Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân tỉnh đồng nai

BỘ CƠNG THƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHIỆP TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT

NGUYỄN NHỰT TRƯỜNG

PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ
TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật kinh tế

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2020


BỘ CƠNG THƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHIỆP TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT

NGUYỄN NHỰT TRƯỜNG

PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ
TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 5 2 3 8 0 1 0 7

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
ThS. ĐÀO NGUYỄN HƯƠNG DUYÊN


i

LỜI CAM KẾT
Tác giả xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật học chuyên ngành
Luật kinh tế với đề tài “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và
thực tiễn xét xử tại Tịa án nhân dân tỉnh Đồng Nai” là cơng trình nghiên cứu do
tác giả thực hiện dưới sự hướng dẫn của Th.s Đào Nguyễn Hương Duyên.
Các kết quả nghiên cứu nêu trong khóa luận là trung thực và chưa được cơng bố
trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác. Các tài liệu và trích dẫn trong khóa
luận đảm bảo tính chính xác, tin cậy và có chú thích nguồn gốc rõ ràng nhằm mục
đích tham khảo, phục vụ cho quá trình nghiên cứu.
Tác giả xin chân thành cảm ơn!
Tác giả khóa luận

Nguyễn Nhựt Trường


ii
LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến tất cả quý thầy cô giảng viên Khoa
Luật - Trường Đại học Công Nghiệp Thành Phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy
truyền thụ kiến thức pháp luật cơ bản và kiến thức chuyên ngành luật kinh tế. Trong
q trình thực hiện Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật học chuyên ngành Luật kinh
tế với đề tài “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực tiễn
xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai”, tác giả luôn nhận được sự chỉ bảo tận

tình của Th.s Đào Nguyễn Hương Duyên – Giảng viên hướng dẫn; cùng với sự giúp
đỡ tận tình của cha mẹ, tất cả bạn bè đã góp phần giúp cho tác giả hồn thành tốt
khóa luận này.
Mặc dù đã rất cố gắng trong suốt quá trình thực hiện khóa luận, nhưng nội dung
khóa luận này chắc chắn sẽ khơng tránh khỏi những thiết sót và cịn nhiều hạn chế.
Chính vì thế, tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của q thầy cơ, các anh
chị và các bạn để tác giả có thể hồn chỉnh khóa luận của mình.
Tác giả xin chân thành cảm ơn!
Tác giả khóa luận

Nguyễn Nhựt Trường


iii
MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ
TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..............................................6
1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất .................................................................. 6
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất.......................................................................... 6
1.1.2. Đặc điểm về quyền sử dụng đất ........................................................................... 7
1.1.3. Chủ thể về quyền sử dụng đất .............................................................................. 8
1.2. Lý luận chung về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ............................. 9
1.2.1. Khái quát về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ................................................ 9
1.2.2. Khái niệm về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ................................ 11
1.2.3. Đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ................................ 12
1.2.4. Ý nghĩa của xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất................................... 15
1.3. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ........... 16
1.3.1. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.................................... 16

1.3.2. Căn cứ xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất........................................... 20
1.3.3. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ................................. 21
1.3.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ............................ 26
1.4. Phân biệt xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất với xử lý tài sản bảo đảm
khác ................................................................................................................................. 31

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN
DÂN TỈNH ĐỒNG NAI..........................................................................................33
2.1. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ............... 33
2.1.1. Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ..................................... 33
2.1.2. Chủ thể xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ......................................... 34
2.1.3. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ................................. 35
2.1.4. Định giá tài sản bảo đảm để xử lý là quyền sử dụng đất ................................... 36
2.1.5. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất ............ 37
2.1.6. Quyền ưu tiên thanh toán xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ............. 39


iv
2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất từ
thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai .................................................. 40
2.2.1. Đánh giá việc thực thi và áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền
sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai ............................ 41
2.2.2. Những khó khăn ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng
đất trong hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai ................................... 44
2.2.3. Nguyên nhân của hạn chế, bất cập trong việc áp dụng pháp luật về xử lý tài sản
bảo đảm là quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai
..................................................................................................................................... 49

CHƯƠNG 3. KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN

BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............................................................54
3.1. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền
sử dụng đất ..................................................................................................................... 54
3.2. Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản bảo
đảm là quyền sử dụng đất ............................................................................................. 58

KẾT LUẬN ..............................................................................................................63
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................64
PHỤ LỤC .................................................................................................................69


v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT

Từ viết tắt

Tên đầy đủ

1

BLDS

Bộ luật Dân sự

2

BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

3

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

4

LĐĐ

Luật Đất đai

5

TAND

Tịa án nhân dân

6

TCTD

Tổ chức tín dụng

7

TSBĐ

Tài sản bảo đảm


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm qua Việt Nam đã không ngừng đẩy mạnh cải cách kinh tế và
thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Chính tình hình này, đã địi hỏi
nguồn vốn đầu tư để sản xuất, kinh doanh là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến
sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế. Do đó, hoạt động cho vay của các tổ
chức tín dụng (TCTD) đã cung cấp nguồn vốn đầu tư và tạo cơ hội cho các cá nhân,
tổ chức và doanh nghiệp thực hiện sản xuất, mở rộng quy mô kinh doanh.
Tuy nhiên, hoạt động cho vay trong các TCTD liên quan đến lĩnh vực tín dụng
lại mang đến các rủi ro tiềm ẩn rất cao từ khách hàng và ảnh hưởng trực tiếp đến
tình hình hoạt động của các ngành kinh tế. Chính vì vậy, các TCTD thường sử dụng
hình thức cho vay có bảo đảm để ngăn ngừa và hạn chế được các rủi ro phát sinh.
Trong các hình thức cho vay có bảo đảm thì cho vay bảo đảm bằng tài sản được áp
dụng phổ biến nhất trong hoạt động này.
Trong hợp đồng cho vay của ngân hàng được bảo đảm bằng tài sản thì quyền sử
dụng đất (QSDĐ) là đối tượng được sử dụng ưu tiên hàng đầu khi các ngân hàng
nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ). Theo đó, nếu khách hàng khơng trả được nợ vay khi
nghĩa vụ thanh tốn đến hạn thì ngân hàng có quyền u cầu xử lý TSBĐ là QSDĐ
để thu hồi nợ đã cho vay. Thực tế cho thấy, so với các giao dịch cho vay khác thì
dùng QSDĐ làm TSBĐ được coi là một cách an toàn hơn các loại tài sản khác mà
pháp luật quy định, để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự.
Nhưng QSDĐ là một loại quyền tài sản phát sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai. Nên quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ không phải là vấn đề
đơn giản và mang tính đặc thù cao. Cho nên các điều kiện, thủ tục và quy trình xử
lý QSDĐ khi giải quyết tranh chấp khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với tài sản
khác. Chính điều này cũng giải thích vì sao việc xử lý TSBĐ là QSDĐ trong thời

