NHÂN TÓ TÁC ĐỘNG ĐẾN KHẢ NĂNG SINH LỜICỦA CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀNHOSE 10598652-2529-013259.htm

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHĨ HỊ CHÍ MINH

PHAN VĂN THÁI DƯƠNG - 030805170031
NHÂN TÓ TÁC ĐỘNG ĐẾN KHẢ NĂNG SINH LỜI
CỦA CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN
HOSE

KHĨA LUẬN TĨT NGHIỆP
CHUN NGÀNH TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
TS. PHAN NGỌC MINH
TP.HCM, ngày 15 tháng 08 năm 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan rằng báo cáo khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu, tìm
hiểu của riêng tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ PHAN
NGỌC MINH, đảm bảo tính trung thực về nội dung báo cáo. Tôi xin chịu trách nhiệm
hồn tồn về lời cam đoan này.

TP. Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2021
TÁC GIẢ

PHAN VĂN THÁI DƯƠNG

LỜI CẢM ƠN
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến quý thầy cô của trường Đại học Ngân hàng
TP.HCM đã dùng những tri thức và tâm huyết của mình để có thể truyền đạt cho em
vốn kiến thức quý báu nhất trong suốt thời gian học tập tại trường.
Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn đến thầy PHAN NGỌC MINH đã tận tâm chỉ bảo
và hướng dẫn em qua từng buổi nói chuyện, thảo luận về đề tài nghiên cứu. Nhờ có
những lời hướng dẫn, dạy bảo đó, đề cương khóa luận của em đã hồn chỉnh một cách
đáng kể. Một lần nữa, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy.
Khóa luận này được thực hiện trong vòng 3 tháng. Ban đầu em còn bỡ ngỡ vì kiến thức
của em cịn hạn chế, do đó, em khơng thể tránh khỏi những sai sót. Qua đó, em rất mong
nhận được ý kiến đóng góp từ quý thầy cơ trong trường nhằm giúp khóa luận tốt nghiệp
của em ngày càng hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

TP. Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2021
TÁC GIẢ

PHAN VĂN THÁI DƯƠNG


TÓM TẮT KHÓA LUẬN
Ngày nay, ngành bất động sản là ngành có nhiều tiềm năng phát triển, chiếm tỷ trọng
khá lớn và đóng góp vai trị quan trọng trong các hoạt động kinh tế và tăng trưởng kinh
tế của các quốc gia trên thế giới. Tại Việt Nam, trong vài năm vừa qua, ngành bất động
sản là ngành có xu hướng tăng trưởng ổn định kéo dài, từ đó kéo theo sự thịnh vượng
của nền kinh tế trong nước. Ở các nước trên thế giới nói chung và ở Việt Nam nới riêng,
tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải của xã hội tuy khác nhau nhưng nhìn chung
chiếm khoảng 40%, các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 30% tổng
hoạt động của nền kinh tế. Qua đó có thể nhận thấy rằng ngành bất động sản có tỷ trọng
khá lớn trong cơ cấu nền kinh tế của nước ta và có xu hướng ngày càng tăng cao. Trong

nền kinh tế thị trường, bên cạnh những thành công đạt được vẫn luôn tồn tại không ít
khó khăn mà rất nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đang gặp phải trong
quá trình hoạt động làm kìm hãm sự tăng trưởng như thiếu vốn, mất cân bằng cung cầu,
mức giá khơng hợp lý, những chính sách khơng phù hợp với tình hình thực tế, sự suy
giảm niềm tin vào thị trường bên cạnh đó cũng có những rủi ro như khơng trả được nợ
hay khơng đảm bảo được khả năng thanh toán và khả năng sinh lời của doanh
nghiệp,....Ngun nhân chính dẫn đến tình trạng này là do sự thiếu hiểu biết, không nắm
vững kiến thức xung quanh vấn đề quản lý vốn lưu động cũng như các nhân tố tác động
đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp.
Đối với một doanh nghiệp khả năng sinh lời đóng một vai trị cực kỳ quan trọng, bởi vì
mục đích chính của các cơng ty là tạo ra lợi nhuận, khi có lợi nhuận thì cơng ty mới có
thể tiếp tục duy trì sản xuất kinh doanh. Vì vậy, cải thiện và nâng cao khả năng sinh lời
luôn luôn là mối quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý, ngoài việc nâng cao lợi nhuận
các doanh nghiệp cần phải đảm bảo được khả năng thanh toán để có thể đáp ứng được
các nghĩa vụ nợ khi đến hạn. Do đó, tác giả lựa chọn đề tài “Nhân tố tác động đến khả
năng sinh lời của các công ty bất động sản trên sàn HOSE” nhằm làm rõ mức độ tác
động của các nhân tố vi mô và vĩ mô đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp ngành
bất động sản trên sàn HOSE. Từ đó đưa ra giải pháp cần thiết nhằm cải thiện hệ số khả
năng sinh lời trong tương lai.
Để hoàn thiện kết quả nghiên cứu, tác giả đề xuất các mục tiêu nghiên cứu cần có, bao
gồm xác định các nhân tố vi mô và vĩ mô tác động đến khả năng sinh lời, đánh giá xu


