Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã nghi sơn, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2019 2021

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ
NGHI SƠN, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2019 2021
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, năm 2022


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ
cơng trình nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận và các
thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Lê Thị Phương


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên
của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng
và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nơng đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới khoa Quản lý Tài ngun, Phịng
Đào tạo- Đại học Nơng lâm Thái Ngun đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học
tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cơng chức địa chính xã Thanh
Thuỷ, phường Hải Hồ, phường Hải Ninh và cán bộ UBND thị xã Nghi Sơn, phòng
TN$MT thị xã, Chi nhánh Văn phòng đăng ký QSD đất thị xã Nghi Sơn, cán bộ Trung
tâm Dịch vụ đấu giá tài sản Thanh Hoá đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong
suốt q trình thực hiện đềtài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi
hồn thành hồn thành luận văn./.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lê Thị Phương


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i

LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................. vii MỞ
ĐẦU ........................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..............................................................................................
1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................... 2
3.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài..................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ..................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sủ dụng đất ............................................................ 4
1.1.1. Quyền sử dụng đất và thị trường đất đai...............................................................
4
1.1.2. Giá đất và các nguyên tắc xác định giá đất........................................................... 5
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất....................................................................................
7
1.2. Cơ sở pháp lý trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ......................................
12
1.2.1. Hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng
đất
cấp Trung ương. ............................................................................................................ 12
1.2.2. Hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng
đất
tại tỉnh Thanh Hóa. ....................................................................................................... 16
1.2.3 Các văn bản pháp lý liên quan đến 04 dự án ......................................................
17

4

1.3. Cơ sở thực tiễn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất....................................
19
1.3.1. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới...
19
1.3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam............................
22
1.3.3. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thanh Hóa . .......................
26


4

1.4 Đánh giá chung về tổng quan tài liệu nghiên cứu................................................... 30
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 32
2.2. Nội dung nghiên cứu.............................................................................................. 32
2.2.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Nghi Sơn................ 32
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn ......................... 32
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019-2021............ 32
2.2.4. Khó khăn, hạn chế và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa ............................................... 33
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 33
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.................................................................
33
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ..................................................................

33
2.3.3. Phương pháp chọn điểm điều tra ........................................................................
35
2.3.4. Phương pháp thống kế so sánh ........................................................................... 35
2.3.5. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu............................................................ 35
2.3.6. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu......................................................................... 35
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...................................... 36
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Ngi Sơn, tỉnh Thanh Hóa36
3.1.1 Điều kiện tự nhiên................................................................................................ 36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.................................................................................... 39
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện kinh tế, xã hội........................................................ 43
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn, Thanh Hóa ............ 44
3.2.1 Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa ............. 44
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa năm 2021 ............. 47
3.3. Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn giai
đoạn 2019-2021. ........................................................................................................... 50
3.3.1 Các hình thức đấu giá đất áp dụng trên địa bàn thị xã Nghi Sơn. ....................... 50


5

3.3.2 Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi
Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019-2021 ................................................................... 54
3.3.3. Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn tại
04 dự án giai đoạn 2019-2021 ...................................................................................... 56
3.3.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn theo
tổng hợp phiếu điều tra từ người tham gia đấu giá và cán bộ chun mơn.................
68
3.4. Khó khăn, hạn chế và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn. ......................................................................... 76

3.5.1. Khó khăn trong cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghi
Sơn, tỉnh Thanh Hoá ..................................................................................................... 76
3.5.2. Đề xuất giải pháp ................................................................................................ 78
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................ 84


