Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân tỉnh đồng nai 2

33
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN
DÂN TỈNH ĐỒNG NAI
2.1. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Pháp luật trong những năm gần đây đã có sự thay đổi và tạo điều kiện thuận lợi,
chủ động hơn trong việc xử lý TSBĐ là QSDĐ để thu hồi nợ. Tuy nhiên, các quy
định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ mang tính đặc thù cao nên phải chịu sự
điều chỉnh của nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như pháp luật về dân sự, pháp
luật về tố tụng và các luật chuyên ngành như đất đai, ngân hàng, cơng chứng… Vì
vậy, áp dụng pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng
mắc, trình tự, thủ tục xử lý phức tạp, chồng chéo, thời gian xử lý kéo dài và hệ
thống pháp luật hiện hành còn nhiều bất cập.
2.1.1. Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Theo Điều 299 BLDS 2015 quy định thời điểm hay các trường hợp mà bên
nhận bảo đảm có quyền xử lý TSBĐ gồm: đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo
đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ; bên
có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa
vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; trường hợp khác do các bên
thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Như vậy, điều luật này đưa ra các nguyên tắc mang tính mặc định về quyền xử
lý TSBĐ của ngân hàng (nhất là trong trường hợp các bên khơng có thỏa thuận
trong hợp đồng bảo đảm). Mặt khác, nó cũng cho phép các bên thỏa thuận trong
hợp đồng bảo đảm của mình về các trường hợp xử lý TSBĐ khác, đồng thời ghi
nhận các trường hợp xử lý TSBĐ bắt buộc theo quy định tại một văn bản luật cụ
thể.
Trường hợp xử lý TSBĐ đầu tiên nêu ở trên là trường hợp thường khi có vi
phạm nghĩa vụ được bảo đảm. Trường hợp thứ hai thường xảy ra khi ngân hàng thu
hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, khi một tài sản được sử
dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (khoản 3 Điều 296 BLDS 2015).
Nhưng theo Điều 90 Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung 2014 quy

định trong trường hợp người phải thi hành án khơng cịn tài sản nào khác hoặc có


34
tài sản nhưng không đủ để thi hành án, chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài
sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của TSBĐ đó lớn
hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án. Ngồi ra, các bên
cũng có thể thỏa thuận về một số trường hợp xử lý TSBĐ khác, như khi bên vay vi
phạm một nghĩa vụ nào đó của hợp đồng vay hay bên bảo đảm vi phạm một nghĩa
vụ nào đó nêu trong hợp đồng bảo đảm. Tuy nhiên, BLDS 2015 khơng đề cập thời
điểm mà các bên có thể thỏa thuận về việc ngân hàng tự bán TSBĐ.
2.1.2. Chủ thể xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Mối quan hệ xử lý TSBĐ gồm nhiều bên liên quan như bên bảo đảm, bên nhận
bảo đảm, bên thứ ba khác... Chủ thể xử lý QSDĐ có 02 loại: chủ thể xử lý TSBĐ là
QSDĐ theo thỏa thuận và chủ thể TSBĐ là QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp bên nhận bảo đảm là TCTD khi xử lý TSBĐ là QSDĐ thực tế
gặp một số trở ngại liên quan đến việc xác định tư cách chủ thể xử lý TSBĐ. Theo
quy định tại khoản 1 Điều 138 BLDS 2015 thì cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền
cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Tuy nhiên, nếu
dừng lại ở việc xác định chủ thể có thể ủy quyền để xử lý TSBĐ thì khơng cịn gì để
bàn cãi, nhưng mà ta biết rằng trong các phương thức xử lý TSBĐ có phương thức
bán đấu giá để tìm bên mua. Theo quy định LĐĐ 2013 thì chỉ có các chủ thể được
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, tức là chủ thể là tổ chức kinh tế nước ngoài,
cá nhân nước ngồi đầu tư vào Việt Nam thì sẽ không được Nhà nước cấp Giấy
chứng nhận QSDĐ. Điều này đồng nghĩa với việc, chúng ta đã loại hẳn một nhóm
đối tượng là tổ chức kinh tế nước ngồi, cá nhân nước ngồi đầu tư vào Việt Nam
trong q trình xử lý TSBĐ. Mặc dù, luật khơng trực tiếp nói rằng các chủ thể trên
khơng có quyền tham gia nhận chuyển nhượng QSDĐ nhưng từ quy định về việc
cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đã gián tiếp quy định về việc tham gia trong quá trình
xử lý TSBĐ là QSDĐ. Bởi lẽ, chẳng có tổ chức nào đứng ra mua (chuyển nhượng)

QSDĐ nếu mình khơng được Nhà nước cơng nhận và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
điều này dẫn tới việc xử lý TSBĐ bị chậm trễ vì để tìm kiếm được khách hàng với
loại hàng hóa đặc biệt như QSDĐ là điều khơng dễ dàng mà lại cịn bị hạn chế về
chủ thể theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.


35
2.1.3. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Pháp luật hiện hành thể hiện sự tôn trọng quyền thỏa thuận và tự định đoạt của
các bên tham gia giao dịch bảo đảm, trong việc lựa chọn các trường hợp và phương
thức xử lý TSBĐ. Đồng thời, cũng dự liệu những trường hợp và phương thức để xử
lý TSBĐ khi mà các bên khơng có thỏa thuận hoặc không thể thực hiện được theo
thỏa thuận của các bên. Như đã đề cập tại Chương 1 về phương thức xử lý TSBĐ
thì theo quy định tại Điều 303 BLDS 2015, những thực trạng áp dụng các quy định
về phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ chưa tạo điều kiện thuận lợi cho TCTD trong
quá trình xử lý thu hồi nợ vẫn còn hạn chế nhất định, cụ thể như sau:
Thứ nhất, các phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ chưa phân biệt rõ ràng trong
cách hiểu dẫn đến thực trạng áp dụng pháp luật trên thực tế không thống nhất.
Theo BLDS 2015 quy định các phương thức xử lý TSBĐ theo thỏa thuận, trong
đó có ba phương thức là bán TSBĐ, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, bên nhận bảo
đảm nhận chính TSBĐ thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Tuy
nhiên, trên thực tế việc nhận TSBĐ chỉ thực hiện được khi bên bảo đảm có thiện
chí, cùng hợp tác giải quyết và đồng ý giao TSBĐ là QSDĐ cho bên nhận bảo đảm
và cả hai bên đồng thuận về giá cả.
Thứ hai, về phương thức bán đấu giá TSBĐ.
Việc niêm yết tại nơi có bất động sản bán đấu giá là một việc cực kỳ khó khăn,
phức tạp do người có tài sản phải xử lý cố tình khơng tn thủ pháp luật, khơng tự
nguyện thi hành. Hình thức bán TSBĐ cơng khai cũng có thể gây bất lợi đến uy tín
và hoạt động kinh doanh của bên bảo đảm, chi phí tổ chức bán đấu giá tài sản khá
cao, có hiện tượng thơng đồng, ép giá giữa những người đăng ký mua tài sản đấu

giá. Bên cạnh đó, do chủ thể bán đấu giá tài sản khơng có chức năng cưỡng chế, thu
giữ TSBĐ nên nhiều khi phiên đấu giá đã hồn tất nhưng lại khơng thu được tiền vì
bên bảo đảm khơng chịu giao tài sản cho bên mua hoặc không làm thủ tục chuyển
nhượng quyền sở hữu tài sản cho người trúng đấu giá theo quy định.
Ba là, về phương thức nhận chính TSBĐ để thay thế nghĩa vụ trả nợ.
Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 303 BLDS 2015 thì bên nhận bảo đảm
nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Đây là
phương thức xử lý tài sản do các bên thỏa thuận. Song việc nhận tài sản để thay thế


36
cho toàn bộ nghĩa vụ hay chỉ khấu trừ nghĩa vụ tương ứng với giá trị của tài sản vẫn
còn là một vấn đề đang có nhiều cách hiểu khác nhau. Trường hợp giá trị của TSBĐ
lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh tốn số
tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm. Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tiễn của các
TCTD cho thấy, dường như hai bên rất khó tìm được “tiếng nói chung” về giá trị
của TSBĐ dùng để khấu trừ nghĩa vụ trả nợ, đặc biệt khi giá trị TSBĐ tại thời điểm
xử lý thấp hơn giá trị khoản vay. Trường hợp các TCTD buộc phải chấp nhận giá trị
của tài sản cao hơn so với giá trị thị trường để có thể thu hồi dứt điểm khoản nợ.
Thứ tư, về phương thức xử lý TSBĐ thông qua khởi kiện.
Để khởi kiện bên bảo đảm ra tòa án yêu cầu giải quyết việc trả nợ thường kéo
dài hai năm đến ba năm và phát sinh nhiều chi phí, các TCTD rất e ngại với phương
thức thu nợ bằng biện pháp khởi kiện khách hàng ra Tòa án. Hầu hết TCTD đều cho
rằng, khởi kiện khách hàng ra tòa án là biện pháp cuối cùng khơng cịn sự lựa chọn
nào khác để xử lý TSBĐ thu hồi nợ. Khi có được bản án, quyết định có hiệu lực của
Tịa án, việc xử lý TSBĐ của người phải thi hành án cũng không dễ dàng.
2.1.4. Định giá tài sản bảo đảm để xử lý là quyền sử dụng đất
Việc định giá QSDĐ khi xử lý được thực hiện như một khâu độc lập với tất cả
quá trình định giá, khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng QSDĐ hoặc trong quá trình
thực hiện hợp đồng bảo đảm bằng QSDĐ (nếu có). Giá của QSDĐ bảo đảm tại thời