gian qua có những bất cập và vướng mắc trong việc xử lý.
Bên cạnh đó, q trình áp dụng pháp luật để xử lý TSBĐ là QSDĐ ở nước ta
xuất hiện sự chồng chéo, không đầy đủ và thiếu hụt của các văn bản vi phạm pháp
luật có liên quan đến xử lý TSBĐ là QSDĐ gây ra tình trạng khó khăn, lúng túng và
e ngại cho việc áp dụng pháp luật của Tòa án và các cơ quan chức năng có thẩm


2
quyền để giải quyết các tranh chấp xảy ra. Từ đó, dẫn đến sự trì hỗn kéo dài, khó
thực hiện hoặc không thể thực hiện được việc xử lý TSBĐ trong hoạt động thi hành
án. Đồng thời, giảm khả năng thu hồi nợ và gia tăng tình trạng nợ xấu của các
TCTD đã tác động và ảnh hưởng tiêu cực đến sự ổn định của nền kinh tế và xã hội.
Xuất phát từ những nguyên nhân trên, việc nghiên cứu một cách tồn diện, có
hệ thống, cả lý luận và thực tiễn về các quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là
QSDĐ có ý nghĩa thiết thực. Để hiểu, thực hiện và áp dụng đúng pháp luật cũng
như phát hiện ra những điểm bất cập, vướng mắc và hạn chế trong các quy định của
pháp luật hiện hành. Từ đó, đưa ra những kiến nghị hồn thiện pháp luật là vơ cùng
cần thiết và cấp bách.
Vì vậy, tác giả đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo
là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai” để
làm báo cáo cho khóa luận tốt nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Pháp luật về xử lý TSBĐ là một vấn đề phổ biến và quan trọng. Trong thời gian
qua, đã có một vài cơng trình nghiên cứu liên quan tập trung trong việc nghiên cứu
pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ. Nhưng hầu hết các bài nghiên cứu chỉ nêu lên
các vấn đề pháp lý về quá trình xử lý TSBĐ là QSDĐ nhưng chưa nêu được thực
tiễn áp dụng pháp luật vào xử lý trên thực tế.
Một số đề tài nghiên cứu khoa học mà tác giả đã tiếp cận được có liên quan đến
đề tài của mình như:
Luận văn Thạc sĩ Luật học của Hoàng Minh Phương (2016) - Viện Đại học Mở

Hà Nội về đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất - Thực
trạng và hướng hồn thiện”. Tác giả đã tìm hiểu, hệ thống hóa cơ sở lý luận của các
quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD. Dựa trên cơ sở
lý luận và thực trạng pháp luật, luận văn đã khái quát những nội dung cơ bản về
thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD; nêu
những kết quả đạt được, những hạn chế, bất cập từ đó kiến nghị đưa ra những giải
pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.
Luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Quỳnh Thoa (2015) - Khoa Luật, Đại
học Quốc gia Hà Nội về đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo


3
pháp luật Việt Nam”. Tác giả đã tìm hiểu, phân tích các khái niệm cơ bản liên quan
đến thế chấp tài sản, QSDĐ, thế chấp QSDĐ và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ,
kinh nghiệm quốc tế về pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Đồng thời, hệ
thống hóa các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.
Đặc biệt, nêu và phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ ở Việt Nam hiện nay, chỉ ra những vấn đề bất cập, hạn chế và nguyên nhân;
kiến nghị một số phương hướng và giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử
lý tài sản thế chấp là QSDĐ.
Luận văn Thạc sĩ Luật học của Hoàng Thị Huế (2017) - Học viện Khoa Học Xã
Hội về: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân
hàng từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân Thành Phố Hà Nội”. Luận văn đã làm
sáng tỏ về lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng của các quy định của pháp luật về xử
lý tài sản thế chấp là QSDĐ được áp dụng xét xử tại Tòa án nhân dân Thành Phố Hà
Nội. Để trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật liên
quan đến xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để thực hiện nghĩa vụ đối với ngân hàng.
Ngồi ra, cịn có các bài báo khoa học liên quan đến lĩnh vực xử lý TSBĐ như:
bài viết “Xử lý tài sản bảo đảm theo pháp luật dân sự 2015” của tác giả Bùi Đức
Giang (2017), Tạp chí ngân hàng, số 1-2; bài viết “Một số vấn đề về bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ của hộ gia đình”, của tác giả Đào Hồng Thắng (2014), Tạp chí
nghiên cứu lập pháp, số 7 (263); bài viết “Chứng thực, giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất – Nhìn từ cấp xã ở một địa phương” của tác giả Bùi Đăng
Vương (2013), Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 7 (239).
Nhìn chung các cơng trình nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và
đánh giá dưới nhiều khía cạnh và các mức độ khác nhau về những nội dung có liên
quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến TSBĐ và xử lý TSBĐ là QSDĐ. Tuy nhiên, chưa
có cơng trình nghiên cứu nào thực hiện về vấn đề xử lý TSBĐ là QSDĐ và thực tiễn
xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai.
Trong bối cảnh BLDS 2015 đã có hiệu lực thi hành và Nghị định số
21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành BLDS về bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ, có hiệu lực từ ngày 15/5/2021 thay thế Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày


4
22/02/2012. Việc nghiên cứu pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ trong bối cảnh này
và nghiên cứu chuyên sâu một phương thức xử lý TSBĐ cụ thể là QSDĐ là điều
cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. Chính vì vậy, tác giả mong muốn
thực hiện đề tài “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực
tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai” để đưa ra ý kiến góp phần hồn
thiện pháp luật và tăng cường hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của khóa luận là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, cơ sở
pháp lý và thực trạng các quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ. Đồng
thời, trên cơ sở tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ trong
xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai. Qua đó, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quy
định của pháp luật hiện hành và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật có liên quan
đến xử lý TSBĐ là QSDĐ cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
trong giao dịch và đáp ứng được các yêu cầu thực tiễn của xã hội đặt ra.

