những giải pháp phòng ngừa rủi ro cho công ty vổ phần bất động sản phát đạt gặp phải tromg quá trình hoạt động

LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay, với sự hỗ trợ của công nghệ thông tin và tiến bộ nhanh
chóng của khoa học kĩ thuật các hoạt động kinh doanh ngày càng đa dạng và
hiệu quả hơn. Nhưng cùng với sự phát triển đó, những rủi ro trong sản xuất
kinh doanh cũng phát sinh và ngày càng phức tạp hơn. Để đối phó với
những rủi ro luôn biến động hằng ngày đòi hỏi nhà quản trị cần phải nhạy
bén trong việc phát hiện và đề ra các phương pháp quản trị để giải quyết các
rủi ro đó một cách thích hợp nhất để đạt được mục tiêu cao nhất của tổ chức.
Chính vì thế ngày nay quản trị rủi ro là một trong các yếu tố được các doanh
nghiệp quan tâm hàng đầu và luôn giành ra một chi phí rất lớn cho việc quản
trị rủi ro. Nhưng có phải các doanh nghiệp nào cũng đều có những chính
sách quản trị rủi ro đúng đắn?
• Mục đích nghiên cứu:
Tại các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay vấn đề quản trị rủi ro vẫn
chưa được các daonh nghiêp quan tâm đúng mức . Rất nhiều các doanh
nghiệp đang lầm tưởng Việt Nam đang có một môi trường kinh doanh thuận
lợi- đặc biệc là họ đang cho rằng Việt Nam đang có một môi trường kinh
doanh ít chịu sự tác động của rủi ro chính trị. Rủi ro chính trị được định
nghĩa như là những chính sách của chính phủ áp dụng mà giới hạn cơ hội
kinh doanh của các nhà đầu tư. Nhưng các chuyên gia nước ngoài đã có rất
nhiều bài nghiên cứu về những tác động rủi ro chính trị đến các doanh
nghiệp kinh doanh tại Việt Nam, và họ đã đưa ra kết luận rằng ngoài chế độ
chính trị với một Đảng cầm quyền ổn định, các rủi ro chính trị khác đang tồn
động tại Việt Nam sẽ gây cản trở đến các hoạt động của doanh nghiệp như:
tham nhũng của bộ máy quan liêu nhà nước, tính hiệu quả của chính quyền,
tính sách tỉ giá hối đoái, bất ổn định xã hội, môi trường tự nhiên…
Chính vì thế nhóm đã quyết định làm một đề tài để tìm hiểu các rủi ro
từ tác động của môi trường chính trị. Để hiểu hơn và có thể đi sâu vào thực
tiễn hiện tại, nhóm đã chọn một công ty ở lĩnh vực bất động sản-một lĩnh
vực chịu rất nhiều từ sự tác động từ những chính sách thay đổi của chính
phủ- để nghiên cứu và hiểu hơn những tác động của yếu tố rủi ro có từ tác

động của môi trường chính trị. Đối với thị trường bất động sản những chính
sách của chính phủ như: sung công, thuế, thay đổi tỷ giá, quy hoạch là
những yếu tố làm ảnh hưởng rất lớn tới thị trường, làm giảm lợi nhuận, mất
khả năng đầu tư, trì trệ quá trình phát triển của doanh nghiệp. Và nhóm đã
quyết định chọn công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt để nghiên cứu với đề
tài “Quản trị rủi ro từ tác động của môi trường chính trị đến công ty cổ phần
bất động sản Phát Đạt”.
1
• Phạm vi nghiên cứu:
Nhóm đã nghiên cứu các rủi ro từ tác động của môi trường chính trị
Việt Nam ảnh hưởng đến những chính sách cũng như các cơ hội và đầu tư
của công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt tại thị trường bất động sản Việt
Nam. Ngoài ra nhóm cũng nghiên cứu những yếu tố rủi ro của môi trường
chính trị tại Lào- thị trường mà công ty Phát Đạt đang có nhửng dự án phát
triển tại đây.
• Phương pháp nghiên cứu:
Phân tích mô tả tổng hợp các thông tin sơ cấp và thứ cấp trên các kênh
thông tin đại chúng, cũng như các báo cáo kế toán, báo cáo kinh doanh của
công ty bất động sản Phát Đạt.
Bên cạnh đó nhóm cũng sử dụng phương pháp đóng vai các chuyên
gia để phân tích số liêu thu được để đưa ra các nhận định cũng như đề xuất
các giải pháp cho công ty.
• Kết cấu đề tài:
Lời mở đầu 1
Mục đích nghiên cứu 1
Phạm vi nghiên cứu 2
Phương pháp nghiên cứu 2
I. Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Phát Đạt 3
1. Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Phát Đạt 3
2. Vài nét về tình hình tài chính của doanh nghiệp 4

3. Thuận lợi, khó khăn của doanh nghiêp 6
4. Rủi ro của Phát Đạt trong hoạt động sản xuất kinh doanh 13
II. Các phương án trên lý thuyết để Quản trị rủi ro và
phân tích ưu nhược điểm của tưng phương án 15
1. Giai đoạn tiền đầu tư 15
2. Giai đoạn đầu tư 18
3. Giai đoạn hậu sung công 20
III. Những giải pháp phòng ngừa rủi ro cho công ty
vổ phần bất động sản Phát Đạt gặp phải tromg quá trình hoạt động 21
IV. Kết luận 29
1. Bài học kinh nghiệm 29
2. Tóm tắt các phương pháp quản trị rủi ro chính trị 30
2
I. Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Phát Đạt và những rủi
ro mà Phát Đạt có thể gặp
Công ty Cổ phần Phát Triển Bất Động sản Phát Đạt được thành lập vào năm
2004. Qua sáu năm phát triển, công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt đã trở
thành một trong nhưng doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Việt Nam và đang
có những dự án phát triển rất lớn trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong
tương lai. Công ty đã không ngừng phát triển, đầu tư kinh doanh nhiều dự ánbất
động sản tại các thành phố trọng điểm và đã trở thành một trong những nhà đầu
tư bất động sản cao cấp hàng đầu hiện nay
• Tầm nhìn : Trở thành tập đoàn phát triển BĐS hàng đầu
Việt Nam thông qua việc sở hữu các thương hiệu dẫn đầu.
• Sứ mệnh : Kiến tạo những không gian sống hoàn hảo với
kiến trúc độc đáo và chất lượng vượt trội nhằm mang lại giá trị gia
tăng cho khách hàng, cổ đông và cộng đồng.
1. Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Phát Đạt trong
những năm gần đây:
a. Các lĩnh vực hoạt động

