Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

0

BỘ QUỐC PHỊNG
HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ


PHẠM VĂN BÁI

CƠ CẤU LẠI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Kinh tế Chính trị
Mã số: 9 31 01 02

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
1. PGS, TS. Bùi Ngọc Quỵnh
2. TS. Đặng Thị Thu Hiền

HÀ NỘI – 2020


1

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên
cứu khoa học của riêng tác giả. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc xuất
xứ rõ ràng.
TÁC GIẢ LUẬN ÁN

Phạm Văn Bái


2

MỤC LỤC
Trang
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG, HÌNH
MỞ ĐẦU
Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN
QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
1.1.
Các cơng trình khoa học nước ngoài nghiên cứu về nhà ở, thị trường
nhà ở và cơ cấu thị trường nhà ở
1.2.
Các cơng trình khoa học trong nước nghiên cứu về nhà ở, thị trường
nhà ở và cơ cấu thị trường nhà ở
1.3.
Giá trị của các cơng trình khoa học đã tổng quan và những vấn đề đặt
ra luận án tiếp tục nghiên cứu
Chương 2 LÝ LUẬN VỀ CƠ CẤU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, CƠ
CẤU LẠI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ KINH NGHIỆM
THỰC TIỄN
2.1.
Lý luận chung về thị trường nhà ở và cơ cấu thị trường nhà ở

2.2.
Một số vấn đề lý luận về cơ cấu thị trường nhà ở và cơ cấu
lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
2.3.
Kinh nghiệm cơ cấu lại thị trường nhà ở của một số thành
phố trực thuộc trung ương trong nước và bài học rút ra cho
thành phố Hà Nội.
Chương 3 THỰC TRẠNG CƠ CẤU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.1.
Ưu điểm, hạn chế của cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội
3.2.
Nguyên nhân của những ưu điểm, hạn chế và những vấn đề
đặt ra từ thực trạng cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn
thành phố Hà Nội
Chương 4 QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP CƠ CẤU LẠI THỊ
TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ
NỘI ĐẾN NĂM 2030
4.1.
Quan điểm cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành
phố Hà Nội đến năm 2030
4.2.
Giải pháp cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà
Nội đến năm 2030
KẾT LUẬN
DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ
LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

5

10
10
20
27
33
33
46
69
83
83
117
134
134
150
178
180


3

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Chữ viết đầy đủ

Chữ viết tắt

1.

Bất động sản

BĐS

2.

Công ty cổ phần

CTCP

3.

Doanh nghiệp nhà nước

DNNN

4.

Kinh tế - xã hội

KT-XH

5.

Kinh tế thị trường

KTTT

6.

Nhà ở xã hội

NƠXH

7.

Thành phố Hà Nội

TPHN

8.

Thị trường bất động sản

TTBĐS

9.

Thị trường nhà ở

TTNƠ

10.

Ủy ban nhân dân

UBND

181
191

4

DANH MỤC BẢNG, HÌNH
DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 3.1. Cơ cấu phân khúc nhà ở TPHN giai đoạn 2016 - 2020

85

Bảng 3.2. Cơ cấu cầu theo phân khúc nhà ở TPHN giai đoạn 2016 -2020

92

Bảng 3.3. Giá nhà ở xã hội TPHN giai đoạn 2016 -2020

100

Bảng 3.4. Giá cả nhà ở phân bố trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 - 2020

102

Bảng 3.5. Cơ cấu chủ thể tham gia thị trường nhà ở TPHN giai
đoạn 2016-2020

103
DANH MỤC HÌNH
Trang

Hình 3.1. Cơ cấu chủ thể tham gia thị trường nhà ở TPHN giai
đoạn 2016-2020

83

Hình 3.2. Cơ cấu cung diện tích nhà ở TPHN giai đoạn 2016 -2020

87

Hình 3.3. Cơ cấu địa bàn triển khai dự án nhà ở TPHN giai đoạn
2016 -2020

88

Hình 3.4. Cơ cấu cầu về chủ thể tham gia cung ứng hàng hóa nhà ở
TPHN giai đoạn 2016-2020

90

Hình 3.5. Cơ cấu cầu diện tích nhà ở TPHN giai đoạn 2016-2020

95

Hình 3.6. Cơ cấu cầu nhà ở TPHN trên địa bàn giai đoạn 2016-2020

96

Hình 3.7. Cơ cấu giá nhà ở TPHN giai đoạn 2016-2020

98

Hình 3.8. Cơ cấu giá nhà ở của cung thị trường căn hộ TPHN

98

Hình 3.9. Cơ cấu giá nhà ở xã hội TPHN giai đoạn 2016 -2020

99

Hình 3.10. Giá cả hàng hóa nhà ở TPHN theo cơ cấu diện tích giai
đoạn 2016-2020

101

Hình 3.11. Cơ cấu cung về phân khúc nhà ở TPHN giai đoạn 2016 - 2020

105

Hình 3.12. Cơ cấu dự án căn hộ cao cấp phân bổ trên các quận,
huyện TPHN

109

Hình 3.13. Cơ cấu dự án căn hộ trung cấp phân bổ trên các quận,
huyện TPHN

110


5

MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài luận án
Thị trường nhà ở là một thành tố quan trọng của TTBĐS. Sự phát triển
TTNƠ có vị trí, vai trị đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Thị trường
nhà ở phát triển đồng bộ, hiệu quả sẽ góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường đất
đai, thị trường tài chính, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng… Phát
triển và theo đó nâng cao hiệu quả của đất đai cho phát triển kinh tế. Đặc biệt, ở
nước ta hiện nay, nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở chung cư và nhà ở xã hội đang rất
lớn. Vì vậy, sự phát triển cân đối, đồng bộ của TTNƠ mà trước hết là TTNƠ chung
cư, nhà ở xã hội có tác động rất lớn cả trực tiếp và gián tiếp đến TTBĐS nói riêng
và đến nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam nói chung.
Cơ cấu lại TTNƠ là một bộ phận quan trọng của cơ cấu lại TTBĐS ở
nước ta hiện nay. Tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, Đảng ta đã đề ra chủ
trương đổi mới mạnh mẽ mơ hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế, nâng cao năng
suất, chất lượng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế, trong đó khẳng định “cơ
cấu lại, phát triển lành mạnh các loại thị trường, nhất là thị trường các yếu tố sản
xuất để huy động, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực…, cơ cấu lại TTBĐS, đất đai,
tài nguyên đất đai, để tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao”
[18, tr. 121]. Từ đó cho thấy, nghiên cứu để làm sáng tỏ về mặt lý luận vấn đề cơ cấu
lại TTNƠ trong cơ cấu lại TTBĐS ở nước ta hiện nay là rất cấp thiết.
Trên thực tế, những năm qua TPHN đã đề ra nhiều chủ trương và giải
pháp cơ cấu lại TTNƠ, nhờ đó cơ cấu cung, cầu của TTNƠ ngày càng hợp
lý, khai thác được tiềm năng, thế mạnh của các chủ thể, đáp ứng tốt hơn nhu
cầu về nhà ở cho từng loại hình đối tượng cả về vị trí địa lý và diện tích căn
hộ, phân khúc nhà ở; cơ cấu giá cả phù hợp hơn với mức sống của người
dân, từng bước tạo lập và phát triển TTNƠ đáp ứng sự phát triển KT-XH.
Tuy nhiên, TTNƠ trên địa bàn TPHN đang còn nhiều bất cập về cơ cấu chủ
thể nguồn cung, loại hình căn hộ, diện tích căn hộ và vị trí địa lý; cơ cấu cầu
về nhà ở cả về phân khúc hàng hóa nhà ở, diện tích căn hộ cũng như cơ cấu

về giá cả còn nhiều bất hợp lý, chưa tạo được sự ăn khớp giữa cung, cầu;


