Tài liệu Chuyên đề 1: Tổng quan về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình pptx

CHUYÊN ĐỀ 1:
TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
PHẦN I:
PHẦN I:
NH
NH
Ữ
Ữ
NG
NG
VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
I. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN CÁC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT
I. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN CÁC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT
LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
.
.
1. Tổng quan về Luật xây dựng
1. Tổng quan về Luật xây dựng
Kỳ họp thứ 4, khóa XI (tháng 11/2003), Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
Kỳ họp thứ 4, khóa XI (tháng 11/2003), Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam
chủ nghĩa Việt Nam
đã
đã
thông qua Luật xây dựng. Luật xây dựng có hiệu lực
thông qua Luật xây dựng. Luật xây dựng có hiệu lực

từ 01/7/2004.
từ 01/7/2004.
1.1. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng
1.1. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng
:
:
a). Phạm vi điều chỉnh:
a). Phạm vi điều chỉnh:
Luật xây dựng điều chỉnh các quan hệ trong hoạt động xây dựng giữa các
Luật xây dựng điều chỉnh các quan hệ trong hoạt động xây dựng giữa các
tổ chức, cá nhân; quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư
tổ chức, cá nhân; quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư
xây dựng công trình và hoạt động xây dựng.
xây dựng công trình và hoạt động xây dựng.


b). Đối tượng áp dụng:
b). Đối tượng áp dụng:


Các tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư
Các tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư
xây dựng công trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam phải tuân
xây dựng công trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam phải tuân
thủ các quy định của Luật xây dựng. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng
thủ các quy định của Luật xây dựng. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam kí kết hoặc gia nhập có quy định khác với
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam kí kết hoặc gia nhập có quy định khác với
luật xây dựng thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.
luật xây dựng thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.

2
1.2. Khái niệm về hoạt động xây dựng
1.2. Khái niệm về hoạt động xây dựng
Hoạt động xây dựng bao gồm: lập quy hoạch xây dựng, l
Hoạt động xây dựng bao gồm: lập quy hoạch xây dựng, l
ập
ập


dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế
dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế
xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi
xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi
công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công
công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công
trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt
trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt
động khác có liên quan đến xây dựng công trình.
động khác có liên quan đến xây dựng công trình.
1.3. Những nguyên tắc trong hoạt động xây dựng
1.3. Những nguyên tắc trong hoạt động xây dựng
Việc đầu tư xây dựng và hoạt động xây dựng phải:
Việc đầu tư xây dựng và hoạt động xây dựng phải:
a). Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù
a). Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù
hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm văn hóa xã hội.
hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm văn hóa xã hội.
b). Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng .
b). Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng .
c). Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính

c). Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính
mạng con người và tài sản.
mạng con người và tài sản.
d). Bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả kinh tế, đồng bộ trong từng
d). Bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả kinh tế, đồng bộ trong từng
công trình, trong toàn dự án.
công trình, trong toàn dự án.
3
1.4. Quy hoạch xây dựng
1.4. Quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng là căn cứ để lập dự án đầu tư xây dựng và quản lý xây
Quy hoạch xây dựng là căn cứ để lập dự án đầu tư xây dựng và quản lý xây
dựng
dựng
.
.
Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng được quy định và
Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng được quy định và
phân cấp cụ thể trong Luật xây dựng, cụ thể:
phân cấp cụ thể trong Luật xây dựng, cụ thể:
a). Quy hoach chi tiết xây dựng đô thị được lập cho các khu chức năng
a). Quy hoach chi tiết xây dựng đô thị được lập cho các khu chức năng
trong đô thị và các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và khu
trong đô thị và các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và khu
bảo tồn di sản văn hóa, khu du lịch, nghỉ mát, các khu khác đã được xác
bảo tồn di sản văn hóa, khu du lịch, nghỉ mát, các khu khác đã được xác
định; cải tạo chỉnh trang các khu hiện trạng của đô thị.
định; cải tạo chỉnh trang các khu hiện trạng của đô thị.
b). Thời gian lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị như sau:
b). Thời gian lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị như sau:

- Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500, thời gian lập
- Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500, thời gian lập
theo yêu cầu của dự án;
theo yêu cầu của dự án;
-
Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2.000, thời gian lập
Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2.000, thời gian lập
không quá 09 tháng.
không quá 09 tháng.
c). Căn cứ lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị:
c). Căn cứ lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị:
- Quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chung xây dựng đô thị đã được phê
- Quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chung xây dựng đô thị đã được phê
duyệt.
duyệt.
- Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được phê duyệt.
- Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được phê duyệt.
- Kết quả điều tra, khảo sát và các số liệu, tài liệu về khí tượng, thủy văn,
- Kết quả điều tra, khảo sát và các số liệu, tài liệu về khí tượng, thủy văn,
hải văn, địa chất, hiện tượng kinh tế, văn hóa, xã hội và các số liệu; tài liệu
hải văn, địa chất, hiện tượng kinh tế, văn hóa, xã hội và các số liệu; tài liệu
khác có liên quan.
khác có liên quan.
- Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
- Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
4
d. Lấy ý kiến về quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị:
d. Lấy ý kiến về quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị:
- Trong quá trình lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, tổ
- Trong quá trình lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, tổ

chức tư vấn thiết kế quy hoạch phải phố hợp với chính quyền địa
chức tư vấn thiết kế quy hoạch phải phố hợp với chính quyền địa
phương để lấy ý kiến nhân dân trong khu vực quy hoạch về các nội
phương để lấy ý kiến nhân dân trong khu vực quy hoạch về các nội
dung có liên quan đến đồ án quy hoạch xây dựng.
dung có liên quan đến đồ án quy hoạch xây dựng.
- Hình thức lấy ý kiến: Trưng bày sơ đồ, bản vẽ về các phương án
- Hình thức lấy ý kiến: Trưng bày sơ đồ, bản vẽ về các phương án
quy hoạch; lấy ý kiến bằng phiếu. Người được lấy ý kiến có trách
quy hoạch; lấy ý kiến bằng phiếu. Người được lấy ý kiến có trách
nhiệm trả lời trong thời gian 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được
nhiệm trả lời trong thời gian 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được
phiếu lấy ý kiến; sau thời hạn quy định không trả lời thì coi như đồng
phiếu lấy ý kiến; sau thời hạn quy định không trả lời thì coi như đồng
ý.
ý.
- Trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy
- Trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy
hoạch chi tiết xây dựng, tổ chức tư vấn có trách nhiệm báo cáo với cơ
hoạch chi tiết xây dựng, tổ chức tư vấn có trách nhiệm báo cáo với cơ
quan phê duyệt kết quả lấy ý kiến, làm cơ sở cho việc phê duyệt.
quan phê duyệt kết quả lấy ý kiến, làm cơ sở cho việc phê duyệt.


đ. Thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng :
đ. Thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng :
- Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 các đô thị
- Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 các đô thị
loại đạc biệt, loại 1, loại 2, loại 3, các khu công nghệ cao và các khu
loại đạc biệt, loại 1, loại 2, loại 3, các khu công nghệ cao và các khu

kinh tế đặc thù:
kinh tế đặc thù:
5
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng
đô thị trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ
đô thị trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ
quan thẩm định. Tùy theo vị trí, quy mô của đồ án quy hoạch xây dựng, Ủy ban
quan thẩm định. Tùy theo vị trí, quy mô của đồ án quy hoạch xây dựng, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có thể ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;
nhân dân cấp tỉnh có thể ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;
+ Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc đối với các tỉnh, thành phố
+ Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc đối với các tỉnh, thành phố
có Sở Quy hoạch – Kiến trúc thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô
có Sở Quy hoạch – Kiến trúc thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời hạn
thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời hạn
30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ quan trình thẩm
30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ quan trình thẩm
định.
định.
- Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 các đô thị loại 4, loại 5;
- Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 các đô thị loại 4, loại 5;
quy hoạch chi tiết xây dựng; tỷ lệ 1/500 các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2,
quy hoạch chi tiết xây dựng; tỷ lệ 1/500 các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2,
loại 3:
loại 3:
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng
đô thị trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ quan

đô thị trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ quan
thẩm định .
thẩm định .
Người có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô
Người có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị có trách nhiệm thẩm định, phê duyệt theo đúng thời gian quy định và chịu
thị có trách nhiệm thẩm định, phê duyệt theo đúng thời gian quy định và chịu
trách nhiệm trước pháp luật về nội dung thẩm định, phê duyệt.
trách nhiệm trước pháp luật về nội dung thẩm định, phê duyệt.
6
e. Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
e. Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được xem xét điều chỉnh khi
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được xem xét điều chỉnh khi
có một trong các trường hợp sau đây:
có một trong các trường hợp sau đây:
+ Quy hoạch chung xây dựng đô thị được điều chỉnh toàn bộ hoặc
+ Quy hoạch chung xây dựng đô thị được điều chỉnh toàn bộ hoặc
điều chỉnh cục bộ có ảnh hưởng tới khu vực lập quy hoạch chi tiết
điều chỉnh cục bộ có ảnh hưởng tới khu vực lập quy hoạch chi tiết
xây dựng ;
xây dựng ;
+ Cần khuyến khích thu hút đầu tư nhưng phải phù hợp với quy
+ Cần khuyến khích thu hút đầu tư nhưng phải phù hợp với quy
hoạch chung xây dựng đô thị về phân khu chức năng;
hoạch chung xây dựng đô thị về phân khu chức năng;
+ Dự án đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, trong thời gian 03
+ Dự án đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, trong thời gian 03
năm không triển khai thực hiện được.
năm không triển khai thực hiện được.

Khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, người có thẩm quyền
Khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, người có thẩm quyền
phê duyệt phải lấy ý kiến của nhân dân địa phương trong khu vực liên
phê duyệt phải lấy ý kiến của nhân dân địa phương trong khu vực liên
quan đến quy hoạch điều chỉnh.
quan đến quy hoạch điều chỉnh.
Người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
Người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
thì phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
thì phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
7
1.5. Loại và cấp công trình
1.5. Loại và cấp công trình
Các công trình xây dựng được phân thành loại và cấp. Loại công
Các công trình xây dựng được phân thành loại và cấp. Loại công
trình xây dựng được xác định theo công năng sử dụng, bao gồm công
trình xây dựng được xác định theo công năng sử dụng, bao gồm công
trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các
trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các
công trình khác. Cấp công trình được xác định theo loại công trình
công trình khác. Cấp công trình được xác định theo loại công trình
căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu xây dựng công trình và
căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu xây dựng công trình và
tuổi thọ công trình xây dựng.
tuổi thọ công trình xây dựng.
Mỗi loại công trình được phân thành 5 cấp gồm cấp đặc biệt, cấp
Mỗi loại công trình được phân thành 5 cấp gồm cấp đặc biệt, cấp
I, cấp II, cấp III và cấp IV.
I, cấp II, cấp III và cấp IV.
1.6. Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật

1.6. Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật
: bao gồm hệ thống giao
: bao gồm hệ thống giao
thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng,
thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng,
cấp nước, thoát nước, xử lý các chất thải và các công trình khác.
cấp nước, thoát nước, xử lý các chất thải và các công trình khác.


1.7. Hệ thống công trình hạ tầng xã hội:
1.7. Hệ thống công trình hạ tầng xã hội:
bao gồm hệ thồng giao
bao gồm hệ thồng giao
thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng,
thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng,
cấp nước, thoát nước, xử lý các chất thải và các công trình khác.
cấp nước, thoát nước, xử lý các chất thải và các công trình khác.
8
1.8. Thiết bị công trình và các thiết bị công nghệ
1.8. Thiết bị công trình và các thiết bị công nghệ
Hệ thống thiết bị lắp đặt vào công trình bao gồm thiết bị công
Hệ thống thiết bị lắp đặt vào công trình bao gồm thiết bị công
trình và thiết bị công nghệ :
trình và thiết bị công nghệ :
Thiết bị công trình là các thiết bị được lắp đặt vào công trình xây
Thiết bị công trình là các thiết bị được lắp đặt vào công trình xây
dựng theo thiết kế xây dựng.
dựng theo thiết kế xây dựng.
Thiết bị công nghệ là các thiết bị nằm trong dây chuyền công
Thiết bị công nghệ là các thiết bị nằm trong dây chuyền công

nghệ được lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ.
nghệ được lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ.
1.9. Khảo sát xây dựng
1.9. Khảo sát xây dựng
a. Khảo sát xây dựng gồm khảo sát địa hình, khảo sát địa chất
a. Khảo sát xây dựng gồm khảo sát địa hình, khảo sát địa chất
công trình, khảo sát địa chất thủy văn, khảo sát hiện trạng công trình
công trình, khảo sát địa chất thủy văn, khảo sát hiện trạng công trình
và các công việc khảo sát phục vụ cho các hoạt động xây dựng .
và các công việc khảo sát phục vụ cho các hoạt động xây dựng .
b. Khảo sát xây dựng chỉ được tiến hành theo nhiệm vụ khảo sát
b. Khảo sát xây dựng chỉ được tiến hành theo nhiệm vụ khảo sát
đã được phê duyệt. Tài liệu về khảo sát xây dựng là một trong các
đã được phê duyệt. Tài liệu về khảo sát xây dựng là một trong các
căn cứ để lập các loại đồ án quy hoạch xây dựng và thiết kế xây dựng
căn cứ để lập các loại đồ án quy hoạch xây dựng và thiết kế xây dựng
công trình.
công trình.
9
1.10. Điều kiện để khởi công xây dựng công trình
1.10. Điều kiện để khởi công xây dựng công trình
Công trình xây dựng chỉ được khởi công khi đáp ứng các điều kiện sau
Công trình xây dựng chỉ được khởi công khi đáp ứng các điều kiện sau
đây: Có mặt bằng xây dựng; có giấy phép xây dựng đối với những công trình
đây: Có mặt bằng xây dựng; có giấy phép xây dựng đối với những công trình
theo quy định phải có giấy phép xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công của hạng
theo quy định phải có giấy phép xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công của hạng
mục, công trình đã được phê duyệt (đối với công trình lập báo cáo kinh tế -
mục, công trình đã được phê duyệt (đối với công trình lập báo cáo kinh tế -
Kỹ thuật thì sau báo cáo được phê duyệt); có hợp đồng xây dựng; đủ nguồn

