Thực trạng và hiệu quả đầu tư trong công tác phát triển đô thị mới tại công ty cổ phần đàu tư tài chính Việt Thành

Lời nói đầu
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Công
nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển
khu đô thị mới có tầm quan trọng đặc biệt, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển
dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Việc
phát triển các khu đô thị mới đã tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và
phát triển kinh tế đất nước.
Công ty cổ phần đàu tư tài chính Việt Thành đã và đang làm chủ đầu tư
một số dự án đầu tư phát triển nhà ở và đô thi, có trách nhiệm huy động mọi
nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội của các dự án đồng thời thu
hút các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng các công trình nhà ở và
các công trình chuyên dùng trong phạm vi dự án theo quy hoạch được duyệt.
Khi tiến hành một hoạt động đầu tư phát triển đô thị mới vấn đề đặt ra
là sử dụng vốn làm sao để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất việc đánh gía
hiệu quả của hoạt động đầu tư sẽ cho chúng ta biết được hoạt động đầu tư có
đem lại những giá trị gì, đạt được hiệu quả tài chính là bao nhiêu... ngoài ra
đánh giá hiệu quả đầu tư còn cho phép chúng ta rút ra được những bài học
kinh nghiệm cho những giai đoạn sau của công cuộc đầu tư khác và cho phép
tạo ra hiệu quả cao hơn cho toàn bộ nền kinh tế .
Thấy được tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả đầu tư, trong quá
trình thực tập tại công ty cổ phần đầu tư tài chính Việt Thành em đã chọn đề
tài “Thực trạng và hiệu quả đầu tư trong công tác phát triển đô thị mới tại
công ty cổ phần đàu tư tài chính Việt Thành” làm đối tượng nghiên cứu của
chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Nội dung của chuyên đề xem xét tình hình đầu
tư của công ty trong thời gian qua và đánh giá chi tiết hiệu quả một dự án của
công ty đã thực hiện. Trên cơ sở đó và vận dụng những kiến thức lý luận đã
nắm bắt trong thời gian học tập ở trường để đề ra một số giải pháp nhằm tiếp
tục nâng cao hiệu quả đầu tư tại công ty trong thời gian tới.
Kết cấu của chuyên đề được chia làm 3 chương:
1
Chương I: Những vấn đề lý luận chung.

Chương II: Thực trạng và hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại
công ty cổ phần đàu tư tài chính Việt Thành
Chương III: Những định hướng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao
hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Công ty cổ phần đàu tư tài chính Việt
Thành
Do được sự tận tình giúp đỡ của cô giáo Trần Thị Mai Hoa, giảng viên
chính Bộ môn Kinh tế Đầu tư trường ĐHKTQD và các anh chị trong phòng
kinh doanh công ty cổ phần đàu tư tài chính Việt Thành, cùng với sự nỗ lực
nghiên cứu tài liệu, tìm hiểu thực tế... em đã hoàn thành chuyên đề này. Tuy
nhiên do thời gian, trình độ và kinh nghiệm còn có hạn nên không tránh khỏi
những sai sót và bất cập. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy
cô giáo, các công ty cổ phần đàu tư tài chính Việt Thành và các bạn bè quan
tâm đến vấn đề này.
Cuối cùng em xin bầy tỏ lòng biết ơn chân thành tới toàn thể thầy cô
giáo trong Bộ môn Kinh tế Đầu tư và các cô chú cán bộ của Tổng công ty,
đặc biệt là cô giáo Trần Thị Mai Hoa và anh Trà đã giành nhiều thời gian giúp
đỡ, đóng góp nhiều ý kến bổ ích giúp em hoàn chỉnh chuyên đề này.
2
Chương I
Những vấn đề lý luận chung
I. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư và đầu tư phát triển.
1. Khái niệm đầu tư.
Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về đầu tư song đều toát lên được
bản chất của nó, đó là sự hy sinh những giá trị ở hiện tại để tiến hành các hoạt
động nhằm thu về những giá trị lớn hơn trong tương lai.
Định nghĩa chung nhất về đầu tư là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại
để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả
nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết
qủa đó.
Nguồn lực đó có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và

trí tụê.
Những kết quả đó có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính (tiền
vốn), tài sản vật chất (nhà máy, đường xá, các của cải vật chất khác...), tài sản
trí tuệ (trình độ văn hoá, chuyên môn, khoa học kỹ thuật...) và nguồn nhân lực
có đủ điều kiện làm việc với năng suất cao hơn trong nền sản xuất xã hội.
2. Đầu tư phát triển, vai trò và đặc điểm của nó trong nền kinh tế quốc
dân.
2.1. Khái niệm đầu tư phát triển.
Đầu tư phát triển là hoạt động đầu tư mà người có tiền bỏ tiền ra để tiến
hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng thêm
tiềm lực sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ
yếu tạo việc làm, nâng cao đời sống của mọi người dân trong xã hội.
Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu
hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dưỡng đào
tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt
3
động của các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở
đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế – xã hội.
2.2. Những đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển.
Để làm rõ sự khác biệt giữa hoạt động đầu tư phát triển với các loại
hình đầu tư khác, cần phải tìm hiểu những đặc trưng cơ bản sau đây:
-Hoạt động đầu tư phát triển đòi hỏi một lượng vốn lớn và để nằm khê
đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. Đây là cái giá phải trả khá lớn của
đầu tư phát triển.
-Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu tư cho đến khi các thành quả
của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động
sảy ra.
-Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đối với các
cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thường đòi hỏi nhiều năm
tháng và do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của

