Tài liệu TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH doc

Chuyên đề 1
TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH
Người soạn : Lê Văn Thịnh
Trưởng phịng Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng
Cục Giám định Nhà nước về chất lượng cơng trình xây dựng
Bộ Xây dựng

Phần I
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN
I. KHÁI NIỆM VỀ DỰ ÁN
1. Khái niệm
Theo Đại bách khoa toàn thư , từ “ Project – Dự án” được hiểu là “ Điều
có ý định làm” hay “ Đặt kế hoạch cho một ý đồ, quá trình hành động”. Như
vậy, dự án có khái niệm vừa là ý tưởng, ý đồ, nhu cầu vùa có ý năng động,
chuyển động hành động. Chính vì lẽ đó mà có khá nhiều khái niệm về thuật ngữ
này, cụ thể như :
Dự án là việc thực hiện một mục đích hay nhiệm vụ cơng việc nào đó
dưới sự ràng buộc về yêu cầu và nguồn lực đã định. Thông qua việc thực hiện
dự án để cuối cùng đạt được mục tiêu nhất định đã dề ra và kết quả của nó có thể
là một sản phẩm hay một dịch vụ mà bạn mong muốn.
Dự án là tập hợp các đề xuất để thực hiện một phần hay tồn bộ cơng việc
nhằm đạt được mục tiêu hay yêu cầu nào đó trong một thời gian nhất định dựa
trên nguồn vốn xác định.
Dự án là một quá trình mang đặc thù riêng bao gồm một loạt các hoạt
động được phối hợp và kiểm sốt, có định ngày khởi đầu và kết thúc, được thực
hiện với những hạn chế về thời gian, chi phí và nguồn lực nhằm đạt được mục
tiêu phù hợp với những yêu cầu cụ thể.
Dự án là đối tượng của quản lý và là một nhiệm vụ mang tính chất 1 lần,
có mục tiêu rõ ràng trong đó bao gồm chức năng, số lượng và tiêu chuẩn chất
lượng), yêu cầu phải được hoàn thành trong một khoảng thời gian quy định, có

dự tốn tài chính từ trước và nói chung khơng được vuợt qua dự tốn đó.
2. Đặc điểm chủ yếu của dự án:
2.1. Nhiệm vụ có tính đặc thù riêng, có tính một lần:


2

Khơng có nhiệm vụ nào khác có thể giống hồn tồn với nhiệm vụ này.
Điểm khác biệt của nó được thể hiện trên bản thân nhiệm vụ và trên thành quả
cuối cùng.
2.2. Phải đáp ứng những mục tiêu rõ ràng.
Mục tiêu của dự án bao gồm hai loại:
a) Mục tiêu mang tính thành quả là yêu cầu mang tính chức năng của dự
án như: công suất , chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật.
b) Mục tiêu mang tính ràng buộc như thời hạn hồn thành, chi phí, chất
lượng.
2.3. Mang những yếu tố không chắc chắn và rủi ro.
2.4. Chỉ tồn tại trong một thời gian nhất định.
2.5. Yêu cầu có sự kết hợp nhiều nguồn lực đa dạng.
2.6. Là đối tượng mang tính tổng thể
3. Những đặc điểm khác của dự án :
3.1. Một dự án cá biệt có thể là một phần của một dự án lớn
3.2. Trong quá trình triển khai thực hiện, các mục tiêu và đặc điểm kết
quả một số dự án sẽ được xác định lại.
3.3. Kết quả của dự án có thể là một sản phẩm hoặc một số đơn vị của
sản phẩm.
3.4. Bộ máy tổ chức chỉ là tạm thời và được thành lập trong thời gian
thực hiện dự án
3.5. Sự tương tác giữa các hoạt động dự án có thể phức tạp.
II. VỊNG ĐỜI CỦA DỰ ÁN

1. Khái niệm
Vì có thời gian khởi đầu và kết thúc nên dự án có một vịng đời. Vòng đời
của Dự án bao gồm nhiều giai đoạn phát triển từ ý tưởng đến việc triển khai nhằm
đạt được kết quả của Dự án. Trong vòng đời này, cơng tác quản lý chú trọng vào
phương thức kiểm sốt nhằm giảm thiểu những nguồn lực và tiền của dành cho
những mục tiêu khơng chắc chắn.
Khái niệm vịng đời xuất phát từ ba quan điểm sau:
• Dự án có thời gian khởi đầu và kết thúc
• Dự án giải quyết một vấn đề hoặc nhằm đạt tới một nhu cầu về tổ chức
• Q trình quản lý được thực hiện song song với vòng đời.
Hầu hết các dự án phát triển sử dụng vòng đời bốn giai đoạn:


3

Giai đoạn

Tên gọi

Hình thành

Đề án và khởi • Quy mơ và mục tiêu
xướng
• Tính khả thi
• Ước tính ban đầu +/- 30%
• Đánh giá các khả năng
• Quyết định triển khai hay khơng
Thiết kế và • Xây dựng Dự án
đánh giá
• Kế hoạch thực hiện và phân bổ nguồn lực

• Dự tốn +/- 10%
• Kế hoạch ban đầu
• Phê duyệt
• Giáo dục và thơng tin
Thực hiện và • Qui hoạch chi tiết và thiết kế
quản lý
• Khống chế ở mức +/- 5%
• Bố trí cơng việc
• Theo dõi tiến trình
• Quản lý và phục hồi
• Hồn thành cơng việc
Hồn cơng và • Sử dụng kết quả
kết thúc
• Đạt được các mục đích
• Giải thể nhân viên
• Kiểm tốn và xem xét

Phát triển

Trưởng
thành

Kết thúc

Những mục tiêu quản lý


4

2. Vòng đời của dự án theo các xác định của Ngân Hàng Thế giới:

2.1. Xác định các nội dung của dự án
2.2. Chuẩn bị dữ liệu
2.3. Đánh giá dữ liệu và lựa chọn giải pháp cho dự án
2.4. Đàm phán và huy động thành lập tổ chức dự án
2.5. Triển khai bao gồm thiết kế chi tiết và xây dựng dự án
2.6. Thực hiện Dự án
2.7. Đánh giá tổng kết sau dự án
3. Phân loại cơ bản các dự án trong điều kiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế
3.1. Dự án xã hội : Cải tổ hệ thống bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo
vệ an ninh trật tự cho tất cả các tầng lớp dân chúng, khắc phục những hậu quả
thiên tai
3.2. Dự án kinh tế: Cổ phần hóa doanh nghiệp, tổ chức hệ thống đấu
thầu, bán đấu giá tài sản, xây dựng hệ thống thuê mới
3.3. Dự án tổ chức: Cải tổ bộ máy quản lý. thực hiện cơ cấu sản xuất kinh
doanh mới. tổ chức các hội nghị quốc tế, đổi mới hay thành lập các tổ chức xã
hội, các hội nghề nghiệp khác.
3.4. Các dự án nghiên cứu và phát triển: Chế tạo các sản phẩm mới,
nghiên cứu chế tạo các kết cấu xây dựng mới, xây dựng các chương trình. phần
mềm tự động hóa
3.5. Dự án đầu tư xây dựng: Các cơng trình dân dụng, cơng nghiệp,
cơng cộng và hạ tầng kỹ thuật.
III. NỘI DUNG QUẢN LÝ DỰ ÁN
1. Khái niệm về quản lý dự án
Sự xuất hiện của hàng loạt công trình kém chất lượng, cơng trình dở dang,
chúng ta cảm thấy đau lòng. Nếu các nhà quản lý hiểu rõ được kiến thức quản lý
lý dự án. nắm vững được quy luật vận động của dự án thi sẽ tránh được rất nhiều
các hiện tượng .
Từ những năm 50 trở lại đây, cùng với sự phát triển như vũ bão của khoa
học kỹ thuật và kinh tế xã hội, các nước đều cố gắng nâng cao sức mạnh tổng
hợp của bản thân nhằm theo kịp cuộc cạnh tranh toàn cầu hóa. Chính trong tiến

trình này, các tập đồn doanh nghiệp lớn hiện đại hóa khơng ngừng xây dựng
những dự án cơng trình có quy mơ lớn. kỹ thuật cao, chất lượng tốt. Dự án đã trở
thành phần cơ bản trong cuộc sống xã hội. Cùng với xu thế mở rộng quy mô dự
án và sự không ngng nâng cao về trình độ khoa học cơng nghệ, các nhà đầu tư
dự án cũng yêu cầu ngày càng cao đối với chất lượng dự án.


