chấp, các thủ tục tố tụng dân sự mà còn do tâm lý là người ngoại
tỉnh đến nơi khác để sinh sống, thiếu kinh nghiệm xã hội nên thường giải
quyết các tranh chấp không triệt để theo đúng quy định của pháp luật theo
hướng là bên chủ thể bị chịu thiệt thòi.
Việc thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên cũng thường ngắn hạn,
phổ biến là các hợp đồng dưới 6 tháng do sự thiếu ổn định trong quá trình

sinh sống của sinh viên.
1.1.3. Mối quan hệ giữa giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà
Để tồn tại một giao dịch thuê nhà trên thực tế, các bên chủ thể trong
quan hệ thuê nhà sẽ phải lần lượt đi qua các giai đoạn từ thỏa thuận xác lập
các điều kiện để giao kết, hình thành một hợp đồng có giá trị pháp lý và sau
đó là quá trình thực hiện các điều khoản trong hợp đồng đó trên thực tế. Có
thể nhận thấy hai giai đoạn giao kết và thực hiện hợp đồng gắn liền và có mối
quan hệ chặt chẽ với nhau. Khơng có bước giao kết hợp đồng để hình thành
các điều khoản thì sẽ khơng có căn cứ để thực hiện hóa chính xác ý chí, mong
10


muốn thuê và cho thuê nhà của các bên thành hành vi cụ thể và đúng pháp
luật. Tương tự như vậy, sau khi giao kết hợp đồng mà khơng có giai đoạn
thực hiện thì các bên trong giao dịch dân sự này sẽ khơng đạt được mục đích
giao kết hướng đến đối tượng là nhà ở hay tiền cho thuê nhà của mình trên
thực tế, từ đó quyền lợi của mỗi bên cũng sẽ khơng được đảm bảo.
Khơng chỉ có sự tương quan chặt chẽ như trên, việc giao kết và thực
hiện hợp đồng th nhà cịn có mối quan hệ nhân – quả thể hiện trong việc
nếu bảo đảm các yêu cầu trong giao kết sẽ bảo đảm các bên thực hiện đúng
nội dung của hợp đồng, hạn chế tranh chấp. Cụ thể:
Tự nguyện khi giao kết hợp đồng thuê nhà không những làm cho giao
dịch thuê nhà không bị vơ hiệu mà cịn là điều kiện để các bên đi vào thực
hiện hợp đồng theo đúng ý chí, mong muốn của mình từ ban đầu. Vì tự
nguyện là một trong những yêu cầu cơ bản của một giao dịch dân sự cho phép
sự tự do thỏa thuận của hai bên chủ thể. Ý chí tự nguyện chính là sự thống
nhất giữa ý muốn chủ quan bên trong và sự bày tỏ ý chí đó ra bên ngồi. Nội
dung hợp đồng đã giao kết phải phản ánh một cách khách quan, trung thực
những mong muốn bên trong của các bên đã giao kết, khơng bị lừa dối, cưỡng
ép thì việc giao kết đó mới được coi là tự nguyện. Sự tự nguyện trong giao kết

hợp đồng thuê nhà là yếu tố quan trọng để các bên chủ thể đạt được mục đích
cho thuê nhà tăng thu nhập và thuê được nhà phục vụ đời sống sinh hoạt đúng
với mong muốn, khi đi vào thực hiện khơng phát sinh tình trạng lừa dối,
cưỡng ép về quyền lợi giữa hai bên.
Đi cùng với yếu tố tự nguyện là yêu cầu về sự bình đẳng khi giao kết
hợp đồng. Nguyên tắc bình đẳng thể hiện bản chất của quan hệ dân sự. Quy
luật giá trị đòi hỏi các bên khi thiết lập quan hệ trao đổi phải bình đẳng với
nhau. Khơng được lấy lý do khác biệt về thành phần xã hội, dân tộc, giới tính,
tơn giáo, hồn cảnh kinh tế để phân biệt, đối xử trong quan hệ dân sự
[5;Tr.127]. Tương tự như trong quan hệ pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở,
việc các bên có địa vị pháp lý ngang nhau ngay từ khi giao kết hợp đồng sẽ
11


