Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất thực trạng và hướng hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
------------***-----------

LỮ NGỌC HÀ

PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HỒN THIỆN

CHUN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

SINH VIÊN THỰC HIỆN:
KHĨA: 37

MSSV:

LỮ NGỌC HÀ
1253801011574

GV HƯỚNG DẪN: Ths HỒNG THỊ BIÊN THÙY

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là cơng trình nghiên cứu của
riêng tơi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sĩ Luật học
Hồng Thị Biên Thùy, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về
trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm về
lời cam đoan này.

Sinh viên

Lữ Ngọc Hà


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT................................................................................................................ 5
1.1. Khái niệm, đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất ..................................... 5
1.1.1. Giao dịch quyền sử dụng đất ...................................................................... 5
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất ........................... 9
1.1.3. Phân biệt cho thuê quyền sử dụng đất với một số khái niệm khác .......... 12
1.1.4. Ý nghĩa của cho thuê quyền sử dụng đất ................................................. 14
1.2. Quy định của pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất ................................. 15
1.2.1. Cơ sở xác định chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất ................ 15
1.2.2. Chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất ......................................... 17

1.2.3. Cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm ................. 24
1.2.4. Chủ thể được thuê quyền sử dụng đất ...................................................... 25
1.2.5. Điều kiện để thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất ................................ 25
1.2.6. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ..................................................... 28
1.2.7. Trình tự, thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất ........................................... 30
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1: ................................................................................... 31
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN. .......................................................... 32
2.1. Về quyền sử dụng đất được phép cho thuê ..................................................... 32
2.2.1. Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm
không được phép cho thuê ................................................................................. 32
2.1.2 Thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ........................................... 38
2.2. Về điều kiện để thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất .................................. 41
2.3. Về chủ thể được thuê quyền sử dụng đất ........................................................ 45
2.4. Về trình tự, thủ tục thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất ............................. 46


2.4.1. Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng .............................................. 46
2.4.2. Về việc đăng ký khi thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất ..................... 47
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2: ................................................................................... 48
PHẦN KẾT LUẬN .................................................................................................. 49


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Từ xa xưa cho đến bây giờ, đất đai luôn được xem trọng khơng chỉ về mặt kinh
tế, sản xuất mà cịn cả về mặt tinh thần của nhân dân ta. Nước ta, với lịch sử phát
triển đi lên từ những làng xã, lũy tre, cánh đồng với nền kinh tế nông nghiệp gắn
liền với ruộng đất, trải qua bao nhiêu năm xây dựng dưới sự lãnh đạo của Đảng và
Nhà nước, đã dần chuyển mình thành một nước với nền kinh tế hàng hóa, thị trường

đang dần cởi mở và hội nhập. Chính vì thế mà nhu cầu về đất, đặc biệt là đất để đầu
tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ngày càng lớn. Tuy nhiên, đất đai là hữu
hạn, thậm chí cịn ngày càng bị thu hẹp do sự biến đổi khí hậu cùng với hiện tượng
băng tan đã làm cho nhiều vùng đất bị nhấn chìm xuống biển. Do đó, việc chủ thể
này xác lập được cho mình quyền sử dụng đất cũng sẽ đồng thời làm hạn chế đi cơ
hội được sử dụng đất của người khác. Cũng bởi lẽ đó mà ngày nay, khơng chỉ là
“tấc vàng” nữa mà đất đai cịn có giá trị hơn cả vàng. Tình hình này đã buộc Nhà
nước cũng như nhân dân ta phải làm sao để sử dụng đất một cách hợp lý, hiệu quả.
Để thể chế hóa các phương thức sử dụng đất hiệu quả thì pháp luật là một cơng cụ
hữu hiệu. Việc xây dựng và hồn thiện pháp luật đất đai sẽ góp phần to lớn trong
hoạt động quản lý và sử dụng đất hợp lý, đặc biệt là chế định quyền của người sử
dụng đất. Hầu hết đất đai đều do các chủ thể sử dụng đất khai thác và nắm giữ
quyền sử dụng nên hiện nay, nếu muốn xác lập quyền sử dụng đất cho mình thì chủ
yếu là từ người sử dụng đất thơng qua các giao dịch dân sự chứ khó có được trực
tiếp từ phía Nhà nước. Pháp luật quy định cho người sử dụng đất được phép giao
dịch quyền sử dụng đất với nhiều hình thức khác nhau như chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn. Là một hình thức giao dịch,
cho th quyền sử dụng đất góp phần san sẻ quyền được khai thác công dụng của
đất, một tặng vật của tự nhiên, một tư liệu sản xuất và tiêu dùng không thể thay thế.
Cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch tuy có vẻ đơn giản nhưng
cũng khá đặc biệt so với các hình thức khác. Và thực tế việc nghiên cứu cũng như
thực thi quyền này của người sử dụng có vẻ như bị xem nhẹ hơn so với các hình
thức giao dịch khác. Chắc hẳn rằng ai cũng nghĩ đây là một giao dịch đơn giản, ít bị
ràng buộc về mặt pháp lý và cũng ít xảy ra tranh chấp. Nhưng thực sự thì với việc
quy định nhiều loại chủ thể sử dụng đất, nhiều hình thức sử dụng đất cũng như
quyền và nghĩa vụ cho từng chủ thể khác nhau của pháp luật đất đai đã làm hình
thức giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất trở nên rối và cũng có những điều kiện,
hạn chế nhất định khi thực hiện quyền này. Mặt khác, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
và thực thi trên thực tế được khoảng 02 năm (từ ngày 01/07/2014) nên nhu cầu tìm
1

hiểu và nghiên cứu các quy định của nó là cấp thiết để áp dụng cho phù hợp với sự
thay đổi. Chính vì vậy, tơi chọn đề tài “Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất –
Thực trạng và hướng hồn thiện” để nghiên cứu trong khóa luận tốt nghiệp cử nhân
Luật của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất là một phần trong quy định của pháp
luật về giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Mặt khác, đây lại là một
giao dịch tương đối đơn giản và khơng có sự chuyển quyền sử dụng đất nên cũng
khơng nhiều cơng trình nghiên cứu về đề tài này. Do đó, việc tiếp cận pháp luật về
cho thuê quyền sử dụng đất thường được nghiên cứu là một mảng, một phần khi
nghiên cứu về giao dịch quyền sử dụng đất. Tuy vậy cũng có những cơng trình
nghiên cứu về đề tài này như:
Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật của tác giả Nguyễn Lê Bích Đào năm 2002
với đề tài: “Quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành và hướng
hoàn thiện”. Luận văn này đi sâu tìm hiểu các vấn đề pháp lý về quyền cho thuê
quyền sử dụng đất, lần đầu tiên được công nhận trong Luật Đất đai năm 1993. Qua
đó, tác giả cũng trình bày những bất cập, hạn chế trong pháp luật hiện hành tại thời
điểm đó và đưa ra những phương hướng, đề xuất hoàn hoàn thiện pháp luật. Đây là
cơng trình nghiên cứu một cách bao qt và đầy đủ nhất về cho thuê quyền sử dụng
đất nhưng lại nghiên cứu dưới các khía cạnh của Luật Đất đai 1993. Pháp luật đất
đai đã có những biến động nhất định với sự ra đời lần lượt của Luật Đất đai 2003 và
mới nhất là Luật đất đai 2013. Do đó mà có nhiều nội dung khơng cịn phù hợp với
pháp luật đất đai hiện nay nữa.
Ngồi cơng trình trên thì cịn có một số cơng trình khác nữa như: Trong Luận
án tiến sĩ luật học (Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh) của tác giả Lưu Quốc
Thái năm 2009 với đề tài: “Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất- Thực trạng
và hướng hồn thiện” thì cho thuê quyền sử dụng đất được nghiên cứu dưới dạng là
một hình thức giao dịch trong thị trường về quyền sử dụng đất bên cạnh nhiều hình

