Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua đất nền của khách hàng công ty trách nhiệm hữu hạn bất động sản hồng phát 3

3

CHƯƠNG 3

THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU

Quy trình nghiên cứu
Các bước trong quy trình nghiên cứu của luận văn được cụ thể hóa trong hình 3.1 như
sau:
Vấn đề và
mục tiêu

Cơ sở lý thuyết và mơ hình
nghiên cứu và dự thảo biến
quan sát

Nghiên cứu định lượng sơ bộ
(khảo sát 30 khách hàng)

Điều chỉnh, kiểm tra

Thang đo chính thức, phiếu
khảo sát chính thức

Nghiên cứu định lượng
chính thức

Cronbach’s Alpha

Loại biến quan
sát (nếu có)

Phân tích nhân tố EFA

Hồi quy tuyến tính

Kết luận và hàm ý quản trị

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu

45

Nghiên cứu định tính
(phỏng vấn, thảo luận
5 chun gia 2 vịng)

Thang đo sơ
bợ, phiếu khảo
sát nháp


Bước 1: Xác định vấn đề và mục tiêu nghiên cứu.
Bước 2: Tham khảo từ các cở sở lý thuyết và các cơng trình nghiên cứu. Nghiên cứu
các lý thuyết liên quan, cũng như tham khảo các nghiên cứu trong và ngoài nước, các
yếu tố phù hợp nhất sẽ được lựa chọn để đưa vào mơ hình và gọi là mơ hình nghiên
cứu đề x́t, sau đó dự thảo biến quan sát để đo lường các yếu tố.
Bước 3: Nghiên cứu định tính, cụ thể đề tài sẽ phỏng vấn, thảo luận với 5 chuyên gia.
Bước 4: Xây dựng thang đo sơ bộ và phiếu khảo sát nháp
Bước 5: Nghiên cứu định lượng sơ bộ, bước này đề tài sẽ khảo sát khoảng 30 người
và thực hiện các tính tốn hệ số Cronbach’s Alpha.
Bước 6: Kiểm tra và điều chỉnh thang đo cho phù hợp với thực tế.

Bước 7: Thang đo chính thức, phiếu khảo sát chính thức
Bước 8: Nghiên cứu định lượng chính thức. Phân tích dữ liệu khảo sát. Kết quả khảo
sát định lượng chính thức sẽ được phần mềm SPSS 20 tính tốn phân tích.
Bước 9: Kiểm định Cronbach’s Alpha
Bước 10: Phân tích nhân tố EFA, trong q trình phân tích EFA, những biến số khơng
phù hợp sẽ được loại bỏ (nếu có).
Bước 11: Phân tích hồi quy bội
Bước 12: Kết luận và đưa ra hàm ý quản trị
Dự thảo các biến quan sát trong mơ hình
Dự thảo các biến quan sát trong mơ hình được thể hiện trong bảng 3.1

46


Bảng 3.1 Biến quan sát và nguồn trích dẫn
Thang đo

Biến quan sát

Nguồn

Chính sách hỗ

1.Chính sách hỗ trợ thanh tốn của Phạm Thị Thanh Hải

trợ khách

ngân hàng phù hợp với nhu cầu của (2020)

hàng

khách hàng
2.Chính sách gia hạn thanh tốn rất tốt Phạm Thị Thanh Hải
(2020)
3.Chính sách tri ân khách hàng hấp dẫn Phạm Thị Thanh Hải
(2020)

Thủ tục pháp

1. Dịch vụ hỗ trợ khách hàng khi tiến Phạm Thị Thanh Hải

lý

hành các thủ tục pháp lý rất tốt

(2020)

2. Hợp đồng mua bán có nợi dung pháp Nguyễn Thị Kim Yến
lý rõ ràng

(2015)

3. Thời gian làm thủ tục pháp lý Nguyễn Thị Kim Yến
chuyển quyền sở hữu phù hợp với (2015)
khách hàng
4. Dự án có quy hoạch chi tiết đã được Nguyễn Thị Kim Yến
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê (2015)
duyệt
5. Quy trình thực hiện các thủ tục pháp Nguyễn Thị Kim Yến
lý của dự án cụ thể rõ ràng

