NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ TUẤN ĐỊNH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 9.85. 01.03

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh
TS. Vũ Thị Thanh Thủy

THÁI NGUYÊN - NĂM 2022


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, các kết quả
nghiên cứu trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng sử dụng
để bảo vệ bất kì học vị nào.

Tơi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận án này đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, ngày 08 tháng 9 năm 2022
Tác giả luận án

Lê Tuấn Định

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện luận án này, tơi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ
nhiệt tình của các cơ quan, tập thể, cá nhân. Nhân dịp hồn thành luận án, tơi xin
bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc và gửi lời cảm ơn chân thành đến các cơ quan, tập thể,
cá nhân đã giúp đỡ, tạo điều kiện cho tơi trong q trình nghiên cứu.
Tơi xin cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài ngun; tập thể cán
bộ Phịng Quản lí Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Tôi xin cảm ơn lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, Văn
phịng Đăng kí đất đai Hà Nội và hệ thống Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
tại Hà Nội và các phòng chức năng thuộc UBND thành phố Hà Nội; các hộ gia
đình, cá nhân, doanh nghiệp đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình
nghiên cứu, thực hiện luận án tại địa phương.
Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới thầy cơ giáo hướng dẫn khoa
học, Phó Giáo sư - Tiến sĩ Phan Đình Binh và Tiến sĩ Vũ Thị Thanh Thủy đã định
hướng cho tôi, tận tụy chỉ bảo hướng dẫn tơi trong suốt q trình nghiên cứu và
hồn thành luận án.
Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình, các bạn bè, các đồng nghiệp đã động viên,
khích lệ tơi nghiên cứu và hồn thành luận án.

Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 08 tháng 9 năm 2022
Tác giả luận án

Lê Tuấn Định


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN...........................................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................................ iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT....................................................................................vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU.....................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH.........................................................................................x
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu..............................................................................................3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài...............................................................3
4. Đóng góp mới của đề tài........................................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU.....................................................................5
1.1. Cơ sở lý luận của thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị....................................5
1.1.1. Đất đai và đất ở đô thị......................................................................................5
1.1.2. Thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất, thị trường quyền
sử dụng đất đô thị..........................................................................................10
1.2. Khái quát về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam..................................19
1.2.1. Chính sách, pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam............19
1.2.2. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản và thị
trường quyền sử dụng đất Việt Nam.............................................................26
1.2.3. Cơ sở pháp lý thị trường thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Hà Nội....................................................................................................31
1.2.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại Việt Nam..............34
1.3. Các cơng trình nghiên cứu về thị trường bất động sản trên thế giới và thị
trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam........................................................41
1.3.1. Các cơng trình nghiên cứu về kinh tế thị trường............................................41
1.3.2. Các cơng trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và thị trường quyền
sử dụng đất tại Việt Nam...............................................................................44

iv
1.3.3. Các cơng trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và thị trường quyền
sử dụng đất tại thành phố Hà Nội..................................................................48
1.4. Đánh giá các cơng trình nghiên cứu và định hướng nghiên cứu.......................49
1.4.1. Đánh giá về các công trình đã nghiên cứu.....................................................49
1.4.2. Quan điểm nghiên cứu...................................................................................50
1.4.3. Định hướng nghiên cứu.................................................................................50
1.4.4. Sơ đồ nghiên cứu...........................................................................................50
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................53
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.....................................................................53
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................53
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.......................................................................................53
2.2. Nội dung nghiên cứu.........................................................................................53
2.3. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................54
2.3.1. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp........................................................55
2.3.2. Phương pháp chuyên gia................................................................................55
2.3.3. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp..........................................................55
2.3.4. Phương pháp phân tích xác định các yếu tố, nhóm yếu tố ảnh hưởng đến
thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị...........................................................63
2.3.5. Phương pháp thống kê, tổng hợp...................................................................66
2.3.6. Phương pháp so sánh.....................................................................................66
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................................67
3.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu...........................................................................67
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên thành phố Hà Nội.............................................67
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...............................................................................72
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội............77
3.2. Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà
Nội giai đoạn 2011 - 2019.............................................................................86

3.2.1. Thực trạng cung quyền sử dụng đất ở đô thị..................................................86
3.2.2. Thực trạng cầu QSDĐ ở đô thị......................................................................98
3.2.3. Giá đất ở đô thị............................................................................................104


v
3.2.4. Đánh giá thị trường quyền sử dụng đất ở tại đô thị trên địa bàn thành phố
Hà Nội.........................................................................................................110
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị
trên địa bàn thành phố Hà Nội....................................................................112
3.3.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị..........112
3.3.2. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến cung quyền sử dụng đất ở đơ thị
.................................................................................................................... 114
3.3.3. Đánh giá nhóm yếu tố ảnh hưởng cung quyền sử dụng đất ở đô thị trên
địa bàn thành phố Hà Nội...........................................................................128
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị
trên địa bàn thành phố Hà Nội....................................................................129
3.4.1. Nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị......................129
3.4.2. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị.......131
3.4.3. Đánh giá nhóm yếu tố ảnh hưởng cầu quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa
bàn thành phố Hà Nội.................................................................................142
3.5. Dự báo xu hướng phát triển và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý
nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị..............................143
3.5.1. Xu hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị đến năm 2030
.................................................................................................................... 143
3.5.2. Đề xuất giải pháp.........................................................................................146
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................150
1. Kết luận.............................................................................................................150
2. Kiến nghị...........................................................................................................151
DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH CƠNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN

.................................................................................................................... 152
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................153
PHỤ LỤC.............................................................................................................163


vi
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TT
1
2
3
4
5
6
7
8
9

Viết tắt
BĐS
BTC
BTNMT
CBCC
CHXHCN
CHXHCNVN
CNTT
CT-TTg
GDP

10

GIS

11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28

HĐND
NĐ-CP
NQ-CP
NQ-HĐND
NXB
QĐ-TTg
QĐ-UBND
QLNN

QSDĐ
TNHH
TP
TT
TTBĐS
TTQSDĐ
UBND
USD
VPĐKĐĐ
XHCN

Viết đầy đủ
Bất động sản
Bộ Tài chính
Bộ Tài ngun và Mơi trường
Cán bộ cơng chức
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Công nghệ thông tin
Chỉ thị Thủ tướng
Tổng sản phẩm nội địa
Geographic Information System (Hệ
thống thông tin địa lý)
Hội đồng nhân dân
Nghị định Chính phủ
Nghị quyết Chính phủ
Nghị quyết Hội đồng nhân dân
Nhà xuất bản
Quyết định Thủ tướng
Quyết định Ủy ban nhân dân

Quản lý nhà nước
Quyền sử dụng đất
Trách nhiệm hữu hạn
Thành phố
Thông tư
Thị trường bất động sản
Thị trường quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
US Dollar (Tiền Mỹ)
Văn phòng Đăng ký đất đai
Xã hội chủ nghĩa


vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1

Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 liên quan đến
điều tiết thị trường quyền sử dụng đất................................................24

Bảng 2.1.

Tuyến đường lựa chọn điều tra tại các khu vực nội thành Hà Nội
...........................................................................................................56

Bảng 2.2.

Số lượng phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân.....................................59

Bảng 2.3.

Số lượng phiếu điều tra người công tác trong lĩnh vực bất động sản
...........................................................................................................60

Bảng 3.1.

Các chỉ tiêu phát triển kinh tế chính của thành phố Hà Nội giai
đoạn 2011 - 2019................................................................................73

Bảng 3.2.

Chỉ tiêu sử dụng đất năm 2020 trên địa bàn thành phố Hà Nội..........79

Bảng 3.3.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Nội năm 2019.........................84

Bảng 3.4.

Tình hình giao đất để đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở trên
địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2019...............................88

Bảng 3.5.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở đô thị trên
địa bàn thành phố Hà Nội...................................................................95

Bảng 3.6.

Cung quyền sử dụng đất ở đô thị tại Hà Nội......................................96

Bảng 3.7.

Mục đích của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị..........97

Bảng 3.8.

Cầu quyền sử dụng đất ở đô thị tại Hà Nội........................................99

Bảng 3.9.

Mục đích về cầu quyền sử dụng đất ở đô thị....................................100

Bảng 3.10.

Nhu cầu về đối tượng quyền sử dụng đất ở đô thị tại TP. Hà Nội
.........................................................................................................101

Bảng 3.11.

Nguồn tài chính dự định nhận chuyển nhượng QSDĐ ở đơ thị.............102

Bảng 3.12.

Số lượng người nước ngồi đăng ký sở hữu nhà ở gắn liền quyền
sử dụng đất ở tại đơ thị tại TP. Hà Nội tính đến hết năm 2019.........103

Bảng 3.13.

So sánh giá đất ở đô thị trên thị trường và theo bảng giá đất tại

một số tuyến đường trên địa bàn thành phố Hà Nội.........................106

Bảng 3.14.

So sánh giá đất ở đô thị trên thị trường tại thành phố Hà Nội
trong năm 2011, năm 2015 và năm 2019..........................................108


viii
Bảng 3.15.

Kết quả phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha các yếu tố ảnh
hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp..........................115

Bảng 3.16. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test các yếu tố ảnh
hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp..........................116
Bảng 3.17.

Tổng phương sai giải thích, trọng số tải của ma trận xoay cho
biến độc lập các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở
đô thị sơ cấp.....................................................................................117

Bảng 3.18.

Kết quả Trọng số tải của ma trận xoay các yếu tố ảnh hưởng đến
cung quyền sử dụng đất ở đơ thị sơ cấp............................................118

Bảng 3.19.

Kết quả phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha nhóm yếu tố

mới hình thành.................................................................................119

Bảng 3.20.

Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính các yếu tố ảnh hưởng đến
cung quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp............................................120

Bảng 3.21.

Kết quả phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha các yếu tố ảnh
hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp........................122

Bảng 3.22. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test các yếu tố ảnh
hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp........................123
Bảng 3.23.

Tổng phương sai giải thích, trọng số tải của ma trận xoay cho
biến độc lập các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở
đô thị thứ cấp....................................................................................124

Bảng 3.24.

Kết quả Trọng số tải của ma trận xoay các yếu tố ảnh hưởng đến
cung quyền sử dụng đất ở đơ thị thứ cấp..........................................125

Bảng 3.25.

Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính các yếu tố ảnh hưởng đến
cung quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp..........................................127

Bảng 3.26.

Kết quả phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha các yếu tố ảnh
hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp............................132

Bảng 3.27. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test các yếu tố độc
lập ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp...............133


ix
Bảng 3.28.

Tổng phương sai giải thích và trọng số tải của ma trận xoay cho
biến độc lập các yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở
đô thị sơ cấp.....................................................................................133

Bảng 3.29.

Kết quả Trọng số tải của ma trận xoay các yếu tố ảnh hưởng đến
cầu QSDĐ đất ở đơ thị sơ cấp..........................................................134

Bảng 3.30.

Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính các yếu tố ảnh hưởng đến
cầu quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp..............................................136

Bảng 3.31.

Kết quả phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha các yếu tố ảnh
hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp..........................137

Bảng 3.32. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test các yếu tố ảnh
hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp.........................138
Bảng 3.33.

Tổng phương sai giải thích, trọng số tải của ma trận xoay cho
biến độc lập các yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở
đô thị thứ cấp....................................................................................139

Bảng 3.34.

Kết quả Trọng số tải của ma trận xoay các yếu tố ảnh hưởng đến
cầu quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp............................................140

Bảng 3.35.

Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính các yếu tố ảnh hưởng đến
cầu QSDĐ ở đô thị thứ cấp..............................................................142


x
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ đánh giá thị trường quyền sử dụng đất ở đơ thị....................51
Hình 1.2. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưng đến cung QSDĐ ở đơ thị.......................51
Hình 1.3. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến cầu QSDĐ ở đơ thị.......................52
Hình 2.1. Phân bố điểm nghiên cứu đại diện khu vực đất ở đô thị tại
thành phố Hà Nội...............................................................................57
Hình 2.2. Quy trình xây dựng bộ câu hỏi của phiếu điều tra..........................62
Hình 2.3. Quy trình nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến
TTQSDĐ ở đơ thị...............................................................................64

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính Thành phố Hà Nội................................................68
Hình 3.2.

Quỹ đất dành cho mục đích đất ở đô thị tại Hà Nội..............................87


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị trường trở thành một động lực mạnh
mẽ của sự tăng trưởng, khơng có ai thiết kế ra thị trường, khơng có một bộ não hay
hệ thống tính tốn trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất
và phân phối gồm hàng triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể một mình ai
biết được... Đó là vì nó đã trở thành một phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và
hành động của hàng triệu cá nhân khác nhau. Cả thị trường và Chính phủ đều cần
thiết cho một nền kinh tế vận hành lành mạnh. Thiếu cả hai điều này thì hoạt động
của các nền kinh tế hiện đại chẳng khác gì vỗ tay bằng một bàn tay (Paul
Samuelson, Wliam D Nordahals, 2011). Trong thị trường bất động sản, thị trường
đất đai giữ vai trò rất quan trọng. Đất vừa là một bộ phận cấu thành bất động sản,
vừa là một hàng hóa độc lập. Dù ở vị thế nào, thị trường đất đai cũng là bộ phận có
tầm quan trọng quyết định của thị trường bất động sản (Trần Thị Minh Châu, 2010).
Đổi mới là quá trình cải biến sâu sắc, tồn diện, triệt để vì mục tiêu "dân
giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh" đã đưa Việt Nam ra khỏi tình
trạng kém phát triển. Trong q trình Đổi mới (1986 - 2016), chính sách đất đai
cũng được từng bước xây dựng, hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế
kinh tế. Thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng, kế thừa Hiến pháp 1980, 1992,
Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam 2013 đã quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
pháp luật. Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều

của Luật Đất đai (1998, 2001), Luật Đất đai 2003 và cho đến Luật Đất đai 2013 đã
cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp, từng bước hoàn thiện các nguyên
tắc, cơ chế quản lý đất đai theo thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN.
(Nguyễn Đình Bồng và Nguyễn Thị Thu Hồng, 2017)
Luật Đất đai 2013 quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người
sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng
đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định về quyền và nghĩa vụ của


2
người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được xác định là một loại hàng hóa đặc biệt
được phép tham gia thị trường bất động sản.
Ngày nay, trong quá trình đổi mới theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng
XHCN, thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) đã góp phần thức đẩy sự hình thành
phát triển của TTBĐS, thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, thúc đẩy vốn hóa đất
đai, phát triển kinh tế xã hội, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Đặc biệt tại các đô
thị lớn, sự ảnh hưởng của TTQSDĐ càng được thể hiện rệt. Tại các đô thị lớn, sau một
thời gian hình thành và phát triển, TTQSDĐ cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế
vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu
hàng hố, về giao dịch, về thơng tin, về quản lý theo cơ chế kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa. Ngoài ra, trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, thị trường
về quyền sử dụng đất ở luôn diễn ra sôi động và nhộn nhịp nhất.
Hà Nội là một trong hai đô thị loại đặc biệt của cả nước với mức độ đô thị
hóa cao. Thành phố Hà Nội đã sớm hình thành và phát triển TTQSDĐ ở đô thị. Giá
trị của đất ở tại Hà Nội cao nhất cả nước. Sự phát triển của TTQSDĐ ở đơ thị ln
song hành và góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (TTBĐS)
tại Hà Nội nói riêng cũng như TTBĐS cả nước nói chung. Trong thời gian qua,
TTQSDĐ ở đơ thị trên địa bàn thành phố Hà Nội đạt được nhiều thành quả quan
trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội của Thủ đơ trong q trình đẩy mạnh Cơng