5

Vì thế, quản lý dự án trở thành yếu tố quan trọng quyết định sự tồn tại của
dự án. Quản lý dự án là sự vận dụng lý luận, phương pháp, quan điểm có tính hệ
thống để tiến hành quản lý có hiệu quả tồn bộ cơng việc liên quan tới dự án
dưới sự ràng buộc về nguồn lực có hạn. Để thực hiện mục tiêu dự án, các nhà
đầu tư phải lên kế hoạch tổ chức, chỉ đạo, phối hợp, điều hành, khống chế và
định giá toàn bộ quá trình từ lúc bắt đầu đến lúc kết thúc dự án.
2. Những đặc trưng cơ bản về quản lý dự án
2.1. Chủ thể của quản lý dự án chính là người quản lý dự án.
2.2 Khách thể của quản lý dự án liên quan đến phạm vi công việc của
dự án (tức là tồn bộ nhiệm vụ cơng việc của dự án). Những cơng việc này tạo
thành q trình vận động của hệ thống dự án. Quá trình vận động này được gọi
là chu kỳ tồn tại của dự án.
2.3. Mục đích của quản lý dự án là để thực hiện mục tiêu của dự án, tức
là sản phẩm cuối cùng phải đáp ứng được yêu cầu của khách hàng. Bản thân
việc quản lý khơng phải là mục đích mà là cách thực hiện mục đích.
2.4. Chức năng của quản lý dự án có thể khái quát thành nhiệm vụ lên
kế hoạch, tổ chức. chỉ đạo, điều tiết, khống chế dự án. Nếu tách rời các chức
năng này thì dự án khơng thể vận hành có hiệu quả mục tiêu quản lý cũng khơng
được thực hiện. Q trình thực hiện mỗi dự án đều cần có tính sáng tạo, vì thế
chúng ta thường coi việc quản lý dự án là quản lý sáng tạo.
3. Nội dung quản lý dự án

Quản lý dự án là việc giám sát, chỉ đạo, điều phối, tổ chức, lên kế hoạch
đối với 4 giai đoạn của vòng đời dự án trong khi thực hiện dự án (giai đoạn hình
thành, giai đoạn phát triển, giai đoạn trưởng thành và giai đoạn kết thúc). Mục
đích của nó là từ góc độ quản lý và tổ chức, áp dụng các biện pháp nhằm đảm
bảo thực hiện tốt mục tiêu dự án như mục tiêu về giá thành,. mục tiêu thời gian,
mục tiêu chất lượng. Vì thế, làm tốt cơng tác quản lý là một việc có ý nghĩa vô
cùng quan trọng.
3.1. Quản lý phạm vi dự án
Tiến hành khống chế quá trình quản lý đối với nội dung công việc của dự
án nhằm thực hiện mục tiêu dự án. Nó bao gồm việc phân chia phạm vi, quy
hoạch phạm vi, điều chỉnh phạm vi dự án …
3.2. Quản lý thời gian dự án
Quản lý thời gian dự án là q trình quản lý mang tính hệ thống nhằm
đảm bảo chắc chắn hoàn thành dự án theo đúng thời gian đề ra. Nó bao gồm các
cơng việc như xác định hoạt động cụ thể, sắp xếp trình tự hoạt động, bố trí thời
gian. khống chế thời gian và tiến độ dự án.
3.3. Quản lý chi phí dự án


6

Quản lý chi phí dự án là q trình quản lý chi phí, giá thành dự án nhằm
đảm bảo hồn thành dự án mà chi phí khơng vượt q mức trù bị ban đầu. Nó
bao gồm việc bố trí nguồn lực, dự tính giá thành và khống chế chi phí.
3.4. Quản lý chất lượng dự án
Quản lý chất lượng dự án là q trình quản lý có hệ thống việc thực hiện
dự án nhằm đảm bảo đáp ứng được yêu cầu về chất lượng mà khách hàng đặt ra.
Nó bao gồm việc quy hoạch chất lượng. khống chế chất lượng và đảm bảo chất
lượng …
3.5. Quản lý nguồn nhân lực

Quản lý nguồn nhân lực là phương pháp quản lý mang tính hệ thống
nhằm đảm bảo phát huy hết năng lực, tính tích cực, sáng tạo của mỗi nguời
trong dự án và tận dụng nó một cách có hiệu quả nhất. Nó bao gồm các việc như
quy hoạch tổ chức, xây dựng đội ngũ, tuyển chọn nhân viên và xây dựng các
ban quản lý dự án.
3.6. Quản lý việc trao đổi thông tin dự án
Quản lý việc trao đổi thông tin dự án là biện pháp quản lý mang tính hệ thống
nhằm đảm bảo việc truyền đạt, thu thập, trao đổi một cách hợp lý các tin tức cần
thiết cho việc thực hiện dự án cũng như việc truyền đạt thông tin, báo cáo tiến
độ dự án
3.7. Quản lý rủi ro trong dự án
Khi thực hiện dự án sẽ gặp phải những nhân tố rủi ro mà chúng ta không
lường trước được. Quản lý rủi ro là biện pháp quản lý mang tính hệ thống nhằm
tận dụng tối đa những nhân tố có lợi khơng xác định và giảm thiểu tối đa những
nhân tố bất lợi không xác định cho dự án. Nó bao gồm việc nhận biết. phân biệt
rủi ro, cân nhắc, tính tốn rủi ro, xây dựng đối sách và khống chế rủi ro.
3.8. Quản lý việc thu mua của dự án
Quản lý việc thu mua của dự án là biện pháp quản lý mang tính hệ thống
nhằm sử dụng những hàng hóa, vật liệu thu mua được từ bên ngồi tổ chức thực
hiện dự án. Nó bao gồm việc lên kế hoạch thu mua. lựa chọn việc thu mua và
trưng thu các nguồn vật liệu
3.9. Quản lý việc giao nhận dự án
Đây là một nội dung quản lý dự án mới mà Hiệp hội các nhà quản lý dự
án trên thế giới đưa ra dựa vào tình hình phát triển của quản lý dự án. Một số dự
án tương đối độc lập nên sau khi thực hiện hoàn thành dự án, hợp đồng cũng kết
thúc cùng với sự chuyển giao kết quả. Nhưng một số dự án lại khác, san khi dự
án hồn thành thì khách hàng lập tức sử dụng kết quả dự án này vào việc vận
hành sản xuất. Dự án vừa bước vào giai đoạn đầu vận hành sản xuất nên khách
hàng (người tiếp nhận dự án) có thể thiếu nhân tài quản lý kinh doanh hoặc chưa
nắm vững được tính năng, kỹ thuật của dự án. Vì thế cần có sự giúp đỡ của đơn

7

vị thi công dự án giúp đơn vị tiếp nhận dự án giải quyết vấn đề này, từ đó mà
xuất hiện khâu quản lý việc giao - nhận dự án. Quản lý việc giao - nhận dự án
cần có sự tham gia của đơn vị thi công dự án và đơn vị tiếp nhận dự án, tức là
cần có sự phối hợp chặt chẽ gian hai bên giao và nhận, như vậy mới tránh được
tình trạng dự án tốt nhưng hiệu quả kém, đầu tư cao nhưng lợi nhuận thấp.
Trong rất nhiều dự án đầu tư quốc tế đã gặp phải trường hợp này, do đó quản lý
việc giao - nhận dự án là vô cùng quan trọng và phải coi đó là một nội dung
chính trong việc quản lý dự án.
4. Ý nghĩa của quản lý dự án
4.1. Thông qua quản lý dự án có thể tránh được những sai sót trong
những cơng trình lớn, phức tạp.
Cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật và không ngừng nâng cao
đời sống nhân dân, nhu cầu xây dựng các dự án cơng trình quy mơ lớn, phức tạp
cũng ngày càng nhiều. Ví dụ, cơng trình xây dựng các doanh nghiệp lớn, các
cơng trình thủy lợi, các trạm điện và các cơng trình phục vụ ngành hàng khơng.
Cho dù là nhà đầu tư hay người tiếp quản dự án đều khó gánh vác được những
tổn thất to lớn do sai lầm trong quản lý gây ra. Thông qua việc áp dụng phương
pháp quản lý dự án khoa học hiện đại giúp việc thực hiện các dự án cơng trình
lớn. phức tạp đạt được mục tiêu đề ra một cách thuận lợi.
4.2. Áp dụng phương pháp quản lý dự án sẽ có thể khống chế, điều tiết
hệ thống mục tiêu dự án.
Nhà đầu tư (khách hàng) ln có rất nhiều mục tiêu đối với một dự án
cơng trình, những mục tiêu này tạo thành hệ thống mục tiêu của dự án. Trong
đó, một sổ mục tiêu có thể phân tích định lượng, một số lại khơng thể phân tích
định lượng. Trong quá trình thực hiện dự án, chúng ta thường chú trọng đến một
số mục tiêu định lượng mà coi nhẹ những mục tiêu định tính. Chỉ khi áp dụng

phương pháp quản lý dự án trong quá trình thực hiện dự án mới có thể tiến hành
điều tiết, phối hợp, khống chế giám sát hệ thống mục tiêu tổng thể một cách có
hiệu quả
Một cơng trình dự án có quy mơ lớn sẽ liên quan đến rất nhiều bên tham
gia dự án như người tiếp quản dự án, khách hàng, đơn vị thiết kế, nhà cung ứng,
các ban ngành chủ quản nhà nước và công chúng xã hội. Chỉ khi điều tiết tốt các
mối quan hệ này mới có thể tiến hành thực hiện cơng trình dự án một cách thuận
lợi.
4.3. Quản lý dự án thúc đẩy sự trưởng thành nhanh chóng của các nhân
tài chuyên ngành.
Mỗi dự án khác nhau lại địi hỏi phải có các nhân tài chun ngành khác
nhau. Tính chun ngành dự án địi hỏi tính chun ngành của nhân tài. Vì thế,
quản lý dự án thúc đẩy việc sử dụng và phát triển nhân tài, giúp cá nhân tài có
đất để dụng võ.