(2015)

6. Thủ tục pháp lý của dự án đầy đủ Nguyễn Thị Kim Yến
theo quy định của luật pháp
Vị trí nền

(2015)

1. Vị trí bệnh viện trung tâm được bố Nguyễn Thị Linh Châu
trí phù hợp với dự án

(2021)

2. Khu vực thương mại được bố trí phù Nguyễn Cơng Phương
hợp với dự án

(2013)

3. Dự án ở gần các trục đường lớn Tan Teck Hong (2012)
thuận tiện cho việc giao thông
Tiện nghi

1. Dịch vụ vệ sinh đảm bảo sự sạch sẽ Phạm Thị Thanh Hải

công cộng

cho khu dân cư dự án

(2020)

47


2. Dịch vụ bảo vệ đảm bảo cho sự an Phạm Thị Thanh Hải
toàn cho khu dân cư dự án

(2020)

3. Các đường nội bộ được thiết kế phù Phạm Thị Thanh Hải
hợp với giao thông nội khu dự án

(2020)

4. Công viên trung tâm được bố trí Nguyễn Cơng Phương
nhiều cây xanh đảm bảo sự thống mát (2013)
cảnh quang
Nhóm tham

1. Tơi thường tham khảo ý kiến bạn bè, Phạm Thị Thanh Hải

khảo

người thân

(2020); Qiuxue Luo và
Paul TJ James (2013)

2. Tôi thường tham khảo các chuyên Qiuxue Luo và Paul TJ
viên bất đợng sản

James (2013)

3. Tơi thường tham khảo các tạp chí Qiuxue Luo và Paul TJ
bất động sản

James (2013)

Cảm nhận giá

1. Khách hàng cảm nhận giá cả phù Phạm Thị Thanh Hải

đất nền

hợp với thu nhập

(2020); Philip Kotler
(2005)

2. Chiết khấu trên giá bán cho khách Phạm Thị Thanh Hải
hàng hấp dẫn

(2020); Philip Kotler
(2005)

3. Giá cả của dự án rẻ hơn với các dự Phạm Thị Thanh Hải
án khác

(2020); Philip Kotler
(2005)

Quyết định

1. Tôi đã quyết định mua đất nền

mua đất nền

Lee và McGreal
(2010)

2. Tơi quyết định mua nhà đất vì khơng Phan Thanh Sĩ (2012)
gian sống tốt
3. Tôi là người quan trọng đóng góp Tan Teck Hong (2012)
vào quyết định mua đất nền
Nguồn: Tổng hợp của tác giả

48


Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu định tính
Mục đích của phương pháp nghiên cứu này nhằm khám phá các yếu tố khác tác động
đến quyết định mua đất nền của khách hàng, đồng thời kiểm tra mức độ rõ ràng của
từ ngữ và khả năng hiểu các phát biểu trong thang đo. Từ đó tác giả điều chỉnh, bổ
sung hay loại bỏ các thang đo cho phù hợp. Nghiên cứu định tính được tiến hành thảo
luận tay đơi với 5 chuyên gia bao gồm: Tổng giám đốc công ty TNHH Bất động sản
Hồng Phát, Giám đốc công ty TNHH Bất đợng sản Hồng Phát, Trưởng phịng kinh
doanh cơng ty TNHH Bất đợng sản Hồng Phát, Trưởng phịng Maketing cơng ty
TNHH Bất động sản Hồng Phát và Giảng viên.
Tác giả đã sử dụng bảng câu hỏi nghiên cứu định tính được chuẩn bị trước để hướng