điểm xử lý do các bên thỏa thuận, nhưng nếu không thỏa thuận được thì chủ thể nào
có quyền lựa chọn cơ quan chun mơn có thẩm quyền định giá QSDĐ sẽ phải tn
theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đối với một loại tài sản có giá trị lớn như
QSDĐ thì việc định giá sẽ gặp rất nhiều bất cập bởi chưa có căn cứ để xác định thế
nào là “giá thị trường”, khi trên thực tế có hai cơ chế để tính giá đối với QSDĐ. Cơ
chế giá thứ nhất là cơ chế giá theo “khung giá” do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ban hành khi giao đất có thu tiền hay cho thuê đất đối với các chủ thể là cá nhân, hộ
gia đình, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất. Cơ chế giá thứ hai là cơ chế giá được xác
định theo thỏa thuận của các chủ thể có QSDĐ khi chuyển nhượng, cho thuê đối với
các chủ thể khác hay nói cách khác đó là “giá thị trường”. Trong thực tế, không thể
phủ nhận mối quan hệ ảnh hưởng qua lại của hai cơ chế giá này, làm việc xác định
giá thực của QSDĐ khi xử lý đơi khi khơng chính xác và khó sát với giá thị trường.


37
Quy định về định giá TSBĐ tại khoản 2 Điều 306 BLDS 2015 đặt ra yêu cầu
“việc định giá TSBĐ phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”. Đây là
một yêu cầu phù hợp nhằm tránh việc TSBĐ được định giá dưới mức giá thị trường
(nhất là trong trường hợp bên nhận bảo đảm tự bán TSBĐ để xử lý). Vì thế, ảnh
hưởng đến quyền lợi của bên bảo đảm. Tuy nhiên, nếu đọc Điều 306 BLDS 2015
thì vẫn chưa rõ là liệu u cầu này có áp dụng cho trường hợp bên nhận bảo đảm và
bên bảo đảm thỏa thuận về giá TSBĐ hay không ? Nhất là khi mức giá thỏa thuận
rõ ràng thấp hơn mức giá thị trường của TSBĐ. Hơn nữa, do khoản 3 Điều 306
BLDS 2015 chỉ nêu chế tài bồi thường thiệt hại áp dụng cho hành vi vi phạm của tổ
chức định giá trong quá trình định giá tài sản nên liệu có thể hiểu tinh thần của
BLDS 2015 là yêu cầu định giá phù hợp với giá thị trường chỉ áp dụng cho việc
định giá thông qua tổ chức định giá hay không ? Thiết nghĩ, cần đi theo hướng này
bởi nó tơn trọng sự thỏa thuận của các bên: ngân hàng chỉ phải bồi thường thiệt hại
nếu bên bảo đảm chứng minh được việc bị cưỡng ép trong việc xác định giá TSBĐ.
Cách tiếp cận này, cũng phù hợp với tinh thần của điểm c khoản 3 Điều 104

BLTTDS 2015. Theo đó, Tịa án chỉ can thiệp định giá tài sản trong trường hợp
“các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá
thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn
tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức
thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá”.
Bên cạnh đó, hoạt động định giá TSBĐ là QSDĐ nơng nghiệp tại các TCTD do
bộ phận tín dụng đảm nhiệm. Hiện tại ở các TCTD đã thành lập một bộ phận định
giá độc lập nhưng mỗi ngân hàng có một cách thức và quy trình định giá TSBĐ
riêng nên chưa có sự thống nhất giữa các ngân hàng.
2.1.5. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất
Theo khoản 1 Điều 318 BLDS 2015 thì bảo đảm tồn bộ bất động sản, động sản
có vật phụ thì vật phụ của bất động sản đó cũng thuộc TSBĐ, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác. Vậy nếu xử lý TSBĐ là QSDĐ mà trên mảnh đất đó có tài sản thì
phải xem xét là vật đó là vật chính hay vật phụ, đây là cách hiểu về mặt ngữ nghĩa
của điều luật, nhưng thực tế ta thấy rằng vật gắn liền với đất thường là nhà cửa,
cơng trình xây dựng kiên cố nên đương nhiên không thể là vật phụ.


38
Nếu tìm hiểu kỹ quy định tại BLDS 2015 thì thấy rằng tại khoản 1 Điều 325 đề
cập trường hợp thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người
sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý
bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Theo quy
định tại khoản 2 Điều 325 BLDS 2015 nếu trường hợp thế chấp QSDĐ mà người sử
dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý QSDĐ,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền,
nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển QSDĐ, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu xem xét kỹ thì thấy rằng đây là quy định thiếu
tính khả thi, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp, bởi lẽ khơng có cá nhân, tổ chức

nào chấp nhận việc nhận chuyển nhượng QSDĐ mà mình khơng có quyền sử dụng,
trong khi đó chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất này
theo thời hạn thỏa thuận với bên thế chấp mà đối với đất đai thời hạn này có thể lên
đến vài chục năm. Qua tìm hiểu một số thỏa thuận về hợp đồng bảo đảm, cho thấy
rằng để an toàn trong việc xử lý, ngay từ ban đầu phía ngân hàng đều sẽ yêu cầu bên
bảo đảm bằng cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 326 BLDS 2015 trong trường hợp
chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp QSDĐ và chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền
với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử
dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sỡ hữu tài sản gắn liền với đất
được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quy định này vẫn vướng phải
bất cập trên thực tế. Một tình huống để xem xét sự bất cập giữa quy định tại khoản 2
Điều 325 và khoản 2 Điều 326 BLDS 2015 như sau: ơng A có một căn nhà diện tích
200m2 tọa lạc trên mảnh đất mà ơng có quyền sử dụng. Để bảo đảm cho các hai
khoản vay tại hai ngân hàng A và B, ông thế chấp QSDĐ để bảo đảm khoản vay tại
ngân hàng A và thế chấp quyền sở hữu nhà ở để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng
B. Giả sử, ông A không thanh toán được nợ đến hạn và TSBĐ phải bị xử lý thì
trong tình huống này, nếu theo quy định tại khoản 2 Điều 325 BLDS 2015 thì ngân
hàng A sẽ được nhận chuyển nhượng QSDĐ đồng thời nhận chuyển nhượng căn


39
nhà; nhưng nếu theo quy định tại khoản 2 Điều 326 BLDS 2015 thì ngân hàng B
cũng được tiếp tục sử dụng kèm theo căn nhà.
2.1.6. Quyền ưu tiên thanh toán xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý TSBĐ là QSDĐ sẽ có các
trường hợp cần tìm hiểu, phân tích cụ thể như đối với trường hợp thế chấp QSDĐ.
Theo quy định tại Nghị định số 102/2017/NĐ-CP thì bắt buộc phải đăng ký biện
pháp bảo đảm và tại Điều 319 BLDS 2015 cũng quy định việc thế chấp QSDĐ có

hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc
luật khác quy định. Như vậy, xét về thứ tự ưu tiên thanh toán khi QSDĐ được dùng
để thế chấp bảo đảm nhiều nghĩa vụ như trong trường hợp QSDĐ được bên thế
chấp bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ đối với các bên nhận thế chấp khác nhau và các
giao dịch này đều được đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ được xác định theo
thứ tự đăng ký biện pháp thế chấp.
Về thứ tự thanh toán nợ khi xử lý QSDĐ được xác định theo thứ tự đăng ký
biện pháp bảo đảm QSDĐ, theo đó giao dịch nào đăng ký trước sẽ được ưu tiên
thanh toán trước. Tuy nhiên, quy định này tại Điều 308 BLDS 2015 (42) chưa bao
quát và chưa giải quyết được triệt để những trường hợp phát sinh trên thực tế, đặc
biệt là trường hợp thế chấp tách rời giữa QSDĐ và tài sản gắn liền đất.
Nếu theo quy định tại khoản 2 Điều 308 BLDS 2015 giao dịch có đăng ký được
ưu tiên thanh tốn nợ trước thì ngân hàng nhận bảo đảm QSDĐ sẽ được ưu tiên
thanh toán trước ngân hàng nhận bảo đảm quyền sở hữu nhà ở vì hợp đồng bảo đảm
QSDĐ được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là quy định khơng
thỏa đáng và chưa đảm bảo được quyền lợi cho bên nhận bảo đảm nhà ở, bởi việc
không đăng ký biện pháp bảo đảm nhà ở không phải do lỗi của các bên tham gia
quan hệ mà do pháp luật không quy định đăng ký là điều kiện bắt buộc. Vì vậy,
không thể lấy điều kiện ưu tiên thứ tự đăng ký để áp dụng trong trường này và buộc
họ phải chịu thiệt thịi, xếp thứ tự thanh tốn sau so với giao dịch bảo đảm có đăng
ký cho dù giao dịch bảo đảm nhà được xác lập trước giao dịch bảo đảm QSDĐ.
Việc hoàn trả các khoản nợ cho các chủ thể có quyền là cơng đoạn cuối cùng
của q trình xử lý QSDĐ nhằm bảo vệ quyền lợi của các chủ thể. Tuy nhiên, pháp
(42). Xem: Điều 308 BLDS 2015.