hướng và mức độ tác động của các nhân tố nêu trên và đề xuất giải pháp thích hợp nhằm
hồn thiện mức độ tác động của các nhân tố đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp
ngành bất động sản trên sàn HOSE.
Để có bài viết được hồn chỉnh, tác giả đề xuất bố cục nghiên cứu gồm 5 chương chính,
cụ thể như sau:
Chương 1: Tổng quan đề tài
Ở chương này, tác giả trình bày đến người đọc danh mục tổng quan chung về đề tài

nghiên cứu như lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng
và phạm vi nghiên cứu,....
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu liên quan
Ở chương này, tác giả giới thiệu khái niệm về lợi nhuận, khả năng sinh lời, công thức
đo lường khả năng sinh lời, các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của các công ty
bất động sản được niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE. Đồng thời, chương này cũng
tổng hợp các nghiên cứu trước đây về yếu tố tác động đến khả năng sinh lời của các
công ty BĐS được niêm yết trên sàn HOSE.
Chương 3: Mơ hình và phương pháp nghiên cứu
Căn cứ vào chương 2, ở chương này, tác giả sẽ trình bày về mơ hình nghiên cứu, giải
thích các biến trong mơ hình và kỳ vọng dấu của các biến độc lập và biến phụ thuộc.
Tiếp theo, tác giả sẽ giới thiệu về phương pháp thu thập số liệu và phương pháp ước
lượng mơ hình nghiên cứu, từ đó làm cơ sở cho việc thực hiện chương tiếp theo.
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Ở chương này, tác giả sẽ đi vào cụ thể kết quả ước lượng mơ hình nghiên cứu dựa trên
số liệu thu thập được bao gồm thống kê mô tả và chạy mô hình hồi quy. Dựa trên kết
quả này, tác giả sẽ phân tích và đối chiếu với các nghiên cứu thực nghiệm trước đây.
Từ đó, đưa ra kết luận chung về các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của các công
ty BĐS được niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam.
Chương 5: Kết luận và khuyến nghị
Ở chương này, tác giả sẽ tóm tắt lại kết quả nghiên cứu đã thực hiện ở chương trước và
đưa ra khuyến nghị đối với các công ty BĐS và ủy ban chứng khoán nhà nước dựa trên
kết quả thực hiện. Đồng thời, tác giả còn nêu lên mặt hạn chế và hướng nghiên cứu mở
rộng cho các đề tài tiếp theo trong tương lai.


Tóm tắt chung
Khóa luận nghiên cứu và phân tích các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của 48
công ty bất động sản được niêm yết trên sàn HOSE trong giai đoạn 2012 - 2020. Các
nhân tố tác động được đề cập bao gồm quy mô công ty (LSIZE), cấu trúc vốn (CS), tính

thanh khoản (CR), cấu trúc tài sản cố định hữu hình (TANG), tỷ suất sinh lợi trên doanh
thu thuần (ROS), tốc độ tăng trưởng doanh thu (GR) và tỷ lệ lạm phát (INF). Sử dụng
mô hình hồi quy dữ liệu bảng (Panel data), nghiên cứu cho thấy quy mô công ty
(LSIZE), tỷ suất sinh lợi trên doanh thu thuần (ROS) có tác động cùng chiều đến khả
năng sinh lời trong khi biến cấu trúc vốn (CS) và tỷ lệ lạm phát (INF) có tác động ngược
lại. Ngồi ra, biến tính thanh khoản (CR) và cấu trúc tài sản cố định hữu hình (TANG)
khơng có ý nghĩa thống kê. Dựa vào kết quả phân tích có được, nghiên cứu đề xuất một
số khuyến nghị đối với các nhà quản trị doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước
nhằm cải thiện hệ số khả năng sinh lời trong tương lai.