Đầu tư phát triển bất động sản (mua bán, xây dựng và môi giới BĐS),
khách sạn, resort cao cấp
b. Các sự kiện quan trọng trong quá trình hình thành và
phát triển
• Năm 2004: Hợp tác đầu tư thực hiện các dự án khu dân cư
Trung Sơn tại Huyện Bình Chánh; dự án khu căn hộ cao cấp Sao Mai tại
Quận 5, TP.HCM
• Năm 2006: Khởi công xây dựng dự án The EverRich I tại Quận
11, TP.HCM, với vốn đầu tư 1.100 tỷ đồng, 2 toà tháp cao 20 tầng với 5
tầng TTTM, 300 căn hộ cao cấp và 50 văn phòng.
• Năm 2007: Tiếp tục triển khai việc xây dựng The EverRich I,
đồng thời tập trung phát triển quỹ đất cho dự án mới tại Quận 5, Quận 6,
Quận 7, Quận 9, Nhà Bè, TP.HCM.
• Năm 2008: đầu tư resort cao cấp tại Cam Ranh, Hội An và Phú
Quốc. Ký hợp đồng với tập đoàn Starwood và Marriott để hình thành dự án
The Westin Resort & Spa Cam Ranh, Hội An, Quảng Nam
• Năm 2009: hoàn thành và bàn giao căn hộ dự án The EverRich
I cho khách hàng vào ngày 15/11/2009, đánh dấu bước phát triển đầu tiên
trong chiến lược đầu tư các dự án căn hộ cao cấp mang thương hiệu
EverRich.
• Năm 2010: Khởi công dự án The EverRich II. Đồng thời nhằm
3
chuẩn bị cho việc khởi công dự án The EverRich III, Phát Đạt đã khởi công
cây cầu Phú Thuận từ Phú Mỹ Hưng bắt qua dự án The EverRich III.
c. Doanh thu và tốc độ phát triển của công ty Phát Đạt
Chỉ tiêu
Năm
2008
Năm
2009

Quý 1
2010
Quý 2
2010
Quý 3
2010
Quý 4
2010
Doanh thu
thuần
36.067 491.940 166.593 964.947 124.041 484.572
Lợi nhuận sau
thuế
12.126 146.269 47.346 158.301 6.580 160.713
Tỷ suất LNST /
Vốn chủ sở hữu
(ROE)
0,91% 9,94% 3,12% 7,46% 0,47% 10,68%
d. Thế lực cạnh tranh
• Đội ngũ nhân viên năng động, tâm huyết, nhiều kinh
nghiệm trong quản lý kinh doanh, luôn nhanh nhạy, quyết đoán trong
việc đánh giá thị trường.
• Tiềm lực tài chính mạnh mẽ : không chỉ huy động vốn từ
cổ phiếu, trái phiếu mà Phát Đạt còn có nhiều nguồn tài chính khác
nhau đảm bảo nhu cầu vốn cho quá trình xây dựng các dự án.
• Đối tác chiến lược lớn mạnh:
 Đối tác chiến lược: Công ty Openasia Consulting
Ltd (Hong Kong)
 Ngân hàng tài trợ chính : Ngân hàng Đông Á
 Ngân hàng hỗ trợ taì chính cho khách hàng mua

căn hộ: Ngân hàng Đông Á, Vietcombank, Eximbank, ACB,
…

2. Vài nét về tình hình tài chính của doanh nghiệp
a. Vốn doanh nghiệp
Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt tiền thân là Công ty Xây
dựng và Kinh doanh nhà Phát Đạt được thành lập vào năm 2004 với vốn điều lệ
ban đầu là 20 tỷ đồng.
Tháng 2/2008, Công ty chính thức đổi tên thành Công ty Cổ phần Phát triển
Bất động sản Phát Đạt. Đến nay, sau 5 lần tăng vốn, vốn điều lệ thực góp của công
4
ty là 1.302.000.000.000 VND (Một ngàn ba trăm lẻ hai tỷ đồng).
Theo sổ cổ đông chốt ngày 09/07/2010, cổ đông trong nước sở hữu 99,16%,
có cổ đông nước ngoài sở hữu 0,84% và không có cổ đông nhà nước.
Công ty có một công ty con là Công ty Cổ phần Khu Du lịch và Khách sạn
Phát Đạt - Quảng Ngãi, trong đó công ty sở hữu 95,24% tương đương 3 tỷ đồng.
Đến năm 2010 vốn hoạt động của Phát Đạt đạt xấp xỉ 1.500 tỷ VND.
b. Tóm tắt một số chỉ tiêu về hoạt động sản xuất kinh
doanh trong 2 năm gần nhất
Đvt: triệu đồng
Chỉ tiêu 2008 2009 Quý 1 2010
1. Tổng giá trị tài
sản
2. Vốn chủ sở hữu
3. Doanh thu thuần
4. Lợi nhuận từ
hoạt động kinh doanh
5. Lợi nhuận khác
6. Lợi nhuận trước
thuế

7. Lợi nhuận sau
thuế (LNST)
8. Tỷ lệ LNST /
Doanh thu thuần
9. Tỷ suất LNST /
Tổng tài sản (ROA)
10.Tỷ suất LNST /
Vốn chủ sở hữu (ROE)
3.299.820
1.326.378
36.067 491
14.434
207
14.641
12.126
33,62%
0,37%
0,91%
0,00%
3.741.736
1.472.051
491.940
175.350
2.046
177.395
146.269
29,73%
3,91%
9,94%
3.718.396

1.519.201
166.593
63.399
272
63.127
47.346
28,42%
1,27%
3,12%
5
11.Tỷ lệ lợi nhuận
trả cổ tức / LNST
71,21% 0,00%
vớiNguồn: Báo cáo kiểm toán 2008 2009 và Báo cáo tài chính Quý
I/2010 của Phát Đạt
Tổng giá trị tài sản năm 2009 tăng 13,39% so với năm 2008 chủ yếu là do
giá trị hàng tồn kho (chi phí đầu tư phát triển các dự án BĐS) tăng 13,49%, giá trị
tài sản cố định tăng 11,97% và giá trị BĐS đầu tư tăng 100%. Như vậy, trong năm
2009 Công ty tiếp tục đẩy mạnh việc đầu tư phát triển các dự án BĐS đang triển
khai và đầu tư vào tài sản cố định phục vụ cho hoạt động kinh doanh của Công ty.
Vốn chủ sở hữu năm 2009 tăng 10,98% so với năm 2008 chủ yếu là do lợi
nhuận chưa phân phối năm 2009 tăng 1.162,12 % so với năm 2008. Lợi nhuận
trong năm 2009 tăng đột biến so với năm 2008 là do Công ty thực hiện việc bàn
giao 5 tầng thương mại tại dự án The EverRich I cho khách hàng và phần lớn
doanh thu và lợi nhuận năm 2009 có được từ việc chuyển nhượng này, trong khi
năm 2008 lợi nhuận có được từ việc chuyển nhượng tầng hầm tại dự án
TheEverRich I (có doanh thu và lợi nhuận thấp hơn).
Các chỉ tiêu về lợi nhuận của năm 2009 tăng đột biến so với năm 2008 là do
năm 2008 Công ty chủ yếu đang thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng hoàn thành
dự án The EverRich I, doanh thu ghi nhận từ việc bán tầng hầm của dự án không

