quản trị tài chính cá nhân các khoản đầu tư ngoài cổ phiếu trái phiếu bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

TIỂU LUẬN
CÁC KHOẢN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN NGOÀI CỔ PHIẾU
(TRÁI PHIẾU, BẤT ĐỘNG SẢN)

1


Số chữ: 12000 chữ

Hà Nội, tháng 6 năm 2022

MỤC LỤC
Nội dung
PHẦN NỘI DUNG

Trang
4

PHẦN 1: ĐẦU TƯ TRÁI PHIẾU

4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ TRÁI PHIẾU

4

1.1.

Khái niệm

4

1.2.

Đặc điểm

5

1.3.

Phân loại

6

1.4.

Các rủi ro có thể gặp

6

9

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TRÁI PHIẾU
2.1. Trái phiếu doanh nghiệp

9

2.2. Trái phiếu Chính phủ

9

2.3. Trái phiếu của tổ chức tài chính, ngân hàng

9

2.4. Kỳ hạn trái phiếu

9

2.5. Khối lượng phát hành

9

2.6. Đồng tiền thanh tốn trái phiếu

9

2.7.Mệnh giá trái phiếu

10

2.8. Hình thức trái phiếu

10

2.9. Lãi suất danh nghĩa trái phiếu

10

2.10. Loại hình trái phiếu và phương thức thanh toán lãi

11

CHƯƠNG 3: CÁC GÓI SẢN PHẨM TRÁI PHIẾU NỔI BẬT TẠI VIỆT NAM

14

3.1.Trái phiếu IBOND – Techcombank

14

3.2.Trái phiếu DBOND – VNDIRECT

15

CHƯƠNG 4: TÌNH HUỐNG ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÁI PHIẾU THẤT BẠI TẠI VIỆT NAM

18
4.1.Diễn biến

18

4.2.Nguyên nhân thất bại

18

2

PHẦN 2: ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

20

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

20

1.1.

Khái niệm

20

1.2.

Đặc điểm

20

1.3.

Phân loại

21

1.4.

Các rủi ro có thể gặp

21

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô lớn

23
23

2.2.Điều kiện của cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô
nhỏ
23
2.2.Hợp đồng và chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
CHƯƠNG 3: CÁC LOẠI HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NỔI BẬT TẠI VIỆT NAM

24

27

3.1.Đầu tư căn hộ chung cư

27

3.2.Đầu tư nhà phố

27

3.3.Đầu tư đất nền

28

3.4.Đầu tư Shophouse

29

3.5.Đầu tư Officetel

30

3.6.Đầu tư nhà trọ cho thuê

30

CHƯƠNG 4: MỘT SỐ TÌNH HUỐNG THÀNH CỤ THỂ VỀ CÁC KHOẢN ĐẦU TƯ CÁ
NHÂN NGOÀI CỔ PHIẾU TRONG 5 NĂM GẦN ĐÂY TẠI VIỆT NAM

31

4.1.Diễn biến

31

4.2.Ảnh hưởng

33

PHẦN 3: ỨNG DỤNG CHỦ ĐỀ VỚI TÌNH HUỐNG CỤ THỂ CỦA THÀNH VIÊN

35

TRONG NHĨM
KẾT LUẬN

45

TÀI LIỆU THAM KHẢO

46

ĐÁNH GIÁ THÀNH VIÊN

48

3


PHẦN NỘI DUNG
PHẦN 1: ĐẦU TƯ TRÁI PHIẾU
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ TRÁI PHIẾU
1.1.

Khái niệm
Trái phiếu là một trong số các loại chứng khoán mà xác nhận nghĩa vụ nợ của đơn vị phát

hành (doanh nghiệp hoặc chính phủ) với người nắm giữ trái phiếu (người cho vay) với một khoản
tiền trong một thời gian xác định. Đơn vị phát hành trái phiếu phải trả lợi tức cho người sở hữu
trái phiếu và hoàn trả khoản tiền vay khi trái phiếu đáo hạn.
Thu nhập của trái phiếu được gọi là lợi tức - là khoản tiền lãi được trả cố định thường kỳ
cho người nắm giữ và không phụ thuộc vào tình hình kinh doanh của đơn vị phát hành.
Trái phiếu là chứng khốn nợ, vì vậy khi công ty bị giải thể hoặc phá sản, người nắm giữ