6

tính thanh khoản của thị trường thấp, phân khúc thị trường nhà cao cấp dư
cung lớn, trong khi đó sự thiếu hụt cung phân khúc nhà ở giá thấp, nhà ở xã
hội là khá lớn.... Điều này đòi hỏi TPHN phải cơ cấu lại TTNƠ, nhằm khai
thác có hiệu quả các nguồn lực, lợi ích các chủ thể tham gia thị trường
được đảm bảo, cơ cấu thị trường cân đối, hợp lý để TTNƠ Thành phố phát
triển nhanh và bền vững, góp phần thúc đẩy KT-XH của Thành phố đáp
ứng yêu cầu xây dựng Thủ đô văn minh, hiện đại. Vì vậy, tác giả chọn
“Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội ” làm Luận án
Tiến sĩ kinh tế và đây là đề tài có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu
Làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về cơ cấu và cơ cấu lại TTNƠ
trên địa bàn TPHN; trên cơ sở đó đề xuất quan điểm và giải pháp cơ cấu lại
TTNƠ trên địa bàn TPHN đến năm 2030.
Nhiệm vụ nghiên cứu
Tổng quan các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài.
Làm rõ những vấn đề lý luận về cơ cấu thị trường nhà ở, cơ cấu lại
TTNƠ trên địa bàn TPHN, kinh nghiệm cơ cấu lại TTNƠ của các thành phố
trực thuộc trung ương trong nước và rút ra bài học cho thành phố Hà Nội.
Đánh giá thực trạng cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN, chỉ ra ưu điểm, hạn
chế, nguyên nhân của ưu điểm, hạn chế và những vấn đề đặt ra cần tiếp tục giải quyết.
Đề xuất quan điểm và giải pháp cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN
đến năm 2030.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu

Cơ cấu thị trường nhà ở.
Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Luận án tập trung nghiên cứu cơ cấu cung TTNƠ; cơ
cấu cầu TTNƠ; cơ cấu giá cả TTNƠ. Đây là 3 yếu tố cơ bản của cơ cấu
TTNƠ, sự vận động của 3 yếu tố này quyết định sự vận động cơ cấu TTNƠ.


7

Luận án chỉ nghiên cứu TTNƠ sơ cấp: Thị trường nhà ở chung cư,
thị trường nhà ở xã hội. Đây là những TTNƠ chính thức do nhà nước kiểm
sốt. Luận án khơng nghiên cứu TTNƠ phi chính thức, TTNƠ ngách.
Về không gian: Luận án nghiên cứu TTNƠ trên địa bàn TPHN.
Về thời gian: Luận án nghiên cứu khảo sát thực tiễn để đánh giá thực trạng
TTNƠ trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 - 2020. Đề xuất quan điểm, giải pháp cơ
cấu lại TTNƠ trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030.
4. Cơ sở lý luận, thực tiễn và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận
Luận án được nghiên cứu dựa trên cơ sở quan điểm của Chủ nghĩa
Mác - Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối chủ trương của Đảng, nhà
nước ta về TTBĐS, TTNƠ.
Cơ sở thực tiễn
Luận án dựa vào kết quả khảo sát kinh nghiệm cơ cấu lại TTNƠ của các
thành phố trực thuộc trung ương trong nước, thực tiễn cơ cấu TTNƠ trên địa bàn
thành phố Hà Nội. Thơng qua phân tích, tổng hợp các kết quả số liệu thống kê, các
báo cáo tổng kết của Chính phủ, của Ủy ban nhân dân, báo cáo tổng kết của các sở,
ban, ngành TPHN về tình hình phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà
Nội. Kế thừa có chọn lọc các nhận định, đánh giá và số liệu, kết quả nghiên cứu của
các cơng trình khoa học đã được cơng bố có liên quan đến đề tài.
Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử: Đây là phương pháp được sử dụng trong toàn bộ nội dung của luận án,
nhằm xây dựng cơ sở lý luận cơ cấu TTNƠ, thực tiễn, đề xuất quan điểm, giải
pháp cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN đến năm 2030. Nhưng tập trung
nhiều ở chương 2, 3, 4.
Phương pháp trừu tượng hóa khoa học: Được sử dụng trong toàn bộ
luận án, tập trung chủ yếu ở chương 2, 3, 4 của luận án. Theo đó, trong chương
2, sử dụng phương pháp trừu tượng hóa khoa học trong xác định nội dung và các
yếu tố tác động đến cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN; tập trung khảo sát kinh


8

nghiệm cơ cấu lại TTNƠ của các thành phố trực thuộc trung ương trong
nước để rút ra bài học kinh nghiệm cho cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN.
Trong chương 3, phần đánh giá thực trạng cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN,
tập trung nghiên cứu các hiện tượng mang tính tiêu biểu và phổ biến trong
cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN. Trong chương 4, tác giả đề xuất các quan
điểm và những giải pháp nhằm thúc đẩy cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN
trong thời gian tới nhanh chóng, hiệu quả.
Phương pháp phân tích - tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng phổ
biến ở chương 2 và chương 3. Trong chương 2, trên cơ sở các dữ liệu thu thập được
thông qua các văn bản, tài liệu có liên quan đến cơ cấu TTNƠ, tác giả tiến hành phân
tích, tổng hợp để xây dựng khung lý luận về cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN.
Trong chương 3, trên cơ sở những dữ liệu định lượng tổng hợp từ các báo cáo, thống
kê của Chính phủ, Bộ kế hoạch và Đầu tư, Bộ xây dựng... từ quá trình khảo sát thực
tế cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN, tác giả tiến hành phân tích và tổng hợp để minh
chứng, làm rõ những nhận định, đánh giá được đưa ra trong luận án.
Phương pháp thống kê - so sánh: Phương pháp này được sử dụng ở
chương 1 và chương 3 của luận án. Trên cơ sở thống kê các số liệu cơ cấu TTNƠ,

TTBĐS của một số nước, tác giả sử dụng phương pháp so sánh thực tiễn cơ cấu thị
trường nhà ở trên địa bàn TPHN trong khoảng thời gian luận án khảo sát với tiêu
chí đánh giá, để làm rõ ưu điểm, hạn chế trong cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN.
Phương pháp lô gic kết hợp lịch sử: Được sử dụng trong toàn bộ luận
án. Ở chương 1, luận án sử dụng phương pháp lơgic kết hợp lịch sử để tổng
quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài theo từng cụm nội dung và
tiến trình thời gian cơng bố. Trong chương 2, chương 3 và chương 4, sử dụng
phương pháp này để khái quát các ưu điểm, hạn chế, quan điểm, giải pháp
thành các luận điểm, sau đó minh chứng, luận giải, làm rõ các luận điểm đó.
5. Những đóng góp mới của luận án
Thiết lập khung lý luận về TTNƠ, cơ cấu và cơ cấu lại TTNƠ, xây
dựng quan niệm, xác định nội dung, tiêu chí đánh giá và phân tích các yếu tố
tác động đến cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN;


9

Khái quát và chỉ ra những mâu thuẫn phản ánh thực trạng cơ cấu
TTNƠ trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 - 2020;
Đề xuất các giải pháp đồng bộ và có tính hệ thống nhằm cơ cấu lại
TTNƠ trên địa bàn TPHN đến năm 2030.
6. Ý nghĩa lý luận, thực tiễn luận án
Góp phần làm sâu sắc thêm những vấn đề lý luận và thực tiễn về cơ
cấu TTNƠ và cơ cấu lại TTNƠ trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa ở nước ta hiện nay.
Kết quả nghiên cứu của luận án có thể làm tài liệu tham khảo trong
nghiên cứu, giảng dạy môn Kinh tế chính trị học Mác-Lênin ở các học
viện, trường đại học trong và ngồi Qn đội; đồng thời có thể là tài liệu
tham khảo trong xác định chủ trương, giải pháp cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn
TPHN trong thời gian tới.

