BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA vấn đề CHUNG của hợp ĐỒNG bộ môn pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồnga

Khoa Luật Quốc tế
Lớp Luật Thương mại quốc tế 45A2

BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA
VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG
Bộ môn:
Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng
Giảng viên: Hồng Vũ Cường
Nhóm:
04
Thành viên
1

Lê Thị Phương Hiền

2053801090046

2

Trương Bảo Ngân

2053801090074

3

Đào Phương Linh

2053801090059

4

Lê Thị Tuyết Nga

2053801090068

5

Nguyễn Minh Hiền

2053801090047

6

Hoàng Lê Minh Ngọc

2053801090076

7

Dương Tiểu Ngọc

2053801090075

8

Huỳnh Lê Anh Khoa

2053801090065

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 1 tháng 10 năm 2021

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật dân sự


MỤC LỤC
Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức.....................................................1
1. Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công
chứng, chứng thực?....................................................................................................2
2. Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS
2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS
năm 2015 có hiệu lực?...............................................................................................2


3. Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết
phục khơng? Vì sao?..................................................................................................3
4. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?.................................4
5. Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tun bố
hợp đồng vơ hiệu về hình thức...................................................................................4
6. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?.................................4
7. Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng thực có thuyết phục
khơng? Vì sao?..........................................................................................................4
Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng hợp đồng.............5
1. Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có
vi phạm......................................................................................................................5

2. Theo Tồ án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ?.............6
3. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng)....................................................................7
4. Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì sao?. 7
5. Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên như
thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long..................................................................................................................7
6. Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy bỏ
hợp đồng do có vi phạm.............................................................................................8
7. Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên khơng? Vì
sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.........................................................10
Vấn đề 3: Đứng tên giùm mua bất động sản...............................................................10
1. Theo văn bản và theo thực tiễn xét xử, Tịa án có tun bố vô hiệu hợp đồng
mua bán nhà đất với ông Hải không? Nêu rõ cơ sở khi trả lời.................................11
2. Nếu bà Lâm vẫn không đủ điều kiện để đứng tên sở hữu nhà đất nêu trên và chị
Hồng muốn là chủ sở hữu nhà đất này thì phải xử lý như thế nào? Nêu rõ cơ sở khi
trả lời.......................................................................................................................12
3. Nếu nay bà Lâm đủ điều kiện để đứng tên sở hữu nhà đất nêu trên thì Tịa án có
được để bả Lâm đứng tên sở hữu nhà đất không? Nêu rõ cơ sở khi trả lời..............12
4. Câu trả lời cho câu hỏi trên có khác khơng khi chị Hồng cũng muốn đứng tên chủ
sở hữu nhà đất nêu trên? Nêu rõ cơ sở pháp lý khi trả lời........................................12
5. Đối với khoản tiền chênh lệch giữa tiền đầu tư và giá trị hiện tại của nhà đất có
tranh chấp (1,4 tỷ đồng), Tòa án phải xử lý như thế nào, Tòa án có được tịch thu
sung quỹ Nhà nước khơng? Nêu rõ cơ sở khi trả lời................................................13
6. Hướng giải quyết trên về tiền chênh lệch của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ
chưa? Nếu có, nêu Án lệ đó.....................................................................................13


7. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tối cao.......14
Vấn đề 4: Tìm kiếm tài liệu.....................................................................................14

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................18


1

VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC.
Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của Tồ án nhân dân cấp cao tại
Tp. Hồ Chí Minh
- Tên quyết định:
Quyết định giám đốc thẩm
Số: 171/2020/DS-GĐT
Ngày 24 tháng 7 năm 2020
V/v “Tranh chấp QSD đất”
Nguyên đơn: ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy
Bị đơn: ơng Lê Văn Dư, ông Lê Sĩ Thắng, ông Khâu Văn Sĩ
Nội dung:
Ông Phan Q và bà Lê Thị Bích Thủy có quyền sử dụng diện tích 3.500m² đất
trồng cây hằng năm thuộc thửa đất 504 tờ bản đồ số 40 tọa lạc tại phường 15,
quận Gị Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh theo nội dung thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 07/10/2008. Trong quá trình sử dụng đất,
ơng Q và bà Thủy có ký hợp đồng bằng giấy viết tay chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cho ông Khâu Văn Sĩ, ông Lê Sĩ Thắng, ông Lê Văn Dư. Ngày
29/6/2017, ơng Phan Qúy và bà Lê Thị Bích Thủy yêu cầu các ông Dư, ông Sĩ
và ông Thắng trả lại 674 m² đất theo các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất từ năm 2002 và 2009 vì hợp đồng chưa có hiệu lực, các bên nhận
chuyển nhượng chưa đăng ký quyền sử dụng đất nhưng tự ý chuyển nhượng lại
và tiến hành xây dựng cơng trình trên đất trái phép. Đồng thời, bên nhận
chuyển nhượng là ông Lê Văn Dư có đơn phản tố ngày 10/8/2017, yêu cầu
được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa Giám đốc
thẩm nhận định : Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều vi phạm

điều cấm của pháp luật, cụ thể là: người sử dụng đất chưa có quyền sử dụng đất
hợp pháp; diện tích đất chuyển nhượng cho ông Dư, ông Thắng không đảm bảo
điều kiện tách thửa; thủ tục chuyển nhượng bằng giấy viết tay, khơng có cơng
chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, quyết định
hủy các bản sơ thẩm, phúc thẩm và giao hồ sơ về cho Tịa án nhân dân quận Gị
Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

1. Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và
chưa được công chứng, chứng thực?
-

Đoạn văn trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực và chưa được công
chứng, chứng thực là: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông
Qúy, bà Thủy với ông Sĩ được ký kết tại thời điểm ông Quý, bà Thủy chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vi phạm về điều kiện chuyển
quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 693 Bộ luật Dân sự năm 1995; Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Quý, bà Thủy với ông Dư, ông
Thắng không đủ diện tích đất tối thiểu để tách thửa là vi phạm điều kiện tách
thửa theo Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của Ủy ban
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đều là giấy viết tay, khơng có cơng chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm


2
quyền. Như vậy, tại thời điểm xác lập giao dịch, các bên đương sự đều vi phạm
về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các bên chuyển
nhượng đã thực hiện xong nghĩa vụ theo hợp đồng, đã giao nhận tiền và giao
nhận đất; bên nhận chuyển nhượng đã xây dựng nhà và đang quản lý, sử dụng

