Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu nhà ở thu nhập thấp xã tiền phong, huyện mê linh hà nội (tóm tắt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN HỒNG MẠNH

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU NHÀ Ở THU NHẬP THẤP XÃ TIỀN PHONG,
HUYỆN MÊ LINH, TP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH

Hà Nội - 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN HỒNG MẠNH
KHÓA 2019 - 2021

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU NHÀ Ở THU NHẬP THẤP XÃ TIỀN PHONG,
HUYỆN MÊ LINH, TP HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đơ thị và cơng trình
Mã số: 8.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGÔ VIỆT HÙNG

XÁC NHẬN
CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

Hà Nội - 2021


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm giúp đỡ của khoa đào tạo Sau
đại học - Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, sự tận tình giảng dạy, chỉ bảo của
các thầy cô trong suốt quá trình học tập.
Tơi xin chân thành cảm ơn và bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo:
TS.Ngơ Việt Hùng đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, chỉ bảo trong suốt thời
gian thực hiện luận văn và cung cấp nhiều thơng tin khoa học có giá trị để
luận văn này được hồn thành.
Cuối cùng, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến người thân, bạn bè và đồng
nghiệp đã động viên, giúp đỡ tôi trong thời gian qua.
Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Hồng Mạnh


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là cơng trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn
là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Hồng Mạnh


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục các hình ảnh, sơ đồ
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
* Lý do chọn đề tài .......................................................................................... 1
* Mục đích nghiên cứu .................................................................................... 3
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................... 3
* Phương pháp nghiên cứu............................................................................. 5
NỘI DUNG..................................................................................................... 10
CHƯƠNG 1.................................................................................................... 10
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY
HOẠCH KHU NHÀ Ở THU NHẬP THẤP XÃ TIỀN PHONG, ............. 10
HUYỆN MÊ LINH, TP HÀ NỘI. ................................................................ 10
1.1. Tổng quan công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch các khu nhà ở,
khu ĐTM trên địa bàn Tp Hà Nội. .............................................................. 10
1.2. Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các khu
nhà ở đô thị trên địa bàn huyện Mê Linh. .................................................. 13
1.2.1. Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch .......................................... 13
1.2.2. Công tác tổ chức thực hiện quy hoạch đô thị........................................ 14
1.2.3. Công tác quản lý quy hoạch xây dựng .................................................. 15

1.3. Thực trạng quy hoạch xây dựng tại Khu nhà ở thu nhập thấp xã
Tiền Phong, huyện Mê Linh. ........................................................................ 16


1.3.1. Khái quát về Khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê Linh.
......................................................................................................................... 16
1.3.2. Thực trạng xây dựng theo quy hoạch quy hoạch khu nhà ở thu nhập
thấp xã Tiền Phong, huyện Mê Linh và đầu tư xây dựng ............................... 25
1.4. Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Khu nhà ở
thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê Linh .......................................... 33
1.4.1. Tổ chức quản lí xây dựng theo quy hoạch ............................................ 34
1.4.2. Tổ chức bộ máy thực hiện quản lý ........................................................ 37
1.4.3. Vai trị của cộng đồng trong cơng tác QLXD theo quy hoạch ............. 39
1.5. Những vấn đề cần nghiên cứu ............................................................... 40
CHƯƠNG 2.................................................................................................... 42
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU NHÀ Ở THU NHẬP THẤP XÃ TIỀN PHONG,
HUYỆN MÊ LINH, TP HÀ NỘI ................................................................. 42
2.1. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 42
2.1.1. Văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước ......................................... 42
2.1.2. Văn bản pháp luật của UBND thành phố Hà Nội, UBND huyện Mê
Linh ................................................................................................................. 44
2.2. Cơ sở lý thuyết ........................................................................................ 47
2.2.1. Các nguyên tắc quản lý Nhà nước về xây dựng theo quy hoạch .......... 47
2.2.2. Tổ chức quản lý Nhà nước về xây dựng theo quy hoạch ..................... 48
2.2.3. Nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch ......................................... 50
2.3. Một số yếu tố tác động đến quản lý xây dựng theo quy hoạch trong
các khu đô thị, khu nhà ở đơ thị .................................................................. 52
2.3.1. Q trình đơ thị hóa............................................................................... 52
2.3.2. Thị trường đất đai, bất động sản ........................................................... 52