40
luật Việt Nam hiện hành chỉ quy định thứ tự ưu tiên thanh tốn của các chủ thể có
quyền đối với QSDĐ dựa vào thứ tự đăng ký tại Văn phịng đăng ký QSDĐ có
thẩm quyền. Đây là một quy định tương đối rõ ràng và dễ hiểu, ví dụ như QSDĐ đã

được đăng ký bảo lãnh trước khi đăng ký thế chấp thì khi xử lý QSDĐ đó, quyền
lợi của bên nhận bản lãnh sẽ được bảo đảm trước quyền lợi của bên nhận bảo đảm.
Tuy nhiên, có nhiều trường hợp sẽ không thể bảo đảm được quyền lợi của các chủ
thể, nhất là khi giá trị xử lý là không đủ so với nghĩa vụ phải trả của bên bảo đảm.
Như vậy, có thể khẳng định rằng pháp luật hiện hành quy định về thứ tự ưu tiên
thanh toán dựa trên cơ sở thứ tự đăng ký chỉ hợp lý và chỉ áp dụng trong trường hợp
bảo đảm QSDĐ hoặc bảo đảm QSDĐ đồng thời bảo đảm tài sản trên đất không
tách rời, mà pháp luật chưa dự liệu đến tình huống bảo đảm QSDĐ tách rời với bảo
đảm các tài sản trên đất như đã nêu trên. Đây cũng là một trong những nội dung
pháp luật cần có sự điều chỉnh rõ ràng và hợp lý trong thời gian tới. Vì vậy, pháp
luật cần xây dựng quy tắc xác định thứ tự ưu tiên và phương án phân chia rõ ràng
đối với số tiền thu được khi xử lý TSBĐ là QSDĐ.
Ngoài ra, BLDS 2015 bỏ hoàn tồn quy định thứ tự ưu tiên thanh tốn nợ gốc,
lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại (nếu có). Do đó, trong trường hợp giá trị xử
lý TSBĐ thấp hơn nghĩa vụ của bên bảo đảm thì lúng túng trong việc ưu tiên thanh
toán tiền nợ gốc trước hay tiền lãi, tiền lãi quá hạn trước. Nếu thanh toán tiền nợ
gốc trước thì tiền lãi cịn lại sẽ trở thành khoản nợ khơng có TSBĐ và cũng khơng
được tính lãi theo quy định của pháp luật.
2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng
đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai
Những năm gần đây, số lượng các vụ án kinh doanh thương mại về tranh chấp
hợp đồng tín dụng của các ngân hàng được giao cho TAND cấp huyện, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh Đồng Nai giải quyết đang diễn ra với tần xuất ngày càng tăng và tính
chất phức tạp. Trong đó, tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến xử lý TSBĐ là
QSDĐ là một trong những dạng tranh chấp phổ biến nhất. Từ thực tế này, tác giả sẽ
nghiên cứu và tìm hiểu để đưa ra thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý TSBĐ là
QSDĐ từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai.


41

2.2.1. Đánh giá việc thực thi và áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm
là quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai
Sử dụng TSBĐ là QSDĐ đang là biện pháp được ưu chuộng nhất và phổ biến
nhất để bảo đảm cho khoản vay của ngân hàng hiện nay. Nhưng đứng trước thực
tiễn với nhiều biến động như: nhu cầu về vốn tăng cao, các quan hệ tín dụng bảo
đảm bằng QSDĐ được thực hiện nhiều hơn với những lợi ích liên quan phức tạp,
các quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ tỏ ra không theo kịp khi điều chỉnh, cịn
gặp nhiều hạn chế, trình tự, thủ tục xử lý phức tạp, bất cập và khó khăn dẫn đến một
số lượng lớn “nợ xấu” kéo dài, khơng thể thu hồi. Từ đó, ảnh hưởng đến khả năng
thanh khoản, gây rủi ro cho TCTD và tác động tiêu cực đến nền kinh tế.
Bất cứ TCTD nào cũng mong muốn việc thu hồi nợ của mình được diễn ra
thuận lợi, khách hàng trả đúng hạn đồng nghĩa với việc không phát sinh nợ xấu.
Tuy nhiên, thực tế thu hồi nợ là điều không dễ dàng và đơn giản. Ví dụ như khách
hàng chây ỳ, thanh tốn nợ khơng đúng hạn, bên bảo đảm bất hợp tác,… là những
nguyên nhân khiến cho việc thu hồi nợ của TCTD gặp nhiều khó khăn. Khi hầu hết
các phương pháp áp dụng để thu hồi nợ không mang lại kết quả như mong muốn,
TCTD sẽ tiến hành khởi kiện đối với bên vay ra Tồ án.(43) Thế nhưng việc khởi
kiện ra Tịa án về xử lý TSBĐ là QSDĐ để thu hồi nợ của TCTD là vô cùng “gian
nan”, mất nhiều thời gian, tốn nhiều chi phí cho tham gia tố tụng cũng như gặp phải
nhiều vướng mắc và khó khăn khác nhau. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, Tịa án khơng thụ lý đơn khởi kiện hoặc ra quyết định đình chỉ giải
quyết vụ án với lý do chưa đủ điều kiện khởi kiện.
Việc khách hàng cố tình trốn tránh, khơng hợp tác, cản trở trong quá trình xử lý
TSBĐ của ngân hàng có thể thực hiện bằng cách chuyển đến cư trú tại một địa chỉ
mới mà không thông báo cho ngân hàng như cam kết. Điều này làm cho Tòa án
không tống đạt được cho khách hàng cũng như người liên quan đến vụ việc. Theo
quy định tại Điều 189 BLTTDS 2015 và Điều 9 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP
ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì Tịa án trả
lại đơn khởi kiện và khơng thụ lý vụ án khi người bị kiện đã đi khỏi nơi cư trú và

(43).Đào Lê Kiều Oanh, Phan Thị Linh (2019), Khởi kiện khi thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng: rào cản và
đề xuất”, Tạp chí tài chính, kỳ 1, tr.16.


42
người khởi kiện khơng biết họ đi đâu. Chính vì thế, Tòa án lại phải ra quyết định trả
lại đơn khởi kiện cho TCTD hoặc đình chỉ vụ án vì cho rằng chưa đủ điều kiện khởi
kiện. Trong khi đó, mọi quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan đã được thỏa
thuận rất chi tiết, cụ thể trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm và các văn bản
thỏa thuận khác. Bên cạnh đó, trong trường hợp khơng triệu tập được bị đơn, khách
hàng, người liên quan thì Tịa án cũng sẽ trả đơn khởi kiện, đình chỉ vụ án, mặc dù
TSBĐ vẫn tồn tại trên thực tế. Đây là yếu tố chủ yếu gây ra tình trạng trì trệ đối với
quá trình tố tụng khi TCTD đi khởi kiện khách hàng, bên bảo đảm.
Thứ hai, quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án thường diễn ra trong thời gian
kéo dài và tốn nhiều chi phí.
Từ thực tiễn trong xét xử tại Tịa án, chính sự bất hợp tác của bên bảo đảm,
người bị kiện, người có quyền quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Họ cố tình trốn tránh,
đưa ra những u cầu khơng có căn cứ nhằm kéo dài thời gian giải quyết vụ án. Có
những trường hợp, vụ án đã có quyết định đưa ra xét xử nhưng phiên tịa phải hỗn
đi hỗn lại nhiều lần vì lý do đương sự vắng mặt hoặc phải tiến hành xác minh, thu
thập chứng cứ theo yêu cầu của đương sự. Ngoài ra, bên bảo đảm, người bị kiện,
người có quyền quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cịn ủy quyền cho luật sư tham gia tố
tụng với mục đích kéo dài thời hạn giải quyết vụ án càng lâu càng tốt (đề nghị thu
thập thêm tài liệu, chứng cứ, tiến hành trưng cầu giám định tài liệu…) là điều khó
tránh khỏi, gây bức xúc mệt mỏi cho TCTD trong việc tham gia tố tụng.
Bên cạnh đó, kể cả khi Tòa án đã tuyên án, nhưng các bên kháng cáo, Viện
kiểm sát kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm, giám đốc thẩm và tái thẩm. Bản án
hồn tồn có thể bị hủy nếu việc kháng cáo, kháng nghị có căn cứ. Khi đó, vụ án bị
hủy sẽ được thụ lý giải quyết lại từ đầu. Đồng thời, khi TCTD thắng kiện nhưng khi
cơ quan thi hành án dân sự tiến hành thi hành án để xử lý TSBĐ cũng phức tạp

khơng kém. Chính vì vậy, khiến cho việc giải quyết một số vụ án có thể kéo dài đến
hai, ba năm hoặc chưa biết đến khi nào thì việc xử lý TSBĐ đi vào thực hiện. Bên
cạnh đó, để theo đuổi vụ kiện trong một quá trình tố tụng dài như vậy là khoản chi
phí lớn mà bắt buộc TCTD phải thanh tốn. Điều này có ảnh hưởng vơ cùng tiêu
cực đến TCTD dẫn đến tình trạng khó khăn trong xử lý nợ xấu kéo dài, tác động lớn
đến kinh tế đất nước.