trái phiếu được ưu tiên thanh tốn trước cổ đơng nắm giữ cổ phiếu. Khác với người nắm giữ cổ
phiếu, trái chủ (người nắm giữ trái phiếu) khơng có quyền tham gia vào hoạt động của công ty.
* Một số thuật ngữ liên quan đến trái phiếu:
- Lãi suất Coupon: Lãi suất trái phiếu (hay còn gọi là lãi suất coupon) là lãi suất mà tổ chức
phát hành trái phiếu trả cho nhà đầu tư. Lãi suất coupon là một con số cố định, khơng phụ thuộc
vào tình hình lãi suất trên thị trường và được niêm yết ngay trên phần cuống của trái phiếu.
- Thời gian đáo hạn: là khoảng thời gian tính từ ngày bắt đầu làm sổ tiết kiệm tại ngân hàng
đến ngày cuối cùng của tài khoản tiết kiệm.
- Thời gian tồn tại của trái phiếu: là khoảng thời gian tính từ thời điểm trái phiếu được phát
hành cho đến ngày đáo hạn khi đơn vị phát hành được yêu cầu mua lại trái phiếu và thanh toán
mệnh giá trái phiếu cho trái chủ.
- Mệnh giá trái phiếu: Mệnh giá trái phiếu hay còn gọi là giá trị danh nghĩa của trái phiếu là
giá trị ghi trên trái phiếu. Giá trị này được coi là số vốn gốc. Mệnh giá trái phiếu là căn cứ để xác
định số lợi tức tiền vay mà người phát hành phải trả. Mệnh giá cũng thể hiện số tiền người phát
hành phải hoàn trả khi trái phiếu đến hạn.

4


1.2.

Đặc điểm
- Chủ thể phát hành đa dạng: doanh nghiệp, chính phủ Trung ương và chính quyền địa

phương.
- Bất cứ doanh nghiệp hoặc cá nhân nào cũng có thể mua trái phiếu, kể cả chính phủ.
Những loại trái phiếu có ghi tên của trái chỉ được gọi là trái phiếu ghi danh, cịn ngược lại thì được
gọi là trái phiếu vô danh.
- Người mua trái phiếu chỉ là người cho chủ thể phát hành vay tiền và là chủ nợ của chủ thể
phát hành trái phiếu. Khác với người mua cổ phiếu là người chủ sở hữu công ty.

- Thu nhập của trái phiếu là tiền lãi, là khoản thu cố định thường kỳ và không phụ thuộc vào
kết quả sản xuất kinh doanh của công ty phát hành.
- Trái phiếu là chứng khốn nợ, vì vậy khi cơng ty bị giải thể hoặc phá sản thì trước hết
cơng ty phải có nghĩa vụ thanh tốn cho các chủ trái phiếu trước, sau đó mới chia cho các cổ đơng.
Với những đặc điểm trên, trên phương diện nhà đầu tư thì trái phiếu có tính ổn định và chứa
đựng ít rủi ro hơn cổ phiếu. Vì vậy, trái phiếu là loại chứng khoán được các nhà đầu tư ưa chuộng.

1.3.
Phân loại
1.3.1. Phân loại theo người phát hành
- Trái phiếu của doanh nghiệp: Là các trái phiếu được doanh nghiệp nhà nước, công ty
trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần phát hành nhằm tăng vốn hoạt động. Trái phiếu của doanh
nghiệp có nhiều loại và đa dạng.
- Trái phiếu của Chính phủ: nhằm đáp ứng được nhu cầu chi tiêu của Chính phủ. Chính
phủ phát hành trái phiếu với mục đích huy động tiền nhàn rỗi trong dân, các tổ chức kinh tế – xã
hội. Chính phủ được xem là Nhà phát hành có uy tín nhất trên thị trường. Vì vậy, trái phiếu Chính
phủ được xem là loại chứng khốn ít rủi ro nhất.
- Trái phiếu của các tổ chức tài chính, ngân hàng: Các tổ chức này có thể được phát hành
trái phiếu nhằm tăng thêm vốn hoạt động.
1.3.2. Phân loại theo lợi tức trái phiếu
- Trái phiếu có lãi suất biến đổi (gọi là lãi suất thả nổi): Là loại trái phiếu mà lợi tức sẽ
được trả trong những kỳ có sự khác nhau. Và được tính theo 1 lãi suất có sự biến đổi theo lãi suất
tham chiếu của trái phiếu.

5


- Trái phiếu có lãi suất bằng khơng: Loại trái phiếu mà người mua không nhận được lãi.
Nhưng được mua với mức giá thấp hơn so với mệnh giá (mua chiết khấu). Và được hoàn trả bằng
mệnh giá khi trái phiếu đó đáo hạn theo quy định.

- Trái phiếu có lãi suất cố định: Loại trái phiếu mà lợi tức được xác định dựa theo tỷ lệ
phần trăm (%) cố định tính theo mệnh giá.

1.4.

