Pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...................................................................................................................2
NỘI DUNG...............................................................................................................2
1. Các khái niệm về thu hồi đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.........2
a. Khái niệm thu hồi đất......................................................................................2
b. Khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất..........................................2
2. Cơ sở lý luận của việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở............2
3. Quy định của pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở........4
4. Một số tồn tại, vướng mắc từ thực tiễn thực thi pháp luật bồi thường về đất
khi Nhà nước thu hồi đất ở.....................................................................................7
5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bồi thường về đất
khi Nhà nước thu hồi đất ở.....................................................................................9
KẾT LUẬN............................................................................................................10
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................11


MỞ ĐẦU
Hiện nay, cơ chế thu hồi đất là quy định quan trọng đối với pháp luật đất đai.
Tuy nhiên, đối với các trường hợp bị thu hồi đất ở thì đang xâm hại trực tiếp đến
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Người sử dụng đất không chỉ bị
tước đi quyền sử dụng đất ở mà cịn phải di chuyển chỗ ở. Chính vì vậy, đời sống
của họ bị ảnh hưởng rất lớn. Để góp phần hỗ trợ những người sử dụng đất bị thu
hồi đất vượt qua khó khăn, ổn định đời sống thì Nhà nước phải thực hiện việc bồi
thường. Như vậy, để hiểu hơn về quy định pháp luật về bồi thường khi nhà nước
thu hồi đất ở em xin được chọn đề tài “ Hãy phân tích những quy định của pháp
luật hiện hành về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở và chỉ rõ những
hạn chế, bất cập của pháp luật về vấn đề này. Đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung
trong thời gian tới.” làm đề tài nghiên cứu cho bài tập học kỳ của mình.
NỘI DUNG
1. Các khái niệm về thu hồi đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
a. Khái niệm thu hồi đất

Theo khoản 6 Điều 4, Luật đất đai năm 2003 “Thu hồi đất là việc Nhà nước
ra quyết định hành chính để thu hồi quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho
tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý”.
b. Khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Việc thu hồi đất để xây dựng những khu công nghiệp cho mục tiêu phát triển
kinh tế, những con đường quốc gia để phục vụ lợi ích chung là rất cần thiết nhưng
khơng vì thế mà phải hy sinh quyền lợi của những cá nhân, những nhóm người. Do
đó, khi quyền sử dụng đất của người dân bị thu hồi thì Nhà nước sẽ bồi thường
thiệt hại. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất. Đặc điểm của bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất bao giờ cũng gắn với một sự kiện pháp lý là Nhà nước ra
quyết
định
thu
hồi
đất.
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm đảm bảo lợi ích công cộng,
thứ hai là nhằm đảm bảo giải quyết hài hịa lợi ích của nhà nước và lợi ích của
người bị thu hồi đất, thứ ba là bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào việc
duy trì ổn định chính trị, trật tự an tồn xã hội.
2. Cơ sở lý luận của việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1


