Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội tt

1
MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài luận án
Thị trường nhà ở là một thành tố quan trọng của thị trường
bất động sản. Sự phát triển thị trường nhà ở có vị trí, vai trị đặc biệt
quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà ở phát triển
đồng bộ, hiệu quả sẽ góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường đất
đai, thị trường tài chính, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây
dựng… Phát triển và theo đó nâng cao hiệu quả của đất đai cho phát
triển kinh tế. Đặc biệt, ở nước ta hiện nay, nhu cầu về nhà ở, nhất bộ
của thị trường nhà ở mà trước hết là thị trường nhà ở chung cư, nhà
ở xã hội có tác động rất lớn là nhà ở chung cơ và nhà ở xã hội đang
rất lớn. Vì vậy, sự phát triển cân đối, đồng cả trực tiếp và gián tiếp
đến thị trường bất động sản nói riêng và đến nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam nói chung.
Cơ cấu lại thị thị trường nhà ở là một bộ phận quan trọng của cơ
cấu lại thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay. Tại Đại hội Đảng toàn
quốc lần thứ XIII, Đảng ta đã đề ra chủ trương đổi mới mạnh mẽ mơ
hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế, nâng cao năng suất, chất lượng,
hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế, trong đó khẳng định “cơ cấu
lại, phát triển lành mạnh các loại thị trường, nhất là thị trường các yếu
tố sản xuất để huy động, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực…, cơ cấu
lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất đai, để tài nguyên
được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao” [18, tr. 121]. Từ đó cho
thấy, nghiên cứu để làm sáng tỏ về mặt lý luận vấn đề cơ cấu lại thị
trường nhà ở trong cơ cấu lại thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay
là rất cấp thiết.
Trên thực tế, những năm qua thành phố Hà Nội đã đề ra nhiều
chủ trương và giải pháp cơ cấu lại thị trường nhà ở, nhờ đó cơ cấu
cung, cầu của thị trường nhà ở ngày càng hợp lý, khai thác được
tiềm năng, thế mạnh của các chủ thể, đáp ứng tốt hơn nhu cầu về

nhà ở cho từng loại hình đối tượng cả về vị trí địa lý và diện tích
căn hộ, phân khúc nhà ở; cơ cấu giá cả phù hợp hơn với mức sống
của người dân, từng bước tạo lập và phát triển thị trường nhà ở đáp
ứng sự phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thị trường nhà ở trên
địa bàn thành phố Hà Nội đang còn nhiều bất cập về cơ cấu chủ thể
nguồn cung, loại hình căn hộ, diện tích căn hộ và vị trí địa lý; cơ


2
cấu cầu về nhà ở cả về phân khúc thị trường, hàng hóa nhà ở, diện
tích căn hộ, phân khúc thị trường cũng như cơ cấu về giá cả còn nhiều
bất hợp lý, chưa tạo được sự ăn khớp giữa cung, cầu; tính thanh khoản của
thị trường thấp, phân khúc thị trường nhà cao cấp dư cung lớn, trong khi đó
phân khúc nhà ở xã hội là thiếu cung khá lớn.... Điều này đòi hỏi thành phố
Hà Nội phải cơ cấu lại thị trường nhà ở, nhằm khai thác có hiệu quả các
nguồn lực, lợi ích các chủ thể tham gia thị trường cần được đảm bảo, cơ cấu
thị trường cân đối, hợp lý để thị trường nhà ở Thành phố phát triển nhanh và
bền vững, góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội của Thành phố đáp ứng u
cầu xây dựng Thủ đơ văn minh, hiện đại. Vì vậy, nghiên cứu sinh chọn “Cơ
cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội ” làm Luận án Tiến
sĩ kinh tế và đây là đề tài có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu:
Làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về cơ cấu và cơ cấu lại
thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội; trên cơ sở đó đề xuất quan
điểm và giải pháp cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà
Nội đến năm 2030.
Nhiệm vụ nghiên cứu
Một là, tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài.
Hai là, luận giải những vấn đề lý luận về cơ cấu thị trường nhà

ở, cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội, kinh
nghiệm cơ cấu lại thị trường nhà ở của các thành phố trực thuộc trung
ương trong nước và rút ra bài học cho thành phố Hà Nội.
Ba là, đánh giá thực trạng cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội, chỉ ra ưu điểm, hạn chế, nguyên nhân của ưu
điểm, hạn chế và những vấn đề đặt ra cần tiếp tục giải quyết.
Bốn là, đề xuất quan điểm và giải pháp cơ cấu lại thị trường nhà
ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Cơ cấu thị trường nhà ở.
Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Luận án tập trung nghiên cứu cơ cấu cung thị
trường nhà ở; cơ cấu cầu thị trường nhà ở; cơ cấu giá cả thị trường nhà
ở. Đây là 3 yếu tố cơ bản của cơ cấu thị trường nhà ở, sự vận động
của 3 yếu tố này quyết định sự vận động cơ cấu thị trường nhà ở.


3
Luận án chỉ nghiên cứu thị trường nhà ở sơ cấp: Thị trường nhà ở
chung cư, thị trường nhà ở xã hội. Đây là những thị trường nhà ở
chính thức do nhà nước kiểm sốt. Luận án khơng nghiên cứu thị
trường nhà ở phi chính thức, thị trường nhà ở ngách.
Về không gian: Luận án nghiên cứu thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
Về thời gian: Luận án nghiên cứu khảo sát thực tiễn để đánh giá thực
trạng thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020.
Đề xuất quan điểm, giải pháp cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành
phố Hà Nội đến năm 2030.
4. Cơ sở lý luận, thực tiễn và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận: Luận án được nghiên cứu dựa trên cơ sở quan

điểm của Chủ nghĩa Mác - Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối
chủ trương của Đảng, nhà nước ta về thị trường bất động sản.
Cơ sở thực tiễn: Luận án dựa vào kết quả khảo sát kinh nghiệm
cơ cấu lại thị trường nhà ở của các thành phố trực thuộc trung ương
trong nước, thực tiễn cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà
Nội. Thông qua phân tích, tổng hợp các kết quả số liệu thống kê, các
báo cáo tổng kết của Chính phủ, của Ủy ban nhân dân, báo cáo tổng
kết của các sở, ban, ngành thành phố Hà Nội về tình hình phát triển thị
trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Kế thừa có chọn lọc các
nhận định, đánh giá và số liệu, kết quả nghiên cứu của các công trình
khoa học đã được cơng bố có liên quan đến đề tài.
Phương pháp nghiên cứu: Để thực hiện mục tiêu, nhiệm vụ
nghiên cứu của luận án, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; Phương pháp trừu
tượng hóa khoa học; Phương pháp phân tích - tổng hợp; Phương pháp
thống kê - so sánh; Phương pháp logic kết hợp với lịch sử.
5. Những đóng góp mới của luận án
Một là, xây dựng khung lý luận về thị trường nhà ở, cơ cấu và cơ
cấu lại thị trường nhà ở, xây dựng quan niệm, xác định nội dung, tiêu
chí đánh giá và phân tích các yếu tố tác động đến cơ cấu thị trường
nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Hai là, khái quát và chỉ ra những mâu thuẫn phản ánh thực
trạng cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn
2016 - 2020;


4
Ba là, đề xuất các giải pháp đồng bộ và có tính hệ thống nhằm cơ
cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030.
6. Ý nghĩa lý luận, thực tiễn luận án

