Tài liệu Báo cáo "Mối quan hệ giữa các quy định về chủ quyền sử dụng đất trong bộ luật dân sự với các quy định của pháp luật đất đai " pptx

đặc san về sửa đổi, bổ sung bộ luật dân sự
18 Tạp chí luật học





ThS. Trần Quang Huy *
iện nay có nhiều ý kin khỏc nhau ca
cỏc chuyờn gia trong nc v nc
ngoi v vic cn thit phi sa i, b sung
B lut dõn s. i vi cỏc quy nh v
chuyn quyn s dng t c ghi nhn ti
phn V ca B lut dõn s, cú tỏc gi ngh
hu ton b cỏc chng ny chuyn giao nú
cho lut t ai v cỏc vn bn phỏp lut cú
liờn quan n t ai.
(1)
Mt khỏc, cú tỏc gi
cho rng trờn c s ch s hu ton dõn
v t ai, vic Nh nc m rng quyn cho
ngi s dng t thỡ quyn s dng t (ti
sn c bit) chớnh l i tng ca lut dõn
s. Vỡ th khụng cn tranh cói là nờn hay
khụng nờn a cỏc quy nh v chuyn quyn
s dng t vo B lut dõn s m quan
trng l vch ra phng hng sa i, b
sung B lut dõn s.
(2)

Trong bài viết này
chỳng tụi trỡnh by mt s quan im cỏ nhõn
v hng sa i cỏc quy nh v chuyn
quyn s dng t trong B lut dõn s trong
tng quan hin ti vi cỏc quy nh ca
phỏp lut t ai hin hnh.
I. Các vấn đề mang tính nguyên tắc
B lut dõn s cú vai trũ là nn tng trong
h thng lut t iu chnh cỏc quan h xó
hi v nhõn thõn v ti sn c xỏc lp trờn
c s t do ý chớ, bỡnh ng v t chu trỏch
nhim ca cỏc ch th. Vỡ vy, B lut dõn
s c ỏp dng trong trng hp cỏc lut
chuyờn ngnh cú liờn quan khụng quy nh
c th. Cho nờn, i vi cỏc quy nh v
chuyn quyn s dng t, phm vi v mc
tỏc ng ti cỏc giao dch dõn s v t
ai cn phi xỏc nh rừ rng, trỏnh tỡnh trng
chng chộo gia cỏc quy nh ca B lut
dõn s ti cỏc lut chuyờn ngnh khỏc. Trc
khi cú Lut t ai nm 1993, cỏc d tho d
ỏn lut cũn nộ trỏnh vic quy nh cỏc quyn
ca ngi s dng t v c ch thc hin
cỏc quyn ú. Lut t ai nm 1993 ln u
tiờn quy nh 5 quyn ca h gia ỡnh, cỏ
nhõn trong nc, cha chớnh thc lut hoỏ
cỏc quyn ca t chc trong nc, t chc v
cỏ nhõn nc ngoi. Những quy nh về cỏc
quyn ny mi mang tớnh nguyờn tc, cha
xõy dng c ch thc hin. Vỡ vy, vi s ra

i ca B lut dõn s nm 1995, vic thc
hin cỏc giao dch dõn s v t ai c
chớnh thc quy nh.
Trong quan h gia Lut t ai v B
lut dõn s v vn chuyn quyn s dng
t cú nhng im cần phải xem xét lại, ú l
trong khi Lut t ai ỏng l phi quy nh
chi tit trỡnh t, th tc thc hin cỏc
H
* Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc lut H Ni


®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù
T¹p chÝ luËt häc 19
quyền, điều kiện thực hiện các quyền thì Bộ
luật dân sự lại chi tiết hoá và cụ thể hoá các
quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân
và các giao dịch dân sự về đất đai. Đây là sự
thống nhất theo quy trình ngược, bởi phải coi
Bộ luật dân sự là đạo luật chung chiếm vị trí
cốt yếu trong hệ thống luật tư trong việc điều
chỉnh các quan hệ tài sản, các luật chuyên
ngành phải chi tiết hoá và cụ thể hoá các vấn
đề còn mang tính nguyên tắc trong Bộ luật
dân sự.Tuy nhiên, trong quá trình xác lập cơ
chế pháp lí cho việc chuyển quyền sö dông
®Êt của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong
nước còn nhiều lúng túng, quan điểm chưa
thống nhất thì việc ban hành Bộ luật dân sự