các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế...
-Các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng lâu
dài nhiều năm, có khi hàng trăm, hàng ngàn năm và thậm chí tồn tại vĩnh
viễn như các công trình kiến trúc nổi tiếng thế giới (Kim tự tháp cổ Ai Cập,
Nhà thờ La Mã ở Rôma, Vạn Lý Trường Thành ở Trung Quốc, Ăngcovát
của Campuchia...). Điều này nói lên giá trị lớn lao của các thành quả đầu tư
phát triển.
-Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng sẽ hoạt
động ở ngay nơi mà nó được tạo dựng nên. Do đó, các điều kiện về địa hình
tại đó có ảnh hưởng lớn đến quá trình thực hiện đầu tư cũng như các hoạt
động sau này của các kết quả đầu tư.
Những đặc trưng trên đây cần được các nhà đầu tư, các nhà quản lý đầu
tư, các nhà lập dự án nghiên cứu nắm vững để đưa ra những phương án, nội
dung lập dự án, tiến hành và quản lý đầu tư nhằm đưa ra quyết định đúng đắn,
có căn cứ để đem lại hiệu quả cao nhất.
4
2.3. Vai trò của hoạt động đầu tư phát triển
Mục tiêu của mọi công cuộc đầu tư là đạt được kết quả lớn hơn so với
nguồn lực đã bỏ ra. Đối với nền kinh tế, đầu tư quyết định sự tăng trưởng và
phát triển của nền sản xuất xã hội. Nó tạo ra, duy trì và phát triển các cơ sở
vật chất kỹ thuật của nền kinh tế. Đối với các đơn vị, cá nhân kinh doanh đầu
tư là điều kiện quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mọi hoạt động
sản xuất kinh doanh dịch vụ. Đầu tư có vai trò vô cùng to lớn trong quá trình
phát triển của mọi quốc gia trên toàn thế giới.
2.3.1. Đầu tư vừa tác dụng tới tổng cung vừa tác động đến tổng cầu
hàng hoá của nền kinh tế.
Khi cần tiến hành một hoạt động đầu tư, có một lượng tiền lớn được
huy động để đưa vào lưu thông trong nền kinh tế để mua sắm các nguyên liệu,
vật liệu, máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ, thuê nhân công... làm cho tổng
cầu tăng vọt. Nhưng sự tăng vọt này chỉ trong thời gian ngắn hạn, bởi lẽ do

các kết quả của đầu tư chưa phát huy tác dụng. Nên tổng cung của nền kinh tế
chưa có sự thay đổi. Sự tăng lên của cầu hàng hoá trên thị trường kéo theo sản
lượng cân bằng tăng lên và giá cả các đầu vào tăng lên. Đây chính là tác động
ngắn hạn của đầu tư đối với tổng cầu.
Đến khi các thành quả của đầu tư phát huy tác dụng các năng lực mới
đi vào hoạt động thì tăng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo
sản lượng tiềm năng tăng lên và giá cả hàng hoá giảm đi. Đây chính là tác
dụng trong dài hạn của đầu tư.
2.3.2. Đầu tư tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.
Do tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu tư đối với sự
tăng cung và tăng cầu của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu tư, dù
là tăng hay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu
tố phá vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mỗi quốc gia.
Khi tăng đầu tư sẽ tạo thêm nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng
cao mức sống của dân cư và giảm các tệ nạn xã hội. Nhưng đồng thời việc
tăng đầu tư dẫn tới sự tăng cầu các yếu tố đầu vào, làm tăng giá cả của các
5
hàng hoá có liên quan (giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động, vật tư...)
đến một mức nào đó dẫn đến tình trạng lạm phát. Đến lượt mình lạm phát
làm sản xuất đình trệ, đời sống của người lao động gặp nhiều khó khăn do
tiền lương thực tế ngày càng thấp hơn, thâm hụt Ngân sách, kinh tế phát
triển chậm lại.
Ngược lại, khi giảm đầu tư làm cho giá cả ổn định hơn, giảm lạm phát,
mức sống của dân cư được đảm bảo hơn, Nhưng đồng thời giảm đầu tư khi số
lao động vẫn gia tăng sẽ dẫn đến tình trạng thất nghiệp, tăng các tệ nạn xã hội.
Vì vậy, khi đã nắm bắt được tác động hai mặt của đầu tư đến sự ổn
định nền kinh tế, thì vai trò điều tiết của Nhà nước là rất quan trọng đối với
mọi quốc gia, nhất là các quốc gia đang phát triển như Việt Nam. Sự tăng
giảm thích hợp đầu tư trong từng thời kỳ sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đến tăng
trưởng và phát triển kinh tế đất nước. Việt Nam ta đang thực hiện mục tiêu