43
Thứ ba, Tòa án vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.
Theo quy định của BLTTDS 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử đối với vụ án tranh
chấp dân sự sơ thẩm là bốn tháng kể từ ngày thụ lý vụ án, thời hạn chuẩn bị xét xử
đối với vụ án tranh chấp kinh doanh thương mại sơ thẩm là hai tháng kể từ ngày thụ
lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì có thể
gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không quá hai tháng đối với vụ án tranh
chấp dân sự sơ thẩm và một tháng đối với vụ án tranh chấp kinh doanh thương mại
sơ thẩm. Quy định là như vậy, nhưng trên thực tế sau khi thụ lý đơn khởi kiện và
hịa giải khơng thành, Tịa án ở một số địa phương đã khơng quyết định đưa vụ án
ra xét xử trong thời hạn tố tụng do pháp luật quy định. Dẫn đến có vụ án thường kéo
dài từ sáu tháng đến mười hai tháng, có trường hợp đến tận hai năm kể từ ngày thụ
lý vụ án mà Tịa án vẫn khơng mở phiên tòa xét xử. Khi ngân hàng đề nghị sớm đưa
vụ án ra xét xử theo quy định của pháp luật thì thẩm phán phụ trách vụ án trả lời,
Tịa án đang xác minh lại tình trạng của TSBĐ (diện tích đất, chủ sở hữu tài sản…)
theo hướng dẫn của Tòa án cấp trên trực tiếp. Theo quy định tại Điều 179 BLTTDS
2015 thì Tịa án cấp dưới có trách nhiệm thực hiện nghiệp vụ theo hướng dẫn của
Tòa án cấp trên trực tiếp nhưng không được vi phạm thời gian tố tụng. Như vậy,
Tịa án khơng thực hiện đúng quy định về thời hạn chuẩn bị xét xử mà BLTTDS
quy định. Qua đây, ngân hàng thực hiện việc xử lý TSBĐ là QSDĐ để thu hồi nợ
trước đã khó khăn, nay lại còn nhiều bất cập.
Thứ tư, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ gặp nhiều rủi ro do cán bộ của TCTD gây ra.

Hiện nay, quy trình cho vay của các ngân hàng được xây dựng khá chặt chẽ và
hạn chế hầu hết rủi ro nhưng rủi ro vẫn xảy ra thường do quy trình bị bỏ sót hoặc do
cán bộ tín dụng chưa có kinh nghiệm, cịn yếu kém về nghiệp vụ khơng thẩm định,
chưa tìm hiểu kỹ lưỡng. Trường hợp có nhân viên ngân hàng đã thẩm định TSBĐ
nhưng ký hợp đồng bảo đảm mang đi làm hộ thủ tục công chứng hợp đồng và đăng
ký biện pháp bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ bảo đảm thì thấy đều
hợp lệ nên ngân hàng tiến hành giải ngân. Đến khi khách hàng không trả được nợ,
ngân hàng đi kiểm tra thì phát hiện ra tại địa chỉ đó khơng phải tài sản đã thẩm định
trước mà là tài sản khác có giá trị thấp hơn. Một rủi ro nữa là do ngân hàng thực
hiện đầy đủ các thủ tục liên quan đến TSBĐ, hợp đồng bảo đảm được công chứng


44
theo đúng quy định nhưng chữ ký không đúng hoặc chữ ký của người khác. Chỉ đến
khi khách hàng không trả được nợ phải xử lý TSBĐ, bên đảm bảo căn cứ vào điểm
này để cho rằng, hợp đồng bảo đảm vô hiệu nhằm không phải thực hiện trách nhiệm
xử lý TSBĐ với ngân hàng.
2.2.2. Những khó khăn ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền
sử dụng đất trong hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai
Theo đánh giá thực tiễn TAND tỉnh Đồng Nai, thông qua các bản án về tranh
chấp hợp đồng tín dụng trong lĩnh vực kinh doanh thương mại của TAND hai cấp
thì dạng vi phạm phổ biến dẫn đến các vụ án bị kháng cáo, kháng nghị vì các
ngun nhân sau: khơng tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ TSBĐ nên bỏ sót, đưa
thiếu người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố tụng dẫn đến quyền và
lợi ích hợp pháp của họ khơng được pháp luật bảo vệ; đình chỉ giải quyết vụ án
không đúng pháp luật; không thu thập đầy đủ hoặc đánh giá chứng cứ khơng chính
xác; xác định tính hợp pháp của hợp đồng bảo đảm không đúng; xử lý TSBĐ trong
hợp đồng tín dụng chưa đúng pháp luật. Một số bản án sơ thẩm của TAND cấp
huyện xét xử khơng có căn cứ, khơng đúng pháp luật dẫn đến TAND cấp tỉnh phải
tuyên hủy bỏ hoặc là sửa bản án sơ thẩm.

Q trình xét xử tại Tịa án đã có nhiều trường hợp TSBĐ là QSDĐ đã được ra
quyết định xử lý để thu hồi nợ, mà khi cơ quan thi hành án tiến hành xác minh tài
sản thì lại phát hiện tài sản cần thi hành khơng phải của người phải thi hành theo
quyết định của bản án, nhưng lại có người khác đang sinh sống hoặc đã xây dựng
cơng trình trên đó hoặc có những người có quyền lợi khác liên quan đến tài sản này,
nhưng Tịa án lại bỏ sót tư cách người tham gia tố tụng. Bên cạnh đó, trường hợp
tên chủ sử dụng đất hay các thông tin khác liên quan trong hợp đồng tín dụng và
hợp đồng thế chấp khơng giống với nhau nhưng Tịa án lại khơng thu thập chứng cứ
để xác minh vì sao có sự khác nhau này. Về việc cấp, tống đạt, thơng báo văn bản tố
tụng cịn vi phạm thủ tục niêm yết văn bản tố tụng. Điển hình qua bản án dưới đây:
Ví dụ 1: tại bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 07/2018/KDTM-PT
của TAND tỉnh Đồng Nai ngày 28/03/2018 về tranh chấp hợp đồng tín dụng.
- Nguyên đơn: Ngân hàng thương mại cổ phần A.
- Bị đơn: Công ty trách nhiệm hữu hạn E.


45
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: bà Nguyễn Thị Mỹ H1, bà Nguyễn
Thị Hoàng Anh K, bà Phạm Thị Thu T1, ông Nguyễn Xuân T2, bà Nguyễn Thị Mỹ
L1, Nguyễn Quốc Q, bà Nguyễn Thị C, ông Nguyễn Quốc K1, bà Nguyễn Thị H1.
- Ngày 18/11/2011, Công ty E và Ngân hàng A ký hợp đồng tín dụng số:
HM11/0079/LBT. Theo hợp đồng, Công ty E vay của Ngân hàng A số tiền
1.500.000.000 đồng, thời hạn vay 06 tháng (từ ngày 19/11/2011 - ngày 19/05/2012).
- Công ty E khơng thực hiện đúng nghĩa vụ thanh tốn tiền gốc và lãi đến hạn
cho Ngân hàng A. Ngân hàng đã làm đơn khởi kiện ra Tòa án với yêu cầu: Cơng ty
E thanh tốn tổng số tiền 2.230.612.973 đồng (trong đó nợ gốc là 1.031.501.800
đồng, nợ lãi trong hạn là 133.771.175 đồng và nợ lãi quá hạn là 1.065.339.998
đồng) và các khoản tiền lãi phát sinh từ ngày 19/07/2017 tương ứng với khoản nợ
gốc và thời hạn chậm thực hiện nghĩa vụ thanh tốn theo hợp đồng tín dụng số
HM11/0079/LBT ngày 18/11/2011. Trường hợp Công ty E không thực hiện đúng