đất tranh chấp.”
- Và đoạn: “Sau khi chuyển nhượng, ông Quý, bà Thủy được cấp quyền sử dụng
đất nên điều kiện về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được khắc phục.
Tuy nhiên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này đã được xác lập
bằng văn bản nhưng vi phạm bắt buộc về công chứng, chứng thực.
Thực tế cho thấy, bên nhận chuyển nhượng là ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng đã
nhận đất và thanh toán đủ tiền cho ông Quý và bà Thủy, các bên chưa thực hiện
công chứng, chứng thực hợp đồng, vi phạm quy định bắt buộc về công chứng,
chứng thực.
2. Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS
2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS
năm 2015 có hiệu lực?
- Đoạn trong Quyết định 171 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015
cho hợp đồng chuyển nhượng: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đều là giấy viết tay, khơng có cơng chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm
quyền. Như vậy, tại thời điểm xác lập giao dịch, các bên đương sự đều vi phạm
về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các bên chuyển
nhượng đã thực hiện xong nghĩa vụ theo hợp đồng, đã giao nhận tiền và giao
nhận đất; bên nhận chuyển nhượng đã xây dựng nhà và đang quản lý, sử dụng
đất tranh chấp.”
- Và đoạn: “Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm không công nhận các hợp đồng
này có hiệu lực pháp luật nhưng các bên liên quan đã thực hiện hợp đồng, đã
giao nhận đất và giao nhận tiền xong, nên việc không tuyên bố hợp đồng vô
hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là giải quyết vụ án
chưa triệt để.”

3. Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có
thuyết phục khơng? Vì sao?
-

Theo quan điểm của nhóm, việc Tịa án áp dụng Điều 129 cho trường hợp như
trên là chưa thuyết phục.
Bởi lẽ:
+ Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 thì: “Giao dịch dân sự
đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công
chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai
phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các
bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong
trường hợp này, các bên khơng phải thực hiện việc công chứng, chứng
thực.”
+ Quy định này nêu rõ chỉ áp dụng cho các loại giao dịch mà luật bắt buộc
phải công chứng, chứng thực, không áp dụng cho trường hợp khác về


3
điều kiện có hiệu lực hình thức của giao dịch (không được quy định
trong điều 129 như đăng ký1).
+ Trong trường hợp này, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là phải đăng ký theo quy định tại khoản 3
Điều 188 Luật đất đai 20132.
+ Vậy nên dù một trong hai bên đã thực hiện ⅔ nghĩa vụ hay thậm chí
thực hiện xong nghĩa vụ thì cũng khơng thể áp dụng Điều 129 BLDS
2015.
Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Toà án nhân dân cấp
cao tại Đà Nẵng.
- Tên bản án:
Quyết định giám đốc thẩm
Số: 93/2018/DS-GĐT
Ngày 29/11/2018
V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

- Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ Mến và bà Phùng Thị Nhiễm
- Bị đơn: Ơng Đồn Cưu và bà Trần Thị Lắm
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Anh Đoàn Tấn Linh, bà Nguyễn Thị
Mai.
- Nội dung: Ngày 10/08/2009, ông Cưu, bà Lắm và con trai là Đoàn Tấn Linh
lập hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm
một lô B khi được Nhà nước giao đất, giá chuyển nhượng là 90.000.000 VND,
diện tích 5x20m. Sau khi viết hợp đồng chuyển nhượng, hai bên đã hoàn thành
nghĩa vụ. Vào ngày 17/10/2016, ông Cưu, bà Lắm được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nhưng sau đó họ chỉ giao giấy chứng nhận này cho ông Mến, bà
Nhiễm mà không làm thủ tục chuyển nhượng. Nay ông Mến, bà Nhiễm yêu cầu
ông Cưu, bà Lắm phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất trên cho họ. Ơng Cưu,
bà Lắm có đơn phản tố yêu cầu Toà án tuyên huỷ hợp đồng chuyển nhượng vì cho
rằng tại thời điểm chuyển nhượng chưa có đất và hợp đồng khơng được cơng nhận,
chứng thực. Tại Tịa án cấp sơ thẩm, Tịa cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng là
đúng và bác yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển
nhượng nhưng tuyên buộc ông Cưu, bà Lắm làm thủ tục chuyển nhượng cho ông
Mến, bà Nhiễm là không thể thi hành án. Tại Tòa án cấp phúc thẩm, Tịa xác định
hợp đồng này là vơ hiệu do vi phạm về nội dung và hình thức của hợp đồng. Ngày
02/03/2018, nguyên đơn đề đơn đề nghị Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà
Năng xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm.
Tại Quyết định số 68/2018/KN-DS ngày 19/09/2018, Chánh án Tòa án nhân dân
cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà
Nẵng xét xử giám đốc thẩm, hủy toàn bộ bản án phúc thẩm nêu trên; giao hồ sơ vụ
án cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi để xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy
Tưởng Duy Lượng, "Những vấn đề cần lưu ý khi áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự
về giao dịch dân sự vô hiệu do khơng tn thủ quy định về hình thức", Tạp chí nghiên
cứu lập pháp, 9(361) năm 2018, tr.38-41.
2 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký

đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1


4
định của pháp luật. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 93/2018/DS-GĐT ngày
29/11/2018, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng quyết định chấp nhận kháng
nghị của Chánh án Tịa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, cơng nhận hợp đồng
chuyển nhượng giữa 2 bên tuy có vi phạm về mặt hình thức nhưng có hiệu lực căn
cứ vào khoản 2 Điều 132 BLDS 2015 và huỷ toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm,
giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại theo thủ tục phúc
thẩm.
4. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
- Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực là “Về hình thức của
hợp đồng:..Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009
giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được
công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức...”
5. Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
hợp đồng vơ hiệu về hình thức.
- Theo quy định tại khoản 2 Điều 132 BLDS 2015: “Hết thời hiệu quy định tại
khoản 1 Điều này mà khơng có u cầu tun bố giao dịch dân sự vơ hiệu thì
giao dịch dân sự có hiệu lực.”
6. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
- Đoạn trong Quyết định số 93 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được cơng chứng, chứng thực là: “Về hình thức
của hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày
01/01/2017, thời hiệu được áp dụng theo qui định của BLDS năm 2015 (điểm d

khoản 1 Điều 688 BLDS 2015). Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
lập ngày 10/8/2009 giữa vợ chồng ông Cuu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà
Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức.”
7. Trong quyết định số 93, việc Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục
khơng? Vì sao?
- Theo nhóm, quyết định của Tòa là thuyết phục.
- Ngày 10/09/2009, hai bên nguyên đơn và bị đơn xác lập hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này lại không được đem đi công chứng,
chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai là vi phạm về hình
thức. Mà đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01/01/2017 thì
thời hiệu được áp dụng theo quy định của BLDS năm 2015 (điểm d khoản 1
Điều 688 BLDS 2015). Vậy tại thời điểm đó, căn cứ theo Điều 129 Bộ luật này
thì hợp đồng trên là vô hiệu. Tuy nhiên, từ khi xác lập hợp đồng đến ngày
nguyên đơn khởi kiện là 18/4/2017 là đã hết thời hiệu 02 năm quy định tại
khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 nên hợp đồng trên vẫn có hiệu lực căn cứ theo
khoản 2 Điều 132 Bộ luật này.Vì vậy, việc Tịa quyết định hợp đồng chuyển
nhượng trên có hiệu lực là hợp lý, phù hợp với quy định của pháp luật.


