Phát triển bền vững thị trường đất đai thông qua đấu giá đất: Trường hợp đấu giá tại Thủ Thiêm, TP.HCM

HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 337

PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG
ĐẤT ĐAI THÔNG QUA ĐẤU GIÁ ĐẤT:
TRƯỜNG HỢP ĐẤU GIÁ TẠI THỦ
THIÊM, TP.HCM
PGS.TS Nguyễn Hồng Nga,
Trường Đại học Kinh tế - Luật,
ĐHQG TP.HCM

ThS. NCS Giản Thị Lê Na,
Trường Đại học Kinh tế - Luật,
ĐHQG TP.HCM


TÓM TẮT
Bài viết nêu ra một số vấn đề bất thường
trong việc đấu giá đất đại tại Thủ Thiêm,
TP Thủ Đức, TP.HCM. Thông qua hiểu
biết về thị trường đất đai với vai trò cực
kỳ quan trọng trong bối cảnh phát triển
của ngành này, đồng thời việc định giá
đất đai thông qua việc tổ chức đấu giá
đã tạo ra một thị trường lành mạnh và


338 | PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI THÔNG QUA ĐẤU GIÁ ĐẤT

tạo nguồn thu cho ngân sách của thành phố. Những việc hình thành
giá đất đai qua đấu giá cũng để lại những hậu quả khôn lường và đắt
cho cả thị trường BĐS và người dân. Nhóm tác giả đã phân tích sự bất

thường của cuộc đấu giá này và đưa ra một số gợi ý để phát triển bền
vững thị trường đất đai nói riêng và BĐS nói chung để đóng góp vào sự
phát triển bao trùm của nền kinh tế Việt Nam

1. Đặt vấn đề
Willian Petty (1623 -1687), nhà kinh tế học người Anh đã từng viết: Lao
động là cha, đất đai là mẹ của mọi của cải. Vì vậy đất đai có vai trị rất quan
trọng trong phát triển kinh tế ở bất kỳ quốc gia nào, nhất là đối với Việt
Nam, một đất nước đang phát triển và có nhiều tiềm năng với số dân gần
100 triệu, đứng thứ 15 trên thế giới.
TP Hồ Chí Minh hiện nay là đầu tàu kinh tế của cả nước, với tỷ trọng đóng
góp bình qn trên 20% GDP, thu ngân sách chiếm khoảng 25 % tổng thu
NSNN. Cho dù tốc độ tăng trưởng kinh tế của TP.HCM năm 2021 đạt âm
gần 6.8% do ảnh hưởng bởi Covid19, tuy nhiên thành phố vẫn là động lực
tăng trưởng của toàn bộ nền kinh tế Việt Nam. Một trong các khoản thu lớn
của TP là thu từ các hoạt động trên thị trường BĐS, trong đó có đấu giá đất
đai tại đây. Lãnh đạo Cục Thống kê TP.HCM cho hay nguồn thu ngân sách
tăng chủ yếu đến từ kết quả kinh doanh khả quan từ các doanh nghiệp
trong khối kinh doanh bất động sản, tài chính ngân hàng, chứng khoán.
Theo báo cáo của Cục Thuế TP.HCM, trong giai đoạn 2010 - 2020, tiền  thu
ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng giảm. Cụ thể,
tổng số thu tiền sử dụng đất trong 10 năm (2011-2020) chỉ đạt 125.270 tỷ
đồng, chiếm 4,26% tổng thu ngân sách toàn thành phố. Chính vì vậy UBND
TP.HCM đã thí điểm đấu giá đất tại đây từ năm 2002 để tăng thu NSNN từ
hoạt động kinh doanh BĐS. Tuy nhiên đến cuối năm 2021, TP.HCM mới
tập trung đấu giá 4 khu đất vàng tại khu đô thị Thủ Thiêm, TP Thủ Đức.
Cuộc đấu giá vào cuối tháng 11.2021 đã thành công mỹ mãn khi mang lại
cho thành phố 37.350 tỷ đồng với giá trúng thầu cao hơn từ 4,0 đến 8,3 lần
giá khởi điểm. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay 20.2.2022 đã có 2 doanh
nghiệp trúng thầu quyết định bỏ thầu, và theo người viết thì 2 nhà thầu

cịn lại cũng sẽ nối tiếp việc bỏ thầu này.