nghĩa vụ thanh tốn thì Ngân hàng A được quyền yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp
để bảo đảm thi hành án.
- Tại bản án sơ thẩm số: 35/2017/KDTM-ST ngày 18/07/2017, TAND thành
phố M đã tuyên xử: chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng A. Buộc Công ty E
có trách nhiệm thanh tốn cho Ngân hàng A tiền gốc và lãi, tổng cộng là
2.230.612.973 đồng (trong đó nợ gốc là 1.031.501.800 đồng và nợ lãi là
1.199.111.173 đồng); TSBĐ thi hành án là: QSDĐ diện tích 284,2m2 đứng tên bà
Nguyễn Thị Mỹ H1 và QSDĐ diện tích 204m2 đứng tên ông Đinh Long H2 và bà
Phạm Kiều Mỹ D1.
- Ngày 08/08/2017, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn
Thị Mỹ H1, bà Nguyễn Thị Hoàng Anh K, ông Nguyễn Xuân T2, bà Nguyễn Thị
Mỹ L1, ông Nguyễn Quốc Q, bà Nguyễn Thị C, ông Nguyễn Quốc K1 và bà
Nguyễn Thị H1 có đơn kháng cáo tồn bộ bản án sơ thẩm. Tại phiên tịa, ơng Đinh
Công T là người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Mỹ H1, ông Nguyễn
Xuân T2, bà Nguyễn Thị Mỹ L1, ông Nguyễn Quốc Q, bà Nguyễn Thị C, ông
Nguyễn Quốc K1 và bà Nguyễn Thị H1 giữ nguyên kháng cáo, đề nghị TAND tỉnh
Đồng Nai hủy bản án sơ thẩm do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.


46
- Tại bản án phúc thẩm số: 08/2018/KDTM-PT, TAND tỉnh Đồng Nai đã tuyên
xử: hủy bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số: 35/2017/KDTM-ST ngày
18/7/2017 của TAND thành phố M; chuyển hồ sơ vụ án cho TAND thành phố M
giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
(Phụ lục số 1. Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 07/2018/KDTM-PT
về việc: Tranh chấp hợp đồng tín dụng, ngày 28 tháng 03 năm 2018 của Tòa án
nhân dân tỉnh Đồng Nai)
Qua vụ việc tranh chấp giữa Ngân hàng thương mại cổ phần A và Công ty trách
nhiệm hữu hạn E được xét xử phúc thẩm tại TAND tỉnh Đồng Nai, thì tác giả có
những nhận xét sau đây:

Một là, việc Tòa án thu nhập, xác minh chứng cứ trong hồ sơ vụ án cịn thiếu
sót sẽ làm phát sinh nhiều quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khác khi xảy ra tranh
chấp. Như trong vụ án trên, ông D, bà T1 và Ngân hàng A ký hợp đồng thế chấp
QSDĐ số LBT11/0076/HĐBĐ2 để bảo đảm cho khoản vay của Cơng ty E. Do đó,
việc giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng A và Công ty E
liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của ông D nhưng TAND cấp sơ thẩm
không đưa ông D vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan là bỏ sót tư cách tố tụng. Đồng thời, việc thu thập chứng cứ tại hợp đồng tín
dụng hạn mức số: HM11/0079/LBT ngày 18/11/2011 thể hiện TSBĐ Giấy chứng
nhận QSDĐ số AL 118593 của ông D và bà T1 nhưng tại hợp đồng thế chấp QSDĐ
số LBT11/0076/HĐBĐ2 ngày 18/11/2011 đối với thửa đất trên thể hiện bên thế
chấp là ông D và bà T1. TAND cấp sơ thẩm không thu thập chứng cứ để xác định vì
sao có sự khác nhau tên chủ sử dụng đất giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế
chấp là thiếu sót. Về việc cấp, tống đạt, thơng báo văn bản tố tụng Tịa án cấp sơ
thẩm còn vi phạm thủ tục niêm yết văn bản tố tụng ảnh hưởng trực tiếp đến đương
sự tham gia vào quá trình xét xử.
Hai là, qua nghiên cứu bản án trên, khi tiến hành khởi kiện thu hồi nợ tại Tịa
án, ngân hàng gặp nhiều khó khăn đến từ phía cơ quan tiến hành tố tụng và bất hợp
tác của các đương sự tạo ra cũng như nhiều vấn đề pháp lý khác không thể lường
trước. Thế nên yêu cầu của các Ngân hàng khi cho vay cần phải chú trọng đến hồ sơ
pháp lý về tài sản thế chấp để được pháp luật bảo vệ tối ưu nhất.


47
Việc khởi kiện ra Tòa án để thu hồi nợ đạt hiệu quả thì ngân hàng cần chuẩn bị
hồ sơ, tài liệu đầy đủ, kiểm tra tình hình hoạt động, mục đích sử dụng vốn, địa chỉ
của người vay vốn, thu thập đầy đủ, chính xác có bên liên quan đến xử lý TSBĐ
nhằm hạn chế rủi ro do thông tin về người vay vốn hoặc các bên có liên quan đến
xử lý TSBĐ sai sự thật và thiếu sót để trong quá trình xét xử đảm bảo được lợi ích
hợp pháp của các bên theo quy định của pháp luật. Thể hiện qua bản án dưới đây:

Ví dụ 2: tại bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 14/2015/KDTM-PT
của TAND tỉnh Đồng Nai ngày 07/12/2015 về tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp
đồng thế chấp tài sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)
- Bị đơn: Ơng Nguyễn Văn Thế
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Đinh Thị Nghĩa, Ông Nguyễn Văn
Đệ và Bà Trần Thị Hồng Sáng.
- Trong quá trình vay vốn và thực hiện hợp đồng, ơng Thế đã vi phạm nghĩa vụ
trả nợ theo hợp đồng tín dụng số 163/2012/HĐ ngày 05/12/2012 và hợp đồng tính
dụng số 325/2013/HĐ ngày 07/8/2013. TSBĐ cho các khoản vay trên là quyền sở
hữu nhà ở và QSDĐ ở theo Giấy chứng nhận số BD 121879 do Ủy ban nhân dân
thành phố Biên Hịa cấp ngày 10/11/2010 đứng tên ơng Thế và bà Nghĩa. Ngân
hàng đã khởi kiện yêu cầu ông Thế có trách nhiệm thanh tốn cho Ngân hàng số
tiền tính đến ngày xét xử sơ thẩm, cụ thể như sau: nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn,
tổng cộng là 1.535.625.000 đồng và tiếp tục dùng tài sản thế chấp để đảm bảo các
khoản vay cho Ngân hàng.
- Tuy nhiên, vào trước đó là ngày 16/01/2004 vợ chồng ơng Thế, bà Nghĩa có
làm hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay một phần diện tích đất thửa 83, tờ bản
đồ số 40, phường Tân Hòa, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai cho vợ chồng ông
Đệ, bà Sáng. Nhưng hợp đồng này không thực hiện công chứng. Hiện nay, đất vẫn
chưa được sang tên cho vợ chồng ông Đệ, bà Sáng. Năm 2004, ông Đệ, bà Sáng đã
xây nhà ở cho đến nay.
- Tại bản án sơ số 09/2015/KDTM-ST ngày 20/4/2015, TAND thành phố Biên
Hịa quyết định: buộc ơng Thế phải thanh toán cho Ngân hàng số tiền là
1.533.625.000 đồng, trong đó bao gồm nợ gốc, nợ lãi trong hạn, nợ lại quá hạn.