Các rủi ro có thể gặp
Đầu tư trái phiếu là thực hiện một giao dịch cho vay với người đầu tư trái phiếu là người

cho vay và người phát hành trái phiếu (Chính phủ, doanh nghiệp, ngân hàng hay tổ chức tài chính)
là người đi vay. Nhà phát hành có nghĩa vụ phải thanh tốn cho trái chủ theo các cam kết nợ được
xác định trong hợp đồng vay.
1.4.1. Rủi ro lãi suất
Lãi suất và giá trái phiếu có mối quan hệ nghịch đảo. Khi lãi suất giảm, các nhà đầu tư cố
gắng nắm bắt hoặc khóa lợi suất cao nhất trong thời gian lâu nhất có thể. Họ sẽ thu lãi từ trái phiếu
trả lãi suất cao hơn so với giá thị trường bấy giờ. Sự gia tăng nhu cầu dẫn đến việc tăng giá trái
phiếu. Ngược lại, khi mức lãi suất hiện hành tăng lên, các nhà đầu tư đương nhiên sẽ từ bỏ những
trái phiếu trả lãi suất thấp. Điều này sẽ làm cho giá trái phiếu giảm xuống.
1.4.2. Rủi ro khi tái đầu tư
Tái đầu tư là việc trái chủ đã nhận được tiền nhưng khơng có cơ hội tái đầu tư lại với mức
lãi suất tương đương. Đặc tính có thể thu hồi của trái phiếu cho phép tổ chức phát hành mua lại
trái phiếu trước ngày đáo hạn. Kết quả là, người sở hữu trái phiếu nhận được khoản thanh tốn gốc
có giá trị cao hơn so với mệnh giá. Tuy nhiên, mặt trái của một trái phiếu có thể thu hồi đó là nhà
đầu tư nhận được tiền nhưng không thể tái đầu tư ở mức lãi suất tương đương.
1.4.3. Rủi ro lạm phát
Trong những năm gần đây, tình trạng lạm phát tại thị trường Việt Nam ngày một phổ biến
và tăng với tốc độ nhanh chóng. Lạm phát ảnh hưởng đến sự gia tăng của tốc độ lãi suất, làm giảm
sức mua trái phiếu và khiến trái chủ thu về lợi suất âm. Khi chi phí sinh hoạt và lạm phát gia tăng
với tốc độ nhanh hơn so với tốc độ của lãi suất đầu tư trái phiếu, khi đó, sức mua của các nhà đầu
tư sẽ giảm và thậm chí có thể thu về mức lợi suất âm. Cụ thể, giả sử một nhà đầu tư trái phiếu có
khả năng thu được mức lãi suất 2%, nếu lạm phát tăng lên đến 4% sau khi họ đầu tư, thì lợi suất

của nhà đầu tư thực tế chỉ cịn là -2%.
1.4.4. Rủi ro tín dụng

6


Trái phiếu chính phủ thường được coi là loại trái phiếu có mức độ rủi ro thấp nhất, vì Chính
phủ có khả năng thu thuế hoặc phát hành tiền để thanh toán cho trái chủ khi đáo hạn. Tuy nhiên,
khi trái chủ mua trái phiếu của các doanh nghiệp thì khơng an tồn như vậy, do vậy trái phiếu cơng
ty có mức độ rủi ro cao hơn và phải trả lãi suất cao hơn cho nhà đầu tư.
1.4.5. Rủi ro thanh khoản
Trong một vài trường hợp, nhà đầu tư có thể khơng bán được trái phiếu doanh nghiệp của
mình một cách nhanh chóng do thị trường của trái phiếu đó quá nhỏ. Chúng tác động trực tiếp đến
tỷ suất lợi nhuận của trái chủ, dẫn đến biến động giá đáng kể và có tác động xấu đến tổng lợi
nhuận của trái chủ (khi bán) dẫn tới buộc phải bán trái phiếu với một mức giá thấp hơn nhiều so
với dự kiến​.
1.4.6. Rủi ro xếp hạng
Nếu một công ty bị xếp hạng tín dụng thấp hoặc khả năng kinh doanh và trả nợ có vấn đề,
ngân hàng hay các tổ chức cho vay có thể tính lãi suất cao hơn cho các khoản vay sau này của
cơng ty. Điều này có thể có tác động xấu đến khả năng đáp ứng các khoản nợ với các trái chủ hiện
tại của công ty và gây tổn thất cho các trái chủ khi muốn bán trái phiếu.

7


CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TRÁI PHIẾU
Quy định pháp luật

Được quy định tại

Kỳ hạn trái phiếu

Trái phiếu Chính

nghiệp

phủ

Nghị định số

Nghị định

Nghị định

153/2020/NĐ-CP

95/2018/NĐ-CP

156/2013/NĐ-CP

chức tài chính, ngân
hàng

Trái phiếu có thời hạn
Kỳ hạn của trái phiếu Trái phiếu Chính phủ
từ một năm trở lên,
do doanh nghiệp phát có kỳ hạn chuẩn là 03
thời hạn cụ thể do tổ
hành quyết định đối năm, 05 năm, 07 năm,
chức tín dụng quy

với từng đợt chào bán 10 năm , 15 năm, 20
định. Trái phiếu phát
căn cứ vào nhu cầu sử năm, 30 năm và 50
hành cùng một đợt và
dụng vốn của doanh năm; các kỳ hạn khác
cùng thời hạn được ghi
nghiệp. Tuy nhiên, kỳ do Bộ trưởng Bộ Tài
cùng ngày phát hành
hạn trái phiếu khơng chính quyết định.
và cùng ngày đến hạn
được dưới 01 năm.
thanh tốn.
Khới lượng trái phiếu

