Buổi thảo luận thứ ba Hợp đồng

VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC

Tóm tắt Bản án số 11/2019/DS-PT ngày 23/01/2019 của Tòa án nhân dân cấp
cao tại Hà Nội.
Nguyên đơn: anh Hoa Văn T, bị đơn: ông Hoa Văn S. Vấn đề ở đây là tranh chấp
hợp đồng tặng cho bất động sản. Ông S cho rằng anh T, anh A khơng đối xử tốt với mình
nên khơng cho bất động sản nữa. Tịa án quyết định cơng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở của anh T và anh A theo “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia
đình” ký ngày 25/10/2011; do văn bản này là sự khẳng định ý chỉ nhất quán của ông S, bà
Ch đã định đoạt khối tài sản là quyền sử dụng đất của hai ông bà cho anh T, anh A trước,
trong và sau khi cho đất, xây nhà, phù hợp với nguyện vọng của bà Ch khi cịn sống và
việc ơng S, chị P, chị D, anh T, anh A cùng ký vào văn bản do ông S lập sau thời điểm bà
Ch chết thể hiện mọi người trong diện, hàng thừa kế thứ nhất của bà Ch đã cùng nhau
thỏa thuận, thống nhất ý chí trong việc định đoạt phần di sản thừa kế của bà Ch cho anh T
và anh A.
Tóm tắt quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 về V/v Tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngày 10/8/2009 vợ chồng ông Cưu, bà Lắm và con trai thống nhất thỏa thuận
chuyển nhượng đất thổ cư cho vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm một lơ tự chọn diện tích 5m
x 20m. Ơng Mến đã giao đủ số tiền theo thỏa thuận ban đầu, song vì khơng có lơ B nên
hai bên thỏa thuận trả thêm tiền để lấy khu A và vợ chồng ông Mến đồng ý. Về thực tế
các bên đã thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phù hợp với quy định
của pháp luật về nội dung, không vi phạm điều cấm nào. Về hình thức của hợp đồng thì
bị coi là vi phạm vì khơng được cơng chứng, chứng thực theo khoản 1 Điều 688 BLDS
2015). Ông Cưu, bà Lắm phản tố yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng vì cho rằng tại thời
điểm chuyển nhượng chưa có đất và hợp đồng khơng được cơng chứng, chứng thực.


1.1.

Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Giấy phân chia bất động sản chưa

được công chứng, chứng thực?
Trong phần “NHẬN ĐỊNH CỦA TỊA ÁN” mục 5.2 có đoạn: “Về hình thức: Văn
bản “Giấy phân chia bất động sản nội bộ gia đình” do ơng S lập khơng có công chứng
hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 467 BLDS 2005, các Điều 459, 502 BLDS
2015.”
1.2.

Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS

2015 cho Giấy phân chia bất động sản dù chưa được công chứng, chứng thực?
Trong phần “NHẬN ĐỊNH CỦA TỊA ÁN” mục 5.2 có đoạn: “… Do giao dịch
dân sự tặng cho bất động sản này bản chất đã được thực hiện đầy đủ: bên cho đã cho tài
sản, bên nhận đã nhận tài sản, đã xây dựng cơng trình kiên cố từ trước khi có văn bản
này nên Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 129 của BLDS 2015 ,
theo đó: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt
buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần
ba nghĩa vụ trong giao dịch thì u cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án ra quyết định
công nhận hiệu lực của giao dịch đó”…”.
1.3.

Việc Tịa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản

chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao?
Việc Tịa án cơng nhận hợp đồng không được công chứng, chứng thực là có thuyết
phục. Vì theo luật có quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015:
“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về
công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa
vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng
nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc

công chứng, chứng thực.”
Nếu giao dịch đã được thực hiện “hai phần ba” thì được Tịa án cơng nhận giao
dịch có hiệu lực, vì thế quyết định của Tịa án là rất thuyết phục. Ví dụ trong mua bán nhà


đất, hai bên giao đủ số tiền và đủ số đất theo như giao ước trong hợp đồng thì vẫn được
coi là hợp đồng giao dịch có hiệu lực. Trên thực tế nếu có đầy đủ hai bên thì nên thực
hiện thủ tục công chứng hợp đồng tại tổ chức cơng chứng vì nhanh và hồ sơ dễ thực hiện
hơn việc u cầu Tịa án cơng nhận hợp đồng.
1.4.

Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn “Về hình thức của hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước
ngày 01/01/2017, thời hiệu được áp dụng theo qui định của BLDS năm 2015 (điểm d
khoản 1 Điều 688 BLDS 2015). Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày
10/8/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không
được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức.” cho thấy hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực.
1.5.

Theo BLDS 2015, hậu quả pháp lý của việc hết thời hiệu u cầu Tịa án

tun bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức.
Điều 132 BLDS 2015 Thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố giao dịch dân sự vơ hiệu
1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125,
126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự,
người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi

dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị
nhầm lẫn, do bị lừa dối;
c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;
đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân
thủ quy định về hình thức.


2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà khơng có u cầu tun bố giao
dịch dân sự vơ hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.
3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì
thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.”
Như vậy, hậu quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tun bố giao dịch
dân sự vơ hiệu về hình thức là giao dịch dân sự đó sẽ có hiệu lực. ( khoản 2 Điều 132
BLDS 2015). Tuy nhiên đối với trường hợp vô hiệu do không tuân thủ các quy định bắt
buộc về hình thức thì tồ án xem xét và “buộc các bên thực hiện quy định về hình thức
của giao dịch trong một thời hạn nhất định”. Việc ấn định thời hạn do toà án quyết định
căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể. Việc buộc các bên phải thực hiện và đưa ra thời hạn thực
hiện quy định về hình thức của giao dịch thuộc thẩm quyền và là nghĩa vụ của toà án. Chỉ
khi các bên trong giao dịch khơng thực hiện và hồn tất các quy định về hình thức của
giao dịch trong thời hạn do tồ án quyết định thì giao dịch mới vơ hiệu.
1.6.

Đoạn nào trong quyết định số 93 cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định về thời

hiệu về điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực.
Đoạn trong quyết định số 93 cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định về thời hiệu về
điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày

10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực là:
“Về hình thức của hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày
1/1/2017, thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 (điểm d khoản 1
Điều 688 BLDS 2015). Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009
giữa vợ chồng ôn Cưu bà Lắm với vợ chồng ông Mến bà Nhiễm không được công chứng
chứng thực là vi phạm về hình thức. Tuy nhiên từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên
đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn 2 năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp
đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 132 BLDS 2015. Do đó hợp đồng chuyển
nhượng sử dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 BLDS 2015.”.


1.7.

Trong quyết định số 93,việc Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng thực có thuyết
phục khơng? Vì sao?
Theo em, Trong quyết định số 93,việc Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng thực có thuyết phục.
Vì:
Căn cứ khoản 2 Điều 132 “ Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà khơng
có u cầu tun bố giao dịch dân sự vơ hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực”. Như vậy,
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Cưu bà Lắm với ông Mến bà
Nhiễm không ghi cụ thể lô đất và khơng cơng chứng chứng thực có nghĩa là hợp đồng vơ
hiệu do hình thức, nhưng ơng Cưu bà Lắm khơng u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ
hiệu trong suốt thời gian 2 năm kể từ ngày xác lập giao dịch dân sự, hết thời hiệu yêu cầu
Tòa án tun bố hợp đồng vơ hiệu thì hợp đồng đó sẽ có hiệu lực, cho nên hợp đồng
quyền sử dụng đất đó có hiệu lực là đúng.

VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHƠNG THỰC HIỆN
ĐÚNG HỢP ĐỒNG

Tóm tắt Bản án 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long.
Nguyên đơn là Công ty TNHH một thành viên Đông Phong Cần Thơ yêu cầu khởi
kiện bị đơn là Bà Nguyễn Thị Dệt về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán”. Tòa án phúc
thẩm quyết định không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn.
2.1.

Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vơ hiệu và hủy bỏ hợp đồng do

có vi phạm
Điểm giống nhau: Các bên hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu khơng hồn trả
được bằng hiện vật thì hồn trả bằng tiền.
Điểm khác nhau:
Về điều kiện chấm dứt hợp đồng hợp đồng dân sự vô hiệu vì phạm một trong các
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng (Điều 117 BLDS 2015 quy định các điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng), cịn điều kiện chấm dứt hợp đồng hợp đồng hợp đồng do có vi phạm
là một trong các bên trong hợp đồng vi phạm các điều khoản có trong hợp đồng.
Về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thì Hợp đồng dân sự vơ hiệu do vi phạm
điều cấm, giả tạo, người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn
chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện, nhầm lẫn, bị lừa dối, đe dọa, người xác
lập khơng nhận thức và làm chủ hành vi của mình, khơng tn thủ quy định về hình thức,
có đối tượng không thể thực hiện được (Điều 123, 124, 125, 126, 127, 128 và 129 BLDS
2015). Còn về các trường hợp chấm dứt hợp đồng của hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm là
một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường khi bên kia vi phạm hợp
đồng.