48
Tiếp tục dùng tài sản của ông Thế và bà Nghĩa là quyền sở hữu nhà số 56/2, khu
phố 6, phường Tân Hòa gắn liền với QSDĐ thửa số 83, tờ bản đồ số 40, phường

Tân Hòa để bảo đảm cho khoản vay tại hợp đồng tính dụng ngày 05/12/2012.
- Tại bản án phúc thẩm số 24/2015/KDTM-PT, TAND tỉnh Đồng Nai quyết
định sửa bản án sơ thẩm: buộc ông Thế phải thanh toán cho Ngân hàng cụ thể như
sau: nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn, tổng cộng là 1.535.625.000 đồng và tiền lãi
phát sinh kể từ ngày 21/04/2015 đối với số tiền nợ gốc chậm trả theo lãi suất các
bên đã thỏa thuận như hai hợp đồng tính dụng đã giao kết; TSBĐ cho các khoản nợ
trên là QSDĐ thửa số 83, tờ bản đồ số 40, phường Tân Hòa, cùng tài sản gắn liền
với đất là căn nhà của ông Thế, bà Nghĩa và căn nhà do ông Đệ, bà Sáng quản lý sẽ
phát mãi trong trường hợp ơng Thế khơng thanh tốn được số nợ trên. Khi phát mãi
tài sản, phải thanh tốn lại cho ơng Đệ, bà Sáng giá trị của căn nhà là 393.019.200
đồng, số tiền phát mãi tài sản còn lại được đảm bảo thi hành án.
(Phụ lục số 2. Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 24/2015/KDTM-PT
về việc: Tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngày 07 tháng 12 năm 2015 của Tòa án nhân
dân tỉnh Đồng Nai)
Qua vụ việc tranh chấp giữa Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
(BIDV) và ông Nguyễn Văn Thế được xét xử phúc thẩm tại TAND tỉnh Đồng Nai,
thì tác giả có những nhận xét sau đây:
Một là, việc đánh giá, ghi nhận TSBĐ trên giấy tờ pháp lý là chưa đủ mà bắt
buộc còn phải xác nhận hiện trạng thực tế nhằm có thơng tin đầy đủ, chính xác. Như
trong bản án trên thì căn nhà của ông Đệ, bà Sáng không phải là tài sản thế chấp
nhưng căn nhà này lại nằm trên diện tích đất của tài sản thế chấp sẽ bị phát mãi
trong trường hợp ơng thế khơng thanh tốn nợ. Về phía Ngân hàng chỉ xác định duy
nhất một căn nhà gắn liền với QSDĐ đang được bảo đảm là hoàn toàn thiếu tính
thực tế. Do đó, khi ngân hàng nhận thế chấp tài sản là QSDĐ thì phải xem xét về tài
sản thế chấp tại thời điểm thế chấp có tranh chấp hay có xác lập quan hệ chuyển
nhượng nào liên quan khác. Từ điều này sẽ gây ra những rủi ro lớn hoạt động thu
hồi vốn của bên nhận bảo đảm, đặc biệt trong hoạt động định giá TSBĐ làm ảnh
hưởng trực tiếp quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

49
Hai là, Tòa án cũng cần phải xem xét hồ sơ cũng như phải có sự thẩm định tài
sản trước khi xét xử để bảo đảm tính khách quan cũng như áp dụng pháp luật giải
quyết phù hợp. Từ vụ án trên cho thấy, Tòa án cấp sơ thẩm chưa kiểm tra, xác minh
hiện trạng thực tế của QSDĐ gắn liền với nhà ở dẫn đến khi phát mãi tài sản sẽ ảnh
hưởng đến quyền sở hữu nhà ở của ơng Đệ, bà Sáng. Vì vậy, để có thể thi hành án
được và bảo đảm quyền lợi cho các bên đương sự thì phải tuyên phát mãi QSDĐ và
tài sản gắn liền với đất là căn nhà của ông Thế, bà Nghĩa và căn nhà cùng số của
ông Đệ, bà Sáng trong trường hợp ơng Thế khơng thanh tốn được nợ cho ngân
hàng. Khi phát mãi tài sản, phải thanh tốn lại cho ơng Đệ, bà Sáng giá trị của căn
nhà theo thẩm định giá và số tiền phát mãi tài sản còn lại sẽ đảm bảo thi hành án.
2.2.3. Nguyên nhân của hạn chế, bất cập trong việc áp dụng pháp luật về
xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân
dân tỉnh Đồng Nai
*Nguyên nhân khách quan
Nguyên nhân khách quan dẫn đến những hạn chế và bất cập trong việc áp dụng
pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ thơng qua việc tìm hiểu, nghiên cứu thực tiễn xét
xử tại TAND tỉnh Đồng Nai. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, do quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ cịn nhiều bất cập
và có những điểm chưa hợp lý.
Khi Hiếp pháp 2013 ra đời, đã tạo nền tảng cho việc ban hành LĐĐ 2013,
BLDS 2015 cũng như sửa đổi, bổ sung một số văn bản pháp luật khác. Về cơ bản,
điều này đã điều chỉnh các quy định của pháp luật theo hướng khá thuận lợi cho các
TCTD thực hiện việc xử lý TSBĐ là QSDĐ để bù đắp các khoản vay trong trường
hợp cá nhân, tổ chức kinh tế khơng thể hồn trả khi đến hạn. Tuy nhiên, việc thực
thi và áp dụng trên thực tế vẫn cịn gặp nhiều khó khăn, bất cập, chưa đồng bộ, xuất
phát từ nhiều vấn đề khác nhau. Cụ thể như trường hợp LĐĐ 2013, BLDS 2015 đã
có hiệu lực, nhưng các văn bản hướng dẫn thi hành luật chưa sửa đổi và chưa đủ các
Nghị định quy định chi tiết (trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định số

21/2021/NĐ-CP) nên dẫn đến việc hiểu, thực hiện và áp dụng luật vào cơng việc xét
xử của Tịa án và các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp còn gặp nhiều


50
khó khăn, vướng mắc và tạo điều kiện cho các đối tượng xấu thực hiện hành vi lừa
đảo, trục lợi bất chính gây hoang mang cho các chủ thể tham gia quan hệ tín dụng.
Thứ hai, sự tác động của nền kinh tế thị trường.
Nhu cầu về vốn để sản xuất kinh doanh trong nền kinh tế thị trường là rất lớn.
Do đó, việc dùng TSBĐ là QSDĐ để vay vốn và bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong các
hợp đồng cho vay luôn được các chủ thể ưu tiên lựa chọn. Tuy nhiên, với sự cạnh
tranh ngày càng gay gắt, khơng ít người bị thua lỗ dẫn đến bị phá sản và khơng trả
được nợ đã vay. Khi đó, bên bảo đảm không muốn thực hiện các cam kết trong hợp
đồng bảo đảm QSDĐ như giao QSDĐ cho bên nhận bảo đảm hoặc bán QSDĐ để
thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Ngược lại, các TCTD thì muốn thu hồi được vốn và lợi
ích phát sinh từ việc cho vay dẫn đến sự bất hợp tác trong xử lý TSBĐ, phát sinh
những mâu thuẫn giữa người vay và TCTD. Ngoài ra, cùng với nhu cầu vốn tăng đã
xuất hiện những ngành nghề kinh doanh như “cho thuê QSDĐ để thế chấp vay vốn”
với bản chất là quan hệ uỷ quyền thế chấp QSDĐ; xuất hiện những doanh nghiệp
làm trung gian vay vốn thậm chí là những hành vi lừa đảo trong quan hệ bảo đảm
QSDĐ để vay vốn tại các TCTD. Qua đó, có thể thấy rằng nền kinh tế thị trường đã
có những tác động nhất định đến các chủ thể và nguyên nhân dẫn đến các rủi ro
pháp lý trong quan hệ bảo đảm QSDĐ để vay vốn tại các TCTD cũng như gây ra
nhiều khó khăn cho Tòa án trong việc xét xử để bảo vệ lợi ích chính đáng của
đương sự và gìn giữ trật tự ổn định xã hội.
Thứ ba, do sự hạn chế của công tác hỗ trợ và giải quyết các tranh chấp liên
quan đến xử lý TSBĐ là QSDĐ.
Trong việc giải quyết những tranh chấp, quan điểm của Toà án các cấp chưa
thống nhất, cịn có những sai lầm nhất định trong việc nhận diện bản chất vấn đề để
áp dụng pháp luật phù hợp. Từ đó, dẫn đến tình trạng nhiều tranh chấp về hợp đồng

tín dụng liên quan đến xử lý TSBĐ là QSDĐ được xét xử sơ thẩm, phúc thẩm tun
bản án hồn tồn khác nhau, thậm chí đã được giải quyết nhưng bị kháng cáo,
kháng nghị nhiều lần. Những tranh chấp kéo dài không đi đến một kết luận rõ ràng,
tốn thời gian công sức của các đương sự, ảnh hưởng đến đời sống kinh tế - xã hội.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do khi thiết lập quan hệ bảo đảm, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền có vai trị nhất định trong hợp đồng (chứng nhận, chứng thực,