Luận án góp phần làm sâu sắc thêm những vấn đề lý luận và
thực tiễn về cơ cấu thị trường nhà ở và cơ cấu lại thị trường nhà ở trong
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện
nay. Kết quả nghiên cứu của luận án có thể làm tài liệu tham khảo
trong nghiên cứu, giảng dạy mơn Kinh tế chính trị học MácLênin ở các học viện, trường đại học trong và ngoài Quân đội ;
đồng thời có thể là tài liệu tham khảo trong xác định chủ trương, giải
pháp cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong
thời gian tới.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và
phụ lục, Luận án có kết cấu gồm 4 chương, 10 tiết.
Chương 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
CĨ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
1.1. Các cơng trình khoa học nước ngồi nghiên cứu về nhà ở, thị
trường nhà ở và cơ cấu thị trường nhà ở
1.1.1. Các cơng trình khoa học nghiên cứu về nhà ở, thị trường nhà ở
I-Chun Tsai, Chien-Wen Peng (2011), Bubbles in the Taiwan
housing marketkhoảng The determinants and effects (Bong bóng trên
thị trường nhà ở Đài Loan yếu tố quyết định và ảnh hưởng); Justyna
Brzezicka, Radoslaw Wisniewski, Marta Figurska (2018),
Disequilibrium in the real estate market: Evidence from Poland (Mất
cân bằng trên thị trường bất động sản: bằng chứng từ Ba Lan); Roberto
Dieci, Noemi Schmitt, Frank Westerhoff (2018), Interactions
between stock, bond and housing markets (Tương tác giữa thị trường
cổ phiếu, trái phiếu và thị trường nhà ở); Hanming Fang, Quanlin Gu,
Li-An Zhou (2019), The gradients of power: Evidence from the
Chinese housing market (Các mức độ quyền lực bằng chứng từ thị
trường nhà ở Trung Quốc); Xiangfei Li, Minghan Sun, Kees Boersma
(2019), Policy Spillover and Regional Linkage Characteristics of the

Real Estate Market in China’s Urban Agglomerations (Các đặc điểm
lan tỏa chính sách và liên kết khu vực trong đơ thị của thị trường bất


5
động sản Trung Quốc); Hahn Shik Lee, Woo Suk Lee (2019), Crossregional connectedness in the Korean housing market (Sự kết nối
xuyên khu vực trong thị trường nhà ở Hàn Quốc); Huthaifa Alqaralleh,
Alessandra Canepa (2020), Housing market cycles in large urban
areas (Chu kỳ thị trường nhà ở tại các khu đô thị lớn); Bana
Abuzayed, Nedal Al-Fayoumi, Elie Bouri (2020), Co-movement
across european stock and real estate markets (Đồng chuyển động
trên thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản châu Âu)
[88].
1.1.2. Các cơng trình khoa học nghiên cứu về cơ cấu thị
trường nhà ở
Ejindu Ume (2017), The impact of monetary policy on
housing market activity: An assessment using sign restrictions (Tác
động của chính sách tiền tệ đến hoạt động thị trường nhà ở: Sử dụng
đánh giá hạn chế về dấu hiệu); Mariona Segus (2019), The impact of
taxing vacancy on housing markets: Evidence from France (Tác động
của việc đánh thuế nhà bỏ trống trên thị trường nhà ở: Bằng chứng từ
Pháp); H. Jang, Y. Song and K. Ahn (2020), Can government
stabilize the housing market? The evidence from South Korea (Chính
phủ có thể ổn định thị trường nhà ở? bằng chứng từ Hàn Quốc);
Morris A. Davis, Stephen D. Oliner, Tobias J. Peter, Edward J. Pinto
(2020), The Impact of Federal Housing Policy on Housing
Demand and Homeownership: Evidence from a Quasi-Experiment
(Tác động của Chính sách nhà ở liên bang đối với nhu cầu nhà ở
và quyền sở hữu nhà: Bằng chứng từ Thử nghiệm); Yaoyao Li,
Daolin Zhu, Jiangmeng Zhao, Xiaodong Zheng, Lanyue Zhang (2020),

Eesct of the housing purchase restriction policy on the Real Estate
Market: Evidence from a typical suburb of Beijing, China (Về chính
sách hạn chế mua nhà trên thị trường bất động sản: Bằng chứng từ một
vùng ngoại ơ điển hình của Bắc Kinh, Trung Quốc); Bruno
Albuquerque, Martin Iseringhausen, Frederic Opitz (2020), Monetary
policy and US housing expansions: The case of time-varying supply
elasticities (Chính sách tiền tệ và mở rộng nhà ở của Hoa Kỳ: Trường
hợp thay đổi theo thời gian làm co giãn cung); Gabriela Debrunner,
Thomas Hartmann (2020), Strategic use of land policy instruments for
aordable housing - Coping with social challenges under scarce land


6
conditions in Swiss cities (Sử dụng chiến lược các công cụ chính sách đất
đai cho nhà ở thơng thường - Đối phó với những thách thức xã hội trong
điều kiện đất đai khan hiếm ở các thành phố của Thụy Sĩ).
1.2. Các cơng trình khoa học trong nước
nghiên cứu về nhà ở, thị trường nhà ở và cơ cấu thị
trường nhà ở
1.2.1. Các cơng trình khoa học nghiên cứu về nhà ở, thị trường nhà ở
Hoàng Xuân Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh (2010), Nhà ở cho
người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay: Kinh nghiệm Hà
Nội; Đỗ Thanh Tùng (2010), Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn
đô thị Hà Nội; Phạm Sỹ Liêm (2011), Một số vướng mắc trong mua
bán và sử dụng nhà ở; Nguyễn Thị Thu Nguyệt (2011), Hợp tác công
tư phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố
Hồ Chí Minh; Lê Thị Bích Thuận (2011), Nhà ở tái định cư Hà Nội;
Phạm Sỹ Liêm (2012), Tìm hiểu chính sách nhà ở các nước; Nguyễn
Minh Hịa (2012), Nhà ở xã hội - nhà ở cho người thu nhập thấp;
Phạm Văn Bình (2013), Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam;

Nguyễn Hồng Phú (2018), Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển
nhà ở khu vực đơ thị ở Việt Nam.
1.2.2. Các cơng trình khoa học nghiên cứu về cơ cấu thị trường nhà ở
Vũ Thị Hòa (2009), Phát triển phân khúc thị trường bất động sản
giá trung bình và giá rẻ, cơ hội và thách thức; Dương Thị Bình Minh
(chủ biên) (2011), Thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí
Minh nhìn từ khía cạnh chính sách giá cả; Trương Tuấn Anh (2012),
Xác định cơ cấu nhà ở cho các đô thị tại Việt Nam; Trịnh Kim Liên (chủ
biên) (2012), Tái cấu trúc sản phẩm nhà ở đô thị trên địa bàn thành phố
Hà Nội; Đặng Hùng Võ (2014), Thị trường bất động sản và những giải
pháp cần thiết; Phạm Văn Dũng (2015), Tái cấu trúc các loại thị trường
ở Việt Nam, Tạp chí khoa học xã hội Việt Nam; Nguyễn Ngọc Tiệp
(2020), Phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến
năm 2030; Đoàn Phan Thái, Phan Thị Thanh Trường (2021), Phát triển
thị trường bất động sản trong bối cảnh đại dịch Covid-19.
1.3. Giá trị của các công trình khoa học đã tổng quan và những
vấn đề đặt ra luận án tiếp tục nghiên cứu
1.3.1. Giá trị của các cơng trình khoa học đã tổng quan
Các cơng trình nghiên cứu nêu trên về vấn đề nhà ở, thị