Để đạt được những mục đích trên, đề tài đặt ra các nhiệm vụ nghiên cứu chủ
yếu sau đây:
Một là, làm rõ những vấn đề lý luận chung của pháp luật về xử lý TSBĐ là
QSDĐ như: khái niệm, đặc điểm và chủ thể của QSDĐ; khái niệm, đặc điểm và ý
nghĩa về xử lý TSBĐ là QSDĐ; quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ.
Hai là, nghiên cứu, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật về xử lý TSBĐ là
QSDĐ và thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai cũng như những vướng mắc,
bất cập phát sinh từ những hoạt động này.
Ba là, đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật và giải pháp
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Khóa luận tập trung nghiên cứu những vấn đề chính sau:
Một là, trình bày khái qt và có hệ thống những vấn đề lý luận chung về
QSDĐ và việc xử lý TSBĐ là QSDĐ.


5
Hai là, tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống các quy định của pháp luật
điều chỉnh các vấn đề có liên quan đến việc xử lý TSBĐ là QSDĐ, cụ thể là pháp
luật về dân sự, pháp luật về đất đai, pháp luật về tố tụng liên quan đến xử lý TSBĐ.
Ba là, phân tích thực trạng quy định của pháp luật đối với việc áp dụng các quy
định trong việc xử lý TSBĐ là QSDĐ và thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai.
Từ đó, đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật và giải pháp nâng
cao hiệu quả thực thi pháp luật.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Khóa luận được thực hiện trong phạm vi của các vấn đề liên quan đến quy định
của pháp luật Việt Nam về TSBĐ là QSDĐ; thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý
TSBĐ là QSDĐ và thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai.
5. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như sau:
- Phương pháp tổng hợp; phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử;
phương pháp so sánh để trình bày những vấn đề lý luận chung về QSDĐ và xử lý
TSBĐ là QSDĐ.
- Phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp, bình luận và so sánh là chủ yếu
để làm rõ quy định của pháp luật liên quan xử lý TSBĐ là QSDĐ.
- Phương pháp so sánh, đối chiếu, tổng hợp, phân tích và bình luận để trình bày
thực trạng pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ. Đồng thời, tác giả còn khảo sát thực
tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai. Để tìm ra những vướng mắc, bất cập của pháp
luật, từ đó có cơ sở đưa ra ý kiến về một số giải pháp hoàn thiện pháp luật.
6. Kết cấu của khóa luận
Ngồi phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục kèm theo
thì nội dung của khóa luận bao gồm ba chương:
Chương 1. Lý luận chung về quyền sử dụng đất và xử lý tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất.
Chương 2. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.
Chương 3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử
dụng đất.


6
CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ
TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất
Đất đai nói chung và QSDĐ nói riêng là một trong những vấn đề luôn được sự
quan tâm từ dư luận xã hội cũng như các nhà hoạch định chính sách. Trong q
trình xét xử tại Tịa án, từ thực tế cho thấy rằng các vụ án tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo liên quan đất đai xảy ra khá nhiều. Chính vì thế, việc tìm hiểu cụ thể về khái
niệm, đặc điểm và chủ thể của QSDĐ là điều có ý nghĩa thiết thực trong việc hiểu,

phân tích những lý luận chung về xử lý TSBĐ là QSDĐ.
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là yếu tố quan trọng hàng đầu
cấu thành môi trường sống, là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không
thể thay thế nên vấn đề quan hệ về sở hữu đất đai là rất quan trọng.(1) Ở các nước
khác nhau sẽ có các hình thức sở hữu về đất đai khác nhau, nó chịu sự chi phối bởi
điều kiện kinh tế - xã hội, yếu tố truyền thống lịch sử, nguồn gốc, nhu cầu sử dụng
đất và pháp luật của mỗi nước. Còn ở Việt Nam, pháp luật không thừa nhận quyền
sở hữu tư nhân về đất đai, mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý.(2) Nhà nước với tư cách đại diện cho toàn dân để
thực hiện quyền sở hữu của mình sẽ khơng thể tham gia vào mọi quan hệ dân sự
phát sinh, bởi lẽ Nhà nước là một chủ thể trừu tượng, không tham gia trực tiếp việc
xác lập, thay đổi và chấm dứt các giao dịch trên thực tế. Chính vì thế, Nhà nước
phải trao lại QSDĐ cho người dân để họ có thể dễ dàng tham gia các giao dịch dân
sự. Tuy nhiên, vì đây chỉ là QSDĐ (không phải là quyền sở hữu) nên người dân
không thể có tồn quyền của chủ sở hữu như đối với các loại tài sản khác.(3) Nếu
hiểu theo cách hiểu trong quy định của BLDS 2015 thì quyền sử dụng là một phần
quyền nằm trong quyền sở hữu. Quyền sử dụng ở đây nên hiểu là quyền cho phép
người sử dụng được hưởng những sản vật tự nhiên mà tài sản đó mang lại và các
(1).Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về quyền sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, Nxb. Lao động,
TP. Hồ Chí Minh, tr.29.
(2).Xem: Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở
vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng
thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
(3).Xem: Điều 158 BLDS 2015 quy định: quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt tài sản của chủ sở hữu.