2.3.3. Yếu tố thể chế, chính sách của nhà nước .............................................. 52


2.3.4. Yếu tố kinh tế xã hội ............................................................................. 53
2.3.5. Khoa học công nghệ .............................................................................. 54
2.3.6. Năng lực của các cơ quan chun mơn và chính quyền địa phương .... 55
2.3.7. Năng lực của chủ đầu tư dự án.............................................................. 55
2.3.8. Vai trò của cộng đồng ........................................................................... 56
2.4. Kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch trên thế giới và Việt
Nam ................................................................................................................. 57
2.4.1. Kinh nghiệm quốc tế ............................................................................. 57
2.4.2. Kinh nghiệm trong nước ....................................................................... 62
2.4.3 Bài học kinh nghiệm .............................................................................. 65
CHƯƠNG 3.................................................................................................... 67
GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH ................... 67
KHU NHÀ Ở THU NHẬP THẤP XÃ TIỀN PHONG, ............................. 67
HUYỆN MÊ LINH, TP HÀ NỘI ................................................................. 67
3.1. Quan điểm và mục tiêu .......................................................................... 67
3.1.1. Quan điểm ............................................................................................. 67
3.1.2. Mục tiêu................................................................................................. 68
3.2. Nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch..................................... 68
3.2.1. Quản lý xây dựng theo quy hoạch phải cân đối hài hòa giữ nhà nước,
chủ đầu tư và người sử dụng. .......................................................................... 68
3.2.2. Quản lý xây dựng theo quy hoạch gắn liền với kiểm soát phát triển. .. 69
3.2.3. Nguyên tắc về tuân thủ QHĐT ............................................................. 70
3.3. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch khu nhà ở thu nhập thấp
xã Tiền Phong, huyện Mê Linh .................................................................... 71
3.3.1. Hoàn thiện các cơ sở pháp lý liên quan ................................................ 71
3.3.2. Quản lý chức năng sử dụng đất ............................................................. 72
3.3.3. Quản lý hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội............................................... 82

3.3.4. Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện ĐTXD theo quy hoạch................... 86
3.4. Tổ chức bộ máy quản lý Khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong,
huyện Mê Linh............................................................................................... 90
3.4.1. Mơ hình BQL dự án .............................................................................. 90
3.4.2. Đề xuất cải tiến mơ hình tổ chức quản lý thực hiện xây dựng ............. 93
3.5. Huy động sự tham gia của cộng đồng trong việc QLXD theo quy
hoạch Khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê Linh ............ 97
3.5.1. Vai trị và lợi ích sự tham gia của cộng đồng ....................................... 97
3.5.2. Nâng cao khả năng huy động sự tham gia của cộng đồng trong công tác
quản lý xây dựng theo quy hoạch ................................................................... 98
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 104
1. Kết luận .................................................................................................... 104
2. Kiến nghị .................................................................................................. 105
TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

CĐT

Chủ đầu tư

CP

Chính phủ

ĐTH

Đơ thị hóa

ĐTXD

Đầu tư xây dựng

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GPXD

Giấy phép xây dựng

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

HTXH

Hạ tầng xã hội

KĐT

Khu đô thị

NXB

Nhà xuất bản

QCVN

Quy chuẩn Việt Nam

QHĐT

Quy hoạch đô thị

QHCT

Quy hoạch chi tiết

QHXD

Quy hoạch xây dựng

QL

Quốc lộ

QLXD

Quản lý xây dựng

UBND

Ủy ban nhân dân

DANH MỤC HÌNH
Số hiệu
Hình 1.1
Hình 1.2

Hình 1.3

Hình 1.4

Hình 1.5

Hình 1.6

Hình 1.7

Tên hình
Một số khu nhà ở Hà Nội [37]
Hình thức, màu sắc các cơng trình kiến trúc thiếu đồng bộ, hài
hòa (Khu NOXH Đặng Xá)[39]
Người dân trồng rau ở một số vườn hoa
tại khu ĐTM Định Cơng [39]
Tình trạng xuống cấp tại một góc phố khu ĐTM Bắc Linh
Đàm[39]
Vị trí và giới hạn khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong trích
QHPK N3 [25]
Phối cảnh Khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê
Linh [25]
Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất

khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong [25]