chiến lược tăng trưởng nhanh và phát triển kinh tế bền vững thì càng phải cần
có một cơ cấu đầu tư thích hợp trong từng thời kỳ thực hiện chiến lược.
2.3.3. Đầu tư tác động đến tăng trưởng và phát triển kinh tế.
Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy tốc độ tăng
trưởng kinh tế của một quốc gia trong một thời kỳ phụ thuộc vào hệ số ICOR
của một quốc gia đó. ( là hiệu quả vốn đầu tư ).
ICOR =
Vốn đầu tư
Mức tăng GDP
=> Mức tăng GDP
=
Vốn đầu tư
ICOR
Nếu ICOR không đổi thì mức tăng GDP phụ thuộc hoàn toàn vào vốn
đầu tư. Sự gia tăng vốn đầu tư sẽ làm tăng GDP nhiều hơn. Vì vậy, đầu tư tác
động mạnh mẽ đến mức tăng trưởng kinh tế.
6
ở mỗi nước có hệ số ICOR khác nhau, tuỳ thuộc vào trình độ phát triển
kinh tế, trình độ quản lý và sử dụng vốn đầu tư, trình độ công nghệ, lao động
và các chính sách trong nước.
ở các nước phát triển ICOR thường lớn hơn từ 5 ÷ 7 lần do thừa vốn
thiếu lao động, vốn được sử dụng nhiều qua việc sử dụng nhiều công nghệ
hiện đại có giá cao. Còn ở những nước chậm phát triển ICOR thường thấp từ
2÷3 lần do thiếu vốn thừa lao động, nên phải sử dụng nhiều công nghệ kém
hiện đại với giá rẻ.
Do đó, với bất cứ quốc gia nào muốn tăng trưởng nền kinh tế điều kiện
cần thiết phải có một lượng vốn đầu tư lớn. Khi đã có tăng trưởng rồi, việc tạo
ra các tiền đề về văn hoá xã hội dễ dàng hơn, chính là điều kiện đủ để phát
triển nền kinh tế xã hội của đất nước .
2.3.4. Đầu tư tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Kinh ngiệm các nước cho thấy, động lực để có thể tăng trưởng nhanh
với tốc độ mong muốn (từ 9÷10%) của nền kinh tế là tăng cường đầu tư nhằm
tạo ra sự phát triển nhanh ở các khu vực công nghiệp và dịch vụ vì những
ngành này có thể đạt tốc độ tăng trưởng cao nhờ sử dụng những tiềm năng vô
hạn về trí tuệ con người. Khu vực nông - lâm - ngư nghiệp cho những hạn chế
về đất đai, về khả năng sinh học, để đạt được tốc độ tăng trưởng từ 5 ÷ 6% ở
ngành này là rất khó khăn.
Vì vậy, chính sách đầu tư của một quốc gia tập trung chủ đạo cho
ngành kinh tế nào đã quyết định tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
ngành nhằm đạt được tốc độ tăng trưởng cao của ngành đó, là động lực thúc
đẩy tăng trưởng kinh tế của toàn bộ nền kinh tế.
Về cơ cấu vùng lãnh thổ: Đầu tư có tác dụng giải quyết những mất cân
đối về phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đưa những vùng kém phát triển thoát
khỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về mặt tài
nguyên, địa thế, kinh tế, chính trị của vùng có khả năng phát triển nhanh hơn,
làm bàn đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển.
7
ở nước ta, vai trò của đầu tư được thể hiện rất rõ. Để thực hiện Công
nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, trong định hướng phát triển ngành và
lãnh thổ đã chỉ rõ: Là tập trung phát triển những ngành then chốt, những địa
bàn trọng điểm.
Tập trung đầu tư những ngành công nghiệp then chốt, hướng mạnh
xuất khẩu, thay thế nhập khẩu có hiệu quả. Công nghiệp chế biến và chế tạo,
nhất là chế tạo máy và công nghiệp điện tử có vị trí cơ bản ngày càng cao.
Công nghiệp năng lượng nhiên liệu được ưu tiên đầu tư, đồng thời coi trọng
ngành công nghiệp tạo nhiên liệu cơ bản cho quá trình Công nghiệp hoá -
Hiện đại hoá đất nước như xi măng, sắt thép, hoá chất... Các công trình kết
cấu hạ tầng, đặc biệt là giao thông vận tải và thông tin liên lạc là nền tảng cho
sự phát triển kinh tế, mở rộng giao lưu trong nước và quốc tế được ưu tiên
đầu tư. Luôn coi trọng sự phát triển của nông nghiệp và kinh tế nông thôn

trong suốt quá trình Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá. Phát huy tối đa lợi thế so
sánh trong việc lựa chọn các địa bàn trọng điểm đầu tư, nhằm tạo động lực
thúc đẩy sự phát triển của các vùng khác nhau trong cả nước. Đồng thời hỗ
trợ phát triển các vùng xa xôi hẻo lánh, điều kiện sống trong vùng cực kỳ khó
khăn. Ba vùng trọng điểm: Bắc Bộ, Nam Bộ, Trung Bộ và năm tuyến hành
lang gắn với nó tốc độ tăng trưởng vượt trước gấp 1,5 ÷ 1,7 lần tốc độ bình
quân cả nước, thu hút thêm một nửa số vốn đầu tư cả thời kỳ, đóng góp
khoảng 70% mức gia tăng tổng sản phẩm quốc nội.
Điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ lại là hệ thống đô thị
các cấp theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy mô khác nhau.
Hệ thống đô thị các cấp theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy
mô khác nhau. Hệ thống đô thị vừa mang chức năng trung tâm tạo vùng vừa
là các hạt nhân ''ngòi nổ” có sức đột phá lớn.
2.3.5. Đầu tư với việc tăng cường khả năng công nghệ và khoa học kỹ
thuật của đất nước.
Công nghệ là trung tâm của công nghiệp hoá. Đầu tư là điều kiện tiên
quyết của sự phát triển và tăng cường công nghệ. Bởi vì để tiến hành công
nghiệp hoá đất nước thì không thể thiếu công nghệ đó là các máy móc thiết bị,
8
các bí quyết công nghệ nhằm nâng cao năng suất- năng lực sản xuất kinh
doanh của mọi ngành.
Muốn có được công nghệ thì phải tiến hành nghiên cứu hoặc ứng dụng
các thành tựu khoa học trên thế giới qua con đường chuyển giao công nghệ
(mua công nghệ). Dù tự nghiên cứu hay nhận chuyển giao thì đều cần phải có
tiền, đồng thời với việc “bỏ ra” tiền, của, trí tuệ - đó là phải đầu tư.
Như vậy đầu tư sẽ góp phần tăng cường khả năng khoa học và công
nghệ cho quốc gia.
2.3.6. Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu tư quyết định
sự ra đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở.
Để tạo dựng được cơ sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho sự ra đời của