7
trường nhà ở, cơ cấu thị trường nhà ở được tiếp cận ở những góc
độ, đối tượng, phạm vi, mục đích và phương pháp nghiên cứu khác
nhau, nhưng mỗi cơng trình đều có những đóng góp nhất định về mặt
khoa học. Những nội dung nổi bật mà các cơng trình khoa học đã đề cập,
có thể khái quát như sau:
Thứ nhất, về lý luận nhà ở, thị trường nhà ở, cơ cấu thị
trường nhà ở.
Một là, các nghiên cứu dưới những góc độ khác nhau đã đưa ra

quan niệm về nhà ở, thị trường nhà ở, cơ cấu thị trường nhà ở của từng
quốc gia, dân tộc, phạm vi khu vực và toàn cầu với những đặc điểm
khác nhau. Trên cơ sở những quan niệm khác nhau của từng nghiên cứu
dựa trên thế mạnh của từng quốc gia dân tộc đã chỉ ra những yếu tố
cấu thành nhà ở, thị trường nhà ở, cơ cấu thị trường nhà ở.
Hai là, khi nghiên cứu lý luận về thị trường nhà ở. Các cơng
trình đã đưa ra các khái niệm, đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng và vai
trò của thị trường nhà ở đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi
quốc gia và của từng vùng kinh tế, mối quan hệ của thị trường nhà ở với
thị trường tài chính, thị trường đất đai và thị trường chứng khoán.
Ba là, khi nghiên cứu lý luận về cơ cấu thị trường nhà ở các cơng trình
đã đề cập đến: nội dung cơ cấu thị trường nhà ở; mục đích, phương thức cơ
cấu thị trường nhà ở; chủ thể tham gia, các mơ hình cơ cấu thị trường nhà ở;
các yếu tố thuận lợi và khó khăn, thách thức tác động tích cực và tiêu cực đến
q trình cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Thứ hai, về đánh giá thực trạng phát triển, cơ cấu thị
trường nhà ở
Một là, về thành tựu, các nhà nghiên cứu đã chỉ ra những thành
tựu tiêu biểu của từng địa phương, từng quốc gia và đều khẳng định việc
phát triển thị trường nhà ở là cần thiết và có vai trị to lớn trong q trình
phát triển kinh tế - xã hội, là thị trường đầy biến động, rủi ro, tác động
đến mọi mặt của đời sống xã hội.
Hai là, về hạn chế, các cơng trình đã đi sâu phân tích chỉ rõ
những bất cập trong quá trình phát triển và cơ cấu thị trường nhà ở
như: mất cân đối cung cầu trên thị trường, thị trường cạnh tranh
khơng lành mạnh, cịn nhiều hiện tượng đầu cơ, cơ chế quản lý cịn bị
bng lỏng, kiểm sốt chưa hiệu quả. Thông tin về thị trường không
minh bạch, thiếu thống nhất. Thị trường hoạt động có thời điểm méo

8
mó, thiếu lành mạnh và bền vững ảnh hưởng khơng nhỏ tới đời sống
của nhân dân và tình hình kinh tế, chính trị - xã hội của từng địa phương,
từng quốc gia dân tộc.
Ba là, về nguyên nhân của những hạn chế các nhà nghiên cứu
cũng chỉ rõ những nguyên nhân cơ bản, khách quan, chủ quan và cho
rằng: công tác quy hoạch, cơ chế, thể chế chính sách cịn chưa khoa
học, cơ quan quản lý thị trường chưa đáp ứng cho sự phát triển. Việc
phát triển các loại thị trường chưa đồng bộ, chưa chủ động trong việc
dự báo, nắm bắt và hỗ trợ thị trường.
Thứ ba, về quan điểm, giải pháp cơ cấu lại thị trường nhà ở.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng, nêu lên những bất cập và những
vấn đề cần giải quyết, các cơng trình nghiên cứu đã đề xuất quan
điểm, giải pháp và các kiến nghị phát triển nhà ở, thị trường nhà ở, cơ
cấu lại thị trường nhà ở
Một là, về quan điểm, trên cơ sở điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ở
mỗi địa phương, mỗi quốc gia đều có chung nhận định thị trường nhà ở
cần có sự điều tiết của nhà nước để đảm bảo khắc phục những khuyết tật
của thị trường trong lĩnh vực này, phải thực hiện tốt việc xây dựng, điều
chỉnh quy hoạch phát triển thị trường nhà ở sao cho phù hợp với từng địa
phương, từng quốc gia dân tộc. Đồng thời, phải điều chỉnh cơ cấu thị
trường nhà ở đảm bảo cung - cầu cân đối hợp lý thúc đẩy thị trường nhà ở
phát triển, phát triển thị trường nhà ở, cơ cấu thị trường nhà ở phải phù
hợp với pháp luật, thể chế và các quy định ở các địa phương, quốc gia
khác nhau. Mục tiêu cuối cùng đảm bảo người dân có nhà ở với tỷ lệ cao
nhất, thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển.
Hai là, về giải pháp các cơng trình nghiên cứu đã đề xuất các
giải pháp phát triển nhà ở, thị trường nhà ở, cơ cấu lại thị trường nhà ở:
như hồn thiện các cơ chế chính sách, khuôn khổ pháp lý; Huy động
tối đa các nguồn lực để phát triển và cơ cấu lại thị trường nhà ở; Đa

dạng hóa các chủng loại hàng hóa để đáp ứng nhu cầu của người dân;
thường xuyên đổi mới công tác quản lý nhà nước về thị trường đáp
ứng cho sự phát triển, áp dụng khoa học và công nghệ. Đặc biệt, các
giải pháp về kích cầu nhà ở, bổ sung cung cho thị trường cần được đẩy
mạnh nhằm tạo sự cân bằng cho thị trường nhà ở giá trung cấp và giá
thấp. Cùng với đó, việc cải cách các thủ tục hành chính, cắt giảm bớt
quy trình thủ tục đối với các doanh nghiệp đầu tư, cũng như việc công
khai, minh bạch các thông tin về thị trường cũng cần được ưu tiên triển


9
khai. Thực hiện đồng bộ những giải pháp sẽ giải quyết nhu cầu về nhà ở
cho mọi đối tượng người dân, đảm bảo cho thị trường nhà ở phát triển theo
hướng bền vững.
Ba là, một số cơng trình đã đưa ra kiến nghị cần đề cao sự can
thiệp của nhà nước trong việc đảm bảo cơ cấu lại thị trường nhà ở. Theo
đó, nhà nước cần miễn một số loại thuế, ưu đãi tiền sử dụng đất đối với
doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng NƠXH, hỗ trợ cho các đối
tượng thu nhập thấp; Phát triển nhà ở cho thuê dạng nhà ở cao tầng đối
với các đô thị có quỹ đất hạn hẹp; nhà ở thương mại giá thấp. Huy động
các nguồn lực tham gia phát triển, kiến tạo những cơ chế ưu đãi về tài
chính cho doanh nghiệp và người dân.
1.3.2. Những vấn đề đặt ra luận án tiếp tục nghiên cứu
Thứ nhất: Cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà
Nội là gì? Nội dung cơ cấu? Cơ cấu thị trường nhà ở bị chi phối (tác
động) bởi những yếu tố nào?
Thứ hai, Cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà
Nội là gì? Để Cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà
Nội đến năm 2030 cần học tập những kinh nghiệm gì ở các thành
phố trực thuộc trung ương trong nước

Thứ hai: Thực trạng cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành
phố Hà Nội những năm qua như thế nào? Nguyên nhân ưu điểm, hạn
chế và những vấn đề đặt từ thực trạng cơ cấu thị trường nhà ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội cần tập trung giải quyết là gì?
Thứ ba: để cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà
Nội đến năm 2030 thì cần phải có quan điểm định hướng và giải pháp
thực hiện như thế nào?
Kết luận chương 1
Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan tới đề tài luận án cho
thấy, các công trình khoa học đã cơng bố ở những mức độ khác nhau
đã đề cập, luận giải quan niệm về nhà ở, thị trường nhà ở, cơ cấu thị
trường nhà ở. Một số cơng trình nghiên cứu đã đánh giá thực trạng,
đề xuất quan điểm, phương hướng, giải pháp cơ cấu và cơ cấu lại thị
trường nhà ở. Thông qua tổng quan các cơng trình nghiên cứu nước
ngồi và trong nước có liên quan đến đề tài luận án đã phần nào làm
rõ được kết quả nghiên cứu, kế thừa những giá trị của các cơng trình


10
đã tổng quan, đồng thời làm rõ được những khoảng trống khoa học
cần tiếp tục nghiên cứu về cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội.


