thực trạng và hiệu quả đầu tư­ của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu tư­ phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng.DOC

Lời nói đầu
Trong chiến lợc phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Công
nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nớc, việc thực hiện các dự án đầu t phát triển khu
đô thị mới có tầm quan trọng đặc biệt, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch
cơ cấu kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Việc phát
triển các khu đô thị mới đã tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát
triển kinh tế đất nớc.
Thực hiện chủ trơng lấy phát triển để cải tạo, chuyển việc phát triển đô
thị bằng các dự án đơn lẻ sang phát triển đô thị bằng các dự án đầu t đồng bộ,
từng bớc hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã đợc
phê duyệt. Với mục tiêu xây dựng các khu đô thị mới với đầy đủ cơ sở ạ tầng
kỹ thuật và xã hội đồng bộ góp phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sống
của nhân dân thủ đô. Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng
hiện đang đợc giao làm chủ đầu t một số dự án đầu t phát triển nhà ở và đô thi,
có trách nhiệm huy động mọi nguồn vốn đầu t cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội
của các dự án đồng thời thu hút các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu t xây dựng
các công trình nhà ở và các công trình chuyên dùng trong phạm vi dự án theo
quy hoạch đợc duyệt.
Khi tiến hành một hoạt động đầu t phát triển đô thị mới vấn đề đặt ra là
sử dụng vốn làm sao để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất việc đánh gía hiệu
quả của hoạt động đầu t sẽ cho chúng ta biết đợc hoạt động đầu t có đem lại
những giá trị gì, đạt đợc hiệu quả tài chính là bao nhiêu... ngoài ra đánh giá hiệu
quả đầu t còn cho phép chúng ta rút ra đợc những bài học kinh nghiệm cho
những giai đoạn sau của công cuộc đầu t khác và cho phép tạo ra hiệu quả cao
hơn cho toàn bộ nền kinh tế .
Thấy đợc tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả đầu t, trong quá
trình thực tập tại Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng tôi
đã chọn đề tài thực trạng và hiệu quả đầu t của công ty phát triển đô thị
mới tại Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng làm đối t-
ợng nghiên cứu của chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Nội dung của chuyên đề xem
1

xét tình hình đầu t của Tổng công ty trong thời gian qua và đánh giá chi tiết
hiệu quả một dự án của Tổng công ty đã thực hiện. Trên cơ sở đó và vận dụng
những kiến thức lý luận đã nắm bắt trong thời gian học tập ở trờng để đề ra một
số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t tại Tổng công ty trong thời
gian tới.
Kết cấu của chuyên đề đợc chia làm 3 chơng:
Chơng I: Những vấn đề lý luận chung.
Chơng II: Thực trạng và hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng
công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng.
Chơng III: Những định hớng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu
quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị.
Do đợc sự tận tình giúp đỡ của cô giáo Phạm Thị Thêu, giảng viên chính
Bộ môn Kinh tế Đầu t trờng ĐHKTQD và các cô chú cán bộ phòng Nghiên cứu
phát triển dự án của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị, cùng với sự nỗ
lực nghiên cứu tài liệu, tìm hiểu thực tế... em đã hoàn thành chuyên đề này. Tuy
nhiên do thời gian, trình độ và kinh nghiệm còn có hạn nên không tránh khỏi
những sai sót và bất cập. Em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô
giáo, các cô chú cán bộ Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị và các bạn
bè quan tâm đến vấn đề này.
Cuối cùng em xin bầy tỏ lòng biết ơn chân thành tới toàn thể thầy cô
giáo trong Bộ môn Kinh tế Đầu t và các cô chú cán bộ của Tổng công ty, đặc
biệt là cô giáo Phạm Thị Thêu và chú Phạm Trung Kiên đã giành nhiều thời
gian giúp đỡ, đóng góp nhiều ý kến bổ ích giúp em hoàn chỉnh chuyên đề này.
2
Chơng I
Những vấn đề lý luận chung
I. Những vấn đề lý luận chung về đầu t và đầu t phát
triển.
1. Khái niệm đầu t.
Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về đầu t song đều toát lên đợc bản

chất của nó, đó là sự hy sinh những giá trị ở hiện tại để tiến hành các hoạt động
nhằm thu về những giá trị lớn hơn trong tơng lai.
Định nghĩa chung nhất về đầu t là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để
tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho ngời đầu t các kết quả nhất
định trong tơng lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt đợc các kết qủa đó.
Nguồn lực đó có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí
tụê.
Những kết quả đó có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính (tiền vốn),
tài sản vật chất (nhà máy, đờng xá, các của cải vật chất khác...), tài sản trí tuệ
(trình độ văn hoá, chuyên môn, khoa học kỹ thuật...) và nguồn nhân lực có đủ
điều kiện làm việc với năng suất cao hơn trong nền sản xuất xã hội.
2. Đầu t phát triển, vai trò và đặc điểm của nó trong nền kinh tế quốc
dân.
2.1. Khái niệm đầu t phát triển.
Đầu t phát triển là hoạt động đầu t mà ngời có tiền bỏ tiền ra để tiến hành
các hoạt động nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng thêm tiềm lực
sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu tạo việc
làm, nâng cao đời sống của mọi ngời dân trong xã hội.
Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu hạ
tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dỡng đào tạo
nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt động
3
của các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở đang
tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế xã hội.
2.2. Những đặc điểm của hoạt động đầu t phát triển.
Để làm rõ sự khác biệt giữa hoạt động đầu t phát triển với các loại hình
đầu t khác, cần phải tìm hiểu những đặc trng cơ bản sau đây:
-Hoạt động đầu t phát triển đòi hỏi một lợng vốn lớn và để nằm khê đọng
trong suốt quá trình thực hiện đầu t. Đây là cái giá phải trả khá lớn của đầu t
phát triển.

-Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu t cho đến khi các thành quả
của nó phát huy tác dụng thờng đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động
sảy ra.
-Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đối với các cơ
sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thờng đòi hỏi nhiều năm tháng
và do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các yếu
tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế...
-Các thành quả của hoạt động đầu t phát triển có giá trị sử dụng lâu dài
nhiều năm, có khi hàng trăm, hàng ngàn năm và thậm chí tồn tại vĩnh viễn nh
các công trình kiến trúc nổi tiếng thế giới (Kim tự tháp cổ Ai Cập, Nhà thờ La
Mã ở Rôma, Vạn Lý Trờng Thành ở Trung Quốc, Ăngcovát của
Campuchia...). Điều này nói lên giá trị lớn lao của các thành quả đầu t phát
triển.
-Các thành quả của hoạt động đầu t là các công trình xây dựng sẽ hoạt
động ở ngay nơi mà nó đợc tạo dựng nên. Do đó, các điều kiện về địa hình tại
đó có ảnh hởng lớn đến quá trình thực hiện đầu t cũng nh các hoạt động sau này
của các kết quả đầu t.
Những đặc trng trên đây cần đợc các nhà đầu t, các nhà quản lý đầu t,
các nhà lập dự án nghiên cứu nắm vững để đa ra những phơng án, nội dung lập
dự án, tiến hành và quản lý đầu t nhằm đa ra quyết định đúng đắn, có căn cứ để
đem lại hiệu quả cao nhất.
4
2.3. Vai trò của hoạt động đầu t phát triển
Mục tiêu của mọi công cuộc đầu t là đạt đợc kết quả lớn hơn so với
nguồn lực đã bỏ ra. Đối với nền kinh tế, đầu t quyết định sự tăng trởng và phát
triển của nền sản xuất xã hội. Nó tạo ra, duy trì và phát triển các cơ sở vật chất
kỹ thuật của nền kinh tế. Đối với các đơn vị, cá nhân kinh doanh đầu t là điều
kiện quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mọi hoạt động sản xuất kinh
doanh dịch vụ. Đầu t có vai trò vô cùng to lớn trong quá trình phát triển của mọi
quốc gia trên toàn thế giới.

2.3.1. Đầu t vừa tác dụng tới tổng cung vừa tác động đến tổng cầu hàng
hoá của nền kinh tế.
Khi cần tiến hành một hoạt động đầu t, có một lợng tiền lớn đợc huy
động để đa vào lu thông trong nền kinh tế để mua sắm các nguyên liệu, vật liệu,
máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ, thuê nhân công... làm cho tổng cầu tăng vọt.
Nhng sự tăng vọt này chỉ trong thời gian ngắn hạn, bởi lẽ do các kết quả của
đầu t cha phát huy tác dụng. Nên tổng cung của nền kinh tế cha có sự thay đổi.
Sự tăng lên của cầu hàng hoá trên thị trờng kéo theo sản lợng cân bằng tăng lên
và giá cả các đầu vào tăng lên. Đây chính là tác động ngắn hạn của đầu t đối với
tổng cầu.
Đến khi các thành quả của đầu t phát huy tác dụng các năng lực mới đi
vào hoạt động thì tăng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản
lợng tiềm năng tăng lên và giá cả hàng hoá giảm đi. Đây chính là tác dụng
trong dài hạn của đầu t.
2.3.2. Đầu t tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.
Do tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với sự tăng
cung và tăng cầu của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu t, dù là tăng
hay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tố phá vỡ
sự ổn định của nền kinh tế của mỗi quốc gia.
Khi tăng đầu t sẽ tạo thêm nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng
cao mức sống của dân c và giảm các tệ nạn xã hội. Nhng đồng thời việc tăng
đầu t dẫn tới sự tăng cầu các yếu tố đầu vào, làm tăng giá cả của các hàng hoá
có liên quan (giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động, vật t...) đến một
5
mức nào đó dẫn đến tình trạng lạm phát. Đến lợt mình lạm phát làm sản xuất
đình trệ, đời sống của ngời lao động gặp nhiều khó khăn do tiền lơng thực tế
ngày càng thấp hơn, thâm hụt Ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại.
Ngợc lại, khi giảm đầu t làm cho giá cả ổn định hơn, giảm lạm phát, mức
sống của dân c đợc đảm bảo hơn, Nhng đồng thời giảm đầu t khi số lao động
vẫn gia tăng sẽ dẫn đến tình trạng thất nghiệp, tăng các tệ nạn xã hội.

Vì vậy, khi đã nắm bắt đợc tác động hai mặt của đầu t đến sự ổn định
nền kinh tế, thì vai trò điều tiết của Nhà nớc là rất quan trọng đối với mọi quốc
gia, nhất là các quốc gia đang phát triển nh Việt Nam. Sự tăng giảm thích hợp
đầu t trong từng thời kỳ sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đến tăng trởng và phát triển
kinh tế đất nớc. Việt Nam ta đang thực hiện mục tiêu chiến lợc tăng trởng
nhanh và phát triển kinh tế bền vững thì càng phải cần có một cơ cấu đầu t thích
hợp trong từng thời kỳ thực hiện chiến lợc.
2.3.3. Đầu t tác động đến tăng trởng và phát triển kinh tế.
Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy tốc độ tăng trởng
kinh tế của một quốc gia trong một thời kỳ phụ thuộc vào hệ số ICOR của một
quốc gia đó. ( là hiệu quả vốn đầu t ).
ICOR =
Vốn đầu t
Mức tăng GDP
=> Mức tăng GDP =
Vốn đầu t
ICOR
Nếu ICOR không đổi thì mức tăng GDP phụ thuộc hoàn toàn vào vốn
đầu t. Sự gia tăng vốn đầu t sẽ làm tăng GDP nhiều hơn. Vì vậy, đầu t tác động
mạnh mẽ đến mức tăng trởng kinh tế.
ở mỗi nớc có hệ số ICOR khác nhau, tuỳ thuộc vào trình độ phát triển
kinh tế, trình độ quản lý và sử dụng vốn đầu t, trình độ công nghệ, lao động và
các chính sách trong nớc.
6
ở các nớc phát triển ICOR thờng lớn hơn từ 5 ữ 7 lần do thừa vốn thiếu
lao động, vốn đợc sử dụng nhiều qua việc sử dụng nhiều công nghệ hiện đại có
giá cao. Còn ở những nớc chậm phát triển ICOR thờng thấp từ 2ữ3 lần do thiếu
vốn thừa lao động, nên phải sử dụng nhiều công nghệ kém hiện đại với giá rẻ.
Do đó, với bất cứ quốc gia nào muốn tăng trởng nền kinh tế điều kiện
cần thiết phải có một lợng vốn đầu t lớn. Khi đã có tăng trởng rồi, việc tạo ra