Khới lượng trái phiếu

do doanh nghiệp phát

do tổ chức phát hành

hành quyết định đối
Khối lượng phát
hành

Trái phiếu của tổ

Trái phiếu doanh

quyết định đối với từng

với từng đợt chào bán

đợt chào bán căn cứ

căn cứ vào nhu cầu sử

vào nhu cầu sử dụng

dụng vốn của doanh

vốn của doanh nghiệp.

nghiệp.

8


Đối với trái phiếu chào
bán tại thị trường trong
Đồng tiền thanh
tốn trái phiếu

Mệnh giá trái
phiếu

Giấy tờ có giá được
nước, đồng tiền thanh Đồng tiền phát hành, phát hành và thanh
toán lãi, gốc trái phiếu thanh toán là đồng toán bằng đồng Việt
Việt Nam
là đồng Việt Nam

Nam.

Trái phiếu chào bán tại Trái phiếu Chính phủ

Mệnh giá của giấy tờ

thị trường trong nước, có mệnh giá là

có giá là 100.000 (một

mệnh giá là một trăm 100.000 đồng hoặc là

trăm nghìn) đồng Việt

nghìn (100.000) đồng bội số của 100.000

Nam hoặc bội số của

Việt Nam hoặc bội số đồng.

100.000 (một trăm

của một trăm nghìn

nghìn) đồng Việt Nam.

(100.000) đồng Việt
Nam.

Trái phiếu được chào

bán dưới hình thức
chứng chỉ, bút tốn ghi
sổ hoặc dữ liệu điện tử.
Doanh
Hình thức trái
phiếu

nghiệp

phát

hành quyết định cụ thể
hình thức trái phiếu đối
với mỗi đợt chào bán
theo quy định tại thị
trường phát hành.

Lãi suất danh
nghĩa trái phiếu

Doanh

nghiệp

phát

Lãi suất giấy tờ có giá

9

hành quyết định lãi

do tổ chức tín dụng,

suất danh nghĩa cho

chi nhánh ngân hàng

từng đợt chào bán phù

nước ngoài phát hành

hợp với tình hình tài

quyết định phù hợp với

chính và khả năng

quy định hiện hành về

thanh toán nợ. Lãi suất

lãi suất của Ngân hàng

trái phiếu do tổ chức

Nhà nước Việt Nam

tín dụng phát hành

trong từng thời kỳ.

ngồi việc tn thủ quy
định tại Nghị định này
phải phù hợp với quy
định về lãi suất của
Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam.
Tiền lãi được thanh
Loại

hình của trái toán theo định kỳ 06

phiếu do doanh nghiệp tháng một lần, hoặc 12
phát hành quyết định tháng một lần, hoặc
theo quy định của pháp thanh toán 01 lần vào
luật.

ngày đáo hạn cùng với

Phương thức thanh thanh toán gốc.
Loại hình trái
tốn lãi, gốc trái phiếu Tiền gốc được thanh
phiếu và phương
thức thanh toán lãi do doanh nghiệp phát toán 01 lần vào ngày
hành quyết định căn cứ đáo hạn hoặc thanh
vào nhu cầu sử dụng toán trước hạn theo
vốn và thông lệ thị thông báo của chủ thể
trường phát hành để phát hành đối với từng

công bố cho nhà đầu tư đợt phát hành.

10


trước khi chào bán trái
phiếu.

11


- Được doanh nghiệp
phát hành công bố
thông tin đầy đủ theo
quy định tại Nghị định
này; được quyền tiếp
cận hồ sơ chào bán trái

Trái phiếu Chính phủ
được phát hành theo
phương thức đấu thầu
phát hành, bảo lãnh
phát hành và phát hành
riêng lẻ.

phiếu khi có u cầu.
- Được doanh nghiệp
phát hành thanh tốn
đầy đủ, đúng hạn lãi,
gốc trái phiếu khi đến

hạn, thực hiện các
Quyền lợi của nhà
đầu tư mua trái
phiếu

quyền kèm theo (nếu
có) theo điều kiện, điều
khoản của trái phiếu và
các thỏa thuận với
doanh nghiệp phát
hành.
- Được dùng trái phiếu
để chuyển nhượng,
cho, tặng, thừa kế,
chiết khấu; được sử
dụng trái phiếu làm tài
sản bảo đảm trong các
quan hệ dân sự và quan
hệ thương mại theo
quy định của pháp luật.