hình thành nên các điều khoản thể hiện đúng mong muốn của mình với quyền
lợi và nghĩa vụ là cơng bằng theo thỏa thuận. Từ đó, các bên cũng sẽ trao đổi
được với nhau những giá trị tương xứng khi thực hiện hợp đồng th nhà,
khơng phân biệt nhóm chủ thể nào tham gia vào quan hệ pháp luật này.
Bằng sự tự nguyện và với nguyên tắc bình đẳng trong giao dịch dân sự,
các bên có thể tự do giao kết các hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng thuê
nhà nói riêng. Tuy nhiên, sự tự do đó phải nằm trong một khuôn khổ nhất
định. Khuôn khổ ở đây là giao kết hợp đồng không được trái với pháp luật và
đạo đức xã hội. Việc các bên trong quan hệ thuê nhà giao kết hợp đồng đúng
pháp luật không những giúp các bên thực hiện hợp đồng thống nhất, đúng luật
mà còn giúp các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, dân cư quản lý tốt trong
quá trình các bên thực hiện hợp đồng thuê nhà, từ đó hạn chế tranh chấp
xuống mức thấp nhất có thể, nếu có xảy ra tranh chấp cũng kịp thời xử lý dứt
điểm, tránh gây thiệt hại về lâu dài. Bên cạnh đó, việc giao kết hợp đồng
khơng trái đạo đức xã hội cũng sẽ giảm thiểu nguy cơ một trong các bên chủ
thể trong quan hệ thuê nhà trở thành đối tượng bị lợi dụng, bóc lột khi đi vào

thực hiện hợp đồng.
Một trong những yếu tố chủ quan từ phía các chủ thể nhưng cũng rất
quan trọng trong việc đảm bảo các yêu cầu khi giao kết hợp đồng thuê nhà là
tính trung thực và sự thiện chí, hợp tác. Nếu các bên đảm bảo được yếu tố này
ngay từ khi bắt đầu giao kết hợp đồng, mọi thỏa thuận sẽ được thực hiện dễ
dàng. Bên cho thuê nhà tin tưởng giao nhà cho bên thuê sử dụng, bên thuê nhà
cũng yên tâm về nhà ở, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và bảo quản tài
sản đối với bên thuê. Khi có vấn đề phát sinh cũng dễ giải quyết một cách hịa
bình, hạn chế được các tranh chấp lớn, khơng đáng có.
Tóm lại, giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà là hai giai đoạn có
mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Việc đảm bảo các yêu cầu trong giao kết sẽ
đảm bảo các bên thực hiện đúng nội dung của hợp đồng, hạn chế tranh chấp.

12


1.2. Một số vấn đề cơ bản về áp dụng quy định pháp luật trong việc
giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên
1.2.1. Khái niệm áp dụng quy định của pháp luật dân sự trong giao
kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà
Xét dưới góc độ lý luận, áp dụng quy định pháp luật là một trong các
hình thức thực hiện pháp luật, bằng hành vi thực tế hợp pháp, có mục đích
hiện thực hóa các quy định của pháp luật vào cuộc sống.
Thực hiện pháp luật bao gồm các hình thức: tuân thủ pháp luật, thi hành
pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng quy định pháp luật. Trong đó, tuân
thủ pháp luật là việc các chủ thể pháp luật kiềm chế, không tiến hành những
hoạt động mà pháp luật cấm. Thi hành pháp luật là việc các chủ thể pháp luật
thực hiện nghĩa vụ pháp lí của mình bằng hành động tích cực. Sử dụng pháp
luật là hình thức thực hiện pháp luật trong đó các chủ thể thực hiện quyền
được pháp luật quy định. Áp dụng quy định pháp luật được hiểu là hoạt động