7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
Luận án có kết cấu gồm 4 chương, 10 tiết.


10

Chương 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
1.1. Các công trình khoa học nước ngoài nghiên cứu về nhà ở, thị trường
nhà ở và cơ cấu thị trường nhà ở
1.1.1. Các cơng trình khoa học nước ngoài nghiên cứu về nhà ở, thị
trường nhà ở
I-Chun Tsai, Chien-Wen Peng (2011), Bubbles in the Taiwan housing
marketkhoảng The determinants and effects (Bong bóng trên thị trường nhà ở
Đài Loan yếu tố quyết định và ảnh hưởng) [99]. Các tác giả đã nghiên cứu giá
nhà ở trên bốn thành phố của Đài Loan. Quá trình kiểm tra dữ liệu bảng điều
khiển được sử dụng để xác định xem sự biến đổi của giá nhà với thu nhập hộ
gia đình và tiền thuê nhà. Quá trình này thể hiện chỉ báo bong bóng TTNƠ
Đài Loan. Mối quan hệ của thị trường với tỷ lệ thế chấp, cung tiền, tỷ lệ lạm
phát, tốc độ tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ quyền sở hữu nhà và chi phí người dùng
cho nhà ở cũng được phân tích. Kết quả cho thấy chính sách về tiền, tác động
đến cung nhà ở Đài Loan tạo nên bong bóng trên TTNƠ. Do đó, chính sách
tiền tệ mở rộng, dẫn đến đầu cơ và tỷ lệ thế chấp lớn. Việc phân tích mối quan
hệ giữa tỷ lệ sở hữu nhà và chỉ báo bong bóng cho thấy bong bóng trên TTNƠ
khiến việc sở hữu nhà ở trở nên khó khăn hơn. Bong bóng nhà ở đẩy giá nhà
cao hơn là một gánh nặng đối với công chúng, làm giảm tiêu thụ các hàng hóa
khác để chi phí nhà ở cao hơn, làm giảm chất lượng cuộc sống của họ.
Justyna Brzezicka, Radoslaw Wisniewski, Marta Figurska (2018),

Disequilibrium in the real estate market: Evidence from Poland (Mất cân bằng
trên TTBĐS: bằng chứng từ Ba Lan) [101]. Các tác giả phân tích TTBĐS nhà ở
Ba Lan, tập trung vào cung, cầu TTBĐS được đánh giá theo hai cách tiếp cận
riêng biệt. Kết quả cho thấy: 1) có sự mất cân bằng dài hạn trên TTBĐS Ba Lan,
2) sự hiện diện của hệ thống các quá trình với độ trễ thời gian biểu hiện trong
giá, 3) ảnh hưởng của thông tin lên số lượng giao dịch. Kết quả nghiên cứu chỉ


11

ra rằng TTBĐS có thể tạo ra bong bóng giá đầu cơ, cú sốc nhu cầu và giá cả
không phải là nguyên nhân duy nhất đằng sau tăng số lượng giao dịch. Thơng tin
đóng một vai trị quan trọng trong q trình TTBĐS hoạt động trong thời kỳ
bong bóng giá, để xác định các thông tin được gây ra bởi các hành vi hợp lý hay
không hợp lý và liệu chúng có hậu quả tích cực hoặc tiêu cực. Như vậy rõ ràng
thông tin đã tác động và làm mất cân bằng trên TTBĐS Ba Lan.
Roberto Dieci, Noemi Schmitt, Frank Westerhoff (2018), Interactions
between stock, bond and housing markets (Tương tác giữa thị trường cổ
phiếu, trái phiếu và thị trường nhà ở) [106]. Các tác giả đã nghiên cứu phát
triển mô hình trong đó các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường cổ phiếu,
trái phiếu và nhà ở. Khi phân tích động lực thị trường chứng khốn và nhà ở,
xuất hiện chu kỳ phản nhau, nếu các nhà đầu tư phản ứng mạnh mẽ với xu
hướng giá của thị trường, thì xu hướng chuyển sự nhiệt tình của nhà đầu tư từ
thị trường đầu cơ này sang thị trường đầu cơ khác. Thị trường chứng khoán
và nhà ở đã cho thấy những động lực bùng nổ và phá sản đáng kể với những
hậu quả nghiêm trọng đối với các nhà đầu tư trong quá khứ. Mục tiêu của q
trình phân tích là điều tra hoạt động của thị trường chứng khoán và nhà ở và
mối tương tác giữa chúng. Trong mơ hình này, các nhà đầu tư có thể tham gia
vào cổ phiếu, trái phiếu và TTNƠ. Thị trường trái phiếu đảm bảo lợi nhuận an
toàn cho các nhà đầu tư. Các quyết định tham gia thị trường của nhà đầu tư

phụ thuộc vào xu hướng, định giá nhà ở của thị trường. Các nhà đầu tư đưa ra
lựa chọn hành vi về thị trường nào trong số ba thị trường mang lại cho họ cơ
hội “đầu tư tốt nhất”, điều đó cho thấy giá thị trường chứng khốn và nhà ở
phụ thuộc tích cực vào nhu cầu thị trường, sự tham gia của thị trường chứng
khoán và nhà ở. Phân tích này cho thấy, mối quan hệ tương tác giữa thị
trường cổ phiếu, trái phiếu và TTNƠ rất nhạy cảm và chặt chẽ với nhau.
Hanming Fang, Quanlin Gu, Li-An Zhou (2019), The gradients of
power: Evidence from the Chinese housing market (Các mức độ quyền lực
bằng chứng từ thị trường nhà ở Trung Quốc) [96]. Việc phân tích về thị trường