11
Chương 2
LÝ LUẬN VỀ CƠ CẤU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, CƠ CẤU LẠI
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN
2.1. Lý luận chung về thị trường nhà ở và cơ cấu
thị trường nhà ở

2.1.1. Thị trường nhà ở
2.1.1.1. Quan niệm về thị trường nhà ở
* Quan niệm về thị trường
Trên cơ sở nghiên cứu, kế thừa các quan niệm của một số nhà khoa
học trong và ngoài nước, tác giả quan niệm: thị trường là nơi người mua
và người bán (hay người có nhu cầu và người cung cấp) tiếp xúc trực
tiếp hoặc gián tiếp với nhau để trao đổi, mua bán hàng hóa và dịch vụ.
Là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm
thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất
định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả
cần thiết của sản phẩm, dịch vụ.
* Quan niệm về thị trường nhà ở
Tiếp thu có chọn lọc, từ những dấu hiệu của thị trường nhà ở,
tác giả đưa ra quan niệm: Thị trường nhà ở là nơi diễn ra các quan
hệ trao đổi, giao dịch giữa người mua và người bán hàng hóa nhà ở
trên cơ sở giá cả, dưới sự tác động của quy luật cung và cầu trên thị
trường và theo quy định của pháp luật.
2.1.1.2. Các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở
Thứ nhất, hàng hóa nhà ở; Thứ hai, cung về nhà ở; Thứ ba,
cầu về nhà ở; Thứ tư, giá cả nhà ở; Thứ năm, các chủ thể tham gia thị
trường nhà ở; Thứ sáu, các tổ chức trung gian; Thứ bẩy, cơ chế vận
hành của thị trường nhà ở
2.1.1.3. Phân loại thị trường nhà ở
Căn cứ vào các tiêu chí khác nhau để phân loại thị trường nhà ở
2.1.1.4. Vai trò của thị trường nhà ở
Một là, thị trường nhà ở tạo nên nguồn vốn lớn, đóng góp vào
tăng trưởng của nền kinh tế; Hai là, thị trường nhà ở có vai trị to lớn
về xã hội, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở của nhân dân; Ba là,
thị trường nhà ở thúc đẩy việc chứng nhận quyền sử dụng đất là điều

12
kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai thuộc sở hữu
toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; Bốn là, thị trường nhà ở
góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân
sách; Năm là, thị trường nhà ở góp phần tăng cường hiệu quả, hiệu lực
quản lý nhà nước trong giai đoạn hiện nay.
2.1.2. Cơ cấu thị trường nhà ở
2.1.2.1. Quan niệm về cơ cấu thị thường nhà ở
Tiếp thu có chọn lọc tác giả quan niệm: Cơ cấu thị trường nhà
ở là quan hệ về số lượng giữa các bộ phận trong từng thành tố của
các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở trong sự tác động tương quan
giữa cung, cầu và giá cả nhà ở. Đảm bảo cho thị trường nhà ở vận
động, biến đổi không ngừng.
2.1.2.2. Các dạng cơ cấu thị trường nhà ở
2.2. Một số vấn đề lý luận về cơ cấu thị trường nhà ở và cơ
cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
2.2.1. Quan niệm cơ cấu và cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội
2.2.1.1. Quan niệm về cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành
phố Hà Nội
Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quan niệm về cơ cấu thị
trường nhà ở tác giả quan niệm: Cơ cấu thị trường nhà ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội là quan hệ tỷ lệ về số lượng giữa các bộ
phận trong từng thành tố của các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở
trên địa bàn thành phố Hà Nội, trong sự vận động, biến đổi thường
xuyên của thị trường nhà ở, dưới tác động của mối tương quan
giữa cung, cầu và giá cả của nhà ở.
Quan niệm trên thể hiện nội dung cụ thể sau:
Một là, thực chất của cơ cấu thị trường nhà ở là quan hệ tỷ lệ về

số lượng giữa các bộ phận trong từng thành tố của các yếu tố cung,
cầu, giá cả của thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội, phản
ánh về mặt tương quan hay tỷ trọng của các bộ phận trong từng thành
tố của các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở cũng như giữa các yếu tố
của thị trường nhà ở. Các yếu tố cơ bản của cơ cấu thị trường nhà ở
trên địa bàn thành phố Hà Nội đó là : cung, cầu, giá cả hàng hóa nhà ở,


13
các yếu tố này luôn tác động lẫn nhau, làm tiền đề cho nhau. C.Mác đã
khẳng định, cầu và cung lấy giá cả làm tiền đề; giá cả do cung cầu
quyết định; giá cả quyết định cung cầu và cung cầu lại quyết định giá
cả; cung làm căn cứ cho cầu và cầu cũng làm căn cứ cho cung và cung,
cầu, giá cả luôn biến đổi làm cho cơ cấu thị trường ln trong trạng
thái vận động.
Hai là, sự hình thành, biến đổi của cơ cấu thị trường nhà ở trên
địa bàn thành phố Hà Nội cũng giống như cơ cấu của nền kinh tế nói
chung, các thị trường bộ phận nói riêng là khách quan, tuân theo các
quy luật của thị trường. Vì vậy, các chủ thể tham gia thị trường chỉ có
thể nhận thức, vận dụng qui luật để thực hiện các hành vi sao cho phù
hợp với nội dung, yêu cầu của các qui luật. Mọi tác động của các chủ
thể, nhất là Nhà nước đến thị trường mà không tôn trọng qui luật đều
dẫn đến những hệ lụy tiêu cực, làm méo mó thị trường.
Ba là, cơ cấu thị trường nhà ở cũng giống như các loại hình
cơ cấu khác của nền kinh tế, thường xuyên vận động, biến đổi
theo hướng ngày càng hoàn thiện, dưới sự tác động của các qui
luật kinh tế khách quan và sự can thiệp, điều tiết của nhà nước
thông qua các cơng cụ, chính sách. Xu hướng biến đổi và tính
hợp lý của cơ cấu phải sau một giai đoạn phát triển nhất định của
thị trường mới có thể bộc lộ rõ. Do đó, khi đánh giá về mức độ

hợp lý hay xu hướng biến đổi của cơ cấu thị trường nhà ở, cần
xem xét trong cả một giai đoạn.
2.2.1.2. Quan niệm về cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội
Kế thừa và phát triển các quan niệm trên tác giả đưa ra quan niệm:
Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội là
quá trình các chủ thể quản lý trên địa bàn thành phố Hà Nội điều
chỉnh, tổ chức, sắp xếp lại các bộ phận trong từng thành tố của các yếu tố
thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội, làm thay đổi mối
tương quan tỷ trọng về số lượng, vị trí của các bộ phận trong từng thành
tố của các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở đảm bảo cho thị trường nhà
ở được vận hành thơng suốt, lành mạnh và hiệu quả.
Mục đích cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà


14
Nội nhằm làm cho cung - cầu trên thị trường cân đối thúc đẩy thị trường
nhà ở phát triển lành mạnh, khắc phục những hạn chế, kìm hãm thị
trường nhà ở, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở của đại đa số
người dân lao động, cán bộ cơng chức, lực lượng vũ trang và lợi ích
chính đáng của các nhà đầu tư, doanh nghiệp SXKD nhà ở…Đồng thời,
xây dựng và xác lập quan hệ sản xuất tiến bộ phù hợp góp phần thúc đẩy
phát triển lực lượng sản xuất trong thị trường nhà ở.
Đối tượng, phạm vi : Đối tượng là cơ cấu thị trường nhà ở (cơ
cấu cung thị trường nhà ở; cơ cấu cầu thị trường nhà ở; cơ cấu giá cả
thị trường nhà ở). Phạm vi là thị trường nhà ở sơ cấp (Thị trường nhà ở
thương mại, nhà ở xã hội), là thị trường nhà ở chính thức do nhà nước
kiểm sốt, trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Chủ thể và lực lượng tham gia cơ cấu lại thị trường nhà ở thành
phố Hà Nội

Chủ thể là tồn bộ hệ thống chính trị từ cấp Thành phố đến cơ
sở, các cơ quan quản lý nhà nước ở Thành phố.
Chủ thể các cấp ủy đảng là chủ thể vận dụng đường lối của Đảng
và đề ra chủ trương lãnh đạo cơ cấu lại thị trường nhà ở Thành phố
Chủ thể UBND thực hiện, cụ thể đường lối, chủ trương của
Thành ủy phù hợp với tình hình cụ thể trên địa bàn Thành phố
Các sở ban ngành Thành phố thực hiện tốt công tác tham mưu và
phối hợp cơng tác trong q trình cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa
bàn Thành phố. Trong đó sở xây dựng là lực lượng nịng cốt.
Lực lượng tham gia thị trường... các nhà đầu tư trong và ngoài
nước và các lực lượng khác tham gia vào các dự án lớn được nhà nước
cấp phép theo quy hoạch.
Phương thức cơ cấu lại thị trường nhà ở thành phố Hà Nội là
hành động can thiệp có chủ đích của chủ thể quản lý dựa vào các quy
hoạch, kế hoạch, sử dụng cơng cụ luật pháp, cơ chế chính sách... Việc
phân bổ các nguồn lực cho thị trường nhà ở chủ yếu do quan hệ cung
- cầu về nhà ở trên thị trường quyết định. Nếu có sự lệch pha cung cầu về cơ cấu và giá cả sản phẩm nhà ở trên thị trường thì cơ quan
nhà nước các cấp sẽ can thiệp điều chỉnh từ phía cung cầu, giá cả
hàng hóa nhà ở nhằm đạt được mục đích phát triển thị trường nhà ở


15
thành phố Hà Nội một cách hiệu quả, lành mạnh.
Xu hướng cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố
Hà Nội: căn cứ vào thực trạng cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020. Để Thành phố cơ cấu lại thị
trường nhà ở một cách toàn diện nhưng tập trung trên 3 nội dung cơ
bản đó là cung, cầu, giá cả. Cụ thể cơ cấu cung về nhà ở đa dạng về
phân khúc, tăng cung phân khúc nhà ở trung cấp, giá thấp và nhà ở xã
hội, giảm cung căn hộ cao cấp. Về cầu, tăng cầu nhà ở trung cấp, giá

thấp và nhà ở xã hội. Về giá cả, giữ ổn định giá theo thu nhập của
người dân, để đáp ứng nhu cầu đại đa số nhân dân lao động, đa dạng
hóa về giá cả nhà ở. Đảm bảo hài hịa lợi ích của các chủ thể tham gia
thị trường nhà ở, đặc biệt là các chủ thể Doanh nghiệp tư nhân trong
nước tham gia cung cấp nhà ở, nâng cao xã hội hóa chủ thể Doanh
nghiệp tư nhân trong nước để đảm bảo cho thị trường nhà ở có cơ cấu
hợp lý, hoạt động thơng suốt, hiệu quả và phát triển bền vững, đáp ứng
sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố hiện nay.
2.2.2. Tiêu chí đánh giá cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội
2.2.2.1. Cơ cấu cung hàng hóa nhà ở
Thứ nhất, cơ cấu chủ thể cung nhà ở trên thị trường
Là tỷ trọng về tổng số vốn hoặc tổng số lượng dự án hoặc tổng
giá trị hàng hóa nhà ở trên thị trường của mỗi chủ thể so với tổng
vốn, tổng dự án, tổng giá trị hàng hóa nhà ở của thành phố Hà Nội
trong một giai đoạn nhất định.
Thứ hai, cơ cấu cung theo phân khúc nhà ở
Là tỷ trọng về số lượng cung hàng hóa nhà ở của từng
phân khúc (nhà ở cao cấp, nhà ở trung cấp, nhà ở giá thấp và
nhà ở xã hội) trên tổng số cung hàng hóa nhà ở trên địa bàn thành
phố Hà Nội trong một giai đoạn nhất định.
Thứ ba, cơ cấu cung theo diện tích hàng hóa nhà ở
Là tỷ trọng về số lượng cung của từng loại diện tích nhà ở
trên tổng diện tích cung hàng hóa nhà ở hoặc là tổng cung hàng hóa
nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong một giai đoạn nhất định.
Thứ tư, cơ cấu cung theo địa bàn triển khai dự án nhà ở
Là tỷ trọng về số lượng dự án hàng hóa nhà ở đã triển khai trên
từng khu vực nội thành, ngoại thành trên tổng số các dự án hàng hóa nhà

16
ở của thành phố Hà Nội; tỷ trọng số lượng dự án hàng hóa nhà ở trên
từng quận, huyện trên tổng số dự án nhà ở trên địa bàn thành phố Hà
Nội trong một giai đoạn nhất định.
2.2.2.2. Cơ cấu cầu hàng hóa nhà ở
Thứ nhất, cơ cấu cầu theo chủ thể cung ứng hàng hóa nhà ở
Là tỷ trọng về số lượng hàng hóa nhà ở được hấp thụ của từng chủ
thể tham gia cung ứng trên thị trường nhà ở trên tổng số hàng hóa nhà ở
trên địa bàn thành phố Hà Nội trong một giai đoạn nhất định.
Thứ hai, cơ cấu cầu theo phân khúc hàng hóa nhà ở
Là tỷ trọng về số lượng hàng hóa nhà ở được hấp thụ theo
phân khúc (cao cấp, trung cấp, giá thấp, nhà ở xã hội) trên tổng số hàng hóa nhà
ở được hấp thụ trên địa bàn thành phố Hà Nội trong một giai đoạn nhất định.
Thứ ba, cơ cấu cầu theo diện tích nhà ở
Là tỷ trọng về số lượng hàng hóa nhà ở được hấp thụ theo
từng loại diện tích trên tổng số hàng hóa nhà ở được hấp thụ trên địa
bàn thành phố Hà Nội trong một giai đoạn nhất định.
Thứ tư, cơ cấu cầu về nhà ở theo địa bàn triển khai các dự án.
Là tỷ trọng về số lượng hàng hóa nhà ở được hấp thụ trên từng
khu vực nội thành, ngoại thành trên tổng số hàng hóa nhà ở được hấp
thụ trong một giai đoạn nhất định; Hoặc tỷ trọng về số lượng hàng
hóa nhà ở được hấp thụ của mỗi quận (12 quận), huyện (17 huyện, 1
thị xã) trên tổng số hàng hóa nhà ở được hấp thụ trên địa bàn thành
phố Hà Nội trong một giai đoạn nhất định.
2.2.2.3. Cơ cấu giá cả hàng hóa nhà ở
Là tỷ trọng giá cả hàng hóa nhà ở theo phân khúc (cao cấp,
trung cấp, giá thấp, nhà ở xã hội) trên tổng giá cả hàng hóa nhà ở
theo phân khúc trên từng địa bàn (nội thành, ngoại thành); tỷ trọng
giá cả hàng hóa nhà ở theo từng loại diện tích (40 - 69 m 2, 70 - 90 m2,
trên 90 m2) trên tổng giá cả hàng hóa nhà ở cho tất cả các loại diện

tích trên từng địa bàn (nội thành, ngoại thành) của thành phố Hà Nội
trong một giai đoạn nhất định.
2.2.3. Các yếu tố tác động đến cơ cấu thị trường nhà ở trên
địa bàn thành phố Hà Nội
2.2.3.1. Yếu tố khách quan
Thứ nhất, điều kiện địa lý tự nhiên, dân số và tốc độ đơ thị hóa
của Thành phố; Thứ hai, đường lối, chủ trương của Đảng, chính sách