thức khác nữa. Trong cơng trình này, tác giả Lưu Quốc Thái đề cập đến cho thuê
quyền sử dụng đất với tư cách một trong các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất
trên thị trường nên chưa nghiên cứu sâu sắc một cách tổng thể và toàn diện về cho
thuê quyền sử dụng đất. Hơn nữa đây là một cơng trình nghiên cứu sử dụng Luật
Đất đai 2003 nên chưa cập nhật những thay đổi trong Luật mới. Trong cuốn sách
chuyên khảo “Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất”,
Nhà xuất bản Lao Động do Tiến sĩ Đỗ Văn Đại chủ biên cũng có đưa ra một số vấn
đề pháp lý về cho thuê quyền sử dụng đất. Ngồi ra cịn có bài viết “Quyền tiếp cận
2


quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài” đăng trên tạp chí Khoa học pháp lý
số 1/2015 và sách chuyên khảo “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng
đất Việt Nam”, Nhà xuất bản Hồng Đức, năm 2016 của tác giả Lưu Quốc Thái cũng
đề cập đến một số vấn đề về cho thuê quyền sử dụng đất. Tóm lại, với đề tài này thì
cũng chưa nhiều cơng trình nghiên cứu chun sâu nên việc nghiên cứu thêm là cần
thiết.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Khi nghiên cứu đề tài này thì tác giả hướng tới mục đích là làm rõ các quy định
của pháp luật hiện hành về cho thuê quyền sử dụng đất, tìm hiểu các vướng mắc của
pháp luật khi áp dụng các quy định trên vào thực tiễn đời sống để thuận lợi cho việc
thực thi pháp luật. Qua đó cũng trình bày tổng hợp những ý kiến, góp ý của các nhà
nghiên cứu khác và của bản thân mình để pháp luật đất đai nói chung và pháp luật
về cho th quyền sử dụng đất nói riêng ngày càng hồn thiện.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Với đề tài này thì đối tượng nghiên cứu là khái niệm, các đặc điểm cũng như ý
nghĩa của quyền cho thuê quyền sử dụng đất- một quyền năng của người sử dụng
đất được đem quyền sử dụng đất của mình cho người khác thuê. Đồng thời tác giả
cũng nghiên cứu các quy định của pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất và khi
áp dụng vào thực tế thì các quy định này có phù hợp hay khơng, có gây khó khăn

cho người dân khơng, có đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho họ khơng. Khi
nghiên cứu các quy định của pháp luật, tác giả tập trung đi sâu vào nghiên cứu các
quy định về chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất; chủ thể được thuê quyền
sử dụng đất; các điều kiện phải đáp ứng khi thực hiện quyền này. Còn đối với các
quy định về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục phải thực hiện
thì tác giả chỉ nghiên cứu một số vấn đề cơ bản, cốt lõi mà thôi. Việc nghiên cứu tập
trung nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai đang có hiệu lực thi
hành như Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành…và nghiên cứu
một số ít quy định của pháp luật về đất đai trước đây. Khi nghiên cứu đề tài, tác giả
có sử dụng đến một số quy định của pháp luật dân sự. Do Bộ luật Dân sự 2005 chưa
hết hiệu lực tại thời điểm nghiên cứu mà phải đến ngày 01/01/2017 mới hết hiệu
lực, đồng thời Bộ luật Dân sự 2015 phát sinh hiệu lực nên tác giả sử dụng trong sự
so sánh tương quan giữa hai Bộ luật để trình bày trong để cập nhật hơn và sử dụng
được trong tương lai.
5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả vận dụng phối hợp nhiều phương pháp khác
nhau như phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp, liệt kê. Trong đó phương pháp
3


phân tích và tổng hợp là hai phương pháp quan trọng được dung xuyên suốt toàn
luận văn.
6. Bố cục tổng quát của khóa luận
Nội dung của khóa luận được thiết kế làm 02 chương:
Chương 1: Tổng quan pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất và hướng hoàn
thiện.

4

PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất
1.1.1. Giao dịch quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất
Giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự, thì được hiểu là hợp đồng
hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng là sự thỏa thuận của hai hay nhiều bên chủ thể, trong khi
đó hành vi pháp lý đơn phương là hành vi của một chủ thể. Cả hai dạng này đều có
mục đích pháp lý là làm xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự
của các chủ thể tham gia trong việc chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền chiếm
hữu, sử dụng tài sản, các lợi ích khác, làm hay không làm một việc1.
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt. Tính đặc biệt của nó xuất phát
từ chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là sở hữu toàn dân. Hiến pháp và Luật Đất đai
hiện hành đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý”2. Sở hữu, hiểu về bản chất, là mối quan hệ giữa
người với nhau trong việc chiếm dụng, quản lý, định đoạt các vật phẩm tự nhiên và
nhân tạo nhằm thỏa mãn nhu cầu, phục vụ lợi ích của bản thân và tồn xã hội 3. Cịn
về pháp lý, thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật 4. Như vậy để thực hiện
các quyền năng này đối với đất đai trong chế độ sở hữu tồn dân, buộc phải thơng
qua một chủ thể cụ thể, đó là Nhà nước. Nhà nước với tư cách là “bộ máy quyền lực
đặc biệt, được tổ chức chặt chẽ để thực thi chủ quyền quốc gia, tổ chức và quản lý
xã hội bằng pháp luật, phục vụ lợi ích giai cấp, lợi ích xã hội và thực thi các cam
kết quốc tế”5 sẽ thực hiện các quyền năng của một chủ sở hữu thực thụ.
Đất đai, không một ai có thể phủ nhận sự quan trọng của nó. Đất đai là một tư
liệu sản xuất, một tư liệu tiêu dùng không thể thay thế mà thiên nhiên ban tặng.
Trong sản xuất, cùng với sức lao động, tiền vốn thì đất đai là một tư liệu đầu vào

1

Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại
ngoài hợp đồng, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr. 125.
2
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; Điều 4 Luật Đất đai (Luật số
45/2013/QH13) ngày 29-11-2013.
3
Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất bản
Hồng Đức, tr. 9.
4
Điều 164 Bộ luật Dân sự 2005 (tương ứng với Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015).
5
Trường đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Lý luận Nhà nước và pháp luật, Nhà xuất bản Công an
nhân dân, tr. 35.