đáng kể. Từ năm 2009, Công ty bắt đầu ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ việc
bán 5 tầng thương mại của dự án The EverRich I nên lợi nhuận tăng đột biến.
c. Bảng dự kiến doanh thu lợi nhuận và cổ tức trong
những năm tiếp theo:
Đơn vị tính (Triệu đồng)
Công ty Cổ phần
Phát triển BĐS Phát Đạt
2010F 2011F 2012F
Kết quả hoạt động
kinh doanh (dự kiến)
Doanh thu thuần 1.300.000 2.310.000 2.510.000
Lợi nhuận trước
thuế
435.000 831.000 1.166.000
Lợi nhuận sau thuế 326.000 623.000 874.000
6
Tỷ lệ cổ tức dự kiến
trên Vốn điều lệ
15%-20% 15%-20% 15%-20%
3. Thuận lợi, khó khăn của doanh nghiêp
a. Thuận lợi
• Trong số các Công ty bất động sản, có thể nói Phát Đạt có giá
trị vốn hóa khá lớn trên thị trường( 4.245 tỷ đồng): Mặc dù tín dụng
cho bất động sản hiện đang khó khăn về điều kiện vay vốn, nhưng với
những dự án có triển vọng về đầu ra, có tiến độ thi công bảo đảm, có
chiến lược kinh doanh tốt như của Phát Đạt, thì nhiều ngân hàng lớn
trong nước vẫn cam kết tài trợ đủ vốn để công ty triển khai dự án, không
những được các ngân hàng tin tưởng cho vay mà còn được vay với lãi
suất rất tốt điều đó giúp Phát Đạt rất thuận lợi về nguồn vốn.
• Thị trường bất động sản TP.HCM có quy mô dân số lớn với

khoảng 6,4 triệu người sinh sống (chưa tính lao động nhập cư), dự báo
đến hết năm 2020, dân số của thành phố khoảng 10 triệu người, nhu cầu
nhà ở, đất sản xuất, làm việc, sinh hoạt tăng nhanh, dự tính hàng triệu
m2 sàn sẽ được xây dựng mới hàng năm tại TP.HCM, lượng cầu tăng là
cơ sở thúc đẩy thị trường phát triển tạo thuận lợi chung cho các công ty
bất động sản. Ít có doanh nghiệp nào có quỹ đất lớn như Phát Đạt
mà những doanh nghiệp bất động sản chuẩn bị được quỹ đất tốt sẽ
có khả năng bứt phá trên thị trường chứng khoán. Hiện nay Phát Đạt
có trên 40 ha đất sạch ở TPHCM, đặc biệt ở khu vực quận 7 là trên 20 ha
“đất sạch” để xây dựng hơn 6.500 căn hộ, 14 ha ở Nhà Bè xây dựng
4.800 căn hộ nữa Trong quy hoạch cho phép ở quận 7 và Nhà Bè, các
dự án của Phát Đạt đều được phê duyệt là dự án nhà cao tầng và cao cấp.
Đây là lợi thế rất lớn của Phát Đạt
7
Vị trí Đất sạch(%) Đất sạch(ha)
Quận 11 100% 1.0 ha
Quận 7 – ER2 97% 10.9 ha
Quận 7 – ER3 74% 9.0 ha
Nhà Bè (48%)* 43% 11.2 ha
Quận 9 35% 5.9 ha
Quận 6 - -
Cam Ranh 100% 25.6 ha
Hội An 100% 3.3 ha
Phú Quốc 100% 20.0 ha
Tổng cộng – 124 ha 70% 87.0 ha
• Phương châm “Chỉ tập trung đầu tư phát triển đúng ngành
nghề, đúng lĩnh vực, đúng chuyên môn” đã giúp Phát Đạt tránh được
những khó khăn chung của thị trường và còn đạt được kết quả khá khả
quan như năm 2009 doanh thu đạt được là 491,9 tỷ đồng (tăng 5,46 lần
so với kế hoạch đề ra), lợi nhuận sau thuế là 146,48 tỷ đồng (tăng 9,76

lần so với kế hoạch)
b. Khó khăn
8
• Là Công ty cổ phần, nên hoạt động của Công ty Cổ phần
Phát triển Bất động sản Phát Đạt chịu ảnh hưởng của các văn bản
pháp luật về chứng khoán và thị trường chứng khoán. Luật và các
văn bản dưới luật trong lĩnh vực này đang trong quá trình hoàn thiện, sự
thay đổi về mặt chính sách luôn có thể xảy ra và khi xảy ra thì sẽ ít nhiều
ảnh hưởng đến hoạt động quản trị, kinh doanh của doanh nghiệp. Mối
quan tâm lớn nhất là thủ tục hành chính vì thủ tục hành chính hiện tại
vẫn là rào cản lớn cho động lực phát triển thị trường,nhiều văn bản pháp
quy được ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý
không rõ ràng, do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch bất
động sản, cần có nhiều thời gian và kiên nhẫn. Công tác quy hoạch đất
đai vừa chậm vừa kém minh bạch, mọi người đều biết rằng công tác quy
hoạch là tiền đề cho tất cả các công trình bất động sản, không thể có dự
án rồi mới có bản đồ quy hoạch sau. Thường xuyên điều chỉnh quy
hoạch nhưng thông tin chỉ được một số cá nhân cập nhật, phát sinh
luồng thông tin không chính thức vì mục đích tư lợi, gây mất ổn định thị
trường
Hệ thống pháp luật hiện hành của Việt Nam chỉ công nhận quyền
sở hữu đối với nhà ở công trình xây dựng trên đất, nhưng không công
nhận quyền sở hữu đối với đất đai, mà chỉ chứng nhận quyền sử dụng
đất ,với thị trường bất động sản Việt Nam, quyền sở hữu nhà ở thậm chí
còn có nhiều giới hạn đối với người nước ngoài và Việt kiều. Do đó, sự
phát triển của thị trường bị hạn chế rất nhiều về sức mua, nhất là đối với
những dự án của Phát Đạt như nhà ở cao cấp, dự án Bất động sản nghỉ
dưỡng…
• Giới đầu cơ có xu hướng tăng trong các năm qua với tiềm
lực tài chính dồi dào luôn là nguy cơ tiềm ẩn cho sự phát triển. Giá