17
pháp luật của Nhà nước về nhà ở và thị trường nhà ở; Thứ ba, định
hướng phát triển, quy hoạch đơ thị của nhà nước; Thứ tư, trình độ
phát triển của kinh tế thị trường, đặc biệt là thị trường bất động sản,
giá yếu tố đầu vào của thị trường nhà ở; Thứ năm, hội nhập quốc tế và
độ mở của nền kinh tế.
2.2.3.2. Yếu tố chủ quan
Thứ nhất, số lượng và năng lực của các chủ thể cung ứng hàng hóa nhà
ở; Thứ hai, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố; Thứ ba,
năng lực quản lý, điều hành và tầm nhìn của lãnh đạo Thành phố; Thứ tư,
mức độ hoàn thiện về cơ chế, chính sách nhà ở của thành phố Hà
Nội; Thứ năm, thị hiếu, tập quán và thu nhập của người dân trên địa
bàn Thành phố
2.3. Kinh nghiệm cơ cấu lại thị trường nhà ở của một số
thành phố trực thuộc trung ương trong nước và bài học kinh
nghiệm rút ra cho thành phố Hà Nội
2.3.1. Kinh nghiệm cơ cấu lại thị trường nhà ở của một số
thành phố trực thuộc trung ương trong nước
2.3.1.1. Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh
Thứ nhất, nắm bắt nhu cầu ngày càng đa dạng của người dân,
Thành phố đã tăng nguồn cung cho thị trường nhà ở với sự đa dạng

hóa chủng loại hàng hóa nhà ở; Thứ hai, tích cực thu hút các nguồn
lực đầu tư vào các dự án nhà ở; Thứ ba, nâng cao khả năng thanh toán
của người dân trong tiêu thụ nhà ở.
2.3.1.2. Kinh nghiệm cơ cấu lại thị trường nhà ở
của thành phố Đà Nẵng
Thứ nhất, thành phố xác định cơ cấu lại thị trường nhà ở phải
làm tốt công tác quy hoạch về nhà ở, đặc biệt NƠXH; Thứ hai, thành
phố triển khai dự án nhà ở khu vực ngoại thành kết hợp với xây dựng
cơ sở hạ tầng đồng bộ kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm; Thứ
ba, lựa chọn, sàng lọc chủ đầu tư có năng lực, kiên quyết thay thế chủ
đầu tư yếu kém, tập trung phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.
2.3.1.3. Kinh nghiệm cơ cấu lại thị trường nhà ở của thành
phố Hải Phòng


18
Thứ nhất, điều chỉnh quy hoạch triển khai dự án với xây dựng
cơ sở hạ tầng đồng bộ nhanh chóng và hiệu quả; Thứ hai, sửa lại các
khu chung cư cũ đã xuống cấp, tạo nguồn cung tại chỗ, đa dạng
chủng loại hàng hóa nhà ở, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia dự
án, hướng thị trường đến phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở giá thấp
2.3.2. Một số bài học rút ra cho thành phố Hà Nội
2.3.2.1. Trên cơ sở nhu cầu, cơ cấu lại cung thị trường nhà ở từng
bước hợp lý
2.3.2.2. Lựa chọn, sàng lọc nhà đầu tư có năng lực, đa dạng hóa,
xã hội hóa các nguồn lực xã hội, các loại hình đầu tư
2.3.2.3. Thực hiện tốt công tác quy hoạch, sắp xếp,
điều chỉnh lại địa bàn triển khai dự án nhà ở cho phù hợp với cơ
sở hạ tầng đồng bộ
2.3.2.4. Có chính sách cơ cấu lại thị trường nhà ở hợp lý, phù

hợp với các đối tượng xã hội, tạo điều kiện cho các dự án NƠXH,
nhà ở cho thuê và nhà thương mại giá thấp phát triển
Kết luận chương 2
Trong chương 2, luận án đã xây dựng khung lý luận, tập trung
làm rõ những vấn đề chung về thị trường nhà ở, cơ cấu và cơ cấu lại
thị trường nhà ở; xây dựng quan niệm, tiêu chí đánh giá cơ cấu thị
trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020, chỉ
ra các yếu tố tác động đến cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành
phố Hà Nội; nghiên cứu kinh nghiệm cơ cấu lại thị trường nhà ở của
các thành phố trực thuộc trung ương trong nước, rút ra bốn bài học
kinh nghiệm cho thành phố Hà Nội.
Chương 3
THỰC TRẠNG CƠ CẤU THỊ TRƯỜNG NHÀ
Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.1. Ưu điểm, hạn chế cơ cấu thị trường nhà ở
trên địa bàn thành phố Hà Nội
3.1.1. Ưu điểm cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà
Nội
3.1.1.1. Cung hàng hóa nhà ở đa dạng cơ bản đáp ứng nhu
cầu của người dân


19
Thứ nhất, có nhiều chủ thể tham gia đầu tư vào thị trường nhà
ở. Trong đó, chủ thể doanh nghiệp nhà nước có tỷ trọng vốn đầu tư
cao so với các chủ thể khác; Thứ hai, cung theo phân khúc nhà ở đa
dạng, có nhiều lựa chọn cho người dân nhất là phân khúc trung cấp,
giá thấp và nhà ở xã hội; Thứ ba, cung theo diện tích nhà ở có nhiều
loại, đặc biệt diện tích nhà ở trung bình và nhỏ đáp ứng được phần
nào nhu cầu của thị trường; Thứ tư, cung dự án nhà ở khu vực ngoại