bất kỳ cơ sở nào đều cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm
máy móc thiết bị, lắp đặt nó trên nền bệ và thực hiện các chi phí khác gắn
với sự hoạt động trong một chu kỳ sản xuất của các cơ sở vật chất kỹ thuật
vừa tạo ra.
Để duy trì hoạt động bình thường cần phải định kỳ sửa chữa hoặc sửa
chữa lớn, thay đổi máy móc thiết bị. Tất cả các hoạt động đó đều phải có tiền
đề để thực hiện. Do vậy, nói rằng đầu tư quyết định sự ra đời và phát triển của
mỗi cơ sở sản xuất kinh doanh.
3. Vốn và nguồn vốn đầu tư.
Từ khái niệm đầu tư tới vai trò của đầu tư phát triển ta biết rằng muốn
tiến hành hoạt động đầu tư đều phải có vốn. Vậy vốn đầu tư là gì? Theo
nguồn hình thành và mục tiêu sử dụng vốn đầu tư được hiểu như sau:
- Vốn đầu tư là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh
doanh là tiền tiết kiệm của dân và được huy động từ các nguồn khác được đưa
vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có
và tạo ra tiềm lực mới lớn hơn cho nền sản xuất xã hội.
Vốn đầu tư được huy động từ hai nguồn: Nguồn trong nước và nguồn
nước ngoài.
9
3.1. Nguồn vốn trong nước bao gồm:
* Vốn tích luỹ từ Ngân sách Nhà nước. Đó là tiền cấp phát từ tiền tiết
kiệm của Ngân sách Nhà nước.
Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhau
mà có tỷ lệ tích luỹ Ngân sách Nhà nước cao hay thấp. Đối với một quốc gia
nguồn vốn có vai trò rất quan trọng bởi nó quyết định sự ra đời, tồn tại của
các công trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hoá, trình độ quản lý...
Nguồn vốn này còn tạo điều kiện hình thành và phát triển của các doanh
nghiệp quốc doanh.
Với vai trò quan trọng của vốn Ngân sách Nhà nước như vậy. Nước ta
do nhiều năm luôn thâm hụt Ngân sách, vay nợ nước ngoài cùng với chính

sách tự cấp tự túc nhiều năm. Ngân sách Nhà nước gánh chịu tất cả, do vậy
việc đầu tư dàn trải cho mọi lĩnh vực đã ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư
không cao. Kể từ khi các chính sách mới được áp dụng, nhất là các doanh
nghiệp Nhà nước được phép cổ phần hoá. Vốn Ngân sách Nhà nước được
tập trung đầu tư hơn vào các lĩnh vực mà ngoài Nhà nước ra không ai có
thể giám đầu tư như các công trình phúc lợi đã nói trên.
* Nguồn vốn tích luỹ từ các doanh nghiệp trong nước (bao gồm doanh
nghiệp Nhà nước và doanh nghiệp tư nhân). Nguồn gốc của vốn này là từ lợi
nhuận để lại không chia của mọi cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Nguồn
vốn này có vai trò rất lớn đối với hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh của
mọi doanh nghiệp, nó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện thêm các
hoạt động đầu tư mới khác tạo cho các doanh nghiệp vị thế vững chắc bằng
chính khả năng của mình. ở các nước phát triển, sự lớn mạnh của nhiều Công
ty, Tổng công ty, tập đoàn đã chứng tỏ khả năng tạo chỗ đứng vững chắc trên
trường quốc tế chính bằng tiềm lực tích luỹ của họ.
ở Việt Nam ta mới bước sang thời kỳ mở cửa nền kinh tế, số lượng các
doanh nghiệp tăng lên đáng kể. Song một thực tế là các doanh nghiệp đều có
tiềm lực kém, nhất là các doanh nghiệp Nhà nước. Điều đó được chứng minh
là vốn đối ứng của bên Việt Nam khi tham gia liên doanh với nước ngoài đều
10
chiếm tỷ trọng thấp và chủ yếu là tiền sử dụng đất. Khi thực hiện một hoạt
động đầu tư mới đều phải vay mượn quá nhiều, dẫn tới khi gặp sự cố bất
thường đem tới thiệt hại.
Nhận thức rõ được tầm quan trọng của nguồn vốn này, Nhà nước ta đã
ban hành nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong
nước tăng tiềm lực sản xuất, từ đó tăng tích luỹ.
* Nguồn vốn huy động trong dân cư: Đó là vốn nhàn rỗi của dân cư
dưới dạng tiền tiết kiệm cất giữ cá nhân gia đình không đưa vào lưu thông.
Đối với những cá nhân, gia đình có thu nhập cao, thu nhập đột xuất lớn thì
lượng tiền vốn có thể là rất lớn nếu huy động được. Nguồn vốn từ dân cư nếu

Nhà nước huy động được qua hệ thống Ngân hàng thì sẽ tạo ra tiềm lực vốn
lớn, tạo điều kiện cho Nhà nước hỗ trợ đầu tư tới các doanh nghiệp thông qua
các kênh tín dụng.
Ngoài ra vốn nhàn rỗi của dân cư được đưa vào sản xuất kinh doanh
trực tiếp qua tham gia đầu tư cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, dịch
vụ được phép huy động từ dân cư với hình thức là cổ đông hoặc khách hàng...
Việc huy động nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chính
sách, luật pháp tác động tới tâm lý an toàn của người dân.
Hiện nay, ở nước ta theo dự đoán tiền nhàn rỗi của dân cư còn rất lớn,
nên việc huy động vốn từ nguồn này còn là tiềm năng, có thể thu hút được
nếu có nhiều biện pháp phù hợp kích thích sự “bỏ tiền ra”của dân cư.
3.2. Vốn huy động từ nước ngoài
Bao gồm vốn đầu tư gián tiếp và vốn đầu tư trực tiếp.
* Vốn đầu tư gián tiếp: Là vốn của Chính phủ, các tổ chức quốc tế, các
tổ chức phi Chính phủ được thực hiện dưới các hình thức khác nhau là viện
trợ hoàn lại và viện trợ không hoàn lại, cho vay ưu đãi với thời hạn dài với lãi
suất thấp kể cả vay theo hình thức thông thường. Một hình thức phổ biến của
đầu tư gián tiếp tồn tại dưới hình thức ODA - Viện trợ phát triển chính thức
của các nước công nghiệp phát triển. Vốn đầu tư gián tiếp thường lớn, cho
11
nên có tác dụng nhanh và mạnh đối với việc giải quyết dứt điểm các nhu cầu
phát triển kinh tế xã hội của nước nhận đầu tư. Tuy nhiên, tiếp nhận vốn đầu
tư gián tiếp thường gắn với sự trả giá về mặt chính trị và tình trạng nợ chồng
chất nếu không sử dụng hiệu quả vốn vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả
nợ vay.
* Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Là vốn của các doanh nghiệp
và các cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam và trực tiếp quản lý hoặc
tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi vốn bỏ ra. Vốn này thường
không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nước nhận
đầu tư. Tuy nhiên, với vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thì nước nhận đầu tư