12

nhà ở Trung Quốc, đã cho thấy giá thuê nhà liên quan đến quyền lực của chính
phủ. Kết quả thực nghiệm cho thấy các cấp độ quyền lực theo thứ bậc và địa lý
rất quan trọng. Các tác giả đã phân tích để đo lường đặc lợi của quyền lực quan
liêu, sử dụng chênh lệch giá do người mua quan liêu và người mua không quan
liêu trả trên TTNƠ. Thấy rằng giá nhà ở mà những người mua quan liêu phải
trả trung bình thấp hơn 1,05 điểm phần trăm so với người mua không quan
liêu. Hơn nữa, tiền thuê nhà của các quan chức giảm xuống, khi các quan chức
mua căn hộ ở các thành phố trong tỉnh của họ, chiết khấu giá giảm 0,9 điểm
phần trăm so với chiết khấu giá (khoảng 1,24%); và nếu họ mua ở các tỉnh
khác thì về cơ bản họ khơng được hưởng chiết khấu về giá. Những gợi ý rằng
giá trị thị trường của quyền lực chính phủ tương đối được bản địa hóa. Nghiên
cứu làm sáng tỏ sự hiểu biết về sự vận hành của quyền lực trong tác động qua
lại giữa chính phủ và TTNƠ khi nhà nước pháp quyền quản lý không hiệu quả
TTNƠ.
Xiangfei Li, Minghan Sun, Kees Boersma (2019), Policy Spillover
and Regional Linkage Characteristics of the Real Estate Market in China’s
Urban Agglomerations (Các đặc điểm lan tỏa chính sách và liên kết khu vực

trong đô thị của TTBĐS Trung Quốc) [109]. Nghiên cứu này xác định tác
động lan tỏa của các quy định về chính sách do các thành phố trung tâm đưa
ra đối với các thành phố xung quanh dựa trên đặc điểm liên kết khu vực của
TTBĐS Trung Quốc. Quá trình giao dịch nhà ở với sự biến động và hiệu ứng
lan tỏa do chính sách điều tiết của thành phố trung tâm được mô phỏng bởi sự
tích hợp mơ hình phân tích khơng gian và thời gian. Các kết quả cho thấy (1)
sự lan tỏa chính sách của các thành phố trung tâm hiệu quả đáng kể, trong đó
các chính sách giới hạn mua nhà và giới hạn tín dụng đã có ảnh hưởng nhất; (2)
mối liên kết khu vực của TTBĐS ở Bắc Kinh yếu hơn, nhưng chính sách điều
tiết thị trường và thuế của các thành phố trung tâm có sức lan tỏa với hiệu ứng
nhất định; (3) có sự khác biệt đáng kể về tác động lan tỏa của các loại chính
sách khác nhau trong các đơ thị khác nhau; (4) nói chung, chính sách lan tỏa


13

của các thành phố trung tâm thường làm giảm thay đổi đặc điểm liên kết của
TTBĐS khu vực. Tóm lại, sự lan tỏa chính sách và liên kết khu vực trong đô
thị tác động rất lớn đến TTBĐS Trung Quốc.
Hahn Shik Lee, Woo Suk Lee (2019), Cross-regional connectedness in
the Korean housing market (Sự kết nối xuyên khu vực trong thị trường nhà ở
Hàn Quốc) [95]. Các tác giả đã nghiên cứu cấu trúc liên kết mạng của TTNƠ
Hàn Quốc bằng cách sử dụng phương pháp kết nối. Mối quan hệ cơ bản trong
số nhiều sự kết hợp khác nhau của TTNƠ trong khu vực, Seoul là nhất tại thị
trường tiềm năng ở Hàn Quốc. Bằng chứng cho thấy ở các thành phố lớn, khác
nhau có các vùng lân cận khác nhau. Qua phân loại mặc dù Seoul vẫn là trung
tâm của Hàn Quốc, TTNƠ các khu vực lân cận ngày càng trở nên có tiềm năng
hơn so với các khu vực khác. Những mối liên hệ này cho thấy chính sách phát
triển quốc gia cân bằng có thể đã thay đổi cơ chế truyền dẫn trên TTNƠ Hàn
Quốc. Qua phân tích mức độ kết nối mạng giữa TTNƠ khu vực Hàn Quốc, sử

dụng các chỉ số kết nối từ phân tích phương sai tổng quát, để tính tổng chỉ số
kết nối. Phân tích này, có những gợi ý quan trọng đối với những nhà hoạch
định chính sách, nhà quản lý quỹ BĐS. Thứ nhất, đã chỉ ra giới hạn về TTNƠ
Hàn Quốc, xem xét các TTNƠ khu vực lân cận khác. Thứ hai, có sự kết nối của
TTNƠ trong nước và quốc tế. Do vậy, sản phẩm nhà ở thay thế cho các đô thị
lớn là các khu vực lân cận sẽ có giá trị lớn hơn các khu vực khác.
Huthaifa Alqaralleh, Alessandra Canepa (2020), Housing market
cycles in large urban areas (Chu kỳ thị trường nhà ở tại các khu đơ thị lớn)
[98]. Các tác giả đã phân tích giá nhà ở các khu vực đô thị lớn của Pháp. Sử
dụng một mẫu đô thị, chu kỳ TTNƠ được mô hình hóa bằng mơ hình logistic
(LSTAR). Việc điều tra các thuộc tính giá nhà của một mẫu các đơ thị, phân
tích bằng cách điều tra thời lượng và biên độ các chu kỳ giá nhà. Kết quả cho
thấy tất cả các thành phố được chọn là mẫu, có các đặc điểm của chu trình
khơng đối xứng, với sự giãn nở kéo dài lâu hơn các giai đoạn co lại và các
máng sâu hơn các đỉnh trên sơ đồ. Kết quả này ngụ ý rằng một cú sốc trong


14

TTNƠ của một đơ thị có thể báo hiệu một bước ngoặt mang tính chu kỳ cho
nền kinh tế mỗi quốc gia và trên toàn thế giới. Như vậy, cho thấy mối quan hệ
chặt chẽ của TTNƠ đến các thị trường khác và đến nền kinh tế của mỗi quốc
gia và trên toàn thế giới.
Bana Abuzayed, Nedal Al-Fayoumi, Elie Bouri (2020), Co-movement
across european stock and real estate markets (Đồng chuyển động trên thị
trường chứng khoán và TTBĐS châu Âu) [88]. Nghiên cứu này phân tích
xác nhận khoản ủy thác đầu tư được chứng khốn hóa khơng có khả năng
đóng vai trị phịng hộ và trú ẩn an tồn trước sự suy thối của thị trường
chứng khốn. Sự tìm kiếm thơng tin rất hữu ích cho các nhà đầu tư và
người quản lý danh mục đầu tư để hình thành các chiến lược giao dịch, xác

định phân bổ tài sản và tập hợp các danh mục đầu tư tối ưu vào TTBĐS.
Những thay đổi về cấu trúc trong mối tương quan thay đổi theo thời gian
giữa cổ phiếu và trong danh mục đầu tư trên TTBĐS dường như được phản
ánh sự bất ổn của thị trường chứng khoán trong danh mục đầu tư dẫn đến
tỷ lệ bảo hiểm rủi ro cao hơn. Kết quả thực nghiệm cho thấy tỷ trọng khoản
ủy thác đầu tư được chứng khốn hóa trong danh mục cổ phiếu phụ thuộc
vào thời gian và sự biến động của TTBĐS. Các nhà đầu tư ngày càng tìm
kiếm các tài sản an tồn hơn để tự bảo vệ mình khỏi những rủi ro. Hiểu được
mối tương quan giữa cổ phiếu và khoản ủy thác đầu tư TTBĐS được chứng
khoán hóa mang lại cơ hội cho nhà đầu tư, để nâng cao lợi nhuận và tối ưu hóa
danh mục đầu tư của họ và dự báo các biến động thị trường dựa trên liên kết
giữa thị trường chứng khoán và TTBĐS.
1.1.2. Các cơng trình khoa học nước ngồi nghiên
cứu về cơ cấu thị trường nhà ở
 Ejindu Ume (2017), The impact of monetary policy on housing
market activity: An assessment using sign restrictions (Tác động của chính sách
tiền tệ đến hoạt động thị trường nhà ở: Sử dụng đánh giá hạn chế về dấu hiệu)
[91]. Nghiên cứu của các tác giả chứng minh rằng nhà ở, đặc biệt là đầu tư cho