7
hoa lợi, lợi tức thu được từ việc khai thác công dụng của tài sản. Tuy nhiên, quy

định này là quy định của pháp luật chung về quyền sử dụng tài sản không phải quy
định riêng biệt về QSDĐ.
Theo Từ điển Luật học thì có định nghĩa về QSDĐ là quyền của các chủ thể
được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà
nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.(4) Nhưng khái niệm
này vẫn chưa bao quát hết nội dung thật sự của khái niệm QSDĐ. Để hiểu khái
niệm về QSDĐ thì có thể thấy rằng tại LĐĐ 2013 và BLDS 2015 không có đưa ra
quy định cụ thể, nhưng qua các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được
Nhà nước giao đất sử dụng đã tạo nên một khái niệm chung về QSDĐ. Như vậy,
QSDĐ là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định
việc bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được Nhà nước giao đất sử dụng.(5)
1.1.2. Đặc điểm về quyền sử dụng đất
QSDĐ có những đặc điểm cơ bản được thể hiện như sau:
Một là, QSDĐ là quyền phái sinh, được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu về
đất đai. Xuất phát từ chế độ sở hữu về đất đai ở nước ta với một chủ sở hữu duy
nhất là toàn dân, nên QSDĐ không phải là quyền sở hữu của người sử dụng, mà nó
là quyền sử dụng do đại diện chủ sở hữu trao cho người sử dụng, theo đó quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng trong quá trình sử dụng đất, thế nên QSDĐ
còn bao gồm cả nghĩa vụ của người sử dụng. Chính vì vậy, phạm vi QSDĐ do Nhà
nước quyết định và ngày càng mở rộng nhằm đáp ứng nhu cầu của người sử dụng
đất, phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Nếu như LĐĐ 1987 chưa cho phép
người sử dụng đất đưa QSDĐ của mình vào tham gia lưu thơng dân sự

(6)

thì đến

LĐĐ 1993, để đáp ứng nhu cầu thị trường hóa QSDĐ, đã thừa nhận QSDĐ là loại
hàng hóa và cho phép tham gia vào các giao dịch dân sự, nhưng chỉ giới hạn ở

những chủ thể và loại đất nhất định.(7) Đến LĐĐ 2003, thì chủ thể và nội dung lưu
thơng dân sự đối với QSDĐ được mở rộng hơn và tạo hành lang pháp lý để QSDĐ
(4).Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb. Từ điển bách khoa và Nxb. Tư pháp, Hà Nội,
tr.656.
(5).Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình pháp luật Đất đai, Nxb.Cơng an nhân dân, Hà Nội, tr.50.
(6).Xem: Điều 49 LĐĐ 1987.
(7).Xem: từ Điều 73 đến Điều 79 LĐĐ 1993.


8
tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản.(8) Tuy nhiên, đối với hình thức bảo
lãnh bằng QSDĐ thì LĐĐ 2013 khơng cịn quy định quyền bảo lãnh bằng QSDĐ
của người sử dụng đất.
Hai là, QSDĐ là một loại quyền tài sản đặc biệt của người sử dụng đất. Theo quy
định tại Điều 105 BLDS 2015 thì tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Bên cạnh đó, tại Điều 115 BLDS 2015 thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền,
bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác.
Theo tại Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định thì người sử dụng đất được chuyển
QSDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. QSDĐ được pháp
luật bảo hộ. Đồng thời, BLDS 2015 khẳng định QSDĐ là một loại quyền tài sản.
Nhưng đất đai là một loại tài sản đặc biệt, Nhà nước không thực hiện quyền đối với
tài sản của mình một cách thơng thường, Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đối với
tài sản đất đai một cách đặc biệt bằng việc ra các quyết định về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất...
Ba là, QSDĐ là loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường. Có thể thấy khi QSDĐ
được coi là một loại tài sản, được đưa vào giao dịch thì QSDĐ sẽ trở thành một loại
hàng hóa có giá trị trên thị trường. Nhưng lưu ý rằng QSDĐ chỉ được xem là loại
hàng hóa đặc biệt trên thị trường khi nó được đưa vào giao dịch trên thị trường.
1.1.3. Chủ thể về quyền sử dụng đất
Chủ thể của QSDĐ hay còn được gọi là người sử dụng đất, là một thành phần

không thể thiếu trong quan hệ pháp luật về đất đai, đây chính là thành phần quyết
định hiệu quả sử dụng đất. Theo quy định LĐĐ 2013 thì người sử dụng đất là tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các
hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc cơng nhận
QSDĐ; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất.(9)
Khi xác định chủ thể của QSDĐ, người ta thường dựa vào hai căn cứ, đó là căn
cứ pháp lý và căn cứ thực trạng. Căn cứ pháp lý xác định một người là người sử
dụng đất khi người đó được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình
thức giao đất, cho thuê đất. Căn cứ thực trạng để xác định người sử dụng đất khi

(8).Xem: Điều 61 đến Điều 63 LĐĐ 2003.
(9).Xem: Điều 179 LĐĐ 2013.


9
người đó đang thực tế sử dụng đất. Theo quy định của Điều 5 LĐĐ 2013 thì người
sử dụng đất bao gồm tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân
trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài về đầu tư tại Việt Nam, cá nhân nước ngồi đầu tư vào Việt Nam.
Về ngun tắc, người có QSDĐ hợp pháp sẽ được thực hiện các hợp đồng
chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Vì vậy, khoản 2 và khoản 3 Điều 688
BLDS 2005 đã quy định các căn cứ xác lập QSDĐ hợp pháp. Các chủ thể có QSDĐ
dựa trên quy định khoản 2 và khoản 3 Điều 688 BLDS 2005 được pháp luật bảo vệ
khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến BLDS 2015 thì căn cứ xác lập
được quy định tại Điều 223 xác lập quyền sở hữu theo hợp đồng, ở đây cũng được
hiểu QSDĐ được chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi,
chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Căn cứ thứ nhất, người sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận QSDĐ. Căn cứ này xuất phát từ ý chí của đại diện chủ sở hữu đất
đai vào sử dụng nhằm khai thác có hiệu quả các lợi ích vật chất từ đất đai. Cơ sở

pháp lý của căn cứ này là quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất
hoặc cho thuế đất.
Căn cứ thứ hai, người sử dụng đất do nhận chuyển QSDĐ hợp pháp theo quy
định của pháp luật. Căn cứ này xuất phát từ các giao dịch dân sự, kinh tế hợp pháp
liên quan đến QSDĐ.
1.2. Lý luận chung về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Xử lý TSBĐ bằng QSDĐ là một trong những biện pháp thu hồi nợ của TCTD.
Do đó, việc tìm hiểu các vấn đề có liên quan về khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của
việc xử lý TSBĐ là QSDĐ là có vai trị tất yếu để vận dụng biện pháp đặc biệt này
vào thu vốn khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ
trả nợ cho các vay tại các TCTD.
1.2.1. Khái quát về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Về lý thuyết, giữa TSBĐ và việc xử lý TSBĐ có mối liên hệ mật thiết với nhau.
Điều đó thể hiện ở chỗ, nếu TSBĐ đáp ứng tốt các điều kiện theo quy định đối với
TSBĐ thì việc xử lý TSBĐ sẽ diễn ra dễ dàng hơn và hiệu quả hơn. Ngược lại, nếu
TSBĐ không đáp ứng được hoặc chỉ đáp ứng ở mức độ tối thiểu thì việc xử lý