cả của bất động sản nơi có đầu cơ thay đổi nhanh, gây hiệu ứng sôt giá
cục bộ làm rối loạn thị trường ít nhiều gây khó khăn cho công ty.
• Công tác đào tạo cho nguồn nhân lực tham gia thị trường
vẫn còn nhiều bất cập, qua gần 2 năm triển khai đào tạo chứng chỉ bất
động sản theo luật kinh doanh bất động sản, hàng ngàn chứng chỉ đã
được cấp nhưng chất lượng yếu và nặng về tính hình thức gây khó khăn
chung cho các công ty khoán trong việc thu hút nguồn nhân lực có năng
lực cao
4. Định hướng phát triển của Phát Đạt trong thời gian tới
9
Phát Đạt đã đang và sẽ xây dựng cho mình một thương hiệu riêng gắn
liền với đặc trưng riêng của mình. Đó là định hướng cung cấp sản phẩm với
chất lượng trung cao cấp, độc đáo nhưng với giá cả hợp lý đi kèm với cam kết
luôn luôn đảm bảo tiến độ và chất lượng.
• Cùng với việc tiếp tục mở rộng danh mục đầu tư vào
nhiều dự án BĐS trên địa bàn Tp.HCM công ty còn chú trọng phát
triển thị trường ở Hà nội và trên khắp cả nước, hướng đến trở thành
một trong những nhà đầu tư BĐS cao cấp hàng đầu Việt Nam.
• Đầu tư và phát triển trong lĩnh vực bán lẻ tại Tp.HCM_
một xu hướng nhu cầu tiếp tục tăng mạnh với mức giá thuê ổn định ,
đặt biệt là các nhà bán lẻ có vốn đầu tư từ nước ngoài.
The EverRich I
10
• Thị trường nhà ở bình dân đặc biệt là các dự án khu căn
hộ cao cấp kết hợp trung tâm thương mại The EverRich II và III-
Quận 7 , dự án khu căn hộ cao tầng Phước Kiển – Nhà Bè …vẫn tiếp
tục được đầu tư khởi công xây dựng và mở rộng hơn nữa.
Dự án EverRich II – Quận 7
Nguồn: Sunland.vn
11

Dự án hậu giang Plaza – Quận 6
12
Dự Án Khu Dân Cư Phan Đình Phùng – Nam Lê Lợi – Tp Quảng
Ngãi
The everrich III
Nguồn : Phatdat.Com.V
• Cùng với tiềm năng phát triển du lịch của Việt Nam
trong tương lai công ty đang triển khai các dự án bất động sản du lịch
nghỉ dưỡng tại các vị trí đắc địa ở Nha Trang, Phú Quốc, Hội An với
tiềm năng sinh lợi tốt. Với định hướng phát triển này, hoạt động kinh
doanh công ty sẽ có nhiều bước phát triển mới khả quan hơn trong
thời gian tới, bên cạnh đó còn chú trọng đến khu nghỉ dưỡng có diện
tích nhỏ hơn và giá cả phải chăng hơn. Bên cạnh đó các dự án khách
sạn từ trung bình đến cao cấp từ 3-5 sao vẫn là mối quan tâm đáng kể
đối với các nhà đầu tư trong nước cũng như các nhà đâu tư nước ngoài
.
13
The Westin Resort & Spa – Cam Ranh
Nguồn : phatdat.com.vn
• Đồng thời công ty còn hướng đến đào tạo đội ngũ quản
lý dự án chuyên nghiệp ,điều đó vô cùng quan trọng với sự gia tăng
của nhà đầu tư nước ngoài như hiện nay.Để phát huy tối đa tiềm lực
cạnh tranh của công ty thì một nhà quản lý dự án hoàn toàn độc lập và
chuyên nghiệp là điều cần thiết cho các dự án bất động sản.
• Phát triển những khu công nghiệp và trung tâm dữ
liệu. Với sự phát triển của một xã hội "online", sự phát triển các trung
tâm dữ liệu sẽ là cần thiết. Để hỗ trợ xu hướng trực tuyến này các
công ty sẽ cần cơ sở hạ tầng mạng và không gian. Nhu cầu về khảo sát
xây dựng và quản lý dự án cũng sẽ phát triển ,và những nhà phát triển
cần phải sẵn sàng để hỗ trợ cho sự phát triển này

• Đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản sinh thái,
trong tình hình môi trường sinh thái đang được khuyến khích bảo vệ
trên toàn cầu .Như tổ chức các sự kiện chuyên ngành, góp phần thúc
đẩy sự chuyên nghiệp trong hoạt động đầu tư và khai thác bất động
sản sinh thái.
5. Rủi ro của Phát Đạt trong hoạt động sản xuất kinh doanh
a. Rủi ro về luật pháp
Là Công ty cổ phần, nên hoạt động của Công ty Phát Đạt chị ảnh hưởng của
các văn bản pháp luật về chứng khoán và thị trường chứng khoán. Sự thay đổi về
14
mặt chính sách luôn có thể xảy ra và khi xảy ra thì sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến hoạt
động kinh doanh của doanh nghiệp.
Thị trường BĐS phải chịu một áp lực lớn do hàng loạt chính sách điều tiết
của Nhà nước. Trình tự, thủ tục về đất đai, thỏa thuận quy hoạch, phê duyệt dự án
vẫn còn phức tạp, kéo dài qua nhiều cấp. Vì vậy, Công ty còn phải chủ động và
linh hoạt đáp ứng đủ điều kiện theo những quy định về quy hoạch, xây dựng, an
toàn lao động …để tồn tại và phát triển, giữ vững uy tín của mình.
b. Rủi ro đặc thù
• Rủi ro ngành: Ngoài việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người
dân, BĐS còn được xem là một kênh đầu tư, bên cạnh các kênh đầu tư khác
như thị trường chứng khoán, thị trường vàng Do đó, lĩnh vực này chịu sự
tác động mạnh của những biến động trong nền kinh tế, đặc biệt là sự biến
động của ngành tài chính ngân hàng, ngành xây dựng và vật liệu xây dựng.
• Rủi ro về quyền sử dụng đất: Quỹ đất sạch là yếu tố cốt lõi
trong hoạt động kinh doanh của các công ty phát triển bất động sản. Với quy
định việc đền bù giải toả theo giá thị trường và trong tình hình giá đất ngày
càng gia tăng như hiện nay, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Tp.HCM, Hà
Nội thì chi phí đền bù giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất cho dự án sẽ
chiếm tỷ trọng lớn trên tổng chi phí đầu tư phát triển dự án, làm tăng giá
thành sản phẩm của dự án và ảnh hưởng trực tiếp lợi nhuận của Công ty. Vì