Hình 1.8

Khơng gian lõi xanh trung tâm[25]

Hình 1.9

Khơng gian kiến trúc cảnh quan khu chung cư [25]

Hình 1.10 Minh họa mẫu nhà [25]
Hình 1.11 Minh họa các khơng gian mở trong đơ thị [25]
Hình 1.12

Hình 1.13

Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật Khu nhà ở thu nhập thập
xã Tiền Phong
Một số vị trí CĐT đã tiến hành san nền không đúng theo cốt quy
hoạch được phê duyệt .

Hình 1.14 Phối cảnh thiết kế mẫu nhà liền kề được phê duyệt[25]
Hình 1.15 Hình ảnh nhà liên kế XD khơng theo thiết kế mẫu phê duyệt
Hình 1.16 Hình ảnh thực trạng hạ tầng kỹ thuật


Hình 2.1.

Tổ chức khơng gian kiến trúc cảnh quan Khu nhà ở thu nhập
thập xã Tiền Phong, huyện Mê Linh[25]

Hình 2.2

Hình ảnh đặc trưng của Thành phố Lyon[39]

Hình 2.3

Hình ảnh khơng gian cơng cộng ở Singapore [39]

Hình 2.4

Hình ảnh các khu đơ thị mới ở Singapore [39]

Hình 2.5

Khu đơ thị Linh Đàm (Hà Nội) [39]

Hình 2.6

Khu đơ thị Phú Mỹ Hưng (TP. Hồ Chí Minh) [39]
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Tên sơ đồ, bảng biểu

Số hiệu
Bảng 1.1
Sơ đồ 2.1
Sơ đồ 3.1
Sơ đồ 3.2

Bảng thống kê cơ cấu sử dụng đất tồn khu [25]

Tổ chức khơng gian kiến trúc cảnh quan Khu nhà ở thu nhập
thập xã Tiền Phong, huyện Mê Linh[25]
Sơ đồ tổ chức BQL dự án Khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền
Phong, huyện Mê Linh với sự tham gia của cộng đồng [25]
Mơ hình tham gia quản lý quy hoạch và ĐTXD của cộng đồng
[25]


1

MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài
Mê Linh là một huyện nằm ở phía bắc thành phố Hà Nội. Huyện Mê
Linh giáp sân bay quốc tế Nội Bài, cách trung tâm thành phố Hà Nội 29km.
Huyện có vị trí địa lí, điều kiện tự nhiên thuận lợi trong q trình thúc phát
triển kinh tế thành phố Hà Nội.
Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở cho người thu nhập thấp có quy mơ
diện tích khoảng 167.691m2, tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh.
- UBND Tỉnh Vĩnh Phúc đã có Quyết định số 2365/QĐ-UBND ngày
11/7/2008 phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Khu nhà ở cho người thu nhập
thấp quy mô dân số dự kiến 2.400 người; gồm các chức năng sử dụng đất: Đất
ở (Biệt thự; liên kế; chung cư cao tầng); Đất dịch vụ; Đất cơng trình cơng
cộng, dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê, chung cư; Đất trường học
(trường mầm non; trường tiểu học); Đất cây xanh, thể dục thể thao; Đất đầu
mối hạ tầng kỹ thuật; Đất giao thông).
Trong bối cảnh mới huyện Mê Linh sáp nhập với Hà Nội (2008) một loạt
các định hướng lớn về kinh tế, xã hội của Thủ đơ có nhiều thay đổi. Các kế
hoạch về sử dụng đất cũng như các quy hoạch xây dựng tại các khu vực trong
đó có Khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê
Linh theo yêu cầu mới cũng cần có các thay đổi để phù hợp với định hướng

chung của Thủ đơ.
Tại kết quả rà sốt Đồ án Quy hoạch – Dự án đầu tư trên địa bàn Thành
phố đã được UBND Thành phố chấp thuận tại Công văn số 9189/UBND-XD
ngày 11/11/2010, Dự án Khu nhà ở cho người thu nhập thấp thuộc Danh mục
các đồ án, dự án xếp loại 2 “Cần phải tiếp tục khớp nối về hạ tầng kỹ thuật
với khu vực và các dự án lân cận, bổ sung đảm bảo các chỉ tiêu về hạ tầng xã
hội theo tiêu chuẩn thiết kế, quy chuẩn xây dựng hiện hành hoặc điều chỉnh