các tiền đề về văn hoá xã hội dễ dàng hơn, chính là điều kiện đủ để phát triển
nền kinh tế xã hội của đất nớc .
2.3.4. Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Kinh ngiệm các nớc cho thấy, động lực để có thể tăng trởng nhanh với
tốc độ mong muốn (từ 9ữ10%) của nền kinh tế là tăng cờng đầu t nhằm tạo ra
sự phát triển nhanh ở các khu vực công nghiệp và dịch vụ vì những ngành này
có thể đạt tốc độ tăng trởng cao nhờ sử dụng những tiềm năng vô hạn về trí tuệ
con ngời. Khu vực nông - lâm - ng nghiệp cho những hạn chế về đất đai, về khả
năng sinh học, để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5 ữ 6% ở ngành này là rất khó
khăn.
Vì vậy, chính sách đầu t của một quốc gia tập trung chủ đạo cho ngành
kinh tế nào đã quyết định tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo ngành
nhằm đạt đợc tốc độ tăng trởng cao của ngành đó, là động lực thúc đẩy tăng tr-
ởng kinh tế của toàn bộ nền kinh tế.
Về cơ cấu vùng lãnh thổ: Đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân đối
về phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đa những vùng kém phát triển thoát khỏi
tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về mặt tài nguyên,
địa thế, kinh tế, chính trị của vùng có khả năng phát triển nhanh hơn, làm bàn
đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển.
ở nớc ta, vai trò của đầu t đợc thể hiện rất rõ. Để thực hiện Công nghiệp
hoá - Hiện đại hoá đất nớc, trong định hớng phát triển ngành và lãnh thổ đã chỉ
rõ: Là tập trung phát triển những ngành then chốt, những địa bàn trọng điểm.
Tập trung đầu t những ngành công nghiệp then chốt, hớng mạnh xuất
khẩu, thay thế nhập khẩu có hiệu quả. Công nghiệp chế biến và chế tạo, nhất là
7
chế tạo máy và công nghiệp điện tử có vị trí cơ bản ngày càng cao. Công nghiệp
năng lợng nhiên liệu đợc u tiên đầu t, đồng thời coi trọng ngành công nghiệp
tạo nhiên liệu cơ bản cho quá trình Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nớc nh
xi măng, sắt thép, hoá chất... Các công trình kết cấu hạ tầng, đặc biệt là giao
thông vận tải và thông tin liên lạc là nền tảng cho sự phát triển kinh tế, mở rộng

giao lu trong nớc và quốc tế đợc u tiên đầu t. Luôn coi trọng sự phát triển của
nông nghiệp và kinh tế nông thôn trong suốt quá trình Công nghiệp hoá - Hiện
đại hoá. Phát huy tối đa lợi thế so sánh trong việc lựa chọn các địa bàn trọng
điểm đầu t, nhằm tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các vùng khác nhau
trong cả nớc. Đồng thời hỗ trợ phát triển các vùng xa xôi hẻo lánh, điều kiện
sống trong vùng cực kỳ khó khăn. Ba vùng trọng điểm: Bắc Bộ, Nam Bộ, Trung
Bộ và năm tuyến hành lang gắn với nó tốc độ tăng trởng vợt trớc gấp 1,5 ữ 1,7
lần tốc độ bình quân cả nớc, thu hút thêm một nửa số vốn đầu t cả thời kỳ, đóng
góp khoảng 70% mức gia tăng tổng sản phẩm quốc nội.
Điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ lại là hệ thống đô thị các
cấp theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy mô khác nhau. Hệ
thống đô thị các cấp theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy mô
khác nhau. Hệ thống đô thị vừa mang chức năng trung tâm tạo vùng vừa là các
hạt nhân ''ngòi nổ có sức đột phá lớn.
2.3.5. Đầu t với việc tăng cờng khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuật
của đất nớc.
Công nghệ là trung tâm của công nghiệp hoá. Đầu t là điều kiện tiên
quyết của sự phát triển và tăng cờng công nghệ. Bởi vì để tiến hành công nghiệp
hoá đất nớc thì không thể thiếu công nghệ đó là các máy móc thiết bị, các bí
quyết công nghệ nhằm nâng cao năng suất- năng lực sản xuất kinh doanh của
mọi ngành.
Muốn có đợc công nghệ thì phải tiến hành nghiên cứu hoặc ứng dụng các
thành tựu khoa học trên thế giới qua con đờng chuyển giao công nghệ (mua
công nghệ). Dù tự nghiên cứu hay nhận chuyển giao thì đều cần phải có tiền,
đồng thời với việc bỏ ra tiền, của, trí tuệ - đó là phải đầu t.
8
Nh vậy đầu t sẽ góp phần tăng cờng khả năng khoa học và công nghệ cho
quốc gia.
2.3.6. Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu t quyết định
sự ra đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở.

Để tạo dựng đợc cơ sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho sự ra đời của bất
kỳ cơ sở nào đều cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm máy
móc thiết bị, lắp đặt nó trên nền bệ và thực hiện các chi phí khác gắn với sự
hoạt động trong một chu kỳ sản xuất của các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa tạo
ra.
Để duy trì hoạt động bình thờng cần phải định kỳ sửa chữa hoặc sửa chữa
lớn, thay đổi máy móc thiết bị. Tất cả các hoạt động đó đều phải có tiền đề để
thực hiện. Do vậy, nói rằng đầu t quyết định sự ra đời và phát triển của mỗi cơ
sở sản xuất kinh doanh.
3. Vốn và nguồn vốn đầu t.
Từ khái niệm đầu t tới vai trò của đầu t phát triển ta biết rằng muốn tiến
hành hoạt động đầu t đều phải có vốn. Vậy vốn đầu t là gì? Theo nguồn hình
thành và mục tiêu sử dụng vốn đầu t đợc hiểu nh sau:
- Vốn đầu t là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh
là tiền tiết kiệm của dân và đợc huy động từ các nguồn khác đợc đa vào sử dụng
trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo ra tiềm
lực mới lớn hơn cho nền sản xuất xã hội.
Vốn đầu t đợc huy động từ hai nguồn: Nguồn trong nớc và nguồn nớc
ngoài.
3.1. Nguồn vốn trong nớc bao gồm:
* Vốn tích luỹ từ Ngân sách Nhà nớc. Đó là tiền cấp phát từ tiền tiết
kiệm của Ngân sách Nhà nớc.
Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhau mà
có tỷ lệ tích luỹ Ngân sách Nhà nớc cao hay thấp. Đối với một quốc gia nguồn
vốn có vai trò rất quan trọng bởi nó quyết định sự ra đời, tồn tại của các công
9
trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hoá, trình độ quản lý... Nguồn vốn này
còn tạo điều kiện hình thành và phát triển của các doanh nghiệp quốc doanh.
Với vai trò quan trọng của vốn Ngân sách Nhà nớc nh vậy. Nớc ta do
nhiều năm luôn thâm hụt Ngân sách, vay nợ nớc ngoài cùng với chính sách tự