Kỹ thuật thì sau báo cáo được phê duyệt); có hợp đồng xây dựng; đủ nguồn
vố để đảm bảo tiến độ xây dựng công trình theo tiến độ đã được phê duyệt
vố để đảm bảo tiến độ xây dựng công trình theo tiến độ đã được phê duyệt
trong dự án đầu tư xây dựng công trình; có biện pháp để dảm bảo an toàn,
trong dự án đầu tư xây dựng công trình; có biện pháp để dảm bảo an toàn,
vệ sinh môi trường trong quá trình thi công xây dựng.
vệ sinh môi trường trong quá trình thi công xây dựng.
1.11. Giải phóng mặt bằng xây dựng công trình
1.11. Giải phóng mặt bằng xây dựng công trình
a. Việc giải phóng mặt bằng xây dựng phải được lập thành phương án.
a. Việc giải phóng mặt bằng xây dựng phải được lập thành phương án.
Phương án giải phóng mặt bằng xây dựng được thể hiện trong dự án đầu tư
Phương án giải phóng mặt bằng xây dựng được thể hiện trong dự án đầu tư
xây dựng công trình và được phê duyệt đồng thời với phê duyệt dự án đầu tư
xây dựng công trình và được phê duyệt đồng thời với phê duyệt dự án đầu tư
xây dựng công trình. Đối với dự án có nhu cầu tái định cư thì phải lập
xây dựng công trình. Đối với dự án có nhu cầu tái định cư thì phải lập
phương án hoặc dự án tái định cư và thực hiện trước khi giải phóng mặt
phương án hoặc dự án tái định cư và thực hiện trước khi giải phóng mặt
bằng xây dựng. Phạm vi giải phóng mặt bằng xây dựng phải phù hợp với
bằng xây dựng. Phạm vi giải phóng mặt bằng xây dựng phải phù hợp với
quy hoạch chi tiết xây dựng và dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt.
quy hoạch chi tiết xây dựng và dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt.
Thời hạn giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng theo nhu cầu tiến độ
Thời hạn giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng theo nhu cầu tiến độ
thực hiện dự án đã được phê duyệt hoặc quy định của người có thẩm quyền.
thực hiện dự án đã được phê duyệt hoặc quy định của người có thẩm quyền.
10
b.Việc bồi thường giải phóng mặt bằng xây dựng phải đảm bảo lợi
b.Việc bồi thường giải phóng mặt bằng xây dựng phải đảm bảo lợi

ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có
ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có
liên quan. Đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở
liên quan. Đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở
mới ổn định, có điều kiện chỗ ở bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ
mới ổn định, có điều kiện chỗ ở bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ
tạo việc làm, ổn định cuộc sống cho người phải di chuyển, trừ trường
tạo việc làm, ổn định cuộc sống cho người phải di chuyển, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan trong trường hợp đền
hợp có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan trong trường hợp đền
bù tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng.
bù tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng.
c. Các công trình hạ tầng kỹ thuật trong đô thị thì phương án giải
c. Các công trình hạ tầng kỹ thuật trong đô thị thì phương án giải
phóng mặt bằng phải đảm bảo vừa xây dựng được công trình mới,
phóng mặt bằng phải đảm bảo vừa xây dựng được công trình mới,
vừa chỉnh trang được các công trình mặt phố theo quy hoạch chi tiết
vừa chỉnh trang được các công trình mặt phố theo quy hoạch chi tiết
xây dựng được duyệt; đảm bảo nhà nước điều tiết được giá trị chênh
xây dựng được duyệt; đảm bảo nhà nước điều tiết được giá trị chênh
lệch về đất sau khi giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng công
lệch về đất sau khi giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng công
trình.
trình.
11
1.12. Các hành vi bị cấm trong hoạt động xây dựng
1.12. Các hành vi bị cấm trong hoạt động xây dựng
a. Xây dựng công trình nằm trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng
a. Xây dựng công trình nằm trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng
công trình lấm chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thủy lợi đê

công trình lấm chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thủy lợi đê
điều, năng lượngm khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ các công
điều, năng lượngm khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ các công
trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình có nguy cơ lở
trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình có nguy cơ lở
đất, lũ quét, trừ những công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng
đất, lũ quét, trừ những công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng
này.
này.
b. Nhà thầu xây dựng bố trí cán bộ quản lý, người trực tiếp chỉ huy thi
b. Nhà thầu xây dựng bố trí cán bộ quản lý, người trực tiếp chỉ huy thi
công không đủ năng lực hành nghề xây dựng, tương ứng với loại, cấp công
công không đủ năng lực hành nghề xây dựng, tương ứng với loại, cấp công
trình.
trình.
c. Nhận thầu thi công xây dựng công trình vượt quá năng lực hoạt động
c. Nhận thầu thi công xây dựng công trình vượt quá năng lực hoạt động
xây dựng theo quy định.
xây dựng theo quy định.