không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có được công nghệ (do người đầu tư
mang đến góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất khẩu
theo con đường ngoại thương vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nước nhận đầu
tư, học tập được kinh nghiệm quản lý, tác phong làm việc theo lối công
nghiệp nước ngoài, gián tiếp có chỗ đứng trên thị trường quốc tế. Nước nhận
đầu tư trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinh tế do đầu tư đem lại với người đầu tư
theo mức độ góp vốn của họ. Vì vậy, có quan điểm cho rằng đầu tư nước
ngoài sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nước nhận đầu tư.
Tuỳ theo từng điều kiện cụ thể của mình, các nước ASEAN và NICS
Đông á, có nước dựa chủ yếu vào vốn đầu tư gián tiếp (Hàn Quốc, Philippine,
Thái Lan, Indonesia, Malaysia), có nhiều nước lại chú trọng vốn đầu tư trực
tiếp (Singapore, Hồng Kông).
Để thu hút nhanh các nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài, các nước
ASEAN và NICS Đông á đã tạo môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư như
cung cấp cơ sở hạ tầng, dịch vụ, có luật đầu tư ưu đãi, lập các khu chế xuất
theo hướng thu hút vốn đầu tư là kỹ thuật cao và phục vụ xuất khẩu.
II. Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư.
12
1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu tư.
1.1. Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu tư.
Kết quả của hoạt động đầu tư là những biểu hiện của mục tiêu đầu tư
dưới dạng lợi ích cụ thể, có định lượng đạt được từ các hoạt động khác nhau
của dự án. Đó là những gì có thể cân, đo, đong, đếm được như số sản phẩm
tiêu thụ, số tài sản cố định huy động được... Đó cũng có thể là những chỉ tiêu
phản ánh chất lượng có tính chất định tính như chất lượng sản phẩm, uy tín
của doanh nghiệp... Kết quả cần đạt được bao giờ cũng là mục tiêu của việc
thực hiện dự án.
Việc phân tích đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư là việc định
lượng, tính toán, đo đạc những gì đạt được khi thực hiện công việc đầu tư. Có
thể được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật hoặc giá trị. Trong quá trình đánh

giá này không hề có sự so sánh, có thể một công cuộc đầu tư đạt được kết quả
rất lớn nhưng không có nghĩa nó đạt được hiệu quả cao, nếu kết quả lớn đó
cũng không đủ để bù đắp lại khoản chi phí đã bỏ ra để đạt được nó. Nghĩa là
việc đánh giá kết quả đầu tư chỉ đơn thuần cho biết dự án đạt được những gì
mà không có ý nghĩa trong việc đánh giá lựa chọn dự án.
1.2. Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư
1.2.1. Bản chất
Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động đầu tư phản ánh trình độ
lợi dụng các nguồn lực để đạt được các mục tiêu đã định. Khi phân tích hiệu
quả người ta sử dụng kết quả đạt được và chi phí bỏ ra để đánh giá. Thực chất
là sự so sánh giữa những gì đạt được và những gì đã bỏ ra. Đây chính là điểm
khác nhau cơ bản nhất giữa kết quả và hiệu qủa đầu tư.
Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư là việc nghiên cứu,
đánh giá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư.
Đó là việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trường, đối thủ cạnh tranh,
nguồn vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu được .
1.2.2. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu tư
13
- Việc phân tích tài chính được thực hiện trước khi tiến hành hoạt động
đầu tư nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu tư từ
quan điểm của chủ đầu tư hoặc những người hưởng lợi nhuận từ dự án. Từ đó
đưa ra quyết định đầu tư và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổ
chức cho vay vốn ra quyết định cho phép đầu tư, tài trợ hay cho vay vốn.
- Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc
cung cấp các thông tin quản lý cho những người sử dụng - cả bên trong lẫn
bên ngoài dự án.
- Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội.
- Đánh giá khả năng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khả năng
thanh toán, khả năng trả nợ hiện tại và tương lai cho doanh nghiệp.
1.3. Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự án

đầu tư.
1.3.1. Bản chất
Lợi ích kinh tế-xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế-
xã hội nhận được với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi
tiến hành công cuộc đầu tư. Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái
mà xã hội phải trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách
tốt nhất và lợi ích do đầu tư mang lại cho toàn bộ nền kinh tế.
Lợi ích mà xã hội thu được là sự đáp ứng của đầu tư đối với việc thực
hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những sự đáp ứng này
có thể được xem xét mang tính chất định tính hay định lượng. Chi phí mà xã
hội phải gánh chịu bao gồm toàn bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật
chất, sức lao động mà xã hội dành cho đầu tư thay vì sử dụng vào mục đích
khác trong tương lai không xa.
Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội được
xem xét trên tầm vĩ mô và xuất phát từ quyền lợi của toàn bộ xã hội nhằm tối
đa hoá phúc lợi xã hội. Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội
hoạt động đầu tư, đối với Nhà nước là xác định vị trí của đầu tư trong kế
14
hoạch phát triển kinh tế xã hội, tức là xem xét việc thực hiện đầu tư đóng góp
gì cho việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên khi đứng trên góc độ nhà đầu tư thì việc phân tích kinh tế -
xã hội của đầu tư chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án được chấp
nhận và được thực hiện thuận lợi.
1.3.2. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế-xã hội dự án đầu
tư
Mục đích chủ yếu của nhà đầu tư chính là lợi nhuận. Lợi nhuận càng
cao càng hấp dẫn các nhà đầu tư. Tuy nhiên khi xem xét trên góc độ toàn xã
hội thì không phải hoạt động đầu tư nào đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư
đều mang lại lợi ích về mặt kinh tế - xã hội. Do đó phải xem xét tới lợi ích
kinh tế - xã hội của dự án đầu tư.