ABSTRACT
Today, the real estate industry is an industry with great potential for development,
accounting for a large proportion and playing an important role in economic activities
and economic growth of countries around the world. In Vietnam, in the past few years,
the real estate industry is an industry that tends to have stable growth for a long time,
which leads to the prosperity of the domestic economy. In countries around the world
in general and in Vietnam in particular, the proportion of real estate in the total wealth
of the society varies, but generally accounts for about 40%, activities related to real
estate account for about 30% of total economic activity. Thereby, it can be seen that the
real estate industry has a relatively large proportion in the economic structure of our
country and tends to increase. In the market economy, besides the successes achieved,
there are still many difficulties that many businesses in the real estate sector are facing
in the process of operation, which inhibit growth such as lack of capital. , supplydemand imbalance, unreasonable prices, policies that are not suitable with the actual
situation, the decline in confidence in the market, besides there are also risks such as
default or unsecured debt. the solvency and profitability of the business,.... The main
reason for this situation is the lack of understanding and lack of knowledge around
working capital management as well as other issues. factors affecting the profitability
of the business.
For a business profitability plays an extremely important role, because the main purpose

of companies is to make a profit, when it is profitable, the company can continue to
maintain production and business. business. Therefore, improving and enhancing
profitability is always the top concern of managers. In addition to improving profits,
businesses need to ensure solvency to be able to meet debt obligations as they come
due. Therefore, the author chooses the topic "Factors affecting profitability of real
estate companies on HOSE Exchange" to clarify the extent of impact of micro and
macro factors on profitability. profits of real estate businesses on HOSE. From there,
provide necessary solutions to improve profitability coefficient in the future.


In order to complete the research results, the author proposes the necessary research
objectives, including determining the micro and macro factors affecting profitability,
assessing the trend and the level of impact of this research. the above factors and
propose appropriate solutions to improve the impact of these factors on the profitability
of real estate businesses on HOSE.
In order to have a complete article, the author proposes a research layout consisting of
5 main chapters, specifically as follows:
Chapter 1: Overview of the topic
In this chapter, the author presents to the reader a general overview of the research topic
such as reasons for choosing the topic, research objectives, research questions, research
objects and scope,....
Chapter 2: Theoretical foundations and related studies
In this chapter, the author introduces the concept of profit, profitability, profitability
measurement formula, factors affecting profitability of real estate companies listed on
the stock exchange. HOSE securities. At the same time, this chapter also summarizes
previous studies on factors affecting profitability of real estate companies listed on
HOSE.
Chapter 3: Research models and methods
Based on chapter 2, in this chapter, the author will present the research model, explain
the variables in the model and expect the sign of the independent and dependent

variables. Next, the author will introduce the data collection method and the research
model estimation method, thereby serving as the basis for the implementation of the
next chapter.
Chapter 4: Research results
In this chapter, the author will go into specific results of the research model estimation
based on the collected data including descriptive statistics and running the regression
model. Based on this result, the author will analyze and compare with previous
experimental studies. From there, making general conclusions about the factors
affecting the profitability of real estate companies listed on the Vietnamese stock
exchange.


Chapter 5: Conclusions and recommendations
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
In this chapter, the author will summarize the research results carried out in the previous
chapter and make recommendations for real estate companies and the State Securities
Commission based on the results. At the same time, the author also points out the
limitations and directions for further research for future topics.
General summary
The thesis researches and analyzes the factors affecting the profitability of 48 real estate
companies listed on HOSE in the period 2012 - 2020. The mentioned influencing factors
include the size of the company (LSIZE), capital structure (CS), liquidity (CR), tangible
fixed asset structure (TANG), return on net sales (ROS), revenue growth rate ( GR) and
the inflation rate (INF). Using the panel data regression model, the study shows that
company size (LSIZE), return on net sales (ROS) have a positive impact on profitability
while variable capital structure (CS) and inflation rate (INF) have the opposite effect.
In addition, the liquidity (CR) variable and the tangible fixed asset structure (TANG)
were not statistically significant. Based on the obtained analysis results, the study
proposes some recommendations for corporate administrators and state management
agencies to improve profitability coefficient in the future.

Từ viết tắt

Tiếng Anh

Tiếng Việt

BĐS

Real Estate

Bất động sản

CSH

Equity

Chủ sở hữu

CTCP

Shareholding Company

Công ty cổ phần

FEM

Fixed Effects Model

Mô hình tác động cố định

Feasible Generalized Least
Squares Method

Phương pháp bình phương tối
thiểu tổng quát khả thi

GDCK

Stock trading

Giao dịch chứng khoán

HNX

Ha Noi Stock Exchange

HOSE

Ho Chi Minh Stock Exchange

FGLS

Sở Giao dịch Chứng khoán Hà
Nội
Sở giao dịch chứng khoán HCM


OLS

Ordinary Least Squares

REM

Random Effects Model

ROA

Return On Assets

ROE

Return On Equity

Phương pháp bình phương tối
thiểu
Mơ hình tác động ngẫu nhiên
Lợi nhuận sau thuế trên tổng tài
sản
Lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ
sở hữu

TPHCM

Ho Chi Minh City

UPCOM

Unlisted Public Company Market

Thành Phố Hồ Chí Minh
Thị trường giao dịch chứng khốn
của cơng ty đại chúng chưa được
niêm yết



MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................................2
LỜI CẢM ƠN......................................................................................................................3
TÓM TẮT KHÓA LUẬN..................................................................................................4
ABSTRACT.........................................................................................................................7
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT...........................................................................................10
DANH MỤC HÌNH..........................................................................................................14
DANH MỤC BẢNG BIỂU..............................................................................................14
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN ĐỀ TÀI...............................................................................1
1.1.