2

cục bộ về quy hoạch, về hạ tầng kỹ thuật cho phù hợp với định hướng Quy
hoạch chung”.
- Ngày 26/7/2011, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch chung
xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 tại Quyết
định số 1259/QĐ-TTg. Tại cơng văn số 6609/UBND-XD ngày 09/8/2011,
UBND Thành phố đã chỉ đạo Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội lập các đồ án
quy hoạch phân khu đơ thị, trong đó Dự án Khu nhà ở cho người thu nhập
thấp nằm trong ranh giới nghiên cứu Phân khu đô thị N3, tỷ lệ 1/5000 đã
được UBND Thành phố phê duyệt quy hoạch tại Quyết định số 1598/QĐUBND ngày 21/02/2013.
Tại công văn số 3063/UBND-QHXDGT ngày 25/4/2012, Chủ tịch
UBND Thành phố Hà Nội đã đồng ý chủ trương điều chỉnh quy hoạch chi tiết
khu nhà ở cho người thu nhập thấp và giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc hướng
dẫn Chủ đầu tư thực hiện theo quy định.
Ngày 08/7/2016, UBND Thành phố Hà Nội đã có Quyết định số
3763/QĐ-UBND Phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết
tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở cho người thu nhập thấp;
Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở cho người
thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê Linh đã được UBND thành phố Hà
Nội phê duyệt tại Quyết định số 1739/QĐ-UBND ngày 15/03/2017. Từ đó

đến nay Cơng ty cổ phần đầu tư thiết kế xây dựng Việt Nam là Chủ đầu tư
theo đúng các quy định của pháp luật đã tiến hành đền bù giải phóng mặt
bằng và triển khai đầu tư xây dựng một số hạng mục hạ tầng kỹ thuật trên khu
đất.
Khu nhà ở cho người thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê Linh trong
tương lai là một khu đơ thị văn minh, hiện đại có tính cạnh tranh cao, có các
loại hình dịch vụ độc đáo có sức hút mạnh với các nhà đầu tư và người dân


3

đến định cư là cần thiết. Để Khu nhà ở cho người thu nhập thấp xã Tiền
Phong được hình thành đúng như QH được phê duyệt thì cơng tác quản lý xây
dựng theo QH là một công tác trọng điểm.
Tuy nhiên việc Quản lý xây dựng theo quy hoạch còn lỏng lẻo, chồng
chéo và chưa hoàn chỉnh; Chưa thật sự quan tâm đến các vấn đề xã hội, thiếu
các công trình HTXH….
Hiện nay cơng tác quản lý xây dựng theo quy hoạch của Khu nhà ở cho
người thu nhập thấp xã Tiền Phong còn tồn tại nhiều vấn đề trong q trình
thi cơng xây dựng như xây dựng cốt cao độ san nền chưa đảm bảo theo cao độ
được phê duyệt, xây dựng mẫu nhà, chức năng sử dụng đất, …. chưa đúng với
quy hoạch đã được phê duyệt. Chính vì vậy việc nghiên cứu thực hiện đề tài
“Quản lý xây dựng theo Khu nhà ở cho người thu nhập thấp xã Tiền
Phong, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội” là rất quan trọng và cấp bách
nhằm tạo dựng một khu nhà ở khang trang, hiện đại, đồng bộ về HTKT,
HTXH phù hợp với yêu cầu thực tiễn và nhu cầu phát triển đô thị hiện đại
đồng thời nâng cao chất lượng sống cho người dân.
* Mục đích nghiên cứu
Đề xuất giải pháp về công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch khu
nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê Linh nói riêng. Nhằm góp

phần tăng cường trật tự xây dựng, đảm bảo tính hiệu quả và khả thi của quy
hoạch được duyệt.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch nói
chung và khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê Linh nói riêng.
- Phạm vi nghiên cứu: Khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện
Mê Linh, khoảng 16,67 ha, nằm trên địa giới hành chính của xã Tiền Phong.
Có ranh giới tiếp giáp như sau:


4

Khu I:
+ Phía Bắc giáp đường trục chính đơ thị mới Mê Linh.
+ Phía Nam giáp địa điểm lập quy hoạch đất dịch vụ thơn Do Thượng, xã
Tiền Phong.
+ Phía Đơng giáp đường quy hoạch 48m.
+ Phía Tây giáp khu cây xanh mặt nước Đầm Và và KĐT Hà Phong.
Khu II:
+ Phía Bắc giáp địa điểm lập quy hoạch đất dịch vụ thơn Do Thượng, xã
Tiền Phong.
+ Phía Nam giáp dân cư hiện có thơn Do Thượng, xã Tiền Phong.
+ Phía Đơng giáp Khu nhà ở cho cán bộ chiến sỹ Tổng cục cảnh sát và
Nhà máy ô tô Xuân Kiên.
+ Phía Tây giáp khu cây xanh mặt nước Đầm Và và nghĩa địa thôn Do
Thượng, xã Tiền Phong.
Thời gian thực hiện quy hoạch đến năm 2030.
* Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu về cơng tác QHXD nói chung, QHXD khu nhà ở nói riêng tại
huyện Mê Linh, TP Hà Nội.

- Thực trạng về công tác quản lý xây dựng các khu nhà ở trên địa bàn
huyện Mê Linh nói chung và Khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện
Mê Linh nói riêng.
- Hệ thống hóa các cơ sở pháp lý, lý thuyết liên quan đến quản lý xây
dựng theo quy hoạch.
- Đề xuất nhóm giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác QLXD theo quy
hoạch Khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, TP Hà Nội.


5

* Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp tiếp cận hệ thống:
Phương pháp nhằm cho thấy sự liên quan mang tính hệ thống của các cơ
chế pháp lý và nội dung quản lý xây dựng ở Việt Nam theo hai hệ thống luật
liên quan đến quy hoạch xây dựng là Luật Quy hoạch đô thị 2009 và Luật
Xây dựng 2014.
Điều tra, khảo sát thực tế; thu thập số liệu và tài liệu về Khu nhà ở thu
nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, TP Hà Nội, thu thập các thông tin
về quá trình ĐTXD và quản lý ĐTXD; các Quyết định phê duyệt điều chỉnh
quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500, Quyết định chấp thuận CĐT; các giấy
tờ, văn bản liên quan toái dự án, thủ tục về đất đai,...
- Phương pháp phân tích tổng hợp:
Phương pháp áp dụng với các kết quả của các nghiên cứu, các quan điểm
khoa học đã được cơng bố có liên quan tới công tác quản lý xây dựng đô thị
như quản lý Không gian; Đất đai; Chỉ tiêu quy hoạch; Tham gia cộng đồng;
Yếu tố đặc thù; Văn hóa truyền thống... Phân tích tổng hợp áp dụng trong việc
phân tích, đánh giá và phát hiện các vấn đề c ủa hiện trạng, lý giải các hiện
tượng, vấn đề trên thực tế... nhằm tìm ra hướng nghiên cứu cụ thể, quan trọng.
Phân tích và tổng hợp các vấn đề mang tính tổng quan, các kinh nghiệm

trong và ngoài nước với các lĩnh vực liên quan đến quản lý xây dựng theo quy
hoạch, trong đó xem xét các nội dung của quản lý chỉ tiêu sử dụng đất là một
nội dung quan trọng trong các công cụ quản lý Giấy phép quy hoạch, Giấy
phép xây dựng ở Việt Nam.
- Phương pháp chuyên gia:
Thực hiện các phỏng vấn xin ý kiến cá nhân về các nhận định khoa học
và các vấn đề thực trạng hiện nay của các chuyên gia, cụ thể là: Chuyên gia