vậy, việc chậm trễ trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng sẽ ảnh hưởng
tiêu cực đến tình hình hoạt động kinh doanh và tài chính của các công ty
• Rủi ro về lãi suất: Đặc thù của ngành là nhu cầu vốn lớn để đầu
tư vào các dự án, chủ yếu là dùng để mua đất. Thống kê cho thấy rằng, tín
dụng vào BĐS chiếm tỷ trọng tương đối trong tổng tín dụng của toàn bộ nền
kinh tế. Do vậy khi lãi suất thị trường tăng sẽ làm tăng chi phí vay vốn và
gây khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty.
• Rủi ro cạnh tranh: Ngành kinh doanh BĐS là ngành có tiềm
năng phát triển rất lớn nên ngày càng có nhiều doanh nghiệp trong nước và
cả các doanh nghiệp nước ngoài với tiềm lực tài chính rất mạnh cũng bắt đầu
tham gia vào thị trường này. Đặc biệt, mức độ cạnh tranh tại thị trường BĐS
tại TPHCM hiện nay được đánh giá cao hơn nhiều lần so với Hà Nội – đây
cũng là một rủi ro của các công ty BĐS tại TPHCM nói chung và của Công
ty Phát Đạt nói riêng.
• Rủi ro về tính thanh khoản Các dự án tăng trưởng trong tương
lai của công ty sẽ thu hút một nguồn vốn đầu tư đáng kể để thanh toán cho
các khoản chi phí đầu tư mua đất, chi phí xây dựng cũng như cần sự hợp tác
của các đối tác, sự chấp thuận và hỗ trợ của chính phủ và các cơ quan chính
quyền khác. Tuy nhiên, Công ty không thể đảm bảo rằng các nhà đầu tư và
15
khách hàng có thể có đủ điều kiện về vốn với các điều kiện thuận lợi, điều
này cũng có thể sẽ ảnh hưởng đến chiến lược dài hạn, cũng như tình hình tài
chính, kết quả hoạt động kinh doanh và triển vọng tương lai của Công ty.
Năng lực, uy tín, thương hiệu và trình độ công nghệ của nhà thầu : Là công
ty chuyên hoạt động trong lĩnh vực phát triển BĐS nên công tác phát triển dự án
bao gồm thiết kế, xây dựng, quản lý xây dựng & giám sát dự án, kiểm tra chất
lượng và công tác quản lý khai thác khách sạn đều được các nhà thầu thực hiện. Vì
vậy, năng lực, uy tín, thương hiệu và trình độ công nghệ của nhà thầu sẽ ảnh hưởng
rất lớn đến hoạt động của Công ty.
II. Các phương án trên lý thuyết để Quản trị rủi ro và phân tích ưu nhược

điểm của tưng phương án.
Quản trị rủi ro chính trị được đề cập ở ba giai đoạn: tiền đầu tư, giai đoạn
đầu tư và hậu sung công. Tình huống tệ hại nhất của rủi ro chính trị là bị sung công
tài sản. Dựa vào từng giai đoạn ta có các phương án:
1. Giai đoạn tiền đầu tư
Để đánh giá rủi ro chính trị của đầu tư, nhà quản lý cần thu thập thông
tin liên quan đến tình huống và họ cần một cấu trúc phân tích
SƠ ĐỒ
16
Cách mạng
Sự lật đổ
Sự hỗn loạn
Xâm lược nước ngoài
Rủi ro bất ổn trên tổng thể
Dừng
Không
Lộn xộn?
Có
Chủ nghĩa dân tộc?
Sự can thiệp?
Sự thỏa tính?
Ép buộc bán
Ép buộc tái thương
lương hợp đồng
Hủy bỏ hợp đồng
Rủi ro sở hữu/kiểm soát ( tước
đoạt)
Dừng
Không
Quá cao?

Có
Giới hạn nhập khẩu?
Yêu cầu tiêu chuẩn địa
phương?
Thuế?
Kiểm soát giá?
Giới hạn nhân viên
nước ngoài?
Luật lao động/đình
công?
Yêu cầu xuất khẩu?
Đối xử phân biệt?
Rủi ro quản lý
Dừng
Ảnh hưởng không
chấp nhận lên ROI
Có
Giới hạn chuyển cổ
tức, phí chuyển
nhượng, lãi suất, phí
hoặc vốn?
Tỷ giá hối đoái
Rủi ro chuyển giao
Ảnh hưởng không
chấp nhận lên ROI
⨪
Có
Không
Không
Dừng

Tiếp tục
Đề phòng
17
Là cách dễ nhất để quản lý rủi ro chính trị. Nhiều công ty đã tránh rủi ro
bằng cách xem xét việc đầu tư ở những nước chính trị bất ổn.Tuy nhiên nếu nhiều
chính phủ ra quyết định ảnh hưởng đến tính sinh lợi của kinh doanh, các công ty
phải đối mặt với một mức độ rủi ro. Do đó tránh rủi ro là điều không thể. Các công
ty đang kinh doanh phải chấp nhân rủi ro, miễn là các rủi ro này được nhận ra, xử
lý một cách thông minh và có bồi hoàn.
Ví dụ: khủng hoảng chính trị hiện nay ở Thái Lan để lại dư chấn nặng nề
đối với nền kinh tế quốc gia. Các công ty bây giờ đang cân nhắc liệu có nên tiếp
tục đầu tư vào Thái Lan hay không. Cách nghĩ của họ thay đổi so với trước kia,
khi Thái Lan luôn được xem là một nơi dễ mến và thu hút khách.
Nguồn: www.dantri.com.vn
Ưu điểm và nhược điểm:
• Ưu điểm: khi các công ty thực hiện phương pháp này, công ty
có thể tránh được những rủi ro nặng nề hơn nếu đầu tư gặp rủi ro. Đây là
biện pháp ít tốn kém và dễ thực hiện nhất.
• Nhược điểm: Nếu chấp nhận rủi ro ở một mức độ nhất định, các
công ty có thể kiếm được lợi nhuận rất cao (rủi ro càng lớn, lợi nhuận càng
cao). Do đó, nếu thực hiện phương pháp này, có thể công ty sẽ bỏ qua nhiều
cơ hội kinh doanh tốt.
III. Bảo hiểm
Bằng cách bảo hiểm tài sản trong các khu vực có rủi ro chính trị , các công
ty có thể tập trung vào hoạt động kinh doanh của mình và bỏ qua rủi ro chính trị -
hoặc nếu có . Phần lớn các nước phát triển bán bảo hiểm rủi ro chính trị để chi trả
cho tài sản nước ngoài của công ty nội địa.
Ví dụ: 7 nước châu Phi là Uganda, Tanzania, Malawi, Rwanda, Botswana,
Zambia và Kenya sẽ thành lập một quỹ bảo hiểm rủi ro cho các nhà đầu tư nước
ngoài, trong cuộc họp ở Uganda vào ngày mai (19/8/2009).