15

khu dân cư, đóng một vai trị quan trọng trong truyền tải chính sách tiền tệ đến
tổng thể nền kinh tế của Trung Quốc. Với nghiên cứu mối quan hệ giữa chính
sách tiền tệ và hoạt động TTNƠ, kết quả chỉ ra rằng phản ứng của lĩnh vực nhà ở
sử dụng biển báo hạn chế nhỏ hơn các lĩnh vực khác, trong việc sử dụng các
phương pháp xác định tiêu chuẩn, cần phải nghiên cứu thêm để xem xét liệu các
lĩnh vực khác của nền kinh tế có thể ít nhạy cảm hơn so với chính sách tiền tệ hay
khơng. Mặc dù hạn chế biển báo cung cấp một cách rõ ràng, việc nhận dạng bằng
cách sử dụng các lập luận kinh tế theo một thứ tự từ của các phương trình của mơ

hình, nhận dạng đệ quy đã và vẫn là phương pháp tốt để xác định tiền tệ đối với các
cú sốc chính sách. Vì nó liên quan đến tác động của chính sách tiền tệ đối với nhà ở.
Bởi vậy sự biến động của chính sách tiền tệ liên quan chặt chẽ tới nhà ở, TTNƠ.
Mariona Segus (2019), The impact of taxing vacancy on housing
markets: Evidence from France (Tác động của việc đánh thuế nhà bỏ trống trên
thị trường nhà ở: Bằng chứng từ Pháp) [103]. Nhóm tác giả đã nghiên cứu tình
trạng bỏ trống nhà ở trên thị trường của Pháp. Đánh thuế nhà ở bỏ trống đang
trở thành một công cụ phổ biến hơn của các nhà lập pháp. Điều này được các
tác giả đưa ra đánh giá đầu tiên về thuế đối với nhà bỏ trống. Đầu tiên, nhóm
tác giả đã thực nghiệm mơ hình để hiểu cơ chế tạo chỗ trống. Sau đó, các tác
giả thử nghiệm đánh thuế đối với việc bỏ trống ở Pháp vào năm 1999 để xác
định tác động trực tiếp nhân quả của thuế đối với tỷ lệ bỏ trống. Kết quả cho
thấy rằng thuế đã làm giảm 13% tỷ lệ bỏ trống từ năm 1997 đến 2001. Đặc
biệt, tập trung vào vị trí nhà bỏ trống dài hạn, hầu hết các đơn vị nhà bỏ trống
đã được biến thành nhà ở. Hiệu ứng cao hơn ở các thành phố có tỷ lệ nhà bỏ
trống ban đầu cao hơn. Đặc biệt, thuế dường như hiệu quả trong việc giảm bớt
vị trí nhà bỏ trống trong dài hạn. Kết quả cũng cho thấy rằng hầu hết các căn hộ
bỏ trống đã có người ở, trong khi khơng có bằng chứng cho thấy nhà bỏ trống
chuyển đổi thành khu dân cư thứ cấp. Từ đó cho thấy rằng thuế thực sự có thể
ảnh hưởng đến hành vi của chủ sở hữu nhà bỏ trống. Những kết quả này có ý


16

nghĩa chính sách quan trọng có thể hỗ trợ chiến lược thực hiện thuế để chống
lại tình trạng dư thừa nhà ở bỏ trống tại đô thị của Pháp.
European Central Bank, Frankfurt Germany (2003) Structural factors
in the EU housing market (Các đặc trưng về cơ cấu thị trường nhà tại EU)
[92]. Các tác giả đi sâu luận giải cơ cấu thị trường nhà ở tại EU mà tiêu biểu
như các nước Anh, Đức, Pháp, Hà Lan . Từ quá trình phân tích các tác giả đã

phân loại thành các phân khúc nhà ở khác nhau: nhà ở cao cấp cho tầng lớp
thượng lưu; nhà ở trung cấp cho tầng lớp trung lưu; nhà ở giá rẻ cho các đối
tượng thu nhập thấp. Căn cứ vào đặc điểm của từng quốc gia về kinh tế, dân
số và xã hội. Các tác giả đã khái quát những đặc trưng giống nhau, những
điểm chung về cơ cấu thị trường nhà ở của các nước tại EU. Đồng thời đi sâu
phân tích, luận giải việc giải quyết nhà ở cho các đối tượng trong xã hội,
phương thức huy động vốn, việc cân đối cung, cầu và các chính sách giải
pháp hỗ trợ doanh nghiệp thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển bền vững, có cơ
cấu cân đối, hợp lý bằng hệ thống pháp luật đồng bộ và có tính khả thi cao
dưới sự kiểm sốt có hiệu quả của nhà nước.
H. Jang, Y. Song and K. Ahn (2020), Can government stabilize the
housing market? The evidence from South Korea (Chính phủ có thể ổn định
thị trường nhà ở? bằng chứng từ Hàn Quốc) [94]. Các tác giả nghiên cứu hiệu
quả các chính sách của chính phủ trong việc ổn định TTNƠ tại Hàn Quốc.
Các tác giả đã phân tích giá nhà chung cư từ năm 2012 đến 2019, kết hợp với
những thay đổi về chính sách và chế độ nhà ở đi đến kết luận: chính sách nhà
ở kiềm chế hiệu quả tốc độ tăng nhanh của giá nhà; hiệu quả thị trường cũng
cải thiện; cuối cùng, giá nhà ở từng bước cân bằng, ổn định trong dài hạn. Các
tác giả đã phân tích các quy định đã hạn chế hiệu quả xu hướng tăng giá nhà ở
chung cư ở Hàn Quốc. Các chính sách được thực hiện khơng chỉ góp phần
nâng cao hiệu quả của TTNƠ mà cịn góp phần giảm sự khác biệt giữa phân bổ
giá chung cư và trạng thái cân bằng, ổn định dài hạn của chúng. Việc thực hiện
kịp thời các chính sách pháp luật là một phương tiện thích hợp và hiệu quả để


17

ổn định thị trường, đồng thời cải thiện các điều kiện thị trường. Thị trường có
thể bị hạ nhiệt quá mức khi các chính sách được thực hiện triệt để, bởi vì giá
nhà ở có đặc trưng ký ức dài hạn, bất kể việc triển khai của các quy định. Về