5

VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHƠNG THỰC
HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG
Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM-ST
Ngày 26/5/2017
V/v tranh chấp hợp đồng mua bán
Nguyên đơn: Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Đông Phong Cần Thơ (Giải
thể)
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Dệt

Nội dung:
Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Đông Phong Cần Thơ đã kí với ơng
Trương Văn Liêm hợp đồng mua bán chiếc xe ơ tơ biển kiểm sốt 64C-008.76 vào
ngày 26/5/2017
Ơng Liêm với công ty Đông Phong Cần Thơ ký hợp đồng thế chấp ô tô ngày
20/6/2012 với Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam thịnh vượng Cần Thơ,
1. Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có
vi phạm.
● Điểm giống nhau:
- Các bên phải hồn trả cho nhau những gì đã nhận.
- Trường hợp khơng hồn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để
hồn trả.
- Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng đều liên
quan đến nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.
● Điểm khác nhau:
Tiêu chí

Hợp đồng vơ hiệu

Cơ sở pháp lý, - Do vi phạm điều cấm của luật,
trái đạo đức xã hội;
Điều kiện
- Do giả tạo;
- Do người chưa thành niên,
người mất năng lực hành vi dân
sự, người hạn chế năng lực
hành vi dân sự xác lập, thực
hiện;
- Do nhầm lẫn;
- Do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng

ép;
- Do người xác lập không nhận
thức và làm chủ hành vi của
mình;
- Do khơng tn thủ quy định
về hình thức;
- Do có đối tượng khơng thể
thực hiện được.
=> CSPL: Điều 122, Điều 407,
Điều 408 BLDS 2015

Hủy bỏ hợp đồng
- Vi phạm điều kiện hủy bỏ mà
các bên đã thỏa thuận;
- Vi phạm nghiêm trọng nghĩa
vụ hợp đồng;
- Trường hợp khác do pháp luật
quy định.
=> CSPL: Điều 423 BLDS
2015


6
Hậu quả pháp - Bên có lỗi gây thiệt hại thì - Các bên khơng phải thực hiện
nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa
lý
phải bồi thường.
=> CSPL: Điều 131 BLDS thuận về phạt vi phạm, bồi
thường thiệt hại và thỏa thuận
2015

về giải quyết tranh chấp.
- Bên bị thiệt hại do hành vi vi
phạm nghĩa vụ của bên kia
được bồi thường.
=> CSPL: Điều 427 BLDS
2015
Tính chất

Khơng làm phát sinh, thay thế,
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân
sự của các bên kể từ thời điểm
giao dịch được xác lập.
=> CSPL: khoản 1 Điều 131
BLDS 2015

Hợp đồng này khơng có hiệu
lực tại thời điểm giao kết, các
bên không phải thực hiện nghĩa
vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận
về phạt vi phạm, bồi thường
thiệt hại và thỏa thuận về giải
quyết tranh chấp.
=> CSPL: khoản 1 Điều 427
BLDS 2015.

2. Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ?
- Theo Tồ án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vơ hiệu.
- Tòa án nhận định: “Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu trên là vô
hiệu theo quy định tại các Điều 122 của Bộ luật Dân sự nên khơng có căn cứ
tun hủy hợp đồng cũng khơng xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng của cả

nguyên đơn và bị đơn vì hợp đồng vơ hiệu khơng làm phát sinh quyền và nghĩa
vụ của các bên ngay từ thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm các
bên đã giao kết trong hợp đồng mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu
quả theo Điều 131 của Bộ luật Dân sự”.
3. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
- Hướng giải quyết nêu trên của Tòa án là hợp lý.
- Vì xét thấy, Hợp đồng mua bán xe máy ngày 25/5/2012 vơ hiệu là có căn cứ:
+ Theo Điều 122 BLDS 2015: “Giao dịch dân sự khơng có một trong các
điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vơ hiệu, trừ
trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”
+ Hợp đồng mua bán xe máy nêu trên đã vi phạm quy định về năng lực
chủ thể tại điểm a khoản 1 Điều 117, theo đó để tham gia vào một giao
dịch dân sự: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi
dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.”
+ Trên hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, người
đại diện Nguyễn Thị Dệt là khơng đúng vì bà Dệt khơng đại diện cho
Trang trí nội thất Thanh Thảo. Thực chất, người đại diện cho cơng ty
này là ơng Trương Hồng Thành. Vậy nên bà Dệt khơng có năng lực chủ
thể phù hợp vì bà khơng có khả năng đại diện cho “Trang trí nội thất
Thanh Thảo” xác lập giao dịch dân sự.


7
4. Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì sao?
- Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì khơng thể áp dụng phạt vi phạm hợp đồng.
- Vì căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 418 BLDS 2015: “Phạt vi phạm là sự
thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải
nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.” Các quy định này cho thấy, điều kiện
áp dụng phạt vi phạm là: hợp đồng phải có hiệu lực, có hành vi vi phạm hợp

