Thảo luận luật dân sự lần 4 Những vấn đề chung của luật dân sự Bảo vệ quyền sở hữu

VẤN ĐỀ 1
ĐỊI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA
* Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT
Nguyên đơn: Triệu Tiến Tài.
Bị đơn: Hà Văn Thơ.
Ơng Triệu Tiến Tài đưa đơn kiện ơng Hà Văn Thơ vì cho rằng ơng Thơ đã
chiếm hữu, sử dụng tài sản (một con trâu mẹ 4 tuổi 9 tháng và con nghé đực 3 tháng
tuổi) khơng có căn cứ pháp luật. Trong q trình chiếm hữu ơng Thơ đã bán trâu mẹ
cho ông Thi và ông Thi đã trao đổi lại cho ơng Chiên (Dịn), cịn nghé thì đã được
ơng Thơ mổ lấy thịt. Dựa trên những cơ sở pháp lí cũng như là những chứng cứ
được thu thập đầy đủ thì Tịa án đã xác định ông Tài là chủ sở hữu của con trâu, con
nghé và buộc ơng Thơ phải hồn trả số tiền tương đương với giá trị của con trâu mẹ
và con nghé con.
* Trâu là bất động sản hay động sản? Vì sao?
Điều 107: Bất động sản và động sản
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
- Con trâu là động sản vì con trâu khơng phải là nhà, đất đai, cơng trình xây
dựng hoặc tài sản gắn với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng và bất động sản có tính
chất đặc thù khơng di dời được. Vì thế căn cứ vào khoản 2 điều 107 BLDS 2015
xác định con trâu là động sản.
* Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu khơng? Vì sao?
Trâu không là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu vì:
- Theo khoản 2 điều 106 BLDS 2015: “Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài
sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có
quy định khác.
- Căn cứ vào khoản 1 và khoản 2 điều 107 BLDS 2015 thì con trâu được xác

định là động sản, vì thế khơng cần phải đăng ký quyền sở hữu.

1


* Đoạn nào của quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở
hữu của ông Tài?
“Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của các
nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22) và kết quả
giám định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên bản
xác minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn giải
biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ
sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con
nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến
Tài. Ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản khơng có căn cứ pháp luật”1
* Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh
tranh chấp trên?
Theo khoản 1 điều 179 BLDS 2015: “Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi
phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền được đối với tài
sản”.
Ơng Dịn là người đang chiếm hữu con trâu trong hồn cảnh tranh chấp trên.
Ơng Dịn chiếm hữu con trâu theo hình thức chiếm hữu của người khơng phải là
chủ sở hữu. Vì trong trường hợp này ơng Dịn đã được trao đổi lại từ ông Thi và ông
Thi mua trâu lại từ ông Thơ mà theo những giám định cũng như là những bằng
chứng cho thấy ông Thơ là chủ sở hữu khơng có căn cứ pháp luật.
* Việc chiếm hữu như trong hồn cảnh của ơng Dịn có căn cứ pháp luật
khơng? Vì sao?
- Việc chiếm hữu của ơng Dịn là khơng có căn cứ pháp luật.
- Vì theo khoản 1 Điều 183 BLDS 2005: “Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là
việc chiếm hữu tài sản trong các trường hợp sau đây:

a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù
hợp với quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ
sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chơn giấu, bị chìm đắm phù hợp với các
điều kiện do pháp luật quy định;
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù
hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;
e) Các trường hợp khác do pháp luật quy định.”

1

Quyết định số 123/2003/DS-GĐT
2


Như vậy, việc chiếm hữu của ơng Dịn khơng rơi vào trường hợp nào của Điều
183 nên việc chiếm hữu của ơng Dịn là khơng có căn cứ pháp luật.
- Cụ thể, ngay từ đầu việc chiếm hữu của ông Thơ đã khơng có căn cứ pháp
luật. Ơng Thơ khai mua lại con trâu cái của ông Phùng Văn Tài nhưng trong quyết
định khơng có tài liệu chứng minh và thông qua kết quả giám định của cơ quan
chuyên môn thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái và con nghé đực thuộc quyền sở
hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài. Do đó, ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng
tài sản khơng có căn cứ pháp luật nên ơng Thơ cũng khơng có quyền bán con trâu
cho ơng Thi và ơng Thi cũng khơng có quyền đổi trâu với ơng Dịn. Căn cứ khoản 3
Điều 183 BLDS 2005 về chiếm hữu tài sản có căn cứ pháp luật thì tuy ơng Dịn
được chuyển giao tài sản thông qua giao dịch dân sự với ông Thi nhưng thực chất
ơng Thi cũng là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nên việc chiếm con trâu của
ơng Dịn cũng khơng có căn cứ pháp luật.

* Thế nào là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu
cơ sở pháp lý khi trả lời.
- Theo Điều 165 quy định
1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong các trường
hợp sau đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù
hợp với quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ
sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm phù hợp với các
điều kiện do pháp luật quy định;
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù
hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;
e) Các trường hợp khác do pháp luật quy định.”
2. Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này là
chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật.”
- Điều 180 BLDS 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người
chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”
- Vậy chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là khi người
chiếm hữu khơng biết hoặc khơng thể biết việc chiếm hữu của mình là khơng có căn
cứ pháp luật.
* Người như hồn cảnh của ơng Dịn có là người chiếm hữu ngay tình
khơng? Vì sao?
- Người như hồn cảnh của ơng Dịn là người chiếm hữu ngay tình.

3


- Vì căn cứ vào Điều 180 BLDS 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm

hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang
chiếm hữu.”
- Trường hợp của ơng Dịn thì ơng mua lại trâu do ơng Thi bán, ơng hồn tồn
khơng biết về việc con trâu là thuộc về sở hữu có căn cứ pháp luật của ơng Tài, ơng
có căn cứ tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.
* Thế nào là hợp đồng có đền bù và khơng có đền bù theo quy định về địi
tài sản trong BLDS?
– Hợp đồng có đền bù là hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã
thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng. Đa
số các hợp đồng dân sự là hợp đồng có đền bù. Tính chất đền bù trong hợp đồng
được các bên áp dụng để thực hiện việc trao đổi với nhau các lợi ích vật chất. Các
hợp đồng có đền bù đa phần là hợp đồng song vụ mà ngược lại.
+ Trong thực tế vẫn có trường hợp hợp đồng có đền bù là hợp đồng đơn vụ
(như hợp đồng cho vay có lãi mà hiệu lực của nó được xác định tại thời điểm bên
vay đã nhận tiền). Và cũng có nhiều hợp đồng song vụ khơng có đền bù như hợp
đồng gửi giữ khơng có thù lao.
– Hợp đồng khơng có đền bù là hợp đồng mà trong đó một bên nhận được từ
bên kia một lợi ích nhưng khơng phải giao lại một lợi ích nào. Hợp đồng khơng có
đền bù thường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân, tương ái
giữa các chủ thể.
+ Trong quá trình giao kết hợp đồng này, dù đã hứa hẹn, thống nhất ý chí
nhưng việc chấp nhận đề nghị khơng mang tính chất ràng buộc đối với bên được đề
nghị. Do đó, đối với hợp đồng tặng cho tài sản, pháp luật quy định có hiệu lực khi
các bên đã thực tế trao cho nhau đối tượng tặng cho hoặc đã hoàn thành thủ tục
chuyển quyền sở hữu.
* Ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao dịch có đền bù hay khơng có
đền bù. Vì sao?
Ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao dịch đền bù. Vì con trâu ơng Dịn có
được là do giao dịch với ơng Thivà ơng Thi nhận tiền tương ứng với giá trị con trâu
cịn ơng Dịn nhận con trâu . Từ đó ta có thể thấy, đây là giao dịch mà trong đó mỗi

bên sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích
tương ứng. Do vậy, đây là hợp đồng có đền bù.
* Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cấp, bị mất, bị chiếm hữu ngồi ý chí
của ơng Tài khơng?
- Trâu có tranh chấp là tài sàn bị lấy cấp, bị mất, bị chiếm giữ là ngồi ý chí
của ơng Tài.

4


- Ta thấy việc con trâu bị người khác chiếm hữu là ngồi ý chí của ơng Tài vì
ơng khơng từ bỏ quyền sở hữu con trâu (hàng tháng vẫn lên xem trâu), cũng không
định đoạt (bán,tặng, cho) con trâu. Khi ông Thơ dắt con trâu về qua nhà ông Tài,
ơng nhận ra là trâu, nghé của mình và nói với ông Thơ nhưng ông Thơ vẫn dắt trâu
về sau đó bán cho ơng Thi và được đổi cho ơng Dịn và xảy ra tranh chấp. Như vậy
con trâu có tranh chấp có thể bị lấy cấp, bị mất, hoặc bị chiếm giữ ngồi ý chí của
ơng Tài.
* Theo tịa án dân sự Tịa án nhân dân tối cao, ơng Tài được địi trâu từ
ơng Dịn khơng? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời.
Theo tòa án dân sự Tịa án nhân dân tối cao, ơng Tài được địi trâu từ ơng Dịn.
Cụ thể: “Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06,07,08), lời khai
của các nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20) anh Bảo (BL 22) và kết
quả giám định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên
bản xác minh minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản
diễn giải biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì
có đủ cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu
và con ghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu
Tiến Tài. Ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản khơng có căn cứ pháp luật.” 2
*Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.

Hướng giải quyết của Tòa án là hợp lí vì Tịa đã khẳng định ơng Tài là chủ sở
hữu và ông Thơ là người chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật cho nên buộc ơng
Thơ phải thanh toán giá trị con trâu cái và con nghé đực cho ơng Tài và bên cạnh đó
Tịa án cũng nhấn mạnh về quyền đòi động sản từ người thứ ba.
* Khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì pháp luật hiện hành có
quy định nào bảo vệ ơng Tài khơng?
Khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì pháp luật hiện hành có quy
định bảo vệ ông Tài.
Theo khoản 1 Điều 166 BLDS 2015 về Quyền đòi lại tài sản:
“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản
từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn
cứ pháp luật.”
Vì ơng Dịn là người chiếm hữu ngay tình, trâu là động sản khơng đăng kí
quyền sở hữu nên sẽ áp dụng Điều 167 BLDS 2015 về Quyền địi lại động sản
khơng phải đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu có quyền địi lại động sản khơng phải đăng kí quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được
2 Quyết

định số 123/2003/DS-GĐT
5


động sản qua hợp đồng khơng có đền bù với người khơng có quyền định đoạt tài
sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền địi
lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu
ngồi ý chí cảu chủ sở hữu.”
Theo xét xử của Tịa án thì ơng Tài là chủ sở hữu hợp pháp, có quyền chiếm
hữu đối với con trâu. Ơng Dịn là người chiếm hữu ngay tình. Hợp đồng giữa ơng
Dịn và ơng Thi là hợp đồng trao đổi tài sản có đền bù và con trâu rơi vào trường

hợp bị mất và chiếm hữu ngoài ý muốn nên theo Điều 167 thì chủ sở hữu là ơng Tài
có quyền địi lại tài sản từ ơng Dịn.
* Khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì Tồ án đã theo hướng
ông Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định
cho câu trả lời?
- Khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì Tồ án đã theo hướng ơng
Tài được quyền yêu cầu ông Thơ trả lại giá trị con trâu. Đoạn của Quyết định cho
câu trả lời là: “Trong q trình giải quyết vụ án, Tồ án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác
minh, thu thập đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu đang tranh chấp giữa ông
Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có
căn cứ pháp luật phải hồn lại giá trị con trâu và con nghé cho ơng Tài là có căn cứ
pháp luật.”3
* Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà dân sự Toà án
nhân dân tối cao.
- Trâu là động sản không phải đăng ký, cũng là tài sản bị chiếm hữu ngồi ý
muốn của ơng Tài và ơng Dịn sở hữu trâu đang tranh chấp là ngay tình như đã
chứng minh ở các câu trên, ta đủ điều kiện xét theo Điều 257 BLDS 2005 về quyền
địi lại động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu có quyền địi lại động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động
sản này thơng qua hợp đồng khơng có đền bù với người khơng có quyền định đoạt
tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có
quyền địi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp bị
chiếm hữu ngồi ý chí của chủ sở hữu.” thì ơng Tài có quyền địi lại trâu từ ơng
Dịn vì ơng Dịn có được trâu là qua hợp đồng có đền bù (với ông Thi mà ông Thi
mua lại trâu từ ông Thơ) tức hợp đồng mua bán, trao đổi đền bù ngang giá.
Như vậy hướng giải quyết của Tòa án là phù hợp, đảm bảo những căn cứ pháp
lí do luật định, bảo vệ tốt quyền lợi của những người có quyền và nghĩa vụ liên
quan.

3 Quyết

định số 123/2003/DS-GĐT
6


VẤN ĐỀ 2
ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA
* Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT
Nguyên đơn: Bà Trần Thị X
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị N
Bà X yêu cầu bà N trả lại tồn bộ nhà đất có diện tích 1.518,86 . Trong quá
trình sử dụng được biết bà N có cải tạo đất trồng cây, và thực hiện nghĩa vụ nộp
thuế cho Nhà nước, bà cũng đã chuyển nhượng cho ơng M diện tích 323,2, phần
cịn lại bà tặng cho chị Nguyễn Vi L, sau đó chị L đã chuyển nhượng khoảng 173,1
cho ông Lăng Đào Minh Đ và bà Trần Thu T. Và có thể xác định rằng đây là những
giao dịch thứ ba ngay tình và được pháp luật bảo vệ. Theo quyết định Tòa án buộc
bà N trả bằng giá trị quyền sử dụng diện tích 914 và trả cho nguyên đơn giá trị đất
1.254.400.000 đồng.
* Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay
tình?
- Đoạn của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy tranh chấp thuộc bà X và đã
được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình: “Ngày 19/8/2010, bà N chuyển
giao cho ơng M diện tích 323,2m² ( đo thực tế là 313,6m²), ngày 01/10/2010 ông M
đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông M đã xây dựng nhà 4 tầng
trên đất. Diện tích đất còn lại là 917,6m², ngày 21/10/2011, bà N tặng cho con gái là
chị Nguyễn Vi L. Sau đó, chị L chuyển nhượng 173,1m² (đo thực tế là 170,9m²) đất
cho ông Lăng Đào Minh Đ và bà Trần Thu T; ông Đ, bà T đã nhận đất sử dụng và
7

được cấp giấy chứng nhận ngày 24/7/2012. Diện tích đất còn lại của chị L đo thực
tế là 744m². Việc chuyển nhượng và tặng cho nêu trên đã hoàn thành trước khi có
Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 410/2012/KN-DS ngày 24/9/2012 của
Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và Quyết định giám đốc thẩm số 55/2013/DSGĐT ngày 30/01/2013 của Toà án nhân dân tối cao hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc
thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 nêu trên. Căn cứ quy định tại khoản 2
Điều 138 và Điều 258 Bộ luật dân sự 2005 thì các giao dịch chuyển nhượng và tặng
cho đất của ông M, bà Q, bà L, ông Đ, bà T là các giao dịch của người thứ ba ngay
tình được pháp luật bảo vệ.”4
* Theo quy định (trong BLDS 2005 và BLDS 2015), chủ sở hữu bất động
sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho người
thứ ba ngay tình?
- Căn cứ theo Điều 168 BLDS 2015 và Điều 258 BLDS 2005 thì chủ sở hữu
được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp
người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thơng qua bán đấu giá
hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài
sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
* Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án phải xác định
trách nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
Để bảo vệ bà X, Tòa án nhân dân tối cao buộc bà N trả bằng giá trị sử dụng
diện tích 914m2 đất (trong đó có 744m2 đất do bà L đứng tên và 170,9m2 đất ông Đ,
bà T đứng tên) cho nguyên đơn; đồng thời bà N phải trả cho nguyên đơn
1.254.400.000 đồng tương đương với giá trị của 313,6m2 đất do ông M đứng tên.
* Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định
trong Bộ luật dân sự chưa?
Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định tại
điều 258 BLDS 2005.
Điều 258. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động

sản từ người chiếm hữu ngay tình:
Chủ sở hữu được địi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản,
trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua
bán đấu giá hoặc giao dịch với người theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền và chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này khơng phải là chủ tài
sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

4 Quyết

định số 07/2018/DS-GĐT
8


* Theo anh/chị hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (trong câu
hỏi trên) có thuyết phục khơng? Vì sao?
Theo nhóm em, hướng giải quyết của Tịa án nhân dân tối cao là thuyết
phục.Vì:
Trong Quyết định đã cho rằng: “Bà N xác định do sự giới thiệu của ông
Nguyễn X V là chồng bà X) gia đình bà về ở thì có căn nhà nằm trên khn viên đất
trồng khoảng 1.500m2 đất bỏ hoang không ai sử dụng, bà có cải tạo đất và trồng cây
trên đất.” Từ đó cho thấy, căn cứ vào điều 189 BLDS 2005 thì bà N chiếm hữu
khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình.
Tịa án nhân dân tối cao nhận định quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm dành
cho bà N là chưa đảm bảo quyền lợi cho nguyên đơn và quyết định của Tịa án cấp
sơ thẩm là khơng xem xét công sức của bà N trong thời gian ở, chưa đảm bảo quyền
lợi của bị đơn; đồng thời yêu cầu Tòa án cần xem xét đến cả phần đất Nhà nước đã
thu hồi và cần làm rõ bà N đã nhận số tiền Nhà nước bồi thường là bao nhiêu để
tính tốn cơng sức cho hợp lý.
Tịa án nhân dân tối cao yêu cầu cần áp dụng khoản 2 điều 138 và điều 258
BLDS 2005 để các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M, bà Q, chị

