BÀI THẢO LUẬN DÂN SỰ 1 TUẦN 4 ĐH LUẬT TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
******

BÀI

THẢO
LUẬN THỨ TƯ

Mơn học: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ LUẬT DÂN SỰ

Đề bài:

BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU
Giảng viên hướng dẫn: DS – PGS TS. Thầy Đỗ Văn Đại.
DS – ThS. Thầy Lê Hà Huy Phát.

TPHCM, ngày

28

tháng

03

năm 2022


MỤC LỤC

QUY ƯỚC
1. Bộ luật Dân sự = BLDS.
2. Ủy ban Nhân dân = UBND.
3. Tịa án nhân dân = TAND.

1.ĐỊI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA
 TÓM TẮT BẢN ÁN: Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của

Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn: Ông Triệu Tiến Tài.
Bị đơn: Ơng Hà Văn Thơ.
Ơng Tài và ơng Thơ tranh chấp 1 cặp mẹ con trâu. Cặp mẹ con trâu thuộc quyền sở
hữu của ông Tài và ông Thơ là người chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật. Trâu
mẹ được ông Thơ bán cho ông Thi và được ông Thi đổi cho Dịn. Nghé đã bị ơng
Thơ mổ thịt. Tồ giám đốc thẩm buộc ơng Thơ trả lại trị giá 900.000 của con nghé
và ông Tài phải khởi kiện ơng Dịn nếu muốn địi lại con trâu vì con trâu đang
thuộc quyền sở hữu của ơng Dịn. Tồ giám đốc thẩm quyết định hủy toàn bộ Bản
án dân sự phúc thẩm giao lại hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử
lại.
1.1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
Trả lời:
- Trâu là động sản. Vì căn cứ Điều 107 BLDS năm 2015 có quy định:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai.
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai.
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
 Do đó, vì trâu khơng nằm trong danh mục liệt kê thuộc mục bất động sản nêu

trên, nên trâu là động sản.
1.2. Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu khơng? Vì sao?
Trả lời:
3


- Trâu không là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Vì căn cứ theo Khoản 2 Điều
106 BLDS năm 2015 có quy định: “Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là
động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy
định khác.”
1.3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu
của ơng Tài?
Trả lời:
- Đoạn sau đây của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của
ơng Tài: “Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL06,07,08), lời khai của
các nhân chứng là anh Phúc (BL19), anh Chu (BL20), anh Bảo (BL22), và kết quả
giám định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên
bản xác minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn
giải biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL40,41,41a,42) thì có đủ
cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và
con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu
Tiến Tài.”
1.4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh
có tranh chấp trên?
Trả lời:
- Căn cứ vào Khoản 1 Điều 179 BLDS năm 2015 có quy định: “Chiếm hữu là việc
chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có
quyền đối với tài sản”
 Vì sau khi ơng Thơ bán trâu mẹ cho ông Thi, ông Thi đã đổi cho ơng Dịn nên
trong hồn cảnh có tranh chấp trên, người đang chiếm hữu tài sản là ơng Dịn.

1.5. Việc chiếm hữu như trong hồn cảnh của ơng Dịn có căn cứ pháp luật
khơng? Vì sao?
Trả lời:
- Việc chiếm hữu trong hồn cảnh của ơng Dịn là khơng có căn cứ pháp luật.
Vì: Theo kết quả giám định con trâu đang tranh chấp, có thể xác định con trâu cái
và con nghé đực là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài. Căn cứ
4


tại Khoản 2 Điều 165 BLDS năm 2015 có thể kết luận ông Thơ là người chiếm
hữu, sử dụng tài sản khơng có căn cứ pháp luật vì ơng Thơ khai mua lại con trâu
cái của ông Phùng Văn Tài nhưng trong quyết định không đưa ra được tài liệu
chứng minh. Do đó ơng Thơ cũng khơng có quyền bán con trâu cho ơng Thi và ơng
Thi cũng khơng có quyền đổi trâu với ơng Dịn.
 Vì vậy, việc chiếm hữu như trong hồn cảnh của ơng Dịn là khơng có căn cứ

pháp luật.
1.6. Thế nào là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu
cơ sở pháp lý khi trả lời.
Trả lời:
-Theo Khoản 2 Điều 165 BLDS năm 2015: “Việc chiếm hữu tài sản không phù
hợp với quy định tại khoản 1 Điều này là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật.”
và Điều 180 BLDS năm 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người
chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”
 Do đó, việc chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là khi người
chiếm hữu khơng biết hoặc khơng thể biết việc chiếm hữu của mình là khơng có
căn cứ pháp luật.
1.7. Người như hồn cảnh của ơng Dịn có là người chiếm hữu ngay tình
khơng? Vì sao?
Trả lời:

- Người như hồn cảnh của ơng Dịn là người chiếm hữu ngay tình. Vì:
+ Căn cứ vào Điều180 BLDS năm 2015 có quy định: "Chiếm hữu ngay tình là việc
chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài
sản đang chiếm hữu". Trong trường hợp của ơng Dịn, vì ơng Thi đổi trâu cho ơng
Dịn để lấy con trâu cái sổi nên ông không biết về việc con trâu không phải của ông
Thi mà là của ông Tài và việc ông tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang
chiếm hữu là hợp lý.

5


1.8. Thế nào là hợp đồng có đền bù và khơng có đền bù theo quy định về địi
tài sản trong Bộ luật Dân sự?
Trả lời:
- Hợp đồng có đền bù là hợp đồng mà cả hai bên đều nhận được lợi ích từ việc
thực hiện hợp đồng1. Ví dụ như:
+Hợp đồng mua bán tài sản tại Điều 428 BLDS năm 2005: “Hợp đồng mua bán
tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản
cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho
bên bán.”
+Hợp đồng trao đổi tài sản tại Điều 463 BLDS năm 2005:
“1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên giao
tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.
2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng
thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.
3. Trong trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản khơng thuộc quyền sở
hữu của mình hoặc khơng được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ
hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
4. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người
mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 428 đến

Điều 437 và từ Điều 439 đến Điều 448 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với
hợp đồng trao đổi tài sản.”
+ Hợp đồng thuê tài sản tại Điều 480 BLDS năm 2005: “Hợp đồng thuê tài sản là
sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử
dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê.”
+ Trong trường hợp là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền địi lại động
sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngồi ý
chí của chủ sở hữu căn cứ theo Điều 167 BLDS năm 2015 (tương đương Điều 257
BLDS năm 2005): “Chủ sở hữu có quyền địi lại động sản khơng phải đăng ký
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu
ngay tình có được động sản này thơng qua hợp đồng khơng có đền bù với người
khơng có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù
thì chủ sở hữu có quyền địi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc
trường hợp khác bị chiếm hữu ngồi ý chí của chủ sở hữu.”
1 Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng, Luật dân sự Việt Nam, Nxb. Đại học quốc gia 2007, tr.116
đến 120.

6


- Hợp đồng khơng có đền bù là hợp đồng mà trong đó một bên nhận được từ bên
kia một lợi ích nhưng khơng phải giao lại một lợi ích nào. Hợp đồng khơng có đền
bù thường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân, tương ái giữa
các chủ thể.2 Ví dụ như:
+ Hợp đồng tặng cho tài sản tại Điều 465 BLDS năm 2005: “Hợp đồng tặng cho
tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình
và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà khơng u cầu đền bù, cịn bên
được tặng cho đồng ý nhận.”
+ Hợp đồng mượn tài sản tại Điều 512 BLDS năm 2005: “Hợp đồng mượn tài sản
là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn

để sử dụng trong một thời hạn mà khơng phải trả tiền, cịn bên mượn phải trả lại
tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.”
+ Trong trường hợp là hợp đồng khơng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền địi lại
động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình có được
tài sản thơng qua hợp đồng với người khơng có quyền định đoạt.
1.9. Ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao dịch có đền bù hay khơng có
đền bù? Vì sao?
Trả lời:
- Ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao dịch có đền bù. Vì cả ơng Dịn và ơng
Thi đều được hưởng lợi từ việc trao đổi trâu: ơng Thi có được con trâu cái sổi cịn
ơng Dịn có được con trâu cái của ơng Thi.
1.10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngồi ý
chí của ơng Tài khơng?
Trả lời:
- Trâu có tranh chấp là tài sản bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của
ơng Tài. Bởi vì:
+ Khơng có căn cứ cho thấy ông Tài từ bỏ quyền sở hữu con trâu, thể hiện ở việc
khi đẻ được một con nghé đực, hàng tháng ông vẫn lên xem.
+ Trong bản án đã ghi rõ: “Chiều ngày 18-3-2004 ông Hà Văn Thơ dắt 1 con trâu
mẹ và 1 con nghé khoảng 3 tháng tuổi đi qua nhà ông, ông nhận ra là trâu, nghé
2 Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng, Luật dân sự Việt Nam, NXB Đại học quốc gia 2007, tr.144
đến tr.149.

7


của ơng và có nói với ơng Thơ…”. Điều đó chứng tỏ ông Tài không hề mong nuốn
sự việc xảy ra, do đó có thể nhận định trâu là tài sản bị chiếm hữu ngồi ý chí của
ơng Tài.
1.11. Theo Tịa dân sự Tịa án nhân dân tối cao, ơng Tài được địi trâu từ ơng

Dịn khơng? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Trả lời:
- Theo Tòa án dân sự TAND tối cao, ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn,
được thể hiện ở đoạn: “Tịa án cấp phúc thẩm nhận định con trâu mẹ và con nghé
con là của ông Tài là đúng nhưng lại cho rằng con trâu cái đang do ơng Nguyễn
Văn Dịn quản lý nên ơng Tài phải khởi kiện địi ơng Dịn và quyết định chỉ buộc
ông Thơ phải trả lại trị giá con nghé là 900.000đ, bác yêu cầu của ông Tài địi ơng
Thơ phải trả lại con trâu mẹ là không đúng pháp luật”.
1.12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Trả lời:
- Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự TAND tối cao là chưa hợp lý khi quyết
định ơng Tài khơng có quyền địi trâu từ ơng Dịn. Vì: Căn cứ tại Điều 257 BLDS
năm 2005 và Điều 167 BLDS năm 2015 có quy định: “...trường hợp hợp đồng này
là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền địi lại động sản nếu động sản đó bị
lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngồi ý chí của chủ sở hữu”.
 Do đó, trong trường hợp này thì hợp đồng giữa ơng Thi và ơng Dịn là hợp đồng
mua bán tức là hợp đồng có đền bù, đồng thời trâu có tranh chấp là bị chiếm hữu
ngồi ý chí của ơng Tài. Vì vậy, nếu theo đúng quy định của pháp luật thì ơng Tài
hồn tồn có quyền địi lại trâu từ ông Dòn.
1.13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ơng Dịn thì pháp luật hiện hành có
quy định nào bảo vệ ông Tài không?
Trả lời:
- Khi ông Tài không được địi trâu từ ơng Dịn thì pháp luật hiện hành có quy định
bảo vệ ơng Tài.
8


- Theo Điều 167 BLDS năm 2015 có quy định: “Chủ sở hữu có quyền địi lại động
sản khơng phải đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường

hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thơng qua hợp đồng khơng
có đền bù với người khơng có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này
là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền địi lại động sản nếu động sản đó bị
lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngồi ý chí của chủ sở hữu.”.
Ở trường hợp trên, động sản chính là con trâu cái, chủ sở hữu là ông Tài và người
chiếm hữu ngay tình là ơng Dịn, vì giao dịch của ơng Thơ với ơng Dịn là hợp
đồng có đền bù nên theo quy định của pháp luật ông Tài được quyền địi con trâu
đó.
1.14. Khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì Tịa án đã hướng ơng
Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho
câu trả lời?
Trả lời:
- Khi ông Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì Tịa án đã hướng ông Tài được
quyền yêu cầu ông Thơ trả giá trị con trâu. Vì căn cứ theo Khoản 1 Điều 579
BLDS 2015 năm có quy định như sau: “Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản
của người khác mà khơng có căn cứ pháp luật thì phải hồn trả cho chủ sở hữu,
chủ thể có quyền khác đối với tài sản đó”.
- Đoạn trong Quyết định cho câu trả lời: “Trong q trình giải quyết vụ án, Tịa án
cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu thập đầy đủ chứng cứ và xác định con trâu
tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ơng Thơ là người
chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật phải hoàn lại giá trị con trâu và con
nghé cho ơng Tài là có căn cứ pháp luật.”
1.15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao?
Trả lời:
- Theo em, hướng giải quyết trên của Tòa dân sự TAND tối cao là hợp lý.
Vì: Ơng Dịn là người chiếm hữu ngay tình nên nếu địi từ ơng Dịn thì ảnh hưởng
đến quyền lợi của ơng Dịn. Trong trường hợp này việc địi bồi thường từ ơng Thơ
- người đã chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật với con trâu là hợp lý nhất. Như
vậy các bên có liên quan làm đúng sẽ khơng phải chịu thiệt hại.

9


2. ĐỊI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA
 TĨM TẮT BẢN ÁN: Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của

Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn: Bà Trần Thị X
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị N
Bà X yêu cầu bà N trả lại nhà đất mà bà N đã vào ở. Trong thời gian ở bà N đã
thực hiện quản lý, sử dụng đất, giữ gìn, nộp thuế và chia một phần đất cho người
thứ ba. Do quyền sử dụng đất theo pháp luật là của bà X nhưng bà N lại có cơng
sức quản lý, giữ gìn, giao dịch chuyển nhượng đất cho người thứ ba của bà N là
ngay tình và được pháp luật bảo vệ. Toà giám đốc thẩm quyết định hủy toàn bộ
Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự sơ thẩm, giao lại hồ sơ vụ án cho
TAND tỉnh B xét xử lại.
2.1. Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay
tình?
Trả lời:
Đoạn của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có tranh chấp
thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình: “Việc chuyển
nhượng và tặng cho nêu trên đã hồn thành trước khi có Quyết định kháng nghị
giám đốc thẩm số 410/2012/KN-DS ngày 24/9/2012 của Chánh án Tòa án nhân
dân tối cao và Quyết định giám đốc thẩm số 55/2013/DS-GĐT ngày 30/01/2013
của Tòa án nhân dân tối cao hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số
123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 nêu trên. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 138
và Điều 258 BLDS năm 2005 thì các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của
ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà T là các giao dịch của người thứ ba ngay tình được
pháp luật bảo vệ.”3

2.2. Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu
bất động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao
cho người thứ ba ngay tình?
Trả lời:
3 Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/5/2018 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

10


- Theo BLDS năm 2015 có quy định:
+ Điều 168. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản
từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản
từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của
Bộ luật này”.
+ Điều 257 BLDS năm 2005 về quy định quyền địi lại động sản khơng phải đăng
ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu có quyền địi lại động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động
sản này thơng qua hợp đồng khơng có đền bù với người khơng có quyền định đoạt
tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có
quyền địi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị
chiếm hữu ngồi ý chí của chủ sở hữu”.
+ Điều 258 BLDS năm 2005 về quy định quyền đòi lại động sản phải đăng ký
quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản,
trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua
bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này khơng phải là
chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.Theo BLDS năm 2015 Điều

133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vơ hiệu

1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản
không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch
được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định
tại Điều 167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác
cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập,
thực hiện giao dịch thì giao dịch đó khơng bị vơ hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người
thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thơng qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm
quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước
11


có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này khơng phải là chủ sở
hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao
dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này
nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác
lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
2.3. Để bảo vệ bà X, theo TAND tối cao, Toà án phải xác định trách nhiệm của
bà N như thế nào đối với bà X?
Trả lời:
Để bảo vệ bà X, theo TAND tối cao, Toà án phải xác định trách nhiệm của bà N
đối với bà X: Toà án cần xem xét đến cả phần đất Nhà nước đã thu hồi và cần làm
rõ bà N đã nhận số tiền Nhà nước bồi thường là bao nhiêu để tính tốn cơng sức
cho hợp lý. Bên cạnh đó, Tồ án phải buộc bà N trả cho nguyên đơn giá trị đất

1.254.400.000 đồng mới phù hợp.
2.4. Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định
trong BLDS chưa?
Trả lời:
- Hướng của TAND tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định trong BLDS năm
2015. Cụ thể, căn cứ vào:
+ Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vơ
hiệu.
+ Điều 168. Quyền địi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản
từ người chiếm hữu ngay tình.
2.5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Tồ án nhân dân tối cao (trong câu
hỏi trên) có thuyết phục khơng? Vì sao?
Trả lời:
Hướng giải quyết của TAND tối cao (trong câu hỏi trên) chưa thuyết phục vì tuy
nhà đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà X nhưng bà N là người có cơng sức
quản lý, giữ gìn và thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế như chủ sở đối với Nhà nước.
Cần xem xét kĩ càng công sức của bà N trong việc quản lý, giữ gìn nhà đất cho
thỏa đáng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên theo quy định của
pháp luật.
12


3. LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ
 TÓM TẮT BẢN ÁN:
 Quyết định số 617/2011/DS-GDDT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự TAND

tối cao.
Nguyên đơn: Ông Lương Ngọc Trụ, bà Đinh Thị Ngun.
Bị đơn: Ơng Ngơ Văn Hịa
Thửa đất số 53 của vợ chồng ông Lương Ngọc Trụ liền kề với với thửa đất số 76

của ơng Ngơ Văn Hồ. Khi sửa chửa lại nhà, ơng Hịa làm 4 ơ văng cửa sổ, một
máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng Trụ. Vì
vậy, Tịa án sở thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hòa phải tháo dỡ, tuy
nhiên Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm lại khơng u cầu ơng Hịa phải tháo dỡ ống
nước dưới lòng đất sát tường nhà. Do đó, Hội đồng giám đốc thẩm Tịa dân sự
TAND tối cao quyết định hủy bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm để xét xử sơ
thẩm lại theo quy định pháp luật.
 Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 7/9/2006 của Hội đồng Thẩm phán
TAND tối cao.
Nguyên đơn: Ông Diệp Vũ Trê
Bị đơn: Ơng Nguyễn Văn Hậu
Ơng Trê và ơng Hậu tranh chấp 185m2 đất giáp ranh. Theo xác minh, giấy biên
nhận chuyển nhượng đất giữa ông Hậu và anh Kiệt đã khơng ghi rõ vị trí mốc giới
và khơng có sự xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cịn ơng Trê đã
được UBND huyện CN cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có ghi mốc
giới rõ ràng. Vì vậy, TAND tỉnh CM và Tịa phúc thẩm xác định ông Hậu lấn đất
của ông Trê, buộc ông Hậu trả 132,8m2 đất, đất lấn nhưng đã xây dựng nhà thì
phải thanh tốn giá trị quyền sử dụng cho ơng Trê. Tuy nhiên, Tịa sơ thẩm và
phúc thẩm khơng buộc ơng Hậu tháo dỡ hoặc thanh tốn hai máng xối bê tông
chiếm khoảng không trên đất ông Trê và căn nhà phụ nằm trong phần đất phải trả.
Do đó, TAND tối cao quyết định định hủy bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm để
xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật.
3.1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trường, bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
*Tên nhân vật trong Bản án và câu hỏi không khớp với nhau, vì vậy chúng em đã
đổi lại tên trong câu hỏi cho phù hợp với Bản án.
13


Trả lời:

- Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử
dụng của ông Trê, bà Thi là:
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m 2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống cho ơng Trê và bà Thi, cịn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây
dựng nhà (52,2m2) thì giao ơng Hậu sử dụng nhưng phải thanh tốn giá trị quyền
sử dụng đất cho ơng Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.
Tuy nhiên, ngồi diện tích 52,2m2 nêu trên, căn nhà của ơng Hậu cịn có hai máng
xối đúc bê tơng chiếm khoảng khơng trên phần đất của ơng Trê và bà Thi có diện
tích 10,71m2 (…)
Ngồi căn nhà nằm trên diện tích 52,2m2 Tịa án các cấp giao cho ơng Hậu sử
dụng, cịn có một căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 của ơng Hậu xây dựng trên
diện tích đất mà Tịa án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi.”
- Vậy, phần lấn cụ thể bao gồm:
+ 132,8m2 là đất trống
+ 52,2m2 là đất đã xây dựng nhà.
+ 10,71m2 diện tích hai máng xối đúc bê tơng chiếm khoảng không.
+ 18,57m2 đất đã xây dựng căn nhà phụ.
3.2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang
đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng
Trụ, bà Nguyên?
Trả lời:
- Đoạn của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ơng Hịa đã lấn sang đất (khơng
gian, mặt đất, lịng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên là:
“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ơng Hịa có làm 4 ơ văng cửa sổ, một máng bê
tơng và chơn dưới đất một ống thốt nước nằm ngồi phía tường nhà. Q trình
giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình
ơng Hịa làm 4 ơ văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền
sử dụng của gia đình ơng Trụ, bà Ngun nên quyết định buộc gia đình ơng Hịa
phải tháo dỡ là có căn cứ. Tuy nhiên, dưới lịng đất sát tường nhà ơng Hịa cịn
ống nước do gia đình ông Hòa chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm

khơng buộc gia đình ơng Hịa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được
quyền lợi của gia đình ơng Trụ”.
14


3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lịng đất và khơng
gian thuộc quyền sử dụng của người khác khơng?
Trả lời:
- Theo BLDS 2015 có điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lịng đất và khơng gian thuộc
quyền sử dụng của người khác được thể hiện ở Khoản 2 Điều 175, Điều 176 và
Điều 178, cụ thể:
+ Khoản 2 Điều 175 có quy định:
“Người sử dụng đất được sử dụng khơng gian và lịng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không
được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất
chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khn viên đất thuộc quyền sử
dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt
quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác.”
+ Điều 176 BLDS 2015 quy định:
“1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây
tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng
cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới
ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của
các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được
chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu
chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng đồng ý mà có lý do chính

đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn
phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không
được trổ cửa sổ, lỗ thơng khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ
trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
15


Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng
chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của
mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu
được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
+ Điều 178 quy định:
“1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh,
nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường
đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”

3.4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?
Trả lời:
- Ở Trung Quốc4, Điều 462 BLDS Trung Quốc: Quyển II Thực quyền (2020), trong
trường hợp bất động sản hoặc động sản bị xâm phạm hoặc chuyển đổi, người
chiếm hữu có quyền yêu cầu hồn trả. Trong trường hợp có sự phiền tối đối với
việc chiếm hữu, thì người chiếm hữu có quyền yêu cầu xóa bỏ điều đó hoặc loại bỏ
sự nguy hiểm. Trong trường hợp gây ra thiệt hại do việc lấn chiếm, chuyển đổi,
gây phiền hà thì người chiếm hữu có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy
định của pháp luật. Quyền yêu cầu hoàn trả của người chiếm hữu bị chấm dứt nếu
quyền đó khơng được thực hiện trong thời hạn một năm, kể từ ngày xảy ra hành vi
xâm phạm, chuyển đổi.

- Ở Pháp5, chỉ cần lấn chiếm phần nhỏ đất của người khác, Tòa án tối cáo Pháp
buộc phải tháo dỡ cơng trình lấn chiếm, cho dù người lấn chiếm có ngay tình.
- Ở Quebec, việc xử lý lấn chiếm tài sản mềm dẻo hơn án lệ Pháp hiện nay, theo
Điều 992 trong BLDS của Quebec có ghi: “Nếu việc lấ chiếm là đáng kể, gây thiệt
hại nghiêm trọng hay là đucợ tiến hành một cách khơng ngay tình thì chủ sở hữu
4 Điều 462, Bộ luật dân sự Trung Quốc: Quyển II Thực quyền (2020).
5 Đỗ Văn Đại – Lương Văn Lắm, “Xử lý việc lấn chiếm tài sản người khác trong pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Khoa
học pháp lý, số 4 (59) 2010.

16


bất động sản bị lấn chiếm có thể hoạc buộc người lấn chiếm nhận bát động sản
của mình và thanh toán giá trị hoặc buộc phải tháo dỡ phần xây dựng và khơi
phục lại tình trạng ban đầu.”

3.5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự TAND tối cao theo
hướng buộc gia đình ơng Hịa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không
gian, mặt đất và lịng đất của gia đình ơng Trụ, bà Ngun?
Trả lời:
- Theo Quyết định số 617, Tòa dân sự TAND tối cao theo hướng buộc gia đình ơng
Hịa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất và lịng đất của gia
đình ơng Trụ và bà Ngun thể hiện ở đoạn:
“Q trình giải quyết vụ án, Tịa án cấp sơ thẩm và Tòa án cáp phúc thẩm xác
định gia đình ơng Hịa làm 4 ơ văng của sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất
thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng Trụ, bà Ngun nên quyết định buộc gia
đình ơng Hịa phải tháo dỡ là có căn cứ.”
“Tuy nhiên, dưới lịng đất sát tường nhà ơng Hịa cịn ống nước do gia đình ơng
Hịa chơn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm khơng buộc gia
đình ơng Hịa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia

đình ơng Trụ.”

3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự TAND tối
cao.
Trả lời:
- Hướng giải quyết của Tòa dân sự TAND tối cao là hợp lý. Vì:
+ Tịa án phúc thẩm và Tịa án sơ thẩm chỉ buộc gia đình ơng Hịa phải tháo dỡ 4 ô
văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia
đình ơng Trụ, bà Ngun mà khơng buộc ơng Hịa phải tháo dỡ ống nước dưới
lòng đất sát tường nhà là chưa thỏa đáng.
+Theo Khoản 2 Điều 164 BLDS 2015 có quy định:
17


“2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền u cầu Tịa án, cơ
quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải
trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở
hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.” Quyết định của
Tòa án tối cao là có căn cứ khi khơng chỉ phần đất trên bề mặt thuộc quyền quản lý
của chủ sở hữu mà cịn bao gồm khoảng khơng gian ở trên, lịng đất bên dưới, do
đó người khác khơng thể sử dụng nếu khơng có quyền hợp pháp.

3.7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tịa án khơng buộc ơng Tận
tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
Trả lời:
- Đoạn của Quyết định số 23:
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống cho ông Trê và bà Thi, cịn phần đất ơng Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây
dựng nhà (52,2m2) thì giao cho ơng Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ơng Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lí”.

3.8. Ơng Trê và bà Thi có biết và phản đối ơng Hậu xây dựng nhà trên
khơng?
Trả lời:
- Ơng Trê và bà Thi biết ông Hậu xây dựng nhà trên đất nhưng hai ông bà không
phản đối việc xây nhà đó của ơng Hậu, điều này được thể hiện ở đoạn lời khai của
nguyên đơn:
“Trong quá trình sử dụng, ông Hậu đã lấn chiếm phần đất của gia đình ông Trê
khoảng 185m2… Khi ông Trê yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết thì ơng
Hậu đã chặt phá một số cây kiểng của gia đình ơng. Vì vậy, ơng Trê, bà Thi yêu
cầu ông Hậu phải trả lại diện tích đất đã lấn chiếm và bồi thường số cây kiểng cho
gia đình ơng, bà.”

18


 Như vậy, theo lời khai thì trong quá trình ông Hậu xây dựng nhà, gia đình ông Trê

đã không phản đối, chỉ đến khi việc xây dựng hoàn thành, ông Trê mới yêu cầu sự
can thiệp của cơ quan có thẩm quyền để giành lại đất đã bị ơng Hậu lấn chiếm.

3.9. Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ơng Hậu xây dựng nhà trên thì ơng
Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì sao?
Trả lời:
- Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậy xây dựng nhà trên thì ơng Hậu phải
tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ơng Trê, bà Thi. Vì căn cứ vào Khoản 1 Điều 267
BLDS 2005 quy định: "Khi xây dựng cơng trình, chủ sở hữu cơng trình phải tuân
theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao,
khoảng cách, không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất
động sản liền kề và xung quanh" do đó nếu ơng Trê, bà Thi phản đối thì ơng Hậu

phải tháo dỡ nhà vì ơng đã lấn sang phần đất thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà
Thi.
3.10. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan
đến phần đất ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên.
Trả lời:
- Hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến việc buộc ông Hậu phải bồi
thường lại giá trị căn nhà đã xây dựng trên phần đất lấn chiếm là hợp lý, vì căn cứ
theo Điều 164 BLDS năm 2015 có quy định:
“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn
chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện
pháp khơng trái với quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền u cầu Tịa án, cơ
quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải
trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở
hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
 Như vậy, Tòa án đã bảo đảm được quyền lợi nhất định cho cả ông Hậu lẫn quyền

của chủ sở hữu là vợ chồng ông Trê bà Thi. Tuy nhiên, cách giải quyết của Tòa án
là chưa triệt để, vì chỉ buộc ơng Hậu trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm và phần đất lấn
19


chiếm đã xây dựng nhà (52,2 m 2), còn hai máng xối đúc bê tơng chiếm khoảng
khơng trên diện tích phần đất của ông Trê và bà Thi là 10,71 m 2 và một căn nhà
phụ có diện tích 18,57 m2 vẫn chưa đưa ra hướng xử lý.

3.11. Theo Tòa án, phần đất ơng Hậu xây dựng khơng phải hồn trả cho ông
Trê, bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu
trả lời?
Trả lời:

- Theo Tồ án, phần đất ơng Hậu lấn chiếm nhưng đã xây nhà (52,2m 2) thì khơng
phải hồn trả nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi.
- Đoạn của Quyết định số 23 cho câu trả lời là: “Toà án cấp phúc thẩm buộc ông
Hậu trả 132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê và bà Thi, cịn
phần đất ơng Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m2) thì giao ơng
Hậu sử dụng nhưng phải thanh tốn giá trị quyền sử dụng đất cho ơng Trê và bà
Thi là hợp tình, hợp lý”.

3.12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết
như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà
không? Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết.
Trả lời:
- Đã có quyết định của theo hướng giải quyết như Quyết định số 23 liên quan đến
đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà.
- Nội dung: Quyết định số 02/2006/DS – GĐT ngày 21-02-2006 về vụ án “Tranh
chấp về bồi thường thiệt hại” xét thấy: Gia đình bà Anh được xây nhà có chiều
rộng mặt tiền là 7,4m nhưng theo biên bản đo đạc thì thực tế bà Anh đã xây dựng
chiều rộng mặt tiền là 7,63m, sai với giấy phép xây dựng, vượt quá diện tích đất
mà gia đình bà Anh được quyền sử dụng là 23cm. Thực tế, bà Anh đã xây kiềng
móng nằm đè lên 20cm móng của nhà ơng Dũng. Về ngun tắc, bà Anh phải tháo
dỡ cơng trình để trả lại đất cho ông Dũng. Tuy nhiên, do việc đã xây dựng hoàn
thiện nhà cao tầng, nếu buộc bà Anh phải dỡ bỏ và thu hẹp lại cơng trình sẽ gây
thiệt hại rất lớn cho gia đình bà Anh. Do đó, Tồ án cấp phúc thẩm khơng buộc bà
20


Anh phải tháo dỡ phần tường nhà đè lên phía trên móng nhà ơng Dũng mà chỉ
buộc bồi thường bằng tiền là hợp tình, hợp lý.
3.13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm
phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?

Trả lời:
- Diện tích đất mà ơng Hậu mua từ anh Kiệt khơng có giấy chứng nhận của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền, khơng nêu vị trí, tứ cận, mốc giới cụ thể, khơng có
xác nhận của các chủ đất liền kề là không phù hợp với quy định của pháp luật. Do
đó, Tịa án các cấp buộc ơng Hậu trả lại phần đất lấn chiếm là đất trống cho ông
Trê, bà Thi, còn phần đất ông Hậu lấn chiếm nhưng đã xây nhà thì giao cho ơng sử
dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi là đảm
bảo quyền lợi cho ông Hậu. Tuy nhiên, căn nhà của ơng Hậu cịn có hai máng xối
đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ơng Trê, bà Thi có diện tích
10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m 2 thuộc phần đất buộc trả cho ơng Trê,
bà Thi chưa được Tồ án cấp các cấp xem xét giải quyết là chưa đảm bảo quyền lợi
cho ơng Trê, bà Thi. Vì vậy, hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán trong Quyết
định số 23 là hợp lý, bảo đảm được quyền lợi nhất định cho ông Hậu và của ông
Trê, bà Thi.
3.14. Đối với phần chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57m2 trên đất lấn chiếm, Tịa án sơ thẩm và Tịa án phúc thẩm có buộc
tháo dỡ khơng?
Trả lời:
- Trong Bản án sơ thẩm Tồ án quyết định:
“Buộc ông Nguyễn Văn Hậu phải bồi thường cho ông Diệp Vũ Trê 1 gốc me, kiểng
có uốn 5 tay đều thân cây, đường kính 5 phân, chiều cao 1 mét năm (1,5m) và 65
cây bông bụi (loại bông bụi ĐL)”.
- Trong bản án phúc thẩm Toà án quyết định:
“Buộc ông Nguyễn Văn Hậu trả cho ông Diệp Vũ Trê 185m2 đất theo giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mà Uỷ ban nhân dân huyện cấp cho gia đình ơng Diệp Vũ
Trê.
Buộc ông Nguyễn Văn Hậu phải bồi thường cho ông Diệp Vũ Trê 610.000 đồng
tiền ông Nguyễn Văn Hậu chặt phá cây kiểng. Kể từ ngày ông Trê, bà Thi có đơn
u cầu thi hành án mà ơng Hậu chưa thi hành số tiền nói trên cịn phải chịu thêm
21

phần lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời
gian chậm thi án”.
 Trong hai bản án của Toà án cấp sơ thẩm và Tồ án cấp phúc thẩm đều khơng đề
cập đến phần chiếm không gian 10,71m 2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m 2 trên
đất lấn chiếm. Vì vậy, các phần nói trên Tồ án khơng quyết định buộc tháo dỡ.
3.15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71m2 và căn
nhà phụ trên như thế nào?
Trả lời:
-Theo em:
+ Căn cứ vào Khoản 1 Điều 267 BLDS năm 2005 về Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc
xây dựng có quy định: “Khi xây dựng cơng trình, chủ sở hữu cơng trình phải tn
theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an tồn, khơng được xây vượt q độ cao,
khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và khơng được xâm phạm đến
quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh”.
 Vì lẽ đó, phần ơng Hậu lấn chiếm không gian 10,71m2 là thuộc sở hữu hợp pháp

của ông Trê, bà Thi nên để đảm bảo quyền sở hữu đất của ơng Trê, bà Thi thì theo
em, ơng Hậu phải tháo dỡ hai máng xối đúc bê tông để trả lại nguyên hiện trạng
đất cho ông Trê, bà Thi. Tuy nhiên trong trường hợp hai bên có thoả thuận mà ông
Trê, bà Thi đồng ý cho ông Hậu khơng phải tháo dỡ hai máng xối thì ơng Hậu phải
thực hiện thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ơng Trê, bà Thi.
Cịn đối với căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 xây trên diện tích đất mà ông Hậu
buộc trả lại cho ông Trê, bà Thi. Để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của ơng Trê
và bà Thi thì ơng Hậu cũng phải tháo dỡ căn nhà và trả lại nguyên hiện trạng đất.
Trừ trường hợp có thoả thuận thì căn nhà phụ sẽ thuộc về ông Trê, bà Thi nhưng
ông Trê, bà Thi phải hoàn trả lại số tiền xây dựng căn nhà phụ cho ông Hậu.
3.16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay.

Trả lời:
-Việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam đã từng diễn ra rất
phổ biến và phức tạp, một phần là do chính sách pháp luật về đất đai của Nhà nước
22


thay đổi liên tục, nhanh chóng trong một khoảng thời gian dài, mặt khác nguyên
nhân đến từ “tình trạng vi phạm, lấn chiếm, sử dụng sai mục đích về đất đai trên
địa bàn tồn tại từ nhiều năm và nhiều trường hợp tranh chấp khó giải quyết. Trong
khi đó, cơng tác quản lý đất đai ở một số địa phương chưa chặt chẽ, chưa thực sự
quyết liệt trong xử lý vi phạm, vẫn để tình trạng lấn chiếm, sử dụng đất sai mục
đích cá biệt xảy ra.”6. Tuy nhiên, hiện nay các nhà làm luật đã sửa đổi, bổ sung,
quy định rõ hơn tại các điều khoản về quan hệ đất đai trong BLDS năm 2015, đồng
thời có những biện pháp giải quyết quyết liệt như: “tăng cường công tác thanh tra,
kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng đất đai; tiếp tục xử lý các trường hợp lấn
chiếm đất đai, sử dụng đất sai mục đích trên địa bàn huyện. Tập trung chỉ đạo,
đôn đốc thực hiện các quyết định, kết luận sau thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu
nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Đồng thời u cầu các xã, thị trấn tiếp tục rà
sốt tồn bộ các trường hợp vi phạm đất đai không phù hợp với quy hoạch mà
chưa có trong số liệu báo cáo trước đây; các trường hợp phát hiện vi phạm mới
mà khơng có trong danh sách rà sốt thì người đứng đầu địa phương đó phải chịu
trách nhiệm để huyện có phương án giải quyết kịp thời, hiệu quả nhất” 7. Nhờ đó
mà việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam được xử lý minh
bạch, nhanh chóng và chính xác hơn. Em hi vọng trong tương lai, sẽ có thêm
những chính sách và điều khoản mới được quy định nhằm giảm thiểu các vụ việc
tranh chấp, tạo ra các quan hệ đất đai công bằng, hợp pháp, cụ thể.
3.17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có cịn phù
hợp với BLDS 2015 khơng? Vì sao?
Trả lời:
- Hướng giải quyết của Tồ án trong Quyết định số 23 vẫn cịn phù hợp với BLDS

năm 2015. Vì các điều luật được quy định ở BLDS năm 2015 có nội dung khơng
thay đổi so với BLDS năm 2005. Cụ thể như Khoản 1 Điều 267 BLDS năm 2005
có quy định tương tự như Điều 174 BLDS năm 2015 về Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc
xây dựng, Khoản 2 Điều 267 BLDS năm 2005 về nội dung cơ bản cũng có quy
định tương tự như Điều 177 BLDS năm 2015 quy định về bảo đảm an tồn trong
trường hợp cây cối, cơng trình có nguy cơ gây thiệt hại.
6Ơng Nguyễn Văn Hịa - Trưởng phịng Tài ngun và Mơi trường, “Gỡ nút thắt trong giải quyết vi phạm đất đai”,
truy cập ngày 27/3/2022.
7 Ông Nguyễn Văn Hòa - Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường, “Gỡ nút thắt trong giải quyết vi phạm đất đai”,
truy cập ngày 27/3/2022.

23


- HẾT -

24