Nhà đất và chuyện thẩm định giá docx

Nhà đất và chuyện thẩm định giá
Nhiều người cho rằng, chứng khoán lên xuống thất thường, vàng biến động
mạnh thì bất động sản vẫn là một kênh đầu tư an toàn, lợi nhuận cao.

Tuy nhiên, giá bán tăng đi cùng với những cơn sốt ảo của thị trường chủ yếu
là do đang được chủ đầu tư và giới đầu cơ tạo nên.

Dự án này lên giá thì sẽ kéo theo sự tăng giá của hàng loạt dự án lân cận
khiến cả thị trường bị đẩy lên cao. Giá tăng một phần là do các chủ đầu tư tự
tăng giá bán, phần nữa là do đầu cơ “thổi giá” để nhanh chóng kiếm lời”.

khi giá đất cao, tiền sẽ chuyển vào một bộ phận nhỏ những nhà đầu cơ
nhanh nhạy. Nông dân bán đất chỉ được hưởng một phần nhỏ trong khoảng
tăng giá đất. Các nhà đầu tư, doanh nghiệp phải tăng chi phí đền bù, giải tỏa,
tiếp cận đất đai. Khi nhà đất đến tay người tiêu dùng cuối cùng, họ phải trả
giá quá cao, nhiều khi đến phi lý. Người nghèo, đại bộ phận của nhân dân sẽ
không thể mua được nhà với giá như hiện nay. Song, trước thực trạng nhà
đất luôn bị đẩy giá vẫn không thấy can thiệp từ lĩnh vực định giá bất động
sản của nhà quản lý.

Ths. Phạm Văn Bình, Phó trưởng môn Định giá tài sản, Học viện Tài chính
cho rằng, trong lúc giá bất động sản biến động và tăng giảm nhanh, lẽ ra
thẩm định giá phải là phương tiện xác định đúng giá trị thực của bất động
sản, vừa định hướng tăng giảm cũng như định hướng thị trường trong tương
lai.

Tuy nhiên, ở thị trường Việt Nam, định được giá bất động sản khó hơn so
với nhiều nước. Muốn định giá được chính xác, thẩm định viên phải có đầy
đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng
pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính. Nhưng việc tiếp cận thông tin sâu về
đất đai chỉ là sân chơi của một số cơ quan công quyền và những doanh

nghiệp lớn. Sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến việc thẩm định giá
nhà đất cũng như tìm ra những chính sách hợp lý tác động hạ giá bất động
sản.

Trên thực tế, doanh nghiệp vẫn tự phát giá nhà đất không theo cơ sở nào.
Giá nhà đất Việt Nam cao là chuyện không mới. Khi thị trường còn trong
tình trạng cung không đủ cầu, thì việc xuất hiện những cơn sốt giá quá
nhanh là điều khó tránh khỏi.

Song đến nay, chúng ta vẫn chưa có một biện pháp đủ mạnh để có thể điều
tiết được thị trường, làm minh bạch hóa thị trường hay chí ít cũng là làm cho
thị trường bớt mịt mùng. Trong đó phải tính đến vai trò của công tác thẩm
định giá bất động sản của nước ta vẫn còn quá mờ nhạt. Hiện nay, quản lý
Nhà nước đối với thị trường nhà ở khu đô thị mới, căn hộ chung cư cũng còn
thiếu cơ chế điều tiết thỏa đáng trong giai đoạn giao dịch.

Có thể thấy rất rõ ở việc giao dịch sản phẩm rất tùy tiện. Rất nhiều sản phẩm
của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, tòa nhà văn phòng đã được
mua hết từ lúc hình thành dự án. Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ,
chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư và giá cả trên trời
hay dưới đất là tùy tâm người bán. Cơ hội tiếp cận với nhà đất giá gốc vẫn
còn xa vời đối với hầu hết người dân.

Sự kiện hàng ngàn người xếp hàng để tham dự bốc thăm quyền chọn mua
300 căn hộ khu Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường vào ngày 4/11 vừa
qua đã cho thấy điều đó.

Thị trường thiếu minh bạch là môi trường thuận lợi để một số người có thể
“thổi” giá sản phẩm lên cao. Không ít chuyên gia cho rằng, trên thực tế,
chính quyền địa phương và các doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh bất động

sản cũng bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ lĩnh vực này. Tài nguyên và nhân
lực của đất nước thay vì đổ vào các ngành xây dựng cơ bản, kỹ thuật, công
nghệ, nghiên cứu thì lại đổ vào nhà đất quá nhiều.

Trong khi đó, vai trò quản lý thị trường của các cơ quan quản lý nhà nước
còn mờ nhạt. Từ đó, khiến đầu cơ bất động sản là con đường dễ dàng làm
giàu trong ngắn hạn của một thiểu số người, khiến cho thị trường phát triển
thiếu bền vững và đưa đến những hậu quả tai hại cho nền kinh tế trong dài
hạn.