d. Cho mượn danh nghĩa nhà thầu, sử dụng danh nghĩa nhà thầu khác
d. Cho mượn danh nghĩa nhà thầu, sử dụng danh nghĩa nhà thầu khác
để hoạt động xây dựng.
để hoạt động xây dựng.
đ. Triển khai thi công xây dựng công trình không đúng với các cam kết
đ. Triển khai thi công xây dựng công trình không đúng với các cam kết
theo hồ sơ dự thầu và hợp đồng giao nhận thầu xây dựng công trình.
theo hồ sơ dự thầu và hợp đồng giao nhận thầu xây dựng công trình.
12

e. Thi công xây dựng bộ phận công trình, công trình xây dựng không có
e. Thi công xây dựng bộ phận công trình, công trình xây dựng không có
giấy phép xây dựng hoặc sai giấy phép xây dựng; Không có thiết kế được
giấy phép xây dựng hoặc sai giấy phép xây dựng; Không có thiết kế được
duyệt hoặc sai thiết kế xây dựng được duyệt.
duyệt hoặc sai thiết kế xây dựng được duyệt.
g. Thực hiện không đúng quá trình, quy phạm xây dựng gây lún, rạn
g. Thực hiện không đúng quá trình, quy phạm xây dựng gây lún, rạn
nứt các công trình lân cận.
nứt các công trình lân cận.
h. Không có biển báo công trường theo quy định; không có biển báo an
h. Không có biển báo công trường theo quy định; không có biển báo an
toàn; không có phương tiện che, chắn an toàn; không có hàng rào bảo vệ
toàn; không có phương tiện che, chắn an toàn; không có hàng rào bảo vệ
an toàn.
an toàn.
i. Nhà thầu xây dựng có hành vi sử dụng kết quả kiểm tra vật liệu xây
i. Nhà thầu xây dựng có hành vi sử dụng kết quả kiểm tra vật liệu xây
dựng hoặc có kiện xây dựng của các phòng thí nghiệm chưa được lập
dựng hoặc có kiện xây dựng của các phòng thí nghiệm chưa được lập
chuẩn.
chuẩn.
k. Sử dụng vật liệu xây dựng; sử dụng cấu kiện xây dựng; sử dụng thiết
k. Sử dụng vật liệu xây dựng; sử dụng cấu kiện xây dựng; sử dụng thiết
kế công nghệ nhưng không có chứng chỉ xuất xứ, chứng nhận đủ tiêu
kế công nghệ nhưng không có chứng chỉ xuất xứ, chứng nhận đủ tiêu
chuẩn chất lượng theo quy định.
chuẩn chất lượng theo quy định.
l. Không có hệ thống quản lý chất lượng, không tổ chức giám sát thi
l. Không có hệ thống quản lý chất lượng, không tổ chức giám sát thi

công xây dựng, thi công không đúng thiết kế, thi công không đúng quy
công xây dựng, thi công không đúng thiết kế, thi công không đúng quy
chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng làm ảnh hưởng đến chất lượng công
chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng làm ảnh hưởng đến chất lượng công
trình.
trình.
m. Nghiệm thu khống, nghiệm thu sai khối lượng, làm sai lệch giá trị
m. Nghiệm thu khống, nghiệm thu sai khối lượng, làm sai lệch giá trị
thanh toán, quyết toán.
thanh toán, quyết toán.
13
2. Những vấn đề của luật đất đai liên quan tới dự án đầu tư xây
2. Những vấn đề của luật đất đai liên quan tới dự án đầu tư xây
dựng công trình.
dựng công trình.
2.1. Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để
2.1. Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình.
thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình.
a. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
a. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất
dụng đất
Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất bao gồm:
mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng,
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng,
quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà

quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.
nước có thẩm quyền xét duyệt.


- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin
giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.