Dự kiến Hãng bảo hiểm thương mại châu Phi ATI sẽ phát hành các đơn bảo
hiểm đầu tiên vào tháng 9 để hỗ trợ thương mại và đầu tư, và chính phủ 7 nước
châu Phi sẽ bảo lãnh cho đơn bảo hiểm ATI phát hành nhằm khuyến khích tăng
trưởng và thương mại ở lục địa này.
ATI có vốn là 105 triệu USD, chuyên bảo hiểm cho các rủi ro chính trị, bao
gồm cả những tổn thất do chiến tranh hay bất ổn dân sự gây nên. Các khoản bồi
thường bảo hiểm cho nhà đầu tư sẽ được lấy từ nguồn vốn World Bank cho những
thành viên của ATI vay. Việc này nhằm gây áp lực khiến chính phủ các nước đó
duy trì ổn định trong nước và trừng phạt thẳng tay nạn tham nhũng.
Nguồn: Theo BBC
Ưu điểm và nhược điểm:
18
• Ưu điểm: Mức độ rủi ro bị giảm thiểu khá nhiều. Nhiều trường
hợp các công ty có thể bỏ qua rủi ro chính trị khi sử dụng phương pháp này
• Nhược điểm: Tuy nhiên, vấn đề là chi phí mua bảo hiểm rủi ro
chính trị rất lớn.
IV. Thỏa thuận về môi trường đầu tư
Còn được gọi là thỏa thuận nhượng bộ. Ngoài bảo hiểm, một số công ty cố
tiếp cận với quốc gia chủ nhà trước khi cam kết đầu tư, xác định quyền hạn và
trách nhiệm của hai bên. Phương pháp này thường thông dụng đối với công ty đầu
tư trong các quốc gia kém phát triển, đặc biệt là thuộc địa của những nước sở tại.
Ngay khi thỏa thuận này đã được cam kết nhưng lại ít có tác dụng trong các
quốc gia Thế giới thứ ba. Tỉ lệ cao những thỏa thuận lỗi thời sẽ đưa nhiều công ty
đi đến chỗ theo đuổi nhiều chính sách chủ đông trong việc quản lý rủi ro chính trị.
Ví dụ:Thỏa thuận đầu tư 10 tỷ USD vào 30 dự án bảo vệ môi trường và bất
động sản tại Việt Nam vừa được ký kết giữa Tập đoàn E.VO Global Asset
Management chuyên về quản lý quỹ đầu tư của Úc và Tập đoàn đầu tư tài chính và
địa ốc VN234.
Ưu điểm và nhược điểm:
• Ưu điểm: Được sử dụng khá thông dụng khi đầu tư vào các

quốc gia kém phát triển. Doanh nghiệp sẽ có nhiều lợi thế trong việc hội
đàm với các chính phủ yếu kém.
• Nhược điểm: Các nước kém phát triển thường xảy ra bất ổn
chính trị, do đó khả năng tiến hành thay thế Chính phủ khá cao. Khi đó,
chính phủ mới lên cầm quyền sẽ gây nhiều bất lợi cho doanh nghiệp khi họ
từ chối những thỏa thuận nhượng bộ cũ vì họ cho rằng đầu tư nước ngoài là
một hình thức bóc lột. Đặc biệt là đối với các quốc gia thế giới thứ ba,
những thỏa thuận nhượng bộ này ít khi được thực hiện.
V. Cơ cấu đầu tư
Công ty cố giảm thiểu nguy cơ rủi ro chính trị bằng cách tăng chí phí của
chính phủ nước sở tại trong việc gây trở ngại hoạt động công ty . MNCs sẽ cố nâng
chi phí cho chính phủ nước sợ tại trong việc thực hiện các phương án trước đây của
nó để sung công hoặc ngược lại giảm giá trị của công ty địa phương với công ty
mẹ. Cụ thể là
• Giữ công ty con địa phương phụ thuộc vào công ty
mẹ vể thị trường hoặc về cung ứng
• Tập trung vào các điều kiện nghiên cứu – phát
triển công nghệ độc quyền để nâng chi phí quốc hữu hóa.
19
• Phát triển những cổ đông tài chính, liên doanh từ
chính phủ nước sở tại , các cơ quan tài chính quốc tế và khách
hàng.
• Đặc biệt đối với các dự án khai thác thì cần có
được bảo lãnh không điều kiện của chính phủ nước sở tại.
Ưu điểm và nhược điểm:
• Ưu điểm : Nâng cao chi phí cho chính phủ sở tại trong việc
thực hiện các phương án trước đây của nó để sung công hoặc ngược lại giảm
giá trị của công ty con địa phương với công ty mẹ  gây sức ép lớn đến
những hoạt động gây bất lợi cho doanh nghiệp của Chính phủ.
• Khuyết điểm: Biện pháp này được tiến hành trong dài hạn và

phải thông qua nhiều giai đoạn, tốn kém về tiền bạc và công sức.
2. Giai đoạn đầu tư
Khi công ty đa quốc gia đã đầu tư trong một dự án thì khả năng ảnh hưởng
sau này của công ty đối với tính nhạy cảm về rủi ro chính trị sẽ giảm đi đáng kể
nhưng không hoàn toàn mất đi. Có ít nhất 5 chính sách khác nhau để đem lại cơ hội
thành công, cụ thể là:
a. Kế hoạch phân tán
Các công ty đa quốc gia phân tán quyền sở hữu của họ về đầu tư nước ngoài
bằng việc bán tất cả hoặc phần lớn lợi nhuận cổ phần của họ cho nhà đầu tư địa
phương. Tuy nhiên, nhược điểm của Chính sách này là khó mang lại thoải đáng
cho tất cả các bên có liên quan.
Ví dụ:Các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là Nhật sau một thời gian đầu tư ồ
ạt sang Trung Quốc, nhiều công ty đa quốc gia thấy rằng không nên quá tập trung
vào một thị trường mà cần phân tán một phần các cơ sở sản xuất sang các nước
khác để tránh rủi ro. Các công ty đa quốc gia của Nhật phải đẩy nhanh quá trình
tái cấu trúc mạng lưới sản xuất ở châu Á mà trọng tâm là phân tán đầu tư từ
Trung Quốc sang các nước khác.
b. Tối đa hóa lợi nhuận ngắn hạn
Đối phó với nhu cầu phân tán, công ty đa quốc gia có thể nỗ lực thu hồi tối
đa tiền mặt từ các hoạt động địa phương. Bằng cách cắt giảm các chi phí không
thật sự cần thiết thì nguồn tiền mặt có thể tối đa hóa trong một thời gian ngắn,
chính sách này được các công ty không hoạt đông dài hạn ở địa phương thực hiện .
Ví dụ: Các doanh nghiệp Trung Quốc sản xuất các sản phẩm có chất lượng
thấp (vì nguyên liệu độc hại rẻ tiền…mà chính phủ Việt Nam nghiêm cấm) nhưng
với mức giá xấp xỉ các doanh nghiệp khác mang lại lợi nhuận khá lớn. Họ muốn
có lơi nhuận nhanh chóng trong ngắn hạn ở Việt Nam.
20
Ưu điểm và nhược điểm:
• Ưu điểm: Áp dụng tốt cho trường hợp các nhà đầu tư trong
ngắn hạn. Thu hồi vốn nhanh, giảm rủi ro thanh toán, hạn chế thiệt hại trong