Đặt vấn đề............................................................................................................1

1.2.

Lý do chọn đề tài.................................................................................................3

1.3.

Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................4
1.3.1. Mục tiêu tổng quát.......................................................................................4
1.3.2. Mục tiêu cụ thể.............................................................................................4

1.4.

Câu hỏi nghiên cứu..............................................................................................5

1.5.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................................5
1.5.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................5
1.5.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................5

1.6.

Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................5

1.7.

Ý nghĩa đề tài...................................................................................................... 6
1.7.1. Ý nghĩa khoa học.........................................................................................6
1.7.2. Ý nghĩa thực tiễn..........................................................................................6

1.8.

Bố cục đề tài........................................................................................................6
CHƯƠNG 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN 9


2.1.

Khái niệm chung.................................................................................................9

2.1.1. Lợi nhuận.....................................................................................................9
2.2.
Khả năng sinh lời........................................................................................... 10
2.3.
Công thức đo lường khả năng sinh lời..............................................................10
2.3.1. Lợi nhuận sau thuế trên tổng tàisản (ROA).............................................10
2.3.2. Lợi nhuận sau thuế trên vốn CSH(ROE).................................................11
2.4.
Nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của các công ty BĐS..........................11
2.4.1. Quy mô công ty..........................................................................................11
2.4.2. Cấu trúc vốn...............................................................................................12
2.4.3. Tính thanh khoản........................................................................................13
2.4.4. Tài sản cố định hữu hình............................................................................13
2.4.5. Tỷ suất sinh lời trên doanh thu thuần.........................................................14
2.4.6. Tốc độ tăng trưởng doanh thu....................................................................14
2.4.7. Lạm phát.....................................................................................................15
2.5.
Các nghiên cứu liên quan..................................................................................16
2.5.1. Nghiên cứu trong nước...............................................................................16
2.5.2. Nghiên cứu nước ngoài.............................................................................. 16
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2................................................................................................19
CHƯƠNG 3. MƠ HÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...............................20
3.1.
Mơ hình nghiên cứu.........................................................................................20
3.1.1. Lựa chọn mơ hình nghiên cứu....................................................................20
3.1.2. Thiết kế mơ hình........................................................................................ 20
3.1.3. Giải thích các biến trong mơ hình..............................................................22
3.1.3.1. Biến phụ thuộc....................................................................................22
3.1.3.2. Biến độc lập.........................................................................................22

3.2.
3.3.

Dữ liệu nghiên cứu............................................................................................28
Phương pháp nghiên cứu................................................................................. 28
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3................................................................................................32
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU......................................................................33
4.1.
Thống kê mơ tả..................................................................................................33
4.2.
Phân tích ma trận tương quan............................................................................33
4.3.
Phân tích mơ hình hồi quy.................................................................................34
4.3.1. Mơ hình Pooled OLS.................................................................................34
4.3.2. Mơ hình FEM.............................................................................................35
4.3.3. Mơ hình REM............................................................................................36
4.4.
Kiểm định lựa chọn mơ hình nghiên cứu..........................................................37
4.4.1. Kiểm định F - Test......................................................................................37
4.4.2. Kiểm định Hausman...................................................................................37
4.5.
Kiểm định tính thừa biến trong mơ hình nghiên cứu.......................................37
4.6.
Ước lượng mơ hình REM sau khi loại bỏ biến không cần thiết...................... 37
4.7.
Kiểm định khuyết tật mô hình nghiên cứu........................................................38
4.7.1. Kiểm định VIF...........................................................................................38
4.7.2. Kiểm định tự tương quan........................................................................... 39
4.7.3. Kiểm định phương sai sai số thay đổi.....................................................39

4.8.
Ước lượng mơ hình FGLS................................................................................ 39
4.9.
Đánh giá kết quả nghiên cứu.............................................................................40
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4................................................................................................42
CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ........................................................43
5.1.
Thảo luận kết quả hồi quy................................................................................43
5.2.
Khuy ến nghị....................................................................................................44


5.2.1. Quy mô công ty..........................................................................................44
5.2.2. Cấu trúc vốn...............................................................................................44
5.2.3. Lợi nhuận sau thuế trên doanh thu thuần...................................................45
5.2.4. Lạm phát.................................................................................................... 45
5.3.
Hạn chế của đề tài............................................................................................. 46
5.4.
Hướng mở rộng trong tương lai........................................................................ 46
KẾT LUẬN CHƯƠNG 5.................................................................................................47
KẾT LUẬN CHUNG.......................................................................................................48
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................1
PHỤ LỤC.............................................................................................................................6

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Tăng trưởng doanh thu của các cơng ty BĐS..................................................2
Hình 1.2. Tăng trưởng lợi nhuận gộp của các cơng ty BĐS...........................................2
Hình 3.1. Mơ tả tên biến.................................................................................................21
Hình 3.2. Quy trình thực hiện ước lượng hồi quy...........................................................29

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1. Thống kê mơ tả các biến trong mơ hình......................................................... 33
Bảng 4.2. Ma trận tương quan giữa các biến trong mô hình...........................................33
Bảng 4.3. Ước lượng mơ hình Pooled OLS....................................................................34
Bảng 4.4. Ước lượng mơ hình FEM...............................................................................35
Bảng 4.5. Ước lượng mơ hình REM...............................................................................36
Bảng 4.6. Ước lượng mơ hình REM sau khi loại bỏ biến...............................................38
Bảng 4.7. Ước lượng mơ hình FGLS..............................................................................39


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN ĐỀ TÀI
Ở chương này, tác giả trình bày đến người đọc danh mục tổng quan chung về đề tài
nghiên cứu như lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng
và phạm vi nghiên cứu,....
1.1.
Đặt vấn đề
Ngày nay, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là một trong những vấn đề được nhà
đầu tư quan tâm nhất, điều đó được đánh giá qua tiêu chí khả năng sinh lời. Khả năng
sinh lời là một chỉ tiêu phản ánh rõ nhất kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh
của mỗi doanh nghiệp. Thông thường, khả năng sinh lời được phản ánh thông qua chỉ
tiêu tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu (ROE) và tỷ suất sinh lời tổng tài sản (ROA). Trong
thời kỳ Việt Nam đang dần từng bước hòa nhập cùng nền kinh tế thế giới, việc nâng
cao hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp dựa trên khả năng sinh lời đóng vai trị quan
trọng, khơng chỉ ảnh hưởng đến sự tồn tại của các doanh nghiệp, năng lực cạnh tranh
của doanh nghiệp mà gián tiếp tác động tới triển vọng phát triển của ngành và rộng hơn
là toàn bộ nền kinh tế nói chung.
Ngành bất động sản (BĐS) là ngành có nhiều tiềm năng phát triển, chiếm tỷ trọng khá
lớn và đóng góp vai trị quan trọng trong các hoạt động kinh tế và tăng trưởng kinh tế
của các quốc gia, trong đó có Việt Nam. Tuy nhiên, từ năm 2012 đến nay, thị trường
BĐS ở Việt Nam trở nên khá trầm lắng, tính thanh khoản kém làm cho tình hình hoạt

động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp ngành BĐS rơi vào tình trạng khó khăn
và hiệu quả sinh lời chung của các doanh nghiệp cũng có xu hướng giảm sút đáng kể.
Dựa trên báo cáo phân tích của Vietinbank Securities (2020), từ năm 2012 trở đi, có thể
thấy rằng tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp ngành
bất động sản niêm yết trên 3 sàn HOSE, HNX, Upcom (loại VIC, VHM) đã liên tục
giảm từ mức đỉnh vào năm 2015 (dựa trên biểu đồ 1 và biểu đồ 2). Sang năm 2020, dịch
bệnh Covid - 19 bùng phát đã mang lại ảnh hưởng tiêu cực lên ngành Bất động sản Việt
Nam nói chung và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng. Các biện pháp
giãn cách xã hội của Chính phủ khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể thực
hiện các đợt chào bán dự án như kế hoạch ban đầu. Cùng với đó, thu nhập của nhiều
tầng lớp lao động bị ảnh hưởng, kéo theo kế hoạch mua nhà cũng bị trì hỗn, dẫn đến
tổng cầu toàn ngành giảm.

1


Hình 1.1. Tăng trưởng doanh thu của các cơng ty BĐS

Nguồn: Vietinbank Securities (2020)
Hình 1.2. Tăng trưởng lợi nhuận gộp của các công ty BĐS

250%
200%
150%
100%
50%
0%
-50%
-100%

Nguồn: Vietinbank Securities (2020)
Qua thực trạng nêu trên, có thể thấy rằng việc phân tích và đo lường các nhân tố tác
động đến khả năng sinh lời của các công ty BĐS, đặc biệt là các công ty BĐS được
niêm yết trên sàn HOSE là việc làm hết sức cần thiết. Do đó, tác giả quyết định chọn đề
tài “Nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của các công ty Bất động sản trên sàn
HOSE” là việc làm hết sức cần thiết nhằm đo lường và đánh giá mức độ tác động của
các nhân tố vi mô và vĩ mô đến khả năng sinh lời của các công ty BĐS được niêm yết
trên sàn HOSE trong giai đoạn 2012 - 2020.