dẫn việc thảo luận nhóm. Bảng câu hỏi được thiết kế gồm 2 phần chính. Phần đầu
gồm những câu hỏi yêu cầu những người tham gia thảo luận nhóm cho biết các yếu
tố ảnh hưởng đến quyết định mua đất nền dựa theo quan điểm và kinh nghiệm của
họ. Phần thứ hai của bảng câu hỏi định tính là đưa ra những câu hỏi yêu cầu những
người tham gia thảo luận nhóm đánh giá phát biểu về các thang đo trong mơ hình
nghiên cứu có dễ hiểu, rõ ràng hay chưa và đưa ra sự hiệu chỉnh nếu có. Tác giả đã
đưa bảng câu hỏi nghiên cứu định tính cùng với phần cơ sở lý thuyết cho những người
tham gia thảo luận nhóm nghiên cứu trước mợt tuần. Sau đó, tác giả tiến hành tổ chức
mợt buổi thảo luận nhóm để thống nhất ý kiến trả lời những câu hỏi trong bảng câu
hỏi nghiên cứu định tính. Nếu có nhiều ý kiến khơng thống nhất thì tác giả sẽ giải
thích thêm về câu hỏi để cho mọi người thảo luận tiếp cho đến khi tất cả các ý kiến
thống nhất mới dừng lại và chuyển qua câu hỏi kế tiếp.
Việc thảo luận được thực hiện qua hai vịng:
Vịng 1: Thảo luận các yếu tố có trong mơ hình
Tất cả các chun gia đều đồng ý với cả 6 yếu tố độc lập ảnh hưởng đến quyết định
mua đất nền của khách hàng công ty TNHH Bất đợng sản Hồng Phát có trong mơ

49


hình, là: (1) Chính sách hỗ trợ khách hàng; (2) Thủ tục pháp lý; (3) Vị trí nền; (4)
Tiện nghi cơng cợng; (5) Nhóm tham khảo và (6) Cảm nhận giá đất nền. Do đó, tác
giả giữ nguyên các yếu tố trong mơ hình nghiên cứu đề x́t.
Vịng 2: Thảo luận biến quan sát cho các yếu tố trong mô hình. Với 25 biến quan sát
đã được dự thảo trong bảng 3.1, cả 5 chuyên gia đề nghị điều chỉnh 03 biến quan sát
của yếu tố Vị trí nền là (1)Vị trí bệnh viện trung tâm được bố trí phù hợp với dự án,
(2)Khu vực thương mại được bố trí phù hợp với dự án và (3)Dự án ở gần các trục
đường lớn thuận tiện cho việc giao thông, thành (1)Dự án ở gần bệnh viện, trường
học (2)Dự án ở gần khu thương mại và (3)Dự án ở gần các trục đường lớn. Sau điều
chỉnh, nội dung biến được ngắn gọn, rõ ràng và đầy đủ hơn.

Tóm lại: Sau nghiên cứu định tính, mơ hình vẫn cịn 6 yếu tố độc lập, 1 yếu tố phụ
thuộc và 25 biến quan sát. Trong đó, có điều chỉnh 03 biến quan sát của thang đo Vị
trí nền. Từ cơ sở trên, tác giả hình thành bảng câu hỏi khảo sát sơ bợ (Phụ lục 03).
Phương pháp nghiên cứu định lượng
3.3.2.1 Nghiên cứu định lượng sơ bộ
Sau khi có kết quả nghiên cứu định tính, ta có bảng câu hỏi khảo sát sơ bợ thơng qua
các tiêu chí đã được xây dựng, chọn lọc và điều chỉnh các câu hỏi dựa trên ý kiến
đóng góp của các chuyên gia. Từ bảng câu hỏi, tiến hành phỏng vấn thử 30 khách
hàng ngẫu nhiên để kiểm tra mức độ rõ ràng của các câu hỏi. Dữ liệu thu thập được
xử lý bằng phần mềm SPSS 20 để kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha của thang
đo.
3.3.2.2 Nghiên cứu định lượng chính thức
Từ kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ, tiến hành nghiên cứu định lượng chính thức
thơng qua các cơng việc: phát 300 phiếu khảo sát khách hàng, thu được 250 phiếu
khảo sát hợp lệ, sau đó tiến hành phân tích thống kê mơ tả, kiểm định đợ tin cậy thang
đo, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích tương quan hồi quy và thực hiện
các phép kiểm định. Kết quả của buớc này sẽ cho biết rõ hơn tác động của các nhân
tố tới quyết định mua đất nền của khách hàng.