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 339

Câu hỏi đặt ra, việc đấu giá đất đai tại khu đô thị Thủ Thiêm có gì bất thường
và chúng ta cần phải làm gì để phát triển thị trường đất đai bền vững thơng
qua đấu giá đất đai?
2. Khái niệm và vai trị của đất đai
2.1. Khái niệm

Theo thông tư số  14/2014/TT-BTNMT ngày 26/11/2012 thì đất đai được
định nghĩa như sau:
Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các
thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có
thể dự đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và
tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí
hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và
hoạt động sản xuất của con người.
Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janeiro, Brazil, 1993, đã định
nghĩa “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả
các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như:
khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát
bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lịng đất, tập đồn động
thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu
thoát nước, đường sá, nhà cửa....
Do vậy, đất đai là một khoảng khơng gian có thời hạn (i) theo chiều thẳng
đứng gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực
vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất); (ii)

theo chiều ngang, trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình,
thủy văn cùng nhiều thành phần khác), giữ vai trò tối quan trọng và có ý
nghĩa lịch sử đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của lồi người.
2.2. Vai trị của đất đai
Đất đai có một vai trị hết sức quan trọng, Karl Marx đã khẳng định: Đất


340 | PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI THÔNG QUA ĐẤU GIÁ ĐẤT

đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện
không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nơng,
lâm nghiệp1. Ơng cho rằng đất đai là phịng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng
cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của
tập thể. Khơng có đất đai thì khơng thể có sản xuất, cũng như khơng tồn
tại con người. Bởi khơng có đất đai thì sẽ khơng có bất cứ ngành sản xuất
nào, con người không thể sản xuất ra các của cải, vật chất để duy trì cuộc
sống. Đất đai là sản phẩm tự nhiên, xuất hiện trước con người và đất đai
tồn tại như một vật thể lịch sử - tự nhiên khơng phụ thuộc vào hình thái
kinh tế - xã hội2.
Như vậy, đất đai ở đây không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn là một
loại tài sản đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Đất
đai là yếu tố quyết định sự tồn tại và phát triển của con người, các sinh vật
trên thế giới.
3. Định giá đất đai
Theo Luật Đất đai năm 2013: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước
khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 18. Nhà nước quyết định giá đất: (i) Nhà nước quy định nguyên tắc,
phương pháp định giá đất, (ii) Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá
đất và quyết định giá đất cụ thể.
Ủy ban Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế định nghĩa Giá trị thị trường như sau:
1 Dẫn theo Đỗ Thị Lan, Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông Nghiệp, Hà Nội,
2007, tr.17
2 Karl Marx, Bộ Tư bản - Quyển 1, Nxb Sự thật, 1998, Hà Nội, tr.164


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 341

“Giá trị ước tính mà một tài sản cần được trao đổi vào ngày định giá giữa
một người mua thiện chí và người bán thiện chí trong một giao dịch độc
lập sau một quá trình bán hàng thích hợp, trong đó các bên đã hành động
một cách có hiểu biết, thận trọng và khơng bắt buộc.”
Theo Điều 15 của Luật Kinh doanh BĐS (2021): Giá mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và
được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì
các bên phải thực hiện theo quy định đó.
Như vậy giá đất ở Việt Nam hiện nay hoặc do nhà nước quy định, hoặc
được thực hiện thỏa thuận giữa người mua và người bán, hoặc đấu giá
công khai, minh bạch theo điều 117 (i) Đấu giá quyền sử dụng đất được
thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, (ii) Việc đấu giá quyền sử
dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất
đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Do đó việc định giá đất đai hiện nay theo ba hình thức: niêm yết, thỏa
thuận trực tiếp và đấu giá. Tùy theo mục đích, thời điểm, đối tượng giá đất
sẽ được hình thành trên quan điểm thị trường, cạnh tranh và dựa trên chi

phí, lợi ích của các bên liên quan.
4. Đấu giá đất đai tại TP. Thủ Đức, TP.HCM
4.1. Khái niệm đấu giá đất đai
Một trong những hình thức hình thành giá thị trường ngoài thỏa thuận
trực tiếp, niêm yết là đấu giá sản phẩm công khai.
Đấu giá quyền sử dụng đất tức là việc Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp có
thẩm quyền tổ chức bán đấu giá công khai những khu đất để lấy nguồn
vốn thực hiện xây dựng các dự án tại địa phương.
Theo quy định, Điều 117 Luật Đất đai 2013, đấu giá quyền sử dụng đất phải
được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.