do các chủ thể có thẩm tiến hành nhằm cá biệt hóa quy phạm pháp luật thành
quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm cụ thể, đối với các cá nhân, tổ chức trong các
trường hợp cụ thể [5;Tr.409]. Đây là một hình thức thực hiện pháp luật có
tính đặc thù so với các hình thức tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật và thi
hành pháp luật bởi chủ thể áp dụng quy định pháp luật phải là các cơ quan, tổ
chức, cá nhân có thẩm quyền; là hoạt động có tính quyền lực nhà nước, được
tiến hành theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, nhằm cá biệt hóa các
quy phạm pháp luật đối với từng trường hợp cụ thể.
Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng việc phân tách các hình thức thực hiện
pháp luật chưa làm rõ được mối quan hệ liên thơng của các hình thức thực
hiện. Các cơ quan nhà nước sử dụng pháp luật thì khơng thể tách rời với áp
dụng quy định pháp luật và tuân thủ pháp luật [7; Tr.8]. Do vậy, cần nhìn
nhận các hình thức thực hiện pháp luật trong một chỉnh thể thống nhất. Do
vậy, dưới góc độ quy trình, thủ tục, thực hiện pháp luật được hiểu là một quy
trình pháp lý chặt chẽ bao gồm các khâu nối tiếp nhau từ phổ biến, giáo dục
13


pháp luật; hướng dẫn, giải thích pháp luật; thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy
định của pháp luật trong các trường hợp cụ thể; kiểm tra, giám sát bảo đảm
tuân thủ pháp luật đến tổng kết, đánh giá hiệu lực, hiệu quả của pháp luật.
Trong quy trình đó, các chủ thể pháp luật sẽ có vai trị khác nhau theo quy
định của pháp luật và đều hướng tới mục đích bảo đảm quy phạm pháp luật
được thực hiện đầy đủ, chính xác, nghiêm minh trong cuộc sống.
Hiện nay, khi rà soát các văn bản pháp luật, việc sử dụng các thuật ngữ
về thực hiện cũng chưa thực sự thống nhất. Theo Hiến pháp 2013, Luật Hoạt
động giám sát của Quốc hội và Hội đồng nhân dân dân năm 2015, các thuật
ngữ “tuân theo pháp luật”, “thi hành pháp luật”, “thực hiện pháp luật” được
sử dụng khi quy định chức năng giám sát của Quốc hội. Quốc hội thực hiện
quyền giám sát tối cao việc tuân theo Hiến pháp, luật, nghị quyết của Quốc

hội. Ủy ban thường vụ Quốc hội giám sát việc thi hành Hiến pháp, luật, nghị
quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội.
Hội đồng dân tộc, các Ủy ban của Quốc hội trong phạm vi nhiệm vụ, quyền
hạn của mình giám sát việc thực hiện Hiến pháp, luật, nghị quyết của Quốc
hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội.
Trong Đề án đổi mới nâng cao hiệu quả công tác tổ chức thi hành pháp
luật (ban hành kèm theo Quyết định số 242/QĐ-TTg ngày 26/02/2018 của
Thủ tướng Chính phủ) đặt ra những yêu cầu về nâng cao chất lượng một số
hoạt động tổ chức thi hành pháp luật trên cơ sở đánh giá tình hình thi hành
pháp luật; tăng cường năng lực phản ứng chính sách; nghiên cứu đề xuất ban
hành Luật Tổ chức thi hành pháp luật. Trên cơ sở những quy định chung của
Đề án, hoạt động tổ chức thi hành pháp luật, thi hành pháp luật không chỉ là
hoạt động chấp hành pháp luật; trong đó các chủ thể pháp luật tiến hành các
hoạt động mà pháp luật buộc phải làm mà còn bao hàm cả các hoạt động áp
dụng quy định của pháp luật để thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định
của pháp luật.

14


Với cách tiếp cận đó, nhóm tác giả cho rằng các chủ thể pháp luật (từ
cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lực nhà nước đến các chủ thể khơng có
quyền lực nhà nước) đều có thể áp dụng các quy định của pháp luật trong thực
hiện quyền, nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật.
Hoạt động áp dụng quy định của pháp luật là hoạt động của các chủ thể
pháp luật căn cứ quy định của pháp luật để xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ
trong quan hệ pháp luật nhằm bảo đảm sự tuân thủ pháp luật.
Thông qua hành vi giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà, chủ thể
giao kết hợp đồng đã tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự, căn cứ quy định
của pháp luật dân sự, áp dụng quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng thuê

nhà trong nhiều văn bản khác nhau như Luật nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất
động sản 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 để bảo đảm sự tuân thủ pháp luật về
nguyên tắc giao kết, hình thức hợp đồng, nội dung hợp đồng; đồng thời thực
hiện đúng quyền và nghĩa vụ đã được xác lập trong hợp đồng.
Do vậy, dưới góc độ thực tiễn của đời sống pháp luật dân sự, áp dụng
quy định pháp luật dân sự trong giao kết, thực hiện hợp đồng thuê nhà là hoạt
động do các chủ thể giao kết, thực hiện hợp đồng thuê nhà tiến hành, căn cứ
quy định của pháp luật dân sự xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ trong hợp
đồng thuê nhà nhằm bảo đảm sự tuân thủ pháp luật trong giao kết và thực
hiện hợp đồng thuê nhà..
1.2.2. Một số nội dung của quy định pháp luật dân sự trong giao kết
hợp đồng thuê nhà
Giao kết hợp đồng thuê nhà là giai đoạn hình thành một giao dịch dân
sự chính thức với hình thức là hợp đồng. Để tạo nên một bản hợp đồng có giá
trị pháp lý và vẫn đảm bảo sự tự do định đoạt, tự thỏa thuận là nền tảng trong
các giao dịch dân sự, quá trình giao kết hợp đồng thuê nhà cũng cần phải tuân
thủ các nguyên tắc trong được quy định tại điều 3 Bộ luật dân sự 2015 như:
nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức
xã hội; ngun tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và
15


ngay thẳng khi giao kết hợp đồng; nguyên tắc tôn trọng lợi ích của Nhà nước,
lợi ích cơng cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác; nguyên tắc chịu
trách nhiệm dân sự. Các chủ thể trong quan hệ hợp đồng thuê nhà khi tuân thủ
đầy đủ những nguyên tắc này cũng là tiền đề để thực hiện đúng nội dung các
quy định của pháp luật dân sự trong giao kết hợp đồng thuê nhà.
Thứ nhất là quy định về đối tượng của hợp đồng thuê nhà.
Đối tượng của hợp đồng thuê nhà là nhà ở, có thể là nhà cấp 4, nhà kiên
cố, nhà 1 tầng hay nhiều tầng hoặc một căn hộ trong nhà chung cư.

Nhà ở tham gia vào giao dịch cho thuê nhà ở phải đáp ứng các điều
kiện được quy định tại điều 118 Luật nhà ở 2014, cụ thể:
Khơng thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền
sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có
thời hạn;
Khơng bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành
quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền;
Khơng thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa,
phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Khoản 3 điều 118 còn nêu rõ: Trường hợp nhà ở cho th thì ngồi các
điều kiện trên, nhà ở cịn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà
ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thốt nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
Các quy định của Luật nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở hợp pháp
trong quan hệ thuê nhà ở đều nhằm đảm bảo cho bên thuê nhà sử dụng nhà ở
ổn định trong thời gian thực hiện hợp đồng, không bị tranh chấp về quyền sử
dụng của bên thứ ba hoặc bị thu hồi bởi quyết đinh của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Bên cạnh đó, việc pháp luật quy định thêm các điều kiện về chất
lượng nhà ở, hệ thống điện, nước, vệ sinh mơi trường cũng nhằm bảo vệ tính
mạng, sức khỏe của người thuê nhà và từ đó khuyến khích hợp đồng thuê nhà
được giao kết và thực hiện trong thời gian dài.
16