8

Tóm lại, quản lý dự án ngày càng trở nên quan trọng và có nghĩa trong
đời sống kinh tế. Trong xã hội hiện đại, nếu không nắm vững phương pháp quản
lý dự án sẽ gây ra những tổn thất lớn. Để tránh được những tổn thất này và giành
được những thành cơng trong việc quản lý dự án thì trước khi thực hiện dự án.
chúng ta phải lên kế hoạch một cách tỉ mỉ, chu đáo.
5. Bảy yếu tố ảnh hưởng đến quản lý dự án:
5.1. Hai yếu tố do tác động bên ngồi
5.1.1. Nguồn tài trợ và chương trình: nguồn tài chính do nhà tài trợ và chủ
dự án cung cấp, kết quả mong đợi và thời gian "hoàn " vốn.
5.1.2. Ảnh hưởng bên ngoài như tác động về chính trị, kinh tế, xã hội,
pháp lý, mơi trường.
5.2. Hai yếu tố phát sinh từ chiến lược của dự án

a) Thái độ: thể hiện tầm quan trọng của dự án và sự hỗ trợ của các bên
liên quan.
b) Xác định: dự án cần xác định rõ phải làm gì, phương pháp tiếp cận thiết
kế dự án và chiến lược thực hiện.
5.3. Ba yếu tố xuất phát từ bên trong tổ chức dự án
a) Con người: sự quản lý và lãnh đạo
b) Hệ thống: kế hoạch, chế độ báo cáo và kiểm soát để đo lường tiến độ
của dự án
c) Tổ chức: vai trò, trách nhiệm và quan hệ giữa các bên tham gia.
Phần II
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH
I. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN CÁC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT
LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH (LUẬT
XÂY DỰNG, LUẬT ĐẦU TƯ, LUẬT ĐẤU THẦU, LUẬT ĐẤT ĐAI,
LUẬT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ)
1. Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng
Kỳ họp thứ 4, khoá XI (tháng 11/2003), Quốc hội nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam đã thơng qua Luật Xây dựng. Việc thể chế hố Luật nhằm
đáp ứng yêu cầu vận hành các hoạt động xây dựng theo hướng vừa bảo đảm tính
cạnh tranh, hội nhập của ngành xây dựng vào nền kinh tế trong khu vực, vừa
bảo đảm tuân thủ các quy định đã được Chính phủ và các Bộ, ngành cụ thể hóa


9

trong các Nghị định, Quyết định, Thông tư hướng dẫn. Hệ thống các văn bản
trên, lần đầu tiên đã xác lập khung pháp lý tương đối hoàn chỉnh, đồng bộ nhằm
điều tiết hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt nam.
1.1. Bố cục Luật Xây dựng

Luật Xây dựng bao gồm 9 chương, 123 điều. Cụ thể như sau:
Chương 1- Những quy định chung gồm 10 điều (từ Điều 1 đến Điều l0).
Chương này quy định về phạm vi điều chỉnh; đối tượng áp dụng; giải
thích từ ngữ; quy định loại và cấp cơng trình; quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn
xây dựng; năng lực nghề nghiệp, năng lực hoạt động xây dựng, chính sách
khuyến khích trong xây dựng ,vai trị của Hội đồng dân tộc, các Uỷ ban của
Quốc hội, đại biểu Quốc bội, Hội đồng nhân dân, đại biểu Hội đồng nhân dân
các cấp' và Mặt trận Tổ quốc Việt Nam trong việc giám sát thực hiện pháp luật
về xây dựng ; các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng
Những quy định chung của Luật xác định rõ các vấn đề mà Luật cần phải
điều tiết trong nền kinh tế thị trường hiện nay, xác định vai trò của Luật đối với
các chủ thề tham gia vào hoạt động xây dựng; quy định các nguyên tắc để khi
tổchức, cá nhân tham gia vào hoạt động xây dựng phải tn thủ; phân biệt loại
cơng trình xây dựng theo công năng sử dụng, vật liệu sử dụng để xây dựng cơng
trình; phân biệt cấp cơng trình theo quy mơ, u cầu kỹ thuật và tuổi thọ cơng
trình; quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước có
thẩm quyền về xây dựng ban hành hoặc công nhận áp dụng; quy định năng lực
nghề nghiệp của cá nhân, năng lực hoạt động của tổ chức nhằm quản lý, kiểm
soát các hoạt động xây dựng từ lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây
dựng cơng trình đến khảo sát, thiết kế đến lựa chọn nhà thầu trong xây dựng, thi
công xây dựng công trình, bảo hành, bảo trì cơng trình.
Chương II- Quy hoạch xây dựng gồm 5 mục, 24 điều (từ Điều 11 đến
Điều 34).
Quy hoạch hoạch xây dựng là cơ sở để triển khai hoạt động đầu tư xây
dựng cơng trình, kiểm sốt q trình phát triển đơ thị, hình thành các khu đô thị
mới , khu dân cư, bảo đảm trật tự, kỷ cương trong hoạt động xây dựng; phục vụ
mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội. Đây cũng là một trong những vấn đề bức
xúc, liên quan chặt chẽ đến hoạt động xây dựng hiện nay. Vì vậy, cần thiết phải
quy định nội dung này trong Luật Xây dựng. Quy hoạch xây dựng phải phù hợp
với quy hoạch phát triển kinh tế - xã bội, quy hoạch phát triển ngành, đảm bảo

an ninh, quốc phòng.
Mục 1 – Quy định chung gồm 4 điều (từ Điều I1 đến mục 14)
Mục này quy định về quy hoạch xây dựng phân loại quy hoạch xây dựng;
yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân
thực hiện thiết kế quy hoạch xây dựng để đảm bảo chất lượng của đồ án quy
hoạch.


10

Mục 2- Quy hoạch xây dựng vùng gồm 4 điều (từ điều 15 đến điều 18)
Mục này quy định nhiệm vụ, nội dung quy hoạch xây dựng ; thẩm quyền
lập thẩm định , phê duyệt quy' hoạch xây dựng vùng và điều chỉnh quy hoạch
xây dựng vùng.
Mục 3- Quy hoạch chung xây dựng đô thị gồm 9 điều (từ điều 19 đến điều
27)
Mục này quy định nhiệm vụ, nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị,
thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch chung xây dựng đô thị , điều chỉnh quy
hoạch chung xây đựng đô thị; nhiệm vụ, nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng
đô thị, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, điều chỉnh quy
hoạch chi tiết xây dựng đô thị và thiết kế đô thị. Luật quy định việc phê duyệt,
điều chỉnh quy hoạch chung xây đựng đô thị phải được Hội đồng nhân dân cùng
cấp thông qua nhằm đảm bảo tính dân chủ, cơng khai. chất lượng của đồ án quy
hoạch. Thiết kế đô thị phải được thực hiện trong giai đoạn quy hoạch chung xây
dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị nhằm quản lý kiến trúc, cảnh
quan chung của tồn đơ thị cũng như từng khu vực, từng đường phố.
Mục 4 - Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn gồm 4 điều (từ Điều
28 đến Điều 31 )
Mục này quy định nhiệm vụ, nội dung, thẩm quyền lập, phê duyệt và điều
chỉnh quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, nhằm phân rõ trách nhiệm

của các cấp chính quyền trong việc đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch xây dựng
điểm dân cư nông thôn làm cơ sở quản lý xây dựng theo quy hoạch, tạo ra mơi
vùng, .miền có kiến trúc mang bản sắc văn hố địa phương, giữ gìn bản sắc văn
hóa dân tộc.
Mục 5- Quản lý quy hoạch xây dựng gồm 3 điều (từ Điều 32 đến Điều
34)
Mục này quy định công bố quy hoạch, cung cấp thông tin về quy hoạch
xây dựng và nội dung quản lý quy hoạch xây dựng.
Luật quy định nội dung quản lý quy hoạch, quy định trách nhiệm của các
cơ quan quản lý về xây dựng các cấp trong việc cung cấp thông tin về quy hoạch
xây dựng, chứng chỉ quy hoạch cho các chủ đầu tư khi có nhu cầu xây dựng,
quản lý quy hoạch xáy dựng đô thị, nông thôn; đảm bảo quy hoạch đi trước một
bước làm cơ sở cho các hoạt động xây dựng tiếp theo, quy định chế tài đối với
các cá nhân có thẩm quyền đuợc giao trách.nhiệm quản lý đối với từng loại quy
hoạch xây dựng để hạn chế tối đa tình trạng "quy hoạch treo" để giữ đất, xây
dựng không theo quy hoạch được duyệt, Luật quy định đối với quy hoạch xây
dựng chi tiết được duyệt, trong thời hạn 3 năm kể từ ngày công bố mà chưa thực
hiện hoặc thực hiện không đạt yêu cầu theo quy hoạch chi tiết đã được phê
duyệt, thì người có thẩm quyền phê duyệt : quy hoạch chi tiết xây dựng phải có
trách nhiệm áp dụng các biện pháp khắc phục và thông báo cho tổ chức, cá nhân