đồng, có thỏa thuận áp dụng phạt vi phạm. Vì vậy, hợp đồng có hiệu lực pháp
luật mới làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ tương ứng, trực tiếp giữa các chủ
thể giao kết hợp đồng, trong đó có phạt vi phạm hợp đồng. Do vậy, chế định
phạt vi phạm hợp đồng chỉ xảy ra khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật.
5. Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên như
thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long.
- Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi “Nếu
hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng?” là thứ nhất
ở phần Nhận định của Tòa án: “Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu
trên là vô hiệu theo quy định tại các điều 122 của Bộ Luật dân sự nên khơng có
căn cứ tun hủy hợp đồng cũng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng của
cả ngun và bị đơn vì hợp đồng vơ hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa
vụ của các bên ngay từ thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm các
bên đã giao kết trong hợp đồng mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu
quả theo điều 131 của Bộ Luật dân sự.”
- Thứ hai, ở phần Quyết định, ta có thể thấy rõ hướng giải quyết của Tòa án nhân
dân tỉnh Vĩnh Long qua đoạn: “Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện
của nguyên đơn về các yêu cầu bị đơn chịu phạt gấp đơi tiền cọc bằng
126.000.000 đồng và số tiền đóng trước bạ 5.220.000 đồng tổng cộng số tiền
không được chấp nhận 131.220.000 đồng” và đoạn: “Không chấp nhận một
phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Trương Văn Liêm về việc buộc nguyên
đơn chịu phạt một lần tiền cọc 63.000.000 đồng cùng số lãi chậm trả
157.404.000 đồng, số tiền phạt 1 lần mua bảo hiểm xe 4.361.600 đồng tổng
cộng số tiền khơng được chấp nhận 224.765.000 đồng.”
- Như vậy, Tịa án quyết định không áp dụng phạt vi phạm hợp động khi hợp
đồng bị vô hiệu. Và hướng giải quyết thế là hợp lý và có căn cứ vì dù cho các
bên có thỏa thuận về việc phạt vi phạm theo khoản 1 Điều 418 BLDS 2015: “
Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi
phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm” thì theo khoản 1

Điều 131 BLDS 2015: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch
được xác lập.” Như vậy, do hợp đồng này bị tuyên vô hiệu rồi nên sẽ không
làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên kể từ thời điểm giao kết dù có thỏa
thuận phạt vi phạt trong hợp đồng.
6. Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy bỏ
hợp đồng do có vi phạm.
Điểm giống:
- Đều là hành vi pháp lý xuất phát từ một bên trong hợp đồng và dẫn đến chấm
dứt hợp đồng.


8
-

Bên hủy bỏ, đơn phương chấm dứt phải thông báo ngay cho bên kia biết về
việc hủy bỏ, nếu không thơng báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Phải có sự vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên còn lại để
làm căn cứ cho việc không phải bồi thường thiệt hại.
- Nếu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng hay việc huỷ bỏ hợp bỏ hợp đồng
khơng có căn cứ quy định theo luật thì bên hủy bỏ hay chấm dứt hợp đồng
được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự
theo quy định của bộ luật này, luật khác có liên quan.
Điểm khác:
Tiêu chí

Đơn phương chấm dứt hợp
đồng

Hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.

Cơ sở
pháp lý

Điều 428 BLDS 2015

Từ Điều 423 đến Điều 427 BLDS
2015.

Điều
kiện

Có sự vi phạm hợp đồng.

Khơng bắt buộc phải có sự vi
phạm hợp đồng vì các bên có
thể thoả thuận hoặc do pháp luật
quy định.

Trường hợp
chấm
dứt
-

Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp
đồng.
Các bên có thỏa thuận.
Pháp luật có quy định.
-

Một bên vi phạm hợp đồng là
điều kiện hủy bỏ mà các bên đã
thỏa thuận.
Một bên vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ hợp đồng.
Do chậm thực hiện nghĩa vụ.
Do không có khả năng thực hiện.
Tài sản bị mất, hư hỏng.

Trách
nhiệm
thơng
báo

Bên đơn phương chấm dứt thực
hiện hợp đồng phải thông báo
ngay cho bên kia biết về việc
chấm dứt hợp đồng, nếu khơng
thơng báo mà gây thiệt hại thì
phải bồi thường.

Thời
điểm
chấm
dứt

Hợp đồng chấm dứt kể từ thời Hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời
điểm bên kia nhận được thông điểm giao kết.
báo chấm dứt.

Bên hủy bỏ phải thông báo ngay
cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu
không thông báo mà gây thiệt hại thì
phải bồi thường thiệt hại.


9
Hậu quả pháp lý
-

-

Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ.
Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh
toán phần nghĩa vụ đã thực
hiện.
Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa
vụ trong hợp đồng của bên kia
được bồi thường.
-

-

Các bên khơng phải thực hiện
nghĩa vụ đã thỏa thuận.
Hồn trả cho nhau những gì đã
nhận sau khi trừ chi phí hợp lý
trong thực hiện hợp đồng và chi
phí bảo quản, phát triển tài sản.
Việc hoàn trả được thực hiện

bằng hiện vật. Trường hợp khơng
hồn trả được bằng hiện vật thì
được trị giá thành tiền để hồn
trả.
Trường hợp các bên cùng có
nghĩa vụ hồn trả thì việc hồn
trả phải được thực hiện cùng một
thời điểm, trừ trường hợp có thoả
thuận khác hoặc pháp luật quy
định khác.
Bên bị thiệt hại do hành vi vi
phạm nghĩa vụ của bên kia được
bồi thường.
Việc giải quyết hậu quả của việc
hủy bỏ hợp đồng liên quan đến
quyền nhân thân do Bộ luật này
và luật khác có liên quan quy
định.

7. Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên khơng? Vì
sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
- Ông Minh được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên
- Vì theo tình huống ơng Minh đã thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng mảnh đất
theo hợp đồng chuyển nhượng mà hai bên đã ký trước đó nhưng ơng Cường
khơng thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh đã nhiều lần
nhắc nhở. Điều này cho thấy ông Cường đã không thực hiện theo đúng hợp
đồng mà hai bên đã ký kết và làm cho ông Minh không đạt được mục đích của
việc giao kết hợp đồng này. Do vậy, căn cứ theo điểm b Khoản 1 Điều 423
BLDS 2015: “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường
thiệt hại trong trường hợp bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng”

thì ơng Minh được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên.
- Cơ sở pháp lý điểm b khoản 1 Điều 423 BLDS 2015