vấn đề này, trong việc xây dựng chính sách, cần phải có những dự báo biến đổi
lâu dài của TTNƠ. Việc phân tích của các tác giả đã đưa ra một gợi ý quan
trọng cho chính phủ có thể sử dụng chính sách để bình ổn giá nhà, làm cho giá
nhà ổn định trong dài hạn, thị trường hoạt động có hiệu quả.
Morris A. Davis, Stephen D. Oliner, Tobias J. Peter, Edward J. Pinto
(2020), The Impact of Federal Housing Policy on Housing Demand and
Homeownership: Evidence from a Quasi-Experiment (Tác động của Chính
sách nhà ở liên bang đối với nhu cầu nhà ở và quyền sở hữu nhà: Bằng
chứng từ Thử nghiệm) [104]. Chính sách nhà ở của liên bang Mỹ thúc đẩy
quyền sở hữu nhà ở bằng cách trợ cấp, nợ thế chấp cho nhiều hộ gia đình
có tài sản ít và điểm tín dụng thấp. Các tác giả đã nghiên cứu việc cắt giảm
phí bảo hiểm, làm giảm số tiền thanh toán hàng tháng tương đương với ba
phần tư điểm phần trăm, giảm lãi suất thế chấp, tăng 6% sức mua của
người vay Cục quản lý nhà ở Liên bang. Phân tích cho thấy những người
vay Cục quản lý nhà ở Liên bang đã tăng giá trị căn nhà họ mua lên 2,5
điểm phần trăm so với nhóm người vay kiểm soát ở các khu vực khác. Sự
gia tăng trong chi tiêu đã tạo ra sự tăng giá nhà ở, với chất lượng khơng
đổi, khơng có sự thay đổi đáng kể về chất lượng nhà ở. Nhóm tác giả ước
tính rằng việc cắt giảm phí bảo hiểm đã khiến khoảng 17.000 hộ gia đình
lần đầu tiên trở thành số người mua nhà trong năm đầu tiên sau khi cắt
giảm. Việc khai thác một khoản cắt giảm bất ngờ trong phí bảo hiểm thế
chấp của Cục quản lý nhà ở Liên bang để ước tính tác động của sự thay đổi
trong lãi suất thế chấp đối với hành vi và các quyết định về quyền sở hữu
nhà ở của người đi vay đối với thị trường thế chấp, mà có nhiều khả năng
bị ảnh hưởng bởi lãi suất và chính sách của chính phủ. Với cung hạn chế,
việc thúc đẩy nhu cầu từ việc cắt giảm đã làm tăng giá nhà.
Yaoyao Li, Daolin Zhu, Jiangmeng Zhao, Xiaodong Zheng, Lanyue


18

Zhang (2020), Eesct of the housing purchase restriction policy on the
Real Estate Market: Evidence from a typical suburb of Beijing, China (Về
chính sách hạn chế mua nhà trên TTBĐS: Bằng chứng từ một vùng ngoại
ơ điển hình của Bắc Kinh, Trung Quốc) [110]. Các tác giả đã nghiên cứu
để hạn chế sự gia tăng quá mức của giá nhà ở, chính phủ đã thiết lập một
loạt các biện pháp kiểm sốt vĩ mơ trong TTBĐS. Chính sách hạn chế
mua nhà (HPR), nhằm hạn chế giá nhà ở tăng nhanh do loại trừ nhu cầu
đầu tư cho nhà ở. Thị trường nhà ở của thành phố Lang Phường là một
trường hợp đặc biệt thích hợp vì nó tiếp giáp với Bắc Kinh, Thủ đô của
Trung Quốc. Nghiên cứu này thu thập 11.597 bộ dữ liệu giao dịch nhà ở
đã qua sử dụng từ các quận xung quanh Bắc Kinh ở Lang Phường. Các tác
giả cho rằng các nhà hoạch định chính sách cần lưu ý về chế độ thuế nhà
ở và quy hoạch không gian đất ở. Nghiên cứu này đã phân tích logic lý
thuyết của chính sách hạn chế mua nhà từ quan điểm của hành vi của cả
bên cung và bên cầu của TTNƠ. TTBĐS ở Lang Phường, nằm gần Bắc
Kinh hơn, có khả năng là một thay thế cho nhu cầu nhà ở của Bắc Kinh.
Đề phòng giá nhà phục hồi trở lại sau khi kết thúc chính sách hạn chế mua
nhà, các nhà cung cấp sẽ làm giảm cung hiện tại, trong khi những người
có nhu cầu đủ tiêu chuẩn sẽ có nhu cầu mua nhà trong giai đoạn hiện nay.
Bruno Albuquerque, Martin Iseringhausen, Frederic Opitz (2020),
Monetary policy and US housing expansions: The case of time-varying supply
elasticities (Chính sách tiền tệ và mở rộng nhà ở của Hoa Kỳ: Trường hợp
thay đổi theo thời gian làm co giãn cung) [89]. Các tác giả nghiên cứu về độ
co giãn của cung nhà ở đối với chính sách tiền tệ và mở rộng nhà ở của Hoa
Kỳ. Mở rộng sử dụng mơ hình tham số thay đổi theo thời gian (TVP) thấy
rằng phản ứng của cung nhà ở đối với một cú sốc chính sách tiền tệ mở rộng
trước phản ứng của giá nhà đã giảm đáng kể, kể từ cuộc đại khủng hoảng tài
chính. Kết quả phù hợp với nghiên cứu cho thấy rằng các quy định sử dụng
đất đã được thắt chặt. Đại dịch COVID-19 dẫn tới kết quả là nền kinh tế suy

thối có thể tạo ra thách thức cho TTNƠ. Tiếp theo sự phục hồi kinh tế có thể


19

rất khác so với những lần trước, sự phục hồi sau suy thoái được đánh dấu
bằng những cú sốc cung, cầu và sự phục hồi nhà ở không chắc chắn sau
COVID-19 được đặc trưng bởi phản ứng chậm chạp của xây dựng nhà đối với
nhu cầu của người dân, nhưng phản ứng tương đối mạnh hơn với giá cả nhà ở.
Tuy nhiên, kết quả phân tích gợi ý rằng lần thu hồi nhà ở tiếp theo, khơng có
sự thay đổi lớn về quy định trong việc sử dụng đất, các đặc điểm thể hiện
tương tự như giai đoạn 2012-2019. Tác giả đi đến kết luận chính sách tiền tệ
sẽ làm co giãn cung nhà ở ra thị trường.
Gabriela Debrunner, Thomas Hartmann (2020), Strategic use of land
policy instruments for aordable housing - Coping with social challenges under
scarce land conditions in Swiss cities (Sử dụng chiến lược các cơng cụ chính sách
đất đai cho nhà ở thơng thường - Đối phó với những thách thức xã hội trong điều
kiện đất đai khan hiếm ở các thành phố của Thụy Sĩ) [93]. Nhóm tác giả nghiên
cứu các dự án nhà ở với mật độ dày đặc tại đô thị tạo nên thách thức xã hội. Do
giá thuê nhà tăng sau khi cung nhà ở hiện tại nâng cao chất lượng trong điều kiện
đất đai khan hiếm ở các Thành phố, những người thuê nhà có thu nhập thấp buộc
phải rời khỏi căn hộ của họ. Rủi ro bị xã hội loại trừ và phân biệt đồng thời tăng.
Trong phân tích cách các cơ quan quy hoạch thành phố đối phó với tình trạng
thiếu nhà ở mức bình thường trong bối cảnh mật độ đơ thị của thành phố tăng. Khi
phân tích thể chế, các cơng cụ chính sách đất đai, khả năng thực thi, để bảo vệ các
mục tiêu sắp xếp nhà ở. Kết quả cho thấy việc kích hoạt cơng cụ chiến lược rất
quan trọng, nhằm thúc đẩy nhu cầu, tăng khả năng đặt hàng mua nhà ở, củng cố vị
trí của họ trước các chủ đất có thế lực. Nghiên cứu này phân tích các Thành phố
thiếu quỹ đất, người dân có thể mua nhà ở được, cần phải có chính sách đất đai
hiệu quả, với thể chế chính thức minh bạch cùng chiến lược kinh tế thiết thực của

chính quyền Thành phố. Nếu chính quyền thành phố khơng thành cơng trong việc
cung cấp nhà ở định cư cho các Thành phố đơng đúc, thì việc bảo tồn các yếu tố
xã hội như sự ổn định CT-XH, sự gắn kết cộng đồng sẽ bị đe dọa nghiêm trọng vì
ngày càng nhiều người thuê buộc phải rời đi do giá thuê tăng. Nghiên cứu này