- Dự án được phê duyệt.
- Dự án được phê duyệt.
14
b. Để có đất phục vụ cho việc khảo sát lập dự án chính phủ đã ban
b. Để có đất phục vụ cho việc khảo sát lập dự án chính phủ đã ban
hành Nghị quyết số 59/2007/NQ-CP ngày 30/11/2007 về một số giải pháp
hành Nghị quyết số 59/2007/NQ-CP ngày 30/11/2007 về một số giải pháp
xử lý những vướng mắc trong hoạt động đầu tư xây dựng và cải cách một
xử lý những vướng mắc trong hoạt động đầu tư xây dựng và cải cách một
số thủ tục hành chính theo đó chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho phép
số thủ tục hành chính theo đó chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho phép
chủ đầu tư các dư án khi có chủ trương đầu tư hoặc sau khi được đăng ký
chủ đầu tư các dư án khi có chủ trương đầu tư hoặc sau khi được đăng ký
hoặc sau khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư mà phù hợp với quy hoạch:
hoặc sau khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư mà phù hợp với quy hoạch:
quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, quy hoạch, kế hoạch
quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của khu vực dự án, quy hoạch xây dựng, quy hoạch nghành
sử dụng đất của khu vực dự án, quy hoạch xây dựng, quy hoạch nghành

hoặc quy hoạch sản phẩm thì được vào khu vực đó để tiến hành việc điều
hoặc quy hoạch sản phẩm thì được vào khu vực đó để tiến hành việc điều
tra, khảo sát, đo đạc xây dựng diện tích đất để lập dự án.
tra, khảo sát, đo đạc xây dựng diện tích đất để lập dự án.
c. Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án
c. Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án
đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc
đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc
không phải là dự án có vốn dự án đầu tư nước ngoài do Sở tài nguyên và
không phải là dự án có vốn dự án đầu tư nước ngoài do Sở tài nguyên và
môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, Ban, Ngành có liên quan đến
môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, Ban, Ngành có liên quan đến
thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xé hồ sơ dự án đầu tư
thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xé hồ sơ dự án đầu tư
theo quy định của pháp luật về đầu tư.
theo quy định của pháp luật về đầu tư.
d. Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được UBND tỉnh, Thành phố trực
d. Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được UBND tỉnh, Thành phố trực
thuộc TW xét duyệt.
thuộc TW xét duyệt.
15
2.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
2.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất.
đích sử dụng đất.
a. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định giao đất,
a. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ
chức, giao đất đối với tôn giáo, giao đất cho thuê đất đối với người

chức, giao đất đối với tôn giáo, giao đất cho thuê đất đối với người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, cho thuê đất đối với tổ chức, cá
Việt Nam định cư ở nước ngoài, cho thuê đất đối với tổ chức, cá
nhân nước ngoài.
nhân nước ngoài.
b. UBND huyện quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định
b. UBND huyện quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định
giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia
giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia
đình, cá nhân, giao đất cộng đồng dân cư.
đình, cá nhân, giao đất cộng đồng dân cư.
c. UBND cấp xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quý đất
c. UBND cấp xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quý đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị
trấn. Điều đáng lưu ý là cơ quan có thẩm quyền quyết định giao
trấn. Điều đáng lưu ý là cơ quan có thẩm quyền quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không
được ủy quyền.
được ủy quyền.
16
2.3. Tài chính về đất đai
2.3. Tài chính về đất đai
a. Tổ chức, cá nhân sử dụng đất
a. Tổ chức, cá nhân sử dụng đất
có nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước
có nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước
các khoản kinh phí, phí, lệ phí thuế theo quy định bao gồm: tiền sử dụng đất
các khoản kinh phí, phí, lệ phí thuế theo quy định bao gồm: tiền sử dụng đất

trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử
trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất
dụng đất từ đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất
được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất do nhà
được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất do nhà
nước giao đất cho thuê, thuế sư dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
nước giao đất cho thuê, thuế sư dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất, tiền thu từ việc sử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi
dụng đất, tiền thu từ việc sử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi
thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí
thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí
và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
b. Tiền sử dụng đất
b. Tiền sử dụng đất
-
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho nhà nước
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho nhà nước
được tính trên cơ sở diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất. Diện tích
được tính trên cơ sở diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất. Diện tích
đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được nhà nước giao đất có thu
đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích
tiền sử dụng đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích
sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do UBND cấp tỉnh ban hành
sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do UBND cấp tỉnh ban hành
theo quy định của Chính phủ. Giá đất tính theo tiền sử dụng đất trong
theo quy định của Chính phủ. Giá đất tính theo tiền sử dụng đất trong
trường hợp đấu giá đấu, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng

trường hợp đấu giá đấu, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng
đấu giá. Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất.
đấu giá. Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất.
17
- Người sử dụng đất mà nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
- Người sử dụng đất mà nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi sử dụng đất vào
đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi sử dụng đất vào
mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu
mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu
tư, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
tư, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục, thể thao,
doanh thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục, thể thao,
thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách
thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách
mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều
mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; nhà máy xí nghiệp phải di
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; nhà máy xí nghiệp phải di
dời theo quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà trung cư cho công
dời theo quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà trung cư cho công
nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho
nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho
người phải di dời do thiên tai
người phải di dời do thiên tai
Người sử dụng đất mà nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
Người sử dụng đất mà nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất được giảm tiền sử dụng đất khi sử dụng đất vào mục đích sản
đất được giảm tiền sử dụng đất khi sử dụng đất vào mục đích sản

xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, khi được
xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, khi được
nhà nước giao đất đối với nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy
nhà nước giao đất đối với nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy
hoạch .
hoạch .
18
c.
c.
Tiền thuê đất.
Tiền thuê đất.
- Tiền thuê đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho nhà
- Tiền thuê đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho nhà
nước theo hợp đồng thuê đất. Tiền thuê đất thu một năm bằng diện tích thuê
nước theo hợp đồng thuê đất. Tiền thuê đất thu một năm bằng diện tích thuê
nhân với đơn giá thuê đất.
nhân với đơn giá thuê đất.
- Miễn, giảm tiền thuê đất.
- Miễn, giảm tiền thuê đất.
- Người sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất được miễn tiền thuê đất
- Người sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất được miễn tiền thuê đất
đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư được đầu
đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư được đầu
tư tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án sử dụng đất xây dựng
tư tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án sử dụng đất xây dựng
nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp; dự án sử dụng đất
nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp; dự án sử dụng đất
xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước; dự án sử
xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước; dự án sử
dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội

dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội
hóa) thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao, khoa học công
hóa) thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao, khoa học công
nghê, dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động
nghê, dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động
được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian tạm ngừng xây dựng
được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian tạm ngừng xây dựng
cơ bản, tạm ngừng hoạt động theo sự xác nhận của cơ quan cấp giáy phép
cơ bản, tạm ngừng hoạt động theo sự xác nhận của cơ quan cấp giáy phép
đầu tư hoặc cấp giấy phép kinh doanh. Người sử dụng đất được nhà nước
đầu tư hoặc cấp giấy phép kinh doanh. Người sử dụng đất được nhà nước
cho thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thuê đất, thuê
cho thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thuê đất, thuê
mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là
mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khi bị
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khi bị
thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất khả kháng được giảm tiền thuê đất.
thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất khả kháng được giảm tiền thuê đất.
19
d. Thuế sử dụng đất
d. Thuế sử dụng đất
Cơ sỏ pháp lý của vấn đế này hiện nay vẫn là Pháp lệnh thuê nhà đất
Cơ sỏ pháp lý của vấn đế này hiện nay vẫn là Pháp lệnh thuê nhà đất
ban hành năm 1992 và được sửa đổi năm 1994. Bất hợp lý lớn nhất là thuế
ban hành năm 1992 và được sửa đổi năm 1994. Bất hợp lý lớn nhất là thuế
đối với đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền với đất. Căn cứ tính thuế là
đối với đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền với đất. Căn cứ tính thuế là
diện tích đất, giá đất tính thuê và thuế xuất. Tuy nhiên thuế sử dụng đất đối
diện tích đất, giá đất tính thuê và thuế xuất. Tuy nhiên thuế sử dụng đất đối

với đất ở tính theo thuế nhà đất còn ở mức thấp. Về mặt kinh tế, cùng với
với đất ở tính theo thuế nhà đất còn ở mức thấp. Về mặt kinh tế, cùng với
việc xóa bỏ bao cấp nhà ở thì khi đưa bất động sản (nhà, công trình) vào
việc xóa bỏ bao cấp nhà ở thì khi đưa bất động sản (nhà, công trình) vào
kinh doanh thì mức thuế đó đang khuyến khích đầu cơ tích trữ. Việc đánh
kinh doanh thì mức thuế đó đang khuyến khích đầu cơ tích trữ. Việc đánh
thuế lũy tiến chưa thực hiện được, đặc biệt là việc đánh lũy tiến ở mức cao
thuế lũy tiến chưa thực hiện được, đặc biệt là việc đánh lũy tiến ở mức cao
vào diện tích đất được giữ nhưng không sử dụng.
vào diện tích đất được giữ nhưng không sử dụng.
20
2.3. Giá đất
2.3. Giá đất
Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn
Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn
vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch
vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch
về quyền sử dụng đất.
về quyền sử dụng đất.
Giá đất được hình thành trong 3 trường hợp:
Giá đất được hình thành trong 3 trường hợp:
a. Do UBND cấp tỉnh quy định giá: căn cứ vào nguyên tắc định giá đất,
a. Do UBND cấp tỉnh quy định giá: căn cứ vào nguyên tắc định giá đất,
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy
định, UBND cấp tỉnh quy định,UBND cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại
định, UBND cấp tỉnh quy định,UBND cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại
địa phương. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định được
địa phương. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định được
công bố công khai ngày 01 tháng 01 hàng năm.