10

VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN
Quyết định giám đốc thẩm số 61/2013/DS-GĐT ngày 11/6/2013 của Hội đồng
thẩm phán Tịa án nhân dân tối cao
Ngun đơn: Ơng Chung Văn Thọ
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Tám
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Tư
Anh Nguyễn Thanh Hùng
Nội dung: Trước năm 2002, ông Thọ và vợ là bà Nguyễn Thị Tư định cư tại Hoa Kỳ.
Do có nhu cầu trở về Việt Nam sinh sống và kinh doanh nên vào năm 2002 vợ chồng
ơng có gửi số tiền 44.400USD về cho vợ chồng bà Nguyễn Thị Tám, ông Nguyễn Văn
Năm nhận chuyển đất và xây nhà ở, để sau này vợ chồng về định cư tại Việt Nam. Các
lần gửi tiền đều có giấy nhận tiền. Thực tế, số tiền vợ chồng ông bà Tám nhận được đã
chuyển nhượng diện tích 178,2 m2 đất, tại thửa số 1228 ( nay là thửa số 4121) và xây
dựng căn nhà diện tích 58,7m2. Năm 2006, vợ chồng ơng Thọ bà Tư làm thủ tục ly
hôn tại Mỹ, tại bản thỏa thuận giải quyết hôn nhân, chỉ phân chia tài chung của ơng
Thọ bà Tư tại Mỹ, cịn số tiền ông Thọ bà Tư gửi về Việt Nam nhờ bà Tám ông Năm
mua đất xây nhà vào năm 2003 thì chưa phân chia. Do đó, có cơ sở xác minh được số
tiền 44,400USD và 18,675,000 đồng là tài sản chung của ông Thọ và bà Tư. Ngày
17/7/2007, bà Tư có văn bản xác nhận với nội dung đồng ý cho bà Tám đúng tên đăng
ký, kê khai quyền sử dụng đất, được sử dụng nhà đất mà không được chuyển nhượng,
tặng cho nhà đất. Tuy nhiên, Tòa án cấp phúc thẩm lại tuyên “buộc” bà Tám trả giá trị
½ tài sản (nhà đất) cho ông Thọ và công nhận quyền sử hữu cho bà Tám là không
đúng.
1. Theo văn bản và theo thực tiễn xét xử, Tịa án có tuyên bố vô hiệu hợp đồng

mua bán nhà đất với ông Hải không? Nêu rõ cơ sở khi trả lời.
- Theo văn bản, Tịa án sẽ khơng tun bố vơ hiệu hợp đồng mua bán nhà đất với
ơng Hải vì xét giao dịch giữa ơng Hải và chị Hồng thì không thuộc trường hợp các
bên thiết lập giao dịch nhằm che giấu một giao dịch khác theo quy định về giả tạo
tại Điều 124 BLDS 2015 vì thực tế bà Lâm không trực tiếp tham gia vào giao dịch
mua bán nên ông Hải cũng chỉ biết người mua là chị Hồng. Ơng Hải khơng thể
biết và cũng khơng có nghĩa vụ phải biết các thỏa thuận giữa bà Lâm và chị Hồng.
- Theo thực tế xét xử, Tòa án đều ra phán quyết theo hướng tách việc đứng tên giùm
mua bất động sản ra khỏi chế định giả tạo được quy định tại BLDS và trở thành
một chế định với đặc thù riêng. Cụ thể, giao dịch giữa người đứng tên giùm với
người thứ ba là giao dịch giả tạo và giao dịch giữa người nhờ đứng tên giùm và
người thứ ba là giao dịch thực chất bị che giấu nhưng Tịa án đã khơng vận dụng
quy định của BLDS về giả tạo trong giao dịch. Trong các vụ án đã có bản án thì
chúng ta khơng thấy Tịa án xác định giao dịch giả tạo (tức giữa người đứng tên
giùm và người bán) vô hiệu và cũng không tuyên vô hiệu trong giao dịch giữa
người đứng tên giùm và người nhờ đứng tên giùm mặc dù phía người nhờ đứng
tên giùm không đủ điều kiện để trở thành chủ sở hữu. Điều đó cho thấy Tịa án
nhân dân tối cao đã tách người Việt Nam đứng tên giùm mua bất động sản cho Việt
Kiều hay người nước ngoài ra khỏi chế định giả tạo được quy định tại BLDS và trở
thành một “chế định” độc lập với đặc thù riêng. Hướng giải quyết khơng làm ảnh
hưởng đến lợi ích của người đã bán (chuyển nhượng) cho người đứng tên giùm là
thuyết phục, tránh làm mất ổn định trong quan hệ dân sự. Lưu ý thêm là Bộ


11
nguyên tắc Châu Âu về hợp đồng cũng theo hướng thừa nhận giá trị pháp lý của
giao dịch giữa người đứng tên giùm và người nhờ đứng tên giùm và người thứ ba
tại Điều 3:301, theo đó “người trung gian và người thứ ba chịu sự ràng buộc người
này đối với người kia”3.
- Như vậy, cả theo văn bản và theo thực tiễn xét xử, Tịa án đều có cơ sở để không

tuyên vô hiệu đối với hợp đồng mua bán nhà đất với ông Hải.
2. Nếu bà Lâm vẫn không đủ điều kiện để đứng tên sở hữu nhà đất nêu trên và chị
Hồng muốn là chủ sở hữu nhà đất này thì phải xử lý như thế nào? Nêu rõ cơ sở
khi trả lời.
- Nếu bà Lâm vẫn không đủ điều kiện để đứng tên sở hữu nhà đất nêu trên và chị
Hồng là chủ sở hữu nhà đất này thì sẽ xử lý theo hướng: Chị Hồng phải thanh
toán số tiền 200.000.000 triệu bà Lâm gửi về để chị đứng tên giùm mua nhà đất
của ông Hải. Bên cạnh đó, chị Hồng cũng phải thanh tốn khoản tiền chênh
lệch về tài sản các bên đều được hưởng. Cụ thể:
+ Theo thông tin nay nhà đất trên trị giá 1,6 tỷ đồng. Phải tính đến cơng sức chị
Hồng trông nom, bảo quản nhà đất và công sức của bà Lâm khi bà bỏ tiền ra để
mua nhà đất. Số tiền chênh lệch về tài sản sẽ là: 1.600.000.000 - 200.000.000 =
1.400.000.000 đồng. Trên cơ sở đó, bà Lầm và chị Hồng mỗi người sẽ nhận
được: 1.400.000.000 : 2 = 700.000.000 đồng. Và chị Hồng sẽ là chủ sở hữu của
nhà đất này.
3. Nếu nay bà Lâm đủ điều kiện để đứng tên sở hữu nhà đất nêu trên thì Tịa án có
được để bả Lâm đứng tên sở hữu nhà đất không? Nêu rõ cơ sở khi trả lời.
- Nếu nay bà Lâm đủ điều kiện để đứng tên sở hữu nhà đất nêu trên thì Tịa án có
thể để bà Lâm đứng tên sở hữu nhà đất đó vì căn cứ theo quy định của pháp
luật tại điểm đ khoản 1 điều 169 Luật Đất Đai 2013 thì khi bà Lâm với tư cách
là người Việt Nam định cư ở nước ngồi có đủ điều kiện để đứng tên, sở hữu
nhà đất theo quy định tại Luật Đất Đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 thì được nhận
chuyển quyền sử dụng đất ở thơng qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế,
nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử
dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở[1]. Bên cạnh đó, cũng có những
bản án có thể trở thành tiền lệ giúp Tịa án xét xử theo hướng khi đã có đủ điều
kiện để đứng tên sở hữu nhà đất thì cơng nhận quyền sở hữu tài sản của người
nhờ đứng tên như phán xét của Hội đồng thẩm phán sau đây: “Tòa án cần xác
minh làm rõ tại thời điểm xét xử ông Thọ, bà Tư đã có đủ điều kiện để được
cơng nhận quyền sở hữu nhà ở Việt Nam hay không? Nếu trường hợp ơng Thọ