11

trong khu vực quy hoạch biết. Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng khơng
thực hiện được thì phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố lại theo quy định tại
khoản 2 Điều 32 của Luật Xây dựng.
Chương III :Dự án đầu tư xây dựng cơng trình gồm 11 điều (từ Điều 35
đến Điều 45).
Chương này quy định các nội dung như: các yêu cầu đối với dự án đầu tư

xây dựng cơng trình ; nội dung của dự án đầu tư xây dựng cơng trình; điều kiện
để lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình; việc thẩm định, cho phép. quyết định
đầu tư xây dựng cơng trình; điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng cơng trình; quyền
và nghĩa vụ. của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến đầu tư xây dựng cơng
trình ; quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình, hình thức quản lý dự án
đầu tư xây dựng.
Luật đã quy định rõ quyền, trách nhiệm của người quyết định đầu tư, chủ
đầu tư; tổ chức, cá nhân lập dự án đầu tự xây dựng cơng trình phải chịu trách
nhiệm trước pháp luật về quyết định của mình hoặc cơng việc do mình thực
hiện, để nâng cao trách nhiệm cá nhân, đảm bảo hiệu quả của dự án đầu tư.
Nhằm đơn giản hố thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng cơng trình, Luật
quy định tuỳ theo tính chất, quy mô của dự án đầu tư xây dựng cơng trình thì
u cầu nội dung lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình sẽ khác nhau.
Để xây dựng một cơng trình thì ý tưởng thiết kế, việc tuyển chọn các
phương án thiết kế phải được xem xét ngay từ khi lập dự án đầu tư xây dựng
cơng trình. Dự án đầu tư xây dựng cơng trình phải lý giải sự cần thiết của việc
đầu tư xây dựng công trình, hiệu quả của sự lựa chọn các giải pháp thiết kế tối
ưu, đặc biệt là những vấn đề có tính chất đặc thù của hoạt động xây dựng như vị
trí cơng trình, kiến trúc cơng trình, các giải pháp về kỹ thuật xây dựng cơng
trình, tiêu chuẩn áp dụng cho thiết kế cơng trình, tiêu chuẩn an tồn phịng
cháy,chữa cháy, vệ sinh mơi trường... nhằm xây dựng cơng trình đúng quy
hoạch đảm bảo chất lượng, an toàn và ổn định. Việc quy định nội dung dự án
đầu tư xây dựng cơng trình trong Luật nhằm quản lý chặt chẽ, có hiệu quả,
chống lãng phí thất thốt trong hoạt động, xây dựng.
Chương IV- Khảo sát, thiết kế xây dựng gồm 2 mục, 16 điều (từ Điều 46
đến Điều 61)
Mục 1 - Khảo sát xây dựng gồm 6 điều (từ Điều 36 đến Điều 41)
Mục này quy định yêu cầu đối với khảo sát xây dựng; nội dung báo cáo
kết quả khảo sát xây dựng; điều kiện thực hiện khảo sát xây dựng; quyền và
nghĩa vụ của các chủ thể tham gia khảo sát xây dựng.

Luật quy định yêu cầu công việc khảo sát phải phù hợp với từng bước
thiết kề hoặc với yêu cầu của công việc đặt ra; đảm đảm tính trung thực, khách
quan, phản ánh đúng thực tế, tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động khảo sát
phải có đủ năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề khảo sát xây dựng,


12

mỗi nhiệm vụ khảo sát phải có Chủ nhiệm khảo sát do nhà thầu khảo sát chỉ
định. Phịng thí nghiệm phục vụ. cho cơng tác khảo sát phải có máy móc, thiết bị
phù hợp và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận. Luật quy định rõ
quyền và trách nhiệm của các cá nhân khi thực hiện từng công việc khảo s.át
nhằm đạt được số liệu khảo sát chuẩn xác nhất phục vụ cho các hoạt động xây
dựng có chất lượng và hiệu quả kinh tế.
Mục 2- Thiết kế xây dựng cơng trình gồm 8 điều (từ Điều 42 đến Điều
49).
Mục này quy định yêu cầu, nội dung, điều kiện thực hiện thiết kế.xây
dựng cơng trình ; quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thiết kế xây dựng
cơng trình; thẩm định, phê duyệt và thay đổi thiết kế xây dựng cơng trình.
Luật quy định tuỳ theo quy mơ, tính chất cơng trình, thiết kế xây dựng
cơng trình gồm các bước thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi
công; thiết kế xây dựng cơng trình phải đảm bảo các u cầu phù hợp với quy
hoạch xây dựng chi tiết được quyệt, thiết kế công nghệ, độ bền và tuổi thọ cơng
trình, an tồn, tiết kiệm, phịng cháy, chữa cháy, bảo vệ mơi trường. Đối với
cơng trình phục vụ cơng cộng, việc thiết kế xây dựng phải được thiết kế phù hợp
tiêu chuẩn cho người tàn tật, đảm bảo đồng bộ trong từng cơng trình cũng như
với các cơng trình liên quan: đồng thời quy định riêng đối với cơng trình dân
dụng và công nghiệp khi thiết kế cũng phải đảm bảo những yêu cầu về kiến
trúc, phòng chống cháy, tiện nghi, sức khoẻ, khai thác thiên nhiên tiết kiệm năng
lượng. Đối với nhà ở riêng lẻ từ 3 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích xây dựng

sàn lớn hơn 250 m2 khi thiết kế phải do tổ chức, cá nhân thiết kế có đủ năng, lực
thực hiện, các nhà ở riêng lẻ cịn lại hộ gia đình, cá nhân được tự tổ chức thiết kế
nhưng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và phải chịu trách
nhiệm trước pháp luật về chất lượng hồ sơ thiết kế. Trong Luật còn quy định
quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân thiết kế thẩm định và người quyết định
thay đổi thiết kế đồng thời phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cơng việc đo
mình đảm nhận hoặc về quyết định của mình và bồi thường thiệt hại do lỗi của
mình gây ra.
Chương V- Xây dựng cơng trình gồm 5 mục, 33 điều (từ Điều 62 đến
Điều 94) .
Mục 1 – Giấy phép xây dựng gồm 7 điều (từ Điều 62 đến Điều 68)
Mục này quy định những vấn đề liên quan đến giấy phép xây dựng; hồ sơ
xin cấp giấy phép xây dựng; điều kiện cấp giấy phép xây dựng; nội dung giấy
phép và thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, trách nhiệm của cơ quan cấp giấy
phép xây dựng ; quyền và nghĩa vụ của người yêu cầu cấp giấy phép xây dựng.
Giấy phép xây dựng là công cụ pháp lý cần thiết để quản lý việc xây dựng
theo quy hoạch, Luật quy định trước khi khởi cơng xây dựng cơng trình, chủ đầu
tư phải xin cấp giấy phép xây dựng trừ một số cơng trình xây dựng không phải
xin cấp giấy phép xây dựng do luật định, nhằm quản lý việc xây dựng có trật tự,


13

kỷ cương đảm bảo kiến trúc, cảnh quan đô thị, nông thôn; phù hợp với quy
hoạch chi tiết được duyệt; đảm bảo quy định về chỉ giới đường đỏ, an tồn giao
thơng, an tồn lưới điện, đê điều, vệ sinh môi trường. Luật quy định quyền và
nghĩa vụ của người có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, trách nhiệm bồi
thường thiệt hại đo việc cấp giấy phép xây dựng sai hoặc chậm gây ra.
Mục 2- Giải phóng mặt bằng gồm 3 điều (từ Điều 69 đến Điều 71)
Mục này quy định về yêu cầu đối với giải phóng mặt bằng xây dựng,

nguyên tắc chủ yếu trong đền bù giải phóng mặt bằng và việc tổ chức giải phóng
mặt bằng xây dựng.
Cơng tác giải phóng mặt bằng xây dựng là một khâu quan trọng khơng thể
tách ra khỏi q trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng. Giải phóng mặt bằng xây
dựng hiện nay đang là vấn đề bức xúc, phát sinh nhiều tiêu cực, không đảm bảo
công bằng, phát sinh khiếu kiện của nhân dân, làm chậm tiến độ thi cơng xây
dựng cơng trình . Tuy nhiên, cơng .tác giải phóng mặt bằng cịn được điều chỉnh
bởi các văn bản quy phạm pháp luật khác, vì vậy, trong giới hạn phạm vi điều
chỉnh của Luật Xây dựng tại mục "Giải phóng mặt bằng xây dựng" chỉ quy định
một số điều mang tính ngun tắc về giải phóng mặt bằng làm cơ sở để Chính
phủ quy định cụ thể.
Giải phóng mặt bằng phải đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, tổ chức, cá
nhân có liên quan giải quyết chỗ ở mới ổn định, có điều kiện bằng hoặc tốt hơn
chỗ cũ tạo việc làm, ổn định cuộc sống cho người phải di chuyển chỗ ở. Việc
đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện thơng qua các hình thức trả bằng
tiền, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và đảm bảo công khai, công bằng,
đúng pháp luật. Tuy Nhà nước không đền bù trong các trường hợp đất lấn
chiếm, cơng trình xây dựng trái phép, vật kiến trúc, cây cối, hoa mầu và tài sản
khác xuất hiện, hoặc phát sinh trong phạm vi mặt bằng quy hoạch xây dựng sau
thời; điểm công bố quy hoạch xây dựng. Luật quy định trong trường hợp những
đối tượng thuộc diện phải di chuyển để giải phóng mặt bàng đã được người có
thẩm quyền quyết định đẫ được được đền bù đúng quy định nhưng khơng di
chuyển thì sẽ bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế .
Mục 3- Thi công xây dựng gồm 15 điều (từ Điều 72 đến Điều 86).
Mục này quy định điều kiện để khởi cơng xây dựng cơng trình, điều .
kiện hoạt động của nhà thầu xây dựng, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham
gia thi cơng xây dựng cơng trình.
Việc quy định các điều kiện khởi công xây dựng công trình nhằm đảm
bảo cơng trình xây dựng đúng quy hoạch, đúng tiến độ, chất lượng, tránh tình
trạng kéo dài thi cơng xây dựng cơng trình. Quy định về năng lực hoạt động xây

dựng của các nhà thầu khi tham gia xây dựng cơng trình phải phù hợp với loại ,
cấp cơng trình nhằm hạn chế tình trạng cạnh tranh thiếu lành mạnh và đảm bảo
chất lượng luợng cơng trình. Luật còn quy định quyền và nghĩa vụ của từng chủ
thể tham gia nghiệm thu, bàn giao cơng trình; bảo đảm an tồn trong thi cơng


14

xây dựng, bảo đảm vệ sinh môi trường ; bảo hành; bảo trì cơng trình nhằm xác
định trách nhiệm của các chủ thể tham gia thi công xây dựng công trình, bảo
đảm cơng trình ổn định trong sử dụng, vận hành theo đúng thiết kế.
Mục 4- Giám sát thi công xây dựng bao gồm 4 điều (từ Điển 87 đến Điều
90)
Mục này quy định về yêu cầu của việc giám sát thi công xây dựng, quyền
và nghĩa vụ của các chủ thể giám sát thi công xây dựng .
Luật quy định việc giám sát thi công xây dựng phải thực hiện ngay từ khi
khởi cơng xây dựng cơng trình, phải thường xuyên, liền tục, phải căn cứ vào
thiết kế được duyệt. quy chuẩn, tiêu chuẩn. Người giám sát phải có chứng chỉ
hành nghề phù hợp với loại, cấp cơng trình; việc giám sát phải trung thực, khách
quan.và không vụ lợi. Nghiêm cấm các hành vi móc ngoặc thơng đồng của người giám sát với các bên liên liên quan nhằm làm sai lệch kết quả giám sát;
người giám sát phải chịu trách nhiêm trước pháp luật về kết quả giám sát của
mình và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Mục 5- Xây dụng các cơng trình đặc thù gồm 4 điều (từ Điều 91 đến Điều
94).
Mục này quy định các loại cơng trình đặc thù và việc xây dựng các cơng
trình đặc thù như cơng trình bí mật nhà nước, cơng trình xây dựng theo lệnh
khẩn cấp, cơng trình tạm.
Luật quy định đối với cơng trình bí mật nhà nước thì người có thẩm quyển
quyết đinh phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về quyết định của
mình từ khâu lập dự án đầu tư xây dựng, khảo sát, thiết kế thi công xây dựng,

nghiệm thu, bàn giao đưa cơng trình vào sử dụng.Đối với cơng trình xây dựng
theo lệnh khẩn cấp, do có nhiều loại cơng trình và thẹo quy định của pháp luật
hiện hành cồ nhiều tổ chức, cá nhân có thẩm quyền ban bố lệnh khẩn cấp. Do
vậy, Luật giao Chính phủ quy định cụ thể về việc xây dựng cơng trình theo lệnh
khẩn cấp. Đối với cơng trình tạm phục vụ xây dựng cơng trình chính thì khơng
phải xin cấp giấy phép xây dựng nhưng phải phá dỡ sau khi cơng trình chính
hồn thành đưa vào sử dụng. Đối với cơng trình, nhà ở riêng lẻ nằm trong vùng
quy hoạch xây dựng đã được cơng bố nhưng chưa giải phóng mặt bằng xây
dựng để thực hiện quy hoạch, mà người dân thực sự có nhu cầu thì được cấp
giấy phép xây dựng tạm, có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch.
Chương VI- Lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng gồm 13 điều (từ
Điều 83 đến Điều 95)
Mục 1- Lụa chọn nhà thầu xây dựng gồm 12 điều ( từ Điều 95 đến Điều
106)
Mục này quy định chung về lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
yêu cầu lựa chọn nhà thầu và các hình thức; lựa chọn nhà thầu; yêu cầu đối với
đấu thầu trong hoạt động xây dựng; quy' định về đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn


15

chế, chỉ định thầu, lựa chọn nhà thầu thiết kế kiến trúc cơng trình xây dựng, lựa
chọn tổng thầu trong hoạt dộng xây dựng; quyền và nghĩa vụ của các bên tham
gia mời thầu, dự thầu và trách nhiệm của người quyết định đầu tư xây dựng
cơng trình trong lựa chọn nhà thầu .
Lựa chọn nhà thầu có thể được thực hiện khi tiến hành các hoạt động xây
dựng từ việc lập quy hoạch, lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình, khảo sát xây
dựng, thiết kế cơng trình đến xây dựng cơng trình. Lựa chọn nhà thầu trong xây
dựng có những đặc thù đối với từng loại, cấp cơng trình; bên mời thầu phải có
những điều kiện để đảm bảo việc xây dựng cơng trình đúng tiến độ, đảm bảo

chất lượng. Do vậy, cần thiết phải quy định lựa chọn nhà thầu trong Luật Xây
dựng nhằm bản đảm chất lượng: hiệu quả đầu tư xây dựng cơng trình, bảo đảm
việc quản lý xây dựng một cách có hệ thống , đồng bộ trong các hoạt động xây
dựng.
Mục 2- Hợp đồng trong hoạt động xây dựng gồm 4 điều (từ Điều 107 đến
Điều 110)
Mục này quy định hợp đồng trong hoạt động xây dựng từ lập quy hoạch
xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình, khảo sát xây dựng, thiết kế
cơng trình, giám sát thi cơng xây dựng cơng trình, quản lý dự' án xây dựng cơng
trình và các cơng việc khác trong hoạt động xây dựng ; nội dung chù yểu của
hợp đồng; điều chỉnh bợp đồng; thưởng , phạt vi phạm hợp đống và gỉải quyết
tranh chấp hợp đồng trong hoạt động xây dựng.
Chương VII- Quản lý nhà nước về xây dựng gồm 8 điều (từ Điều 111 đến
Điều 118).
Chương này quy định nội dung, thẩm quyền quản lý nhà nước về xây
dựng, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng; thanh tra xây dựng và khiếu nại,
tố cáo.
Chương VIII- Khen thưởng và xử lý vi phạm gồm 2 điều ( Điều 119 và
Điều 120).
Chương này quy định việc khen thưởng đối với tổ chức, cá nhân có thành
tích trong quản lý cũng như tham gia hoạt động xây dựng. Đồng thời quy định
các chế tài về hành chính, hình sự, dân sự đối với người có hành vi vi phạm gây
thệt hại đến lợi ích của nhà nước; quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Chương IX- Điều khoản thi hành gồm 3 điều (từ Điều 121 đến Điều 123)
Chương này quy định về xử lý các cơng trình xây đựng trước khi Luật
Xây dựng có hiệu lực khơng phù hợp các quy định của Luật này, cụ thể xử lý
đối với các cơng trình xây dựng đang tồn tại phù hợp với quy hoạch nhưng chưa
phù hợp về kiến trúc; cơng trình xây dựng đang tồn tại nhưng khơng phù hợp
với quy hoạch, cơng trình được phép xây dựng tạm có thời hạn; quy định thời
hạn Luật có hiệu lực thi hành là ngày 1/7/2004.

16

1.2. Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng
1.2.1. Phạm vi điều chỉnh:
Luật Xây dựng điều chỉnh các quan hệ trong hoạt động xây dựng giữa các
tổ chức, cá nhân; quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư xây
dựng cơng trình và hoạt động xây dựng.
1.2.2. Đối tượng áp dụng:
Các tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây
dựng cơng trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam phải tuân thủ các
quy định của Luật Xây dựng. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc gia nhập có quy định khác với Luật Xây dựng
thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.
1.2.3. Hoạt động xây dựng
Trong các dự án đầu tư xây dựng, hoạt động xây dựng là việc tạo lập nên
sản phẩm xây dựng theo thiết kế được duyệt. Các hoạt động xây dựng cụ thể có
mối liên quan chặt chẽ với nhau; mặt khác, các hoạt động xây dựng có thể thực
hiện đan xen với nhiều chủ thể đồng thời tham gia. Để hiểu rõ Luật Xây dựng,
cần tiếp cận, nắm bắt được các nguyên tắc, nội dung, yêu cầu và quy định của
pháp luật đối với từng hoạt động xây dựng cụ thể. Hoạt động xây dựng bao gồm
lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình, khảo sát xây
dựng, thiết kế.
1.2.4. Ngun tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng
Để hoạt động xây dựng thực sự phát huy hiệu quả, khi tham gia các hoạt
động xây dựng, các chủ thể cần thiết phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau
đây:
a) Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù hợp với điều
kiện tự nhiên, đặc điểm văn hoá, xã hội

Quy hoạch xây dựng là cơ sở để triển khai các hoạt động xây dựng, kiểm
sốt q trình phát triển đơ thị và các khu chức năng, bảo đảm trật tự, kỷ cương
trong hoạt động xây dựng, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh,
quốc phòng và bảo vệ môi trường. Các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, cảnh
quan, môi trường nhằm định hướng việc xây dựng có trọng tâm, trọng điểm, tạo
lập sự cân bằng giữa môi trường tự nhiên và môi trường xã hội, đảm bảo sự hài
hồ trong việc tổ chức khơng gian và sự đồng bộ việc kết nối các công trình hạ
tầng kỹ thuật. Hoạt động xây dựng cũng địi hỏi phải phù hợp với điều kiện tự
nhiên, đặc điểm văn hoá, xã hội từng vùng nhằm khai thác hài hòa các nguồn
lực, tạo cơ sở phát triển bền vững về kinh tế - xã hội của vùng, miền.
b) Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng
Quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn xây dựng là các công cụ quan trọng để
quản lý hoạt động xây dựng. Quy chuẩn xây dựng là các quy định bắt buộc áp


17

dụng trong hoạt động xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về
xây dựng ban hành còn tiêu chuẩn xây dựng là các quy định về chuẩn mực kỹ
thuật, định mức kinh tế - kỹ thuật, trình tự thực hiện các cơng việc, các chỉ tiêu,
các chỉ số kỹ thuật và các chỉ số tự nhiên được tổ chức, cơ quan có thẩm quyền
ban hành hoặc công nhận để áp dụng trong hoạt động xây dựng. Việc tuân thủ
quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn xây dựng là cơ sở tăng cường hiệu quả quản
lý Nhà nước và xây dựng; giúp các chủ đầu tư, nhà thầu sử dụng tiết kiệm, hợp
lý các nguồn lực, đảm bảo chất lượng, tiến độ, an tồn cơng trình và tính đồng
bộ trong từng cơng trình, tồn dự án.
c) Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an tồn cơng trình, tính mạng con người
và tài sản
Chất lượng, tiến độ, an toàn cơng trình, tính mạng con người và tài sản là
các yêu cầu quan trọng khi đầu tư xây dựng công trình. Do cơng trình xây dựng

thường có quy mơ lớn, địi hỏi huy động nhiều nguồn lực, có khả năng tác động,
ảnh hưởng lớn tới khu vực không gian xung quanh….nên vấn đề chất lượng,
tiến độ và an toàn trong xây dựng có ý nghĩa rất lớn. Việc đảm bảo chất lượng,
tiến độ, an tồn khi xây dựng cơng trình khơng những là u cầu mà cịn là trách
nhiệm của các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng, đặc biệt đối với chủ đầu tư
và nhà thầu.
d) Bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả kinh tế, đồng bộ trong từng cơng trình,
trong tồn dự án
Hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng cơng trình là vấn đề quan trọng cần
được xem xét trước khi quyết định đầu tư. Mục tiêu tiết kiệm, hiệu quả kinh tế,
tạo lập tính đồng bộ trong từng cơng trình, tồn dự án địi hỏi các chủ thể tham
gia hoạt động xây dựng phải thực hiện theo những phương pháp khoa học về
tính tốn hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án, về lập và quản lý chi phí đầu tư xây
dựng cơng trình, về giám sát thi công, về quản lý dự án….
1.2.5. Lập quy hoạch xây dựng
a) Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư
nông thơn, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập mơi
trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết
hợp hài hồ giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường. Quy hoạch
xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ,
bản vẽ, mơ hình và thuyết minh. Quy hoạch xây dựng bao gồm quy hoạch xây
dựng vùng, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nơng thơn.
Trong tồn bộ các hoạt động xây dựng thì quy hoạch xây dựng là hoạt
động diễn ra trước tiên, mang tính định hướng, là cơ sở để quản lý và thực hiện
các hoạt động xây dựng tiếp theo.


18

b) Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây:
- Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch
phát triển của các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây
dựng phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng; bảo đảm quốc phòng, an
ninh, tạo ra động lực phát triển kinh tế - xã hội;
- Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng
hợp lý tài nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự
nhiên, đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội, tiến bộ khoa học và công nghệ của đất
nước trong từng giai đoạn phát triển;
- Tạo lập được mơi trường sống tiện nghi, an tồn và bền vững; thoả mãn
các nhu cầu vật chất và tinh thần ngày càng cao của nhân dân; bảo vệ môi
trường,
c) Việc lập quy hoạch xây dựng được thực hiện như sau:
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được lập cho các khu chức năng
trong đô thị và các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, khu bảo
tồn di sản văn hoá, khu du lịch, nghỉ mát hoặc các khu khác đã được xác định;
cải tạo chỉnh trang các khu hiện trạng của đô thị.
- Thời gian lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị như sau:
+ Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500, thời gian
lập theo yêu cầu của dự án;
+ Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2.000, thời gian
lập không quá 09 tháng.
- Căn cứ lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị:
+ Quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chung xây dựng đô thị đã được
phê duyệt.
+ Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được phê duyệt.
+ Kết quả điều tra, khảo sát, và các số liệu, tài liệu về khí tượng, thủy văn,
hải văn, địa chất, hiện trạng kinh tế, văn hoá, xã hội và các số liệu, tài liệu khác
có liên quan.

+ Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
- Lấy ý kiến về quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
+ Trong quá trình lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, tổ chức tư
vấn thiết kế quy hoạch phải phối hợp với chính quyền địa phương để lấy ý kiến
nhân dân trong khu vực quy hoạch về các nội dung có liên quan đến đồ án quy
hoạch xây dựng.
+ Hình thức lấy ý kiến: trưng bày sơ đồ, bản vẽ các phương án quy hoạch;
lấy ý kiến bằng phiếu. Người được lấy ý kiến có trách nhiệm trả lời trong thời


19

gian 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý kiến; sau thời hạn quy
định, nếu không trả lời thì coi như đồng ý.
+ Trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch chi
tiết xây dựng, tổ chức tư vấn có trách nhiệm báo cáo với cơ quan phê duyệt về
kết quả lấy ý kiến, làm cơ sở cho việc phê duyệt.
d) Thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng:
Quy hoạch xây dựng do Chính phủ và Ủy ban nhân dân các cấp tổ chức
lập và phê duyệt. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch
xây dựng trong địa giới hành chính do mình quản lý theo phân cấp, làm cơ sở
quản lý các hoạt động xây dựng, triển khai các dự án đầu tư xây dựng và xây
dựng cơng trình. Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân các cấp không đủ điều kiện
năng lực thực hiện lập nhiệm vụ quy hoạch xây dựng, nhiệm vụ điều chỉnh quy
hoạch xây dựng, phê duyệt quy hoạch xây dựng, điều chỉnh quy hoạch xây dựng
thì mời chuyên gia, thuê tư vấn để thực hiện. Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân
theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 các đô thị loại đặc biệt,
loại 1, loại 2, loại 3, các khu công nghệ cao và các khu kinh tế đặc thù:
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng

đô thị trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ
quan thẩm định. Tuỳ theo vị trí, quy mơ của đồ án quy hoạch xây dựng, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có thể uỷ quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;
+ Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc đối với các tỉnh, thành phố
có Sở Quy hoạch - Kiến trúc thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời hạn
30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ quan trình thẩm định.
- Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 các đô thị loại 4, loại
5; quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2,
loại 3:
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây
dựng đô thị trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
của cơ quan thẩm định;
+ Cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện thẩm định đồ án quy hoạch chi
tiết xây dựng đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp
huyện trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ
quan trình thẩm định.
Người có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng
đơ thị có trách nhiệm thẩm định, phê duyệt theo đúng thời gian quy định và chịu
trách nhiệm trước pháp luật về nội dung thẩm định, phê duyệt.
đ) Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị


20

- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được xem xét điều chỉnh khi có một
trong các trường hợp sau đây:
+ Quy hoạch chung xây dựng đô thị được điều chỉnh tồn bộ hoặc điều
chỉnh cục bộ có ảnh hưởng tới khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng;
+ Cần khuyến khích thu hút đầu tư nhưng phải phù hợp với quy hoạch

chung xây dựng đô thị về phân khu chức năng;
+ Dự án đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, trong thời gian 03 năm không
triển khai thực hiện được.
- Khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, người có thẩm quyền phê
duyệt phải lấy ý kiến của nhân dân thông qua phiếu xin ý kiến hoặc tổ chức họp
đại diện tổ dân phố và Ủy ban nhân dân phường trong khu vực liên quan đến
quy hoạch điều chỉnh.
- Người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đơ thị thì phê
duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
1.2.6. Loại và cấp cơng trình
a) Các cơng trình xây dựng được phân thành loại và cấp. Loại cơng trình
xây dựng được xác định theo công năng sử dụng, bao gồm cơng trình dân dụng,
cơng trình cơng nghiệp, cơng trình giao thơng, cơng trình thủy lợi, cơng trình hạ
tầng kỹ thuật và các cơng trình khác. Cấp cơng trình xây dựng được xác định
theo từng loại cơng trình, căn cứ vào tầm quan trọng và quy mơ của cơng trình.
Mỗi loại cơng trình được phân thành 5 cấp gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II,
cấp III và cấp IV.
1.2.7. Thiết bị cơng trình và thiết bị cơng nghệ
a) Thiết bị cơng trình là các thiết bị được lắp đặt vào cơng trình xây dựng
theo thiết kế xây dựng.
b) Thiết bị công nghệ là các thiết bị nằm trong dây chuyền cơng nghệ được
lắp đặt vào cơng trình xây dựng theo thiết kế cơng nghệ.
1.2.8. Hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật: bao gồm hệ thống giao thông,
thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thốt
nước, xử lý các chất thải và các cơng trình khác.
1.2.9. Hệ thống cơng trình hạ tầng xã hội: bao gồm hệ thống giao thông,
thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng cơng cộng, cấp nước, thốt
nước, xử lý các chất thải và các cơng trình khác.
1.2.10. Khảo sát xây dựng
a) Khảo sát xây dựng gồm khảo sát địa hình, khảo sát địa chất cơng trình,

khảo sát địa chất thủy văn, khảo sát hiện trạng cơng trình và các công việc khảo
sát khác phục vụ cho hoạt động xây dựng.


21

b) Khảo sát xây dựng chỉ được tiến hành theo nhiệm vụ khảo sát và phương
án khảo sát xây dựng đã được chủ đầu tư phê duyệt. Tài liệu về khảo sát xây
dựng là một trong các căn cứ để lập các loại đồ án quy hoạch xây dựng và thiết
kế xây dựng cơng trình.
c) Khảo sát xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu sau đây:
- Nhiệm vụ khảo sát phải phù hợp với yêu cầu từng loại công việc, từng
bước thiết kế;
- Bảo đảm tính trung thực, khách quan, phản ánh đúng thực tế;
- Khối lượng, nội dung, yêu cầu kỹ thuật đối với khảo sát xây dựng phải
phù hợp với nhiệm vụ khảo sát, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng;
- Đối với khảo sát địa chất công trình, ngồi các u cầu tại các khoản 1,
2 và 3 Điều này còn phải xác định độ xâm thực, mức độ dao động của mực nước
ngầm theo mùa để đề xuất các biện pháp phịng, chống thích hợp. Đối với những
cơng trình quy mơ lớn, cơng trình quan trọng phải có khảo sát quan trắc các
tác động của mơi trường đến cơng trình trong q trình xây dựng và sử dụng;
- Kết quả khảo sát phải được đánh giá, nghiệm thu theo quy định của pháp
luật.
1.2.11. Các bước thiết kế xây dựng cơng trình
a) Thiết kế xây dựng cơng trình gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế
bản vẽ thi công và các bước thiết kế khác theo thông lệ quốc tế. Thiết kế cơ sở
được lập trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình; các bước thiết kế
tiếp theo được lập trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơng
trình.
b) Tùy theo quy mơ, tính chất và mức độ phức tạp của cơng trình cụ thể,

thiết kế xây dựng cơng trình có thể thực hiện theo nhiều bước. Người quyết định
đầu tư quyết định các bước thiết kế khi phê duyệt dự án.
1.2.12. Điều kiện để khởi cơng xây dựng cơng trình
Cơng trình xây dựng chỉ được khởi công khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
có mặt bằng xây dựng; có giấy phép xây dựng đối với những cơng trình theo
quy định phải có giấy phép xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục,
cơng trình đã được phê duyệt (đối với cơng trình lập báo cáo kinh tế – Kỹ thuật
thì sau khi báo cáo được phê duyệt); có hợp đồng xây dựng; đủ nguồn vốn để
đảm bảo tiến độ xây dựng cơng trình theo tiến độ đã được phê duyệt trong dự án
đầu tư xây dựng cơng trình; có biện pháp để bảo đảm an tồn, vệ sinh mơi
trường trong q trình thi cơng xây dựng.
1.2.13. Giải phóng mặt bằng xây dựng cơng trình
a) Việc giải phóng mặt bằng xây dựng phải được lập thành phương án.
Phương án giải phóng mặt bằng xây dựng được thể hiện trong dự án đầu tư xây


22

dựng cơng trình và được phê duyệt đồng thời với phê duyệt dự án đầu tư xây
dựng cơng trình. Đối với dự án có nhu cầu tái định cư thì phải lập phương án
hoặc dự án tái định cư và phải thực hiện trước khi giải phóng mặt bằng xây
dựng. Phạm vi giải phóng mặt bằng xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi
tiết xây dựng và dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt. Thời hạn giải phóng
mặt bằng xây dựng phải đáp ứng theo nhu cầu tiến độ thực hiện dự án đã được
phê duyệt hoặc quyết định của người có thẩm quyền.
b) Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng xây dựng phải đảm bảo lợi ích
của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan. Đối
với nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở mới ổn định, có điều kiện
chỗ ở bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn định cuộc sống cho
người phải di chuyển, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan

trong trường hợp đền bù tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng.
c) Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật trong đơ thị thì phương án giải phóng
mặt bằng phải đảm bảo vừa xây dựng được cơng trình mới, vừa chỉnh trang
được các cơng trình mặt phố theo quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; đảm
bảo nhà nước điều tiết được giá trị chênh lệch về đất sau khi giải phóng mặt
bằng và đầu tư xây dựng cơng trình.
1.2.13. Các hành vi bị cấm trong hoạt động xây dựng
a) Xây dựng cơng trình nằm trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng cơng
trình lấn chiếm hành lang bảo vệ cơng trình giao thơng, thủy lợi, đê điều, năng
lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ các cơng trình khác theo
quy định của pháp luật; Xây dựng cơng trình ở khu vực có nguy cơ lở đất, lũ
qt, trừ những cơng trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.
b) Nhà thầu xây dựng bố trí cán bộ quản lý, người trực tiếp chỉ huy thi
công không đủ năng lực hành nghề xây dựng, tương ứng với loại, cấp cơng
trình.
c) Nhận thầu thi cơng xây dựng cơng trình vượt q năng lực hoạt động
xây dựng theo quy định.
d) Cho mượn danh nghĩa nhà thầu, sử dụng danh nghĩa nhà thầu khác để
hoạt động xây dựng.
đ) Triển khai thi cơng xây dựng cơng trình không đúng với các cam kết
theo hồ sơ dự thầu và hợp đồng giao nhận thầu xây dựng cơng trình.
e) Thi cơng xây dựng bộ phận cơng trình, cơng trình khơng có giấy phép
xây dựng hoặc sai giấy phép xây dựng; Khơng có thiết kế xây dựng được duyệt
hoặc sai thiết kế xây dựng được duyệt.
g) Thực hiện không đúng quy trình, quy phạm xây dựng gây lún, rạn nứt
các cơng trình lân cận.