12


Đối tượng mua giấy tờ
có giá là các tổ chức
(bao gồm cả tổ chức
tín dụng, chi nhánh
ngân

Đối tượng mua

hàng

nước

ngồi), cá nhân Việt
Nam và tổ chức, cá
nhân nước ngoài, trừ
trường hợp quy định
tại khoản 2, khoản 3
Điều này.

13


CHƯƠNG 3: CÁC GÓI SẢN PHẨM TRÁI PHIẾU NỔI BẬT TẠI VIỆT
NAM
3.1.Trái phiếu IBOND – Techcombank
IBOND là sản phẩm trái phiếu của những doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam, được ngân
hàng Techcombank thiết kế dành riêng cho khách hàng cá nhân có nhu cầu tăng trưởng vốn gốc
đều đặn trong dài hạn và nhiều giải pháp thanh khoản linh hoạt.
3.1.1.Ưu điểm
3.1.1.1. Tính minh bạch thơng tin cao
Các trái phiếu được TCBS phân phối được cung cấp đầy đủ thông tin tới nhà đầu tư như
thông tin trái phiếu, thông tin về doanh nghiệp, thông tin về hợp đồng, thông tin về dịng tiền…
Các thơng tin này nhà đầu tư có thể xem online trên website hoặc trên ứng dụng trước khi đặt mua
trái phiếu.
3.1.1.2.Doanh nghiệp phát hành trái phiếu uy tín
TCBS lựa chọn và thẩm định của các trái phiếu của các doanh nghiệp hàng đầu trên thị

trường. Các doanh nghiệp này đều là các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khốn. Vì vậy mà
mức độ minh bạch thơng tin cũng như được sàng lọc thẩm định tốt hơn khơng chỉ bởi cơ quan nhà
nước mà cịn bởi đội ngũ giàu kinh nghiệm của TCBS.
3.1.1.3.Hệ thống thẩm định trái phiếu chặt chẽ
Việc thẩm định trái phiếu của TCBS khá chặt chẽ qua 5 bước:
• Đội ngũ chuyên gia thẩm định
• Hội đồng thẩm định
• Hội đồng quản trị rủi ro
• Hội đồng đầu tư
• Chủ tịch hội đồng đầu tư.
3.1.1.4.Tính thanh khoản của trái phiếu cao
Hiện tại TCBS đã cơ cấu trái phiếu thành các gói có mức độ thanh khoản khác nhau để nhà
đầu tư có thể linh hoạt đầu tư theo kỳ hạn dịng tiền của mình.
Các loại trái phiếu gồm:
• iBond Pro: TCBS sẽ thực hiện đảm bảo thanh khoản của trái phiếu bằng việc cam kết mua
lại cho nhà đầu tư
• iBond Prix: Là sản phẩm trái phiếu mà nhà đầu tư có thể mua, bán trên công cụ trái phiếu
của Techcom Securities và được gọi là iConnect.

14


Có thể nói iConnect hiện là cơng cụ mạnh mẽ nhất trên thị trường hiện nay. Hiện chưa có
cơng ty chứng khốn nào có ứng dụng hồn thiện như iConnect trong việc hỗ trợ nhà đầu tư quảng
cáo, rao bán và kết nối mua bán trái phiếu.
Ngoài ra với lượng khách hàng đầu tư trái phiếu chiếm tới 81% thị trường thì việc giao dịch
trên iConnect là một thế mạnh mà khơng cơng ty chứng khốn nào có được
3.1.1.5.Đơn vị phân phối uy tín hàng đầu thị trường
Techcom Securities là cơng ty chứng khốn top 1 trên thị trường về việc phân phối trái
phiếu. Các kênh phân phối trái phiếu khá đa dạng đặc biệt là hệ thống điểm giao dịch của

Techcombank, hệ thống phân phối online. Do đó mà nhà đầu tư có thể tiếp cận mua, bán trái phiếu
rất dễ dàng.
3.1.2.Nhược điểm
3.1.2.1.Lợi nhuận đầu tư ở mức thấp so với thị trường trái phiếu
Trái phiếu iBond hướng tới nhóm khách hàng mong muốn đầu tư an tồn. Chính vì vậy mà
TCBS chủ yếu chọn các trái phiếu do các doanh nghiệp top 1 thị trường tại phân khúc ngành nghề
phát hành. Chính vì thế mà mức lợi nhuận thường sẽ không cao bằng các trái phiếu doanh nghiệp
khác. Ở TCBS có mức lợi nhuận lên tới 9%, cịn nếu bạn trực tiếp đầu tư trái phiếu ở các đơn vị
khác thì có thể mức lợi nhuận là 11%, 15% đến 20%. Tuy nhiên, nhà đầu tư nào khi đầu tư cũng
đã thấm nhuần câu nói ” Rủi ro cao lợi nhuận cao, rủi ro thấp lợi nhuận thấp” Vì thế mà đây cũng
là hạn chế đối với các nhà đầu tư ưa thích mạo hiểm hơn để có được mức lợi nhuận cao hơn.
3.1.2.2.Sự đa dạng của trái phiếu thấp
Hiện tại TCBS chủ yếu hướng tới trái phiếu của các doanh nghiệp thuộc tập đoàn Vingroup,
MSN, TCB, Sungroup do đó sẽ có ít lựa chọn cho nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư ưa thích
mạo hiểm.