6

nghiên cứu về quy hoạch đô thị; Cơ quan quản lý nhà nước, Thanh tra xây
dựng; Hội và Hiệp hội về Quy hoạch, Đô thị, Xây dựng.
- Phương pháp dự báo:
Dự báo xu thế đổi mới trong nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch
với việc sử dụng hai công cụ: giấy phép quy hoạch và giấy phép xây dựng.
Dự báo vai trò tham gia và ảnh hưởng của nhà đầu tư và cộng đồng trong
công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch nhằm đảm bảo các định hướng
phát triển đô thị bền vững của các nhà quản lý đô thị.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Đưa ra các giải pháp và các nguyên tắc quản lý xây
dựng theo quy hoạch để làm căn cứ áp dụng vào thực tiễn. Góp phần hồn
thiện các lý thuyết về quản lý quy hoạch, xây dựng theo quy hoạch.
- Ý nghĩa thực tiễn: Áp dụng các giải pháp quản lý xây dựng theo quy
hoạch vào khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, TP Hà
Nội. Qua đó có thể tham khảo để áp dụng cho một số khu đô thị mới khác.
* Các khái niệm, thuật ngữ
Trong luận văn này, các từ dưới đây được hiểu như sau:
- Quản lý là sự tác động có hướng đích của chủ thể quản lý đến một
hệthống nào đó nhằm biến đổi nó từ trạng thái này sang trạng thái khác theo

nguyên lý tạo lập hệ thống mới và điều khiển hệ thống.
- Nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch:
+ Tổ chức, cá nhân thực hiện đầu tư xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa
cơng trình kiến trúc, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội và
nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết đô thị đã được phê duyệt và theo
quy định của pháp luật về xây dựng.


7

+ Cơng trình xây dựng hiện có phù hợp với quy hoạch đô thị nhưng
chưa phù hợp về kiến trúc thì được tồn tại theo hiện trạng; trường hợp cải tạo,
nâng cấp, sửa chữa cơng trình thì phải bảo đảm yêu cầu về kiến trúc theo quy
định của pháp luật.
+ Cơng trình xây dựng hiện có khơng phù hợp với quy hoạch đơ thị thì
phải di dời theo kế hoạch, tiến độ thực hiện quy hoạch đô thị. Trong thời gian
chưa di dời, nếu chủ cơng trình có nhu cầu cải tạo, nâng cấp sửa chữa thì
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp giấy phép xây dựng tạm
theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Đô thị: Là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ
yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị,
hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chun ngành, có vai trị thúc đẩy sự phát
triển KT-XH của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm
nội thành, ngoại thành của thành phố, nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.
- Nhà ở thu nhập thấp: Còn gọi là nhà xã hội là thuật ngữ chỉ về những
căn nhà, tòa nhà những dự án xây dựng nhà ở được chính quyền cùng với sự
ủng hộ của những người hảo tâm nhằm xây dựng để giải quyết nhu cầu về chỗ
ở cho những người có thu nhập thấp, người nghèo, người có hồn cảnh khó
khăn về kinh tế, hoặc những người đang làm việc nhưng có khó khăn trong
việc bố trí, sắp xếp nhà ở thơng qua hình thức nhà nước xây dựng rồi cho thuê

hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi. Nhà ở cho người có thu
nhập thấp thường được điều hành bởi chính quyền địa phương chẳng hạn như
chính quyền cấp quận, huyện hay thành phố.
- QHĐT: là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị,hệ
thống công trình HTKT, cơng trình HTXH và nhà ở để tạo lập mơi trường
sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ
án QHĐT.


8

- Đồ án QHĐT: là tài liệu thể hiện nội dung của QHĐT, bao gồm các
bản vẽ, mơ hình, thuyết minh và quy định quản lý theo QHĐT.
- Quy hoạch chi tiết : là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất
QHĐT, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lơ đất; bố trí cơng trình
HTKT, cơng trình HTXH nhằm cụ thể hố nội dung của quy hoạch phân khu
hoặc quy hoạch chung.
- Dự án xây dựng khu nhà ở: là dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy
hoạch được duyệt, được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội và có từ 02 cơng trình nhà ở trở lên.
- Chỉ tiêu sử dụng đất QHĐT: là chỉ tiêu để quản lý phát triển không
gian, kiến trúc được xác định cụ thể cho một khu vực hay một lô đất bao gồm
mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao xây dựng tối đa, tối thiểu của
cơng trình.
- Chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật của đồ án QHXD: là chỉ tiêu được dự báo,
xác định, lựa chọn làm cơ sở đề xuất các phươn án, giải pháp QHXD bao gồm
quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu về HTKT, HTXH và môi trường.
- GPXD: là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
cho CĐT để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời cơng trình.
- Hệ thống cơng trình HTKT gồm: cơng trình giao thơng, thơng tin liên

lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý
nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và cơng trình khác.
- Hệ thống cơng trình HTXH gồm: cơng trình y tế, văn hóa, giáo dục,
thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên và cơng trình
khác.


9

* Cấu trúc luận văn
Nội dung luận văn gồm 3 phần: Mở đầu, Nội dung, Kết luận và kiến
nghị, Tài liệu tham khảo và Phụ lục, nội dung chính của Luận văn gồm ba
chương:
MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
Chương 1: Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch
Khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, TP Hà Nội.
Chương 2: Cơ sở khoa học quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu
nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, TP Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu nhà ở
thu nhập thấp xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, TP Hà Nội.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Tài liệu tham khảo
Phụ lục


THƠNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lịng liên hệ với Trung Tâm Thơng tin Thư viện Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.1 - Nhà F - Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

Đ/c: Km 10 - Nguyễn Trãi - Thanh Xuân Hà Nội.
Email: ĐT: 0243.8545.649

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


104

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Việc hình thành các Khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong trong q
trình đơ thị hóa đóng một vai trị rất quan trọng, nhằm tạo những hạt nhân
kinh tế, thu hút lao động, tạo ra cho người dân một môi trường sống tốt hơn.
Có thể nói cơng tác quản lý xây dựng đơ thị là một lĩnh vực đóng vai trị
quan trọng, then chốt trong việc định hướng cụ thể hóa chiến lược phát triển
đô thị trong tương lai. Tuy nhiên các vấn đề đang diễn ra trong quá trình đầu
tư và phát triển khu nhà ở còn nhiều vướng mắc. Thực tế cho thấy việc quản
lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch tại các khu nhà ở vẫn chưa thống nhất,
chưa có một mơ hình chung và gây ra nhiều bức xúc, nhất là đối với những
người dân sống trong Khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong.
Nhận thức, quan niệm về quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch cần
phải được nhìn nhận là một vấn đề khoa học về quản lý, phải được đổi mới.
Nhìn chung cơng tác quản lý hiện nay cịn thiếu kinh nghiệm, tình trạng xây
dựng cịn lộn xộn, chồng chéo, kế hoạch tiến độ thực hiện không phù hợp và
nhiều chỗ chưa đúng theo quy hoạch được duyệt. Việc phân công, phân cấp
trong quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch Khu nhà ở thu nhập thấp xã
Tiền Phong còn yếu kém.
Việc nghiên cứu quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch Khu nhà ở
thu nhập thấp xã Tiền Phong để triển khai thực hiện đồng bộ theo quy hoạch
được duyêt, cải thiện bộ mặt đô thị với nét hiện đại của một khu ĐTM cũng

như cải thiện môi trường sống của người dân là hết sức cần thiết. Trong
khuôn khổ của luận văn tốt nghiệp chuyên ngành quản lý đô thị, đề tài nghiên
cứu “Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu nhà ở thu nhập thấp xã Tiền