5


không thể thiếu. Trong sinh hoạt, con người cần đất để phục vụ các nhu cầu thiết
yếu như ăn ở, giải trí, tín ngưỡng…Đối với một quốc gia, thì đất đai là cơ sở vất
chất để tạo nên lãnh thổ và thực hiện chủ quyền Nhà nước. Trong môi trường, một
trong các yếu tố quan trọng để cấu thành môi trường sống cho các loài sinh vật là
đất đai. Và đất đai lại là một tài nguyên có giới hạn và không thể tái sinh, trong khi
nhu cầu về đất là đặc biệt lớn. Mặt khác, đất đai chịu sự chi phối bởi tính cố định về
khơng gian. Chúng ta không thể làm ra đất đai cũng như đem đất ở nơi dư thừa để
bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác được. Do đó mà nhu cầu sở hữu đất đai được xem
như một nhu cầu mang tính thiết yếu tự nhiên và sở hữu nó là một cơ sở cho sự tồn
tại và phát triển của con người6. Chính vì thế mà quan hệ sở hữu đất đai được xem
là mối quan hệ mang tính nền tảng của xã hội. C.Mác khi nghiên cứu các xã hội,

cũng đã rút ra kết luận rằng: “Sở hữu ruộng đất, nguồn gốc đầu tiên của mọi của
cải, đã trở thành vấn đề lớn, mà việc giải quyết sẽ quyết định tương lai của giai cấp
công nhân”7. Việc phân bổ đất đai là vấn đề hết sức quan trọng của mọi xã hội, nó
quyết định lợi ích, sự cơng bằng đối với từng người dân, quyết định đến sự tồn vong
của một chế độ chính trị. Vậy nên, Nhà nước ta, chủ sở hữu duy nhất về đất đai khi
thực hiện quyền sở hữu của mình phải thực sự phù hợp.
Nhà nước bao gồm hệ thống các cơ quan từ trung ương đến địa phương, khi
thực hiện quyền sở hữu thì khơng thể tự mình trực tiếp khai thác, sử dụng đất được.
Mặt khác, đất đai quan trọng và thiết yếu là vậy nên buộc chủ sử hữu duy nhất của
đất đai là Nhà nước phải sản sẻ quyền năng đối với đất đai của mình cho các chủ thể
khác, cho nhân dân. Khi chuyển giao đất đai cho người khác, Nhà nước không thể
chuyển giao tất cả quyền năng của chủ sở hữu được, bởi nếu làm thế thì các chủ thể
khác sẽ trở thành chủ sở hữu đất đai là trái với chế độ sở hữu đất đai toàn dân của
nước ta. Do đó mà Nhà nước chỉ chuyển giao đất cho các chủ thể sử dụng và các
chủ thể này được gọi là người sử dụng đất. Theo pháp luật về dân sự thì quyền sử
dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản8. Bộ luật Dân
sự 2015 bổ sung thêm quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo
thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật9. Nếu chỉ hiểu quyền sử dụng đất giống
với quyền sử dụng một tài sản thơng thường như pháp luật dân sự thì hẹp, bởi vì
người sử dụng đất khơng chỉ được chuyển giao quyền khai thác cơng dụng của đất
mà có thể chuyển giao ln tồn bộ quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất cho
người khác. Quyền sử dụng đất sau khi được Nhà nước chuyển giao bao gồm quyền
6

Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr.16.
C.Mác – Ph.Ănghen, Tuyển tập (1983), tập V, Nhà xuất bản Hà nội, tr.202.
8
Điều 192 Bộ Luật Dân sự 2005.
9
Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015.

7

6


được khai thác đất và quyền được giao dịch theo đúng nội dung và cách thức mà
pháp luật quy định. Tùy theo cách Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất thì
người nhận quyền có thể phải trả tiền để có được quyền sử dụng đất. Như vậy, với
đặc thù của chế độ sở hữu tồn dân, thì cái mà có thể đem ra giao dịch chỉ là quyền
sử dụng đất, chứ không thể là đất đai. Nội dung quyền sử dụng đất cũng đã đủ để
đáp ứng được nhu cầu về đất đai trong nhân dân và thông qua quan hệ thị trường,
quyền sử dụng đất cũng sẽ được luân chuyển theo các quy luật khách quan của thị
trường. Điều này là cần thiết trong việc xây dựng nền kinh tế thị trường, mở cửa và
hội nhập ở nước ta hiện nay. Như vậy, giao dịch quyền sử dụng đất là hợp đồng
hoặc hành vi pháp lý đơn phương của người sử dụng đất làm phát sinh, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong việc sử dụng đất.
Giao dịch quyền sử dụng đất thể hiện sự định đoạt quyền sử dụng đất thơng qua
các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn.
Mặc dù quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã chính thức được quy định cho người
sử dụng đất khá lâu, từ Hiến pháp năm 1992, tuy nhiên, pháp luật về đất đai kể cả
trước kia cũng như bây giờ đều không sử dụng cụm từ này mà liệt kê các hình thức
giao dịch người sử dụng đất được thực hiện. Do đó mà khơng có một sự giải thích
chính thức nào về giao dịch quyền sử dụng đất. Đến Luật Đất đai 2013 mới nhất
cũng chỉ giải thích về chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng
đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất10.
Tại các Điều luật quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì có quy
định người sử dụng đất còn được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất,
không được xếp vào hành vi chuyển quyền. Như vậy, tất cả các hành vi trên của
người sử dụng đất, bao gồm cả chuyển quyền và không chuyển quyền sử dụng đất

đều là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất nên được gọi chung là giao dịch quyền sử
dụng đất.
1.1.1.2 Phân loại giao dịch quyền sử dụng đất
Giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm nhiều hình thức định đoạt khác nhau.
Căn cứ vào hậu quả pháp lý của giao dịch, có thể chia các hình thức này thành hai
nhóm:
Nhóm thứ nhất là các hình thức giao dịch có sự chuyển giao hồn tồn quyền
sử dụng đất. Nhóm này bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Trước đây, Bộ luật Dân sự 1995 quy định chuyển
10

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013.

7


quyền sử dụng đất gồm năm hành vi là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế và thế chấp quyền sử dụng đất đồng bộ với quy định của Luật Đất đai năm 1993.
Đến Bộ luật Dân sự 2005 cũng có quy định chuyển quyền sử dụng đất tương tự như
trước và có bổ sụng thêm hai hành vi là tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất do sự
bổ sung của Luật đất đai 2003. Tuy nhiên, bản chất của hành vi chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ
thể khác làm thay đổi tư cách người sử dụng đất. Do đó mà hai hành vi cho th và
thế chấp khơng đáp ứng sự chuyển giao hồn toàn quyền sử dụng đất nên quy định
như trên là chưa phù hợp. Nhận thức được điều đó, Luật Đất đai 2013 đã quy định
rõ chuyển quyền sử dụng đất chỉ bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế và góp vốn quyền sử dụng đất. Nhưng quy định này cũng chưa chính xác vì
đối với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì tùy trường hợp mà có thể dẫn
đến hai hậu quả khác nhau (điều này sẽ được nói đến sau).