50


Tác giả đã dựa trên nghiên cứu trước đây và tham khảo các ý kiến của chuyên gia
trong ngành bất động sản, hiệu chỉnh lại các thang đo phù hợp hơn. Bảng nghiên cứu
định lượng yêu cầu khách hàng đánh giá về quyết định mua đất nền của họ dựa trên
thang đo Likert 5 điểm (thay đổi từ 1= Rất không quan trọng, 2 = Không quan trọng,
3 = Trung lập, 4 = Quan trọng và 5 = Rất quan trọng). Thang điểm từ 1 đến 5 thể hiện
mức độ quan tâm tăng dần, điểm càng cao càng quan tâm đến vấn đề đó.
Sau khi nhận được tồn bợ bảng câu hỏi cần thiết, dữ liệu sẽ được mã hóa, sau đó
được xử lý bằng phần mềm SPSS 20 với các phương pháp như thống kê mơ tả, phân

tích tương quan, kiểm định thang đo Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá
và phân tích hồi quy để tìm ra mơ hình nghiên cứu chính thức.
Mã hóa thang đo và biến quan sát
Kết quả nghiên cứu định tính cho thấy, mơ hình nghiên cứu gồm 06 yếu tố đợc lập
và 01 yếu tố phụ thuộc với 25 biến quan sát.
Bảng 3.2 Mã hóa thang đo và biến quan sát
STT Mã hóa Thang đo và biến quan sát
Chính sách hỗ trợ khách hàng

I

CS

1

CS1

2

CS2

2. Chính sách gia hạn thanh tốn rất tốt

3

CS3

3. Chính sách tri ân khách hàng hấp dẫn

II

PL

Thủ tục pháp lý

1

PL1

2

PL2

3

PL3

4

PL4

1. Chính sách hỗ trợ thanh tốn của ngân hàng phù hợp với nhu
cầu của khách hàng

1. Dịch vụ hỗ trợ khách hàng khi tiến hành các thủ tục pháp lý
rất tốt
2. Hợp đồng mua bán có nợi dung pháp lý rõ ràng
3. Thời gian làm thủ tục pháp lý chuyển quyền sở hữu phù hợp
với khách hàng
4. Dự án có quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt

51


5

PL5

5. Quy trình thực hiện các thủ tục pháp lý của dự án cụ thể

6

PL6

6. Thủ tục pháp lý của dự án đầy đủ theo quy định của luật pháp

III

VT

Vị trí nền

1

VT1

1. Dự án ở gần bệnh viện, trường học

2

VT2

2. Dự án ở gần khu thương mại

3

VT3

3. Dự án ở gần các trục đường lớn

IV

TN

Tiện nghi công cộng

1

TN1

1. Dịch vụ vệ sinh đảm bảo sự sạch sẽ cho khu dân cư dự án

2

TN2

2. Dịch vụ bảo vệ đảm bảo cho sự an tồn cho khu dân cư dự án

3

TN3

4

TN4

V

TK

Nhóm tham khảo

1

TK1

1.Tôi thường tham khảo ý kiến bạn bè, người thân

2

TK2

2.Tôi thường tham khảo các chuyên viên bất động sản

3

TK3

3.Tôi thường tham khảo các tạp chí bất đợng sản

VI

CN

Cảm nhận giá đất nền

1

CN1

1.Khách hàng cảm nhận giá cả phù hợp với thu nhập

2

CN2

2.Chiết khấu trên giá bán cho khách hàng hấp dẫn

3

CN3

3.Giá cả của dự án rẻ hơn với các dự án khác

VII

QD

Quyết định mua đất nền

1

QD1

1. Tôi đã quyết định mua đất nền

2

QD2

2. Tơi quyết định mua nhà đất vì không gian sống tốt

3

QD3

3. Các đường nội bộ được thiết kế phù hợp với giao thông nội
khu dự án
4.Công viên trung tâm được bố trí nhiều cây xanh đảm bảo sự
thống mát cảnh quang