342 | PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI THÔNG QUA ĐẤU GIÁ ĐẤT

Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản năm 2016.
Đấu giá là một phần của lịch sử và văn hóa nhân loại. Hiện nay có thể tìm
thấy đề cập đến các cuộc đấu giá ở các nền văn hóa và khoảng thời gian
khác nhau. Định nghĩa về đấu giá thay đổi theo từng từ điển, bao gồm
những thay đổi nhỏ nhưng mọi người đều đồng ý rằng đó là q trình bán
tài sản cho người đề xuất giá thầu cao nhất.
4.2 Phân loại đấu giá bất động sản
Các hình thức đấu giá và phương thức đấu giá gắn liền với mục tiêu của
người bán, điều kiện thị trường và đặc điểm tài sản. Các nhà đấu giá sẽ
đánh giá từng tài sản riêng lẻ, sau đó thu thập thơng tin và hồ sơ người
mua tiềm năng và sẽ tìm được nhóm người mua và thúc đẩy người mua
trong hồ sơ đặt giá thầu với thái độ cầu thị và thoải mái.
Đấu giá mở: Được sử dụng trong đó người mua muốn trực tiếp đấu giá và
sẽ mua tài sản chính xác theo các điều khoản của đề xuất. Chiến lược này

được chọn khi giá là yếu tố duy nhất được xem xét xem ai mua tài sản.
Phương pháp thú vị này tương đồng với các cuộc đấu giá một tác phẩm
mỹ thuật hoặc các cuộc đấu giá có thể tập hợp khác mà bạn có thể đã trải
nghiệm trực tiếp hoặc trên truyền hình.
Đấu giá kín: Trong loại đấu giá này, nhà thầu nộp hồ sơ dự thầu về hợp
đồng mua bán bất động sản đã được phê duyệt và được nộp bằng nguồn
tiền vốn chủ sở hữu. Người bán chọn giá trúng thầu. Loại đấu giá này được
ưa thích nếu có khả năng người bán quan tâm đến việc xem xét các điều
khoản tùy chọn để mua hoặc có nhiều hơn một tài sản được cung cấp và
việc tập hợp có thể được xác định bởi mỗi người đấu giá để đáp ứng nhu
cầu cá nhân của họ.
Đấu giá trực tuyến: Đấu giá trực tuyến chỉ đơn giản là một cách tiếp cận
khác đối với một cuộc đấu giá mở. Một nền tảng đấu thầu trực tuyến có
thể giống như Ebay hoặc nó có thể được kết hợp với một cuộc đấu giá kịch
liệt mở.


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 343

Đấu giá qua đài phát thanh và đài truyền hình. Một cuộc đấu giá mở được
thực hiện ở hai hoặc nhiều địa điểm đấu thầu mô phỏng cho phép những
người đấu giá ở các thành phố khác nhau hoặc các quốc gia khác nhau đấu
giá cho cùng một tài sản.
Đấu giá kết hợp: Đấu giá kết hợp chỉ bao gồm các yếu tố của các chương
trình khác nhau được liệt kê ở trên, cung cấp cho người bán phương pháp
tối ưu để tạo giá thầu bổ sung cho tài sản của họ.
4.3. Đấu giá đất đai tại khu đô thị Thủ Thiêm, TP Thủ Đức
Theo Bộ Xây dựng, việc giao đất, cho thuê đất thơng qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất đã hạn chế được tiêu cực, thất thoát tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất, góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương.

Ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản, Sở Tư pháp TPHCM
đã tổ chức bán đấu giá thành công 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12
thuộc khu chức năng số 3, khu dân cư phía Bắc, Khu đơ thị mới Thủ Thiêm,
thành phố Thủ Đức gây chấn động, thu về cho ngân sách số tiền 37.346 tỷ
đồng, cao gấp 7 lần giá khởi điểm.
Đáng chú ý, tại phiên đấu giá, lô đất 3-12 có diện tích hơn 10.059m2 với
giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng. Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi
Sao Việt đã trúng đấu giá lô đất này với mức giá 24.500 tỷ đồng (hơn 2,4 tỷ
đồng/m2), gấp 8,3 lần giá ban đầu sau 70 lượt đấu. Theo giới chuyên gia bất
động sản, đây là mức giá giao dịch thành cơng tính theo mỗi mét vng
đất cao kỷ lục, chưa từng có trên thị trường bất động sản.
Tương tự, lô đất 3-5 đã được bán thành công với giá 3.820 tỷ đồng, cao gấp
6,6 lần so với giá khởi điểm. Sau 130 lượt trả giá của 21 đơn vị tham gia đấu
giá, Công ty CP Dream Republic đã trúng thầu.
Tiếp đến, lô đất số 3-8 với diện tích 8.500m2 cũng được đấu giá thành cơng
với mức giá 4.000 tỷ đồng, cao gấp 4 lần so với mức giá khởi điểm. Phiên
đấu giá có 10 doanh nghiệp đăng ký tham gia nhưng chỉ có 6 đơn vị tham
gia đấu giá. Qua 67 lượt trả giá với sự cạnh tranh gay gắt, Công ty CP Sheen
Mega là đơn vị trúng giá.


344 | PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI THƠNG QUA ĐẤU GIÁ ĐẤT

Đấu thành cơng lơ 3-9 có diện tích hơn 5.000m2 là Cơng ty TNHH Thương
mại Bình Minh. Giá khởi điểm lô đất này là hơn 728,6 tỷ đồng, có 15 cơng
ty bất động sản tham gia. Qua 140 lượt trả giá Cơng ty TNHH Thương mại
Bình Minh trúng đấu giá với mức giá 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi
điểm.
Như vậy, giá trúng thầu cao hơn từ 4 đến 8,3 lần, bình quân khoảng 7
lần, so với giá khởi điểm. Điều này cho thấy sự bất thường của 4 cuộc đấu

giá trên. Tại Việt Nam, kết quả trúng đấu giá đất bình quân ở nhiều địa
phương cũng cho thấy hiệu quả kinh tế trong thực hiện đấu giá đất công
khai. Giá trúng đấu giá đất tại TP Cần Thơ tối đa cao hơn giá khởi điểm
53%, Đồng Tháp tối đa cao hơn 24%, Đắk Nông tối đa cao hơn 50%, Sơn La
tối đa cao hơn 85,68%. Tương tự, bình quân giá trúng đấu giá đất tại Tuyên
Quang cao hơn giá khởi điểm 34,4%, Lai Châu cao hơn 20%, Bến Tre bình
quân cao hơn 20%. Chưa có địa phương nào giá trúng thầu cao gấp đơi giá
khởi điểm.
Tại Hong Kong, giá trúng thầu sau đầu giá thường cao hơn giá khởi điểm
khoảng 30 đến 50%.
Tại Trung Quốc, giá thắng thầu cũng chỉ cao hơn mức giá khởi điểm
khoảng 45%.
Monaco là nơi có giá đất đắt nhất thế giới, cao hơn 10% so với Hong Kong,
giá đất cao nhưng cũng chỉ gần 1,5 tỷ VN đồng một mét vuông. Vậy tại sao
giá trúng thầu đất tại Thủ Thiêm lại cao bất thường với giá dao động từ 470
triệu đến 2,4 tỷ VN đồng một mét vuông như vậy?
Theo chúng tơi có một số lý do sau đây:
Thứ nhất, đã có một kịch bản trước khi đấu thầu xảy ra giữa các nhà tham
gia đấu thầu.
Thứ hai, các nhà đấu thầu đã cố tình bằng mọi cách đẩy giá đất ở khu Thủ
Thiêm cao nhất có thể để tạo mặt bằng giá mới nhằm thao túng giá và bán
những khu đất họ đang sở hữu gần kế để trục lợi.