L, ông Đ, bà T là các giao dịch của người thứ 3 ngay tình được pháp luật bảo vệ.

9


VẤN ĐỀ 3
LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ
* Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT
Nguyên đơn: ông Diệp Vũ Trê
Bị đơn: ông Nguyễn Văn Hậu
Nguyên đơn đưa đơn kiện bị đơn vì đã lấn chiếm đất của bị nguyên đơn và khi
ông Trê yêu cầu trả lại phần đất bị lấn chiếm thì bị đơn đã chắt phá một số cây kiểng
của gia đình ngun đơn. Tịa án u cầu bị đơn phải trả lại 132,8 đất đã lấn chiếm
nhưng là đất trống cho ơng Trê và bà Thi, cịn phần đất mà ông Hậu cũng lấn chiếm
nhưng để xây nhà thì phải thanh tốn giá trị sử dụng đất, phần máng xối đúc bê tông
chiếm khoảng không trên phần đất của nguyên đơn, buộc ông Hậu phải tháo gỡ
hoặc thanh tốn giá trị quyền sử dụng đất, cịn một căn nhà phụ xây trên diện tích
18,57 phải căn cứ vào tình hình thực tế để thi hành án, bên cạnh đó ơng Hậu phải
bồi thường tồn bộ số kiểng đã chặt phá của gia đình ơng Trê.
* Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GĐT
Nguyên đơn: Ông Lương Ngọc Trụ, Bà Đinh Thị Ngun
Bị đơn: Ơng Ngơ Văn Hịa
Ngun đơn khởi kiện bị đơn do đã lấn đất trong q trình ơng đi làm ăn ở xa.
Tịa án buộc ơng Ngơ Văn Hịa phải tháo dỡ 1 mảng bê tơng trước nhà, tháo dỡ mái
tơn nhà sau và địn tay phía nhà sau, cùng với phần hệ thống đường ống của ơng
Hịa nằm dưới đất thuộc quyền sử dụng của ông Trụ, bà Nguyên.
* Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc
quyền sở hữu của ông Trường, bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
Trong quyết định số 23 đã cho rằng: “Trong q trình sử dụng, ơng Hậu đã lấn
chiếm sang đất của gia đình ơng Trê khoảng 185m2 (cụ thể diện tích đất tranh chấp

là tam giác có đáy là mặt tiền sông Bà Bèo dài 12m, cạnh của tam giác là 36m, cạnh
đứng khoảng 30m).”
* Đoạn nào của Quyết định 617 cho thấy gia đình ơng Hồ đã lấn sang đất
(khơng gian, mặt đất, lịng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng Trụ, bà
Ngun?
Ở phần “Xét thấy”:

10


“Q trình giải quyết vụ án, Tồ án cấp sơ thẩm và Tồ án cấp phúc thẩm xác
định gia đình ông Hoà làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất
thuộc quyền sở hữu của gia đình ơng Trụ, bà Ngun nên quyết định buộc gia đình
ơng Hồ phải tháo dỡ là có căn cứ.
Tuy nhiên, dưới lịng đất sát tường nhà ơng Hồ cị ống nước do gia đình ơng
Hồ chơn, nhưng Tồ án cấp sơ thẩm và Tồ án cấp phúc thẩm khơng buộc gia
đình ơng Hồ phải tháo dỡ là khơng đúng, khơng đảm bảo được quyền lợi của gia
đình ơng Trụ.”.5
* BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lịng đất và khơng
gian thuộc quyền sở hữu của người khác khơng?
BLDS có quy định về điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lịng đất và khơng gian
thuộc quyền sở hữu của người khác .
Tại Khoản 2 Điều 175 BLDS 2015 có quy định:
“2. Người sử dụng đất được sử dụng khơng gian và lịng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được
làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên
đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây,
cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác.”.