Thứ nhất, Hiến pháp quy định đất đai là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân,
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trên tinh thần đó, Luật
Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai, trong đó
đặc biệt là quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về
đất đai. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Vì
vậy, khi Nhà nước thực hiện chiến lược phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc
gia, cơng cộng thì Nhà nước lấy lại đất đã giao thông qua việc thu hồi đất. Nhà
nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người
được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai.
Trong trường hợp bị thu hồi đất ở, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất trực tiếp bị xâm hại. Họ không chỉ mất quyền sử dụng đất ở mà còn buộc
phải di chuyển chỗ ở. Đời sống của họ bị ảnh hưởng rất lớn. Để giúp họ vượt qua
khó khăn, ổn định đời sống thì Nhà nước phải thực hiện việc bồi thường.
Trong điều kiện kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản và
hàng hóa đặc biệt. Do đó, khi Nhà nước thu hồi đất ở của người sử dụng đất để sử
dụng vào bất kể mục đích gì mà làm phương hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của
họ thì Nhà nước phải có bổn phận và nghĩa vụ bồi thường.
Thứ hai, xét về bản chất Nhà nước ta là Nhà nước do nhân dân lao động
thiết lập lên, đại diện cho ý chí, nguyện vọng và lợi ích của nhân dân. Nhà nước
theo đuổi sứ mạng cao cả và mang đầy tính nhân văn là phục vụ và chăm lo cho lợi
ích, sự phồn vinh của người dân. Đặt trong bối cảnh đó, thì khi Nhà nước thu hồi
đất của người dân để sử dụng vào bất kỳ mục đích gì (cho dù là sử dụng vào mục
đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế)
mà họ phải di chuyển chỗ ở thì Nhà nước phải có bổn phận và nghĩa vụ phải bồi
thường và thực hiện việc tái định cư nhằm làm cho người sử dụng đất sớm ổn định
cuộc sống;
Thứ ba, xét về phương diện lý luận, thiệt hại về lợi ích của người sử dụng
đất (trong đó có lợi ích về nhà ở) là hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi
đất của Nhà nước gây ra. Hơn nữa, trong điều kiện Nhà nước và pháp quyền, mọi
chủ thể trong xã hội bao gồm Nhà nước, cơng dân, các tổ chức kinh tế, tổ chức
chính trị - xã hội…đều bình đẳng với nhau trước pháp luật. Nước ta đang từng
bước xây dựng một xã hội dân sự văn minh và hiện đại nơi mà ở đó quyền lợi hợp
pháp của mọi thành viên trong xã hội phải được luật pháp tôn trọng và bảo vệ. Với

2


cách tiếp cận như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất ở mà làm thiệt hại đến lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất thì Nhà nước khơng những có trách nhiệm bồi thường
thiệt hại, mà cịn phải thực hiện tái định cư cho họ.

3. Quy định của pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Theo quy định của pháp luật có thể thấy là có nhiều lý do dẫn tới việc Nhà
nước thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất
đai”. Các điều 61, 62, 64, 65 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ những trường hợp
thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi
ích quốc gia, cơng cộng; do vi phạm pháp luật đất đai; do chấm dứt việc sử dụng
đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Mặc dù vậy, để tránh việc lạm dụng chính sách thu hồi đất, Nhà nước cũng
có quy định hạn chế đối với hoạt động thu hồi đất. Tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp
năm 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong
trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển
kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng. Việc thu hồi đất phải công khai,
minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật”.
Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở cần tuân thủ các nguyên
tắc cơ bản được quy định tại Điều 74, Điều 88 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định
số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: “ Việc bồi thường được thực hiện bằng việc
giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Việc bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng,

công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”
Đối với trình tự, thủ tục bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở, Luật
Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định theo hướng tăng
cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân trong việc đo đạc, kiểm đếm đất đai,
tài sản gắn liền với đất, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
trách nhiệm đối thoại và giải trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người
dân chưa có ý kiến đồng thuận. Theo đó:
3


Bước 1. Thơng báo thu hồi đất: Trước khi có quyết định thu hồi đất ở, chậm
nhất là 180 ngày, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thơng báo thu hồi đất cho
người có đất thu hồi biết. Thơng báo thu hồi đất phải được gửi đến từng người có
đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thơng báo
trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã,
địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Bước 2. Thu hồi đất: Sau khi nhận được Thông báo thu hồi đất, nếu người sử
dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ra
quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và thực hiện
các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không cần chờ hết thời hạn
thông báo.
Bước 3. Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất: Ủy nhân dân cấp xã phối hợp
với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế
hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Người sử dụng ban đất có
trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng
thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường
hợp người sử dụng đất khơng phối hợp thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt
trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất

thực hiện. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà
người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định
kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi khơng chấp hành thì Chủ tịch
Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định
kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế.
Bước 4. Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư: Tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia định bị thu hồi đất,
trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin liên quan của từng trường
hợp; áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên đất. Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái
định cư trước khi thu hồi đất.
Bước 5. Niêm yết công khai phương án, lấy ý kiến của nhân dân: Tổ chức
làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy
4


ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các
đối tượng bị thu hồi đất. Hình thức lấy ý kiến là: Tổ chức họp trực tiếp với người
dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt
chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp cịn có ý kiến không đồng ý về
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hồn chỉnh phương án trình cơ quan có
thẩm quyền.
Bước 6. Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện: Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương
án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi

thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã
phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của
khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến
từng người có đất thu hồi. Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định
cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt.
Bước 7. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở: Hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; bồi thường bằng tiền. Đối với hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc
trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất
ở, nếu khơng có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu
hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu
tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng
đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu
có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì
việc bồi thường được thực hiện bằng phương thức: Bồi thường bằng tiền; bồi
thường bằng đất.
5


Bước 8. Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất: Tổ chức làm nhiệm vụ
bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng
mặt bằng. Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người bị thu hồi đất

phải bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Trường hợp người có đất bị thu hồi
khơng bàn giao mặt bằng thì bị cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 70,
Điều 71 Luật Đất đai năm 2013.
Trên thực tế, thu hồi đất là hoạt động khó khăn, phức tạp và dễ phát sinh
tham nhũng, tranh chấp, khiếu kiện, bởi hoạt động này trực tiếp đụng chạm đến lợi
ích của nhiều chủ thể khác nhau: Nhà nước, người bị thu hồi đất ở và người được
hưởng lợi từ việc Nhà nước thu hồi đất. Trong nhiều trường hợp, người bị thu hồi
đất ở không đồng thuận với việc thu hồi và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
4. Một số tồn tại, vướng mắc từ thực tiễn thực thi pháp luật bồi thường
về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Một là, căn cứ thu hồi đất ở để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng trong rất nhiều trường hợp đã bị lạm dụng.
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được tiếp tục khẳng định tại Hiến
pháp năm 2013 (Điều 53). Trên tinh thần đó, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa
chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai, trong đó đặc biệt là quy định về quyền của
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai. Với tư cách là người đại
diện cho tồn dân, Nhà nước có quyền thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì
lợi ích quốc gia, cơng cộng. Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được
Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp
thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh
xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất.
Tuy nhiên, khi những khái niệm lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng cịn hết
sức mập mờ như hiện nay, căn cứ thu hồi đất trong rất nhiều trường hợp đã bị lạm
dụng nhất là các loại dự án được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận15, bao
gồm: “Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô
thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm
sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phịng hộ, rừng đặc dụng”.
Có thể thấy, nhiều dự án khó chứng minh được là “vì lợi ích quốc gia, lợi ích
cơng cộng”. Chẳng hạn: “Dự án khu đô thị du lịch sinh thái FLC Sầm Sơn” theo

Giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh vào ngày 12/12/2014. Theo đó, Dự án bao gồm
6


05 khu chính đã hồn thành, đưa vào sử dụng 03 khu, giai đoạn 2 tập trung làm
khu công viên và đô thị du lịch biển. Phần đất của 28 hộ dân bị thu hồi nằm trọn
vẹn trong khu đô thị du lịch biển. Ở đây, Tập đoàn FLC sẽ xây các khu thương
mại, nhà biệt thự, liền kề để bán. Việc Sở Tài ngun và Mơi trường Thanh Hóa
viện dẫn điểm d khoản 3 Điều 62 để thu hồi đất của 28 hộ dân trên với lý do “phát
triển kinh tế – xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng” khiến nhiều người băn
khoăn.
Hai là, điều kiện bố trí tái định cư:
Theo quy định về điều kiện bố trí tái định cư thì hộ gia đình, cá nhân phải di
chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở, hoặc thu chưa hết đất nhưng diện tích cịn lại
(kể cả đất vườn có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở) khơng đủ để
làm nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà khơng có chỗ ở, đất ở
nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được bố trí đất
tái định cư. Đồng thời, quy định khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực hiện
dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ
sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều
kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực
hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.
Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều vướng mắc trong cơng tác tái định cư, tình
trạng thiếu nhà ở, đất ở tái định cư hoặc thiếu nguồn vốn dành cho việc xây dựng
các khu tái định cư. Chất lượng các khu tái định cư chưa bảo đảm, đặc biệt đối với
các nhà ở tái định cư là chung cư. Tỉ lệ lấp đầy các chung cư còn thấp, nhà xây
xong khơng có người ở, xây thơ khơng hồn thiện hoặc đất chia lô để đấy, không
triển khai xây dựng. Điển hình như các dự án dọc đại lộ Thăng Long, đường 32
(Hà Nội); khu Nhơn Trạch (Đồng Nai); khu đô thị Đơng Hải Phịng…, rất nhiều