51
đăng ký) cũng có hạn chế khi thực hiện các thủ tục có liên quan đến bảo đảm QSDĐ.
Các cơ quan này hoạt động chồng chéo về thủ tục song lại chưa kiểm tra được tính xác
thực hợp pháp của các giao dịch.
Thứ tư, do sự hạn chế của công tác tổ chức thực hiện pháp luật.
Công tác xây dựng pháp luật có nhiều chuyển biến tốt nhưng khó đi vào cuộc
sống vì yếu kém của cơng tác tổ chức thực hiện. Do đó, áp dụng pháp luật về xử lý
TSBĐ là QSDĐ cũng ở trong tình trạng ấy. Trong cơng tác tổ chức thực hiện pháp
luật thì nội dung đầu tiên là tổ chức tốt công tác phổ biến tuyên truyền, giáo dục
pháp luật cho cán bộ và nhân dân. Tùy vào đối tượng để có những nội dung, hình
thức, phương pháp tun truyền, giáo dục thích hợp. Đặc biệt, nhiều người vi phạm
do thiếu hiểu biết nhưng lại không sử dụng các chuyên gia và tận dụng các dịch vụ
trợ giúp trong xã hội. Trong điều kiện pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ liên quan
đến quy định của BLDS 2015, LĐĐ 2013 và các Nghị định, Thơng tư của Chính
phủ và các Bộ hướng dẫn thi hành rất phức tạp, nhiều quy định lại khó hiểu, nếu
khơng có cơng tác hướng dẫn, giải thích pháp luật chu đáo sẽ ảnh hưởng không nhỏ
đến việc thực hiện pháp luật.
Thứ năm, tình trạng lạc hậu, chậm hiện đại hóa trong hoạt động của cơ quan
quản lý nhà nước và cơ quan tư pháp, cơ quan giao dịch có bảo đảm.
Một nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa hiện đại địi hỏi nền hành chính và
tư pháp phải được tổ chức, hoạt động một cách khoa học, ứng dụng khoa học công
nghệ cao để quản lý thông tin, dữ liệu và kết nối giữa các cơ quan hành chính, cơ

quan tư pháp, cơ quan giao dịch có bảo đảm. Hệ thống dữ liệu, thông tin phải thống
nhất, đáng tin cậy, được công khai minh bạch theo yêu cầu của người khai thác. Với
một hệ thống tổ chức khoa học, hoạt động trên nền tảng cơng nghệ chính quyền
điện tử. Như vậy, sẽ khắc phục được tình trạng lừa dối, lừa đảo về Giấy chứng nhận
QSDĐ về nhân thân của người bảo đảm, người nhận bảo đảm, về tình trạng hợp
pháp hay khơng hợp pháp của QSDĐ. Từ tình trạng lạc hậu chậm hiện đại hóa của
cơ quan hành chính, cơ quan tư pháp, cơ quan giao dịch có bảo đảm sẽ dẫn đến
những hạn chế trong thực hiện pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ như hiện nay là
điều đương nhiên. Do đó, cần phải đẩy mạnh công tác tổ chức và thực hiện cải cách,
đổi mới từng bước hiện đại hóa để đáp được tình trạng lạc hậu, chậm hiện đại hóa.


52
*Nguyên nhân chủ quan
Chính những nguyên nhân chủ quan làm cho các tranh chấp phức tạp và khó
giải quyết hơn trong việc áp dụng pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ. Qua quá trình
tìm hiểu, thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai. Tác giả nhận thấy có một số
nguyên nhân sau:
Thứ nhất, do ý thức không tuân thủ pháp luật của các chủ thể tham gia quan hệ
bảo đảm bằng QSDĐ.
Khi thiết lập quan hệ bảo đảm bằng QSDĐ, nếu các chủ thể có ý thức tuân thủ
pháp luật thì họ sẽ thực hiện đúng các quy định của pháp luật về hợp đồng bảo đảm
QSDĐ như quy định về hình thức của hợp đồng, tư cách chủ thể tham gia ký kết
hợp đồng, đăng ký biện pháp bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hợp
đồng sẽ có hiệu lực và được Nhà nước công nhận. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều khi
các chủ thể không thực hiện đúng các quy định nêu trên (như không lập thành văn
bản, không đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc người bảo đảm khơng có uỷ quyền
bằng văn bản của các chủ sử dụng chung khác). Do đó, khi có sự vi phạm về nghĩa
vụ trả nợ thì hợp đồng bảo đảm QSDĐ được xác định là hợp đồng vơ hiệu, và khi
đó bên nhận bảo đảm từ chủ nợ có bảo đảm trở thành chủ nợ khơng có đảm bảo.

Thứ hai, do sự hiểu biết pháp luật còn nhiều hạn chế của các bên trong quan hệ
bảo đảm bằng QSDĐ.
Việc sử dụng các công cụ hỗ trợ như tư vấn pháp lý, tư vấn soạn thảo và ký hợp
đồng… của người dân còn là một vấn đề khá mới mẻ. Trên thực tế, do thiếu hiểu
biết pháp luật nên các bên thường đơn giản hoá vấn đề, tuỳ tiện ký kết các hợp đồng
mẫu mà khơng biết quyền lợi của mình đang bị xâm hại, tự mình đặt mình vào tình
thế “mua dây buộc lấy thân” dẫn đến những thiệt hại không nhỏ về kinh tế.
Thứ ba, do sự bội tín của các bên trong quan hệ bảo đảm bằng QSDĐ.
Khi khơng cịn khả năng trả nợ, thông thường bên bảo đảm không muốn thực
hiện việc xử lý TSBĐ là QSDĐ để trả nợ như đã thoả thuận và đây cũng là một
nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp trong quan hệ bảo đảm bằng QSDĐ. Tuy
nhiên, vấn đề này sẽ khơng khó khăn khi các bên xác lập hợp đồng bảo đảm QSDĐ
hoàn toàn tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Nhưng vấn đề này
sẽ phức tạp hơn rất nhiều nếu các bên không tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục do


53
pháp luật quy định. Bên cạnh đó, thực tế có rất nhiều những giao kết hợp đồng bảo
đảm QSDĐ khi giao kết không lường trước được những rủi ro, việc đồng ý xác lập
quan hệ bảo đảm dựa vào uy tín, tình thân, tin cậy, sự thiện chí của cả các bên song
khi có sự bội tín của một trong các bên thì có thể vận dụng những “lỗ hổng” của
pháp luật gây ra những thiệt hại cho đối phương của mình.
Thứ tư, do những yếu kém về trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đức của một bộ
phận cán bộ, công chức các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan tư pháp, cơ quan
bổ trợ tư pháp.
Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ cịn có
những ngun nhân trực tiếp từ những yếu kém về trình độ, năng lực, phẩm chất
đạo đức của một bộ phận cán bộ, công chức các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan
tư pháp, cơ quan bổ trợ tư pháp. Những yếu kém về trình độ, năng lực dẫn đến
những sai sót, nhầm lẫn trong cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; trong nhận xét, đánh

giá chứng cứ, trong phán xét khi xử lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng bảo đảm
QSDĐ; yếu kém về phẩm chất đạo đức dẫn đến hành vi vô trách nhiệm trong quản
lý, trong giải quyết tranh chấp; thậm chí là tiêu cực, tham nhũng, ăn đút lót để cố
tình làm sai lệch hồ sơ, chứng cứ, phán quyết thiếu khách quan, công tâm v.v…
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Trong Chương 2 của khóa luận, thơng qua tìm hiểu hiểu, phân tích một số thực
trạng pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ về thời điểm xử lý TSBĐ là QSDĐ, chủ
thể xử lý TSBĐ là QSDĐ, phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ, định giá TSBĐ là
QSDĐ, xử lý TSBĐ là QSDĐ có tài sản gắn liền với đất, quyền ưu tiên thanh toán
xử lý TSBĐ là QSDĐ. Bên cạnh đó, đã đánh giá việc thực thi và áp dụng pháp luật
về xử lý TSBĐ là QSDĐ, tìm ra những khó khăn cũng như những nguyên nhân dẫn
đến hạn chế, khó khăn trong giải quyết các vụ án tranh chấp từ thực tiễn xét xử tại
TAND tỉnh Đồng Nai. Từ đó, là cơ sở nên tảng quan trọng để đưa ra các kiến nghị
nhằm góp phần hồn thiện pháp luật cũng như tăng cường hiệu quả thực thi của
pháp luật liên quan đến việc xử lý TSBĐ là QSDĐ trong Chương 3 của khóa luận.


54
CHƯƠNG 3. KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Thông qua tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành và phân tích thực
trạng pháp luật đang tồn tại trong thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý TSBĐ là
QSDĐ. Với mong muốn được đóng góp ý kiến của bản thân, tác giả sẽ đưa ra các ý
kiến góp phần hoàn thiện quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ.
3.1. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất
Sau khi tìm hiểu, nghiên cứu, phân tích về các bất cập, khó khăn cũng như hạn
chế của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ thì tác giả có một số đề xuất để nhằm
hoàn thiện hơn về các vấn đề như sau:

Thứ nhất, về thời điểm xử lý TSBĐ là QSDĐ.
Trong trường hợp TSBĐ là QSDĐ được xử lý theo khoản 1 Điều 90 Luật Thi
hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung 2014 thì bổ sung khoản 1 Điều 90 này với nội
dung như:
“Trường hợp người phải thi hành án khơng cịn tài sản khác hoặc có tài sản
nhưng khơng đủ để thi hành án, chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của
người phải thi hành án đang đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác bằng các hình thức
cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đặt cọc, ký cược, ký quỹ nếu giá trị tài sản lớn hơn
nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế. Trong trường hợp tài sản đó có giá
trị lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và nghĩa vụ thi hành án, thì chấp hành viên chỉ
kê biên xử lý phần tài sản có giá trị tương ứng với nghĩa vụ thi hành án, phần tài
sản còn lại được tiếp tục bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã bảo đảm”.
Như vậy quy định này vừa thống nhất với khoản 1 Điều 292 BLDS 2015 về các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, vừa thống nhất với quy định của
LĐĐ 2013 về việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thơng qua hình thức thế chấp hoặc
bảo lãnh (thế chấp của người thứ ba) bằng QSDĐ, tránh tình trạng quy định thiếu
nội dung kê biên, xử lý QSDĐ đang bảo lãnh như hiện nay, gây ra sự bất bình đẳng
giữa người phải thi hành án có QSDĐ đang thế chấp và người phải thi hành án.