Và Điều 176 BLDS 2015 có quy định:
1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây
tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc
dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới
ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các
chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được
chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung,
chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu
chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở
hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề
không được trổ cửa sổ, lỗ thơng khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ
trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng
chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
5 Quyết

định số 617/2011/DS-GĐT
11


Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu
được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
* Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như thế được xử lý như thế nào?

* Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Toà dân sự Toà án nhân dân
tối cao theo hướng buộc gia đình ơng Hồ tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang
không gian, mặt đất và lịng đất của gia đình ơng Trụ, bà Ngun?

Ở phần “Nhận thấy”:
“Thực tế trên phần đất tranh chấp này có cơng trình phụ gồm: ơ văng, địn
tay, đường ống. Tồ án cấp sơ thẩm xác định đất của ông Trụ và bà Ngun đến sát
tường nhà của ơng Hồ, nên đã buộc bị đơn tháo dỡ tất cả phần ô văng, địn tay,
mái nhà của nhà ơng Hồ nhơ ra (theo bản vẽ xây dựng là từ điểm F đến điểm J)
đến sát tường của ơng Hồ, nhưng lại khơng giải quyết phần đường ống của ơng
Hồ nằm dưới đất thuộc quyền sở hữu của ông Trụ, bà Nguyên là trái với Khoản 2
Điều 265 Bộ luật dân sự năm 2005. Sau khi xử sơ thẩm, bà Nguyên có đơn kháng
cáo u cầu ơng Hồ tháo dỡ cả phần đường ống nước của ơng Hồ đặt trên phần
đất sử dụng của bà Nguyên, nhưng Toà án cấp phúc thẩm vẫn giữ nguyên bản án sơ
thẩm nêu trên. Như vậy, cả Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm mới chỉ
giải quyết một phần yêu cầu của nguyên đơn và chưa giải quyết triệt để vụ án.” 6.
* Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Việc tòa án quyết định buộc gia đình ơng Hịa phải tháo dỡ 4 ô văng cửa sổ,
một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng Trụ, bà
Ngun là hợp lí. Cịn việc gia đình ơng Hịa có phải tháo dỡ ống nước hay khơng
thì tùy thuộc vào tình hình thực tế và việc lắp đặt ống nước có nhất thiết phải lấn
sang phần đất nhà ơng Trụ hay khơng. Nếu có thì chủ sở hữu bất động sản (gia đình
ơng Trụ, bà Ngun) phải dành một lối cấp, thốt nước thích hợp, khơng được cản
trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng phải hạn chế đến mức thấp nhất
thiệt hại cho gia đình ông Trụ, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường, không nhất
thiết phải tháo gỡ.
* Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tịa án khơng buộc ơng Hậu
tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2)?
Đoạn: “Buộc ông Hậu trả ông Trê, bà Thi giá trị quyền sử dụng phần đất lấn
chiếm đã cất nhà là 52,2 bằng giá trị là 7,83 chỉ vàng 24K. Giữ ngun phần đất có
căn nhà cho ơng Hậu sử dụng”. “Tịa án cấp phúc thẩm buộc ơng Hậu trả 132,8 đất
6 Quyết

định số 617/2011/DS-GĐT
12


đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trệ và bà Thi, cịn phần đất ơng Hậu cũng
lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2) thì giao cho ơng Hậu sử dụng nhưng phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình hợp lí”.
* Ơng Trường, bà Thoa có biết và phản đổi ơng Tận xây dựng nhà trên
khơng?
Ơng Trê, bà Thi có biết việc ơng Hậu xây nhà nhưng hai ông bà không phản
đối việc xây nhà đó của ông Tận.
* Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ơng Hậu xây dựng nhà trên thì
ơng Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi khơng? Vì sao?
Nếu ơng Trê, bà Thi biết và phản đối ơng Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu
phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi. Vì căn cứ vào khoản 1 Điều 267
BLDS 2005 quy định: “Khi xây dựng cơng trình, chủ sở hữu cơng trình phải tn
theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an tồn, khơng được xây vượt quá độ cao,
khoảng cách, không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất
động sản liền kề và xung quanh” do đó nếu ơng Trê, bà Thi phản đối thì ơng Hậu
phải tháo dỡ nhà vì ông đã lần sang phần đất thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà
Thi.

13