Tiểu luận dân sự 2 Cho thuê quyền sử dụng đất

1

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU......................................................................................2
NỘI DUNG..................................................................................3
I. Những vấn đề lí luận về hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất....................................................................................3
1. Khái niệm và đặc điểm cho thuê quyền sử dụng đất. 3
1.1. Khái niệm “quyền sử dụng đất”......................................3
1.2. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất.................................................................................3
2. Các yếu tố cơ bản của hợp đồng thuê quyền sử dụng
đất............................................................................................5
2.1. Đối tượng của hợp đồng..................................................5
2.2. Hình thức.........................................................................6
2.3. Nội dung..........................................................................7
II. Thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử đụng
đất...............................................................................................8
1. Các điều kiện thuê quyền sử dụng đất.........................8
2. Trình tự và thủ tục thực hiện hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng đất..............................................................13
3. Hình thức của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
................................................................................................14
4. Quyền và nghĩa vụ của các bên cho thuê quyền sử
dụng đất................................................................................15
4.1 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất
.............................................................................................15
4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất. . .17
5. Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất............19
III. Thực tiễn thi hành và giải pháp hoàn thiện pháp luật
về cho thuê lại quyền sử dụng đất.....................................19

1. Đánh giá thực tiễn thi hành hợp đồng cho thuê lại
quyền sử dụng đất..............................................................19


2

2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho thuê quyền sử
dụng đất................................................................................22
KẾT LUẬN.................................................................................23
TÀI LIỆU THAM KHẢO


3

MỞ ĐẦU


4

NỘI DUNG
I. Những vấn đề lí luận về hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất
1. Khái niệm và đặc điểm cho thuê quyền sử dụng đất
1.1. Khái niệm “quyền sử dụng đất”
Từ Hiến pháp năm 2013 đến Bộ luật dân sự năm 2015 rồi
Luật đất đai năm 2013 khẳng định về đất đai thuộc chế độ sở
hữu tồn dân. Cịn các cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng
đất thông qua các căn cứ như được giao, được chuyển nhượng,
được thừa kế, được tặng cho,… Quyền sử dụng đất được nhà
nước giao hoặc cho thuê là một quyền năng về tài sản.

Từ điển giải thích Luật học định nghĩa “Quyền sử dụng đất
của Nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để
phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội.
Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp
thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các
tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất
cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất”.
Theo định nghĩa này thì quyền sử đất của Nhà nước không được
thực hiện trực tiếp với Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ
thể là người sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể
nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương
nhiên có quyền sử đụng dất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho
phép của Nhà nước vưới tư cách là chủ sở hữu.
Như vậy, có thể hiểu khái niệm quyền sử dụng đất như
sau: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính


5

có lợi từ đất một cách hợp pháp thơng qua các hành vi sử dụng
đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác1”.
1.2. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất
a. Khái niệm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
“Cho thuê tài sản là việc bên cho thuê giao tài sản cho bên
thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê
bằng một hợp đồng ghi nhận sự thoả thuận của hai bên” 2.
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, tức là một tài sản của
người sử dụng đất, do vậy có thể đem cho thuê theo các quy
định của pháp luật.

Theo quá trình phát triển của đất nước trong giao dịch
thương mại về hàng hoá, dịch vụ phục vụ nhu cầu đời sống của
nhân dân thì tham gia giao dịch có sự thống nhất ý chí của các
bên. Từ đó hình thành tên gọi hợp động dân sự. Hợp đồng dân
sự quy định tại Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015: “Hợp đồng
là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, các giao dịch về
chuyển quyền sử đất đều phải lập thành hợp đồng, và “Hợp
đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên,
theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng
trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục
đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy
định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai”.