6

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Các chỉ tiêu về kinh tế của thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019 – 2021 .........39
Bảng 3.2. Chỉ tiêu về xã hội, môi trường trên địa bàn thị xã Nghi Sơn
giai đoạn 2019-2021 ...................................................................................................42
Bảng 3.3. Hiện trạng SDĐ tại thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa năm 2021 ..............48
Bảng 3.4. Biến động đất đai theo mục đích SDĐ .......................................................49
Bảng 3.5. Bảng tổng hợp kết quả thực hiện công tác đấu giá QSDĐ
trên địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019-2021..........................54
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện công tác đấu giá QSDĐ tại dự án Khu dân cư
thôn Đồng Minh xã Thanh Thuỷ Khu vực: phía Nam ơng Luyện .............................57
Bảng 3.7 Kết quả thực hiện công tác đấu giá QSDĐ tại dự án Khu dân cư
Đồng Chợ, phường Hải Hòa, thị xã Nghi Sơn............................................................60
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá QSDĐ của 02 dự án tại phường Hải Lĩnh........................65
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ 04 dự án ................................................67
Bảng 3.10. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về cơng tác đấu giá QSDĐ .............69
Bảng 3.11. Tổng hợp ý kiến của cán bộ tổ chức đấu giá QSDĐ ................................72


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

MBQH

: Mặt bằng quy hoạch

UBND

: Ủy ban nhân dân

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

VNĐ

: Việt nam đồng

TTLT

: Thông tư liên tịch

DVTM

: Dịch vụ thương mại

TN$MT

: Tài nguyên và Môi trường


1


2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản, hàng hóa đặc biệt không
do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của
người SDĐ. Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của
quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp
luật” (khoản 1
Điều 54). Nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho nhà nước,
người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội, việc huy động nguồn lực đất đai
vào quá trình phát triển đất nước là nhiệm vụ đặc biệt quan trọng.

Đấu giá QSDĐ là một trong những hình thức huy động nguồn lực đất đai
vào xây dựng đất nước, đây là sự sáng tạo của Đảng và Nhà nước ta, nó phù
hợp với đặc điểm, điều kiện, tình hình kinh tế, xã hội và pháp luật của nước ta
trong giai đoạn hiện nay.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và hiện nay là Luật đất đai 2013, có
ba trường hợp hình thành giá đất, gồm: giá đất do Nhà nước quy định, giá đất do
các bên thoả thuận trong chuyển QSDĐ và giá đất hình thành từ đấu giá QSDĐ. Tuy
nhiên, trên thực tế, do nhiều lý do mà hiện nay giá đất do Nhà nước quy định
thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng và so với giá trị thực
của đất. Do vậy, khi giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định đã tạo ra sự
chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Từ đó,
đã tạo ra cơ chế “hai giá đất”. Người hưởng lợi nhiều nhất từ cơ chế này là một
số các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức
chỉ định. Thiệt hại lớn nhất thuộc về người SDĐ có đất bị thu hồi và Nhà nước. Đấu
giá QSDĐ sẽ hạn chế tối đa tình trạng “hai giá đất”; tạo cơ sở, căn cứ để Nhà nước
điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xố bỏ địa tơ chênh lệch theo hướng đảm
bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư.
Việc tổ chức đấu giá QSDĐ công khai, dân chủ bước đầu tạo ra người thực,
giá thực, hạn chế tình trạng nhiễu loạn thơng tin gây hoang mang, dao động cho các
chủ thể có nhu cầu SDĐ, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn
định và bền vững.


Trước tình hình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và
hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác
trong nền kinh tế quốc dân.
Thị xã Nghi Sơn ( là huyện Tĩnh Gia cũ) nằm ở cực nam của tỉnh Thanh Hóa, là
khu vực có tốc độ đơ thị hóa phát triển nhanh. Ngày 01/6/2020, Nghị quyết