3. Tơi là người quan trọng đóng góp vào quyết định mua đất
nền
Nguồn: Tổng hợp của tác giả

52


Mô tả dữ liệu được sử dụng trong nghiên cứu

Công cụ thu thập dữ liệu
Bảng câu hỏi khảo sát phải đạt được các tiêu chí như câu hỏi phải rõ nghĩa, khơng
gây hiểu nhầm, khơng dài dịng và dễ hiểu. Trên cơ sở thang đo đã hiệu chỉnh, bảng
câu hỏi khảo sát được xây dựng gồm 2 phần:
Phần 1: Phần câu hỏi cụ thể gồm các thang đo tương ứng với các yếu tố tác động tới
quyết định mua đất nền của khách hàng
Phần 2: Phần thông tin chung của người được khảo sát: Bao gồm giới tính, đợ tuổi,
trình độ học vấn, công việc hiện tại.
Bảng nghiên cứu định lượng yêu cầu khách hàng đánh giá về quyết định mua đất nền
của họ và 6 yếu tố ảnh hưởng dựa trên thang đo Likert 5 điểm (thay đổi từ 1= Rất
không quan trọng, 2 = Không quan trọng, 3 = Trung lập, 4 = Quan trọng và 5 = Rất
quan trọng). Dựa theo thang đo Likert, tác giả có thể biết được số điểm của khách
hàng cho từng câu hỏi và có thể tính tốn được mức đợ tác đợng của từng yếu tố.
Xác định kích thước mẫu và phương pháp chọn mẫu
3.5.2.1 Xác định kích thước mẫu
Kích thước mẫu nghiên cứu được xác định bằng nhiều cách khác nhau. Theo
Tabachnick & Fidell (1991): N>=8k+50. Còn theo Hair & ctg (2006) (được trích
bởi Nguyễn Đình Thọ & ctg, 2011): N= m*5 và kích thước mẫu tối thiểu phải là
100.
Trong đó: N là kích thước mẫu; k: số biến đợc lập; m: số biến quan sát của mơ hình.
Trên cơ sở cơng thức N=m*5, kích thước mẫu nghiên cứu sẽ là 25*5=125. Tuy vậy,
để loại trừ các phiếu khảo sát khơng hợp lệ đồng thời tăng đợ chính xác trong nghiên
cứu, tác giả chọn kích thước mẫu cho luận văn là 250.

53


3.5.2.2 Phương pháp chọn mẫu
Chọn mẫu phi xác suất thuận tiện dựa trên sự thuận tiện của nhà nghiên cứu trong
quá trình tiếp xúc, tiếp cận đến tổng thể nghiên cứu. Sự thuận tiện là do các nhà

nghiên cứu được tự do lựa chọn những phần tử nghiên cứu mà họ muốn, dễ dàng,
thuận tiện để họ lấy mẫu nghiên cứu. Sử dụng phương pháp này sẽ tiết kiệm được chi
phí và thời gian nhưng đợ tin cậy khơng cao. Tuy vậy đây vẫn là phương pháp được
nhiều nhà nghiên cứu sử dụng hiện nay. Vì lẽ đó, trong luận văn này, tác giả sử dụng
phương pháp chọn mẫu phi xác suất theo hình thức thuận tiện.
Quy trình thu thập dữ liệu
Trong nghiên cứu này, tác giả thu thập dữ liệu theo những bước sau:
Bước 1: Xác định số lượng khách hàng sẽ khảo sát.
Bước 2: Điều tra sơ bộ, được thực hiện trên 30 khách hàng để đảm bảo bảng câu hỏi
dễ hiểu và sử dụng được.
Bước 3: Điều tra chính thức, mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện. Nghiên
cứu được thực hiện theo phương pháp khảo sát trực tiếp các khách hàng đến giao dịch
tại công ty TNHH Bất đợng sản Hồng Phát. Bên cạnh đó, c̣c khảo sát cũng được
thực hiện bằng cách thông qua bảng câu hỏi trực tuyến, tác giả gửi email tới từng
khách hàng mà tác giả biết.
Bước 4: Tổng hợp dữ liệu khảo sát và sử dụng phần mềm phân tích dữ liệu SPSS để
đánh giá đợ tin cậy và phân tích nhân tố khám phá để tiếp tục phân tích dữ liệu trong
những bước tiếp theo của nghiên cứu.
Phương pháp phân tích dữ liệu
Kiểm định Cronbach’s Alpha
Để đánh giá được đợ tin cậy của thang đo tác giả đã sử dụng phân tích đợ tin cậy
Cronbach’s Alpha. Sử dụng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha trước khi