Về trách nhiệm thông báo, hợp đồng không đủ điều kiện có hiệu lực thì đương
nhiên vơ hiệu, cịn hủy hợp đồng thì bên hủy hợp đồng phải thơng báo cho bên kia về
việc hủy bỏ nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Về trách nhiệm bồi thường, hợp đồng vơ hiệu thì bên có lỗi gây thiệt hại có trách
nhiệm bồi thường (có thể là một trong số các bên trong hợp đồng, có thể là người thứ ba),
cịn đối với hủy hợp đồng thì bên vi phạm hợp đồng phải bồi thường phần hợp đồng đã
được thực hiện (nếu có thỏa thuận).
2.2.

Theo Tịa án tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị hủy bỏ?
Theo Tịa án tỉnh Vĩnh Long thì hợp đồng được nêu trong Bản án số 06/

2017/KDTM-PT là vơ hiệu. Vì theo nhận định của Tịa án thì hợp đồng đó đã bị vô hiệu
theo Điều 122 BLDS 2015.
2.3.

Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh

Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Hướng giải quyết của Tịa về tun hợp đồng vơ hiệu theo điều 122 LDS 2015 là
hoàn toàn hợp lý. Vì thực chất, giao dịch dân sự này của hai bên đã không đáp ứng đúng
chủ thể. Cụ thể, hợp đồng ghi bên mua là Công ty Thanh Thảo-là một pháp nhân, vậy nên
khi giao kết hợp đồng sẽ thông qua người đại diện tức là ơng Trương Hồng Thành thay
vì bà Dệt. Đồng thời, người đứng ra ký kết hợp đồng là ông Trương Văn Liêm cũng
không đúng quy định pháp luật. Như vậy, với các yếu tố trên đủ để Tịa xác định hợp
đồng vơ hiệu.
2.4.

Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì

sao?
Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng. Vì bản chất vơ
hiệu là hợp đồng khơng có giá trị pháp lý, không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên
kể từ thời điểm xác lập. Vậy nên khơng có chuyện áp dụng phạt vi phạm hợp đồng cho
vấn đề này.


2.5.

Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên

như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân
tỉnh Vĩnh Long.
Tòa án nhân dân Vĩnh Long đã khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng, Tịa đã áp
dụng điều 131 LDS 2015 quy định về “Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu”.
Cụ thể là hồn trả cho nhau những gì đã nhận, chiếc xe ô tô là tài sản của Công ty Đông
Phong, đồng thời thu hồi giấy đăng ký xe của bà Dệt và một số vấn đề liên quan khác.
Hướng giải quyết của Tịa là vơ cùng hợp lý và thuyết phục từ việc xác định hợp đồng
trên là vô hiệu cho đến hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.
2.6.

Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy

bỏ hợp đồng có quy phạm?
Đơn phương chấm dứt Hủy bỏ hợp đồng (423)
thực

hiện

hợp

đồng

(Điều 428)
Giống nhau

– Đều là hành vi pháp lý của một bên trong hợp
đồng làm căn cứ chấm dứt hợp đồng khi có những điều
kiện do pháp luật quy định hoặc các bên có thỏa thuận.
– Bên hủy bỏ, đơn phương chấm dứt phải thông báo
ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu khơng thơng
báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
– Đều có hậu quả là kết thúc việc thực hiện hợp đồng
– Do một bên thực hiện
– Chỉ không phải bồi thường khi một bên vi phạm
nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng. Đây cũng là
điều kiện để áp dụng việc hủy bỏ hoặc đơn phương
chấm dứt hợp đồng.


Các trường Khi một bên vi phạm Một bên có quyền hủy bỏ
hợp hủy bỏ nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng và không phải
hoặc

đơn trong hợp đồng; Do hai bồi thường thiệt hại trong

phương

bên thỏa thuận; Do pháp trường hợp sau đây:

chấm dứt

luật quy định

+ Bên kia vi phạm hợp
đồng là điều kiện hủy bỏ
mà các bên đã thỏa thuận;
+ Bên kia vi phạm nghiêm
trọng nghĩa vụ hợp đồng;

Khác nhau

+ Trường hợp khác do luật
quy định.
Như vậy, có 03 trường
hợp dẫn đến hủy bỏ hợp
đồng cụ thể như sau: Do
chậm thực hiện nghĩa vụ;
Do khơng có khả năng
làm; Do tài sản bị hư hại,
bị hỏng, bị mất.