2


1.2.
Lý do chọn đề tài
Trong bối cảnh Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với nền kinh tế thế giới, đạt
được những bước tiến mới trong các hiệp định tự do thương mại từ đó mở ra nhiều cơ
hội mới cho các cơng ty trong nước song với đó là những khó khăn mà cơng ty trong
nước cũng phải đối mặt, muốn tồn tại và phát triển lâu dài công ty cần phải phát huy tối
đa giá trị nội tại của mình, tận dụng hiệu quả nhất các nguồn lực để phát triển. Song
cũng làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp tạo ra cho những công ty những cơ hội đầu
tư cũng như những thách thức mới, đòi hỏi công ty phải tự vận động, vươn lên để vượt
qua những thách thức, tránh nguy cơ bị đào thải bởi những quy luật cạnh tranh khắc
nghiệt của cơ chế thị trường. Ngoài ra trong những năm vừa qua nền kinh tế thế giới
đang trong giai đoạn khủng hoảng các ngành công nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề từ cuộc
suy thối này, trong đó có ngành bất động sản. Bất động sản được nhận định là một
trong những ngành xương sống của nền kinh tế Việt Nam, trong mấy thập niên vừa qua,
thực tế về tình hình trên thế giới và nước ta cho thấy bất động sản phát triển lành mạnh,
ổn định từ đó kéo theo sự thịnh vượng của nền kinh tế. Ngược lại, thị trường bất động
sản bị suy yếu điều đó cũng kéo theo sự khủng hoảng của nền kinh tế. Ở các nước trên
thế giới nói chung và ở Việt Nam nới riêng thì tỷ trọng bất động sản trong tổng số của

cải của xã hội tuy khác nhau nhưng nhìn chung là chiếm khoảng 40%, các hoạt động
liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Qua đó
có thể nhận thấy rằng ngành bất động sản có tỷ trọng khá lớn trong cơ cấu nền kinh tế
của nước ta và có xu hướng ngày càng tăng cao. Trong nền kinh tế thị trường, bên cạnh
những thành công đạt được vẫn ln tồn tại khơng ít khó khăn mà rất nhiều doanh
nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đang gặp phải trong quá trình hoạt động làm kìm
hãm sự tăng trưởng như thiếu vốn, mất cân bằng cung cầu, mức giá khơng hợp lý, những
chính sách khơng phù hợp với tình hình thực tế, sự suy giảm niềm tin vào thị trường
bên cạnh đó cũng có những rủi ro như không trả được nợ hay không đảm bảo được khả
năng thanh toán và khả năng sinh lời của doanh nghiệp,....Ngun nhân chính dẫn đến
tình trạng này là do sự thiếu hiểu biết, không nắm vững kiến thức xung quanh vấn đề
quản lý vốn lưu động cũng như các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của doanh
nghiệp.

3


Đối với một doanh nghiệp khả năng sinh lời đóng một vai trị cực kỳ quan trọng, bởi vì
mục đích chính của các cơng ty là tạo ra lợi nhuận, khi có lợi nhuận thì cơng ty mới có
thể tiếp tục duy trì sản xuất kinh doanh. Vì vậy, cải thiện và nâng cao khả năng sinh lời
luôn luôn là mối quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý, ngoài việc nâng cao lợi nhuận
các doanh nghiệp cần phải đảm bảo được khả năng thanh tốn để có thể đáp ứng được
các nghĩa vụ nợ khi đến hạn.
Song song với vấn đề đó thì việc tìm ra các nhân tố nào tác động đến khả năng sinh lời
các công ty Bất động sản và mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố ra sao cũng là một vấn
đề rất được sự quan tâm. Mỗi ngành đều có đặc trưng riêng. Vì vậy, nghiên cứu các
nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của một ngành cụ thể là thật sự cần thiết.
Xuất phát từ tầm quan trọng cũng như tính cấp bách của vấn đề khả năng sinh lời và sự
cần thiết phải tìm hiểu các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời nhằm nâng cao năng
lực cạnh tranh của các công ty trong ngành BĐS. Với những lí do đó tác giả chọn nghiên

cứu đề tài “Nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của các công ty Bất động sản trên
sàn HOSE”.
1.3. Mục tiêu nghiên cứu
1.3.1.
Mục tiêu tông quát
Bài nghiên cứu này thực hiện nhằm tìm hiểu các nhân tố tác động cũng như mức độ tác
động đến khả năng sinh lời của các công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết tại sở
giao dịch chứng khốn Thành Phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2012 - 2020.
1.3.2.
Mục tiêu cụ thê
Để đạt được mục tiêu cuối cùng đã đề ra, Khóa luận lần lượt giải quyết các mục tiêu
trung gian sau:
- Xác định các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của các CTCP ngành BĐS
được niêm yết trên sàn HOSE.
- Đánh giá xu hướng hoạt động cũng như mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến
khả năng sinh lời của các CTCP ngành BĐS.
- Từ kết quả nghiên cứu có được, nghiên cứu đề xuất giải pháp thích hợp cho các
cơng ty ngành BĐS nhằm sử dụng các nhân tố nào để nâng cao khả năng sinh
lời cho các công ty ngành BĐS niêm yết tại sở giao dịch chứng khốn Thành
Phố Hồ Chí Minh.