thành tăng cùng với cơ sở hạ tầng nhà ở đồng bộ
3.1.1.2. Cầu hàng hóa nhà ở tăng cao ở phân khúc trung bình
và thấp
Thứ nhất, nhu cầu mua nhà của người dân đối với doanh
nghiệp nhà nước tăng cao; Thứ hai, cầu nhà ở phân khúc căn hộ trung
cấp và giá thấp cao, cầu nhà ở xã hội ổn định; Thứ ba, cầu nhà ở diện
tích 40- 69 m2 tăng cao; Thứ tư, cầu nhà ở khu vực ngoại thành tăng
trung bình theo năm
3.1.2.3. Giá cả hàng hóa nhà ở từng bước đáp ứng nhu
cầu thị trường
Thứ nhất, giá nhà ở căn hộ đa dạng từng bước đáp ứng nhu cầu
thị trường, giá nhà ở xã hội phù hợp thu nhập người dân; Thứ hai, giá
nhà ở diện tích 70 - 89 m2 tương đối phù hợp; Thứ ba, giá nhà ở khu
vực ngoại thành ổn định, đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân
3.1.2. Hạn chế của cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội
3.1.2.1. Cung hàng hóa nhà ở cịn bất cân đối
Thứ nhất, tỷ trọng chủ thể doanh nghiệp nhà nước cung cấp
hàng hóa nhà ở cịn cao, tỷ trọng Doanh nghiệp tư nhân trong nước
cung cấp hàng hóa nhà ở còn thấp chưa đáp ứng yêu cầu sự phát
triển. Một số chủ đầu tư triển khai các dự án nhà ở còn chậm tiến độ,
tồn kho bất động sản còn cao, nợ xấu còn lớn; Thứ hai, cung theo
phân khúc nhà ở (cao cấp, trung cấp, giá thấp) còn bất hợp lý, căn hộ
cao cấp dư thừa, căn hộ trung cấp và giá thấp cịn ít và thiếu; Thứ ba,
cung theo diện tích nhà ở cịn mất cân đối lớn, diện tích nhà ở
lớn cịn nhiều, khan hiếm diện tích nhà ở trung bình và nhỏ; Thứ
tư, cung dự án nhà ở phân bổ trên địa bàn còn chưa hợp lý, tập trung


20

nhiều vào nội thành, các dự án nhà ở ngoại thành cịn ít
3.1.2.2. Cầu hàng hóa nhà ở chưa ổn định
Thứ nhất, cầu theo chủ thể cung cấp hàng hóa nhà ở không ổn
định, nhất là doanh nghiệp nhà nước; Thứ hai, cầu theo phân khúc
nhà ở còn khoảng cách lớn, cầu căn hộ giá trung cấp và giá thấp và
nhà ở xã hội rất cao, cầu căn hộ cao cấp thấp; Thứ ba, cầu nhà ở
diện tích 90 m2 trở lên chưa ổn định; Thứ tư, cầu nhà ở khu vực nội
thành cịn lớn.
3.1.2.3. Giá cả hàng hóa nhà ở còn cao
Thứ nhất, giá nhà ở còn cao, khả năng thanh tốn của người
dân cịn hạn chế; Thứ hai, giá nhà ở diện tích 40 - 69 m 2 cao so với
thu nhập người dân; Thứ ba, giá nhà ở khu vực nội thành quá cao
3.2. Nguyên nhân của những ưu điểm, hạn chế và những
vấn đề đặt ra cần tập trung giải quyết từ thực trạng cơ cấu thị
trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
3.2.1. Nguyên nhân của những ưu điểm
3.2.1.1. Nguyên nhân khách quan
Một là, thành phố Hà Nội có điều kiện tự nhiên, dân số thuận
lợi để cơ cấu thị trường nhà ở đạt hiệu quả cao; Hai là, đường lối
chính sách của Đảng và nhà nước về nhà ở ngày càng hoàn thiện;
Ba là, định hướng phát triển đô thị và quy hoạch ngày càng sát thực tiễn;
Bốn là, hội nhập quốc tế, độ mở cửa của nền KTTT ngày càng sâu rộng
3.2.1.2. Nguyên nhân chủ quan
Một là, cơ chế, chính sách về cơ cấu thị trường nhà ở trên địa
bàn Thành phố ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ, tạo bước đột phá
trong giải quyết vướng mắc trong cơ cấu thị trường nhà ở; Hai là,
năng lực của các chủ thể tham gia thị trường nhà ở ngày càng được
củng cố, cung cấp được đa dạng các loại hình nhà ở; Ba là, năng lực
điều hành và tầm nhìn lãnh đạo thành phố
3.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế

3.2.2.1. Nguyên nhân khách quan
Một là, năng lực quản lý, điều tiết và định hướng của chính phủ
đối với thị trường nhà ở cịn nhiều bất cập; Hai là, do những khuyết tật
và sự không đồng bộ của các loại thị trường; Ba là, cơ chế, chính sách


21
về thị trường nhà ở của các cấp bộ ngành trung ương cịn chồng chéo,
thiếu đồng bộ và khơng ổn định.
3.2.2.2. Nguyên nhân chủ quan
Một là, năng lực của một số chủ thể tham gia vào thị trường
nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội còn yếu; Hai là, năng lực quản lý,
điều tiết, định hướng thị trường nhà ở của các cấp chính quyền Thành phố
cịn nhiều hạn chế; Ba là, việc hồn thiện cơ chế, chính sách của thành
phố Hà Nội về thị trường nhà ở còn chậm, còn nhiều bất cập.
3.2.3. Những vấn đề đặt ra cần tập trung giải quyết từ thực trạng
cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố những năm qua
Một là, mâu thuẫn giữa cung và cầu về nhà ở, nhất là cung - cầu về
nhà ở cho người có thu nhập thấp ln cao; Hai là, mâu thuẫn về lợi ích
kinh tế giữa các chủ thể tham gia thị trường nhà ở; Ba là, mâu thuẫn
giữa sự phát triển nhanh chóng của thị trường với năng lực quản lý nhà
nước của các cấp ở thành phố Hà Nội; Bốn là, mâu thuẫn giữa nguồn
lực có hạn để phát triển nhà ở giá thấp với nhu cầu to lớn về phân
khúc này của người dân.
Kết luận chương 3
Trong chương 3, tác giả đã tiến hành phân tích, đánh giá những
thành tựu, hạn chế, chỉ ra nguyên nhân và những vấn đề đặt ra cần
tập trung giải quyết từ thực trạng cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020. Kết quả nghiên cứu ở
chương 3 là cơ sở, tiền đề và là nhiệm vụ cần giải quyết tại chương 4

trong luận án thông qua việc nghiên cứu, xây dựng các quan điểm,
giải pháp cơ cấu lại thị trường nhà ở ttrên địa bàn thành phố Hà Nội
đến năm 2030.
Chương 4
QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP CƠ CẤU LẠI THỊ TRƯỜNG
NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM
2030
4.1. Quan điểm cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành
phố Hà Nội đến năm 2030
4.1.1. Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà


22
Nội phải theo đúng đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của
nhà nước về nhà ở
Thứ nhất, quá trình cơ cấu lại thị trường nhà ở phải quán triệt
sâu sắc và thực hiện đường lối của đảng, chính sách, pháp luật của nhà
nước về nhà ở; Thứ hai, thường xuyên thanh, kiểm tra việc thực hiện
các quan điểm đường lối của đảng, chính sách pháp luật của nhà nước
về nhà ở đối với các chủ thể tham gia trên thị trường nhà ở.
4.1.2. Cơ cấu lại thị trường nhà ở phải cơng khai, minh
bạch, đảm bảo hài hịa lợi ích của các chủ thể
Thứ nhất, Thành phố cần có cơ chế thông tin về nhà ở và thị
trường bất động sản chính xác và thống nhất; Thứ hai, quá trình cơ
cấu lại thị trường nhà ở phải được thực hiện cơng khai, minh bạch;
Thứ ba, q trình cơ cấu lại thị trường nhà ở phải đảm bảo hài hòa
lợi ích của các chủ thể
4.1.3. Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
phải được thực hiện tồn diện, nhưng có trọng tâm, trọng điểm và
bước đi vững chắc