20

giúp các nhà lập kế hoạch, các nhà thực thi và hoạch định chính sách chuẩn
bị cho những thách thức về nhà ở trong tương lai.
1.2. Các cơng trình khoa học trong nước nghiên cứu về nhà ở, thị trường
nhà ở và cơ cấu thị trường nhà ở
1.2.1. Các công trình khoa học trong nước nghiên cứu về nhà ở, thị
trường nhà ở
Hoàng Xuân Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh (2010), Nhà ở cho người có
thu nhập thấp ở các đơ thị lớn hiện nay: Kinh nghiệm Hà Nội [48]. Các tác
giả đã nghiên cứu về các nội dung liên quan đến xu hướng hình thành TTNƠ
cho người có thu nhập thấp tại các quốc gia trên thế giới; Đặc biệt, những đô thị
lớn hiện nay, tác giả chú ý đến những chính sách của các chính phủ, hỗ trợ
TTNƠ cho người dân, trong đó có các chính sách về nhà ở cho người có thu
nhập thấp. Đặc biệt, có quỹ hỗ trợ tài chính cho người thu nhập thấp khi mua
nhà. Đồng thời, tác giả khảo sát đánh giá sâu sắc thực trạng quản lý và điều hành
TTNƠ cho người thu nhập thấp tại Hà Nội, nêu lên những bài học kinh nghiệm,
trên cơ sở đó đề ra các phương hướng và giải pháp thúc đẩy TTNƠ cho người
thu nhập thấp của TPHN phát triển ổn định trong thời gian tới.
Đỗ Thanh Tùng (2010), Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị
Hà Nội [79]. Tác giả đi sâu phân tích nguồn vốn phát triển nhà ở chủ yếu của
chính các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, nhà nước chỉ hỗ trợ tài chính thơng
qua các cơ chế chính sách huy động vốn và đã đáp ứng một phần nhu cầu của
nhân dân nhưng còn nhiều bất cập, chồng chéo khó thực hiện đặc biệt, là người

thu nhập trung cấp và giá thấp chưa tiếp cận được với nguồn vốn trung và dài
hạn. Q trình phân tích tác giả đã đưa ra những bằng chứng sát thực, từ đó đề ra
các giải pháp mang tính đột phá nhằm hồn thiện chính sách tài chính thúc đẩy
cơ chế tạo lập vốn, phân phối vốn, sử dụng vốn hiệu quả nhằm tạo điều kiện cho
các đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội được tiếp cận với nguồn vốn
dài hạn để sở hữu và cải tạo nhà ở. Trong đó, có đề xuất về gói sản phẩm cho
vay nhà ở chia theo các đối tượng, mức thu nhập, mục đích sử dụng... là những
gợi ý hay. Đồng thời, với những giải pháp tài chính mang tính khả thi sẽ là cơ
sở, căn cứ khoa học cho những nhà hoạch định chính sách đề ra đường lối chủ


21

trương chính sách của các cơ quan quản lý nhà nước về tài chính nhằm thúc
đẩy TTNƠ tại Thủ đơ phát triển.
Phạm Sỹ Liêm (2011), Một số vướng mắc trong mua bán và sử dụng
nhà ở [40]. Tác giả cho rằng nhiều chính sách ban đầu rất có tác dụng nhưng
càng về sau lại càng bất cập, dẫn đến không thành cơng. Do đó cần tập trung
vào một số yếu tố như: Với hai thuộc tính của nhà ở, thuộc tính kinh tế (việc
cung ứng nhà ở ra thị trường), thuộc tính xã hội (có chính sách tạo điều kiện
của Nhà nước); Chú ý nhiều hơn đến tạo điều kiện cho bên cầu, vì ưu đãi cho
bên cung khơng chắc lợi ích đến được bên cầu. Chú ý tạo điều kiện cho bên
cung quản lý rủi ro; Hợp tác xã nhà ở nên là đối tượng tạo điều kiện ưu tiên
của chính sách... Tác giả nghiên cứu vấn đề vốn xây dựng và phát triển nhà ở
tại các khu đô thị thuộc các thành phố lớn ở nước ta, trên cơ sở phân tích thực
trạng, chỉ rõ những bất cập trong việc huy động vốn của các dự án, của các
chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, mà khả năng chi trả
của chính họ khơng cao. Trong đó, nhiều thủ tục mua bán cịn chưa thống
nhất. Đặc biệt, là thủ tục vay vốn đối với những người thu nhập thấp muốn sở
hữu căn nhà tại Thủ đơ Hà Nội. Từ đó, đưa ra những giải pháp cụ thể liên

quan đến vốn nhằm thúc đẩy TTNƠ tại các khu đô thị lớn ở Việt Nam.
Nguyễn Thị Thu Nguyệt (2011), Hợp tác công tư phát triển thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh [50].
Tác giả đã đi nghiên cứu tập trung vào vị trí, vai trị nhà ở cho người thu
nhập thấp. Đến nay, thị trường cho loại nhà ở này cịn khá im lặng do thị
trường khơng hấp dẫn và khả năng hỗ trợ vốn theo ưu đãi từ Chính phủ
cịn ít. Mơ hình hợp tác cơng tư được xem là một giải pháp có hiệu quả
cho khoản vốn còn thiếu hụt giữa nhu cầu đầu tư và nguồn vốn sẵn có
nhằm cải thiện TTNƠ cho người thu nhập thấp. Tác giả đã trình bày, phân
tích luận giả sâu sắc những vấn đề then chốt của quá trình hợp tác. Đặc
biệt, để thực sự khuyến khích chủ đầu tư từ các thành phần kinh tế tham
gia xây dựng nhà ở xã hội. Bên cạnh đó cũng đề xuất các giải pháp để thu
hút các nguồn lực tham gia vào phát triển nhà ở. Trong đó, có 5 hình thức


22

hợp tác công tư trong phát triển TTNƠ cho người thu nhập thấp, nhằm thúc đẩy
TTNƠ cho người thu nhập thấp phát triển bền vững.
Lê Thị Bích Thuận (2011), Nhà ở tái định cư Hà Nội [74]. Tác giả đã
đưa ra các mơ hình về phát triển nhà ở tái định cư tại một số quốc gia trên thế
giới. Thấy rõ những dự án nhà ở tái định cư của các nước, đồng thời thực hiện
được nhiều dự án của chính phủ, trên cơ sở những phân tích sự hợp lý của các
dự án, tác giả đưa ra những nhận định, đánh giá và rút ra bài học kinh nghiệm
cho Hà Nội. Đồng thời, tác giả đánh giá những ảnh hưởng của chính sách tái
định cư trong q trình phát triển đô thị ở Hà Nội. Qua khảo sát thấy rằng về
mục đích và chủ trương xây nhà ở tái định cư là rất tốt, song trên thực tế
nhiều dự án nhà ở tái định cư đã xây xong nhưng khơng có người đến ở, do
thiếu hạ tầng, các cơng trình phụ trợ và phục vụ thiếu và khơng đảm bảo chất
lượng. Từ đó, tác giả đề xuất những giải pháp tháo gỡ những bất cập trong