3.2.Trái phiếu DBOND – VNDIRECT
DBOND là trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn ngắn, các nhà đầu tư sẽ có lựa chọn đầu tư các
mã trái phiếu theo kỳ hạn cố định. Mỗi kỳ hạn sẽ tương ứng với một mức lãi suất, được
VNDIRECT đảm bảo thanh khoản. Dòng sản phẩm trái phiếu này nhấn mạnh sự an toàn khi đầu
tư trái phiếu, giúp nhà đầu tư cảm thấy an tâm hơn.
3.2.1.Ưu điểm
3.2.1.1.Tính an tồn cao

15


- Được phát hành bởi những doanh nghiệp uy tín hàng đầu, có quy mơ vốn chủ sỡ hữu lớn,
dịng tiền từ kinh doanh cốt lõi bền vững nên khá an tồn về mặt tài sản
+ Cơng ty CP Đầu tư xây dựng Trung Nam

+ Cơng ty CP Bình Hiệp
+ Công ty CP du lịch Thiên Minh
+ Công ty CP Tập đồn đầu tư I.P.A
+ Cơng ty CP năng lượng Bắc Hà
+ Công ty CP bất động sản Thế Kỷ
- Được đánh giá an tồn hơn cổ phiếu vì ưu tiên thanh tốn trước cổ đơng
- Lợi nhuận chắc chắn nhờ VNDirect cam kết mua lại trái phiếu
3.2.1.2. Lợi nhuận cao
- Lãi suất trái phiếu hấp dẫn, cao vượt trội, có thể lên đến 9,1%/ năm

3.2.1.3.Tính linh hoạt
- Kỳ hạn đầu tư từ 12 tháng trở xuống
- Có nhiều sản phẩm đa dạng về kỳ hạn và các loại trái phiếu khác nhau (kỳ hạn linh hoạt từ
1 tháng đến 12 tháng)
- Vốn đầu tư tối thiểu từ 10 triệu đồng mệnh giá
- Lãi suất thanh tốn định kỳ có thể dùng cho việc tái đầu từ

16


- Có thể tự do mua đi, bán lại, trong đó lãi suất thực nhận theo thời gian đầu tư
- Giao dịch nhanh chóng, thuận tiện, thủ tục dễ hiểu, nhà đầu tư không mất nhiều thời gian
theo dõi thị trường
3.2.2.Nhược điểm
3.2.2.1.Rủi ro trả trước
Là rủi ro khi đơn vị phát hành trái phiếu là công ty VNDirect thu mua lại sớm hơn dự kiến.
Điều này khiến cho lãi suất trái phiếu sẽ bị giảm đáng kể. Nhà đầu tư phải tìm phương án tái đầu
tư mới cho nguồn tiền rảnh rỗi, mà hiệu suất sinh lời có thể khơng được như dự tính ban đầu.
3.2.2.2.Rủi ro lãi suất
Xảy ra trong trường hợp lãi suất bị thay đổi so với dự kiến. Do đơn vị phát hành trái phiếu

thay đổi lãi suất gây ảnh hưởng đến lợi tức của nhà đầu tư.

17


CHƯƠNG 4: TÌNH HUỐNG ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÁI PHIẾU THẤT BẠI
TẠI VIỆT NAM
4.1.Diễn biến
Ông Nguyễn Thạch Cương (Láng Hạ- Đống Đa- Hà Nội) là một trong hơn 7.000 nhà đầu tư
đã mua các trái phiếu thuộc 9 lô trái phiếu do tập đoàn Tân Hoàng Minh phát hành trong thời gian
từ tháng 7/2021 đến 3/2022. Tuy nhiên vào ngày 3/4/2022, Uỷ ban chứng khốn Nhà nước đã
cơng bố quyết định hủy bỏ 9 đợt chào bán trái phiếu này của Công ty Ngôi Sao Việt, Công ty
Cung điện Mùa đơng, Cơng ty Soleil (thuộc Tập đồn Tân Hồng Minh). Nguyên nhân là do các
doanh nghiệp này đã có hành vi công bố thông tin sai sự thật, che giấu thơng tin khi phát hành trái
phiếu riêng lẻ để “rót vốn” vào một số dự án bất động sản.
Hợp đồng đầu tư trái phiếu giá trị 1 tỷ đồng giữa ông Nguyễn Thạch Cương và Công ty
TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh ký ngày 4/1/2022 với lãi suất 12% có
thời hạn đầu tư 3 tháng. Đến nay, ngày kết thúc thời hạn đầu tư (4/4/2022) đã qua lâu, mặc dù Tân
Hồng Minh có Thư cam kết thanh toán, tuy nhiên, câu trả lời bao giờ nhà đầu tư nhận được tiền
vẫn còn bỏ ngỏ.
4.2.Nguyên nhân thất bại
- Quá tin tưởng rằng trái phiếu được phát hành đúng các quy luật của pháp luật do quá trình
mua trái phiếu có ký kết hợp đồng và cam kết công khai, rõ ràng, minh bạch giữa các bên gồm:
Hợp đồng Đầu tư Trái phiếu, Giấy xác nhận Giao dịch Trái phiếu và Thư Cam kết Thanh tốn.
- Khơng đủ thời gian cũng như thơng tin để có biết được DN có sử dụng tiền của lơ trái
phiếu bán cho nhà đầu tư có đúng mục đích như đăng ký.
- Nhận thức của nhà đầu tư còn hạn chế, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân, dù đã được
cảnh báo nhiều lần nhưng vẫn đầu tư theo tâm lý đám đơng, tin đồn, chưa có kinh nghiệm phân
tích, khả năng quản lý tài chính, đầu tư, thậm chí có nhiều cá nhân đã đầu tư theo hình thức hợp
đồng góp vốn do đó khơng được coi là chủ sở hữu trái phiếu.

- Tính tuân thủ và đạo đức nghề nghiệp của một số doanh nghiệp phát hành chưa cao, có
doanh nghiệp cố tình vi phạm và thơng đồng với các cơng ty chứng khốn, tổ chức cung cấp dịch
vụ để thực hiện các hành vi gian lận trên thị trường.
4.3.Bài học kinh nghiệm

18


- Không nên chỉ quan tâm đến lãi suất và chào mời hấp dẫn qua trang thông tin điện tử, ứng
dụng hoặc qua các cơng ty chứng khốn, ngân hàng... mà phải tìm hiểu kỹ về doanh nghiệp phát
hành, xếp hạng tín nhiệm của doanh nghiệp (nếu có), hiệu quả dự án dự kiến đầu tư, khả năng
thanh toán, tài sản bảo đảm có thực chất khơng, bên bảo lãnh thanh tốn có uy tín hay khơng…
- Cần tìm hiểu kỹ khía cạnh pháp lý của hợp đồng đầu tư, bảo đảm rằng quyền lợi của nhà
đầu tư được pháp luật bảo vệ. Trở lại ví dụ của Tân Hồng Minh phần lớn hợp đồng ký với khách
hàng không phải là hợp đồng mua bán trái phiếu, mà là hợp đồng hợp tác đầu tư. Theo đó, khách
hàng khơng phải là chủ sở hữu trái phiếu mà chỉ là nhà đầu tư hợp tác cùng chủ sở hữu để đầu tư
vào trái phiếu. Hợp đồng hợp tác đầu tư dạng này đầy những rủi ro, bất lợi hoàn toàn về phía nhà
đầu tư.

19


PHẦN 2: ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.

Khái niệm
Bất động sản bao gồm tài sản cho thuê và đất đai. Tài sản cho thuê là nhà ở hoặc tài sản

thương mại được cho người khác thuê. Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán,

cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên
bất động sản của mình.

1.2.

Đặc điểm
- Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ

được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà
họ sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với
điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là
nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận.
- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài
giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: do bất động sản là
một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng
dẫn đến thời gian mua, bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác. Hơn nữa giao dịch
giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua người môi giới như hiện nay, nên phải mất
thêm chi phí. Ngồi ra, phát triển đất nước theo hướng cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách
pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều
làm cho chi phí giao dịch bất động sản tăng.
- Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất
lớn, nhất là trường hợp đầu tư xây dựng vào các cơng trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các cơng trình xây dựng trong khu
vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng cơng trình này làm tơn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh
quan, tơn thêm tiện ích của cơng trình khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Tính thanh khoản khơng cao: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có
giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết

20

định mua, bán khơng nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém
linh hoạt.
- Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: chính vì bất động sản có tầm quan
trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần có những quy định để
điều tiết và quản lý chặt chẽ việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì bất động sản chịu sự can
thiệp trực tiếp của Nhà nước

1.3.

Phân loại
- Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản

gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và cơng trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ
tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v... Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất
lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của
một nước.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v...
- Bất động sản đặc biệt: các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ,
đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v...

1.4.
Các rủi ro có thể gặp
1.4.1. Rủi ro pháp lý
Các chính sách gây ra tác động trực tiếp như thuế, ngân hàng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư,
Luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi... đều ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh nhà đất.
Những chính sách này có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên hoặc ngược lại nó cũng đủ sức
đánh gục nhà đầu tư cá nhân nếu như vướng mắc vài chi tiết nhỏ. Điển hình như những dự án

khơng được triển khai nhiều năm chỉ vì nếu nộp tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư lỗ nặng. Do đó,
nhà đầu tư cần theo dõi cũng như phân tích những ảnh hưởng của các chính sách đến dự án liên
quan
1.4.2. Rủi ro về lãi suất
Đa phần các dự án lớn thường chủ yếu dựa vào sự hỗ trợ tài chính tới từ các ngân hàng.
Chủ đầu tư, khách hàng cá nhân phải đi vay vốn và chi phí sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến hiệu
quả đầu tư. Song, hiện nay lãi suất ở Việt Nam còn quá cao so với các nước khác, cộng thêm việc

21


điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng bất cứ lúc nào cũng là một rủi ro khá lớn trong lĩnh vực đầu
tư bất động sản.
1.4.3. Rủi ro về tính thanh khoản
Tính thanh khoản khơng cao do việc mua bán bất động sản cần quy trình, thủ tục phức tạp.
Vì thiếu tính thanh khoản, bất động sản của bạn có thể bị bán dưới giá thị trường hoặc thua lỗ nếu
bạn cần dỡ tài sản của mình nhanh chóng
1.4.4. Rủi ro đánh giá bất động sản
Nếu bạn không biết nên định giá bất động sản, bạn có thể sẽ tìm đến mơi giới. Nhà mơi giới
đó có thể tiến hành định giá căn nhà và đưa ra những gợi ý về mức giá phù hợp với bạn. Tuy
nhiên, nhà mơi giới có thể đưa ra mức định giá nhằm phục vụ người bán hơn là người mua, họ sẽ
đánh giá quá cao giá trị để những người mua tiềm năng tin rằng bất động sản đáng mua. Bằng
cách này, các nhà mơi giới có thể đảm bảo rằng bất động sản sẽ bán được và họ sẽ nhận được hoa
hồng. Mặc dù nhiều nhà môi giới bất động sản trung thực và sẽ cung cấp một ước tính phù hợp,
bạn vẫn nên tự tiến hành định giá của riêng mình và đánh giá cẩn thận mức định giá của nhà môi
giới.

22

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô lớn
Nghị định này quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng 3 nhóm
điều kiện.
- Thứ nhất là phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản
(gọi chung là doanh nghiệp).
- Thứ hai, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin
điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất
động sản) các thông tin doanh nghiệp.
Cá nhân kinh doanh có trách nhiệm cơng khai sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh
theo quy định; thông tin về việc thế chấp nhà, cơng trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào
kinh doanh (nếu có); số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản
phẩm đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh
doanh.Các thông tin tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đã công khai mà sau đó có thay đổi
phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
- Thứ ba cá nhân chỉ kinh doanh các sản phẩm bất động sản khi có đủ các điều kiện như:
Đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền
sử dụng đất; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi cơng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; khơng có
tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất…
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai
thì phải có biên bản nghiệm thu đã hồn thành xong phần móng tịa nhà.
Ngồi các nội dung trên, trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất
động sản thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu khơng thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với
dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có
quy mơ sử dụng đất từ 20 hecta trở lên.

23

2.2.Điều kiện của cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy
mô nhỏ
Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường
xuyên quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh BĐS khơng bắt buộc phải có các điều
kiện gồm:
- Cá nhân bán nhà, cơng trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định
của Tịa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
- Cá nhân bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp
pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của
mình.
- Cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng BĐS do mình đầu tư xây dựng mà
không phải là dự án đầu tư xây dựng BĐS để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

2.2.Hợp đồng và chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
2.2.1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản (Quy định tại điều 6)
Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển
nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo quy định tại điều 6.
TT
Mẫu số 01

Mẫu số 02

NỘI DUNG
Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp
lưu trú

Mẫu số 03

Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở riêng lẻ

Mẫu số 04

Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà, cơng trình xây dựng

Mẫu số 05

Hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng

Mẫu số 06

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

24


Mẫu số 07

Hợp đồng cho thuê/cho thuê lại quyền sử dụng đất

Mẫu số 08

Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản

Mẫu số 09

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai/ hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn

Mẫu số 10

Đơn đề nghị chuyển nhượng tồn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản

Mẫu số 11

Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án
bất động sản

Mẫu số 12
Mẫu số 13

Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản
Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất
động sản

2.2.2. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai và chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn (Quy định tại điều
7)
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng phải đảm bảo
các điều kiện sau đây:
- Phải có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định; trường hợp các bên đã ký
hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành phải có hợp đồng đã ký kết. Quan trọng
nhất là hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng phải thuộc diện khơng có tranh
chấp, khiếu kiện.
- Nhà, cơng trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên,
thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được
bên nhận thế chấp đồng ý.
2.2.3.Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Quy định tại điều 9)

25