54


phân tích nhân tố EFA để loại các biến khơng phù hợp vì các biến rác này có thể tạo
ra các yếu tố giả.
Hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha chỉ cho biết các đo lường có liên kết với nhau hay
khơng. Việc tính hệ số tương quan giữa biến tổng sẽ giúp loại ra những biến quan sát

nào khơng đóng góp nhiều cho sự mơ tả của nhân tố cần đo.
Việc thực hiện phép phân tích Cronbach’s Alpha được thực hiện lần lượt với từng
nhân tố theo trình tự như sau:
Bước 1: Phân tích Cronbach’s Alpha với tập hợp tất cả các biến quan sát.
Bước 2: Loại bỏ các biến quan sát có giá trị Cronbach’s Alpha nếu biến bị loại
(Cronbach’s Alpha If Item Deleted) lớn hơn giá trị Cronbach’s Alpha của nhân tố
(nếu có).
Bước 3: Phân tích Cronbach’s Alpha với tập hợp các biến quan sát còn lại.
Bước 4: Loại bỏ các biến quan sát có giá trị tương quan biến tổng (Corrected ItemTotal Correlation) nhỏ hơn 0,3. (nếu có)
Bước 5: Phân tích Cronbach’s Alpha với tập hợp các biến quan sát còn lại.
Bước 6: Sử dụng giá trị Cronbach’s Alpha của thang đo sau loại bỏ các biến quan sát
không phù hợp để quyết định giữ lại hay loại bỏ nhân tố khỏi mơ hình nghiên cứu.
Theo Hair et al (2006) đưa ra quy tắc đánh giá về hệ số Cronbach’s Alpha như sau:
Dưới 0.6: Thang đo nhân tố là khơng phù hợp (có thể trong mơi trường nghiên cứu
đối tượng khơng có cảm nhận về nhân tố đó)
Từ 0.6 – 07: Chấp nhận được với các nghiên cứu mới
Từ 0.7 – 0.8: Chấp nhận được
Từ 0.8 – 0.95: tốt

55


Lớn hơn hoặc bằng 0.95: Chấp nhận được nhưng không tốt, nên xét xét các biến
quan sát có thể có hiện tượng “trùng biến”.
Với cơ sở trên tác giả sẽ chấp nhận với mức Cronbach’s Alpha trên 0.6 là chấp nhận
được.
Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
Trước khi kiểm định lý thuyết khoa học thì cần phải đánh giá đợ tin cậy và giá trị của
thang đo. Phương pháp Cronbach Alpha dùng để đánh giá độ tin cậy của thang đo.
Cịn phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis,

gọi tắt là phương pháp EFA) giúp chúng ta đánh giá hai loại giá trị quan trọng của
thang đo là giá trị hội tụ và giá trị phân biệt. Sử dụng phương pháp trích nhân tố
Principal Component với phép quay Varimax với các biến quan sát còn lại sau khi sử
dụng phân tích Cronbach’s Alpha. Phân tích EFA được sử dụng trong phân tích dữ
liệu nghiên cứu sẽ giúp rút gọn tập hợp các biến quan sát và phát hiện các nhóm nhân
tố mới. Sau phân tích Cronbach’s Alpha thì phân tích EFA là cơ sở để tác giả đánh
giá và hiệu chỉnh lại thang đo 1 lần nữa. Trình tự thực hiện phân tích EFA sử dụng
phương pháp trích nhân tố Principal Component với phép xoay Varimax như sau:
Bước 1: Tiến hành kiểm định Kaiser-Meyer-Olkin (KMO) và Bartlett để đánh giá sự
thích hợp của phân tích nhân tố với dữ liệu và kiểm tra xem các biến quan sát có
tương quan với nhau trong tổng thể hay khơng. Phân tích nhân tố được xem là thích
hợp với dữ liệu nghiên cứu khi hệ số KMO lớn hơn 0,5. Và giả thuyết có sự tương
quan giữa các biến quan sát trong tổng thể bị bác bỏ khi mức ý nghĩa của kiểm định
Bartlett nhỏ hơn 0,05.
Bước 2: Nếu kiểm định KMO và Bartlett cho kết quả: phân tích EFA là phù hợp với
dữ liệu và khơng có sự tương quan giữa các biến quan sát trong tổng thể. Sử dụng
phương pháp trích nhân tố Principal Component với phép quay Varimax. Trong ma
trận xoay nhân tố, tiến hành loại các biến quan sát có “hệ số tải nhân tố” nhỏ hơn 0,5
(nếu có).