các dự án nhà tái định cư nhưng khơng có người ở của thành phố Hà Nội.
Phạm Sỹ Liêm (2012), Tìm hiểu chính sách nhà ở các nước [41].
Thông qua sự liệt kê nhà ở tại các quốc gia tác giả cung cấp thông tin về việc
triển khai có hiệu quả chính sách nhà ở tại các quốc gia phát triển, trong đó
việc hỗ trợ của chính sách, sự tác động của các cơ chế và các thể chế thúc đẩy
TTNƠ. Tác giả đã nêu ra những chính sách nhà ở có những điều kiện tương
tự như ở Việt Nam, phân tích rõ những ưu, khuyết điểm của nhiều chính sách
mà các nước đã áp dụng, vai trò của nhà nước, của xã hội, của các chủ thể
tham gia cũng được tác giả đề cập, qua đó làm bài học cho việc xây dựng
chính sách nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội,
Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng.
Nguyễn Minh Hòa (2012), Nhà ở xã hội - nhà ở cho người thu nhập
thấp [30]. Tác giả đã phân tích khá sâu sắc nhà ở cho người thu nhập thấp là
một loại hàng hóa khơng phải làm từ thiện mà là để bán. Đối tượng mua là
người có thu nhập thấp có thể từ lương, tiền làm cơng, nhưng do số tiền kiếm
được ít, chỉ đủ trang trải cuộc sống và tích lũy chút ít nhưng khơng thể nào
mua được nhà ở nếu khơng có sự hỗ trợ nào đó từ nhiều phía. Loại nhà ở cho


23

người thu nhập thấp thường có giá thấp hơn các loại nhà khác, nhưng vẫn
đảm bảo về chất lượng, độ bền vững với những tiêu chuẩn xây dựng cơ bản,
không sử dụng các thiết bị đắt tiền. Tác giả cũng đưa ra những giải pháp thiết
thực góp phần phát triển TTNƠ cho người thu nhập thấp.
Phạm Văn Bình (2013), Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam
[4]. Tác giả đã nghiên cứu một cách tồn diện và có hệ thống các vấn đề lý
luận về nhà ở, đất ở và thuế đánh vào nhà ở, đất ở, làm rõ cơ sở của việc đánh
thuế và các đặc điểm, vai trò của đánh thuế nhà ở, đất ở. Xác định các căn cứ
của chính sách, các khả năng đánh thuế vào nhà ở, đất ở; các hình thức, yếu tố

của thuế đánh vào nhà ở, đất ở và các nguyên tắc thiết lập. Đây là cơ sở lý
luận quan trọng cho việc xây dựng và hồn thiện chính sách thuế đánh vào
nhà ở, đất ở. Bên cạnh, việc phân tích rõ các yếu tố tác động đến chính sách,
cũng như các cơng cụ của chính sách, đồng thời cũng đưa ra các tiêu chí cơ
bản để đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở. Tác giả đã tìm hiểu các chính
sách thuế nhà ở, đất ở tại một số quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới. Để
rút ra được những bài học kinh nghiệm quan trọng cho Việt Nam.
Nguyễn Hồng Phú (2018), Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà
ở khu vực đô thị ở Việt Nam [53]. Trên cơ sở tác giả phân tích làm rõ hơn các
nội dung quản lý nhà nước, những vấn đề cơ bản của quản lý nhà nước về đầu
tư phát triển nhà ở khu đô thị, đưa ra một số tiêu chí đánh giá, tổng hợp số
liệu, từ khảo sát và báo cáo của các cơ quan quản lý nhà nước về thực trạng
đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị thời gian qua, những nhân tố ảnh hưởng, so
sánh, phân tích đánh giá tình hình quản lý nhà nước nhằm tìm ra hạn chế và
nguyên nhân cơ bản. Trên cơ sở phân tích đánh giá thực trạng. Tác giả đã
nghiên cứu đề xuất một số giải pháp Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển
nhà ở khu vực đơ thị. Mục đích xây dựng đội ngũ quản lý nhà nước có cơ cấu
hợp lý, có chất lượng tốt thúc đẩy TTNƠ phát triển.
1.2.2. Các cơng trình khoa học trong nước nghiên
cứu về cơ cấu thị trường nhà ở
Vũ Thị Hòa (2009), Phát triển phân khúc thị trường bất động sản giá


24

trung bình và giá rẻ, cơ hội và thách thức [31]. Tác giả đã đi sâu phân tích
TTBĐS Việt Nam hiện nay, trong đó đi sâu phân tích cơ cấu thị trường khi
cung, cầu đang mất cân đối. Do lợi nhuận lớn các chủ thể tham gia đầu tư vào
TTNƠ chủ yếu đầu tư vào phân khúc nhà ở cao cấp, diện tích lớn và giá cả
hướng đến đối tượng có thu nhập cao. Tác giả đã tiến hành khảo sát, điều tra

thị trường bất động sản thấy rõ nghịch lý hiện nay thị trường đang thiếu trầm
trọng phân khúc hàng hóa nhà ở giá trung bình và rẻ phù hợp với đa số nhu
cầu của người dân lao động. Bên cạnh đó, tác giả đã đưa ra những đánh giá về
TTBĐS giá trung bình và rẻ. Đồng thời, kiến nghị những giải pháp thiết thực
để phát triển cung phân khúc hàng hóa nhà ở trung bình và rẻ nhằm đáp ứng
nhu cầu của thị trường, thúc đẩy TTBĐS phát triển bền vững.
Dương Thị Bình Minh (chủ biên) (2011), Thị trường nhà ở thương
mại tại thành phố Hồ Chí Minh nhìn từ khía cạnh chính sách giá cả [44].
Trong cuốn sách này tác giả đã trình bày, phân tích vấn đề nhà ở, trong đó
nêu lên nhà ở đang là vấn đề bức xúc trên thị trường Việt Nam nói chung,
thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Khó khăn trong phát triển nhà ở hiện nay đó
là giá cả nhà ở thương mại đã bị đẩy lên quá cao so với thu nhập của đại đa số
người dân. Trên cơ sở phân tích cơ cấu thị trường nhà ở gồm 3 yếu tố cơ bản
cung, cầu và giá cả. Tác giả đã đi sâu phân tích có nhiều ngun nhân, trong đó
có nguyên nhân đó là nạn đầu cơ thổi giá, làm cho TTNƠ phát triển méo mó,
dẫn đến cung, cầu khơng gặp nhau, có cung nhà ở nhưng khả năng thanh khoản
còn hạn chế. Tác giả đã đưa ra lý luận cơ bản về chính sách giá cả để phát triển
nhà ở thương mại; trên cơ sở đánh giá thực trạng chính sách giá cả phát triển nhà
ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh. Đồng thời, tác giả đề xuất các giải
pháp hồn thiện chính sách giá cả để phù hợp với thu nhập của người dân và
đảm bảo hài hịa lợi ích của các chủ thể tham gia thị trường, góp phần phát
triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh nhanh và bền vững.
Trương Tuấn Anh (2012), Xác định cơ cấu nhà ở cho các đô thị tại Việt
Nam [2]. Tác giả đã đi sâu phân tích những điểm nghẽn nhà ở tại Việt nam,