10
TSBĐ sẽ trở nên khó khăn hơn và thậm chí khơng thể xử lý để thu hồi nợ cho
TCTD. Chính vì vậy, việc nghiên cứu vấn đề xử lý TSBĐ cần được bắt đầu từ việc
nghiên cứu, tìm hiểu về khái niệm TSBĐ cũng như các điều kiện cần có đối với
TSBĐ nghĩa vụ dân sự nói chung và TSBĐ nói riêng(10).
Trong cuộc sống hàng ngày, để tạo niềm tin cho bên còn lại trong quan hệ mua
bán, vay mượn ta thường dùng một đối tượng tài sản nào đó, để đảm bảo việc xác
lập các giao dịch dân sự này. Đó chính là việc chúng ta dùng tài sản của mình hoặc
của bên thứ ba để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thực chất, bảo đảm nghĩa vụ
dân sự có thể tiếp cận theo hai phương diện:
Một là, phương diện khách quan là sự quy định của pháp luật, cho phép các chủ
thể trong giao dịch dân sự hoặc các quan hệ dân sự khác áp dụng các biện pháp mà

pháp luật cho phép để bảo đảm một nghĩa vụ chính được thực hiện.
Hai là, phương diện chủ quan là việc thỏa thuận giữa các bên, nhằm đặt ra các
biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa
vụ, đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ chính gây ra.(11)
Vì vậy, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp trong đó một
bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc uy tín của mình để bảo đảm
cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác.(12)
Bên cạnh đó, xét về đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự thì có các đặc điểm chung nổi bật như sau:
Một là, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đi kèm và bổ sung cho
nghĩa vụ chính, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không tồn tại độc lập,
bao giờ cũng xuất hiện bên cạnh một nghĩa vụ chính nào đó. Sự xuất hiện của các
biện pháp bảo đảm được đặt ra khi các bên giao kết, xác lập một nghĩa vụ chính và
thơng thường nghĩa vụ chính xuất hiện trong ý chí của các bên trước, sau đó các bên
mới nghĩ đến việc dùng các biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ chính.

(10).Bùi Đức Giang (2017), Xử lý tài sản đảm bảo theo Bộ luật Dân sự 2015, Tạp chí Ngân hàng, số 1-2,
tr.24 - 29.
(11).Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam - tập II, Nxb. Cơng an nhân dân,
tr.62-63.
(12).Hồng Thế Liên (2013), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005 - Tập 2, Nxb. Chính trị Quốc gia
- Sự thật, Hà Nội, tr.23.


11
Hai là, phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi
nghĩa vụ đã được xác định trong nghĩa vụ chính. Theo quy định tại Điều 293 BLDS
2015, xét về nội dung của quy định, ta thấy luật giới hạn phạm vi của nghĩa vụ bảo
đảm, có thể bảo đảm một phần hoặc tồn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định

nhưng không được vượt quá toàn bộ nghĩa vụ, tức là nghĩa vụ đến đâu thì chỉ có thể
bảo đảm tối đa đến đó.
Ba là, các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm
nghĩa vụ. Theo quy định tại Điều 299 BLDS 2015 về các trường hợp xử lý TSBĐ,
ta thấy rằng các trường hợp luật đề cập đều chứa nội dung về việc vi phạm nghĩa vụ
như việc đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng thực hiện khơng đúng hoặc khơng thực
hiện; bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi
phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Biện pháp bảo
đảm chỉ là biện pháp phái sinh sau nghĩa vụ chính, nếu nghĩa vụ chính khơng được
thực hiện thì áp dụng biện pháp bảo đảm, tức là tồn tại sự vi phạm nghĩa vụ chính.
Hiện tại, theo quy định tại Điều 292 BLDS 2015 thì có chín biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự gồm cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký
quỹ, bảo lãnh, tín chấp, bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản.(13)
1.2.2. Khái niệm về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Trên cơ sở tìm hiểu và phân tích các học thuyết và các quan điểm khoa học về
xử lý TSBĐ là QSDĐ, khái niệm xử lý TSBĐ là QSDĐ được hiểu là quá trình thực
thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt
quyền sở hữu TSBĐ bằng QSDĐ và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận
thế chấp TSBĐ là QSDĐ và các chủ thể khác cũng có quyền lợi trên tài sản đó theo
thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.(14)
Xử lý TSBĐ là QSDĐ là một “quá trình” để thực hiện quyền của bên nhận bảo
đảm thông qua các biện pháp tác động đến QSDĐ đã bảo đảm. Vì các lý do sau:
Một là, mục đích của xử lý TSBĐ là QSDĐ là bảo đảm quyền cho bên nhận
bảo đảm. Quyền này cần được bảo vệ một cách trực tiếp và ngay tức khắc, khi

(13).Trước đây, theo quy định tại Điều 318 BLDS 2005 thì chỉ có bảy biện pháp bảo đảm là cầm cố tài sản,
thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. Hiện nay, bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ
tài sản là hai biện pháp bảo đảm mới được bổ sung tại Điều 292 BLDS 2015.
(14).Bùi Đức Giang (2017), Xử lý tài sản đảm bảo theo BLDS 2015, Tạp chí Ngân hàng, số 1-2, tr.24-29.