4


1.4. Câu hỏi nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu được nêu trên, tác giả đề xuất câu hỏi nghiên cứu cần
trả lời cụ thể như sau:
- Các nhân tố (bao gồm nhân tố vi mô và vĩ mô) nào thường tác động đến khả
năng sinh lời của các công ty BĐS được niêm yết trên sàn HOSE ?
- Mức độ tác động của các nhân tố đến khả năng sinh lời của các công ty bất động

sản là bao nhiêu ? Tác động lớn hay nhỏ ?
- Từ kết quả nghiên cứu có được, những giải pháp nào cần được đề xuất nhằm
giúp các công ty bất động sản mở rộng phạm vi hoạt động và nâng cao hiệu quả
tỷ suất sinh lời ?
1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.5.1.
Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng được nghiên cứu đề cập là các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của
các CTCP ngành BĐS được niêm yết trên sàn HOSE. Nhân tố tác động đến khả năng
sinh lời bao gồm nhân tố vi mô và nhân tố vĩ mô.
1.5.2.
Phạm vi nghiên cứu
- Về thời gian: Dữ liệu được thu thập từ các báo cáo thường niên, báo cáo tài chính
hợp nhất đã kiểm tốn trên website của các công ty BĐS niêm yết trên Sàn giao
dịch chứng khốn HOSE trong giai đoạn từ 2012-2020.
- Về khơng gian: Bài viết tập trung nghiên cứu dữ liệu của 43 công ty ngành Bất
động sản niêm yết trên sàn GDCK Thành phố Hồ Chí Minh dựa trên nguồn dữ
liệu được thu thập từ báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm tốn và báo cáo thường
niên của cơng ty.
1.6. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đề ra, tác giả đưa ra các phương pháp nghiên cứu
được sử dụng trong bài, cụ thể như sau:
- Phương pháp thống kê mô tả: Tác giả sử dụng phương pháp này nhằm mơ tả
những đặc tính cơ bản của dữ liệu thu thập được qua các cách thức khác nhau
nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu bao gồm so sánh, thống kê dữ liệu.

5


-

Phương pháp phân tích dữ liệu bảng (Panel Data): Do dữ liệu tác giả thu thập
được bao gồm các công ty bất động sản được niêm yết trên sàn HOSE trong giai
đoạn 2012 - 2020 nên có sự gộp chung và thay đổi theo thời gian. Cách thức xử
lý dữ liệu bảng được nghiên cứu sử dụng bao gồm ước lượng mơ hình Pooled
OLS, FEM và REM. Sau khi ước lượng các mơ hình nêu trên, tác giả sử dụng
phương pháp kiểm định F-Test và Hausman để lựa chọn mô hình phù hợp.
1.7. Ý nghĩa đề tài
1.7.1.
Ý nghĩa khoa học
Việc nghiên cứu đề tài nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của các công ty BĐS trên
sàn HOSE góp phần mang lại ý nghĩa khoa học như sau:
- Đánh giá được tình hình cung cầu của thị trường BĐS Việt Nam, thực trạng hoạt
động kinh doanh của các cơng ty BĐS trong giai đoạn nghiên cứu.
- Góp phần làm sáng tỏ mức độ tác động của các nhân tố vi mô và vĩ mô đến khả
năng sinh lời của các công ty BĐS trên sàn HOSE.
1.7.2.
Ý nghĩa thực tiễn
Việc nghiên cứu đề tài nêu trên được tác giả thực hiện nhằm mang lại ý nghĩa thực tiễn
cho các doanh nghiệp bất động sản và cơ quan quản lý nhà nước, cụ thể như sau:
- Đánh giá năng lực hoạt động và đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm tối đa hóa
khả năng sinh lời cho các cơng ty bất động sản được niêm yết trên sàn HOSE.
- Dựa trên kết quả phân tích có được, nghiên cứu đưa ra dự báo xu hướng phát
triển bất động sản trong tương lai nhằm giúp cơ quan quản lý có cái nhìn sâu sắc
hơn về triển vọng ngành bất động sản, từ đó đưa ra giải pháp quản lý phù hợp.
1.8. Bố cục đề tài
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu và trả lời các câu hỏi nghiên cứu được đề ra, tác giả
đề xuất bố cục nghiên cứu, cụ thể như sau:
Chương 1: Tổng quan đề tài
Ở chương này, tác giả trình bày đến người đọc danh mục tổng quan chung về đề tài

nghiên cứu như lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng
và phạm vi nghiên cứu,....
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu liên quan