Đối với nhà đầu tư, phân tích kinh tế-xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyết
phục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân
hàng, các tổ chức quốc tế cho vay vốn hoặc tài trợ vốn để thực hiện dự án.
Đối với Nhà nước, đây là căn cứ chủ yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu
tư. Đối với các ngân hàng hay các cơ quan viện trợ đây cũng là căn cứ để
quyết định có cho vay, có tài trợ cho dự án hay không, nếu không chứng minh
được hiệu quả xã hội thì họ sẽ không tài trợ.
2. Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư
Kết quả của hoạt động đầu tư được thể hiện ở khối lượng vốn đầu tư đã
được thực hiện, ở các tài sản cố định (TSCĐ) được huy động hay năng lực
sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm.
2.1. Khối lượng vốn đầu tư thực hiện
* Xét về mặt giá trị
Khối lượng vốn đầu tư thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến
hành các hoạt động của các công cuộc đầu tư, bao gồm các chi phí cho công
tác chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đặt
15
máy móc thiết bị để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác
theo quy định của thiết kế dự toán và được ghi trong dự án đầu tư được duyệt.
- Đối với các dự án đầu tư xây dựng hoặc lắp đặt do Ngân sách Nhà
nước tài trợ, để số vốn đã chi được tính vào khối lượng vốn đầu tư thực hiện
thì các kết quả của quá trình đầu tư được tách theo phương pháp đơn giá với
công thức sau:
Trong đó:
I
v
: Mức vốn đầu tư thực hiện
Q
i
: Khối lượng công việc hoàn thành theo đúng tiêu chuẩn.

P
i
: Đơn giá dự toán tính cho một đơn vị khối lượng công việc
C
in
: Phụ phí bao gồm những chi phí chưa được tính trong đơn giá
dự toán. C
in
được quy định theo tỷ lệ % so với một loại chi phí nào đó
và được phân biệt theo từng công trình và từng khu vực lãnh thổ đất
nước Việt Nam.
W: Lãi định mức, được Nhà nước quy định theo tỷ lêh % so với
giá thành dự toán hoặc giá trị dự toán của khối lượng công việc hoàn
thành.
- Đối với công tác mua sắm trang thiết bị máy móc.
+ Đối với những trang thiết bị cần lắp:
I
v
= Giá mua + CP vận chuyển + CP bảo quản cho đến khi giao lắp
+ Đối với những trang thiết bị không cần lắp:
I
v
= Giá mua + Chi phí vận chuyển đến kho và nhập kho.
* Xét về mặt hiện vật:
16
n
+ W
+ C
in
xP

i
Q
i
i =1
i
I
v
=
Vốn đầu tư xây dựng cơ bản thông qua hoạt động xây lắp được chuyển
hoá thành các công trình và hạng mục công trình đã hoàn thành hoặc số tấn
máy đã lắp xong, các linh kiện cấu kiện được tạo ra ngay tại công trình.
2.2. Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm.
Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình đối
tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình
xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đưa vào
hoạt động được ngay.
Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản
xuất, phục vụ của các TSCĐ đã được huy động vào sử dụng chúng để sản
xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được
ghi trong dự án đầu tư.
Các TSCĐ được huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là
các sản phẩm cuối cùng của các công cuộc đầu tư, chúng có thể được biểu
hiện bằng tiền mặt hoặc bằng hiện vật.
Các chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật như số lượng các TSCĐ được huy
động, công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các TSCĐ được huy
động, mức tiêu dùng nguyên vật liệu trong một đơn vị thời gian...
Công thức tính giá trị TSCĐ huy động được của một dự án đầu tư:
F = I
v0
- C

Trong đó:
F: Giá trị TSCĐ được huy động.
I
v0
: Vốn đầu tư đã được thực hiện của các đối tượng, hạng mục công
trình đã được huy động.
C: Các chi phí không làm tăng giá trị TSCĐ bao gồm:
- Chi phí đào tạo cán bộ quản lý hoặc nhân viên kỹ thuật có thể đưa vào
hoạt động ngay khi công trình được xây xong.
17
- Chi phí quản lý công trình xây dựng, chi phí cho chuẩn bị sản xuất,
chuẩn bị xây dựng.
- Chi phí di chuyển máy thi công, chi phí mua sắm công cụ, dụng cụ
không đủ tiêu chuẩn là TSCĐ.
2.3. Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt được kết quả cuối cùng trong số vốn
đầu tư đã được thực hiện.
Hệ số này càng lớn thì chứng tỏ dự án mang lại kết quả về giá trị
TSCĐ huy động được lớn. Cũng đồng nghĩa với dự án là một dự án mang tính
vững chắc cao.
Hệ số huy động TSCĐ của dự án
=
Giá trị TSCĐ đã được huy động của dự án
Tổng vốn đầu tư đã được thực hiện của dự
án
2.4. Chỉ tiêu phản ánh cường độ thực hiện đầu tư và kết quả cuối cùng
của đầu tư.
i
v
=
I