đã thực sự giải quyết một trong những vướng
mắc mà pháp luật đất đai ở thời điểm đó chưa
giải quyết được.
Với quá trình phát triển, Luật đất đai sửa
đổi, bổ sung ngày 2/12/1998 đã chính thức
luật hoá các quyền của tổ chức trong nước,
mở rộng thêm một số quyền cho hộ gia đình
và cá nhân đồng thời xác định rõ trách nhiệm
của Chính phủ trong việc ban hành văn bản
về trình tự, thủ tục chuyển quyền sö dông ®Êt
của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong
nước. Theo đó, Nghị định sè 17/1999/NĐ-CP
ngày 29/3/1999 của Chính phủ ra đời quy
định khá chi tiết trình tự thực hiện các quyền
của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong
nước. Tiếp theo đó, Luật đất đai sửa đổi, bổ
sung ngày 29/6/2001 ra đời cho phép những
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
được thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
thì được quyền thế chấp hoặc bảo lãnh để vay
tiền của mọi tổ chức tín dụng hoạt động tại
Việt Nam. Đây là quyền năng mới và trình tự
thực hiện chưa được quy định. Vì vậy, ngày
1/11/2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định
sè 79/2001/NĐ-CP nhằm thực hiện các giao
dịch dân sự về đất đai ngày một thông thoáng
hơn và xác định trình tự về bảo lãnh bằng giá
trị quyền sử dụng đất. Với quá trình như vậy,
qua 7 năm thi hành Bộ luật dân sự, các quy
định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ

luật dân sự đã phần nào khập khiễng với thực
tế cuộc sống, đã lạc hậu hơn rất nhiều so với
các quy định của pháp luật đất đai. Cho nên,
việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển
quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự cho
phù hợp với sự phát triển nói chung của pháp
luật là rất cần thiết.
Tuy nhiên, chúng tôi không thống nhất
với quan điểm của luật sư Muto cho rằng
“không nên đưa phần chuyển quyền sử dụng
đất vào trong Bộ luật dân sự mà nên để cho
Luật đất đai và các văn bản thi hành quy
định là tốt hơn” và "đề nghị huỷ bỏ phần V
của Bộ luật dân sự và giao nó cho Luật đất
đai và các văn bản pháp luật liên quan về đất
đai quy định”.
(3)
Chúng tôi rất ngạc nhiên về
sự am hiểu uyên thâm của học giả Nhật Bản
nêu trên về Bộ luật dân sự của Việt Nam song
vấn đề không phải là với quá trình phát triển
của pháp luật đất đai, các quy định của Bộ luật
dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã không
còn ý nghĩa. Vấn đề về mặt phương pháp luận
là không phải chuyển giao các quy định về
chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân
sự sang Luật đất đai mà là thiết kế lại các quy
định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ
luật dân sự sao cho phù hợp với các quy định
hiện hành của các luật chuyên ngành.

Mặt khác, chúng tôi cũng không thống


đặc san về sửa đổi, bổ sung bộ luật dân sự
20 Tạp chí luật học
nht vi nhúm tỏc gi khi cho rng khụng
nờn tranh lun là nờn hay khụng nên a cỏc
quy nh v chuyn quyn s dng t vo
B lut dõn s vỡ do c im ch kinh t
ca Vit Nam v nn tng ca ch s hu
ton dõn v t ai.
(4)
Cỏc tranh lun khoa
hc luụn rt cn thit, bi cỏc chớnh kin v
khoa hc m b ỏp t thỡ bn thõn nú khụng
cũn sc sng mónh lit ca khoa hc. Vỡ vy,
vic quy nh trong B lut dõn s cỏc giao
dch dõn s v t ai l l ng nhiờn
nhng phi thit k li theo tinh thn sau:
1. Nhúm cỏc quy nh chung t Điu 690
n Điu 698 ch gi li mt s iu mang
tớnh nguyờn tc nht.
2. Nhúm cỏc iu t 699 n 744 ch gi
li cỏc iu liờn quan ti cỏc khỏi nim v
hp ng chuyn i, chuyn nhng, cho
thuờ, th chp giỏ tr quyn s dng t v
tha k quyn s dng t, cỏc iu liờn quan
ti quyn v ngha v ca cỏc bờn khi thc
hin cỏc giao dch dõn s v t ai.
3. B sung nhúm cỏc giao dch dõn s v

t ai ca t chc trong nc c Nh
nc giao t, cho thuờ t, nhn chuyn
quyn s dng t t ngi khỏc.
4. B sung nhúm cỏc quy nh v cho
thuờ li t, bo lónh bng giỏ tr quyn s
dng t v ti sn cú trờn t, gúp vn bng
giỏ tr quyn s dng t ca h gia ỡnh, cỏ
nhõn trong nc.
Trờn c s gi li cỏc iu cn thit v b
sung cỏc nhúm vn trờn, chỳng tụi cho
rng phn quy nh v chuyn quyn s dng
t trong B lut dõn s s bao quỏt c y
cỏc giao dch dõn s v t ai ca cỏc
phỏp nhõn, h gia ỡnh, cỏ nhõn v cỏc quy
nh s khụng cũn tỡnh trng chng chộo vi
cỏc quy nh chi tit ti Lut t ai v cỏc
vn bn thi hnh Lut t ai.
II. CáC VấN Đề Cụ THể
1. Phn cỏc quy nh chung
+ Theo chỳng tụi, iu 690 núi v cn c
xỏc lp quyn s dng t khụng cũn thớch
hp, bi l, khi xỏc nh t ai thuc s hu
ton dõn do nh nc thng nht qun lớ thỡ
ú khụng phi l cn c m l nguyờn tc
xuyờn sut ca quỏ trỡnh qun lớ v s dng
t ca nh nc. Mt khỏc, khon 1 điu
1 ca Lut t ai sa i, b sung ngy
2/12/1998 quy nh cũn rừ hn rt nhiu
khi xỏc nh vic Nh nc giao cho ngi
s dng t s dng n nh lõu di vi

hỡnh thc giao t khụng thu tin, cú thu
tin. Nh nc cũn cho t chc, h gia
ỡnh, cỏ nhõn thuờ t, nhn quyn s dng
t t ngi khỏc.
Vỡ vy, Điu 690 cn sa i cho phự
hp vi quan nim hin ti trong Lut t ai
sa i, b sung.
+ iu 691 cn xỏc nh li cỏc hỡnh thc
chuyn quyn s dng t theo cỏc quyn hin
nay l chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ,
cho thuờ li, tha k, th chp, bo lónh v
gúp vn bng giỏ tr quyn s dng t. Cỏc
hp ng ú c xỏc lp trờn c s cỏc quy
nh ca phỏp lut t ai, cú xỏc nhn ca
u ban nhõn dõn cp xó i vi h gia ỡnh,
cỏ nhõn, cú xỏc nhn ca c quan qun lớ t
ai cp tnh trong trng hp i vi t chc
trong nc.
+ B iu 692 vỡ cỏc th tc chuyn quyn
s dng t ó quy nh rt chi tit ti Ngh


đặc san về sửa đổi, bổ sung bộ luật dân sự
Tạp chí luật học 21
nh số 17/1999/N-CP ngy 29/3/1999 v
Ngh nh s 79/2001/N-CP ngy 1/11/2001
ca Chớnh ph.
+ B iu 693 v iu kin chuyn
quyn s dng t. Bi vỡ, trong tng quyn
c th cỏc ngh nh ca Chớnh ph v vn

ny ó quy nh chi tit. Cỏc quy nh chung
õy, theo chỳng tụi tr nờn khụng cn thit.
Mt khỏc, vic quy nh cỏc ch th phi cú
giy chng nhn quyn s dng t trong
mi giao dch dõn s v t ai l khụng phự
hp vi thc tin cuc sng v trỏi vi cỏc
quy nh chi tit trong cỏc lut chuyờn ngnh.
+ Sa i iu 694 v giỏ chuyn quyn
s dng t. Theo chỳng tụi, giỏ chuyn
quyn s dng t trờn c s khung giỏ ca
Chớnh ph khụng phự hp vi thc t chuyn
nhng ti cỏc a phng. Giỏ t đ-ợc quy
định tại cỏc a phng thp hn nhiu ln so
vi giỏ thc t, vớ d: Nam nh giỏ t
chuyn nhng cao hn t 2,5 n 5 ln, Hi
Dng t 1,5 n 4,28 ln, B Ra - Vng
Tàu 5 ln, Lng Sn 3 ln, An Giang theo giỏ
tho thun, Bn Tre cao gp 15 ln.
(5)
Vỡ vy,
ó l giao dch dõn s trong i sng, nờn
chng khụng quy nh mt khung giỏ cng t
phớa Nh nc m thc hin theo tho thun
ca cỏc bờn.
+ iu 695 nờn gi nguyờn.
+ V hiu lc ca hp ng chuyn quyn
s dng t c quy nh ti iu 696 B
lut dõn s s phỏt sinh sau khi ng kớ ti c
quan nh nc cú thm quyn. Trờn thc t,
cỏc hp ng chuyn i, chuyn nhng, cho

thuờ, cho thuờ li, th chp, bo lónh, gúp vn
liờn doanh ca h gia ỡnh, cỏ nhõn u phi
ng kớ ti u ban nhõn dõn cp xó. Vic cho
phộp thc hin cỏc hp ng chuyn quyn
s dng t núi trờn l do u ban nhõn dõn
cp huyn xỏc nhn. Nh vy, iu gỡ s xảy
ra nu c quan nh nc cú thm quyn cp
trờn ó cho phộp nhng vỡ ngi s dng t
khụng ng kớ quyn s dng t ti cp xó
nên cha phỏt sinh hiu lc ca hp ng?
Vỡ vy, theo chỳng tụi khụng nờn nhm ln
gia cụng vic qun lớ hp ng vi trỏch
nhim qun lớ t ai ca chớnh quyn c s.
Bn thõn vic kờ khai, ng kớ t ai l trỏch
nhim ca ngi s dng t, l c s sau
ny h c chớnh quyn a phng ngh
cp cú thm quyn cp giy chng nhn
quyn s dng t. Trong khi ú, phn ln
các trng hp chuyn quyn s dng t
ngi s dng ó cú giy chng nhn quyn
s dng t. Cho nờn, quan im ca chỳng
tụi cho rng vi vic ng kớ quyn s dng
t cha c lm tt nh hin nay thỡ nờn
chng thi im cú hiu lc phỏp lớ ca hp
ng l thi im c u ban nhõn dõn cp
huyn xỏc nhn cho phộp chuyn quyn s
dng t i vi h gia ỡnh, cỏ nhõn v thi
im xỏc nhn ca c quan qun lớ t ai cp
tnh trong trng hp l t chc s dng t.
+ Gi nguyờn cỏc Điu 697 v Điu 698

ca B lut dân sự.
2. Cỏc quy nh t chng II n chng VI
2.1. V hp ng chuyn i quyn s
dng t (t iu 699 n iu 704)
Cỏc quy nh trong chng ny nờn gi
li cỏc iu 699, 701, 702 v 704. i vi
Điu 700, cỏc quy nh ca phỏp lut t ai ó
quy nh rt chi tit cỏc iu kin chuyn i
quyn s dng i vi t nụng nghip, lõm
nghip, t ti Ngh nh số 17/1999/N-CP.


®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù
22 T¹p chÝ luËt häc
Vì vậy, Bộ luật dân sự không cần thiết phải
quy định về vấn đề này. Riêng về hình thức
chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định
tại §iều 701, theo chúng tôi nên sửa lại là
“hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
phải lập thành văn bản theo mẫu thống nhất
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban
hành. Thủ tục chuyển đổi và đăng kí quyền
sử dụng đất thực hiện theo các quy định của
pháp luật đất đai”.
Đối với khoản 5 Điều 703 của Bộ luật
dân sự cần thống nhất quan điểm với khoản 4
§iều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
ngày 21/12/1999 là miễn thuế chuyển quyền
sử dụng đất trong trường hợp chuyển đổi

quyền sử dụng đất. Khoản 5 Điều 703 cần
sửa đổi cho phù hợp với luật chuyên ngành.
2.2. Về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất (từ Điều 705 đến Điều 713)
Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giữa
Bộ luật dân sự và các quy định của pháp luật
đất đai có nhiều điểm không đồng bộ, ®ã lµ:
Thứ nhất, Bộ luật dân sự quy định các điều
kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở đối
với hộ gia đình, cá nhân tại khoản 1 và 2 Điều
706 là nhắc lại khoản 1 và 2 Điều 75 của Luật
đất đai là không cần thiết. Thậm chí tại Nghị
định sè 17/1999/NĐ-CP còn quy định chi tiết
hơn rất nhiều so với Bộ luật dân sự.
(6)
Vì vậy,
chúng tôi cho rằng nên bỏ Điều 706.
Thứ hai, Bộ luật dân sự quy định việc
chuyển nhượng phải xin phép cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Trong khi đó §iều 3
Luật đất đai quy định người được Nhà nước
giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Như vậy, vấn đề đặt ra là nếu người
sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và làm đúng thủ
tục theo luật định thì họ không nhất thiết phải
xin phép bất cứ cơ quan nhà nước nào, các
thủ tục đó là đương nhiên. Hơn nữa, không
cần thiết một thủ tục hành chính để cản trở

giao dịch dân sự đương nhiên. Vì vậy, Điều
707 cần xác định lại nội hàm của quy định
cho chính xác.
Thứ ba, khoản 1 Điều 709 bỏ phần nghĩa
vụ của người chuyển quyền sử dụng đất phải
xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
đồng thời khoản 5 của điều này cũng xác
định lại nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất cho phù hợp với Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền
sử dụng đất ngày 21/12/1999 vì điểm 1
khoản 3 Điều 1 của Luật thuế chuyển quyền
sử dụng đất quy định: “Trong trường hợp
người nhận quyền sử dụng đất tự nguyện nộp
thuế chuyển quyền sử dụng đất thì người đó
có trách nhiệm kê khai, nộp thuế theo quy
định tại §iều 10 của Luật thuế”. Như vậy,
việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất
không nhất thiết là nghĩa vụ riêng của người
chuyển quyền sử dụng đất như quy định tại
Bộ luật dân sự.
Thứ tư, khoản 2 Điều 711 quy định điều
kiện cho bên nhận quyền sử dụng đất là chưa
có đất hoặc đang sử dụng dưới hạn mức, sau
khi nhận chuyển nhượng cũng không được
phép vượt hạn mức quy định. Quy định nêu
trên là chưa phù hợp với cách xử lí đất vượt
hạn mức được quy định tại Luật đất đai sửa
đổi, bổ sung ngày 2/12/1998 và trái với quan
điểm về phát triển kinh tế trang trại tại Nghị