12
nghĩa vụ trả nợ không được thi hành. Như vậy, bên nhận bảo đảm cần phải chứng
minh các điều kiện cần và đủ để thực hiện quyền lợi của mình trên QSDĐ đã bảo
đảm, đó là: có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, hợp đồng bảo đảm QSDĐ là hợp
pháp. Nếu khơng có hợp đồng bảo đảm QSDĐ hoặc chúng khơng hợp pháp thì bên
nhận bảo đảm khơng có quyền xử lý QSDĐ đó. Do vậy, hợp đồng bảo đảm QSDĐ
có ý nghĩa là một trong những căn cứ quan trọng để đặt nền tảng cho việc nhận bảo
đảm thực hiện quyền xử lý TSBĐ là QSDĐ.
Hai là, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ là việc tiến hành các thủ tục để định đoạt
QSDĐ đó. Có thể hiểu nghĩa của cụm từ “xử lý” theo góc độ pháp luật là “xem xét
và giải quyết về mặt tổ chức một vụ phạm lỗi nào đó”.(15) Do vậy, cần phải có sự
chuyển giao quyền quản lý QSDĐ từ bên bảo đảm sang cho bên nhận bảo đảm khi
xử lý tài sản đó. Các biện pháp xử lý mà bên nhận bảo đảm sẽ tiến hành được thực
hiện theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo đảm, nếu khơng có thỏa thuận thì bên
nhận bảo đảm có quyền u cầu Tịa án xử lý hoặc yêu cầu một cơ quan, tổ chức
bán đấu giá QSDĐ hoặc chuyển nhượng QSDĐ để thu hồi nợ. Như vậy, xử lý
TSBĐ là QSDĐ chính là tiến hành các biện pháp định đoạt QSDĐ để thu hồi số tiền
tương đương với nghĩa vụ được bảo đảm, bảo vệ quyền lợi bên nhận bảo đảm.
Ba là, xử lý TSBĐ là QSDĐ là bảo đảm lợi ích của các chủ thể có quyền trên
QSDĐ đó theo nguyên tắc “Ai công bố quyền trước sẽ được ưu tiên thanh toán
trước”. Số tiền thu được từ thực thi các biện pháp định đoạt TSBĐ phải giải quyết
được tổng thể các lợi ích có liên quan trên TSBĐ theo một ngun tắc ưu tiên được
xác định cụ thể và rõ ràng.
1.2.3. Đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Nắm bắt được những đặc điểm của quá trình xử lý TSBĐ là QSDĐ sẽ giúp cho
việc vận dụng những quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ được linh
hoạt và hiệu quả. Theo đó, những đặc điểm đó được cụ thể như sau:
Một là, chủ thể xử lý và chủ thể nhận QSDĐ đã xử lý phải được bảo đảm đúng
theo quy định của pháp luật. QSDĐ được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm

quyền và người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, vì vậy mà chủ thể

(15).Hội đồng Quốc gia chỉ đạo biên soạn Từ điển bách khoa Việt Nam (2003), Từ điển bách khoa Việt Nam,
Nxb. Từ điển bách khoa, Hà Nội, tr.431.


13
xử lý TSBĐ là QSDĐ phải có đủ tư cách theo quy định của pháp luật. Chủ thể xử lý
tài sản do các bên thỏa thuận, thường là TCTD nhận bảo đảm thực hiện; ủy quyền
cho người khác thực hiện hoặc thông qua thủ tục tố tụng dân sự yêu cầu cơ quan thi
hành án dân sự có thẩm quyền thực hiện. Mặt khác, do QSDĐ là loại hàng hóa đặc
biệt nên chủ thể nhận QSDĐ phải có đủ điều kiện sử dụng đất theo quy định của
pháp luật, hay nói cách khác, người nhận QSDĐ phải thuộc trường hợp được nhà
nước giao đất, cho thuê đất đối với loại đất được nhận.
Hai là, theo quy định tại khoản 1 Điều 303 BLDS 2015 thì xử lý TSBĐ là
QSDĐ được thực hiện thông qua phương thức đấu giá, bán và nhận chính tài sản.
Về nguyên tắc, QSDĐ được xử lý theo các phương thức mà các bên đã thỏa thuận,
trường hợp các bên khơng có thỏa thuận hoặc khơng xử lý được theo phương thức
đã thỏa thuận thì TSBĐ là QSDĐ được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Về
vấn đề bán đấu giá QSDĐ, theo khoản 1, khoản 2 Điều 118 LĐĐ 2013 quy định
thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng
QSDĐ để thu hồi nợ. Theo đó, các chủ thể khi xử lý TSBĐ là QSDĐ theo phương
thức đấu giá có thể tự mình hoặc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá với tổ chức bán
đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật.
Ba là, khi thực hiện giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, TCTD nhận bảo đảm chỉ
giữ bản chính các giấy tờ chứng nhận QSDĐ của bên bảo đảm mà không trực tiếp
quản lý thửa đất, nên khi xử lý TSBĐ là QSDĐ cần có sự phối hợp của người trực
tiếp quản lý thửa đất, nhất là trong việc thu giữ và giao QSDĐ cho người nhận
QSDĐ đã xử lý.
Bốn là, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ bảo đảm được thực hiện kết hợp với việc xử

lý tài sản gắn liền với đất và ngược lại. Xử lý TSBĐ là QSDĐ có tài sản gắn liền
với đất mà tài sản đó thuộc sở hữu của bên bảo đảm thì được xử lý cùng với QSDĐ,
nếu như tài sản gắn liền với đất khơng thuộc sở hữu của bên bảo đảm thì khi xử lý
TSBĐ là QSDĐ, chủ sở hữu tài sản được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận
giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền và nghĩa vụ
của bên bảo đảm với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho
người mua, người nhận chính QSDĐ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.(16)
(16).Xem: Điều 325 BLDS 2015.


14
Trường hợp chỉ bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý tài sản, người
mua tài sản, nhận chính tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất, quyền và
nghĩa vụ của bên bảo đảm trong hợp đồng về QSDĐ giữa bên bảo đảm và người sử
dụng đất được chuyển cho người mua, nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác.(17)
Năm là, tiến độ xử lý TSBĐ là QSDĐ phụ thuộc vào yếu tố khách quan của tính
thanh khoản trên thị trường bất động sản mà nhất là thị trường QSDĐ. QSDĐ được
xử lý chủ yếu thơng qua quan hệ thị trường, mà mục đích là chuyển QSDĐ thành
tiền để thu hồi nợ vay, do đó sự tác động của thị trường QSDĐ sẽ có ảnh hưởng
nhất định đến tiến độ xử lý và giá trị QSDĐ được xử lý.
Sáu là, xử lý TSBĐ là QSDĐ là hoạt động của TCTD nhằm thu hồi nợ. Hoạt
động huy động vốn có vai trị đặc biệt quan trọng trong hoạt động tín dụng tại các
TCTD. Lượng tiền này được các TCTD sử dụng cho vay với nhiều thời hạn khác
nhau, trong khi đó khách hàng là bên được huy động tiền gửi có quyền rút khoản
tiền gửi bất kì lúc nào nếu thấy cần thiết. Do đó, để đảm bảo khơng mất khả năng
thanh tốn, các TCTD phải giám sát, đảm bảo các khoản cho vay phải được thu hồi
vốn đúng hạn để đảm bảo kế hoạch hoạt động, cân đối dư nợ tín dụng và tránh phải
trích lập dự phịng rủi ro. Do đó, việc xử lý TSBĐ cần được tiến hành nhanh chóng,
minh bạch, quy trình diễn ra nghiêm túc, thuận lợi, giảm chi phí cho quá trình xử lý.