1 Nguyễn Thị Thanh Hoa (2017), Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất từ

thực tiễn tại Toà án nhân tỉnh Bắc Giang, Luận án thạc sĩ luật học, Đại học Luật
Hà Nội.
2 Điều 472 Bộ luật dân sự năm 2015


6

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất mà BLDS quy định nói
trên khơng phải là hợp động cho th quyền sử đất giữa một
bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền và một bên là tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, mà là loại hợp đồng giữa một
bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác có nhu cầu sử dụng
đất3. Hợp đồng được xác lập trên cơ sở thoả thuận bình đẳng

giữa các bên về việc thuê quyền sử đụng dất, tuân thủ các quy
định hiện hành của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự.
b. Đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ với
các bên đều có quyền và nghĩa vụ. Bên thuê có nghĩa vụ giao
đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho
bên cho thuê quyền sử dụng đất đồng thời yêu cầu bên cho
thuê quyền sử dụng đất cho thuê đất đủ diện tích, đúng hạng
đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất. Như vậy, quyền và
nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê quyền sử dụng đất là
đối xứng nhau.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là hợp đồng có đền bù
với việc xuất hiện nghĩa vụ thanh tốn. Tính chất đền bù lợi ích
được coi là một trong những đặc trưng cơ bản của quan hệ pháp
luật dân sự. Hợp đồng mang tính đền bù là những hợp đồng mà
trong đó một bên sau khi thực hiện nghĩa vụ cho bên đối tác sẽ
nhận được những lợi ích vật chất ngược lại từ bên kia. Tính chất
đền bù của hợp động thuê quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ
sau khi ban giao từ bên cho thuê đến bên thuê thì bên cho thuê
sẽ nhận được lợi ích ngược lại dưới dạng tiền thuê mà bên bên
th phải thanh tốn. Tính đền bù của hợp đồng trao đổi được
3 Bộ Tư pháp, Viện Khoa học pháp lý (2009), bình luận khoa học Bộ luật Dân sự

2005, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.


7

thể hiện bởi tài sản mà mỗi bên nhận được sau khi bàn giao tài
của mình cho bên kia.

Hợp đồng ưng thuận: Kể từ thời điểm các bên thoả thuận
xong về những nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng phát
sinh hiêu lực pháp lý.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản là hợp đồng nhằm
chuyển quyền sử dụng với tài sản từ bên này sang bên kia với
bản chất là hợp đơng th tài sản. Theo đó bên chuyển quyền
sử dụng tài sản chuyển giao tài sản cho bên nhận chuyển quyền
sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định. Tài sản là đối
tượng của hợp đồng là quyền tài sản, cụ thể là quyền dụng đất.
2. Các yếu tố cơ bản của hợp đồng thuê quyền sử dụng
đất
2.1. Đối tượng của hợp đồng
Về đối tượng trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, đối
tượng của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là quyền sử dụng
đất. Cho thuê quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử
đất từ người cho thuê sang người thuê trong một thời hạn nhất
định thông qua hợp động. Khác với những loại tài sản thông
thường khác. Để trở thành đối tượng của hợp đồng thuê quyền
sử dụng đất thì quyền sử dụng đất cần thoả mãn các điều kiện
quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013.
Cho thuê quyền sử đất thì quyền sử dụng đất phải đáp ứng
đầy đủ các yếu tố sau đây:
“Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.


8

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà

nước xác nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất đai hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.
Theo quy định của pháp luật đất đai, không phải mọi tổ
chức, cá nhân có quyền sử dụng đất là được cho thuê quyền
này mà chỉ có những chủ thể sử dụng các nhóm đất nhất định
mới được cho thuê quyền sử dụng đất. hơn nữa, khơng phải
quyền sử đất nào cũng có thể cho thuê. Theo quy định của pháp
luật, người sử đất chỉ có thuê quyền sử dụng đất đối với các loại
đất sau đây:
Thứ nhất, nhóm đất nơng nghiệp bao gồm đất sản xuất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ni trồng thuỷ
sản, đất làm muối trong nhóm đất nông nghiệp. Việc cho thuê
quyền sử đụng dất nông nghiệp là tương đối phổ biến, cho thuê
quyền sử dụng đất khơng những có tác dụng trong phân bổ lao
động mà cịn góp phần thúc đẩy sản xuất ở địa phương đó phát
triển.
Thứ hai, nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm đất ở, đất
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nơng
nghiệp. Do nhu cầu th đất để sản xuất kinh doanh ngày một
lớn, chi phí thuê quyền sử dụng đất sẽ giúp cho các cá nhân, tổ
chức tiết kiệm chi phí hơn so với nhận chuyển nhượng quyền sử
đụng đất, đồng thời thủ tục thực hiện cũng đơn giản và nhanh
chóng hơn.