105

Phong, huyện Mê Linh” nhằm đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả của
công tác quản lý thực hiện xây dựng khu Đơ thị mới.
2. Kiến nghị
Để góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý xây dựng tại Khu
nhà ở thu nhập thấp xã Tiền Phong, xin kiến nghị một số điều sau:
Cải tiến quy trình thực hiện xây dựng theo QH, đảm bảo hài hòa quyền
lợi của CĐT và các cư dân bằng cách đề ra các quy định yêu cầu CĐT dự án
phải đầu tư xây dựng hoàn thiện trước các hệ thống HTKT, HTXH trước khi
được phép huy động vốn đầu tư xây dựng và kinh doanh các cơng trình nhà ở.
u cầu CĐT dự án lập ra các kế hoạch tiến độ triển khai đầu tư xây
dựng đối với các công trình trong khu ĐT một cách hợp lý, phù hợp với nhu
cầu sử dụng của người dân và phải công bố, công khai các kế hoạch, tiến độ
theo đúng quy định để cho mọi người dân cùng tham gia góp ý, giám sát công
tác thực hiện theo kế hoạch.
Đẩy mạnh việc ứng dụng các công nghệ mới trong thi công xây dựng
cũng như việc sử dụng hiệu quả các phần mềm khoa học kỹ thuật tiên tiến
trong quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch.
Tăng cường hiệu lực của tổ chức quản lý khu Đô thị. Nâng cao vai trò
của lực lượng quản lý trật tự xây dựng. Xử lý nghiêm các vi phạm, đảm bảo
việc xây dựng tuân thủ theo đúng Quy hoạch đã được duyệt.
Cần phải tuyên truyền rộng rãi, giáo dục nâng cao trình độ dân trí, hiểu
biết về pháp luật xây dựng của người dân; tổ chức lấy ý kiến cộng đồng, cộng
đồng cùng tham gia vào thực hiện xây dựng theo quy hoạch trong khu Đô thị.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Quốc hội (2009), Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12, Hà Nội.
2. Quốc hội (2014), Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Hà Nội.
3. Quốc hội (2019), Luật Kiến trúc số 40/2019/QH14, Hà Nội.
4. Văn phòng Quốc hội (2015), Luật Quy hoạch đô thị số 01/VBHNVPQH, Hà Nội.
5. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 19/2010/TT-BXD ngày 22/10/2010
hướng dẫn lập quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, Hà Nội.
6. Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016
hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng, Hà Nội.
7. Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016
quy định chi tiết một
8. Bộ Xây dựng (2018), Thông tư số 03/2018/TT-BXD ngày 24/4/2018
quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày
27/11/2017 năm 2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động
đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây
dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ
thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và
công sở, Hà Nội.
9. Chính phủ (2007), Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007
về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây
dựng về xử phạt trật tự xây dựng đơ thị, Hà Nội.
10. Chính phủ (2009), Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 về
việc phân loại đô thị, Hà Nội.
11. Chính phủ (2009), Nghị định số 79/2009/NĐ-CP ngày 28/9/2009 về
quản lý chiếu sáng đơ thị, Hà Nội.
12. Chính phủ (2010), Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về
lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hạch đô thị, Hà Nội.

13. Chính phủ (2010), Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 về
quản lý cây xanh đơ thị, Hà Nội.
14. Chính phủ (2013), Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013
về đầu tư phát triển đơ thị, Hà Nội.
15. Chính phủ (2015), Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015
quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, Hà Nội.
16. Chính phủ (2015), Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015
quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng, Hà Nội.
17. Chính phủ (2017), Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017
quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai
thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh
doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất
động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và cơng sở, Hà Nội.
18. Chính phủ (2010), Nghị định số 85/2020/NĐ-CP ngày 17/7/2020 về
Quy định chi tiết một số điều của Luật Kiến trúc, Hà Nội.
19. Chính phủ (2021), Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021
về quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi cơng xây dựng
và bảo trì cơng trình xây dựng, Hà Nội.
20. Chính phủ (2021), Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 về
quản lý dự án đầu tư xây dựng, Hà Nội.
21. Ủy ban thường vụ Quốc hội (2016), Nghị quyết số
1210/2016/UBTVQH13 ngày 25/5/2016 về phân loại đô thị, Hà Nội.
32. Quyết định số 59/2013/QĐ-UBND ngày 19/12/2013 của UBND Thành
phố Hà Nội quy định chi tiết một số nội dung về cấp phép xây dựng trên địa
bàn thành phố Hà Nội.
32. Quyết định số 09/2014/QĐ-UBND ngày 14/02/2014 của UBND
thành phố Hà Nội về việc Ban hành quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng
giữa Sở Xây dựng và UBND Quận, huyện, thị xã, UBND xã, phường, thị trấn