v0
F
Trong đó:
i
v
: Vốn đầu tư thực hiện của một đơn vị TSCĐ huy động.
I
v0
: Vốn đầu tư đã thực hiện
F: Giá trị TSCĐ huy động.
Chỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt nhưng phải luôn > 1 thì mới đảm bảo
cho hoạt động đầu tư ngày càng mở rộng và việc triển khai các kết quả của
đầu tư thuận lợi.
3. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư.
Việc phân tích đánh giá hiệu qủa tài chính của dự án đầu tư dựa trên
các báo cáo tài chính của Công ty về tình hình hoạt động tài chính tại Công
18
ty. Trong quá trình phân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị
thời gian của tiền. Bởi vì, các kết quả do hoạt động đầu tư đem lại rất đa dạng
và trong một thời gian dài, trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời
gian.
3.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần.
Các chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án. Đây là lợi nhuận để
ăn chia, để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu này càng lớn
càng tốt. Chỉ tiêu lợi nhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn
hoạt động của đời dự án. Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt
động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình
quân năm của cả đời dự án.
Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là W
i

) được tính như sau:
W
i
= O
i
- C
i
Trong đó:
- O
i
: Doanh thu thuần
Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế.
- C
i
: Chi phí các loại gồm: Chi phí sản xuất, lãi trả ngân hàng.
Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án: Chỉ tiêu này có tác dụng so
sánh quy mô lãi giữa các dự án. Để tính tổng lợi nhuận các năm của cả đời dự
án, trước hết phải tính chuyển lợi nhuận thuần hàng năm về cùng một mặt
bằng thời gian ở hiện tại hoặc tương lai. Công thức tính chỉ tiêu này ở hiện tại
như sau:
( )
∑∑
==
+
=
n
i
i
i
n

i
ipv
r
WW
11
1
1
Cũng như nhỉ tiêu lợi nhuận thuần, chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án
cũng thường được tính chung về mặt bằng hiện tại, kí hiệu là NPV (Net
19
Present Value). Chỉ tiêu này phản ánh quy mô lãi của sự án ở mặt bằng hiện
tại. Nó được xác định theo công thức sau:
( )
∑ ∑
= =
+
−
+
=
n
i
n
i
i
i
i
i
r
C
r

BNPV
0 0
1
1
)1(
1
Trong đó:
NPV: Giá trị hiện tại thuần của cả đời dự án.
B
i
: Lợi ích trong năm i.
C
i
: Chi phí trong năm i
r : Lãi suất chiết khấu. Lãi suất được lựa chọn căn cứ vào chi
phí cơ hội của vốn, vào mức lãi suất vay bình quân khi vay ở nhiều nguồn
hoặc nhiều thời điểm có các mức lãi suất khác nhau.
n: Số năm hoạt động của đời dự án.
Khi sử dụng chỉ tiêu thu nhập thuần để đánh giá dự án cần phải chú ý
một vài điểm sau:
- Giá trị thu nhập thuần (NPV) là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự
án loại trừ nhau. Song trong trường hợp các dự án có quy mô và thời hạn hoạt
động không bằng nhau thì chỉ tiêu này cho thấy rõ những nhược điểm của nó.
- Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với lãi suất. Khi lãi suất thay đổi sẽ có ảnh
hưởng lớn tới lợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo.
3.2. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư:
Chỉ tiêu này nói lên mức đọ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận
thuần thu được hàng năm.Được tính cho từng năm hoạt động hoặc tính bình
quân của cả đời dự án.
- Nếu tính cho từng năm hoạt động: (RR

i
)
RR
i
=
W
ipv
I
v0
20
Trong đó:
+ W
ipv
: là lợi nhuận thuần năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại
+ I
v0
: vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động
RR
i
có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án
-Nếu tính bình quân năm của đời dự án (RR)
RR =
W
pv
I
v0
Trong đó:
W
pv
: Lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo mặt

bằng hiện tại.
RR: Có tác dụng so sánh giữa các dự án. RR phải cao hơn mức lãi suất
tiền gửi ngân hàng mới khuyến khích người có tiền đầu tư vào sản suất kinh
doanh.
3.3. Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu tư.
Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu tư cần hoạt động để có
thể thu hồi vốn đã bỏ ra.
3.3.1. Thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần.
Là thời gian hoạt động để tổng số lợi nhuận thuần thu được hàng năm
đủ để hoàn trả vốn đầu tư ban đầu.
- Thời hạn thu hồi vốn tính theo tình hình hoạt động bình quân của cả
đời dự án:
21
T =
I
v0
W
pv
Chỉ tiêu này được dùng để so sánh hiệu quả sử dụng vốn đầu tư giữa
các dự án và chỉ tính trong nghiên cứu khả thi.
- Thời hạn thu hồi vốn đầu tư theo tổng lợi nhuận thuần cộng dồn:
∑
=
T
oi
ipv
W
-----> ≥ I
vo
- Tính theo phương pháp trừ dần:

I
voT
- W
T
-----> ≤ 0.
Hai chỉ tiêu sau không có tác dụng so sánh các dự án mà chỉ nói lên
khi nào thì thu hồi đủ vốn.
3.3.2. Thời hạn thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận thuần và khấu hao.
Khấu hao cũng là một nguồn thu hồi vốn - khấu hao được tính vào chi
phí sản xuất cho nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ tỉ lệ nghịch.
Tính thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần và khấu hao cho thấy được đầy
đủ hơn khả năng thu hồi vốn, loại trừ sự thiên lệch trong dự tính lợi nhuận
cao, trích khấu hao thấp nhằm đạt thời hạn thu hồi vốn ngắn. Nhà đầu tư phải
lựa chọn phương pháp tính khấu hao sao cho vừa kịp thu hồi vốn trước khi
kết thúc đời kinh tế của dự án hoặc trước khi máy móc thiết bị lạc hậu về kỹ
thuật, lại vừa đạt mức giá thành sản phẩm không qúa cao.
Chỉ tiêu này được tính tương tự như chỉ tiêu trên, chỉ khác là ngoài lợi
nhuận phải cộng thêm khấu hao ở mỗi kỳ tương ứng.
* Ưu điểm: Cho phép lựa chọn phương án đầu tư an toàn. Tương đối
dễ tính toán, có thể căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn mà dự đoán được quy mô
của dự án.
* Nhược điểm: Không đánh giá được quy mô lợi ích mà dự án mang lại.
22
3.4. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR).
Là tỉ suất lợi nhuận mà nếu được sử dụng để tính chuyển các khoản
thu, chi của toàn bộ công cuộc đầu tư về cùng một mặt bằng thời gian sẽ làm
cho tổng doanh thu bằng tổng chi phí. Công cuộc đầu tư được coi là có hiệu
quả khi IRR ≥ IRR
đm
. IRR