số
933/NQ-UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc thành lập thị xã Nghi
Sơn và các phường thuộc thị xã Nghi Sơn (Thanh Hóa) chính thức có hiệu lực. Thành
lập thị xã với tên gọi mới là Nghi Sơn thể hiện tiềm năng, lợi thế và động lực phát
triển của huyện Tĩnh Gia gắn với sự phát triển của khu Kinh tế Nghi Sơn, trở thành
một đô thị động lực, đa ngành, đa lĩnh vực, với trọng tâm là công nghiệp nặng, khai
thác cảng biển, dịch vụ, du lịch đồng bộ và hiện đại, hướng tới đô thị thông minh xanh - bền vững, trở thành cửa ngõ giao lưu, trao đổi hàng hóa, kết nối vùng Bắc
Lào, Đông Bắc Thái Lan, vùng phụ cận Thanh Hóa với tuyến hàng hải Quốc gia và
Quốc tế.
Việc chuyển từ huyện lên thị xã đã mang đến nhiều thuận lợi cho quá
trình phát triển của thị xã Nghi Sơn, thu hút các nguồn lực cho sự phát triển kinh tế
xã hội. Để đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân và doanh nghiệp, hoạt động đấu
giá QSDĐ trên địa bàn thị xã có xu hướng ngày càng gia tăng. Mặt khác, đẩy mạnh
hoạt động này còn giúp tăng nguồn thu cho ngân sách các cấp, tạo nguồn vốn để
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đơ thị và thực hiện chương trình xây
dựng nơng thơn mới. Có thể thấy được tầm quan trọng của công tác đấu giá QSDĐ.
Tuy nhiên, thực tế công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Nghi Sơn thời gian qua vẫn còn
nhiều bất cập, chưa đạt được hiệu quả như mong đợi.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công
tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh
Thanh Hóa giai đoạn 2019-2021”.
2. Mục têu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình quản lý và SDĐ trên địa bàn thị xã Nghi Sơn
- Đánh giá việc thực hiện công tác đấu giá QSDĐ của một số dự án đấu giá


QSD đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019-2021


- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu

quả của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị xã Nghi Sơn
3.Ý nghĩa khoa học và thực tễn
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Làm rõ việc thực thi pháp luật đất đai trong công tác đấu giá QSD đất.
- Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực
hiện đấu giá QSD đất hợp lý hơn, giúp công tác đấu giá QSD đất nói chung; cơng tác
đấu giá QSD đất trên địa bàn thị xã Nghi Sơn nói riêng đem lại hiệu quả cao nhất.
3.2. Ý nghĩa thực tễn của đề tài
Nghiên cứu, phân tích những luận cứ khoa học của đề tài giúp bản thân củng
cố, nâng cao kiến thức chuyên ngành, vận dụng vào công tác chuyên môn nhằm
nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực thi nhiệm vụ cũng như hoàn thành
tốt các nhiệm vụ được giao.
Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp chỉ ra những thuận lợi và bất cập trong
công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Nghi Sơn, từ đó có những giải pháp đề xuất giúp
nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sủ dụng đất
1.1.1. Quyền sử dụng đất và thị trường đất đai
1.1.1.1. Đất đai và quyền sử dụng đất
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là
đối tượng được trao đổi mua bán. Ngồi ra đất đai cịn là tài sản vô cùng quý giá
của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài
sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội, trong việc hưởng hoa lợi, lợi
tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.

Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Trong Luật đất đai
năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “QSDĐ” và “người SDĐ”. QSDĐ của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi;
chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế
chấp; góp vốn bằng QSDĐ” (Quốc Hội, Luật đất đai 2013, Điều 167).
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong nền kinh tế
nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai
mà phải tổ chức cho tồn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) SDĐ vào
mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong
trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch SDĐ.
Tại Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
quy định cụ thể “ Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng


biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư,
quản lý là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý”. Bên cạnh đó, theo Luật Đất đai 2013 đất đai thuộc quyền sở hữu
của toàn dân do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao QSDĐ cho người
dân thơng qua hình thức giao đất, cho th đất.
1.1.1.2. Thị trường đất
đai
Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc
trao
đổi, thăm dị để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần
biết.
Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với

ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thơng trên thị trường
là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được
dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng
dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai (Hồ Thị Lam
Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)
1.1.2. Giá đất và các nguyên tắc xác định giá
đất
1.1.2.1. Giá đất
Theo Luật Đất đai năm 2003 tại khoản 23 Điều 4 quy định:“Giá QSDĐ (giá
đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.”
Đến Luật Đất đai 2013, giá đất được quy định cụ thể tại Điều 4 Luật đất đai


2013:
- Giá QSDĐ (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.
- Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn SDĐ xác định.
- Tiền SDĐ là số tiền mà người SDĐ phải trả trong trường hợp được Nhà
nước giao đất có thu tiền SDĐ đối với một diện tích đất xác định.
1.1.2.2. Định giá
Thuật ngữ định giá đã có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều
nước trên thế giới. Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề định giá hiện
cũng được


phát triển rất nhanh chúng với nhiều loại hình doanh nghiệp cụ thể , tham gia thị
trường với một đội ngũ cán bộ định giá chuyên nghiệp.
Theo từ điển Luật học của Viện khoa học pháp lý, Nhà xuất bản Tư Pháp- Bộ

Tư pháp thì định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là
một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế,
pháp lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội.
1.1.2.3 Các nguyên tắc xác định giá đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước
và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả
năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi
của đất khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất (Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006).
Theo Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất phải bảo đảm
các nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn SDĐ;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu
giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
1.1.2.4. Các phương pháp xác định giá đất
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định Phương
pháp định giá đất gồm 05 phương pháp, cụ thể như sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thơng qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã
chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của
thửa đất cần định giá. hay nói một cách đơn giản là dựa trên cơ sở phân tích mức
giá

của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định.
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất tính bằng thương
số giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá
đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích SDĐ để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi
phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất
do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc UBND cấp có thẩm quyền tổ chức bán đấu
giá công khai những khu đất để lấy nguồn vốn thực hiện xây dựng các dự án tại địa
phương. Theo quy định tại Điều 177 Luật đất đai 2013, đấu giá quyền sử dụng đất
phải được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ
quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đungs theo trình tự, thủ tục theo quy
định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
1.1.3.1 Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 118 Luật đất đai 2013 quy định Nhà nước giao đất có thu
tiền SDĐ, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp sau:
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
- SDĐ thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để
sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ
sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
- Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
- Giao đất, cho thuê đất với các trường hợp được giảm tiền SDĐ, tiền thuê
đất.
Đối với trường hợp đất đưa ra đấu giá QSDĐ theo quy định thuộc một trong
các trường hợp trên mà không có người tham gia đấu giá hoặc chỉ có một người
đăng ký tham gia đấu giá hoặc ít nhất đấu giá 02 lần nhưng khơng thành thì Nhà
nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá QSDĐ.
1.1.3.2. Điều kiện đối với tổ chức thực hiện đấu giá, tổ chức cá nhân tham gia đấu giá
Hoạt động đấu giá chỉ được thực hiện khi đảm bảo đủ các điều kiện nhất
định mà Luật pháp quy định: Theo Điều 119 Luật Đất đai 2013 quy định rõ điều kiện
để được tổ chức và tham gia đấu giá đất thì các tổ chức thực hiện việc đấu giá cũng
như người tham gia phải đáp ứng được những điều kiện nhất định gồm:
Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất, cho
thuê đất là thửa đất đưa ra đấu giá phải đảm bảo:
- Đã có kế hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt:
- Đất được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó
phải thuộc sở hữu Nhà nước.
- Có trong phương án đấu giá QSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt.
Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ phải có đủ các điều kiện sau:

- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định
tại
Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai 2013;


- Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại
Điều
58 Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự
án
đầu tư.
Những quy đình này nhằm đảm bảo cho quá trình đấu giá được tiến
hành thuận lợi, đảm bảo công bằng cho các chủ thể khi tham gia hoạt động này.
1.1.3.3 Nguyên tắc đấu giá quyền sủ dụng đất
Nguyên tắc đấu giá được quy định dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá
nói chung và các đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá QSDĐ. Theo quy định tại
Điều
117, nguyên tắc đấu giá QSDĐ - Luật đất đai 2013 quy định:
“1. Đấu giá QSDĐ được thực hiện cơng khai, liên tục, khách quan, trung thực,
bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
2. Việc đấu giá QSDĐ phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật
về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản”.
1.1.3.4 Các bước thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, thủ tục tổ chức
thực hiện đấu giá QSDĐ gồm những bước sau:
Bước 1: Lập phương án đấu giá QSDĐ, do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ
sở phê duyệt kế hoạch quy hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện trên cơ sở phối
hợp giữa Sở, Phòng TN$MT với UBND cùng cấp.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá đất: Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc
đấu giá QSD đất gửi hồ sơ tham gia đấu giá đất đến cơ quan TN$MT thẩm định sau
đó được trình lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá theo Khoản 1 Điều 7

TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.
Hồ sơ thửa đất đấu giá gồm: Tờ trình, dự thảo quyết định đấu giá; Hồ sơ hiện
trạng thửa đất đấu giá, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất của cơ quan thẩm
quyền; Thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ; Quy hoạch xây dựng chi tiết liên
quan đến thửa đất đấu giá được cơ quan NN phê duyệt; Trích lục bản đồ địa chính
hoặc trích đo địa chính thửa đất đấu giá; Tên, địa chỉ đơn vị thực hiện việc đấu giá
Bước 3: Quyết định đấu giá QSD đất.


UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá QSD đất. Quyết định đấu giá
QSD đất được thể hiện bằng văn bản và có những nội dung chính gồm:Căn cứ pháp


10

lý ban hành quyết định đấu giá đất; Danh mục, vị trí, diện tích thửa đất, hạ tầng kỹ
thuật, tài sản gắn liền với thửa đất (nếu có), mục đích, hình thức và thời hạn SDĐ
được quyết định đấu giá; Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ và quy hoạch
xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá đất được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử
dụng thửa đất được quyết định đấu giá; Tên, địa chỉ của đơn vị được giao tổ chức
thực hiện việc đấu giá QSDĐ.
Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá: Trên cơ sở
căn cứ đấu giá QSDĐ. Sở TN$MT tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của
thửa đất đấu giá theo quy định của pháp luật và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.
Giá khởi điểm đấu giá QSDĐ được xác định dựa trên nguyên tắc: Sát với giá
chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại thời điểm cơ quan nhà nước
có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ theo mục đích sử dụng mới của thửa đất
đấu giá; không được thấp hơn giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND Tỉnh ban
hành theo giai đoạn.

Hồ sơ trình phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá bao gồm; Tờ trình
phương án giá khởi điểm của thửa đất đấu giá, giá hạ tầng kỹ thuật và tài sản trên
đất; Dự thảo phương án giá khởi điểm; Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án
giá khởi điểm. UBND tỉnh căn cứ hồ sơ phê duyệt giá khởi điểm của từng thửa đất
đấu giá.
Bước 5: Lựa chon và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá
QSDĐ:
- Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ lựa chọn và ký hợp đồng thuê
đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ
- Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá đất phải trình UBND cấp có thẩm
quyền quyết định thành lập Tổ tư vấn đấu thầu để xây dựng và đánh giá hồ sơ mời
thầu. Thực hiện thông báo nội dung và hồ sơ mời thầu trên phương tiện thông tin
đại chúng ít nhất 02 lần. Đánh giá hồ sơ dự thầu theo thang điểm, tiêu chí quy định
của pháp luật về đấu thầu và quy định cụ thể tại địa phương (nếu có)
- Hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc đấu giá QSD đất gồm: Tên, địa chỉ của
đơn vị tổ chức thực hiện cuộc đấu giá; Vị trí, diện tích các thửa đất đấu giá; Giá khởi


11

điểm bán đấu giá của các thửa đất; Các thông tin được phê duyệt trong phương án
gồm: Thời gian, địa điểm cuộc bán đấu giá; Đối tượng, điều kiện được tham gia đấu
giá ; Hình thức đấu giá; Mức thu phí đăng ký tham gia đấu giá và tiền đặt cọc. Ngoài
ra trong hợp đồng cũng phải thể hiện rõ Phương thức thu, xử lý tiền đăng ký
tham gia đấu giá, tiền đặt trước, mức thanh tốn và chi phí thực hiện cuộc đấu giá;
Thời hạn, địa điểm và phương thức bàn giao hồ sơ, biên bản kết quả cuộc đấu giá;
Quyền và nghĩa vụ các bên thực hiện hợp đồng.
- Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá được thực hiện ký hợp đồng thuê đơn
vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong trường hợp phương án đấu giá QSD đất vó
phương thức giao đơn vị cụ thể thực hiện cuộc bán đấu giá hoặc trong trường hợp

có báo cáo của cơ quan TN$MT đề xuất giao đơn vị cụ thể thực hiện cuốc bán đấu
giá thoe quy định Khoản 2 Điều 10 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.
Bước 6: Giám sát, thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ:
- Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ có trách nhiệm thực hiện cuộc bán
đấu giá QSDĐ và giám sát cuộc đấu giá bằng cách cử người đại diện giám sát việc
thực hiện cuộc đấu giá QSDĐ theo Điều 11 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.
Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá QSDĐ
- Đơn vị thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả
thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ cho đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá
QSDĐ.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận tài liệu. Đơn vị tổ chức
việc bán đấu giá QSDĐ lập hồ sơ gửi cơ quan tài ngun mơi trường để trình UBND
cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ.
- UBND cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng
đấu giá QSD đất gửi cho cơ quan Tài nguyên Môi trường, đơn vị tổ chức thực hiện
việc đấu giá, cơ quan thuế và người trúng đấu giá QSD đất.
Bước 8: Nộp tiền SDĐ, tiền th đất khi có quyết định cơng nhận kết quả
trúng đấu giá QSDĐ: Được quy định tại Điều 13 TTLT14/2015/TT-BTNMT-BTP như
sau:


12

- Cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất bằng văn bản
cho người đã trúng đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày kể này ngày nhận
được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.
- Thông báo nộp tiền sủ dụng đất gồm các nội dung: Số tiền SDĐ hoặc tiền
thuê đất phải nộp, phương thức, địa điểm thời gian nộp theo kết quả trúng đấu giá
được phê duyệt; Tên, địa chỉ, số tài khoản tại kho bạc nhà nước để nộp; Thời hạn
yêu cầu nộp; Thời hạn chuyển giao chứng từ đã hoàn thành việc nộp cho cơ

quan TN$MT.
- Người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền SDĐ vào kho bạc nhà nước và
chuyển chứng từ đã nộp tiền lên cơ quan TN$MT để làm thủ tục ký hợp đồng thuê
đất, cấp GCNQSD đất theo quy định tại Điều 14 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP
Bước 9: Thực hiện việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ và bàn giao trên thực địa
QSDĐ: Cơ quan Tài nguyên môi trường sau khi tiếp nhận chứng từ nộp đủ tiền trúng
đấu giá QSDĐ của người trúng đấu giá, thực hiện thủ tục trình UBND cấp có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, ký hợp đồng thuê đất với trường hợp thuê đất.
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày UBND cấp có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan TN$MT thực hiện những việc sau:
- Chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá và UBND xã, phường,
thị trấn nơi có đất đấu giá tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng
nhận.
- Chỉ đạo thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu, hồ sơ địa chính.
1.2. Cơ sở pháp lý trong cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1. Hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất
cấp
Trung ương.
1.2.1.1 Văn bản pháp lý liên quan đến công tác đấu giá trước khi Luật 2013 ra đời
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.