56


Bước 3: Thực hiện lại phương pháp trích nhân tố Principal Component với các biến
còn lại. Lựa chọn các nhân tố có giá trị Eigenvalue (đại diện cho phần biến thiên được
giải thích bởi mỗi nhân tố) > 1 thì nhân tố rút ra có ý nghĩa tóm tắt thơng tin tốt nhất
(Nguyễn Đình Thọ, 2011) và giá trị tổng “phương sai giải thích tích lũy” lớn hơn
50%. Hệ số tải nhân tố (Factor Loading) > 0,5. Các nhân tố được lựa chọn là cơ sở
để điều chỉnh lại mô hình nghiên cứu của đề tài.
Sau khi kết thúc phân tích EFA, cần thực hiện đặt tên mới cho các nhóm nhân tố (nếu

các biến quan sát khơng tương quan với các nhân tố được trích, theo các nhóm như
trong thang đo ban đầu), xác định lại mơ hình nghiên cứu sau khi điều chỉnh để chuẩn
bị cho giai đoạn phân tích tiếp theo.
Phân tích hồi quy bội
Mơ hình hồi quy có dạng
Yi = B0+ B1 X1i+ B2 X2i+…+ Bn Xni + ei
Các giả định quan trọng khi phân tích hồi quy tuyến tính
Giả thiết 1: Giả định liên hệ tuyến tính.
Giả thiết 2: Phương sai có điều kiện khơng đổi của các phần dư.
Giả thiết 3: Khơng có sự tương quan giữa các phần dư.
Giả thiết 4: Không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến.
Giả thiết 5: Giả thiết về phân phối chuẩn của phần dư.
Đánh giá độ phù hợp của mơ hình
Thơng qua hệ số R bình phương ta đánh giá đợ phù hợp của mơ hình xem mơ hình
trên giải thích bao nhiêu % sự biến thiên của biến phụ thuộc.
Khi đưa càng nhiều biến vào mô hình thì hệ số này càng cao. Tuy nhiên, R bình
phương ở hồi quy bợi khơng phản ánh đúng sự phù hợp của mơ hình như trong mơ

57


hình hồi quy đơn. Lúc này, ta phải sử dụng R bình phương hiệu chỉnh để đánh giá sự
phù hợp của mơ hình.
Nếu 0,5 < R bình phương (hiệu chỉnh) < 0,8 thì biến đợc lập và biến phụ tḥc có sự
tương quan chặt chẽ.
Kiểm định sự phù hợp của mơ hình
Giá trị thống kê F của kết quả phân tích phương sai mơ hình hồi quy trong bảng
ANOVA có giá trị Sig < 0,05 thì ta có thể kết luận mơ hình ta xây dựng phù hợp với
tập dữ liệu.
Xác định tầm quan trọng của các biến