9

2.2. Hình thức

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn
bản có cơng chứng, chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khoản 2 Điều 5 Luật cơng chứng năm 2014 thì “Hợp đồng
giao dịch được cơng chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên
liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ
của mình thì bên kia có quyền u cầu Tồ án giải quyết theo
quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp
đồng giao dịch có thoả thuận khác”.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm
2015 thì: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành
văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này,
pháp luật về đất đai và quy định khác của phá luật có liên
quan”.
2.3. Nội dung
Nội dung của hợp đồng là tổng hợp những điều khoản mà
các chủ thể tham gia hợp đồng đã thoả thuận, trên cơ sở đó xác
định những quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên trong hợp
đồng. Về nguyên tắc, các bên được tự do thoả thuận mọi vấn đề
của hợp đồng nhưng các nội dung này không được vi phạm điều
cấm của pháp luật, không được trái đạo đức xã hội.
Bộ luật dân sự năm 2015 quy đinh:
“Điều 501. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng
thơng dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng


10

với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có

quy định khác.
2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được
trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất,
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác
theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của
pháp luật có liên quan.”
Quan hệ về quyền sử đụng đất thuộc đối tượng điều chỉnh
của pháp luật dân sự và Pháp luật đất đai. Các hợp đồng về
quyền sử dụng đất là các Hợp đồng thông dụng cho nên phải áp
dụng các quy định chung về Hợp đồng trong Bộ luật dân sự để
điều chỉnh. Ngoài ra, các Hợp đồng về Quyền sử dụng đất phải
tuân theo các quy định của Luật đất đai.
Nội dung của Hợp đồng về quyền sử dụng đất gồm các
điều khoản do Bộ luật dân sự quy đinh về hợp đồng mua bán tài
sản, ngoài ra các bên thoả thuận nhưng không được vi phạm
điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội. Mặt
khác, các Hợp đồng về quyển sử đất không được trái với quy
định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất và các quyền,
nghĩa vụ khác theo quy định của Pháp luật về đất đai và quy
định khác của Pháp luật có liên quan.
II. Thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử đụng
đất
1. Các điều kiện thuê quyền sử dụng đất
Do đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức
riêng biệt nên có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ thuê
quyền sử dụng đất. Đất đai luôn cố định, bất biến và chịu ảnh
hưởng sâu sắc về tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội


11

của mỗi vùng miền. Về điều kiện thuê quyền sử dụng đất, Điều
188 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi
có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3
Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều
168 của Luật này;
b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử
dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều
189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo Luật đất đai năm 2013, người có quyền sử đụng dất,
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, quyền
sơ hữu tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp một loại giấy
chứng nhận là “Giấy chứng nhận quyền sử đụng dất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Các loại giấy chứng
nhận này chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử

12

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp
pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử đụng
dất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định
của pháp luật đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất là
chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước vưới người sử dụng đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất của vợ chống thì trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ và tên của cả vợ
chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân khơng cung một hộ
gia đình khơng cùng một tổ chức sử dụng thì giấy chứng nhận
quyền sử đất được cấp đến từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực
hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Trường hợp đối tượng cho thuê là đất trong dự án xây nhà
ở để bán hoặc cho thuê, việc cho thuê quyền sử dụng đất cùng
toàn bộ dự án chỉ được thưucj hiện sau khi có giấy chứng nhận
và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Thực tế cho thấy, cho thuê quyền sử dụng đất không làm
thay đổi người sử dụng đất nên vẫn xảy ra những trường hợp
chưa có Giấy chứng nhận vẫn tiến hành cho thuê. Hợp đồng cho
thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc công chứng, chứng
thực; không cần phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận

cho bên thuê, cho thuê lại nên các bên vẫn có thể giao kết hợp
đồng và thực hiện mà không cần sự cơng nhận pháp lý của Nhà
nước. Chỉ đến khi có trnh chấp về hợp đồng xảy ra mà không tự