hoặc bà Tư đủ điều kiện thì công nhận quyền sở hữu nhà cho một bên và bên
kia được hưởng bằng giá trị”.
4. Câu trả lời cho câu hỏi trên có khác khơng khi chị Hồng cũng muốn đứng tên
chủ sở hữu nhà đất nêu trên? Nêu rõ cơ sở pháp lý khi trả lời.
- Câu hỏi cho câu trả lời trên vẫn không thay đổi. Bởi trên thực tế, bà Lâm là
người đã bỏ tiền đầu tư nhà đất để được chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất.
Nếu bà Lâm đã đủ điều kiện để đứng tên sở hữu nhà đất nêu trên thì Tịa án có
thể để bà Lâm đứng tên sở hữu nhà đất đó vì căn cứ theo quy định của pháp
luật tại khoản 1 Điều 186 Luật đất đai 2013, theo đó: “Người Việt Nam định cư
Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng-Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật
gia Việt Nam 2017, tr.753.
3


12
ở nước ngồi thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của
pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
tại Việt Nam.”
- Bà Hồng cũng muốn đứng tên chủ sở hữu nhưng thực chất tiền vốn bỏ ra mua
nhà là của bà Lâm, vậy nên không thể công nhận quyền sở hữu của bà Hồng
bởi làm như vậy là đã vi phạm vào quyền và lợi ích hợp pháp của bà Lâm. Tuy
nhiên, phải cân nhắc công sức bà Hồng đã bỏ ra để trông coi nhà đất mà chia
cho bà Hồng một phần tương ứng với công sức. Dựa theo án lệ số 02/2016:
“Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tịa
án phải xem xét và tính cơng sức bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị
quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ”.
- Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 186 Luật đất đai 2013, Án lệ số 02/2016/AL về
vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản”.

5. Đối với khoản tiền chênh lệch giữa tiền đầu tư và giá trị hiện tại của nhà đất có
tranh chấp (1,4 tỷ đồng), Tịa án phải xử lý như thế nào, Tịa án có được tịch thu
sung quỹ Nhà nước không? Nêu rõ cơ sở khi trả lời.
- Đối với khoản tiền chênh lệch giữa tiền đầu tư và giá trị hiện tại của nhà đất có
tranh chấp thì Tịa án khơng được tịch thu sung quỹ Nhà nước mà phải chia đều
cho các bên được hưởng; ở đây là bên ông Thọ, bà Tư và bên ông Năm, bà
Tám sẽ được chia đôi số tiền chênh lệch là 1,4 tỷ đồng, mỗi bên được hưởng
700 triệu đồng.
- Thứ nhất, ông Thọ và bà Tư đã bỏ ra 44.400USD để đầu tư mua đất là tài sản
hợp pháp của ông bà cần phải được công nhận và bảo vệ thì khi phát sinh lợi
nhuận là phần tiền chênh lệch thì bà Tư phải được hồn lại phần giá trị tài sản
mà bà đã bỏ ra. Bên cạnh đó, căn cứ theo Điều 224 BLDS 2015: “Chủ sở hữu,
người sử dụng tài sản có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của pháp luật, kể từ thời điểm thu được hoa lợi, lợi tức đó”,
ở đây bà Tư là chủ sở hữu thửa đất nên bà Tư có quyền sở hữu tài sản đối với
phần lợi tức từ thửa đất này.
- Thứ hai, ông Năm và bà Tám, 2 người đã có cơng sức trong việc bảo quản, giữ
gìn, tơn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền chênh lệch (sau khi trừ
44.400USD của bà Tư) là lợi nhuận chung của vợ chồng ông Thọ và vợ chồng
bà Tám. Vợ chồng ông Năm, bà Tám đã đóng góp thời gian, cơng sức và nhờ
có sự tham gia này nên đã làm phát sinh khoản lời từ số tiền đầu tư ban đầu. Vì
vậy, đây là căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản với phần giá trị chênh lệch của
vợ chồng bà Tám.
- Ngoài ra, quyết định phân chia giá trị chênh lệch cũng được thể hiện qua đoạn
cuối phần Xét thấy trong bản án: “Nếu trường hợp ông Thọ, bà Tư không đủ
điều kiện để công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giao nhà cho vợ
chồng bà Tám, ơng Năm và vợ chồng ơng Năm, bà Tám phải thanh tốn số tiền
bà Tư đã gửi về và khoản tiền chênh lệch về tài sản các bên đều được
hưởng.”

13

6. Hướng giải quyết trên về tiền chênh lệch của Tịa án nhân dân tối cao đã có Án
lệ chưa? Nếu có, nêu Án lệ đó.
- Hướng giải quyết trên về tiền chênh lệch của Tòa án nhân dân tối cao có Án lệ.
Đó là Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tịa án nhân dân tối cao
thơng qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định
220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
- Nội dung Án lệ: “Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng
đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Những giấy tờ chuyển nhượng
đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó
chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ơng Tám có cơng
sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định
số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là
lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của
ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới
đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp khơng xác định
được chính xác cơng sức của ơng Tám thì phải xác định bà Thảnh, ơng Tám có
cơng sức ngang nhau để chia).”
7. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao.
- Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao là hoàn toàn hợp lý và đảm
bảo được quyền lợi của các bên.
- Việc xác minh làm rõ liệu ơng Thọ bà Tư đã có đủ điều kiện để được công nhận
quyền sở hữu nhà ở Việt Nam hay không là phù hợp tại thời điểm xét xử.
+ Trong trường hợp người nhờ đứng tên giùm-ông Thọ hoặc bà Tư đủ điều kiện
thì Tịa sẽ chấp nhận u cầu địi tài sản, cơng nhận quyền sở hữu nhà cho một
bên, bên kia được hưởng bằng giá trị. Tuy nhiên trước đó, phải xem xét, xác
định cơng sức của ông bà Tám ông Năm trong việc nhận chuyển nhượng, xây
dựng nhà và nhận đứng tên hộ cho ông Thọ bà Tư để làm căn cứ chia giá trị

quyền sở hữu nhà cho người đứng tên. Tòa án xác định như vậy là nhằm đảm
bảo tính cơng bằng cho bà Tám ơng Năm.
+ Cịn nếu ơng Thọ hoặc bà Tư không đủ điều kiện để được công nhận quyền sở
hữu nhà ở Việt Nam thì Tịa sẽ khơng chấp nhận u cầu địi tài sản. Hai ơng bà
chỉ được địi lại số tiền nhờ đứng tên giùm đã chuyển cho bà Tám ông Năm và
hưởng giá trị tăng thêm từ tài sản này sau khi đã trừ đi phần mà người đứng tên
giùm đã bỏ công sức bảo quản, giữ gìn làm gia tăng giá trị tài sản. Nếu khơng
xác định được cơng sức của người đứng tên giùm thì phần chênh lệch giá trị sẽ
được chia đều cho hai bên nhằm đảm bảo quyền lợi của các đương sự.