đm
có thể là lãi suất vốn vay có thể là tỉ suất lợi
nhuận định mức do Nhà nước quy định nếu vốn đầu tư do Ngân sách Nhà
nước cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu tư vào dự án
khác… Công thức sau đây thể hiện bản chất của IRR:
∑∑
==
+
=
+
n
i
i
i
n
i
i
i
IRR
C
IRR
B
00
)1()1(
Hay:
0
)1()1(
00
=
+

−
+
=
∑∑
==
n
i
i
i
n
i
i
i
IRR
C
IRR
B
NPV
Trong đó:
B
i
: Giá trị thu nhập năm i.
C
i
: Giá trị chi phí năm i.
* Ưu điểm:
- Cho biết tại mức lãi suất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấp
nhận được và cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đã hoàn vốn (lãi suất
mà tự bản thân dự án có thể đem lại cho nhà đầu tư).
- Không cần sử dụng hoặc xác định tỉ suất chiết khấu.

- Cho phép lựa chọn phương án có IRR cao nhất.
* Nhược điểm:
- Không đánh giá được quy mô của dự án và quy mô lợi nhuận mà dự
án mang lại.
23
- Khi đồng tiền thay đổi nhiều, NPV có thể đổi dấu nhiều lần sẽ có
nhiều giá trị IRR, gây khó khăn trong lựa chọn hệ số hoàn vốn nội bộ thích
hợp để đánh giá, lựa chọn dự án.
- Việc tính IRR chỉ thực hiện được khi có ít nhất một giá trị NPV > 0.
Như vậy đối với các dự án chắc chắn sinh lợi cho dù mức lãi suất có lớn.
NPV luôn dương thì không thể tính được IRR.
4. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.
Người ta sử dụng các chỉ tiêu sau đây để phản ánh hiệu quả kinh tế xã
hội của dự án đầu tư:
4.1. Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng (Giá trị gia tăng).
Bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án tạo ra
và giá trị gia tăng gián tiếp là những phần giá trị gia tăng thu được từ các dự
án liên đới. Thông thường rất khó tính toán định lượng được các giá trị gia
tăng gián tiếp. Giá trị gia tăng trực tiếp có thể tính toán như sau:
GTGTTT = Lãi ròng + lương + thuế + các khoản nợ - Trợ giá, bù giá.
4.2. Việc làm và thu nhập của người lao động.
- Số lao động có việc làm: Bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp và
số lao động có việc làm ở các dự án liên đới. Việc xác định số lao động có
việc gián tiếp cũng rất khó khăn.
- Thu nhập của người lao động: Là tổng số lương mà toàn bộ số lao
động có việc làm từ dự án nhận được cùng các khoản trợ cấp khác.
4.3. Mức đóng góp vào Ngân sách Nhà nước.
Các khoản đóng góp cho Ngân sách Nhà nước của một dự án bao gồm:
Thuế, tiền thuê đất, thuê các TSCĐ, dịch vụ công cộng…
Để rõ hơn có thể tính mức đóng góp cho Ngân sách Nhà nước của một

đồng vốn đầu tư:
m =
M
I
v0
x 100%
24
Trong đó:
m : Mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn đầu tư.
M: Tổng mức đóng góp cho Ngân sách.
I
vo
: Tổng vốn đầu tư.
4.4. Một số lợi ích xã hội khác thu được từ việc thực hiện dự án.
Việc thực hiện dự án đầu tư có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủ
quản hoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân,
góp phần phát triển địa phương tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điều
chỉnh cơ cấu kinh tế góp phần thực hiện chủ trương phát triển của Nhà nước.
Các chỉ tiêu này không thể định lượng được nhưng không thể không tính tới
chúng.
Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả hiệu quả hoạt động đầu
tư là quan trọng và rất cần thiết đối với công cuộc đầu tư.
III. Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới.
1. Khái niệm và chức năng của đô thị.
1.1. Khái niệm.
Trong thời đại ngày nay cùng với sự nghiệp Công nghiệp hoá- Hiện đại
hoá diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các quốc gia trên thế giới là quá trình đô thị hoá.
Đô thị hoá là quá trình mở rộng mạng lưới các điểm dân cư đô thị và phổ cập
lối sống thành thị trên lãnh thổ. Quá trình đô thị hoá tiến triển phức tạp và lâu
dài, chịu sự tác động tổng hợp của nhiều yếu tố, biến động không theo ý kiến

chủ quan của con người, mà có quy luật khách quan riêng. Quá trình đô thị
hoá là tất yếu, song để quá trình đô thị hoá có trật tự, có mục tiêu rõ ràng,
không làm mất đi đặc điểm, chức năng, vai trò vốn có của đô thị cần phải có
sự định hướng phát triển và chỉ đạo xây dựng thống nhất mang tính khoa học,
đó là sự phát triển đô thị hoá theo quy hoạch. Trong đó có quy hoạch phát
triển các đô thị và các khu đô thị mới.
25