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 345

Thứ ba, năng lực định giá của Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản chưa
đáp ứng được yêu cầu và định giá khởi điểm quá thấp so với tiềm năng
của khu đất.
Thứ tư, trong tính tốn của các nhà trúng thầu, họ có thể mất cọc nhưng

họ sẽ đánh tín hiệu đến thị trường chứng khốn rằng, chúng tơi đang ăn
lên làm ra và điều này làm cho giá cổ phiếu của các DN kinh doanh BĐS
tăng mạnh. Điểm hình là một số mã chứng khốn của các cơng ty BĐS tăng
trần trong 2 tuần sau khi đấu thầu, từ 5 ngàn lên 70 ngàn một cổ phiếu.
Đây là món lợi khổng lồ của các cơng ty BĐS.
Thứ năm, có khả năng cao có sự câu kết và lợi ích nhóm trong việc đấu
thầu đất này.
Thứ sáu, khả năng phản ứng nhanh của Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài
sản khi giá tăng bất thường, là gần như bất động.
Thứ bảy, việc chọn các nhà thầu tham gia đấu giá chưa được thực hiện
và sàng lọc một cách nghiêm túc. Có doanh nghiệp vốn 100 tỷ cũng được
tham gia đấu thầu đất ngàn tỷ, hoặc có doanh nghiệp mới thành lập được
vài tháng cũng được cho phép tham gia…
5. Một số khuyến nghị về đấu giá đất đai để thị trường BĐS phát triển
bền vững
5.1. Các nguyên tắc trong định hình và phát triển thị trường BĐS bền
vững
Trong báo cáo “Khung chính sách vì Thị trường bất động sản bền vững”
của Liên Hợp Quốc năm 2016 có đưa ra 12 nguyên tắc trong việc định hình
và phát triển thị trường BĐS bền vững.
Nguyên tắc 1. Thúc đẩy lĩnh vực bất động sản và kinh tế đô thị là một trong
những yếu tố đóng góp chính vào tăng trưởng kinh tế bao trùm và bền
vững
Nguyên tắc 2. Tạo ra một hệ thống quản lý hỗ trợ bằng cách tích hợp các


346 | PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI THÔNG QUA ĐẤU GIÁ ĐẤT

tiêu chuẩn khu vực và quốc tế và các tiêu chuẩn trong luật pháp quốc gia
Nguyên tắc 3. Tăng cường quản trị để tạo ra một nền bất động sản lành

mạnh, minh bạch, chuyên nghiệp và có khả năng phục hồi ngành
Nguyên tắc 4. Xanh hóa lĩnh vực bất động sản nhằm nâng cao chất lượng
cuộc sống của người dân và môi trường trong lành
Nguyên tắc 5. Lồng ghép thị trường bất động sản vào các hoạt động phát
triển đô thị thông minh và bền vững
Nguyên tắc 6. Nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất đai và cơng tác
địa chính để minh bạch hóa đất đai và quản lý tài sản
Nguyên tắc 7. Nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân tạo địn bẩy
cho sự tái tạo và đổi mới của cơng chúng và nhà ở tư nhân bao gồm cảnh
quan, di sản lịch sử và văn hóa
Nguyên tắc 8. Đảm bảo tiếp cận nguồn tài chính bền vững cho các quy tắc
cho vay và đầu tư
Nguyên tắc 9. Tăng cường năng lực của các tổ chức tài chính để đảm bảo
khả năng tiếp cận các dịch vụ tài chính thực sự sản phẩm bất động sản
Nguyên tắc 10. Hỗ trợ định giá tài sản dựa trên các tiêu chí đánh giá tài sản
minh bạch phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế
Nguyên tắc 11. Thúc đẩy nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ để gắn kết xã hội,
giảm bất bình đẳng
Nguyên tắc 12. Hỗ trợ các hoạt động đào tạo và nâng cao năng lực nhằm
thúc đẩy hiệu quả của các dịch vụ trong lĩnh vực bất động sản.
5.2. Một số khuyến nghị
Một là, thành lập trung tâm đấu giá đất mới và trực thuộc UBND TP.HCM.


HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 347

Hai là, Rà soát thật kỹ lưỡng và khách quan các DN được tham gia đấu
thầu, nhất là năng lực tài chính và kinh nghiệm tham gia thị trường BĐS.
Số vốn của DN tối thiểu phải gấp 2 với giá khởi điểm và DN phải tham gia
thị trường BĐS ít nhất 3 năm.

Ba là, tăng số tiền đặt cọc để tham gia đấu thầu. Thay vì 20% như hiện nay,
tăng lên 50% giá khởi điểm.
Bốn là, ngoài mất số tiền đặt cọc khi DN trúng thầu bỏ cọc, cần chế tài
mạnh hơn nữa để ngăn ngừa hiện tượng này. Có thể phát khơng cho DN
tham gia đấu thầu trong vòng 5 năm.
Năm là, rà soát những quy định về bảo lãnh cho vay với việc đấu giá đất
đai nói riêng và BĐS nói chung.
Sáu là, có thể th cơng ty đấu giá chun nghiệp của nước ngoài tham gia
vào hoạt động đấu giá mở và cơng khai.
Bảy là, để minh bạch hóa q trình đấu giá, cần công khai thông tin về các
cuộc đấu giá, và quan trọng công khai các DN tham gia đấu giá để loại trừ
những DN chưa đủ năng lực tham gia.
6. Kết luận
Thị trường BĐS là một trong 6 loại thị trường trong nền kinh tế thị trường
định hướng XHCN tại Việt Nam. Để phát triển lành mạnh và bền vững
nhằm đóng góp vào mục tiêu phát triển bao trùm của nền kinh tế, gia tăng
sức cạnh tranh, thị trường BĐS phải có những điều chỉnh của nhà nước
bằng các cơng cụ luật pháp và chính sách để ổn định, tránh những cú
sốc về giá làm ảnh hưởng và có khả năng tạo “bong bóng” BĐS. Một mặt
tạo cho thị trường BĐS khả năng cạnh tranh cao và thân thiện với DN và
người dân. Mặt khác thu hút nguồn lực để phát triển một ngành còn nhiều
tiềm năng này, tạo giá trị gia tăng cho BĐS, đồng thời người dân có thể tiếp
cận với giá cạnh tranh và phù hợp với cơ chế thị trường.


348 | PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI THÔNG QUA ĐẤU GIÁ ĐẤT

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Mankiw N Gregory (2014). Kinh tế học Vi mô. NXB Cengage Learning.
2. William McCluskey (2021). Định giá bất động sản - Khái niệm và vấn đề:

Quan điểm quốc tế và các Phương án cho Việt Nam. Worlbank Group.
3. Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012). Thẩm định giá trị bất
động sản. NXB Lao động – Xã hội. Hà Nội
4. SiqiYanaXin JanetGeaQunWub. Government intervention in the land
market and its impacts on land supply and new housing supply:
Evidence from major Chinese markets. Habitat International. Volume
44, October 2014, Pages 517-527
5. Siqi Yan (2014). Government intervention in land markets and its
impacts on residential land supply, new housing supply and housing
price: evidence from major Chinese markets. Sydney, Australia.
6. Park Jung Ho, Han Man Hee (2018). Modern state formation and land
management in South Korea: 1945-1960. Land Use Policy 2018 Vol.78
pp.662-67.
7. Cục Tài chính, Bộ quản lý cơng sản, ‘Đề Tài Nghiên Cứu Khoa Học Cấp
Bộ, Hoàn Thiện Cơ Chế Chính Sách Thu Tiền Sử Dụng Đất, Tiền Thuê
Đất, Tiền Thuê Mặt Nước Theo Tinh Thần Sửa Đổi Luật Đất Đai Năm
2013’, Hà Nội, 2009
8. Đỗ Thị Lan, Giáo trình kinh tế tài ngun đất, Nxb Nơng Nghiệp, Hà Nội,
2007
9. Karl Marx, Bộ Tư bản - Quyển 1, Nxb Sự thật, 1998, Hà Nội
10.

/>
11.

/>
12. />13. />14. UNECE (2019). Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets.