Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã sông công tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




HOÀNG THỊ QUỲNH



ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THỊ XÃ SÔNG CÔNG - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011-2013




LUẬN VĂN THẠC SĨ






HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG THỊ QUỲNH


ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THỊ XÃ SÔNG CÔNG - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011-2013



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. HỒ THỊ LAM TRÀ



HÀ NỘI - 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu

trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu,
ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả



Hoàng Thị Quỳnh


















Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện Luận văn tôi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo
nhiệt tình của các Thầy, Cô giáo trong khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông
nghiệp Việt Nam, các tập thể đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành Luận văn này.
Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới Cô giáo: Phó Giáo sư -
Tiến sỹ Hồ Thị Lam Trà đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt
thời gian thực hiện Luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự quan tâm, chỉ bảo ân cần của các Thầy, Cô
giáo trong Khoa Quản lý Đất đai trong suốt thời gian tôi học tập tại trường.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Sông
Công - tỉnh Thái Nguyên đã trực tiếp giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu.
Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều
kiện về mọi mặt trong quá trình tôi thực hiện Luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả



Hoàng Thị Quỳnh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC


LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC HÌNH vii
DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU viii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết 1
2. Mục đích nghiên cứu 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3
1.1. Tổng quan về thị trường đất đai 3
1.1.1. Bất động sản 3
1.1.2. Thị trường bất động sản 4
1.1.3. Thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa của Việt Nam 5
1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 7
1.2.1. Giá đất 7
1.2.2. Các phương pháp định giá đất 8
1.2.3. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu 9
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng
đất 10
1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất 11
1.3.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất 11

1.3.2. Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 12
1.3.3. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 24
1.4. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới 26
1.4.1. Trung Quốc 26
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.4.2. Nhật Bản 28
1.4.3. Mỹ 30
1.5. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 32
1.5.1. Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 33
1.5.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Hà Tĩnh 35
1.5.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Nghệ An 36
1.5.4. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Giang 36
1.5.5. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 38
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 41
2.1. Đối tượng nghiên cứu 41
2.2. Phạm vi nghiên cứu 41
2.3. Nội dung nghiên cứu 41
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Sông Công 41
2.3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công 41
2.3.3. Đánh giá kết quả đấu giá của một số dự án thành công trong công tác đấu giá
QSDĐ tại thị xã Sông Công 41
2.3.4. Đánh giá hiệu quả trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
địa bàn thị xã Sông Công 41
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 42
2.4. Phương pháp nghiên cứu 42
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 42

2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 42
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu. 42
2.4.4. Phương pháp chuyên gia 43
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 44
3.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu 44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 44
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 48
3.1.3. Hiện trạng sử dụng và biến động các loại đất của thị xã Sông Công 52
3.1.4. Công tác quản lý đất đai 55
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công 57
3.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Sông Công 57
3.2.2. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất 58
3.2.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 63
3.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2013 68
3.3. Đánh giá kết quả đấu giá của một số dự án thành công trong công tác đấu giá
QSDĐ tại thị xã Sông Công 83
3.3.1. Phiên đấu giá KDC A, đường Thống Nhất, phường Cải Đan – Năm 2011 83
3.3.2. Phiên đấu giá KDC TDP 4 – Mỏ Chè – năm 2013 85
3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 88
3.4.1. Hiệu quả kinh tế 88
3.4.2. Hiệu quả xã hội - Môi trường 89
3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất 91
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại Thị xã Sông Công 93
3.5.1. Một số tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông
Công 93
3.5.2. Kiến nghị, đề xuất giải pháp khắc phục 95

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96
1. Kết luận 96
2. Kiến nghị 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO 98
PHỤ LỤC 101

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng

Tên bảng Trang số

Bảng 1.1: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trong 03 năm thực hiện Nghị định
17/2010/NĐ-CP tỉnh Bắc Giang 37
Bảng 1.2: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trong 03 năm thực hiện Nghị định
17/2010/NĐ-CP tỉnh Thái Nguyên 40
Bảng 3.1: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất 54
Bảng 3.2: Kết quả 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Sông Công từ năm 2011 đến năm 2013 69
Bảng 3.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 71
Bảng 3.4: So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2011 73
Bảng 3.5: So sánh giữa giá sàn và giá Nhà nước năm quy định 2011 74
Bảng 3.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 76
Bảng 3.7: So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2012 77
Bảng 3.8: So sánh giữa giá sàn và giá Nhà nước năm 2012 78
Bảng 3.9: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 79
Bảng 3.10: So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2013 81

Bảng 3.11: So sánh giữa giá sàn và giá Nhà nước quy định năm 2013 82
Bảng 3.12: Kết quả đấu giá Khu A – KDC đường Thống Nhất – P. Cải Đan năm
2011 84
Bảng 3.13: Giá sàn và bước giá của dự án KDC TDP4 - Mỏ Chè năm 2013 86
Bảng 3.14: Kết quả đấu giá KDC TDP 4 – Mỏ Chè – 2013 86
Bảng 3.15: Nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng từ thu tiền cấp Quyền sử dụng đất giai
đoạn 2011- 2013 88
Bảng 3.16: Các trường hợp hủy kết quả trúng đấu giá do không thực hiện nghĩa vụ
tài chính sau đấu giá giai đoạn 2011 - 2013 92



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC HÌNH

Hình Tên hình Trang số
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất thị xã Sông Công năm 2013 53
Hình 3.2: Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Thái Nguyên 58
Hình 3.3: Khu A – KDC đường Thống Nhất 85
Hình 3.4: KDC TDP 4 – P. Mỏ Chè 87
Hình 3.5 : Quảng trường thị xã Sông Công 89
Hình 3.6: Đài phun nước trước quảng trường thị xã Sông Công 90
Hình 3.7: Dự án KOSY - phường Thắng Lợi 91

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii


DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU


TT Ký hiệu Giải thích
1 BĐG TS Bán đấu giá tài sản
2 BĐS Bất động sản
3 BLDS Bộ Luật Dân sự
4 CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu
5 CNH Công nghiệp hoá
6 GCN Giấy chứng nhận
7 HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá
8 HĐH Hiện đại hoá
9 KDC Khu dân cư
10 MCL Mức chênh lệch
11 QSDĐ Quyền sử dụng đất
12 TBQ Tiền bình quân
13 TDP Tổ dân phố
14 TW Trung ương
15 UBND Uỷ ban nhân dân

16 VND Việt Nam đồng
17 XHCN Xã hội chủ nghĩa





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành
tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp.
Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển
kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm
năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có
hiệu quả.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh,
theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là
ngoại lệ. Song, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới
nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước hình thành
nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa
người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung
giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói
chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ

tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá Quyền sử dụng đất
(QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT
thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc
phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác
nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện đại hóa.
Thị xã Sông Công với vị thế là trung tâm công nghiệp phía nam của tỉnh
Thái Nguyên, là một trong những địa bàn trọng điểm thu hút đầu tư của tỉnh.
Trong những năm gần đây, Thị xã Sông Công đã có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp,
hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu
nhà ở của người dân với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

đang là bộ mặt của đô thị hiện đại phát triển. Và công tác đấu giá quyền sử dụng
đất lúc này đóng vai trò quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng
tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước
và nhân dân.
Nhưng để đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trường
công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản. Nhận
thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác
đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi đã nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác
đấu giá quyền sử dụng đất tại Thị xã Sông Công - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn
2011-2013".
2. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn và một số dự án
trọng điểm của thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên làm cơ sở đề xuất giải pháp
nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Sông Công, tỉnh
Thái Nguyên.
3. Yêu cầu của đề tài
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.

- Các giải pháp phải đảm bảo tính khả thi, phù hợp với điều kiện thực tế.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan về thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi
hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,
liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng,
thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị trường đất đai là
một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh
tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước
ta. Tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu
đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý nghĩa chung là
quyền sử dụng đất.
1.1.1. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật
cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Như vậy
bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như công trình
xây dựng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo
không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật

chất có cấu trúc và công năng được xác định.
Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự
năm 2005 đã quy định: " Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định". (Điều 174)
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa bất
động sản. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa
bất động sản.
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan
niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng hòa
các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ
hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là
yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường bất
động sản.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được
mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể
chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn
ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và
chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên
các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản
thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại

đó, những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả
và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn
đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các
yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra
(Công ty Cổ phần truyền thông BĐS REDVIET, 2011).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

1.1.3. Thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa của Việt Nam
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là
thị trường sơ cấp; Thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những
người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường
người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành
chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị
trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay
mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ
cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi
đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở
rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển
nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án
Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt
động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không

cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của
người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay
theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị
trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan
trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông
nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử
dụng đất, đất ở.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất
sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một
yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không
thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao
gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường
bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công
trình công cộng; thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị
trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh
doanh - chuyển giao. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi
khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động
sản.
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn 10
năm 1993 - 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do
Nhà nước quy định chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi
nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993
từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính
đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử
dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến.
Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất

đai đã xóa bỏ cơ chế "xin - cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu
hướng giảm. Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu
cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong bất động sản gần như không
còn. Thị trường bất động sản đã " hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã
nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung còn cao hơn khả năng thanh
toán của cầu (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay
"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai còn
có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa
đổi mới đồng bộ với đối mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị
chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch.
Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng
chính vốn tiềm ẩn đất đai. Đến nay chưa có cơ chế tốt để huy động tiền tiết kiệm
của dân vào đầu tư bất động sản. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn
nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ
thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị
trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ
tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai
(Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1. Giá đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng
đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối
quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất –
người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các
chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các
chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai
(hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa
người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối
quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
1.2.2. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ.
1.2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức
giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương
tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để
so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
1.2.2.2. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi
tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền
gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức
lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
1.2.2.3. Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động
sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

1.2.2.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng
tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi
tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
1.2.3. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất được Luật Đất đai năm 2003 quy định tại Điều 58 như sau:
1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường
hợp sau đây:
a. Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
b. Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c. Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d. Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
đ. Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e. Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
2. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
3. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử
dụng đất không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quy định.
4. Việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy
định tại Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp
luật về đấu giá, đấu thầu.
Các văn bản hướng dẫn thi hành
Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ ban
hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo các giá
các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày
30/8/2005 về ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-
CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.

Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về
thẩm định giá; Đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC
về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định
số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006
hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn
về giá đất.
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, việc xác định giá đất phải dựa trên giá thị
trường, khả năng sinh lời của đất và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Lấy kết quả đó làm cơ sở để xây dựng giá đất, cụ thể cần phân tích một số yếu tố
như sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò to lớn trong hoạt động sản xuất kinh
doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối
với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ ) hay giữ vai trò quan
trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (Ví dụ: các vị trí ở khu
trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa
trung tâm (cùng vị trí mặt tiền)). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn
đến giá trị sử dụng và giá của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào từng
mục đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn
mục đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng

cao nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của
vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được
đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ
thống cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên
lạc được trang bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng
được lắp đặt ở quy mô như thế nào Đây là một trong những yếu tố làm tác động
trực tiếp đến giá đất.
- Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình
dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương
mại, văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các
trung tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm
cho giá đất thực tế ở đây tăng lên.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên
đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn. (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)
1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về

mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao
nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc
tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh,2010)
Theo đó, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai,
được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán
đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do
người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được
quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán
đấu giá. Quyết định số 137 QĐ – UB ngày 9/9/2005 của UBND Thành phố Hà
Nội về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất có ghi: “Đấu giá quyền
sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu
tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều
kiện về vốn và khả năng đảm bảo về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ
tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố”.
1.3.2. Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.2.1. Văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản:
Sau khi Bộ Luật Dân sự có hiệu lực từ ngày 1/7/1996, cho đến ngày
19/12/1996 Chính phủ ban hành Nghị định 86/1996/NĐ-CP hướng dẫn thi hành
điều 454 về Quy chế bán đấu giá tài sản.
Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ Luật Dân sự ngày
14/6/2005 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2006). Bộ Luật Dân sự 2005 ra đời tiếp tục
điều chỉnh từ điều 454 đến điều 459 quy định về Đấu giá tài sản.
Để triển khai thi hành bán đấu giá tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân
sự năm 2005, ngày 18/1/2005 Chính phủ ban hành Nghị định số 05/2005/NĐ-CP
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

về bán đấu giá tài sản thay thế Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 ban

hành trước đó. Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 của Bộ Tư pháp
hướng dẫn một số điều của Nghị định 05/2005/NĐ-CP
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở
pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, cùng với Nghị định số
05/2005/NĐ-CP thì còn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh
hoạt động bán đấu giá tài sản như Bộ Luật dân sự năm 2005; Luật Thương mại
năm 2005; Luật quản lý và sử dụng tài sản nhà nước năm 2008; Luật kinh doanh
bất động sản năm 2006; Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 và Pháp
lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm
2002; Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Thông
tư số 96/2006/TT-BTC hướng dẫn về mức thu, chế độ thu nộp, quản lý và sử
dụng phí đấu giá; Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30 tháng 10 năm 2007 về
xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý
lâm sản; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
luật đất đai; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư liên tịch số
38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm
vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức
phát triển quỹ đất.
Ngày 04/03/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ - CP
về bán đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2010) thay thế Nghị định
số 05/2005/NĐ-CP. Để hướng dẫn các địa phương triển khai thống nhất quy định
của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số
23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản; Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14

137/2010/ TT-BTC ngày 15/9/2010 Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài
sản Nhà nước bán đấu giá và chế đồ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản.
Thông tư số 23/2010/TT – BTP quy định chi tiết các Điều 6, Điều 7, Điều
11 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và hướng dẫn thực hiện một số vấn đề cụ
thể trong thực tiễn mà Nghị định số 17/2010/NĐ-CP chưa quy định hoặc thể hiện
chưa rõ nhằm đảm bảo áp dụng thống nhất, hiệu quả các quy định mới về bán
đấu giá tài sản trong phạm vi toàn quốc.
Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu
giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối
với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục
bán đấu giá tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh
vực này. Nhưng trên thực tế, sau 4 năm triển khai Nghị định 05/2005/NĐ-CP đã
bộc lộ một số hạn chế cần tháo gỡ. Việc ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP
được đánh giá là có nhiều điểm mới, hoàn thiện hơn và đáp ứng được nhu cầu
của hoạt động bán đấu giá tài sản.
1.3.2.2. Quy định pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất
a, Bán đấu giá quyền sử dụng đất mang đầy đủ yếu tố của hợp đồng dân sự
- Chủ thể của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất
Người bán quyền sử dụng đất: là người chủ sử dụng đất hợp pháp; họ có thể
là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác hoặc Nhà nước. Theo quy định của
BLDS 2005 (Điều 697 đến Điều 702) và Luật Đất đai (Điều 58 và điều 106), những
chủ thể trên có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình
thức bán đấu giá. Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, trong một số trường hợp
quyền sử dụng đất nếu là thế chấp hoặc là đối tượng phải thi hành các quyết định
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người bán đấu giá quyền sử dụng đất
không nhất thiết là người sử dụng đất hợp pháp mà có thể là người khác, tùy thuộc
vào mối quan hệ giữa những người đó với nhau (chẳng hạn người nhận thế chấp

quyền sử dụng đất có quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất theo thỏa thuận từ trước
để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của người thế chấp…)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Người bán đấu giá quyền sử dụng đất: là người thực hiện các hoạt động
bán đấu giá quyền sử dụng đất. Người bán đấu giá quyền sử dụng đất có thể là cá
nhân, tổ chức, hoặc họ cũng có thể là người bán tài sản chuyên nghiệp hoặc
không chuyên. Ở nước ta hiện nay, người bán đấu giá quyền sử dụng đất thường
là Trung tâm bán đấu giá tài sản (Thuộc Sở Tư pháp) hoặc UBND cấp có thẩm
quyền hoặc HĐBĐG quyền sử dụng đất được thành lập hợp pháp không thuộc
UBND. Trong một số trường hợp người BĐG QSDĐ đồng thời là người bán
QSDĐ.
Người tham gia bán đấu giá quyền sử dụng đất: là những người tham gia
thị trường BĐG QSDĐ nhằm mục đích mua được tài sản. Họ có thể là một trong
những người mua QSDĐ trong tương lai.
Người mua quyền sử dụng đất: là người trả giá cao nhất tại phiên đấu giá.
Trong phiên đấu giá QSDĐ, người nào đặt giá cao nhất, đồng thời không thấp
hơn giá khởi điểm là người mua được QSDĐ.
Ngoài những chủ thể trên đây, trong BĐG QSDĐ còn có một số chủ thể
khác tham gia hoạt động này như người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến
QSDĐ đem bán đấu giá; hoặc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc
quản lý đất đai và cấp GCN QSDĐ.
- Nội dung, mục đích của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất
Nội dung của Hợp đồng BĐG QSDĐ là quyền và nghĩa vụ của các bên
tham gia BĐG QSDĐ được thể hiện ở những điều khoản của hợp đồng.
Mục đích của việc bán đấu giá quyền sử dụng đất là những lợi ích mà các
bên hướng tới trong quá trình giao dịch. Những điều khoản của hợp đồng BĐG
QSDĐ bao gồm: Các điều khoản cơ bản (bắt buộc có trong hợp đồng) như đối
tượng hàng hóa, số lượng, chất lượng, giá cả, phương thức thanh toán, địa điểm,

thời hạn, phương thức thực hiện hợp đồng…; điều khoản thông thường (đã được
quy định trong pháp luật từ trước và được các bên mặc nhiên chấp nhận); điều
khoản tùy nghi không bắt buộc phải có trong hợp đồng) như thưởng hoặc phạt
hợp đồng, cách thức giải quyết tranh chấp…