Hậu
pháp lý

quả + Hợp đồng chấm dứt kể + Hợp đồng khơng có hiệu
từ thời điểm bên kia nhận lực từ thời điểm giao kết,
được thông báo chấm các bên không phải thực
dứt. Các bên không phải hiện nghĩa vụ đã thỏa
tiếp tục thực hiện nghĩa thuận

vụ. Hợp đồng có hiệu lực + Hồn trả cho nhau
cho đến thời điểm thơng những gì đã nhận sau khi


báo chấm dứt. Hợp đồng trừ đi chi phí
dừng thực hiện và chấm Như vậy, Hợp đồng không
dứt hiệu lực của hợp đồng. có hiệu lực từ thời điểm
+ Bên đã thực hiện nghĩa giao kết, các bên khơng
vụ có quyền yêu cầu bên phải thực hiện nghĩa vụ đã
kia thanh tốn phần nghĩa thỏa thuận. Có nghĩa là,
vụ đã thực hiện.

hợp đồng coi như không
tồn tại từ trước. Hợp đồng
sẽ bị tiêu hủy, hủy bỏ hoàn
toàn. Các bên hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận

Điều
kiện
dụng

+

Một

bên

vi

phạm + Một bên vi phạm hợp

áp nghiêm trọng nghĩa vụ đồng là điều kiện hủy bỏ
trong hợp đồng hoặc các mà các bên đã thỏa thuận;
bên có thỏa thuận hoặc + Một bên vi phạm
pháp luật có quy định. Có nghiêm trọng nghĩa vụ
nghĩa là, đơn phương hợp đồng;
chấm dứt hợp đồng có thể
dựa trên sự thỏa thuận của
các bên hoặc theo quy
định của pháp luật mà
không cần xuất phát từ sự
vi phạm hợp đồng.
+ Khơng bắt buộc phải có
sự vi phạm hợp đồng bởi
hai bên có thể thỏa thuận
hoặc do pháp luật quy

+ Các trường hợp pháp
luật có quy định, như:
Chậm thực hiện nghĩa vụ,
hợp đồng khơng có khả
năng thực hiện, tài sản bị
mất, hư hỏng
Như vậy điều kiện áp
dụng để hủy bỏ hợp đồng
phải có sự vi phạm hợp


định.

2.7.

đồng.

Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên khơng?

Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
Trong tình huống này, ơng Minh được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu
trên. Cụ thể hành vi vi phạm của ông Cường là không thực hiện nghĩa vụ đối với ông
Minh. (Khoản 1 Điều 424 LDS 2015).


VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN

3.1.

Việc tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp cho bà Tuệ bỏ tiền ra

mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao?
Việc Tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền mua và
nhờ ơng Bình bà Vân đứng tên hộ là thuyết phục. Vì dựa vào căn cứ “Giấy cam đoan xác
định tài sản nhờ ở” lập ngày 07/06/2001 có nội dung xác nhận căn nhà số 16-B20 do bà
Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ơng Bình bà Vân đứng tên hộ. Giấy cam đoan này có chữ ký
của ơng Bình và Vân. Và “giấy khai nhận tài sản” ngày 09/08/2001 của bà Tuệ cũng có
nội dung năm 1993 mua căn nhà 16-B20 của Công ty xây dựng nhà ở dân dụng và được
Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở ngày 25/5/2001, do bà Huệ là người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng
được đứng tên mua nhà tại Việt Nam, nên bà tệ có nhờ ơng Bình và Vân đứng tên hộ,
giấy này có chữ ký của bà Tuệ, bà Vân và ơng Bình ký tên dưới mục người đứng tên hộ.

3.2.