đặc san về sửa đổi, bổ sung bộ luật dân sự
Tạp chí luật học 23
quyt số 02/NQ ngy 2/2/2000 ca Chớnh ph.
2.3. V hp ng thuờ quyn s dng t
(t iu 714 n iu 726)
Hin nay, vic quy nh v iu kin cho
thuờ quyn s dng t ó quy nh ti Điu
78 Lut t ai v c chi tit hoỏ ti Điu
15 ca Ngh nh số 17/1999/N-CP. Vỡ vy,
khụng cn thit phi quy nh iu ny trong
B lut dõn s.
2.4. V hp ng th chp quyn s dng
t (t iu 727 n iu 737)
Cỏc quy nh v th chp quyn s dng
t trong B lut dõn s v cỏc vn bn phỏp
lut v t ai cú nhiu im khụng thng
nht. Đó là cỏc vn sau:
Th nht, cỏc khỏi nim th chp quyn
s dng t v th chp giỏ tr quyn s
dng t c s dng nhiu vn bn
phỏp lut khỏc nhau, vy ni hm ca cỏc
khỏi nim ny l nh nhau hay khỏc nhau thì
cỏc vn bn lại quy nh khụng thng nht, vớ
d, B lut dõn s quy nh ti sn gn lin
vi t cú thuc ti sn th chp hay khụng l
do cỏc bờn tho thun, trong khi ú Ngh
nh s 178/1999/N-CP quy nh khi th
chp ti sn gn lin vi t phi th chp c

giỏ tr quyn s dng t. ng nhiờn, v
hiu lc phỏp lớ thỡ B lut rừ rng l cao hn
ngh nh song di gúc thc tin thỡ Ngh
nh s 178/1999/N-CP ang c ỏp dng
cú hiu qu.
Th hai, ti iu 77 ca Lut t ai ó
quy nh iu kin th chp quyn s dng t
ca h gia ỡnh v cỏ nhõn trong nc, cng
vi ni dung nh vy B lut dõn s li tỏch
thnh 2 iu (iu 729 v iu 730). Nh vy
B lut dõn s ó nhc li quy nh ny mt
cỏch khụng cn thit, trong khi ú iu 24 v
27 ca Ngh nh s 17/1999/N-CP quy nh
v iu kin th chp giỏ tr quyn s dng
t ca t chc, h gia ỡnh v cỏ nhõn trong
nc cũn c th hn rt nhiu so vi B lut
dõn s.
Th ba, B lut dõn s quy nh ti iu
737 cỏch thc x lớ quyn s dng t khi m
bờn th chp khụng thc hin hoc thc hin
khụng ỳng ngha v tr n thỡ quyn s dng
t c giao cho c quan nh nc cú thm
quyn t chc bỏn u giỏ. õy l hỡnh thc x
lớ duy nht trong B lut dõn s v th chp
quyn s dng t. Trong khi ú, ti Ngh nh
s 79/2001/ N-CP ngy 1/11/2001 quy nh 3
cỏch thc x lớ l chuyn nhng, bỏn u giỏ
v khi kin ti to ỏn trong trng hp khụng
x lớ c theo tho thun trong hp ng,
c ỏp dng chung cho mi i tng th

chp v nhn th chp.
(7)
Vi quy nh trờn
õy, B lut dõn s ó cú nhiu im lc hu
so vi thc tin cuc sng. Vỡ vy, chỳng tụi
ngh sa i iu 737 ca B lut dõn s
cho phự hp vi cỏc quy nh hin hnh ca
phỏp lut t ai.
Th t, theo cỏc quy nh ca phỏp lut
v u t, doanh nghip cú vn u t nc
ngoi cú quyn th chp giỏ tr quyn s
dng t vay vn ca mi t chc tớn dng
hot ng ti Vit Nam theo quy nh ca
Lut cỏc t chc tớn dng. to ra s bỡnh
ng gia ngi s dng t trong nc v
nc ngoi, Lut t ai sa i, b sung
ngy 29/6/2001 ó quy nh ti iu 78g cho
phộp t chc, h gia ỡnh v cỏ nhõn trong


®Æc san vÒ söa ®æi, bæ sung bé luËt d©n sù
24 T¹p chÝ luËt häc
nước nếu được thế chấp bằng giá trị quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật đất đai thì
có quyền thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại
các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam.
Với vấn đề trên, Bộ luật dân sự mới chỉ cho
phép hộ gia đình, cá nhân được thế chấp
quyền sử dụng đất để vay tiền của tổ chức tín

dụng trong nước là chưa phù hợp, chưa thể
hiện sự thông thoáng trong các giao dịch dân
sự về đất đai. Cho nên chúng tôi đề nghị sửa
Điều 729 và Điều 730 cho phù hợp với thực
tế hiện nay.
2.5. Về thừa kế quyền sử dụng đất (từ
Điều 738 đến Điều 744)
Các quy định về thừa kế quyền sử dụng
đất theo di chúc hoặc theo pháp luật đối với
đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản
của những người được quy định tại Điều 679
và Điều 680 phải gắn với điều kiện được quy
định tại Điều 740 của Bộ luật dân sự là quá
ngặt nghèo. Mặt khác, Luật đất đai không
quy định hạn mức đất nông nghiệp đối với cá
nhân, vì thế việc quy định điều kiện thừa kế
đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm,
nuôi trồng thuỷ sản tại khoản 2 Điều 740 là
không chính xác. Hơn nữa, cơ sở khoa học và
thực tiễn để xác định các điều kiện được thừa
kế đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng
năm, nuôi trồng thuỷ sản với việc thừa kế đất
nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm
nghiệp để trồng rừng, đất ở là không rõ ràng.
Vì vậy, chúng tôi kiến nghị sửa đổi quy định
này trong Bộ luật dân sự theo hướng bỏ điều
kiện thừa kế tại Điều 740, coi việc thừa kế
đất nông nghiệp trồng cây hàng năm như việc
thừa kế đối với các loại đất có tài sản khác.
3. Các quy định cần phải bổ sung trong

Bộ luật dân sự
Cho đến nay, lộ trình các quy định về
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã
tiến những bước dài trong các Luật đất đai
sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001. Từ 5
quyền được quy định trong Luật đất đai năm
1993, cho đến nay hộ gia đình, cá nhân có
thêm quyền cho thuê lại đất, quyền góp vốn
liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước,
quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng
đất, tài sản thuộc sở hữu của mình vay tiền
của mọi tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt
Nam. Như vậy, với các sửa đổi nhanh chóng
của pháp luật đất đai cho phù hợp với thực
tiễn của đời sống, các quy định trong Bộ luật
dân sự đã thiếu vắng nhiều quy định quan
trọng. Cho nên, để sửa đổi Bộ luật dân sự
cho phù hợp với tiến trình phát triển của xã
hội và đồng bộ với các luật chuyên ngành,
chúng tôi thấy rằng, Bộ luật cần bổ sung các
quy định sau:
+ Bổ sung các quy định về giao dịch dân
sự liên quan đến quyền cho thuê lại đất. Đây
là quyền quan trọng của hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước cho thuê đất để sản xuất, kinh
doanh được quy định tại Luật đất đai sửa đổi,
bổ sung ngày 2/12/1998. Như vậy, với thời
hạn được Nhà nước cho thuê đất mà người sử
dụng đất trả tiÒn thuê hàng năm, trả tiền cho
cả thời gian thuê, trả tiền thuê nhiều năm nếu

thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít
nhất năm năm thì người sử dụng được bảo hộ
các quyền năng khác nhau. Các quyền đó
đảm bảo cho hộ gia đình và cá nhân thực
hiện khả năng kinh doanh của mình, thực
hiện các giao dịch dân sự về đất đai trong


đặc san về sửa đổi, bổ sung bộ luật dân sự
Tạp chí luật học 25
thi hn thuờ t. Cho nờn, trong B lut dõn
s cn quy nh v hp ng thuờ li quyn s
dng t, hỡnh thc, ni dung v quyn, ngha
v ca cỏc bờn khi thc hin hp ng. Vic b
sung ú s gúp phn ng b gia cỏc quy nh
v quyn ca ngi s dng t trong Lut t
ai vi c ch thc hin cỏc giao dch dõn s
v t ai trong B lut dõn s.
+ B sung cỏc quy nh v bo lónh bng
giỏ tr quyn s dng t, ti sn gn lin vi
t vay tin ca cỏc t chc tớn dng hot
ng ti Vit Nam. B lut dõn s cn xỏc
nh rừ v hp ng bo lónh bng giỏ tr
quyn s dng t, hỡnh thc, ni dung,
quyn v ngha v ca cỏc bờn khi thc hin
giao dch dõn s v t ai ny.
+ B sung hỡnh thc gúp vn bng giỏ tr
quyn s dng t ca h gia ỡnh v cỏ nhõn.
Suy cho cựng thỡ hỡnh thc gúp vn bng giỏ tr
quyn s dng t cng l s hp tỏc gia