Nhóm thứ hai là các hình thức khơng có sự chuyển giao hồn tồn quyền sử
dụng đất, gồm hai hình thức là cho thuê và thế chấp quyền sử dụng đất. Khi thực
hiện hai giao dịch này thì khơng có sự thay đổi tư cách người sử dụng đất mà chỉ có
sự chuyển giao một phần quyền năng đối với quyền sử dụng đất cho bên kia mà
thôi. Bên này vẫn là người sử dụng đất và chịu trách nhiệm về việc khai thác, sử
dụng đất trước Nhà nước.
Cịn một hình thức giao dịch quyền sử dụng đất mà tùy thuộc vào từng trường
hợp cụ thể, mới có thể xác định được có hay khơng sự chuyển giao hồn tồn quyền
sử dụng đất, đó là hình thức góp vốn. Mặc dù, Luật Đất đai 2013 đã quy định góp
vốn là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất nhưng nếu xét về bản
chất, vẫn có trường hợp góp vốn khơng làm thay đổi chủ thể sử dụng đất. Nếu việc
góp vốn vào một pháp nhân đã được thành lập hoặc góp vốn để thành lập pháp nhân
thì sẽ dẫn đến hệ quả có sự chuyển quyền sử dụng đất. Nếu việc góp vốn của người
sử dụng đất mà khơng hình thành pháp nhân hay khơng góp vốn vào pháp nhân như
góp vốn để thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh, thành lập hộ kinh doanh… thì
sẽ khơng có sự chuyển quyền sử dụng đất.
Việc phân chia các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất thành hai nhóm căn
cứ vào hậu quả pháp lý có ý nghĩa quan trọng. Dựa vào đây, ta có thể xác định được
chủ thể sử dụng đất sau khi thực hiện giao dịch cũng như các quyền và nghĩa vụ
tương ứng của họ với từng hình thức sử dụng đất.

8


1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm cho thuê quyền sử dụng đất
“Cho thuê tài sản là việc bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng
trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê bằng một hợp đồng ghi nhận sự thỏa
thuận của hai bên”11. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, tức là một tài sản của
người sử dụng đất, do vậy có thể đem cho thuê theo các quy định của pháp luật.

Như vậy, cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất, tức bên cho thuê,
chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định
và bên thuê phải trả tiền thuê theo hợp đồng đã thỏa thuận.
Trong pháp luật đất đai, để cùng chỉ hành vi của người sử dụng đất cho người
khác thuê quyền sử dụng đất, nhà làm luật đã dùng ba thuật ngữ có tên gọi khác
nhau là: cho thuê quyền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất và cho thuê lại
đất. Bản chất của cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là không khác nhau,
đều chỉ một quyền của người sử dụng đất được đem quyền sử dụng đất chuyển giao
có thời hạn cho người khác và nhận lại tiền thuê. Điểm khác nhau ở đây chỉ là hình
thức sử dụng đất của người sử dụng đất mà thôi. Nếu người sử dụng đất xác lập
quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc
nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao thì khi cho thuê
quyền sử dụng đất này sẽ được gọi là cho thuê quyền sử dụng đất. Còn nếu người sử
dụng đất xác lập quyền sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê đất hoặc nhận
chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê thì sẽ được gọi là
cho thuê lại quyền sử dụng đất. Có lẽ nhà làm luật sử dụng như vậy là để phân biệt
rõ ràng hơn giữa việc Nhà nước cho thuê đất với việc người sử dụng đất cho thuê
quyền sử dụng đất. Còn cho thuê lại đất được ghi nhận tại khoản 2 Điều 149, khoản
5 Điều 150 Luật Đất đai 2013. Việc dùng thuật ngữ cho thuê lại đất tại quy định này
như là một cách nói ngắn gọn của nhà làm luật khi nói đến cho thuê lại quyền sử
dụng đất, bởi vì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất chứ không phải là chủ
sở hữu đất đai và đất đai là tài sản của họ để đem cho thuê đất. Như vậy, cả ba thuật
ngữ cho thuê quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất, cho thuê lại đất
đều có nội hàm như nhau, đều chỉ quyền của người sử dụng đất được đem quyền sử
dụng đất của mình cho người khác thuê. Nên khi sử dụng thuật ngữ cho thuê lại
quyền sử dụng đất và cho th lại đất thì tức là đang nói đến một quyền là cho thuê
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, chứ không phải là một quyền khác trong
các quyền năng mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất. Do đó trong khóa

11

Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015.

9


luận này, tác giả xin phép được gọi chung các thuật ngữ này là cho thuê quyền sử
dụng đất để tạo sự thống nhất.
Cho thuê quyền sử dụng đất được xếp vào loại giao dịch khơng có sự chuyển
quyền sử dụng đất. So với các hình thức có sự chuyển quyền sử dụng đất gồm
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền sử dụng đất hình
thành pháp nhân thì cho th khơng chỉ khác ở hậu quả pháp lý mà cịn có nhiều
điểm khác biệt nữa. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thỏa
thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp luật 12 và
mang tính hiện vật là chủ yếu. Chuyển đổi chỉ áp dụng đối với quyền sử dụng đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị hành chính cấp xã để
thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Cho nên quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
bị hạn chế hơn nhiều so với cho thuê quyền sử dụng đất cả về chủ thể, loại đất và
không gian. Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đây là việc người sử
dụng đất chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để
nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng
theo thỏa thuận phù hợp với pháp luật13. Cịn góp vốn lại là hành vi dùng quyền sử
dụng đất của mình để liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất, kinh
doanh và quyền sử dụng đất sẽ được đem ra định giá để xác định tỷ lệ vốn góp.
Chuyển nhượng, góp vốn và cho th là ba hình thức mang tính hàng hóa- tiền tệ
điển hình nhất. Người sử dụng đất đều dùng quyền sử dụng đất để đổi lại một khoản
tiền nhất định. Tuy nhiên, chuyển nhượng là hình thức chuyển giao toàn bộ quyền
và nghĩa vụ trong sử dụng đất cho người khác trong khi cho thuê chỉ chuyển giao
một phần mà thôi nên vẫn giữ được tư cách người sử dụng đất. Do đó mà thơng
thường, giá chuyển nhượng cao hơn rất nhiều so với giá thuê. Trong khi hành vi

góp vốn lại khác với cho thuê và chuyển nhượng ở bản chất thu lợi từ đất. Ở góp
vốn, người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình làm cơng cụ cho hoạt
động đầu tư kinh doanh và việc thu lợi ích từ đất khơng phải trực tiếp từ việc
chuyển quyền mà chính từ hoạt động đầu tư kinh doanh mà người đó thực hiện. Cịn
chuyển nhượng và cho thuê thì người sử dụng đất thu lợi ích trực tiếp từ việc
chuyển nhượng, cho thuê và được biểu hiện bằng giá chuyển nhượng, giá thuê
quyền sử dụng đất. Đối với thừa kế quyền sử dụng đất thì đây chỉ là một quan hệ
dân sự thuần túy để chuyển giao quyền sử dụng đất của người chết sang cho người
thừa kế trên cơ sở di chúc hoặc quy định của pháp luật. Loại giao dịch này phát sinh
dựa trên hành vi pháp lý đơn phương của người sử dụng đất là cái chết, có thể là
chết về mặt sinh học hoặc chết về mặt pháp lý mà không có sự thỏa thuân của cả hai
12
13

Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tlđd (6), tr. 244.
Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tlđd (6), tr. 246.

10


bên trong quan hệ. Còn tặng cho quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác mà không yêu cầu đền bù, bên nhận
tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất theo thỏa thuận và theo pháp luật. Quan hệ
này khơng có tính song vụ, trao đổi do đó mà nó có tính phi hàng hóa- tiền tệ.
Cùng là hình thức giao dịch quyền sử dụng đất khơng có sự chuyển quyền
nhưng giữa cho thuê và thế chấp cũng có sự khác biệt. Thế chấp quyền sử dụng đất
là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện một nghĩa
vụ dân sự khác với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp vẫn là người sử dụng đất, được
khai thác cơng dụng, tính năng và hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất, họ chỉ bị hạn chế
quyền giao dịch mà thơi. Mục đích của thế chấp là để đảm bảo nghĩa vụ dân sự, bên

nhận thế chấp chỉ giữ các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Khi bên thế chấp khơng có
khả năng thực hiện nghĩa vụ dân sự thì khi đó sẽ dùng giá trị quyền sử dụng đất để
tiếp tục thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Cho thuê không phải là giao dịch bảo
đảm, không nhằm bảo đảm cho một nghĩa vụ khác mà là để thu lợi ích từ đất bằng
cách cho bên th được khai thác tính năng, cơng dụng của đất. Bên thuê phải trả lại
một phần hoa lợi, lợi tức từ việc khai thác đất cho bên thuê, người chịu trách nhiệm
trước Nhà nước về việc sử dụng đất.
1.2.1.2. Đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất
Thứ nhất, cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch khơng có
sự chuyển quyền sử dụng đất. Bên cho thuê là người sử dụng đất được trực tiếp
khai thác công dụng từ đất, hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất và có thể chuyển giao
quyền này cho người khác theo quy định. Khi người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu
khai thác trên đất thì có thể cho phép người khác khai thác lợi ích từ đất trong một
thời hạn nhất định. Bằng việc cho thuê, quyền sử dụng đất sẽ được chuyển giao
sang cho bên thuê. Bên thuê được khai thác công dụng của đất, được hưởng hoa lợi,
lợi tức trên đất thuê nhưng phải trích một phần để lợi ích mình nhận được trả cho
bên cho thuê dưới hình thức tiền thuê quyền sử dụng đất. Bên thuê chỉ nhận được
quyền khai thác trên đất mà mình đã thuê quyền sử dụng đất chứ không phải tất cả
các quyền của người sử dụng đất là bên cho thuê. Quyền của bên thuê cũng chỉ phát
sinh theo sự thỏa thuận với bên cho thuê chứ không phát sinh từ việc chuyển giao
quyền sử dụng đất của chủ sở hữu là Nhà nước như bên cho thuê. Điều này cho thấy
rằng, bên thuê quyền sử dụng đất không trở thành người sử dụng đất, tư cách này
vẫn thuộc về bên cho thuê. Bên cho thuê vẫn là người sử dụng đất, là một bên trong
quan hệ đất đai với Nhà nước, vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng
đất và chịu trách nhiệm về việc sử dụng đất, kể cả việc sử dụng của bên thuê trước
Nhà nước.
11


Thứ hai, cho th quyền sử dụng đất ln có thời hạn thuê. Do bên cho

thuê không chuyển giao hẳn quyền sử dụng đất của mình mà việc này chỉ là tạm
thời, nên luôn phải xác định khoảng thời gian chuyển giao, tức là thời hạn thuê. Khi
cho thuê quyền sử dụng đất, các bên được tự do thỏa thuận về thời hạn này dài hay
ngắn theo nhu cầu của mình. Nhưng khi bên cho thuê chấm dứt tư cách người sử
dụng đất do hết thời hạn sử dụng đất thì cũng khơng có tư cách chủ thể của bên cho
thuê, không thể tiếp tục cho thuê quyền sử dụng đất. Do đó, thỏa thuận về thời hạn
thuê trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải đảm bảo không được dài hơn thời
hạn sử dụng đất.
Mặc dù cho thuê quyền sử dụng đất về lý luận không làm phát sinh tư cách
người sử dụng đất cho bên thuê nhưng vẫn có ngoại lệ cho trường hợp này. Đó là
trường hợp doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cho các chủ thể khác thuê quyền sử dụng
đất gắn với hạ tầng đã xây dựng. Bên thuê quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng vẫn
được pháp luật cơng nhận là người sử dụng đất, có các quyền và nghĩa vụ luật định
trong quá trình sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất14.
1.1.3. Phân biệt cho thuê quyền sử dụng đất với một số khái niệm khác
Thứ nhất, phân biệt với “cho thuê đất”. Cho thuê quyền sử dụng đất cần được
phân biệt với một thuật ngữ cũng được sử dụng trong pháp luật đất đai, đó là cho
thuê đất. Hai thuật ngữ này là hoàn toàn khác nhau về bản chất. Cho thuê đất là một
hình thức phân phối đất đai của Nhà nước, là cách thức chuyển giao quyền sử dụng
đất từ chủ sở hữu là Nhà nước sang cho người có nhu cầu về đất. Theo quy định tại
khoản 8 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết
định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp
đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Còn cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử
dụng đất cho người khác thuê quyền sử dụng đất của mình. Quan hệ cho thuê đất và
quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất khác nhau về nhiều mặt:
Thứ nhất, về chủ thể thì cho thuê đất là mối quan hệ giữa một bên cho thuê là
Nhà nước, chủ sở hữu và là chủ thể quản lý đất đai với bên thuê là chủ thể có nhu
cầu sử dụng đất. Sau khi thuê đất thì chủ thể này trở thành người sử dụng đất, được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn trong quan hệ cho thuê quyền sử

dụng đất thì bên cho thuê là người sử dụng đất và bên thuê là một chủ thể khác có
nhu cầu sử dụng đất. Chủ thể th này khơng có tư cách người sử dụng đất, không
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp ngoại lệ thuê quyền

14

Xem khoản 3, 4 Điều 149 Luật Đất đai 2013.

12


sử dụng đất của doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế đã được nói ở trên).
Thứ hai, về đối tượng trong quan hệ thì đối với cho thuê đất, đối tượng là đất
đai thuộc sở hữu của Nhà nước với đầy đủ ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt. Trong quan hệ này Nhà nước sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất và quyền
được định đoạt quyền sử dụng đất theo ý chí riêng của Nhà nước. Còn trong quan
hệ cho thuê quyền sử dụng đất thì đối tượng ở đây là quyền sử dụng đất, tức là
quyền khai thác công dụng của đất mà không bao gồm quyền định đoạt quyền sử
dụng đất.
Thứ ba, về nội dung quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ. Trong quan
hệ cho thuê đất, quyền của bên cho thuê tức là Nhà nước là quyền tự thân của chủ
sở hữu và của chủ thể quản lý đất đai. Ngồi ra, Nhà nước cịn có quyền ban hành
pháp luật về đất đai và thực thi chúng bằng quyền lực công cộng. Đối với bên thuê
là người sử dụng đất thì sẽ có các quyền mà do Nhà nước trao cho và phải thực hiện
các nghĩa vụ trước Nhà nước. Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được
ghi nhận rõ ràng dưới hình thức là các quy định của pháp luật cùng với các chế tài
nghiêm khắc khi họ không thực hiện đúng nghĩa vụ nên mang tính hành chính mệnh
lệnh chứ khơng được bình đẳng thỏa thuận. Trong khi đó, quan hệ cho thuê quyền
sử dụng là sự bình đẳng thỏa thuận về các quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể là

người sử dụng đất và bên thuê quyền sử dụng đất. Quyền của bên cho thuê phát sinh
từ quyền sở hữu một quyền tài sản là quyền sử dụng đất do Nhà nước chuyển giao.
Cịn bên th có các quyền theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết với người sử
dụng đất. Mặc dù được tự do thỏa thuận nhưng do quyền của bên cho thuê là người
sử dụng đất phát sinh trên cơ sở sự chuyển giao của Nhà nước nên vẫn phải chịu sự
chi phối gián tiếp từ Nhà nước thông qua chủ thể người sử dụng đất.
Thứ hai, phân biệt với “cho thuê lại quyền sử dụng đất với tư cách là quyền
của bên thuê được tiếp tục cho thuê lại quyền sử dụng đất mà mình đã thuê”. Theo
quy định tại Điều 483 Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015) thì bên
th có quyền cho th lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Quyền sử dụng đất là một tài sản và bên thuê quyền sử dụng đất được cho thuê lại
quyền sử dụng đất khi được bên cho thuê là người sử dụng đất đồng ý. Như vậy
quyền cho thuê lại của bên thuê phát sinh dựa trên sự cho phép của bên cho thuê
được thỏa thuận trong hợp đồng. Còn cho thuê quyền sử dụng đất là quyền của
người sử dụng đất dưới hình thức thuê từ Nhà nước được cho chủ thể khác thuê
quyền sử dụng đất của mình. Quyền này là tự thân của người sử dụng đất phát sinh
từ sự chuyển giao của chủ sở hữu đất đai là Nhà nước, được pháp luật ghi nhận chứ
13


không dựa vào sự đồng ý hay không của một chủ thể thường không phải là chủ sở
hữu đất đai, chủ thể mang quyền lực công cộng. Việc nghiên cứu của tác giả trong
khóa luận này chỉ giới hạn ở quyền cho thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất mà khơng nói đến quyền cho th lại quyền sử dụng đất của bên thuê quyền sử
dụng đất từ người sử dụng đất.
1.1.4. Ý nghĩa của cho thuê quyền sử dụng đất
Thứ nhất, cho thuê quyền sử dụng đất góp phần làm tăng hiệu quả sử dụng đất.
Cho thuê quyền sử dụng đất là một giao dịch khá phổ biến trên thị trường quyền sử
dụng đất. Hình thức giao dịch này đặc biệt có ý nghĩa đối với những chủ thể khơng
có nhu cầu hoặc khơng có điều kiện khai thác sử dụng đất nhưng lại không muốn

mất đi quyền sử dụng đất. Khi cho chủ thể khác thuê quyền sử dụng đất của mình
thì đất khơng phải để hoang, chủ thể trực tiếp khai thác đất ở đây là bên thuê nhưng
bên cho thuê vẫn được thụ hưởng lợi ích từ đất thơng qua tiền th đất mà bên thuê
trả cho. Mặt khác, đối với những chủ thể có nhu cầu sử dụng đất trong một thời gian
nhất định hoặc khơng có nhiều vốn để nhận chuyển nhượng thì việc đi thuê đất từ
chủ thể khác là hợp lý hơn cả. Như vậy, từ quan hệ cho thuê – thuê mà quyền sử
dụng đất được luân chuyển từ người khơng có nhu cầu sang người có nhu cầu sử
dụng đất làm tăng hiệu quả sử dụng đất.
Thứ hai, cho thuê quyền sử dụng đất góp phần làm giảm tính độc quyền sở hữu
đất của Nhà nước, của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Cho thuê quyền sử dụng
đất là một hình thức giao dịch quyền sử dụng đất. Khi người sử dụng đất không
được phép sở hữu đất đai thì đổi lại, họ được sở hữu quyền sử dụng đất, được giao
dịch quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu đất đai hay quyền sử dụng đất thuộc về ai
không quan trọng mà quan trọng là quyền năng của các chủ thể. So với chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai, chủ sử hữu đất đai là các chủ thể tư thì người sử dụng đất
trong chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai cũng có những quyền tương tự, chỉ khác
về đối tượng sở hữu. Việc cho phép các chủ thể sử dụng đất được giao dịch quyền
sử dụng đất đã tạo nên thị trường quyền sử dụng đất, cung cấp loại hàng hóa quan
trọng để phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta. Mặt khác, cho thuê quyền sử
dụng đất giúp người sử dụng đất được hưởng thụ lợi ích từ quyền sử dụng đất mà
không phải bỏ công sức ra để khai thác đất, tạo nên sự tương đồng giữa quyền sử
dụng đất với các loại tài sản khác làm cho chế độ sở hữu toàn dân về đất đai khơng
bị “cơ lập” khỏi nền kinh tế hàng hóa15.
Thứ ba, cho thuê quyền sử dụng đất làm cho thị trường quyền sử dụng đất nói
riêng, thị trường bất động sản nói chung trở nên sơi động hơn. Là một hình thức
15

Lưu Quốc Thái, tlđd (3), tr. 148.

14

giao dịch, cho thuê quyền sử dụng đất sẽ cung cấp hàng hóa quyền sử dụng đất cho
thị trường, đáp ứng nhu cầu ngày một tăng đối với loại hàng hóa này. Hơn nữa, thuê
quyền sử dụng đất giúp các chủ thể đi thuê có quyền sử dụng đất một cách nhanh
chóng hơn, dễ dàng hơn mà lại ít chi phí hơn so với việc nhận chuyển nhượng hay
các hình thức khác. Việc thuê quyền sử dụng đất diễn ra trong một thời hạn nhất
định nên các chủ thể có sự chủ động khi nhu cầu về đất thay đổi. Điều này khiến
cho giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến trên thị trường.
1.2. Quy định của pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất
1.2.1. Cơ sở xác định chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất khi được Nhà nước chuyển giao sang cho người sử dụng đất
thì trở thành một quyền tài sản, tức là một tài sản của người sử dụng đất. Tài sản
muốn tham gia giao dịch trên thị trường thì phải có giá trị. Giá trị của quyền sử
dụng đất được tạo lập nên bởi hai yếu tố: số tiền mà người sử dụng đất nộp cho Nhà
nước dưới hình thức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tư bản mà người sử dụng đất
đầu tư vào đất. Tuy nhiên trước hết thì giá trị quyền sử dụng đất được tạo nên bởi số
tiền nộp cho Nhà nước. Người sử dụng đất phải có quyền sử dụng đất thì mới có thể
bỏ tư bản của mình để đầu tư vào đất. Các chủ thể khi muốn có quyền sử dụng đất
phải tự bỏ vốn đầu tư của mình để trả tiền cho Nhà nước nên việc người sử dụng đất
được thực hiện các giao dịch là cần thiết để bù lại khoản tiền đã trả trước này.Vậy
nên, quyền sử dụng đất sẽ được giao dịch phải là quyền sử dụng đất được sử dụng
dưới hình thức đất giao có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê một lần cho
cả thời gian thuê. Còn quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền th hàng năm thì khơng được giao dịch. Số tiền sử
dụng đất, số tiền thuê đất đã trả một lần cho cả thời gian thuê vừa tạo cho người sử
dụng đất được khai thác các lợi ích từ đất, vừa tạo nên giá trị cho quyền sử dụng đất
có thể đưa vào giao dịch trên thị trường. Cịn người sử dụng đất không phải trả tiền
sử dụng đất hoặc trả tiền thuê đất hàng năm, thì họ chỉ được khai thác công dụng
của đất, chứ không tạo nên giá trị cho quyền sử dụng đất nên không được phép giao

dịch. Số tiền thuê đất được trả hàng năm mặc dù từ vốn của người sử dụng đất
nhưng không đủ lớn để tạo nên giá trị cho quyền sử dụng đất và sẽ được bù trừ với
số hoa lợi, lợi tức mà người sử dụng đất thu được khi sử dụng đất nên khơng được
phép giao dịch.
Có hai trường hợp ngoại lệ cho nguyên tắc này. Đây là hai trường hợp xuất phát
từ ý chí của Nhà nước, chủ sở hữu đất đai và là chủ thể quản lý xã hội, quản lý đất
đai đã cho phép người sử dụng đất được giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất:
15


Đầu tiên là trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức. Đất nông nghiệp là
một loại đất vô cùng quan trọng, là nơi để tạo ra nguồn thực phẩm nuôi sống con
người. Việc sử dụng hiệu quả và hợp lý loại đất này ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh
tế cũng như đến tình hình an ninh lương thực, bảo vệ mơi trường, cuộc sống của đại
bộ phận dân cư. Do đó mà một trong những yêu cầu đặt ra khi xây dựng pháp luật
đất đai là phải ưu tiên bảo vệ quỹ đất nơng nghiệp. Thực tế thì đất nơng nghiệp đang
ngày càng bị thu hẹp do q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa đang diễn ra mạnh ở
nước ta. Vậy nên việc tăng cường hiệu quả, hiệu suất sử dụng đất nông nghiệp cần
phải được nâng cao. Để sử dụng đất nơng nghiệp được hiệu quả thì một trong
những cách thức là phải mở rộng quyền được giao dịch cho người sử dụng đất. Do
đó mà Nhà nước đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp và trao cho họ quyền được thực hiện
các giao dịch quyền sử dụng đất, được cho thuê quyền sử dụng đất đã tạo thuận lợi
cho việc dịch chuyển đất nơng nghiệp được đến với đúng chủ thể có nhu cầu khai
thác, sử dụng để tăng hiệu suất sử dụng, hạn chế sự bỏ hoang ruộng đất. Hộ gia
đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất nên các chủ thể khác khi nhận chuyển nhượng thì cũng được cho
thuê quyền sử dụng đất như hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cịn lại đó là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước

ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm để xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được cho các chủ thể khác thuê lại
quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng với hình thức trả tiền thuê hàng năm 16. Đây là
một ưu đãi tài chính đối với chủ thể kinh doanh là doanh nghiệp phát triển hạ tầng
nhằm khuyến khích đầu tư vào hoạt động này. Hoạt động xây dựng kết cấu hạ tầng
các khu này là một hoạt động cần lượng vốn đầu tư rất lớn nên khó có thể thuê đất
trả tiền thuê một lần để được thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất nên đa số
các doanh nghiệp này đều sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm. Do đó, nếu các doanh
nghiệp này chỉ có quyền như đối với các chủ thể sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm
khác, không được cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì họ sẽ
rất khó khăn trong việc thu hồi lại vốn. Hơn nữa, xuất phát từ mục đích của hoạt
động này là xây dựng kết cấu hạ tầng để kinh doanh hạ tầng đó nên việc mở rộng
quyền như vậy có ý nghĩa rất lớn đối với họ. Trong điều kiện không được thực hiện
các giao dịch khác, đặc biệt là chuyển nhượng thì việc cho thuê quyền sử dụng đất
16

Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013.

16


cùng với hạ tầng đã giúp họ thực hiện hoạt động kinh doanh có hiệu quả, đảm bảo
hơn về việc thu hồi vốn. Tuy nhiên, pháp luật chỉ cho phép các doanh nghiệp này
được cho thuê quyền sử dụng đất với hình thức trả tiền th hàng năm mà thơi. Xuất
từ nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp phát triển hạ tầng đối với nhà nước là trả
tiền thuê đất hàng năm vì vậy mà những năm sau, doanh nghiệp chưa trả tiền thuê
nên chỉ có thể cho thuê quyền sử dụng đất thuê nhận tiền thuê hàng năm mà thôi.
Với lại, việc chỉ cho phép doanh nghiệp cho thuê theo hình thức trả tiền hằng năm
cũng đảm bảo hơn về tài chính cho nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước của

doanh nghiệp. Nhưng nếu xét về phương diện của doanh nghiệp thì cũng làm hạn
chế việc tận dụng nguồn vốn dài hạn từ hoạt động cho thuê này.
1.2.2. Chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Cho thuê quyền sử dụng đất là một quyền năng của người sử dụng đất. Người
sử dụng đất là người được chủ sở hữu đất đai là Nhà nước trao quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất được khai thác công dụng từ đất, hưởng
hoa lợi, lợi tức trên đất và được phép thực hiện các giao dịch đối với quyền năng đó
theo quy định của pháp luật. Để trở thành người sử dụng đất thì các chủ thể phải xác
lập quyền sử dụng đất theo các căn cứ mà Nhà nước đưa ra. Pháp luật đất đai quy
định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất gồm: được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, Nhà nước phân phối đất
đai với thời hạn khá dài, cùng với chủ trương phát triển thị trường quyền sử dụng
đất bằng việc hạn chế thu hồi đất của chủ thể này để trao cho chủ thể khác. Do đó
các chủ thể muốn có quyền sử dụng đất thì chủ yếu sẽ phải thông qua các giao dịch
quyền sử dụng đất trên thị trường.
Căn cứ vào các đặc điểm vốn có của người sử dụng đất và nhu cầu cần phân
định quyền, nghĩa vụ cho từng chủ thể, Luật Đất đai 2013 phân loại người sử dụng
đất thành: hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; cơ sở tơn giáo; tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoài giao; người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Việc phân loại người sử dụng đất kéo theo
sự phân định về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất ứng với mỗi loại chủ thể. Mặc dù
pháp luật quy định mỗi nhóm chủ thể sử dụng đất có những quyền năng khác nhau,
quy định ở những điều luật khác nhau tạo nên sự so sánh, đối chiếu dẫn đến có sự
bất bình đẳng trong sử dụng đất. Tuy nhiên, việc phân loại như trên là cần thiết, một
mặt nó giúp chúng ta dễ dàng tiếp cận và hiểu các quy định về quyền của người sử
dụng đất, mặt khác đây cũng là cách thức để Nhà nước thực hiện các chính sách về
17

đất đai theo hướng khuyến khích, ưu tiên chủ thể nào, hạn chế chủ thể nào trong sử
dụng đất cho phù hợp với những chiến lược xây dựng và phát triển đất nước ở từng
thời kì. Mỗi loại chủ thể sử dụng đất, với những đặc điểm khác nhau, mục đích sử
dụng đất khác nhau cũng sẽ xác lập quyền sử dụng đất theo căn cứ khác nhau và
quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của họ cũng có những điểm khác biệt.
Tuy có nhiều chủ thể sử dụng đất là vậy nhưng khơng phải chủ thể nào cũng có
quyền cho thuê quyền sử dụng đất mà chỉ có các chủ thể đáp ứng các điều kiện mà
pháp luật quy định mà thơi, bao gồm:
1.2.2.1. Hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình, cá nhân là hai chủ thể sử dụng đất phổ biến nhất bởi tính đa dạng
về số lượng và hình thức xác lập quyền sử dụng đất. Hộ gia đình sử dụng đất theo
Luật Đất đai 2013 là những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, ni dưỡng
theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền
sử dụng đất chung vào thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất17. Như vậy, trước hết các thành
viên trong hộ gia đình phải có một trong các quan hệ hơn nhân, huyết thống, nuôi
dưỡng và các quan hệ này phải được xác lập theo đúng căn cứ, trình tự thủ tục mà
pháp luật về hơn nhân, gia đình. Thứ hai, quyền sử dụng đất họ có được là trong lúc
sống chung do được Nhà nước giao, cho thuê, cộng nhận quyền sử dụng đất; nhận
chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể khác. Số lượng thành viên hộ gia đình là một
yếu tố động phụ thuộc vào quá trình sinh, ly, tử, biệt, tách, nhập thành viên. Do đó
mà việc xác định thành viên của hộ gia đình phải xác định vào thời điểm hộ gia đình
xác lập quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận. Thứ ba, khi tham gia giao
dịch quyền sử dụng đất, hộ gia đình tham gia với tư cách hộ gia đình – một tập thể chứ không phải tư cách của cá nhân thành viên trong hộ và thực hiện quyền thông
qua người đại diện, thơng thường là chủ hộ. Cịn cá nhân, tuy Luật khơng nói rõ
nhưng cần phải hiểu, cá nhân sử dụng đất là cá nhân trong nước, có quốc tịch Việt
nam và không cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngồi, có quyền sử dụng đất hợp
pháp trên lãnh thổ Việt Nam. Theo quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được
chia thành hai loại là trực tiếp sản xuất nông nghiệp và không trực tiếp sản xuất

nông nghiệp căn cứ vào nguồn gốc thu nhập của họ. Nếu hộ gia đình sử dụng đất
mà có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nơng nghiệp trên đất đó thì được xem là
trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Việc phân định như vậy là để xác định hình thức sử
dụng đất nơng nghiệp của họ thuộc trường hợp được Nhà nước giao không thu tiền

17

Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai 2013.

18


sử dụng đất hay không, một sự ưu đãi lớn mà Nhà nước dành riêng cho chủ thể là cá
nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nơng nghiệp.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau thì được
cho thuê quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, được Nhà nước giao đất, kể cả có và không thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ hai, nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.
Thứ ba, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Thứ tư, thuê quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà tiền
thuê được trả một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ năm, đất được chuyển mục đích từ loại đất khơng thu tiền sử dụng đất sang
loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian
thuê.
1.2.2.2. Tổ chức kinh tế
Tổ chức kinh tế cũng là một chủ thể sử dụng đất phổ biến sau hộ gia đình, cá
nhân. Sự tham gia của chủ thể này làm cho thị trường quyền sử dụng đất trở nên sơi

động hơn bởi tính chất thương mại của nó. Tuy nhiên cần hiểu chính xác tổ chức
kinh tế gồm cụ thể các chủ thể nào bởi có sự khác biệt giữa quy định của pháp luật
đất đai và pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp. Theo quy định tại khoản 16 Điều 3
Luật Đầu tư 2014 thì tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo
quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác
xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Mặt khác, Luật Đầu
tư 2014 cũng quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi là tổ chức kinh tế
có nhà đầu tư nước ngồi là thành viên hoặc cổ đơng18. Cịn Luật Doanh nghiệp
2014 thì quy định doanh nghiệp Việt nam là doanh nghiệp được thành lập hoặc
đăng ký thành lập theo pháp luật Việt Nam và có trụ sở chính tại Việt Nam19. Như
vậy cả pháp luật về đầu tư và pháp luật về doanh nghiệp đều thừa nhận doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp Việt Nam, là tổ chức kinh tế.
Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 quy định rằng tổ chức kinh tế bao gồm doanh
nghiệp, hợp tác xã và các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân
sự, trừ doanh nhiệp có vốn đầu tư nước ngồi20. Do đó tổ chức kinh tế với tư cách là
chủ thể sử dụng đất, sẽ khơng bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Sự
18

Khoản 17 Điều 3 Luật Đầu tư 2014.
Khoản 9 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014.
20
Khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
19

19


khác nhau giữa quy định của pháp luật như vậy được hiểu là do nhu cầu cần phân
hóa quyền, nghĩa vụ cho từng loại chủ thể để có thể ưu tiên cho những thành phần
kinh tế nhất định, phù hợp với chính sách phát triển kinh tế xã hội trên cơ sở tài sản

của Nhà nước, nhất là việc bảo hộ các doanh nghiệp của Việt Nam21. Cho nên khi
nói đến tổ chức kinh tế sử dụng đất thì phải khẳng định là khơng bao gồm doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuộc các trường hợp sau thì được cho thuê quyền
sử dụng đất:
Thứ nhất, xác lập quyền sử dụng đất thông qua được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ hai, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước
giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần mà tiền đã trả khơng
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
Thứ ba, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp có nguồn gốc
được Nhà nước giao khơng thu tiền sử dụng đất và khơng chuyển mục đích sử dụng
đất. Pháp luật cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
cho tổ chức kinh tế do được Nhà nước giao không thu tiền. Nên khi tổ chức kinh tế
nhận chuyển quyền cũng có quyền được cho thuê như hộ gia đình, cá nhân. Đây là
một ưu đãi chỉ dành cho đất nơng nghiệp nên nếu muốn có quyền cho th quyền sử
dụng đất thì khơng được chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ ba, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khác có
nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê
một lần, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nhận góp vốn của hộ gia đình, cá
nhân mà quyền sử dụng đất khơng có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê trả tiền
thuê hàng năm.
Thứ tư, được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại
đất khơng thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền
thuê một lần.
Thứ năm, thuê quyền sử dụng đất của doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Thứ sáu, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm để
đầu tư thực hiện dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu

chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

21

Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh, tlđd (6), tr.55, 56.

20