13

giải quyết được, các bên mới phải cần đến Toà án để giải quyết.
Từ đây cơ quan chức năng mới có thể đánh giá xem liệc các bên
có đáp ứng các điều kiện hay khơng, có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hay chưa. Các loại giao dịch như thế này rất khó để
Nhà nước kiểm sốt nên điều kiện có Giấy chứng nhận khó có
thể áp dụng triệt để trên thực tế.
Theo đó, về điều kiện này thì Nhà nước chỉ cần quy định
người sử dụng đất có một trong các giấy tờ hợp lệ quy định tại
Điều 100 Luật Đất đại năm 2013 là có thể thực hiện giao dịch
cho th quyền sử dụng đất.
- Đất khơng có tranh chấp:
Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc
một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài
sản đó, nên việc định đoạt tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản
trong các trường hợp này có thể bị ảnh hướng đến quyền, lợi ích
chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo tình trạng
kiện tùng tranh chấp.
Khái niệm “tranh chấp đất đai” được ghi nhận tại khoản 23
Điều 3 Luật đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh
chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc
nhiều bên trong hệ đất đai”.
Tranh chấp đất đai chính là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ
giữa các bên đương sự nên thủ tục giải quyết tranh chấp này

phải thông qua con đường tố tụng. Do vậy, chỉ khi nào một bên
đã gửi đơn yêu cầu uỷ ban nhân cấp cơ sở giải quyết tranh chấp
quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai mới bị voi là đất đang
có tranh chấp. Mặt khác, người sử dụng đất chỉ không được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó đang
được Tồ án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết.


14

Người sử dụng đất được phép cho thuê quyền sử dụng đất
khi đất đó khơng có tranh chấp.
Xuất phát từ quy định của Luật đất đai năm 2013 cho rằng
tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp vả về quyền và nghĩa vụ
của người dụng dất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất
đai, nên có thể hiểu là tất cả mọi tranh hấp về quyền sử dụng
đất xảy ra với các chủ thể. Từ đó dẫn đến hiểu sai tranh chấp
đất đai bao gồm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh
chấp về tài sản trên đất và tranh hấp về hợp đồng giao dịch
quyền sử dụng đất. Thực chất pháp luật đặt ra điều kiện này để
nhằm khẳng định quyền sử dụng đất đã thuộc về một chủ thể
nhất định, để đảm bảo cho hợp đồng giao dịch khơng bị vơ hiệu
do một bên khơng có tư cách chủ thể và lợi ích cả bên kia được
bảo toàn. Cần thấy rằng tranh chấp đất đai chỉ có thể là tranh
chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp này mới làm cho quyền
sử dụng đất chưa rõ ràng thuộc về ai, do đó khơng đủ tư cách
thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Việc Luật Đất đai
năm 2013 quy định như vậy là quá rộng, dẫn đến nhiều cách
hiểu khác nhau và khi áp dụng sẽ không đồng bộ, thống nhất
dẫn đến làm hạn chế quyền năng quan trọng của người sử dụng

đất là thực hiện các giao dịch.
- Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án:
Mục đích của việc kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu
lực thi hành bản án, quyết định trên thực tế. Theo quy định của
pháp luật về thi hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài sản
thuộc sở hữu của người phải thi hành án nên quyền sử dụng đất
đã bị kê biên là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng
đất nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận


15

các hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nếu đối tượng thuê đã bị
kê biên.
Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là một
biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định tài khoản 3
Điều 71 Luật Thi hành án dân sự năm 2014 và được hướng dẫn
tại Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP; Điều 4 Thông tư liên tịch
số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC. Việc pháp luật quy định
điều kiện này là nhằm tránh trương hợp tẩu tán tài sản và bảo
đảm việc thi hành án được diễn ra dễ dàng.Khi cho thuê quyền
sử dụng thì hợp đồng cho thuê sẽ hấm dứt khi quyền sử dụng
đất đai bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ4.
Hơn nữa cho thuê quyền sử dụng đất khơng có sự dịch
chuyển quyền cho người khác nên người thi hành án không thể
dùng giao dịch này để tẩu tán tài sản, trốn tránh thực hiện
nghĩa vụ được. Khi người sử dụng đất bị kê biên tài sản là quyền
sử dụng đất thì họ chỉ bị hạn chế quyền dịch chuyển tài sản,
còn đối với việc khai thách lợi ích trên đất vẫn được thực hiện
bình thường. Cho thuê quyền sử dụng đất suy cho cùng thì