23

h) Khơng có biển báo cơng trường theo quy định; khơng có biển báo an
tồn; khơng có phương tiện che, chắn an tồn; khơng có hàng rào bảo vệ an
tồn.
i) Nhà thầu xây dựng có hành vi sử dụng kết quả kiểm tra vật liệu xây
dựng hoặc có kiện xây dựng của các phịng thí nghiệm chưa được lập chuẩn.
k) Sử dụng vật liệu xây dựng; sử dụng cấu kiện xây dựng; sử dụng thiết bị
cơng nghệ nhưng khơng có chứng chỉ xuất sứ, chứng nhận đủ tiêu chuẩn chất
lượng theo quy định.
l) Khơng có hệ thống quản lý chất lượng, không tổ chức giám sát thi công
xây dựng, thi công không đúng thiết kế, thi công không đúng quy chuẩn xây
dựng, tiêu chuẩn xây dựng làm ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình.
m) Nghiệm thu khống, nghiệm thu sai khối lượng, làm sai lệch giá trị
thanh toán, quyết toán.
2. Những nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan tới hoạt động xây
dựng
2.1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vơ
hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư. Luật Đầu tư quy định
về hoạt động đầu tư nhằm mục đích kinh doanh; quyền và nghĩa vụ của nhà đầu
tư; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư; khuyến khích và ưu đãi đầu
tư; quản lý nhà nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước
ngoài. Hoạt động đầu tư được hiểu là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình
đầu tư bao gồm các khâu chuẩn bị đầu tư, thực hiện và quản lý dự án đầu tư.
Đối tượng áp dụng Luật Đầu tư là các nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư
nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam và đầu tư từ Việt
Nam ra nước ngoài và các tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đầu tư.
2.2. Hình thức đầu tư
Theo cách phân loại phổ biến hiện nay dựa trên cách thức tham gia của
nhà đầu tư thì hoạt động đầu tư bao gồm đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp.
Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia

quản lý hoạt động đầu tư. Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc
mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng
khốn và thơng qua các định chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không
trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
Hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình chủ yếu liên quan tới hoạt động đầu
tư trực tiếp, đặc biệt là việc đầu tư gắn với thành lập tổ chức kinh tế và đầu tư
theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT.
Theo quy định của Luật Đầu tư, các hình thức đầu tư trực tiếp liên quan
tới hoạt động xây dựng được thể hiện ở các hình thức đầu tư cụ thể sau:


24

- Đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao
(Hợp đồng BOT): Hợp đồng BOT là hợp đồng được ký giữa Cơ quan nhà nước
có thẩm quyền và Nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh cơng trình kết cấu hạ
tầng trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, Nhà đầu tư chuyển giao khơng
bồi hồn cơng trình đó cho Nhà nước Việt Nam.
- Đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh
(Hợp đồng BTO): Hợp đồng BTO là hợp đồng được ký giữa Cơ quan nhà nước
có thẩm quyền và Nhà đầu tư để xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng; sau khi
xây dựng xong, Nhà đầu tư chuyển giao cơng trình đó cho Nhà nước Việt Nam;
Chính phủ dành cho Nhà đầu tư quyền kinh doanh cơng trình đó trong một thời
hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận.
- Đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng
BT): Hợp đồng BT là hợp đồng được ký giữa Cơ quan nhà nước có thẩm quyền
và Nhà đầu tư để xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong,
Nhà đầu tư chuyển giao cơng trình đó cho Nhà nước Việt Nam. Chính phủ tạo
điều kiện cho Nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi
nhuận hoặc thanh toán cho Nhà đầu tư theo thoả thuận trong Hợp đồng BT.

- Đầu tư theo hình thức thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư
trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài; thành lập tổ chức kinh tế
liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài để triển
khai các dự án
- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.
Tùy thuộc hình thức và quy mơ đầu tư của các dự án, các quy định
củaLuật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn đòi hỏi nhà đầu tư thực hiện các thủ
tục khi đề xuất và triển khai các dự án như đăng ký đầu tư, thẩm tra cấp Giấy
chứng nhận đầu tư…..
2.3. Thủ tục về đầu tư khi triển khai dự án đầu tư
2.3.1. Đăng ký đầu tư
Theo quy định của Luật Đầu tư, trước khi triển khai dự án (trong đó có dự
án đầu tư xây dựng cơng trình), chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư
hoặc xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Đối với dự án đầu tư trong nước có quy
mơ vốn đầu tư dưới 15 tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực
đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư khơng phải làm thủ tục đăng ký đầu tư. Lĩnh
vực đầu tư có điều kiện là lĩnh vực chỉ được thực hiện đầu tư với các điều kiện
cụ thể do pháp luật quy định.
Các dự án đầu tư trong nước có quy mơ vốn đầu tư từ 15 tỷ đồng Việt
Nam đến dưới 300 tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư
có điều kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư theo mẫu tại cơ quan nhà
nước quản lý đầu tư cấp tỉnh. Trường hợp nhà đầu tư có yêu cầu cấp Giấy chứng
nhận đầu tư thì cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận


25

đầu tư.
Nội dung đăng ký đầu tư bao gồm: Tư cách pháp lý của nhà đầu tư; mục
tiêu, quy mô và địa điểm thực hiện dự án đầu tư; vốn đầu tư, tiến độ thực hiện

dự án; nhu cầu sử dụng đất và cam kết về bảo vệ môi trường; kiến nghị ưu đãi
đầu tư (nếu có). Nhà đầu tư đăng ký đầu tư trước khi thực hiện dự án đầu tư.
Đối với dự án có vốn đầu tư nước ngồi có quy mơ vốn đầu tư dưới 300 tỷ
đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà
đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh
để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Hồ sơ đăng ký đầu tư bao gồm: Văn bản
về tư cách pháp lý của nhà đầu tư; mục tiêu, quy mô, địa điểm dự án; vốn đầu tư
và tiến độ thực hiện dự án; nhu cầu sử dụng đất và cam kết bảo vệ môi trường;
báo cáo năng lực tài chính của nhà đầu tư; hợp đồng liên doanh hoặc hợp đồng
BCC, Điều lệ doanh nghiệp (nếu có).
2.3.2. Thẩm tra dự án đầu tư cấp Giấy chứng nhận đầu tư
a) Thời điểm thực hiện thủ tục thẩm tra: Thủ tục thẩm tra cấp Giấy chứng
nhận đầu tư được tiến hành trước khi thực hiện dự án đầu tư.
b) Đối tượng và nội dung thẩm tra
- Đối với dự án đầu tư trong nước, dự án có vốn đầu tư nước ngồi có quy
mơ vốn đầu tư từ 300 tỷ đồng Việt Nam trở lên và dự án thuộc Danh mục dự án
đầu tư có điều kiện thì phải thực hiện cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Nội dung
thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư bao gồm xem xét sự phù hợp với quy
hoạch kết cấu hạ tầng - kỹ thuật, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng,
quy hoạch sử dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác; nhu cầu sử dụng
đất; tiến độ thực hiện dự án và giải pháp về môi trường.
- Đối với dự án có quy mơ vốn đầu tư dưới 300 tỷ đồng Việt Nam và
thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì kiện thì cũng phải thực hiện
cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Riêng nội dung thẩm tra để cấp Giấy chứng nhận
đầu tư có những yêu cầu khác so với quy định trên, phù hợp với từng loại dự án
theo quy định. Các Bộ, ngành liên quan có trách nhiệm thẩm tra khả năng đáp
ứng các điều kiện mà dự án đầu tư phải đáp ứng đối với dự án thuộc lĩnh vực
đầu tư có điều kiện quy định tại Điều 29 của Luật Đầu tư và Phụ lục III ban
hành kèm theo Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.

Trên thực tế, việc thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư đối với dự án đầu
tư xây dựng cơng trình rất phiền phức, làm mất nhiều thời gian và thủ tục. Từ
phản ánh của các doanh nghiệp và kiến nghị của các địa phương, Chính phủ đã
ban hành Nghị quyết số 59/2007/NQ-CP ngày 30/11/2007 về một số giải pháp
xử lý những vướng mắc trong hoạt động đầu tư xây dựng và cải cách một số thủ
tục hành chính đối với doanh nghiệp, trong đó nêu rõ: Đối với các dự án đầu tư
xây dựng trong nước sử dụng vốn nhà nước thì Quyết định đầu tư hoặc chấp