Quy định này của pháp luật là hợp lý vì người đi thuê nhà thường là
bên yếu thế, dễ chịu thiệt thòi trong quan hệ hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên,
việc quy định để bảo vệ quyền lợi của bên thuê nhà dường như chưa thật sự
áp dụng được triệt để khi luật chưa có quy định rõ ràng các định mức tiêu
chuẩn về nhà như thế nào được coi là đảm bảo chất lượng, hệ thống điện,
nước, vệ sinh mơi trường được đánh giá theo quy chuẩn nào, có sự khác nhau

giữa các địa phương hay không,...Những điều này chưa được quy định cụ thể
trong luật mà người đi thuê nhà thường tự đánh giá mức độ phù hợp của nhà
thuê so với mong muốn của mình để tiến hành giao kết hợp đồng thuê nhà.
Điều kiện về bất động sản tham gia giao dịch quy định tại điều 9 Luật
Kinh doanh bất động sản 2014 cũng tương tự như điều kiện về nhà ở tham gia
giao dịch trong Luật nhà ở 2014, chỉ có thêm điều kiện về đăng ký sở hữu
nhà, đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo nhà ở là đối
tượng hợp pháp khi đưa vào kinh doanh.
Thứ hai là quy định về chủ thể của hợp đồng thuê nhà
Đối với bên cho thuê nhà
Bên cho thuê bao gồm Nhà nước, cá nhân, tổ chức có chức năng kinh
doanh nhà ở. Theo quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 khi tham
gia giao dịch thuê nhà, bên cho thuê phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền
để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về
dân sự, trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì
phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện
giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, nếu là tổ chức thì phải
có tư cách pháp nhân.
Chủ thể th nhà phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và có quyền
định đoạt đối với tài sản là nhà ở. Đây cũng là những điều kiện tiên quyết đảm
17


bảo cho giao dịch thuê nhà ở có hiệu lực pháp lý, phần nào đó đảm bảo quyền
lợi cho bên thuê nhà, tránh khỏi những giao dịch dân sự bị vơ hiệu.
Với trường hợp chủ thể cho th nhà có sở hữu chung thì theo quy định
tại Điều 130 Luật Nhà ở 2014: Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có

sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung
cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình. Các chủ sở hữu chung có
thể ủy quyền cho người đại diện ký Hợp đồng thuê nhà.
Nhìn chung, ngồi điều kiện năng lực hành vi dân sự thì người muốn
cho thuê tài sản phải là người có quyền cho thuê tài sản đó. Để cho thuê một
tài sản có giá trị khơng lớn trong một thời gian ngắn, người cho thuê phải là
người có quyền quản lý, sử dụng tài sản đó; nhưng đối với một loại tài sản có
giá trị lớn như nhà ở thì chỉ có người có quyền định đoạt mới được phép cho
thuê trong một thời gian dài.
Đối với bên thuê nhà
Bên thuê nhà là mọi cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà th để ở (cơng
dân Việt Nam hoặc người có quốc tịch nước ngoài) và pháp nhân trong
trường hợp thuê nhà cho thành viên của mình ở. Bên thuê là một bên chủ thể
trong hợp đồng thuê nhà nên cũng phải đáp ứng những điều kiện về chủ thể là
cá nhân khi giao kết hợp đồng được quy định tại khoản 2 điều 119 Luật nhà ở
2014 như sau:
Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để
thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và khơng
bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch
Đây cũng là quy định phù hợp với thực tế và phù hợp với quy định của
các ngành luật khác về cư trú, hộ tịch,...Với lý do là bên đi thuê nhà thường là
các đối tượng có chỗ ở khơng cố định, thường chỉ đăng kí tạm trú (6 tháng
một lần) trong một khoảng thời gian tại một địa phương nhất định. Hơn nữa,
việc đăng kí thường trú cịn liên quan đến việc nhập hộ khẩu nên sẽ tương đối

18