người sử dụng dụng đất đang khai thác lợi ích từ đất và hưởng
hoa lợi, lợi tức bằng tiền th mà thơi. Do đó, từ những phân
tích trên thì điều kiện quyền sử dụng đất không bị kê biên để
bảo đảm thi hành án khơng thích hợp đối với giao dịch cho thuê
quyền sử đụng đất5.
- Trong thời hạn sử dụng đất:
Tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứu xác lập
quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất chỉ được chuyển
nhượng nếu được xác lập quyền sử dụng đất mà thời hạn sử
4 Khoản 2 Điều 23 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10 tháng 12 năm

2013.
5 Nguyễn Đức Trọng (2019), Pháp luật Việt Nam về cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất trong thị trường bất động sản và thực tiễn thi hành, Luận án thạc sĩ
Luật học, Đại học Luật Hà Nội, tr. 54


16

đụng dất sẽ có sự khác nhau. Mặt khác, về cơ bản, quyền sử
đụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua
việc được nhà nước giao đất, cho thuê đất và trả tiền một lần
cho cả thời gian thuê.
Luật đất đai năm 2013 quy định hai loại thời hạn sử dụng
đất:
+ Đất sử dụng ổn định lâu dài.
+ Đất sử dụng có thời gian.
Đối vưới đất sử dụng có thời hạn thì việc cho th đất chỉ
được thực hiện khi đất đang có thời hạn sử dụng. Đối với đất sử
dụng ổn định lâu dài thì khơng bị ràng buộc bởi quy định này.

Thực tế khi cho thuê quyền sử dụng đất, các bên vẫn thoả
thuận thời hạn cho thuê dài hơn thời hạn sử dụng đất. Như vậy,
không cần thiết khi thoả thuận thời hạn thê hợp đồng, các bên
buộc phải thoả thuận thời hạn này ngắn hơn hoặc bằng thời hạn
sử dụng đất mà có thể dài hơn khi được gia hạn. Nếu như không
gia hạn được thì hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất vẫn
buộc phải chấm dứt do đối tượng của hợp đồng khơng cịn nữa.
Như vậy, nếu có đầy đủ các điều kiện về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đất khơng có tranh chấp, khơng bị kê biên
và có thười hạn sử dụng thì người sử dụng đất sẽ đủ điều kiện
để cho thuê đất. Trong trường hợp không đáp ứng được một
trong các điều kiện trên thì người sử đất khơng thể cho th
quyền sử đất.
2. Trình tự và thủ tục thực hiện hợp đồng cho thuê quyền
sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai năm
2013 thì việc cho thuê quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại
cơ quan đăng ký đất đai. Khi hết thời hạn thuê quyền sử dụng


17

đất, các bên phải thực hiện việc xoá đăng ký đối với việc cho
thê quyền sử dụng đất cũng tại cơ quan này, việc đăgn ký được
thực hiện bởi bên cho thuê quyền sử dụng đất. Hồ sơ cho thuê
quyền sử dụng đất gồm hợp đồng thuê quyền dụng đất và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy
định về thủ tục đăng ký cho việc thuê quyền sử dụng đất như
sau:
Thứ nhất, về trình tự đăng ký việc cho thuê quyền sử