Đánh giá mức độ tác động mạnh yếu của các biến độc lập lên biến phụ thuộc thông
qua hệ số Beta của bảng Coficients (Nguyễn Đình Thọ, 2011).
Lựa chọn biến cho mơ hình
Đưa nhiều biến đợc lập vào mơ hình hồi quy khơng phải lúc nào cũng tốt vì những lý
do sau (trừ khi chúng có tương quan chặt với biến phụ tḥc):
Đưa vào các biến khơng thích đáng sẽ làm tăng sai số chuẩn của tất cả các ước lượng
mà không cải thiện được khả năng dự đốn.
Mơ hình nhiều biến thì khó giải thích và khó hiểu hơn mơ hình ít biến. Ta sử dụng
SPSS để giải quyết vấn đề trên.
Phương pháp đưa biến vào phân tích hồi quy là phương pháp đưa lần lượt từng biến
vào mơ hình.
Kiểm định sự khác biệt
Dựa trên đặc điểm của từng yếu tố nhân khẩu mà lựa chọn phương pháp phân tích là
kiểm định Indepent-Same T Test hay kiểm định One-Way ANOVA. Trong đó, kiểm
định Indepent-Same T Test thường được sử dụng với các biến định tính có 2 sự lựa

58


chọn, còn kiểm định One-Way ANOVA thường được sử dụng với các biến định tính
có nhiều hơn 2 sự lựa chọn.
Kiểm định giả thuyết
Vấn đề kiểm định giả thuyết thống kê được hiểu đơn giản là: Mợt kết quả tìm được
(các hệ số hồi quy, tương quan,…) có tương ứng với giả thuyết nêu ra ban đầu hay
không? Trong ngôn ngữ thống kê, giả thuyết phải được coi là giả thuyết 0 và ký hiệu
là Ho. Giả thuyết Ho thường được kiểm định so với một giả thuyết thay thế hay còn
gọi là giả thuyết đối, ký hiệu là H1. Lý thuyết kiểm định giả thuyết là xây dựng các
quy tắc hay thủ tục để quyết định bác bỏ giả thuyết Ho hay không bác bỏ giả thuyết
Ho (Đinh Kiệm, 2018). Theo mơ hình nghiên cứu thì có 06 giả thuyết cần phải kiểm
định.

Kiểm định sự vi phạm của dữ liệu: Đa cộng tuyến, phương sai thay đổi và
tự tương quan
Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến của mơ hình hồi quy thông qua giá trị VIF. Nếu
VIF>=10 là bị đa cộng tuyến, <10 là không bị đa cộng tuyến, <2 thì mơ hình hồi quy
chắc chắn khơng bị đa cộng tuyến.
Kiểm định phương sai thay đổi: Sử dụng kiểm định hệ số tương quan Pearson để kiểm
tra giữa từng biến đợc lập có ý nghĩa thống kê với giá trị tuyệt đối của số dư được
chuẩn hóa.
Kiểm định tự tương quan thông qua hệ số Durbin-Watson (d). Nếu giá trị d của luận
văn nằm trong khoảng dltương quan. Trong đó, dl (trị số dưới) và du (trị số trên) được tra trong bảng DurbinWatson với số quan sát (n), số biến độc lập (k’) và độ tin cậy α (=0,01 hoặc 0,05).

59


TĨM TẮT CHƯƠNG 3
Trong chương 3, Luận văn đã trình bày phương pháp nghiên cứu thực hiện trong đề
tài. Quy trình nghiên cứu được thực hiện qua 2 giai đoạn chính: nghiên cứu sơ bợ và
nghiên cứu chính thức. Nghiên cứu định tính được sử dụng trong nghiên cứu sơ bợ
bằng thảo luận nhóm với 5 chun gia. Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng
nghiên cứu định lượng dựa trên dữ liệu thu thập với cỡ mẫu là 250 khách hàng. Thang
đo các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua đất nền gồm 6 yếu tố độc lập, 1 yếu tố
phụ thuộc được dựa trên 25 biến quan sát. Sau khi thu thập dữ liệu, tiến hành mã hố,
nhập dữ liệu vào chương trình phân tích số liệu thống kê SPSS 20 để phân tích thơng
tin và kết quả nghiên cứu. Các phương pháp phân tích thống kê để xử lý dữ liệu gồm
đánh giá độ tin cậy, phân tích EFA và phân tích hồi quy.

60