14

VẤN ĐỀ 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU
Yêu cầu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được cơng bố
trên các Tạp chí chun ngành Luật từ đầu năm 2018 đến nay.
Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên.
1. Bùi Thị Hằng Nga, "Nghĩa vụ chuyển giao lại các cải tiến liên quan đến sáng
chế trong hợp đồng chuyển giao công nghệ theo quy định của pháp luật cạnh
tranh", Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, 7(399) năm 2021, tr. 34-44.
2. Lê Minh Hùng – Lê Khả Luận, “Áp dụng thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên đặt
cọc vô hiệu”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 6/2021, tr.38
3. Hà Thị Út, "Hợp đồng hành chính - Tiếp cận từ lý thuyết quản trị nhà nước
tốt", Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, 5(397) năm 2021, tr. 26-37.
4. Nguyễn Chí Thắng, “Chế tài bồi thường thiệt hại mang tính trừng phạt theo
pháp luật Hoa Kỳ”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 4/2020, tr.51
5. Nguyễn Thị Thanh Huyền, "Bàn về cơ sở tồn tại và vấn đề giới hạn phạm vi áp
dụng của chế tài buộc thực hiện đúng hợp đồng", Tạp chí Nhà nước và Pháp
luật, 3(395) năm 2021, tr. 52-63.
6. Bùi Thị Hằng Nga, "Điều chỉnh của Luật Cạnh tranh đối với hành vi ấn định

giá bán hàng hóa trong hợp đồng đại lý thương mại", Tạp chí Nhà nước và
Pháp luật, 2(394) năm 2021, tr. 34-46.
7. Trần Linh Huân, "Hoàn thiện quy định pháp luật về nội dung, hình thức hợp
đồng bảo hiểm nhân thọ", Tạp chí Nhà nước và Pháp luật , 2(394) năm 2021, tr.
47-55.
8. Bùi Nguyễn Trà My, "Quy định về quyền lợi bảo hiểm trong hợp đồng bảo
hiểm hàng hải, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, 11(391) năm 2020, tr. 23-34.
9. Giản Thị Lê Na, "Vi phạm hợp đồng hiệu quả: Từ thuyết vị lợi của Jeremy
Bentham đến tư tưởng tự do của John Stuart Mill", Tạp chí Nhà nước và Pháp
luật, 11(391) năm 2020, tr. 35-46.
10. Tào Thị Huệ – Nguyễn Quang Anh, "Thực tiễn áp dụng Điều 6 Công ước Viên
năm 1980 về hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế và khuyến nghị cho doanh
nghiệp Việt Nam", Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, 11(391) năm 2020, tr. 76.
11. Nguyễn Mai Linh – Lê Thị Hà My, "Phương thức giải quyết tranh chấp thơng
qua Ban phịng ngừa/Ban xử lý tranh chấp trong hợp đồng FIDIC 2017 và
khuyến nghị đối với Việt Nam", Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, 7(387) năm
2020, tr. 75.
12. Hà Thị Thúy – Đoàn Đức Lương, "Đánh giá và đề xuất diễn giải áp dụng quy
định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao kết, thực hiện, sửa đổi, chấm dứt
hợp đồng", Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, 6(386) năm 2020, tr. 38-47.
13. Trần Thị Thu Phương, "Hợp đồng hành chính – Kinh nghiệm của Cộng hịa
Pháp và những gợi mở cho pháp luật Việt Nam", Tạp chí Nhà nước và Pháp
luật, 3(383) năm 2020, tr. 15-23.
14. Trần Linh Huân, “Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng ủy quyền xác lập, thực
hiện giao dịch bất động sản”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 3/2019 tr.16
15. Phan Vũ, “Hợp đồng thông minh và một số vấn đề pháp lý đặt ra” 5/2019, tr.39
16. Nguyễn Võ Linh Giang, “Giải thích hợp đồng theo pháp luật Việt Nam và pháp
luật Pháp”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 7/2019 tr.26

15
17. Nguyễn Minh Oanh, “Các biện pháp khắc phục do vi phạm hợp đồng theo Bộ
nguyên tắc về luật hợp đồng châu Âu – Giá trị tham khảo cho Việt Nam”, Tạp
chí Nhà nước và Pháp luật số 9/2019, tr.36
18. Võ Thị Thanh Linh – Đoàn Thanh Hải, “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng
trong hợp đồng giao kết từ xa – Giải pháp “quyền rút lui” của pháp luật châu
Âu và kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 9/2019,
tr.45
19. Nguyễn Thị Bích (2021), “Giá trị pháp lý của hợp đồng, giao dịch được công
chứng, chứng thực trong việc giải quyết tranh chấp tại Tịa án”, Tạp chí Tịa án
nhân dân điện tử, truy cập ngày 11/10/2021.
20. Trần Mộng Bình (2021), “Xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc”, Tạp chí Tịa
án nhân dân điện tử, truy cập ngày 11/10/2021.
21. Lê Văn Quang (2021), “Vướng mắc về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp
đồng của Tịa án theo lãnh thổ”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử, truy cập
ngày 11/10/2021.
22. Nguyễn Văn Nghĩa - Phạm Thị Nga, “Trách nhiệm pháp lý tiền hợp đồng ở
một số nước trên thế giới”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, 11 (435) năm 2021,
tr. 39-47.
23. Huỳnh Thiên Tứ, “Chuyển giao quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng trước đăng
ký doanh nghiệp dưới góc độ so sánh”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp , 8(432)
năm 2021, tr. 35-42.
24. Trần Thăng Long - Nguyễn Văn Nhân, “Công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức – bất
cập và hướng giải quyết”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, 06 (430) năm 2021, tr.
27-24.
25. Lê Nguyễn Gia Thiện, “Thông tin trong giao kết hợp đồng lao động: một góc
nhìn từ Cộng hịa liên bang Đức”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, 05 (429) năm
2021, tr. 47-54.
26. Hồ Thị Vân Anh, “Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt

Nam”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, 05 (429) năm 2021, tr. 25-30.
27. Trịnh Tuấn Anh - Lê Khánh Tâm, “Quy định của pháp luật về đơn phương
chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản và một số kiến nghị hồn thiện”, Tạp chí
nghiên cứu lập pháp, 02(426) năm 2021, tr. 44-49.
28. Tưởng Duy Lượng, "Những vấn đề cần lưu ý khi áp dụng Điều 129 Bộ luật
Dân sự về giao dịch dân sự vô hiệu do khơng tn thủ quy định về hình thức",
Tạp chí nghiên cứu lập pháp, 9(361) năm 2018, tr.38-41.
29. Đỗ Giang Nam - Trần Quang Cường , ““Thiên nga đen” - Covid-19 và cơ chế
điều chỉnh của pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, 13
(437) năm 2021,
30. Phạm Văn Lợi (2021), “Một số vấn đề về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
theo quy định của BLDS hiện hành”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử, truy cập
ngày 11/10/2021.
31. Minh Tú (2021), “Tranh chấp tại Dự án phố Wall: Toà tuyên huỷ 14 hợp đồng
mua bán nhà trái pháp luật”, Kiểm sát Online, truy cập 11/10/2021.
32. Chí Kiên (2019), “Hồn thiện pháp luật về hợp đồng và giải quyết tranh chấp
hợp đồng”, Kiểm sát Online, truy cập 11/10/2021.


16
33. Hồng Hải (2018), “Viện kiểm sát có giải quyết yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô
hiệu không?”, Kiểm sát Online, truy cập 11/10/2021.
34. ThS. Nguyễn Phan Phương Tần, “Một số bất cập của pháp luật Việt Nam về
bảo vệ quyền riêng tư của người dùng trong các hợp đồng cấp quyền người
dùng cuối”, Tạp chí Khoa học pháp lý, 02(141) năm 2021, tr. 43-49.
35. TS. Nguyễn Chí Cơng - ThS. Phạm Thị Hằng, “Áp dụng pháp luật nước ngoài
trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thương mại quốc tế tại tịa án Việt Nam Những khó khăn, vướng mắc”, Tạp chí Khoa học pháp lý, 05(144) năm 2021,
tr. 39-46.
36. ThS. Nguyễn Hồng Thái Hy - ThS. Ngơ Nguyễn Thảo Vy, “Nguyên tắc lấp lỗ
hổng quy định trong công ước Vienna 1980 về hợp đồng mua bán hàng hóa

quốc tế (CISG) - Kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý,
05(144) năm 2021, tr. 47-60.
37. ThS. Huỳnh Quang Thuận - ThS. Đăng Thái Bình, “Quyền khởi kiện và sự
ràng buộc của thỏa thuận trọng tài đối với người thứ ba trong hợp đồng vì lợi
ích của người thứ ba”, Tạp chí Khoa học pháp lý, 08(138) năm 2020, tr. 39-50.
38. ThS. Nguyễn Thị Thanh Huyền, “Tính dự liệu trước của thiệt hại và vấn đề
giới hạn trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong pháp luật hợp đồng”, Tạp chí
Khoa học pháp lý, 08(138) năm 2020, tr. 60-72.
39. Nguyễn Hữu Chí, “Đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động của người lao
động theo Bộ luật Lao động năm 2019”, Tạp chí Luật học số 5/2021, tr.3-10
40. Đặng Thị Hồng Tuyến, “Chấm dứt hợp đồng do hoàn thành hợp đồng theo
pháp luật Đức, Trung Quốc dưới góc nhìn so sánh với pháp luật Việt Nam”,
Tạp chí Luật học số 6/2021, tr.77
41. Nguyễn Ngọc Bích, “Lựa chọn cơng chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch
của cá nhân, tổ chức”, Tạp chí Luật học số 7/2020, tr.3
42. Đào Mộng Diệp, “Hợp đồng lao động điện tử những vấn đề pháp lí đặt ra và
khả năng áp dụng vào thực tiễn”, Tạp chí Luật học số 9/2020, tr.74-81
43. Nguyễn Thị Vân Anh, Trần Diệu Loan, “Kiểm soát hợp đồng theo mẫu trong
quy định của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Việt Nam”, Tạp chí Luật
học số 9/2020, tr.59-73
44. Hồ Qn- Đình Thắng (2018), “Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo bộ
luật dân sự năm 2015”, Tạp chí Khoa học, truy cập 10/11/2021.
45. Võ Minh Trí (2018), “Trách nhiệm tiền hợp đồng và việc bảo vệ quyền của các
bên trong tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng”, Tạp chí khoa học, truy cập
10/11/2021
46. Phạm Thị Hồng Đào (2018), “Quy định về lãi suất, phạt vi phạm hợp đồng vay
tài sản, theo bộ luật Dân sự 2015 và những vướng mắc”, Tạp chí khoa học, truy
cập ngày 10/11/2021
47. Hà Linh (2018), “Vướng mắc về lãi suất, phạt vi phạm hợp đồng tín dụng”,
Tạp chí khoa học, truy cập ngày 10/11/2021

48. Đỗ Thị Hoa, “Nghĩa vụ tiền hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện
hành”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số Tháng 7 (352) năm 2021, truy cập
ngày 12/10/2021.


17
49. Lâm Tố Trang, “Hoàn thiện pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
tặng cho nhà ở”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số Tháng 6 (351) năm 2021,
truy cập ngày 12/10/2021.
50. Nguyễn Thị Nga & Hồng Minh Chiến, “Cơng chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất và một số vấn đề phát sinh trên thực tế”, Tạp chí Dân chủ và Pháp
luật, Số Tháng 6 (351) năm 2021, truy cập ngày 12/10/2021.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT:
1. Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của Toà án nhân dân cấp cao
tại Tp. Hồ Chí Minh;
2. Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Toà án nhân dân cấp cao
tại Đà Nẵng.
3. Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long;
4. Quyết định số 61/2013/DS-GĐT ngày 11/6/2013 của Hội đồng thẩm phán Tòa
án nhân dân tối cao.
B. TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Tưởng Duy Lượng, "Những vấn đề cần lưu ý khi áp dụng Điều 129 Bộ luật
Dân sự về giao dịch dân sự vô hiệu do không tn thủ quy định về hình thức",
Tạp chí nghiên cứu lập pháp, 9(361) năm 2018, tr.38-41.
2. Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng-Bản án và bình luận bản án , Nxb. Hồng Đức-Hội
Luật gia Việt Nam 2017, tr.753.