dụng đất6 (Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Đầu tiên, người sử dụng cần nộp 01 bộ hồ sơ sơ thuẹc hiện
quyền của người dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất chỉ muốn cho thuê một phần diện
tích mà mình có quyền sử dụng thì người sử dụng đất cần đề
nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách đối với
phần diện tích cần cho thuê trước khi nộp hồ sơ nói trên.
Văn phịng đăng ký đất đai sau khi nhận được hồ sơ của
người có quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu
đủ điều kiện theo luật định sẽ thực hiện các cơng việc sau đây:
gửi thơng tin chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo
thu nghĩa vụ tài chính đối vưới trường hợp phải thực hiện nghĩa
vụ tài chính và xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng
nhận cấp cho người sử dụng đất.
Thứ hai, về trình tự xố đăng ký cho th quyền sử dụng
đất7 (Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Sau khi hợp đồng thuê quyền sử đất hết thời hạn, hoặc các
bên thống nhất chấm dứt hợp đồng trước hạn, một trong các
bên hoặc bên ký hợp đồng thuê quyền sử đất, quyền sở hữu tài
6 Phạm Quỳnh Lan (2015), Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, Luận văn Thạc sĩ

luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr. 50 -51.
7 Phạm Quỳnh Lan (2015), Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, Luận văn Thạc sĩ
luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr. 51


18

sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ xoá đăng ký cho thuê
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đến

Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng
ký đất đai xác nhận việc xoá cho thuê vào Giấy chứng nhận
theo quy định và trao cho bên cho thuê. Trường hợp thời hạn sử
dụng đát kết thúc cùng với thạn điểm xoá cho thuê, cho thuê lại
đất mà người sử dụng đất khơng có nhu cầu tiếp tục sử dụng
đất hoặc khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn
sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp. Đồng thời, thực
hiện việc xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Trên thực tế, việc thực hiện đăng ký các giao dịch về quyền
sử dụng đất khơng phải nhanh chóng, dễ dàng như các quy định
pháp luật đề ra.
3. Hình thức của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định thì “Hợp
đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo
hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về
đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.” Theo đó,
việc chuyển quyền sử dụng đất được phải được lập thành văn
bản.
Khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về
hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực của giao dịch
dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Luật đất đai năm 2013 quy định về hình thức của hợp cho
thuê quyền sử đất tại điểm b khoản 3 Điều 167 thì: “Hợp đồng
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng


19

đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền
với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức
hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc
chứng thực theo yêu cầu của các bên;”
Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015, Điều
167 Luật đất đai năm 2013 thì hình thức Hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng đất được công chứng theo yêu cầu của các bên.
Theo quy định 503 Bộ luật dân sự năm 2015, Điều 188
Luật đất đai năm 2013 thì việc cho thuê quyền sử dụng có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
4. Quyền và nghĩa vụ của các bên cho thuê quyền sử
dụng đất
4.1 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng
đất
a. Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất
Điều 43 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 quy định
về các nghĩa vụ bên cho thuê quyền sử dụng đất bao gồm:
Thứ nhất, đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất. Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Vì vậy, mặc dù được Nhà nước trao cho
các quyền năng sử dụng đất, nhưng người sử dụng đất vẫn phải
thông báo cho các cơ quan quản lý đất đai việc mình cho thuê
quyền sử dụng đất, để các cơ quan này nắm được việc chuyển
dịch tài sản và thu thuế từ hoặt động này8.

8 Phạm Quỳnh Lan (2015), Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, Luận văn Thạc sĩ

luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr 42

20

Thứ hai, chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng
vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất đã thoả
thuận.
Thứ ba, kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất
và sử dụng đất đúng mục đích. Tuy đã cho thuê quyền sử dụng
đất nhưng về mặt pháp lý bên thuê vẫn là người sử dụng đất
hợp pháp và phải chịu trách nhiệm đối vưới Nhà nước về việc sử
dụng đất, trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất vì
phạm các quy định của pháp luật đất đai, thì có thể dẫn đến
hậu quả là Nhà nước thu hồi đất và người bị thiệt hại trước tiên
là bên cho thuê quyền sử dụng đất.
Thứ tư, bên cho thuê quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp
thuế sử dụng đất. Đây là nghĩa vụ của người dụng đất đối với
Nhà nước. Ngoài ra, bên cho thuê quyền sử dụng đất còn phải
nộp thuế thu nhập từ việc cho thuê quyền sử dụng đất.
Thứ năm, báo cho bên thuê về quyền ủa người thứ ba đối
với đất thuê, vị dụ như quyền lối đi qua, quyền sử dụng ngõ đi
chung, quyền tưới nước. Hoặc các vấn đề liên quan như quyền
sử dụng đất cẫn còn trong thời hạn thế chấp.
b. Quyền bên cho thuê quyền sử dụng đất
Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 quy định
các quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất bao gồm:
Thứ nhất, yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo
thời hạn và phương thức thoả thuận trong hợp đồng, đây là
quyền được ghi nhận đầu tiên và quyền vơ bản nhất của bên
cho thuê quyền sử dụng đất. Bởi yếu tố thúc đẩy một chủ thể
th quyền sử dụng đất của mình chính là là lợi ích kinh tế -