55
Thứ hai, về chủ thể xử lý TSBĐ là QSDĐ.
Mở rộng chủ thể được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ trong trường hợp xử lý
TSBĐ là QSDĐ đối với chủ thể là tổ chức nước ngoài, người nước ngoài đầu tư vào
Việt Nam để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho họ sản xuất, kinh doanh, kích cầu nền
kinh tế. Và nếu đồng ý với kiến nghị này thì LĐĐ 2013 nên có sự điều chỉnh lại quy
định về chủ thể có quyền được cơng nhận QSDĐ.
Thứ ba, về phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ.
Theo quy định của Điều 303 BLDS 2015 thì QSDĐ bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự được xử lý qua hai phương thức: phương thức thỏa thuận và phương thức

theo quy định của pháp luật. Theo tác giả nên thiết kế lại theo phương pháp loại trừ
thay vì phương pháp liệt kê như hiện nay với các phương thức xử lý TSBĐ. Theo
đó, quy định này có thể được thiết kế lại với nội dung như sau:
“Tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự được xử lý theo phương thức do
các bên thỏa thuận nhưng không trái với pháp luật và đạo đức xã hội, khơng làm
ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Trường hợp khơng có
thỏa thuận hoặc không xử lý được theo phương thức đã thỏa thuận thì được xử lý
theo phương thức bán đấu giá, trừ trường hợp luật khác có quy định.”
Với nội dung này sẽ khái quát được tất cả các phương thức xử lý mà các bên
thỏa thuận, vừa thể hiện sự tôn trọng của pháp luật đối với quyền thỏa thuận, tự định
đoạt của các bên, vừa bảo đảm có phương thức xử lý theo pháp luật đối với mọi
TSBĐ (kể cả QSDĐ) khi cần thiết.
Đối với phương thức xử lý TSBĐ thơng qua khởi kiện tại Tịa án nên bổ sung
thêm trường hợp các bên có thể thỏa thuận xử lý TSBĐ là QSDĐ thông qua Trọng
tài thương mại hoặc nếu khởi kiện tại theo thủ tục tại Tòa án thì vẫn có thể áp dụng
thủ tục rút gọn để xử lý nếu vụ án thỏa mãn các điều kiện theo quy định tại khoản 1
Điều 317 BLTTDS 2015 như vụ án có tình tiết đơn giản, quan hệ pháp luật rõ ràng,
các đương sự đã thừa nhận nghĩa vụ; tài liệu, chứng cứ đầy đủ, bảo đảm đủ căn cứ
để giải quyết vụ án và Tịa án khơng phải thu thập tài liệu, chứng cứ; các đương sự
có địa chỉ nơi cư trú, trụ sở rõ ràng; khơng có đương sự cư trú ở nước ngoài, tài sản
tranh chấp ở nước ngoài, trừ trường hợp đương sự ở nước nồi và đương sự ở Việt
Nam có thỏa thuận đề nghị Tòa án giải quyết theo thủ tục rút gọn hoặc các đương


56
sự đã xuất trình được chứng cứ về quyền sở hữu hợp pháp tài sản và có thỏa thuận
thống nhất về việc xử lý tài sản.(44) Hơn hết, tiết kiệm được thời gian và chi phí của
các bên khi tham gia vào quan hệ xử lý TSBĐ là QSDĐ.
Thứ tư, về định giá TSBĐ để xử lý là QSDĐ.
Pháp luật cần quy định chặt chẽ hơn đối với thủ tục định giá và bán đấu giá

QSDĐ bảo đảm để thi hành án. Pháp luật thi hành án dân sự quy định giá khởi điểm
của TSBĐ được xác định do các bên thỏa thuận hoặc do tổ chức thẩm định giá xác
định trên cơ sở giá thị trường, nên cần quy định cơ sở để xác định giá một cách chặt
chẽ và có trách nhiệm cụ thể của tổ chức thẩm định giá trong việc định giá tài sản,
tránh trường hợp xác định giá tùy tiện, cao hơn giá trị thực tế dẫn đến tài sản thông
báo bán đấu giá không có người tham gia như hiện nay. Về vấn đề này, LĐĐ 2013
đã có đề cập, theo đó “trách nhiệm của tổ chức tư vấn về giá” chỉ dừng lại ở quy
định chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của
kết quả định giá(45) là chưa đủ. Theo tác giả pháp luật cần quy định cho các bên liên
quan dễ dàng thực hiện quyền khiếu nại kết quả định giá khi có cơ sở cho thấy kết
quả định giá khơng chính xác, có tổ chức trung gian đủ năng lực để thẩm định kết
quả định giá làm cơ sở xác định tính chính xác, trung thực của kết quả định giá và
có chế tài tương xứng cho những tổ chức tư vấn về giá, định giá viên có kết quả
định giá khơng bảo đảm tính chính xác, trung thực và khách quan. Góp phần nâng
cao trách nhiệm của các tổ chức tư vấn về giá trong việc định giá QSDĐ, hạn chế
tình trạng cho kết quả định giá tùy tiện, không khách quan và thiếu cơ sở khoa học.
Do đó, tác giả muốn kiến nghị bổ sung khoản 1 Điều 306 BLDS 2015 về định
giá theo hướng như sau:
“Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo
đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý TSBĐ. Sự thỏa thuận
giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài
sản phải phù hợp với giá thị trường của TSBĐ tại thời điểm định giá.”
Bởi vì, điều này sẽ tơn trọng sự thỏa thuận của các bên và ngân hàng chỉ phải
bồi thường thiệt hại nếu bên bảo đảm chứng minh được việc bị cưỡng ép trong việc
(44).Nguyễn Thị Hồng Nhung (2017), Bình luận khoa học về những điểm mới trong Bộ luật Tố tụng dân sự
2015, Nxb. Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh, tr.163.
(45).Xem: điểm a khoản 2 Điều 116 LĐĐ 2013.


57

xác định giá TSBĐ. Cách tiếp cận này phù hợp với tinh thần của điểm c khoản 3 Điều
104 BLTTDS 2015. Theo đó, Tịa án chỉ can thiệp định giá tài sản trong trường hợp
các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp
so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh
nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định
giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.
Thứ năm, về xử lý TSBĐ là QSDĐ có tài sản gắn liền với đất.
Để khắc phục bất cập về xử lý QSDĐ có tài sản gắn liền với đất, tác giả kiến
nghị BLDS 2015 cần quy định rõ trường hợp nào được nhận thế chấp QSDĐ riêng
và tài sản gắn liền với đất riêng. Chẳng hạn, một trong hai loại không được thế chấp
như trong trường hợp QSDĐ không được phép thế chấp hoặc cơng trình xây dựng
trái phép. Các trường hợp còn lại, thế chấp bất động sản phải gắn liền với thế chấp
QSDĐ và ngược lại.
Đối với bất cập khi xử lý đồng thời cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo
quy định tại khoản 2 Điều 325 và khoản 2 Điều 326 BLDS 2015, tác giả nghĩ rằng
cần thống nhất về mặt nhận thức là việc xử lý đồng thời tài sản gắn liền với đất
(trong trường hợp chỉ thế chấp QSDĐ) hoặc QSDĐ (trong trường hợp chỉ thế chấp
tài sản gắn liền với đất) nhằm tạo thuận lợi cho việc xử lý TSBĐ không đồng nghĩa
với việc nó là căn cứ để xác định tài sản được xử lý đồng thời với tài sản thế chấp
cũng trở thành tài sản thế chấp. Theo đó, trên nguyên tắc tài sản được xử lý đồng
thời không phải là tài sản thế chấp, nên khoản tiền thu được từ việc bán tài sản này
sẽ chỉ được thanh toán cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa
thuận và việc thanh tốn sẽ phải được thực hiện theo quy định của pháp luật.
Thứ sáu, quyền ưa tiên thanh toán khi xử lý TSBĐ là QSDĐ.
Đối với thứ tự ưu tiên thanh toán từ số tiền xử lý TSBĐ được quy định như
sau “số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh tốn chi phí
bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu
tiên quy định tại Điều 308 Bộ luật này”

(46)

. Như vậy, sau khi xử lý được TSBĐ thì

số tiền thu được phải ưu tiên thanh tốn chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý TSBĐ.
Sau khi thanh tốn chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý TSBĐ, BLDS 2015 chỉ quy
(46).Xem: Điều 307 BLDS 2015.