công bố công khai ngày 01 tháng 01 hàng năm.
b. Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
b. Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất: nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đất: nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các
trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng
trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo
vốn cho đầu tư xây dựng cho kết cấu hạ tầng sử dụng đất làm mặt bằng xây
vốn cho đầu tư xây dựng cho kết cấu hạ tầng sử dụng đất làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh,
trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc TW quy định.
thành phố trực thuộc TW quy định.
21
c. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đât với những người
c. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đât với những người
có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất do UBND cấp tỉnh công bố được sử dụng làm căn cứ để
Giá đất do UBND cấp tỉnh công bố được sử dụng làm căn cứ để
tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,
tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,

tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đât
tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đât
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu
sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu
tiền sơ đồ đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất,
tiền sơ đồ đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất,
tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về
tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về
đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước.
đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước.
22
2.4. Thu hồi đất; bồi thường; tái định cư liên quan tới dự án đầu tư xây
2.4. Thu hồi đất; bồi thường; tái định cư liên quan tới dự án đầu tư xây
dựng công trình.
dựng công trình.
Các trường hợp thu hồi đất:
Các trường hợp thu hồi đất:
- Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
- Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong các trường hợp: sử dụng đất cho
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong các trường hợp: sử dụng đất cho
mục đích quốc phòng, an ninh, sử dụng đất để xây dựng trụ sở, cơ quan
mục đích quốc phòng, an ninh, sử dụng đất để xây dựng trụ sở, cơ quan
công trình sự nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất,
công trình sự nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất,
sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao; sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng, không nhằm mục

giao; sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng, không nhằm mục
đích kinh doanh; sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu
đích kinh doanh; sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu
dân cư nông thôn; sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo.
dân cư nông thôn; sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo.
23
- Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong
- Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong
các trường hợp: Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu
các trường hợp: Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế; Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản
công nghệ cao, khu kinh tế; Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản
xuất, kinh doanh, dich vụ, du lich thuộc nhóm A theo quy định của Pháp
xuất, kinh doanh, dich vụ, du lich thuộc nhóm A theo quy định của Pháp
luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho
luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho
phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu
phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế; sử dụng đất để sử dụng các dự án đầu tư có
công nghệ cao, khu kinh tế; sử dụng đất để sử dụng các dự án đầu tư có
nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); sử dụng đất để thực hiện
nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); sử dụng đất để thực hiện
dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm
dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong
quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
-
Trường hợp thuê đất của người đang sử dụng đất thì người thuê đất

Trường hợp thuê đất của người đang sử dụng đất thì người thuê đất
không được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hơn nữa, pháp luật về đất
không được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hơn nữa, pháp luật về đất
đau nghiêm cấm không được chuyển mục đích sử dụng đối với đất đã giao
đau nghiêm cấm không được chuyển mục đích sử dụng đối với đất đã giao
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, xây dựng khu công nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh
công cộng, xây dựng khu công nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp sang mục đích xây dựng kinh doanh nhà ở.
phi nông nghiệp sang mục đích xây dựng kinh doanh nhà ở.
24
2.5. Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư
2.5. Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư
a. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình thì có mục đích kinh doanh
a. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình thì có mục đích kinh doanh
thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do chủ đầu tư xây dựng
thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do chủ đầu tư xây dựng
công trình chủ trì phối hợp với UBND cấp có thẩm quyền tổ chức giải phóng
công trình chủ trì phối hợp với UBND cấp có thẩm quyền tổ chức giải phóng
mặt bằng; đối với dự án đầu tư xây dựng công trình không có mục đích kinh
mặt bằng; đối với dự án đầu tư xây dựng công trình không có mục đích kinh
doanh, phục vụ cho cộng đồng thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây
doanh, phục vụ cho cộng đồng thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây
dựng do UBND cấp có thẩm quyền chủ trì phối hợp với chủ đầu tư xây dựng
dựng do UBND cấp có thẩm quyền chủ trì phối hợp với chủ đầu tư xây dựng
công trình tổ chức giải phóng mặt bằng.
công trình tổ chức giải phóng mặt bằng.
b. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất
b. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất

mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
UBND cấp tỉnh trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái định cư trước
UBND cấp tỉnh trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái định cư trước
khi thu hồi đất để bồi thườn bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà
khi thu hồi đất để bồi thườn bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà
phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự
phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự
án trên cùng 1 địa bàn với điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
án trên cùng 1 địa bàn với điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi
thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của
thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của
Nhà nước đối với khu vực đô thị; Bồi thường bằng đất ở đối với khu vưc
Nhà nước đối với khu vực đô thị; Bồi thường bằng đất ở đối với khu vưc
nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở
nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở
được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với
được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với
phần chênh lệch đó.
phần chênh lệch đó.
25