cấp tự túc nhiều năm. Ngân sách Nhà nớc gánh chịu tất cả, do vậy việc đầu t
dàn trải cho mọi lĩnh vực đã ảnh hởng tới hiệu quả đầu t không cao. Kể từ khi
các chính sách mới đợc áp dụng, nhất là các doanh nghiệp Nhà nớc đợc phép
cổ phần hoá. Vốn Ngân sách Nhà nớc đợc tập trung đầu t hơn vào các lĩnh
vực mà ngoài Nhà nớc ra không ai có thể giám đầu t nh các công trình phúc
lợi đã nói trên.
* Nguồn vốn tích luỹ từ các doanh nghiệp trong nớc (bao gồm doanh
nghiệp Nhà nớc và doanh nghiệp t nhân). Nguồn gốc của vốn này là từ lợi
nhuận để lại không chia của mọi cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Nguồn
vốn này có vai trò rất lớn đối với hoạt động đầu t sản xuất kinh doanh của mọi
doanh nghiệp, nó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện thêm các hoạt
động đầu t mới khác tạo cho các doanh nghiệp vị thế vững chắc bằng chính khả
năng của mình. ở các nớc phát triển, sự lớn mạnh của nhiều Công ty, Tổng
công ty, tập đoàn đã chứng tỏ khả năng tạo chỗ đứng vững chắc trên trờng quốc
tế chính bằng tiềm lực tích luỹ của họ.
ở Việt Nam ta mới bớc sang thời kỳ mở cửa nền kinh tế, số lợng các
doanh nghiệp tăng lên đáng kể. Song một thực tế là các doanh nghiệp đều có
tiềm lực kém, nhất là các doanh nghiệp Nhà nớc. Điều đó đợc chứng minh là
vốn đối ứng của bên Việt Nam khi tham gia liên doanh với nớc ngoài đều chiếm
tỷ trọng thấp và chủ yếu là tiền sử dụng đất. Khi thực hiện một hoạt động đầu t
mới đều phải vay mợn quá nhiều, dẫn tới khi gặp sự cố bất thờng đem tới thiệt
hại.
Nhận thức rõ đợc tầm quan trọng của nguồn vốn này, Nhà nớc ta đã ban
hành nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nớc tăng
tiềm lực sản xuất, từ đó tăng tích luỹ.
* Nguồn vốn huy động trong dân c: Đó là vốn nhàn rỗi của dân c dới
dạng tiền tiết kiệm cất giữ cá nhân gia đình không đa vào lu thông. Đối với
10
những cá nhân, gia đình có thu nhập cao, thu nhập đột xuất lớn thì lợng tiền vốn
có thể là rất lớn nếu huy động đợc. Nguồn vốn từ dân c nếu Nhà nớc huy động

đợc qua hệ thống Ngân hàng thì sẽ tạo ra tiềm lực vốn lớn, tạo điều kiện cho
Nhà nớc hỗ trợ đầu t tới các doanh nghiệp thông qua các kênh tín dụng.
Ngoài ra vốn nhàn rỗi của dân c đợc đa vào sản xuất kinh doanh trực tiếp
qua tham gia đầu t cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đợc
phép huy động từ dân c với hình thức là cổ đông hoặc khách hàng...
Việc huy động nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chính
sách, luật pháp tác động tới tâm lý an toàn của ngời dân.
Hiện nay, ở nớc ta theo dự đoán tiền nhàn rỗi của dân c còn rất lớn, nên
việc huy động vốn từ nguồn này còn là tiềm năng, có thể thu hút đợc nếu có
nhiều biện pháp phù hợp kích thích sự bỏ tiền racủa dân c.
3.2. Vốn huy động từ nớc ngoài
Bao gồm vốn đầu t gián tiếp và vốn đầu t trực tiếp.
* Vốn đầu t gián tiếp: Là vốn của Chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ
chức phi Chính phủ đợc thực hiện dới các hình thức khác nhau là viện trợ hoàn
lại và viện trợ không hoàn lại, cho vay u đãi với thời hạn dài với lãi suất thấp kể
cả vay theo hình thức thông thờng. Một hình thức phổ biến của đầu t gián tiếp
tồn tại dới hình thức ODA - Viện trợ phát triển chính thức của các nớc công
nghiệp phát triển. Vốn đầu t gián tiếp thờng lớn, cho nên có tác dụng nhanh và
mạnh đối với việc giải quyết dứt điểm các nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của
nớc nhận đầu t. Tuy nhiên, tiếp nhận vốn đầu t gián tiếp thờng gắn với sự trả giá
về mặt chính trị và tình trạng nợ chồng chất nếu không sử dụng hiệu quả vốn
vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả nợ vay.
* Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI): Là vốn của các doanh nghiệp và
các cá nhân nớc ngoài đầu t vào Việt Nam và trực tiếp quản lý hoặc tham gia
quản lý quá trình sử dụng và thu hồi vốn bỏ ra. Vốn này thờng không đủ lớn để
giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nớc nhận đầu t. Tuy nhiên,
với vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài thì nớc nhận đầu t không phải lo trả nợ, lại có
thể dễ dàng có đợc công nghệ (do ngời đầu t mang đến góp vốn và sử dụng),
trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất khẩu theo con đờng ngoại thơng vì lý do
11

cạnh tranh hay cấm vận nớc nhận đầu t, học tập đợc kinh nghiệm quản lý, tác
phong làm việc theo lối công nghiệp nớc ngoài, gián tiếp có chỗ đứng trên thị
trờng quốc tế. Nớc nhận đầu t trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinh tế do đầu t đem
lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốn của họ. Vì vậy, có quan điểm cho rằng
đầu t nớc ngoài sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nớc nhận đầu t.
Tuỳ theo từng điều kiện cụ thể của mình, các nớc ASEAN và NICS Đông
á, có nớc dựa chủ yếu vào vốn đầu t gián tiếp (Hàn Quốc, Philippine, Thái Lan,
Indonesia, Malaysia), có nhiều nớc lại chú trọng vốn đầu t trực tiếp (Singapore,
Hồng Kông).
Để thu hút nhanh các nguồn đầu t trực tiếp nớc ngoài, các nớc ASEAN
và NICS Đông á đã tạo môi trờng thuận lợi cho các nhà đầu t nh cung cấp cơ sở
hạ tầng, dịch vụ, có luật đầu t u đãi, lập các khu chế xuất theo hớng thu hút vốn
đầu t là kỹ thuật cao và phục vụ xuất khẩu.
II. Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu t.
1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu t.
1.1. Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu t.
Kết quả của hoạt động đầu t là những biểu hiện của mục tiêu đầu t dới
dạng lợi ích cụ thể, có định lợng đạt đợc từ các hoạt động khác nhau của dự án.
Đó là những gì có thể cân, đo, đong, đếm đợc nh số sản phẩm tiêu thụ, số tài
sản cố định huy động đợc... Đó cũng có thể là những chỉ tiêu phản ánh chất l-
ợng có tính chất định tính nh chất lợng sản phẩm, uy tín của doanh nghiệp... Kết
quả cần đạt đợc bao giờ cũng là mục tiêu của việc thực hiện dự án.
Việc phân tích đánh giá kết quả của hoạt động đầu t là việc định lợng,
tính toán, đo đạc những gì đạt đợc khi thực hiện công việc đầu t. Có thể đợc
biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật hoặc giá trị. Trong quá trình đánh giá này
không hề có sự so sánh, có thể một công cuộc đầu t đạt đợc kết quả rất lớn nhng
không có nghĩa nó đạt đợc hiệu quả cao, nếu kết quả lớn đó cũng không đủ để
bù đắp lại khoản chi phí đã bỏ ra để đạt đợc nó. Nghĩa là việc đánh giá kết quả
đầu t chỉ đơn thuần cho biết dự án đạt đợc những gì mà không có ý nghĩa trong
việc đánh giá lựa chọn dự án.

12
1.2. Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu t
1.2.1. Bản chất
Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động đầu t phản ánh trình độ lợi
dụng các nguồn lực để đạt đợc các mục tiêu đã định. Khi phân tích hiệu quả ng-
ời ta sử dụng kết quả đạt đợc và chi phí bỏ ra để đánh giá. Thực chất là sự so
sánh giữa những gì đạt đợc và những gì đã bỏ ra. Đây chính là điểm khác nhau
cơ bản nhất giữa kết quả và hiệu qủa đầu t.
Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu t là việc nghiên cứu,
đánh giá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu t. Đó là
việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trờng, đối thủ cạnh tranh, nguồn
vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu đợc .
1.2.2. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu t
- Việc phân tích tài chính đợc thực hiện trớc khi tiến hành hoạt động đầu
t nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu t từ quan
điểm của chủ đầu t hoặc những ngời hởng lợi nhuận từ dự án. Từ đó đa ra quyết
định đầu t và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổ chức cho vay vốn ra
quyết định cho phép đầu t, tài trợ hay cho vay vốn.
- Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc cung
cấp các thông tin quản lý cho những ngời sử dụng - cả bên trong lẫn bên ngoài
dự án.
- Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội.
- Đánh giá khả năng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khả năng
thanh toán, khả năng trả nợ hiện tại và tơng lai cho doanh nghiệp.
1.3. Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự án đầu
t.
1.3.1. Bản chất
Lợi ích kinh tế-xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế-xã
hội nhận đợc với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi tiến
hành công cuộc đầu t. Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái mà xã

13
hội phải trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốt nhất
và lợi ích do đầu t mang lại cho toàn bộ nền kinh tế.
Lợi ích mà xã hội thu đợc là sự đáp ứng của đầu t đối với việc thực hiện
các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những sự đáp ứng này có thể đ-
ợc xem xét mang tính chất định tính hay định lợng. Chi phí mà xã hội phải gánh
chịu bao gồm toàn bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất, sức lao động
mà xã hội dành cho đầu t thay vì sử dụng vào mục đích khác trong tơng lai
không xa.
Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội đợc xem
xét trên tầm vĩ mô và xuất phát từ quyền lợi của toàn bộ xã hội nhằm tối đa hoá
phúc lợi xã hội. Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội hoạt động
đầu t, đối với Nhà nớc là xác định vị trí của đầu t trong kế hoạch phát triển kinh
tế xã hội, tức là xem xét việc thực hiện đầu t đóng góp gì cho việc thực hiện kế
hoạch phát triển kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên khi đứng trên góc độ nhà đầu t thì việc phân tích kinh tế - xã
hội của đầu t chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án đợc chấp nhận và đợc
thực hiện thuận lợi.
1.3.2. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế-xã hội dự án đầu
t
Mục đích chủ yếu của nhà đầu t chính là lợi nhuận. Lợi nhuận càng cao
càng hấp dẫn các nhà đầu t. Tuy nhiên khi xem xét trên góc độ toàn xã hội thì
không phải hoạt động đầu t nào đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu t đều mang
lại lợi ích về mặt kinh tế - xã hội. Do đó phải xem xét tới lợi ích kinh tế - xã hội
của dự án đầu t.
Đối với nhà đầu t, phân tích kinh tế-xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyết
phục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng,
các tổ chức quốc tế cho vay vốn hoặc tài trợ vốn để thực hiện dự án. Đối với
Nhà nớc, đây là căn cứ chủ yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu t. Đối với
các ngân hàng hay các cơ quan viện trợ đây cũng là căn cứ để quyết định có cho

vay, có tài trợ cho dự án hay không, nếu không chứng minh đợc hiệu quả xã hội
thì họ sẽ không tài trợ.
14
2. Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu t
Kết quả của hoạt động đầu t đợc thể hiện ở khối lợng vốn đầu t đã đợc
thực hiện, ở các tài sản cố định (TSCĐ) đợc huy động hay năng lực sản xuất
kinh doanh phục vụ tăng thêm.
2.1. Khối lợng vốn đầu t thực hiện
* Xét về mặt giá trị
Khối lợng vốn đầu t thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành
các hoạt động của các công cuộc đầu t, bao gồm các chi phí cho công tác chuẩn
bị đầu t xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đặt máy móc
thiết bị để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định
của thiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t đợc duyệt.
- Đối với các dự án đầu t xây dựng hoặc lắp đặt do Ngân sách Nhà nớc
tài trợ, để số vốn đã chi đợc tính vào khối lợng vốn đầu t thực hiện thì các kết
quả của quá trình đầu t đợc tách theo phơng pháp đơn giá với công thức sau:
Trong đó:
I
v
: Mức vốn đầu t thực hiện
Q
i
: Khối lợng công việc hoàn thành theo đúng tiêu chuẩn.
P
i
: Đơn giá dự toán tính cho một đơn vị khối lợng công việc
C
in
: Phụ phí bao gồm những chi phí cha đợc tính trong đơn giá dự

toán. C
in
đợc quy định theo tỷ lệ % so với một loại chi phí nào đó và đợc
phân biệt theo từng công trình và từng khu vực lãnh thổ đất nớc Việt
Nam.
W: Lãi định mức, đợc Nhà nớc quy định theo tỷ lêh % so với giá
thành dự toán hoặc giá trị dự toán của khối lợng công việc hoàn thành.
- Đối với công tác mua sắm trang thiết bị máy móc.
+ Đối với những trang thiết bị cần lắp:
15
n
+ W
+ C
in
xP
i
Q
i
i =1

I
v
=
I
v
= Giá mua + CP vận chuyển + CP bảo quản cho đến khi giao lắp
+ Đối với những trang thiết bị không cần lắp:
I
v
= Giá mua + Chi phí vận chuyển đến kho và nhập kho.

* Xét về mặt hiện vật:
Vốn đầu t xây dựng cơ bản thông qua hoạt động xây lắp đợc chuyển hoá
thành các công trình và hạng mục công trình đã hoàn thành hoặc số tấn máy đã
lắp xong, các linh kiện cấu kiện đợc tạo ra ngay tại công trình.
2.2. Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm.
Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình đối tợng
xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng,
mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đa vào hoạt động đợc
ngay.
Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản
xuất, phục vụ của các TSCĐ đã đợc huy động vào sử dụng chúng để sản xuất ra
sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định đợc ghi trong dự
án đầu t.
Các TSCĐ đợc huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là các
sản phẩm cuối cùng của các công cuộc đầu t, chúng có thể đợc biểu hiện bằng
tiền mặt hoặc bằng hiện vật.
Các chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật nh số lợng các TSCĐ đợc huy động,
công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các TSCĐ đợc huy động, mức
tiêu dùng nguyên vật liệu trong một đơn vị thời gian...
Công thức tính giá trị TSCĐ huy động đợc của một dự án đầu t:
F = I
v0
- C
Trong đó:
F: Giá trị TSCĐ đợc huy động.
I
v0
: Vốn đầu t đã đợc thực hiện của các đối tợng, hạng mục công trình đã
đợc huy động.
16

C: Các chi phí không làm tăng giá trị TSCĐ bao gồm:
- Chi phí đào tạo cán bộ quản lý hoặc nhân viên kỹ thuật có thể đa vào
hoạt động ngay khi công trình đợc xây xong.
- Chi phí quản lý công trình xây dựng, chi phí cho chuẩn bị sản xuất,
chuẩn bị xây dựng.
- Chi phí di chuyển máy thi công, chi phí mua sắm công cụ, dụng cụ
không đủ tiêu chuẩn là TSCĐ.
2.3. Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt đợc kết quả cuối cùng trong số vốn
đầu t đã đợc thực hiện.
Hệ số này càng lớn thì chứng tỏ dự án mang lại kết quả về giá trị TSCĐ
huy động đợc lớn. Cũng đồng nghĩa với dự án là một dự án mang tính vững
chắc cao.
Hệ số huy động TSCĐ của dự án =
Giá trị TSCĐ đã đợc huy động của dự án
Tổng vốn đầu t đã đợc thực hiện của dự án
2.4. Chỉ tiêu phản ánh cờng độ thực hiện đầu t và kết quả cuối cùng
của đầu t.
i
v
=
I
v0
F
Trong đó:
i
v
: Vốn đầu t thực hiện của một đơn vị TSCĐ huy động.
I
v0
: Vốn đầu t đã thực hiện

F: Giá trị TSCĐ huy động.
Chỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt nhng phải luôn > 1 thì mới đảm bảo cho
hoạt động đầu t ngày càng mở rộng và việc triển khai các kết quả của đầu t
thuận lợi.
17
3. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu t.
Việc phân tích đánh giá hiệu qủa tài chính của dự án đầu t dựa trên các
báo cáo tài chính của Công ty về tình hình hoạt động tài chính tại Công ty.
Trong quá trình phân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị thời
gian của tiền. Bởi vì, các kết quả do hoạt động đầu t đem lại rất đa dạng và
trong một thời gian dài, trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời gian.
3.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần.
Các chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án. Đây là lợi nhuận để
ăn chia, để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu này càng lớn
càng tốt. Chỉ tiêu lợi nhuận thuần đợc tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn
hoạt động của đời dự án. Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt
động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình
quân năm của cả đời dự án.
Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là W
i
) đợc tính nh sau:
W
i
= O
i
- C
i
Trong đó:
- O
i

: Doanh thu thuần
Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế.
- C
i
: Chi phí các loại gồm: Chi phí sản xuất, lãi trả ngân hàng.
Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án: Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh
quy mô lãi giữa các dự án. Để tính tổng lợi nhuận các năm của cả đời dự án, tr-
ớc hết phải tính chuyển lợi nhuận thuần hàng năm về cùng một mặt bằng thời
gian ở hiện tại hoặc tơng lai. Công thức tính chỉ tiêu này ở hiện tại nh sau:
Cũng nh nhỉ tiêu lợi nhuận thuần, chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án cũng
thờng đợc tính chung về mặt bằng hiện tại, kí hiệu là NPV (Net Present Value).
Chỉ tiêu này phản ánh quy mô lãi của sự án ở mặt bằng hiện tại. Nó đợc xác
định theo công thức sau:
18
Trong đó:
NPV: Giá trị hiện tại thuần của cả đời dự án.
B
i
: Lợi ích trong năm i.
C
i
: Chi phí trong năm i
r : Lãi suất chiết khấu. Lãi suất đợc lựa chọn căn cứ vào chi phí
cơ hội của vốn, vào mức lãi suất vay bình quân khi vay ở nhiều nguồn hoặc
nhiều thời điểm có các mức lãi suất khác nhau.
n: Số năm hoạt động của đời dự án.
Khi sử dụng chỉ tiêu thu nhập thuần để đánh giá dự án cần phải chú ý
một vài điểm sau:
- Giá trị thu nhập thuần (NPV) là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự
án loại trừ nhau. Song trong trờng hợp các dự án có quy mô và thời hạn hoạt

động không bằng nhau thì chỉ tiêu này cho thấy rõ những nhợc điểm của nó.
- Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với lãi suất. Khi lãi suất thay đổi sẽ có ảnh h-
ởng lớn tới lợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo.
3.2. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu t:
Chỉ tiêu này nói lên mức đọ thu hồi vốn đầu t ban đầu từ lợi nhuận thuần
thu đợc hàng năm.Đợc tính cho từng năm hoạt động hoặc tính bình quân của cả
đời dự án.
- Nếu tính cho từng năm hoạt động: (RR
i
)
RR
i
=
W
ipv
I
v0
Trong đó:
+ W
ipv
: là lợi nhuận thuần năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại
+ I
v0
: vốn đầu t tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động
19
RR
i
có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án
-Nếu tính bình quân năm của đời dự án (RR)
RR =

W
pv
I
v0
Trong đó:
W
pv
: Lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo mặt
bằng hiện tại.
RR: Có tác dụng so sánh giữa các dự án. RR phải cao hơn mức lãi suất
tiền gửi ngân hàng mới khuyến khích ngời có tiền đầu t vào sản suất kinh
doanh.
3.3. Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu t.
Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu t cần hoạt động để có thể
thu hồi vốn đã bỏ ra.
3.3.1. Thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần.
Là thời gian hoạt động để tổng số lợi nhuận thuần thu đợc hàng năm đủ
để hoàn trả vốn đầu t ban đầu.
- Thời hạn thu hồi vốn tính theo tình hình hoạt động bình quân của cả đời
dự án:
T =
I
v0
W
pv
Chỉ tiêu này đợc dùng để so sánh hiệu quả sử dụng vốn đầu t giữa các dự
án và chỉ tính trong nghiên cứu khả thi.
- Thời hạn thu hồi vốn đầu t theo tổng lợi nhuận thuần cộng dồn:
20
-----> I

vo
- Tính theo phơng pháp trừ dần:
I
voT
- W
T
-----> 0.
Hai chỉ tiêu sau không có tác dụng so sánh các dự án mà chỉ nói lên khi
nào thì thu hồi đủ vốn.
3.3.2. Thời hạn thu hồi vốn đầu t từ lợi nhuận thuần và khấu hao.
Khấu hao cũng là một nguồn thu hồi vốn - khấu hao đợc tính vào chi phí
sản xuất cho nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ tỉ lệ nghịch. Tính thời
hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần và khấu hao cho thấy đợc đầy đủ hơn khả
năng thu hồi vốn, loại trừ sự thiên lệch trong dự tính lợi nhuận cao, trích khấu
hao thấp nhằm đạt thời hạn thu hồi vốn ngắn. Nhà đầu t phải lựa chọn phơng
pháp tính khấu hao sao cho vừa kịp thu hồi vốn trớc khi kết thúc đời kinh tế của
dự án hoặc trớc khi máy móc thiết bị lạc hậu về kỹ thuật, lại vừa đạt mức giá
thành sản phẩm không qúa cao.
Chỉ tiêu này đợc tính tơng tự nh chỉ tiêu trên, chỉ khác là ngoài lợi nhuận
phải cộng thêm khấu hao ở mỗi kỳ tơng ứng.
* Ưu điểm: Cho phép lựa chọn phơng án đầu t an toàn. Tơng đối dễ tính
toán, có thể căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn mà dự đoán đợc quy mô của dự án.
* Nhợc điểm: Không đánh giá đợc quy mô lợi ích mà dự án mang lại.
3.4. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR).
Là tỉ suất lợi nhuận mà nếu đợc sử dụng để tính chuyển các khoản thu,
chi của toàn bộ công cuộc đầu t về cùng một mặt bằng thời gian sẽ làm cho
tổng doanh thu bằng tổng chi phí. Công cuộc đầu t đợc coi là có hiệu quả khi
IRR IRR
đm
. IRR

đm
có thể là lãi suất vốn vay có thể là tỉ suất lợi nhuận định
mức do Nhà nớc quy định nếu vốn đầu t do Ngân sách Nhà nớc cấp, có thể là
chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu t vào dự án khác Công thức sau
đây thể hiện bản chất của IRR:
21
Hay:
Trong đó:
B
i
: Giá trị thu nhập năm i.
C
i
: Giá trị chi phí năm i.
* Ưu điểm:
- Cho biết tại mức lãi suất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấp nhận
đợc và cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đã hoàn vốn (lãi suất mà tự bản
thân dự án có thể đem lại cho nhà đầu t).
- Không cần sử dụng hoặc xác định tỉ suất chiết khấu.
- Cho phép lựa chọn phơng án có IRR cao nhất.
* Nhợc điểm:
- Không đánh giá đợc quy mô của dự án và quy mô lợi nhuận mà dự án
mang lại.
- Khi đồng tiền thay đổi nhiều, NPV có thể đổi dấu nhiều lần sẽ có nhiều
giá trị IRR, gây khó khăn trong lựa chọn hệ số hoàn vốn nội bộ thích hợp để
đánh giá, lựa chọn dự án.
- Việc tính IRR chỉ thực hiện đợc khi có ít nhất một giá trị NPV > 0. Nh
vậy đối với các dự án chắc chắn sinh lợi cho dù mức lãi suất có lớn. NPV luôn
dơng thì không thể tính đợc IRR.
4. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.