6


Ở chương này, tác giả giới thiệu khái niệm về lợi nhuận, khả năng sinh lời, công thức
đo lường khả năng sinh lời, các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của các công ty
bất động sản được niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE. Đồng thời, chương này cũng
tổng hợp các nghiên cứu trước đây về yếu tố tác động đến khả năng sinh lời của các
công ty BĐS được niêm yết trên sàn HOSE.
Chương 3: Mô hình và phương pháp nghiên cứu
Căn cứ vào chương 2, ở chương này, tác giả sẽ trình bày về mơ hình nghiên cứu, giải
thích các biến trong mơ hình và kỳ vọng dấu của các biến độc lập và biến phụ thuộc.
Tiếp theo, tác giả sẽ giới thiệu về phương pháp thu thập số liệu và phương pháp ước
lượng mô hình nghiên cứu, từ đó làm cơ sở cho việc thực hiện chương tiếp theo.
Chương 4: Ket quả nghiên cứu
Ở chương này, tác giả sẽ đi vào cụ thể kết quả ước lượng mơ hình nghiên cứu dựa trên
số liệu thu thập được bao gồm thống kê mô tả và chạy mơ hình hồi quy. Dựa trên kết
quả này, tác giả sẽ phân tích và đối chiếu với các nghiên cứu thực nghiệm trước đây.
Từ đó, đưa ra kết luận chung về các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của các công
ty BĐS được niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam.
Chương 5: Kết luận và khuyến nghị
Ở chương này, tác giả sẽ tóm tắt lại kết quả nghiên cứu đã thực hiện ở chương trước và
đưa ra khuyến nghị đối với các công ty BĐS và ủy ban chứng khoán nhà nước dựa trên
kết quả thực hiện. Đồng thời, tác giả còn nêu lên mặt hạn chế và hướng nghiên cứu mở
rộng cho các đề tài tiếp theo trong tương lai.

7

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Ở chương này, khóa luận đã trình bày tổng quát về các vấn đề nghiên cứu cũng như đưa
ra những vấn đề cơ bản nhất của nghiên cứu như đặt vấn đề, lý do chọn đề tài, mục tiêu
nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, ý nghĩa và hạn chế
của việc nghiên cứu và bố cục đề tài nghiên cứu, từ đó làm cơ sở cho việc tiếp tục
nghiên cứu các chương tiếp theo.

8


CHƯƠNG 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN
Ở chương này, tác giả giới thiệu khái niệm về lợi nhuận, khả năng sinh lời, công thức
đo lường khả năng sinh lời, các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời của các công ty
bất động sản được niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE. Đồng thời, chương này cũng
tổng hợp các nghiên cứu trước đây về yếu tố tác động đến khả năng sinh lời của các
công ty BĐS được niêm yết trên sàn HOSE.
2.1.
Khái niệm chung
2.1.1.
Lợi nhuận
Theo Ngô Kim Phượng (2018), “Lợi nhuận của doanh nghiệp là số chênh lệch giữa
doanh thu thuần với giá trị giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh
nghiệp. Do đó, lợi nhuận phụ thuộc vào hoạt động sản xuất kinh doanh và trình độ quản
lý của doanh nghiệp. Một trong những mục tiêu quan trọng của các doanh nghiệp là tối
đa hóa lợi nhuận”.
Theo Trần Ngọc Thơ (2007), “Lợi nhuận là khoản tiền chênh lệch giữa doanh thu và
chi phí mà doanh nghiệp đã bỏ ra, bao gồm cả chi phí cơ hội, để đạt được doanh thu đó

từ các hoạt động của doanh nghiệp mang lại. Lợi nhuận của doanh nghiệp là chỉ tiêu
tổng hợp phản ánh kết quả kinh doanh của chính doanh nghiệp”.
Tóm lại, lợi nhuận của doanh nghiệp có thể được hiểu là khoản chênh lệch được xác
định giữa tổng doanh thu và tổng chi phí hợp lệ trong năm tài chính. Lợi nhuận doanh
nghiệp được thực hiện trong năm là kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp
bao gồm lợi nhuận thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh chính và các hoạt động khác.
Thời điểm xác định lợi nhuận hàng năm được thực hiện khi quyết tốn niên độ, lập báo
cáo tài chính năm.
Lợi nhuận của doanh nghiệp được chia thành hai loại quan trọng là: lợi nhuận trước
thuế thu nhập doanh nghiệp và lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp, được xác
định như sau:
Lợi nhuận trước thuế: số lợi nhuận thu được trong năm của doanh nghiệp từ các hoạt
động sản xuất kinh doanh, hoạt động tài chính và các hoạt động khác phát sinh trong
năm trước khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Lợi nhuận trước thuế là tổng lợi nhuận

9