nhng ngi s dng t. Cho nờn trong B
lut dõn s cn chớnh thc xỏc nh hỡnh thc,
ni dung, quyn v ngha v ca cỏc bờn khi
gúp vn liờn doanh v trỏch nhim phỏp lớ ca
cỏc bờn khi chm dt vic gúp vn, x lớ quyn
s dng t khi chm dt vic gúp vn bng
giỏ tr quyn s dng t.
+ B sung cỏc quy nh v quyn s dng
t ca phỏp nhõn trong nc. B lut dõn s
hin hnh mi quy nh v quyn s dng t
ca h gia ỡnh v cỏ nhõn s dng t, cha
quy nh cỏc giao ch dõn s v t ai ca
t chc trong nc. Nhng nu xem lut dõn
s l lut chung ca lut ti sn thỡ theo
chỳng tụi cn b sung phn quyn ca t
chc trong nc. Chỳng tụi hiu rng khi B
lut dõn s ra i thỡ cỏc quyn ca t chc
trong nc cha chớnh thc c lut hoỏ
trong Lut t ai, cho nờn qua 2 ln sa i,
b sung vo nm 1998 v nm 2001 Lut t
ai ó quy nh khỏ y cỏc quyn ca t
chc trong nc. Vỡ vy, ó n lỳc B lut
dõn s cn chớnh thc quy nh cỏc giao dch
dõn s v t ai ca t chc trong nc.
Theo chỳng tụi, phn cỏc quyn c th s sp
xp thnh 2 mc, mc v quyn ca h gia
ỡnh v cỏ nhõn, mc v quyn ca t chc
trong nc.
Túm li, vic b sung thờm cỏc quy nh
m chỳng tụi nờu trờn s gúp phn dõn s hoỏ

mt s cỏc giao dch v t ai cha c th
hin trong B lut dõn s, trong khi cỏc
quyn ú ó c bo h trong Lut t ai
sa i, b sung. T ú, cỏc quyn ca ngi
s dng t c quy nh trong cỏc vn bn
phỏp lut t ai cú s thng nht hi ho
trong cỏc giao lu dõn s c quy nh
trong B lut dõn s./.

(1), (3).Xem: Muto trong bi vit ý kin v nhng
im cn sa i trong b lut dõn s Vit Nam trong
chuyờn Mt s vn v sa i, b sung B lut
dõn s Vit Nam, Thụng tin khoa hc phỏp lớ, Vin
nghiờn cu khoa hc phỏp lớ - B t phỏp tr. 299.
(2), (4).Xem:Tng quan kt qu nghiờn cu sa i,
b sung B lut dõn s Vit Nam, trong chuyờn
Mt s vn v sa i, b sung B lut dõn s Vit
Nam, Thụng tin khoa hc phỏp lớ, Vin nghiờn cu
khoa hc phỏp lớ - B t phỏp tr. 86.
(5). S liu ly t bỏo cỏo ca Ban kinh t trung ng
ng v tỡnh hỡnh thc hin chớnh sỏch v phỏp lut
t ai ngy 19/8/2002, tr. 83.
(6).Xem: iu 8 v iu 9 Ngh nh số 17/1999/NCP
ngy 29/3/1999 ca Chớnh ph v trỡnh t th tc chuyn
quyn s dng t ca t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn
trong nc.
(7).Xem: Khon 18 Điu 1 ca Ngh nh số 79/2001/ N-CP
ngy 1/11/2001 v sa i mt s quy nh ca Ngh
nh số 17/1999/ N-CP.