Ngời ta sử dụng các chỉ tiêu sau đây để phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội
của dự án đầu t:
4.1. Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng (Giá trị gia tăng).
Bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án tạo ra và
giá trị gia tăng gián tiếp là những phần giá trị gia tăng thu đợc từ các dự án liên
22
đới. Thông thờng rất khó tính toán định lợng đợc các giá trị gia tăng gián tiếp.
Giá trị gia tăng trực tiếp có thể tính toán nh sau:
GTGTTT = Lãi ròng + lơng + thuế + các khoản nợ - Trợ giá, bù giá.
4.2. Việc làm và thu nhập của ngời lao động.
- Số lao động có việc làm: Bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp và
số lao động có việc làm ở các dự án liên đới. Việc xác định số lao động có việc
gián tiếp cũng rất khó khăn.
- Thu nhập của ngời lao động: Là tổng số lơng mà toàn bộ số lao động
có việc làm từ dự án nhận đợc cùng các khoản trợ cấp khác.
4.3. Mức đóng góp vào Ngân sách Nhà nớc.
Các khoản đóng góp cho Ngân sách Nhà nớc của một dự án bao gồm:
Thuế, tiền thuê đất, thuê các TSCĐ, dịch vụ công cộng
Để rõ hơn có thể tính mức đóng góp cho Ngân sách Nhà nớc của một
đồng vốn đầu t:
m =
M
I
v0
x 100%
Trong đó:
m : Mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn đầu t.
M: Tổng mức đóng góp cho Ngân sách.
I
vo

: Tổng vốn đầu t.
4.4. Một số lợi ích xã hội khác thu đợc từ việc thực hiện dự án.
Việc thực hiện dự án đầu t có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủ quản
hoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân, góp
phần phát triển địa phơng tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điều chỉnh
cơ cấu kinh tế góp phần thực hiện chủ trơng phát triển của Nhà nớc. Các chỉ
tiêu này không thể định lợng đợc nhng không thể không tính tới chúng.
Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả hiệu quả hoạt động đầu t
là quan trọng và rất cần thiết đối với công cuộc đầu t.
23
III. Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô
thị mới.
1. Khái niệm và chức năng của đô thị.
1.1. Khái niệm.
Trong thời đại ngày nay cùng với sự nghiệp Công nghiệp hoá- Hiện đại
hoá diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các quốc gia trên thế giới là quá trình đô thị hoá.
Đô thị hoá là quá trình mở rộng mạng lới các điểm dân c đô thị và phổ cập lối
sống thành thị trên lãnh thổ. Quá trình đô thị hoá tiến triển phức tạp và lâu dài,
chịu sự tác động tổng hợp của nhiều yếu tố, biến động không theo ý kiến chủ
quan của con ngời, mà có quy luật khách quan riêng. Quá trình đô thị hoá là tất
yếu, song để quá trình đô thị hoá có trật tự, có mục tiêu rõ ràng, không làm mất
đi đặc điểm, chức năng, vai trò vốn có của đô thị cần phải có sự định hớng phát
triển và chỉ đạo xây dựng thống nhất mang tính khoa học, đó là sự phát triển đô
thị hoá theo quy hoạch. Trong đó có quy hoạch phát triển các đô thị và các khu
đô thị mới.
Đô thị mới là một điểm dân c đợc quy hoạch và đầu t xây dựng để từng
bớc đạt đợc các tiêu chuẩn và yếu tố cấu thành một đô thị nh: Chức năng, quy
mô dân số, tỉ lệ lao động phi nông nghiệp, mật độ dân c và trình độ phát triển
kết cấu hạ tầng đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền thành lập theo quy định
của pháp luật.

Khu đô thị mới là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu t phát
triển hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các công trình
khác để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh đợc bố trí
gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh
giới chức năng xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đợc cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.
Nh vậy phát triển các khu đô thị mới là phù hợp với yêu cầu phát triển
khách quan của đô thị hoá, là một giải pháp phát triển đô thị theo quy hoạch,
đáp ứng nhiều mục tiêu chiến lợc đặt ra trong định hớng phát triển kinh tế xã
hội của một quốc gia.
24
1.2. Chức năng của đô thị.
Nhìn chung đô thị có mấy chức năng sau:
1.2.1. Chức năng kinh tế.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trờng, chức năng kinh tế là chức năng chủ
yếu của đô thị. Sự phát triển kinh tế thị trờng đã đa đến xu hớng tập trung sản
xuất có lợi hơn phân tán. Chính yêu cầu ấy đã tập trung các loại hình xí nghiệp
thành các khu công nghiệp dịch vụ và cơ sở hạ tầng tơng ứng tạo ra thị trờng
ngày càng mở rộng và đa dạng hoá.
Tập trung sản xuất kéo theo tập trung dân c, trớc hết là thợ (công nhân)
sau đó là gia đình của họ, tạo ra bộ phận chủ yếu của dân c đô thị.
Tập trung sản xuất và dân c lại đặt ra vấn đề bảo vệ môi trờng nh một đòi
hỏi lớn về kinh tế - xã hội làm cho đô thị có các chức năng khác.
1.2.2. Chức năng xã hội.
Chức năng xã hội của đô thị ngày càng có phạm vi lớn dần cùng với tăng
quy mô dân c đô thị. Những nhu cầu về nhà ở, y tế, đi lại, là những vấn đề
gắn liền với yêu cầu sinh sống của mọi ngời dân cần đợc đáp ứng nhất là nhu
cầu này ngày càng tăng tiến theo quy luật khách quan.
Nhìn chung chức năng xã hội của đô thị ngày càng nặng nề bởi vì không
chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do dân số tăng mà còn chính vì những nhu

cầu có sự thay đổi nh đã nói trên.
Việc thực hiện chức năng xã hội đợc đảm bảo thì yếu tố tăng trởng kinh
tế đô thị mới tạo ra sự phát triển của đô thị. Trên thế giới đã chứng kiến sự tăng
trởng đô thị mà không có phát triển đô thị bởi tăng trởng đô thị kéo theo hàng
loạt các dãy, khu nhà ổ chuột cùng sự ô nhiễm môi trờng, sự suy đồi về đạo
đức
1.2.3. Chức năng văn hoá.
Nhu cầu đợc hiểu biết xuất phát từ ý thức của loài ngời. Để có sự hiểu
biết, cần phải có giáo dục. Mỗi một tập hợp con ngời cùng với các nhu cầu
kinh tế - xã hội ngày càng tăng thì nhu cầu về giáo dục tri thức và giải trí cũng
25