trường hợp hộ gia đình khi chuyển về nơi tái định cư khơng có việc làm, đời sống
gặp nhiều khó khăn, trong khi chính quyền địa phương, chủ đầu tư chưa thực sự
quan tâm đến đời sống của họ… Đó là một trong những nguyên nhân gây cản trở
trong công tác thu hồi, chống người thi hành công vụ, khiếu kiện đất đai kéo dài
làm phức tạp tình hình chính trị địa phương.
Ba là, về giá đất bồi thường khi thu hồi đất ở cho người bị thu hồi đất
Những vấn đề quan trọng có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất,
đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn
thi hành. Luật Đất đai năm 2013 đã đề cập đến việc tư vấn xác định giá đất khi xây
7


dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất
cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; giá đất do tư vấn xác định
là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định
giá đất. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường”.
Tuy nhiên, với quy định Nhà nước vừa là người ra quyết định thu hồi đất vừa quyết
định giá đất tính bồi thường nên chưa bảo đảm tính độc lập, khách quan trong việc
ban hành giá đất và khó mang lại quyền lợi tối đa cho người sử dụng đất.
Trong thực tế, khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ban hành thường thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất chuyển
nhượng trên thị trường. Do vậy, nếu áp dụng theo giá khung của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì người bị thu hồi đất có thể được bồi
thường thấp hơn giá mà họ chuyển nhượng trên thị trường dẫn đến nhiều trường
hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bồi thường về
đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Thứ nhất, cần quy định chặt chẽ hơn về thẩm quyền thu hồi đất, mục đích
thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng theo

hướng kiểm sốt quyền lực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh
vực này. Đồng thời, có sự tham vấn ý kiến của các cơ quan chức năng, của người
chịu ảnh hưởng trực tiếp về mục đích thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội xem
có thực sự “vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng” hay không trước khi quyết định
thu hồi đất.
Thứ hai, chuẩn bị tốt phương án đền bù, trên cơ sở tính tốn đầy đủ lợi ích
của Nhà nước, người bị thu hồi đất và người được hưởng lợi từ việc Nhà nước thu
hồi đất. Những người bị di dời phải được tham vấn rõ ràng và được tham gia vào
các chương trình lập kế hoạch và thực hiện dự án. Đảm bảo cho những người bị
thu hồi đất có thể khơi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi
đất.
Thứ ba, tham khảo kinh nghiệm của một số nước về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất cho thấy, trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với
phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ
chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả
tiền thuê định giá lại. Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất
động sản do người bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động
8


sản. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách
khỏi giá trị bồi thường. Điều này có nghĩa là, Nhà nước không bồi thường theo giá
bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất
động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước. Do vậy, theo tác giả,
khoản 4 Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 nên sửa đổi theo hướng “giá đất do tư
vấn xác định là căn cứ quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định,
quyết định giá đất”.
Thứ tư, tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong quản
lý đất đai và trong quá trình thực hiện các quy định về trình tự, thủ tục bồi thường
về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở.

Thứ năm, tăng cường việc tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật đất
đai nói chung, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
nói riêng.

KẾT LUẬN
Trường hợp bị thu hồi đất ở, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất trực tiếp bị xâm hại. Họ không chỉ mất quyền sử dụng đất ở mà còn buộc phải
di chuyển chỗ ở. Đời sống của họ bị ảnh hưởng rất lớn. Để giúp họ vượt qua khó
khăn, ổn định đời sống thì Nhà nước phải thực hiện việc bồi thường. Việc bồi
thường đúng quy định pháp luật và hợp lý sẽ đảm bảo được bản chất chế độ Nhà
nước xã hội chủ nghĩa, tăng niềm tin của nhân dân đối với Nhà nước cũng như đảm
bảo quyền lợi tốt nhất cho người sử dụng đất.

9


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Luật Đất Đai, Đại học Luật Hà Nội
2. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở
/>3. Quy định mới về bồi thường thu hồi đất
/>4. Nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
/>5. Nguyễn Quang Tuyến, Kinh nghiệm của một số nước về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất

10


11