21

khoản tiền họ thu được sau khi cho thuê quyền sử dụng đất.
Đồng thời với quyền yêu cầu thanh toán của bên cho th thì
bên th có nghĩa vụ trả tiền cho bên cho thuê theo đúng số
lượng, thời hạn và phương thức các bên đã thoả thuận.
Thứ hai, yêu cầu bên thuê chấm dứt ngay việc sử dụng
đất không đúng mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá
trị sử dụng đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi
phạm thì bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt thực
hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi
thường thiệt hại.
Thứ ba, bên cho thuê quyền sử dụng đất có quyền sử
dụng đất quyền yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho
thuê đã hết. Khi hết thời hạn hợp đồng, các bên phải hoàn
thành mọi nghĩa vụ và chấm dứt các quyền lợi, đây là căn cứ để
bên cho thuê yêu cầu trả lại tài sản nếu bên th cố tình chiếm
giữ khơng trả lại đất.
Thứ tư, khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất đang
còn, bên cho thuê vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho người khác nêu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép, nhưng phải báo cáo cho bên thuê biết để bên thuê
thực hiện nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất
a. Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất
Điều 44 Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 quy định
về các nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất bao gồm:

22

Thứ nhất, sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới,
đúng thời hạn thuê. Mỗi một loại đất, thửa đất đã được Nhà
nước quy định mục đích sử dụng khác nhau để phù hợp với quy
hoặch về đất đai của từng địa phương, đồng thời chủ thể thuê
quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong ranh giới mảnh
đất đã thuê và trong thời hạn thuê, nếu vượt quá tức là bên
thuê đã vi phạm quyền của người sử dụng đất liền kề hoặc
người cho thuê.
Thứ hai, không được huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử
dụng đất và phải thực hiện các yếu cầu khác như đã thoả thuận
trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Nếu bên thuê huỷ hoại
hay làm giảm sút giá trị sử dụng đất, ngoài việc vi phạm nghĩa
vụ đối với hợp đồng, họ còn vi phạm pháp luật đất đai các
nguyên tắc sử dụng đất.
Thứ ba, trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn,
đúng địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử
dụng đất không sinh lời thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê,
trừ trường hợp có thoả thuận khác. Phương thức thanh tốn
hồn toàn do các bên thoả thuận.
Thư tư, tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường;
không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất xung quanh.
Thứ năm, trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi
hết thời hạn thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác.Các bên
có thể thoả thuận, khi hết thời hạn thuê, bên thuê sẽ trả lại đất
cùng tồn bộ thiết bị, cơng trình xây dựng trên đất hoặc hi trả

lại đất, bên thuê sẽ tháo dỡ toàn bộ thiết bị, cơng trình trên đất.
b. Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất


23

Điều 45 Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 quy định
về các quyền của bên thuê quyền sử dụng đất bao gồm:
Thứ nhất, Yêu cầu bên thuê chuyển giao đất đủ diện tích,
đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã
thoả thuận, nếu bên thuê nhận được mảnh đất không giống như
thoả thuận thì có quyền u cầu bên th giao đúng tài sản đó
lại cho bên thuê, hoặc bên thuê có yêu cầu huỷ bỏ hợp đồng do
giao không đúng tài sản.
Thứ hai, được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như
đã thoả thuận. Chỉ trong thời hạn thực hiện hợp đồng thuê
quyền sử dụng đất, các bên mới phải thực hiện đúng nghĩa vụ
vủa mình theo thoả thuận. “Ổn định” là bên thuê được sử dụng
đất một cách liên tục, thường xuyên không bị ngắt quãng hay
xâm phạm, đồng thời khi thuê quyền sử dụng một cách hợp
pháp, quyền này của bên thuê cũng được pháp luật bảo hộ.
Thứ ba, được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất.
Sau khi thuê quyền sử đất, bên thuê được hưởng tất cả các hoa
lợi tự nhiên từ đất và các hoa lợi thu được từ quá trình đầu tư,
khai thác và sử dụng đất.
Thứ tư, yêu cầu bên thuê giảm, miễn tiền thuê trong
trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức mất hoặc bị
giảm sút.
Thứ năm, trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng
đất là cá nhân chết thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê quyền

sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê.
Thứ sáu, trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là
cá nhân chết thì thành viên trong hộ gia đình của người đó tiếp


24

tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê nhưng
phải báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Thứ nhất, hết thời hạn thuê và không được gia hạn thuê.
Thứ hai, theo thoả thuận các bên.
Thứ ba, một trong các bên đơn phương chấm dứt thực
hiện hiện hợp đồng hoặc huỷ bỏ hợp đồng theo thủa thuận hoặc
theo quy định của pháp luật.
Thứ tư, bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà
trong hộ gia đình của người đó khơng cịn thành viên nào khác
hoặc có nhưng khơng có nhu cầu tiếp tục th.
Thứ năm, nhà nước thu hồi đất.
Thứ sau, diện tích đất th khơng còn do thiên tai.
Thứ bảy, các trường hợp khác do pháp luật quy định.
Hợp đòng do các bên thoả thuận, tự do ý chí, tự nguyện vì
vậy khi hết thời hạn th, các bên hồn tồn có thể quyết định
có tiếp tục gia hạn thuê đất hay không.
III. Thực tiễn thi hành và giải pháp hoàn thiện pháp luật
về cho thuê lại quyền sử dụng đất
1. Đánh giá thực tiễn thi hành hợp đồng cho thuê lại
quyền sử dụng đất
- Vụ án thứ 1:
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, khi thực

hiện cho thuê quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và làm thủ tục đăng ký tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều


25

trường hợp người sử dụng dụng đất chưa có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nhưng vẫn cho thuê. Việc này đã dẫn tới một
số tranh chấp và các quan điểm xử lý khác nhau, cụ thể trong
trường hợp như sau:
“Tháng 12/2005, bà Chi Thị Thanh được Ông Chu Văn Tâm
và bà Hoàng Thị Mai (bố mẹ bà Thành) tặng cho 500m2 đất
vườn tại thôn Dị Sử, huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên, việc tặng
cho này được làm thành hợp đồng có cơng chứng, tuy nhiên bà
Thanh chưa làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngày 25/01/2006 bà Thanh cho ơng Hồng Văn Quản là người
cùng xóm th điện tích đất trên với giả 1.200.000 đồng thẳng
trong thời hạn 02 năm. Các bên đã thực hiện lập hợp đồng thu
viết tại, mỗi bên giữ một bản được UBND xã xác nhận Ông
Quản đã nhận đất và trồng cây, sản xuất trên mảnh đất này và
trả tiền th đất tự nhiên đến tháng thứ 11 thì khơng trả nữa
với lý do đất này chưa có GCNQSDĐ Bà Thanh đã nhiều lần yêu
cầu ông Quang thực hiện nghĩa vụ nhưng ơng Quản khơng chịu
thanh tốn khoản tiền th. Sau nhiều lần hịa giải khơng thành
bà Thanh khỏi kiên lên TAND huyền Tàn Lân yêu cầu ông Quản
trả lại 500m2 đất nói trên
Tại phiên tịa sơ thẩm TAND hạện Văn Lâm trên hợp đồng thuê
quyền sử dụng đất giữa bà Chu Thị Thanh và ơng Hồng Văn

Qn võ hiệu do bà Thanh chưa có GCNQSDĐ đất mà đã tiến
hành cho thuê đất là không đủ điều kiện theo qua định Ông
Quân phải trả lại đất cho bà Thanh và bà Thanh trả lại tiền thuê
đất cho ông Quân không đồng ý với quyết định của Tòa ám về
bản án sơ thần bà Thanh không cáo