Bảy là, khoản nợ cần thu hồi là khoản nợ bị các TCTD xếp vào khoản nợ khó
thu hồi hay nợ khó địi. Nợ khó thu hồi là khoản nợ được xác định là đã đến hạn
thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc nghĩa vụ trả lãi phát sinh từ hợp đồng tín dụng mà
bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoặc bên có
nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ
theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, tức là đủ điều kiện để xử lý
TSBĐ để thu hồi nợ. Do đó, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ là hoạt động cấp thiết, thực
hiện phải hiệu quả để TCTD thu hồi được nợ và đảm bảo an tồn tín dụng.
Tám là, thời điểm xử lý TSBĐ là khi xuất hiện vi phạm nghĩa vụ bên bảo đảm.
Vấn đề này được quy định trong Điều 299 BLDS 2015. Ở đây vi phạm là việc
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận khi đến hạn thực hiện nghĩa
(17).Xem: Điều 326 BLDS 2015.


15
vụ của bên bảo đảm, cụ thể là việc bên bảo đảm khơng thể trả tồn bộ số nợ hoặc
chỉ trả được một phần số nợ theo nghĩa vụ phải thanh tốn. Điều này có nghĩa là
hợp đồng tín dụng đã được thực hiện một cách khơng hồn chỉnh và hợp đồng bảo
đảm là nhằm khắc phục sự khơng hồn chỉnh này. Do đó, sự bù trừ nghĩa vụ của
hợp đồng bảo đảm chỉ có ý nghĩa thực sự khi có sự vi phạm nghĩa vụ chính.
Chín là, phải xử lý TSBĐ theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo những thỏa
thuận sau khi có sự vi phạm xảy ra. Giá trị TSBĐ có thể có sự khác nhau giữa thời
điểm giao kết hợp đồng và thời điểm xử lý. Giá trị TSBĐ được xác định tại thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm làm cơ sở cho việc cho vay mà khơng có ý nghĩa
định giá tài sản xử lý nợ. Việc xử lý TSBĐ được xác định trên cơ sở thỏa thuận tại
thời điểm xử lý TSBĐ, vì vậy có thể xảy ra sự khác biệt về giá trị tài sản giữa thời
điểm cho vay và thời điểm xử lý TSBĐ.
1.2.4. Ý nghĩa của xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Việc xử lý TSBĐ là QSDĐ có những ý nghĩa quan trọng và cơ bản như sau:
Một là, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ giúp tạo điều kiện khai thác đất đai có hiệu

quả. Việc cho phép tài sản là QSDĐ được bảo đảm để vay vốn có ý nghĩa vơ cùng
quan trọng, khai thác được giá trị vơ hình được chứa đựng bên trong tài sản. Trong
khi đem QSDĐ bảo đảm để vay vốn thì người có quyền sở hữu vẫn được sử dụng,
khai thác và tạo ra lợi ích từ QSDĐ. Nếu việc xử lý QSDĐ diễn ra thuận lợi, nhận
được sự hợp tác của bên bảo đảm thì việc khai thác, sử dụng đất không bị gián đoạn
hoặc bị ảnh hưởng khơng đáng kể. Cịn trong trường hợp vì lý do nào đó mà việc xử
lý QSDĐ bị kéo dài, đặc biệt khi bên bảo đảm khơng hợp tác thì việc xử lý QSDĐ sẽ
gặp khó khăn, rất dễ dẫn tới kiện tụng kéo dài. Do vậy, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ
giúp tạo điều kiện khai thác đất đai được liên tục và có hiệu quả tối ưu.
Hai là, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của
bên nhận bảo đảm. Bởi lẽ, nếu bên cho vay khơng có bất kì tài sản hay người nào
đứng ra bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thì rất dễ dẫn tới rủi ro như bên vay
không chịu trả nợ, bỏ trốn,... làm cho quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho vay sẽ bị
xâm phạm. Trong trường hợp bên vay dùng QSDĐ bảo đảm sẽ hạn chế tình trạng bên
vay trốn tránh thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Vì nếu bên vay khơng trả được nợ thì QSDĐ
sẽ được đưa ra xử lý để bù vào khoản vay nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận bảo


16
đảm. Đây là nội dung quan trọng mà bên nhận bảo đảm đặc biệt quan tâm, bởi đó là
một trong những phương án tối ưu để tránh rủi ro cho bên nhận bảo đảm khi bên bảo
đảm không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Ba là, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ tạo động lực để bên bảo đảm thực hiện đúng và
đầy đủ nghĩa vụ của mình. Việc xử lý TSBĐ là QSDĐ không chỉ để bảo đảm quyền
và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm mà còn phát huy tác dụng trong việc thúc
đẩy người vay vốn thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay. Việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ
trước tiên là nhằm đáp ứng quyền lợi của bên cho vay theo những thỏa thuận và cam
kết trong hợp đồng bảo đảm.
Bốn là, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ góp phần tạo tính thanh khoản. Vì những
tính chất ưu việt của QSDĐ so với những loại tài sản khác nên hầu hết các ngân

hàng muốn nhận QSDĐ làm TSBĐ cho các khoản vay thương mại. Hệ thống ngân
hàng luôn xem QSDĐ là lựa chọn ưu tiên hàng đầu khi nhận TSBĐ.
1.3. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ nói chung và xử lý TSBĐ là QSDĐ nói
riêng trong những năm qua đã có nhiều sự sửa đổi, bổ sung và ban hành mới để bảo
đảm sự an toàn và thuận lợi hơn trong việc thu hồi nợ của các TCTD. Đặc biệt,
Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ, có hiệu lực thi hành
kể từ ngày 15/5/2021 để quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành BLDS 2015 về bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ thay thế cho Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Do đó, cần tìm hiểu, xem xét các quy
định của pháp luật liên quan đến nguyên tắc xử lý, căn cứ xử lý, phương thức xử lý
và trình tự, thủ tục xử lý là QSDĐ có vai trò hết sức quan trọng.
1.3.1. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Nguyên tắc xử lý TSBĐ là những quy định chung mang tính chuẩn mực, bao
quát, định hướng cho mọi hoạt động khi xử lý TSBĐ, là điều kiện bắt buộc các bên
tham gia quá trình xử lý TSBĐ phải tuân theo trong suốt giai đoạn xử lý để phù hợp
với hiệu lực pháp luật. Khác với các Nghị định trước đó, Nghị định số 21/2021/NĐCP đã sử dụng cụm từ “Xử lý tài sản bảo đảm” thay vì “Xử lý tài sản bảo đảm trong
cầm cố, thế chấp” có thể thấy rằng quy định trong chế định này được áp dụng cho