nhiều trường hợp sung công
• Khuyết điểm: Để lại nhiều quan niệm không tốt về sản phẩm
của công ty.
c. Thay đổi tỉ số lợi nhuận/chi phí
Những quốc gia thường bị xung công xem lợi nhuận-thực tế, và được ước
tính, hoặc cả hai-của việc sở hữu địa phương quan trọng hơn chi phí thay thế một
nhà đầu tư ngoại quốc.
Do giá trị trợ cấp kinh tế địa phương không đủ để bảo vệ khỏi rủi ro chính trị
do đó phải đảm bảo tăng chi phí sung công bằng việc tăng các hình thức chế tài có
liên quan. Bao gồm : kiểm soát ta kháchị trường xuất khẩu, vận tải, công nghệ,
thương hiệu và nhãn hiệu, và các phụ tùng được sản xuất tại các quốc gia khác.
Khi sự sung công không thể tránh được, với chế tài chỉ là tiêu tốn thời gian thôi, thì
có thể đạt nhiều hiệu quả hơn nếu chuẩn bị hội đàm nhằm thiết lập một quan hệ
hợp tác sau này.
d. Phát triển cổ đông địa phương
Nghĩa là bồi dưỡng những cá nhân địa phương và nhóm những người chung
mục đích trong một chi nhánh được tiếp tục tồn tại như một đơn vị của công ty
MNCs.Các cổ đông tiềm ẩn bao gồm : người tiêu dùng, nhà cung ứng, các công
nhân hưởng trợ cấp địa phương và các đối tác công ty liên doanh.Việc làm này
giúp ngăn ngừa các hoạt động chống đối của các cổ đông.
Ngân hàng HSBC là ngân hàng đa quốc gia có chính sách khuyến khích
nhân viên của họ mua cổ phần ngân hàng nhằm mang lại sự ủng hộ của nhân viên
khi gặp rủi ro
Ưu điểm và nhược điểm:
• Ưu điểm: Huy động sự ủng hộ rất lớn của nhân viên địa
phương, gây áp lực lên Chính phủ. Chi phí thực hiện không cao
• Khuyết điểm: Việc sử dụng cổ đông địa phương có thể gây tác
động ngược chiều nếu họ không được đối xử tốt.
e. Thích ứng
Thích ứng với sung công tiềm ẩn và cố kiếm lời trên các nguồn lực công ty

bằng cách tham gia vào các hợp đồng chuyển nhượng và quản lý. Những công ty
này không thể thoát khỏi sự kiểm soát về các hoạt động ngoại quốc của họ do tính
đồng bộ của hệ thống kế hoạch sản xuất trên toàn thế giới. Như những công ty dầu
21
mỏ mà tài sản bị chính phủ Venezuela quốc hữu hóa thì được ký những hợp đồng
quản lý để tiếp tục, khai thác, tinh lọc trên thị trường.
3. Giai đoạn hậu sung công
Bốn giai đoạn cơ bản trong giai đoạn hậu sung công , càng về sau các giai đoạn
càng tăng tính thù địch
• Thương lượng
• Áp dụng quyền lực
• Sử dụng pháp luật
• Từ bỏ quản lý
a. Thương lượng
Khi sung công xảy ra, giá trị của cuộc hội đàm sau bị mất nhanh chóng. Mục
đích là duy trì sự liên lạc với chính phủ nước sở tại. Chỉ khi việc sung công là thủ
đoạn thương lượng để có được sự nhượng bộ của công ty thì giải pháp này có thể
sẽ thành công.
b. Áp dụng quyền lực
Nếu những nhượng bộ này không khôi phục tài sản của mình, công ty có thể
nhắm trực tiếp quyền lực kinh tế của nó vào chính phủ nước sở tại, sử dụng những
chủ trương đã được thảo luận trước. Như cắt bỏ những phụ tùng quan trọn, thị
trường xuất khẩu, công nghệ và khả năng quản lý v v
c. Sử dụng pháp luật
Trong hoặc sau giai đoạn 1 và 2, công ty sẽ bắt đầu tìm kiếm đền bù về mặt
luật pháp. Dù chính phủ nước sở tại có thể thực hiện các xử lí pháp luật thích đáng
nhưng theo kinh nghiệm các nhà đầu tư Mỹ cho rằng hỗ trợ này kém tin cậy.
d. Từ bỏ quản lý
Do thiếu thành công trong 3 giai đoạn đầu tiên, phần nhiều công ty thực tế
thất bại và cố cứu vãn phần nào đầu tư của họ. Vấn đề thực sự ở đây là khả năng

điều phối lưu chuyển tiền mặt từ các tài sản này. Qua thỏa thuận ràng buộc, giá trị
lũy tiến có thể nhận được từ 1 xí nghiệp bị trưng thu theo ít nhất 3 cách :
• Quản lý xuất khẩu như trước đây nhưng theo một thỏa
thuận ủy quyền
• Trang bị kĩ thuật và quản lý theo một hợp đồng quản lý
• Bán nguyên liệu và phụ tùng cho chính phủ nước ngoài.
Chiến lược tài chính nhằm giảm thiểu rủi ro chính trị
Sắp xếp hợp lý tài chính của tập đoàn: sử dụng các hoạt động tài chính địa
phương để mở rộng tối đa tài trợ. Những thỏa thuận như vậy sẽ có giá trị khi ngân
hàng hay các nhà đầu tư địa phương đối với những rủi ro liên quan đến sự kỳ thị
đầu tư nước ngoài. Các MNCs hay tìm sự tài trợ đầu tư nước ngoài nhận được từ
22
chính phủ nước họ hay nướcc khác, những tổ chức quốc tế, những khách hàng
khác hơn là nguồn tài chính của họ.
• Thuê quốc tế: giúp các công ty giảm những rủi ro chính trị vì thuê
quốc tế cho phép giới hạn quyền sở hữu tài sản của các công ty con kể
cả trong những nước có nền chính trị bất ổn, dễ rút tiền mặt ra từ
những nước có kiểm soát hối đoái.
• Đa dạng hóa các nguồn tài trợ: để giảm sự lệ thuộc vào bất kỳ một thị
trường tài chính nào. Loại hình này giúp cho công ty mở rộng và bổ
sung nguồn thông tin về kinh tế, tài chính giúp cho quá trình ra quyết
định về tài chính.
• Thiết lập thỏa thuận cung cấp sản phẩm dài hạn, như Texas
Intrustment đã giảm thiểu rủi ro bằng cách thỏa thuận cung cấp sản
phẩm dài hạn mà khách hàng trả tiền trước cho việc mua các chất
bán dẫn.
III/ Những giải pháp phòng ngừa rủi ro cho công ty vổ phần bất
động sản Phát Đạt gặp phải tromg quá trình hoạt động:
Trong qúa trình hoạt động của mình công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt,
công ty phải đương đầu với những rủi ro chính trị không chỉ ở môi trường kinh

doanh trong nước mà còn phải đương đầu với những rủi ro chính trị tại nước bạn
Lào-nơi mà công ty đang co những dự án đầu tư.
 Môi trường chính trị Việt Nam
1. Tham nhũng đất đai ở Việt Nam-khó khăn cho nhà đầu tư
Theo đánh giá, tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam luôn
được đánh giá ở mức độ cao nhất trong tất cả các lĩnh vực quản lý mặc dù
nhà nước đã có nhiều nỗ lực nâng cao hiệu lực quản lý để ngăn ngừa.
Tham nhũng thường xảy ra ở dưới các dạng cụ thể như sau:
• Nhà đầu tư thường gặp khó khăn, phức tạp khi tìm đất để thực
hiện các dự án đầu tư. Nội dung quy hoạch sử dụng đất không rõ ràng, để
thảo thuận địa điểm đầu tư cần phải gặp gỡ tất cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã với
nhiều đầu mối công việc khác nhau, chi phí ngoại giao thường rất tốn kém.
• Khi đã được giới thiệu địa điểm đầu tư, phương thức có đất phổ
biến hiện nay là thu hồi đất theo dự án đầu tư, giao đất hoặc cho thuê đất
trực tiếp cho nhà đầu tư đã được chỉ định với giá đất do cơ quan hành chính
quyết định. Hình thức thu hồi đất theo quy hoạch (không phụ thuộc vào dự
án đầu tư), hình thức giao đất thông qua đấu giá đất được áp dụng không
nhiều (gần như không đáng kể), hình thức giao đất thông qua đấu thầu dự án
có sử dụng đất chưa được áp dụng trong thực tế.
23
• Như vậy, cơ chế thu hồi đất theo dự án, giao đất trực tiếp cho
nhà đầu tư đã chỉ định với giá đất do cơ quan hành chính quyết định luôn
chứa trong nội nguy cơ tham nhũng rất cao.
• Cơ chế kiểm đếm tài sản, đánh giá tài sản, định giá đất để tính
giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thường do Ban Bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư cấp huyện thực hiện với một cơ chế hành chính tuyệt đối, thiếu sự
tham gia giám sát khách quan của người bị thu hồi đất, của cộng đồng dân
cư nơi có đất bị thu hồi, của các tổ chức xã hội cũng là nguyên nhân tạo nên
nguy cơ tham nhũng lớn.
• Để đối phó với vấn nạn tham nhũng hiện nay, Phát Đạt có thể

thực hiện chính sách “thoả thuận đầu tư”, cụ thể là doanh nghiệp sẽ thoả
thuận với chính quyền địa phương một điều khoản có lợi cho địa phương đó.
Điều này sẽ hạn chế hành động tham nhũng của các công chức các cấp.
2. Sự kém minh bạch về những chính sách của chính phủ về
thị trường bất động sản
Sự kém minh bạch về những chính sách của chính phủ về thị trường
bất động sản đã ảnh hưởng đến tâm lý của người dân và uy tín của doanh
nghiệp. Đối với người dân sự kém minh bạch đó xuất phát từ tình trạng đầu
cơ trốn thuế của một số doanh nghiệp hoặc một số tổ chức trong lĩnh vực
BĐS . Điều này làm cho người dân phải mua BĐS với giá tương đối cao
hoặc những BDS trái với quy định pháp luật. Do đó sẽ làm cho người dân có
những tư tưởng không tốt về những doanh nghiệp BĐS , làm họ mất niềm
tin vào thị trường BĐS. Những yêu tố trên sẽ chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến
công ty cổ phần BĐS Phát Đạt.
Đồi với doanh nghiệp phát đạt họ cũng phải đương đầu với nhũng bất
cập trong quá trình đấu giá dự án . ví dụ như khi chính phủ cho đấu thầu một
dự án mà trong đó Phát Đạt tham gia cùng với nhiều công ty khác nhưng có
một số công ty đã lách luật liên kết với những người có thẩm quyền đầu cơ
các dự án đó để làm nâng giá trị dự án hoặc gây khó khăn cho việc đấu thầu
dự án, điều đó làm cho Phát Đạt khi muốn trúng thầu sẽ gặp nhìu khó khăn.
Giải pháp của phát đạt ở đây là phải thường xuyên cập nhật thông tin về giá
đất và những dự án của mình để tránh hiện tượng đầu cơ BĐS. Bên cạnh
đó , công ty cũng phải phối hợp với các cơ quan chức năng nhà nước phát
hiện ra hiện tượng đầu cơ, hiện tượng lách luật ngay tại doanh nghiệp cũng
như trên thị trường BĐS,phài thường xuyên cập nhật thông tin để đưa ra
những kiến nghị phối hợp với nhà nước hoàn thiện bộ luật BĐS.
3. Các quy định, nghị định của chính phủ ảnh hưởng đến thị
trường bất động sản:
24
Sau đổi mới năm 1986, Việt Nam đã có nhiều thay đổi trong chính

sách kinh tế và thực tế đã giành được nhiều thành công lớn trong tăng trưởng
và phát triển kinh tế. Chính sách đất đai là một trong những thay đổi lớn đó
nhằm phù hợp với sự chuyển dịch của nền kinh tế, đáp ứng kịp quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Trong thời gian đầu của quá trình đổi mới,
trước những khó khăn và yêu cầu về lương thực nên chính sách đất đai chủ
yếu tập trung vào sản xuất nông nghiệp. Sau khi vượt qua khó khăn này và
trở thành nước xuất khẩu lương thực có tầm cỡ trên thế giới, với mục tiêu đã
chọn là phát triển công nghiệp và dịch vụ, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp,
chính sách đất đai có xu hướng tạo điều kiện thuận lợi mở đường cho phát
triển công nghiệp và dịch vụ. Trước quá trình đô thị hóa và phát triển mạnh
mẽ của nền kinh tế, các luật và chính sách liên quan tới đất đai đã liên tục
được bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn nhanh chóng trở lên lạc hậu và có nhiều
điểm không phù hợp với thời cuộc. Điều này đã gây ra nhiều vấn đề như
tham nhũng, lãng phí, tranh chấp, kiện cáo làm giảm hiệu quả sử dụng đất.
Là quốc gia đang phát triển, đất đai là một nhân tố đầu vào quan trọng đối
với tăng trưởng và phát triển kinh tế, những tranh chấp và bất ổn trong chính
sách đất đai sẽ có tác động xấu tới môit rường kinh doanh và gây ra những
cản trở mạnh tới phát triển tổng thể kinh tế - xã hội. Bài viết phân tích những
bất cập trong chính sách đất đai và hệ quả của chính sách này.
Những bất cập trong chính sách đất đai:
Hệ thống luật đất đai liên tục sửa đổi và bổ sung
Những thay đổi và bổ sung chỉ đáp ứng phần nào,chưa giải quyết được
những bất cập trong tranh chấp đất đai.
Mặc dù Luật Đất đai đã bổ sung việc xây dựng giá đất do ủy ban nhân dân
cấp tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một giá
đất. Tuy nhiên, sự tồn tại hai hệ thống giá - là giá do Nhà nước qui định và giá trên
thị trường đất đai, vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai.
Mặc dù Luật Đất đai đã bổ sung việc xây dựng giá đất do ủy ban nhân dân
cấp tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một giá
đất. Tuy nhiên, sự tồn tại hai hệ thống giá - là giá do Nhà nước qui định và giá trên

thị trường đất đai, vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai. Hiện tại,
sự chênh lệch giữa hệ thống giá đất ở Việt Nam là khá lớn, giá đất thực tế ở nhiều
khu vực đô thị và vùng ven đô quá cao so với khả năng sinh lời từ việc sử dụng
đất. Theo Đặng Hùng Võ (2006a) thì trong giái đoạn 1993-2003, tồn tại cơ chế tài
chính 2 giá đất với mức giá do Nhà nước qui định chỉ bằng khoảng 20% đến 40%
giá đất trên thị trường và giá đất phi nông nghiệp đã tăng từ 50 lần đến 100 lần
trong giai đoạn này.
25