Thứ nhất, đảm bảo tính tồn diện trong quá trình cơ
cấu lại thị trường nhà ở; Thứ hai, q trình cơ cấu lại cần phải có
trọng tâm, trọng điểm; Thứ ba, q trình cơ cấu lại có lộ trình và bước đi
vững chắc
4.1.4. Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà
Nội phải trên cơ sở kết hợp chặt chẽ giữa thị trường với sự điều
tiết của nhà nước
Thứ nhất, Thành phố cần xác định rõ vị trí, vai trị của các
cơ quan quản lý nhà nước và thị trường trong quá trình cơ cấu
lại thị trường nhà ở; Thứ hai, Thành phố cần giải quyết tốt mối
quan hệ giữa nhà nước và thị trường trong quá trình cơ cấu lại thị
trường nhà ở.
4.2. Giải pháp cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội đến năm 2030
4.2.1. Hoàn thiện quy hoạch về nhà ở gắn với quy hoạch phát triển
đơ thị trong q trình cơ cấu lại thị trường nhà ở
Thứ nhất, hoàn thiện quy hoạch phát triển đơ thị; Thứ hai, hồn


23
thiện quy hoạch về nhà ở; Thứ ba, gắn quy hoạch về nhà ở với quy hoạch
phát triển đô thị.
4.2.2. Hồn thiện cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh cơ cấu
lại thị trường nhà ở
Thứ nhất, nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ làm công tác tham
mưu hoạch định chính sách cơ cấu lại thị trường nhà ở; Thứ hai, hồn
thiện chính sách về cung hàng hóa nhà ở; Thứ ba, hồn thiện chính
sách về cầu hàng hóa nhà ở.
4.2.3. Thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước và sử dụng có
hiệu quả các cơng cụ tài chính, tiền tệ, giá cả trong q trình cơ

cấu lại thị trường nhà ở
Thứ nhất, thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước đối với quá
trình cơ cấu lại thị trường nhà ở; Thứ hai, sử dụng có hiệu quả các
công cụ kinh tế để cơ cấu lại thị trường nhà ở
4.2.4. Xây dựng hệ thống trung gian và dịch vụ hỗ trợ
chuyên nghiệp và hiện đại thúc đẩy q trình cơ cấu lại thị trường
nhà ở
Thứ nhất, hồn thiện cơ cấu tổ chức và nâng cao năng lực hệ
thống các sàn giao dịch nhà ở, các trung tâm môi giới, các đơn vị
định giá nhà ở hoạt động lành mạnh và chuyên nghiệp; Thứ hai, xây
dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường nhà ở thống nhất, tin
cậy làm cơ sở cho hoạch định chính sách và quản lý thị trường một
cách hiệu quả
4.2.5. Phát huy vai trò nòng cốt, dẫn dắt thị trường nhà ở
của doanh nghiệp nhà nước trong quá trình cơ cấu lại thị trường
nhà ở
Thứ nhất, đánh giá đúng vị trí vai trị của doanh nghiệp nhà
nước tham gia q trình cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành
phố Hà Nội; Thứ hai, thường xuyên đổi mới, xây dựng các doanh
nghiệp nhà nước tham gia vào quá trình cơ cấu lại thị trường nhà ở
mạnh về quy mô, tổ chức đáp ứng yêu cầu phát triển của Thành phố
hiện nay; Thứ ba, phân định rõ ràng, minh bạch giữa nhiệm vụ kinh
doanh với các nhiệm vụ chính trị - xã hội của doanh nghiệp nhà nước
trong quá trình cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà


24
Nội; Thứ tư, đẩy mạnh sắp xếp lại khu vực doanh nghiệp nhà nước,
trọng tâm là cổ phần hóa, thối vốn nhà nước. Để doanh nghiệp nhà
nước thực sự mạnh và chuyên nghiệp.

Kết luận chương 4
Để khắc phục những hạn chế, giải quyết được những mâu
thuẫn cơ bản được rút ra thực trạng cơ cấu thị trường nhà ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020. Trong chương 4, tác giả
đã đề xuất 4 quan điểm và 5giải pháp nhằm cơ cấu lại thị trường nhà
ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030. Mỗi quan điểm và
giải pháp được đề cập trong chương 4 của luận án có vai trị, vị ttrí
khác nhau, nhưng có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau. Để
những quan điểm và giải pháp trên trở thành hiện thực cần có sự lãnh
đạo, phối hợp, quyết tâm cao của các cấp chính quyền nhà nước
thành phố Hà Nội.
KẾT LUẬN
1. Nhà ở có vai trị quan trọng trong cuộc sống của con người, là
tài sản lớn của mỗi gia đình nói riêng và của quốc gia nói chung. Giải
quyết vấn đề nhà ở là chủ trương, chính sách quan trọng của Đảng và
nhà nước ta, giải quyết tốt vấn đề này nhằm đảm bảo an sinh xã hội,
tăng trưởng kinh tế và ổn định chính trị, trật tự, an tồn xã hội. Thị
trường nhà ở phát triển hiệu quả kích thích các thị trường khác phát
triển, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Tại đại
hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, Đảng ta đã đề ra chủ trương đổi
mới mạnh mẽ mơ hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế, nâng
cao năng suất, chất lượng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh
tế, đã khẳng định: “cơ cấu lại, phát triển lành mạnh các loại thị
trường, nhất là thị trường các yếu tố sản xuất để huy động, sử
dụng có hiệu quả các nguồn lực”. Trong đó “cơ cấu lại thị trường
bất động sản, đất đai, tài nguyên đất đai, để tài nguyên được sử
dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao” [18, tr.121]. Nhằm thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng, hiệu quả. Cơ
cấu lại thị trường nhà ở là một nội dung, bộ phận quan trọng của
cơ cấu lại thị trường bất động sản.

25
2. Thành phố Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hố,
KHCN, là Thủ đơ của cả nước. Thị trường nhà ở trên địa bàn
Thành phố tuy đã đạt được những thành tựu quan trọng, nhưng
vẫn còn những hạn chế bất cập, cơ cấu thị trường nhà ở mất cân
đối, đã kìm hãm thị trường nhà ở phát triển và chưa khai thác hết
tiềm năng, thế mạnh của Thành phố. Việc cơ cấu lại thị trường nhà
ở trên địa bàn thành phố Hà Nội là đòi hỏi cấp thiết, có ý nghĩa hết
sức quan trọng cả về lý luận và thực tiễn.
3. Trên cơ sở những vấn đề lý luận về nhà ở, thị trường nhà ở,
cơ cấu thị trường nhà ở, cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành
phố Hà Nội, tác giả đã xây dựng quan niệm cơ cấu thị trường nhà ở
trên địa bàn thành phố Hà Nội, với những nội dung và tiêu chí cụ thể.
Đồng thời, chỉ ra những yếu tố tác động đến quá trình cơ cấu thị
trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Từ đó là cơ sở để tác giả
đã khảo sát thực trạng cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố
Hà Nội giai đoạn 2016-2020, chỉ ra những ưu điểm, hạn chế cùng với
những nguyên nhân cả chủ quan và khách quan của quá trình cơ cấu
thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đặc biệt, luận án đã
chỉ ra những bất cập và mâu thuẫn trong quá trình cơ cấu thị trường
nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020.
4. Thông qua quá trình tổng quan các cơng trình khoa học
trong và ngồi nước có liên quan đến đề tài. Từ những giá trị của
các cơng trình nghiên cứu khoa học có liên quan đã công bố, kinh
nghiệm cơ cấu lại thị trường nhà ở của các thành phố trực thuộc trung
ương trong nước và những mâu thuẫn trong thực trạng quá trình cơ cấu
thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 là
cơ sở và những gợi ý quan trọng để tác giả đề xuất những quan điểm

và giải pháp cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
đến năm 2030. Quán triệt và thực hiện tốt các quan điểm, giải pháp cơ
cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội là điều kiện, nội
dung cốt lõi trong quá trình cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội đảm bảo cho quá trình cơ cấu lại diễn ra nhanh
chóng và hiệu quả, thúc đẩy thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố
Hà Nội phát triển cân đối, lành mạnh và bền vững.