Ở thời điểm mua nhà trên bà ngoại có được đứng tên khơng? Vì sao?
Ở thời điểm mua nhà trên bà Tuệ khơng được đứng tên, theo điều 126 luật nhà ở

năm 2005 và điều 121 luật đất đai 2003 chưa được sửa đổi, bổ sung.
Điều 126 luật nhà ở 2005 quy định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài.
Điều 121 luật đất đai 2003 quy định quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Từ quy định trên có thể thấy bà tệ sống ở Nhật Bản chỉ về Việt Nam để thăm gia
đình và khơng được cư trú tại Việt Nam với thời hạn được phép từ 6 tháng trở lên như
vậy bà tệ không thuộc một trong các đối tượng quy định tại Điều 126 luật nhà ở 2005 và
Điều 121 luật đất đai 2003 nên bà Tuệ không được đứng tên nhà đất.


3.3.

Ở thời điểm hiện nay bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam hay

không?
Ở thời điểm hiện nay bà tệ có quyền đứng tên mua nhà ở Việt Nam, cơ sở pháp lý:
Khoản 2 điều 7 luật nhà ở 2014 quy định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
bao gồm người Việt Nam định cư nước ngoài
Khoản 1 điều 8 luật nhà ở 2014 quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước;
đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì phải được phép nhập cảnh vào Việt
Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi thì phải có đủ điều kiện quy định của Luật này.
Khoản 1 Điều 186 Luật đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngồi thuộc
các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền
sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

Như vậy, để có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi phải được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam,
cho phép cư trú Việt Nam từ 3 tháng trở lên và có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất tại Việt Nam.
Theo khoản 6 Điều 5 Luật đất đai, Người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
Luật này bao gồm người Việt Nam định cư nước ngoài theo pháp luật về quốc tịch.
Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngồi mà đã thơi quốc tịch Việt Nam thì
khơng được phép nhập quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Theo giấy chứng nhận ngày 12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hòa xã
hội Chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam và ngày 18
tháng 6 năm 2009 bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt
Nam nhiều lần đến ngày 18 tháng 6 năm 2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú không quá 90
ngày


Như vậy bà Tuệ có đủ các điều kiện để đứng tên mua nhà ở (sở hữu nhà ở) tại Việt
Nam.
3.4.

Ngày nay theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở

hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền
lệ chưa?
Ngày nay, theo Tồ án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà
trên. Cơ sở ở phần Xét thấy của Quyết định giám đốc thẩm số 17/2015/DS-GĐT ngày
19/05/2015: “Theo “giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam
và ngày 18/06/2009 bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực”để bà Tuệ nhập cảnh Việt
Nam nhiều lần đến ngày 18/06/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú không quá 90 ngày. Theo

quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ
sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai thì bà Tuệ có đủ điều kiện sở hữu
nhà ở tại Việt Nam.Vì vậy, trong trường hợp này phải công nhận cho bà Tuệ được quyền
sở hữu nhà 16-B20 …”
Hướng giải quyết của Tồ án tối cao đã có tiền lệ. Cụ thể trong một vụ việc được
giải quyết năm 2010, toà án nhân dân tỉnh Bình Dương đã xét: “Ơng Quang thừa nhận số
tiền 82.200.000 đồng mà bà Anh dùng để mua nhà, đất là của bà Yến giao. Bà Anh chỉ là
người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vào thời điểm bà Anh mua
đất dùm bà Yến, pháp luật Việt Nam không cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, có quốc tịch nước ngồi được sở hữu nhà tại Việt Nam và không được Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất trên đất nước Việt Nam. Như vậy, phần nhà đất diện tích
375m2 là do bà Yến bỏ tiền ra mua, bà Anh chỉ là người đứng tên dùm bà Yến (…) Xét
thấy thời điểm các bên giao dịch là vào năm 1998, theo Luật đất đai năm 1993 thì người
Việt Nam định cư ở nước ngồi chỉ có quyền th đất. Ngày 1/9/2009, Quốc hội đã ban
hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai. Bà Yến
được cấp giấy xác nhận đăngký công dân Việt Nam ngày 4/6/2009 của Tổng lãnh sự quán
Việt Nam tại Sydney, bà Yến đã đủ điều kiện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử


dụng đất theo quyđịnh tại Điều 1, Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và
Điều 121 Luật đất đai…”
3.5.

Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ

ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?
Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và
giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình do bà Tuệ
là chủ sở hữu ngơi nhà trên cịn ơng Bình có cơng sức quản lý, giữ gìn ngơi nhà. Căn cứ ở
phần Xét thấy của Quyết định giám đốc thẩm số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015: “Vì

vậy, trong trường hợp này phải cơng nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà 16-B20 và
xem xét đến cơng sức quản lý, giữ gìn nhà chơ gia đình ơng Bình trên cơ sở xác định giá
nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà
Tuệ bỏ ra, phần cịn lại chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình…”
3.6.

Hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu có,

nêu Án lệ đó?
Hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tối cao đã có Án lệ: Án lệ số
02/2016/AL.
Nội dung án lệ: “Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất
(tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông
Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho
người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ơng Tám có cơng sức trong việc bảo quản, giữ
gìn, tơn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương
đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng
thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công
sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp khơng xác
định được chính xác cơng sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có cơng
sức ngang nhau để chia).”
3.7.

Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao.


Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao là hợp lí. Bởi lẽ giải pháp cơng bằng
là phải chia giá trị gia tăng thêm cho các bên liên quan, khơng thể để một bên thụ hưởng
hết cịn một bên khơng được trong khi bên đó có cơng sức quản lí, trơng coi, bỏ ra các chi
phí phục vụ cho việc quản lí, gìn giữ. Cách xử lý chia đơi như vậy có thể bảo vệ được

quyền lợi chính đáng của cả bên bỏ tiền mua bất động sản và bên đứng tên giùm mua bất
động sản.


VẤN ĐỀ 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU

Yêu cầu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được cơng bố
trên các Tạp chí chun ngành Luật từ đầu năm 2018 đến nay (ít nhất 20 bài viết).
Khi liệt kê, yêu cầu viết theo trật tự theo tên tác giả và thỏa mãn những thông tin
theo trật tự sau: 1) Họ và tên tác giả, 2) Tên bài viết trong ngoặc kép, 3) Tên tạp chí
in nghiêng, 4) Số và năm của Tạp chí, 5) Số trang của bài viết (ví dụ: từ tr.41-51).
—

Hà Thị Thúy - Đoàn Đức Lương, “Đánh giá và đề xuất diễn giải áp dụng

quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về giao kết, thực hiện, sửa đổi, chấm dứt hợp
đồng”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 06, năm 2020, từ tr.38-47.
—

Nguyễn Thị Phương Hải, “Một số vấn đề về bảo đảm thực hiện hợp đồng

song vụ bằng biện pháp cầm giữ tài sản”, Tạp chí khoa học Kiểm sát, số 02, năm 2020, từ
tr.47-51.
—

Nguyễn Thị Hồng Hạnh, “Trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng

của cơ sở bán lẻ rượu bia với hạn chế tai nạn giao thơng do sử dụng rượu bia”, Tạp chí
khoa học Kiểm sát, số 02, năm 2020, từ tr.41-46.
—

Trương Nhật Quang - Huỳnh Thông, “Ký kết hợp đồng thông qua phương

thức điện tử”, Ấn phẩm Tạp chí nghiên cứu Lập pháp, số 10, năm 2020.
—

Đinh Thị Thanh Nga, “Bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp trong

hợp đồng dịch vụ khám, chữa bệnh theo pháp luật Việt Nam”, Ấn phẩm Tạp chí nghiên
cứu Lập pháp, số 10, năm 2020.
—

Trần Linh Huân, “Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng ủy quyền xác lập,

thực hiện giao dịch bất động sản”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 03, năm 2019, từ
tr.16-20.


—

Nguyễn Thị Bích Ngọc, “Bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm quyền

sở hữu công nghiệp theo Luật định”, Tập chí khoa học pháp lý, số 05, năm 2019, từ tr.2534.
—

Nguyễn Minh Oanh, “Các biện pháp khắc phục do vi phạm hợp đồng theo

Bộ nguyên tắc về luật hợp đồng châu Âu – Giá trị tham khảo cho Việt Nam”, Tạp chí
Nhà nước và pháp luật, số 09, năm 2019, từ tr.36-44.
—

Võ Thị Thanh Linh – Đoàn Thanh Hải, “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng

trong hợp đồng giao kết từ xa - Giải pháp “quyền rút lui” của pháp luật châu Âu về khinh
nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 09, năm 2019, từ tr.45-55.
—

Đoàn Thị Phương Diệp, “Pháp luật hợp đồng Việt Nam nhìn ở góc độ so

sánh với luật Cộng hịa Pháp”, Ấn phẩm Tạp chí nghiên cứu Lập pháp, số 11, năm 2019.
Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên.
Để có được những tài liệu trên là do quá trình tìm kiếm và tham thảo nguồn thông
tin trên các trang điện tử về khoa học pháp lý chuyên ngành Luật.