17
tất cả các biện pháp bảo đảm mà không chỉ quy định cho riêng biện pháp bảo đảm
bằng cầm cố và thế chấp như các Nghị định trước.(18) Như vậy, những nguyên tắc
xử lý TSBĐ là QSDĐ đối với nợ vay trước hết phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản
được quy định trong BLDS và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, QSDĐ phải được xử lý đúng theo thỏa thuận của các bên.
Đây là một trong những nguyên tắc thể hiện tinh thần tiến bộ của pháp luật dân
sự, tôn trọng quyền thỏa thuận và tự định đoạt của các bên tham gia giao dịch bảo
đảm. Nguyên tắc này được quy định tại khoản 1 Điều 49 Nghị định số 21/2021/NĐCP, trong trường hợp QSDĐ được bảo đảm để thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý

QSDĐ phải được thực hiện đúng theo thỏa thuận của các bên. Nếu QSDĐ dùng để
bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ khác nhau thì việc xử lý phải được thực hiện theo
đúng thỏa thuận giữa các bên cùng nhận bảo đảm và bên bảo đảm. Nguyên tắc thỏa
thuận trong việc xử lý TSBĐ là QSDĐ thể hiện trong các trường hợp như thỏa
thuận về phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ tại hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng
tín dụng phù hợp với quy định của pháp luật. Thỏa thuận này là căn cứ để các bên
thực hiện việc xử lý TSBĐ. Các bên có thể đưa ra thỏa thuận mới thay thế cho thỏa
thuận cũ, hay thỏa thuận đối với những vấn đề tranh chấp mới phát sinh trong quá
trình xử lý TSBĐ và các thỏa thuận này không được trái quy định của pháp luật và
trái đạo đức xã hội. Bên cạnh đó, cần lưu ý đó là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng
QSDĐ thì bên bảo đảm phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Thứ hai, QSDĐ phải được xử lý đúng theo quy định của pháp luật về nội dung
và phương thức xử lý.
Theo đó, q trình xử lý TSBĐ là QSDĐ địi hỏi phải thực hiện đúng phương
thức, trình tự, thủ tục và nội dung xử lý theo yêu cầu của pháp luật nhằm đảm bảo
cho người mua hoặc nhận QSDĐ bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ
được Nhà nước công nhận và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Về phương thức xử lý,
nếu như các bên không có thỏa thuận thì QSDĐ bảo đảm được xử lý thơng qua
phương thức bán đấu giá.(19) Về trình tự thủ tục phải bảo đảm các bước theo quy

(18).Đặng Nhung (2021), Những điểm mới về quy định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 2021, Tạp chí
điện tử pháp lý, truy cập lần cuối cùng ngày 21 tháng 05 năm 2021.
(19).Xem: khoản 2 Điều 303 BLDS 2015.


18
định của pháp luật. Về nội dung phải đảm bảo việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ
của các bên tham gia theo quy định của pháp luật.(20) Theo nguyên tắc này, các tổ
chức, cá nhân mua hay nhận chính QSDĐ, nhà ở và TSBĐ khác gắn liền với đất để
thay cho nghĩa vụ trả nợ của bên bảo đảm phải thuộc đối tượng quy định của pháp

luật về đất đai được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng quy định
của pháp luật về đất đai được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì chỉ được hưởng giá
trị QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đây là nguyên tắc quan
trọng trong xử lý TSBĐ là QSDĐ, nhưng trước đây nguyên tắc này không được thể
hiện trong hệ thống pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ mà chỉ được quy định trong
pháp luật về bán đấu giá tài sản.
Thứ ba, xử lý TSBĐ là QSDĐ phải được thực hiện một cách khách quan, công
khai, minh bạch, đảm bảo nhanh gọn, tiết kiệm và hiệu quả.
Nguyên tắc này xuất phát từ tinh thần thiện chí và trung thực được quy định tại
khoản 3 Điều 3 BLDS 2015 và phù hợp với các quy định tại Nghị định số
21/2021/NĐ-CP. Mục đích là tạo sự cơng bằng và khách quan cho các bên có liên
quan để tham gia vào quá trình xử lý TSBĐ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
họ. Yếu tố khách quan là các bên phải khách quan trong việc áp dụng các phương
thức xử lý, quyết định theo sự thỏa thuận và quy định của pháp luật mà không phụ
thuộc vào ý chí chủ quan của bất kỳ bên nào. Trong quá trình xử lý TSBĐ nếu áp
dụng phương thức giải quyết tranh chấp tại Tịa án thì địi hỏi các cơ quan tiến hành
tố tụng, các cơ quan ban ngành liên quan trong việc thi hành bản án, quyết định của
Tòa án phải khách quan, vô tư trong việc xem xét, đánh giá chứng cứ và áp dụng
pháp luật. Yếu tố cơng khai, minh bạch và kịp thời địi hỏi các bên phải công khai
các vấn đề liên quan đến việc xử lý TSBĐ như các TCTD công khai về quá trình
giải quyết, tình trạng khoản nợ, chính sách của TCTD đối với việc xử lý nợ xấu.
Bên khách hàng cần công khai hiện trạng QSDĐ, các biến đổi liên quan đến TSBĐ
là QSDĐ. Đây là điều kiện tối ưu nhất để các bên nhanh chóng đưa ra quyết định
cuối cùng và thuận tiện hơn cho việc thống nhất phương án xử lý có lợi nhất cho tất

(20).Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học,
Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội, tr.30.