nghiệp hóa - Hiện đại hóa. Tuy nhiên trong q trình hình thành, phát triển cũng cịn
những hạn chế, bất cập nhất định cần khắc phục đã đặt ra sự cần thiết cần phải có
những nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ ở đô thị tại Hà Nội, nhằm
đề xuất giải pháp tăng cường quản lý TTQSDĐ ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà
Nội đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô theo cơ chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Xuất phát từ thực tế nêu trên, chúng tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một
số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn
thành phố Hà Nội”.


3
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu nhằm xác định được mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố đến
TTQSDĐ ở đơ thị trên địa bàn thành phố Hà Nội; để từ đó đề xuất các giải pháp
nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường này.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng cung, cầu QSDĐ ở đô thị và giá đất ở đô thị trên địa
bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2019;
- Xác định các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cung và cầu QSDĐ ở tại đô thị
trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với TTQSDĐ ở
đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về TTQSDĐ ở đô thị thông
qua cung, cầu QSDĐ ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó xác định
các yếu tố tác động đến TTQSDĐ ở đô thị.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn

- Kết quả nghiên cứu của luận án cung cấp cơ sở khoa học, đánh giá thực
trạng và đề xuất giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về TTQSDĐ ở đô thị trên
địa bàn thành phố Hà Nội đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội của địa bàn
nghiên cứu;
- Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng cho các địa phương có điều
kiện tương tự như thành phố Hà Nội.
4. Đóng góp mới của đề tài
- Xác định 05 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cung QSDĐ ở đơ thị sơ cấp trên
địa bàn thành phố Hà Nội gồm: i) đầu vào, ii) chính sách đất đai, iii) chính sách
khác, iv) kinh tế - hạ tầng; v) kỳ vọng và cung hàng hóa quyền sử dụng đất trên thị
trường; 04 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cung QSDĐ ở đô thị thứ cấp trên địa bàn
thành phố Hà Nội gồm: i) đầu vào, ii) chính sách Nhà nước, iii) kinh tế - hạ tầng;
iv)kỳ vọng và cung hàng hóa quyền sử dụng đất trên thị trường;


4
- Xác định 04 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cầu QSDĐ ở đô thị sơ cấp và thứ
cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội gồm: i) dân số, lao động, việc làm; ii) chính sách
Nhà nước; iii) tâm lý, thị hiếu; iv) thị trường kinh tế.
- Dự báo được xu hướng phát triển và đề xuất các giải pháp về chính sách tác
động đến cung và cầu quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội.


5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị
1.1.1. Đất đai và đất ở đô thị
1.1.1.1. Đất đai
a. Khái niệm

Đất đai với nghĩa chung nhất, đó là lớp vỏ trái đất, lớp thổ nhưỡng hoặc là cả
quả địa cầu, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng cây, bãi hoang, mặt
nước, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa hẹp hơn thì “đất đai” biểu hiện khối lượng và
tính chất của tài sản mà con người có thể chiếm hữu đối với đất. Nó có thể bao gồm
mọi tài sản hoặc lợi ích trên đất cả về mặt pháp lý và sự bình đẳng cũng như về
quyền địa dịch và về di sản thiêng thiêng. Đất đai là một mặt, cịn tài sản trên đất là
một mặt khác, vì tài sản trên đất là có thời hạn hoặc đất là được sử dụng cho các tài
sản đó trong một thời hạn nhất định”. (Henry Campbell Black, 1991)
Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái
niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên
trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số cơng trình xây dựng về mặt vật
chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao
gồm các khu vực có nước bao phủ (Tommy Ưsterberg, 2011).
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng,
đồng cỏ, bải chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa
hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một
người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý
cũng như những quyền và tập quán ở không thành văn (Nguyễn Thế Huấn và cs,
2009). Đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó khơng do lao
động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hố
trở thành sử dụng vào đa mục đích. (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005)
b. Đặc trưng của đất đai
Đất đai là tài sản khơng thể di, dời được: đặc tính khơng thể di, dời được
của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất


6
đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thơng thường. Do đặc tính khơng thể di
dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất
đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động sản là các loại động sản.

Đặc tính này có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình định giá tài sản đất đai và
bất động sản khác, nó giúp cho người định giá nhận biết được đầy đủ, toàn diện
về các bất động sản cần định giá trước khi lựa chọn một phương pháp định giá
phù hợp. (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2013)
Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vơ nhị: đất đai trong q trình sử dụng được
chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có
thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng,
nhưng chúng khơng thể trên cùng một vị trí. Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí
đặc thù và cố định. Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vơ nhị”. Tính
“độc nhất vơ nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong
không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong quá
trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường phải đặc biệt quan tâm tới yếu tố vị trí của
thửa đất, phải mơ tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của từng thửa đất để
làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí tới giá bán của thửa đất
đó trên thị trường. (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2013)
Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều cơng năng, mục đích khác nhau có
thể lựa chọn để sử dụng: đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích
sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục
đích nơng nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi của
các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất
tốt cho mục đích này nhưng lại khơng tốt cho mục đích khác. Để hóa giải sự xung
đột này, về phía Nhà nước (với tư cách là đại diện cho lợi ích của tồn xã hội) Nhà
nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực đất, từng diện tích đất xác
định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành. Về phía các thể nhân và pháp nhân (với
tư cách là người chủ đất) họ lựa chọn và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà
nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại


7

là khả thi thì các mục đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt. (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2013).
Đất đai có tính khan hiếm: Đặc tính của đất đai chịu sự quy định của điều
kiện tự nhiên là có giới hạn về diện tích bề mặt trái đất, cũng như của từng vùng,
từng địa phương, từng khu vực, từng mảnh đất. Đất đai là dạng tài sản có giới hạn
về quy mô quỹ đất dành cho mỗi hoạt động, mục đích nên khơng thể mở rộng.
(Nguyễn Minh Hồng và Phạm Văn Bình, 2015).
c. Vai trị của đất đai
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh và quốc
phịng”. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)
Đối với đời sống của con người, đất đai có những chức năng quan trọng, đó
là chức năng “vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật
(vật kiến trúc, đường sá...), nơi tồn giữ khoáng sản, là vật mang của hệ thống sinh
thái, văn hóa và tự nhiên để cung cấp cảnh quan cho con người; là chức năng dưỡng
dục khi trở thành tư liệu sản xuất và nguồn sống của mn lồi, nhờ đó mà khi trở
thành tài sản, nhu cầu xã hội làm cho giá đất tăng lên không ngừng, đất đai trở
thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị. (Tơn Gia Hun, 2009)
Vai trị của đất đai phụ thuộc vào nhận thức và khả năng của con người khai
thác đất tự nhiên: Trong thời kỳ đầu của nền văn minh nông nghiệp, chủ yếu là sử
dụng lớp đất bề mặt để canh tác, do đó xem thổ nhưỡng (soil) là đất đai, đất đai được
khai thác chủ yếu ở các vùng đồng bằng châu thổ các hệ thống sông lớn (nơi thuận
lợi cho việc cư trú), dần dần mở rộng lên các vùng đồi, núi. Trong thời kỳ văn minh
công nghiệp, việc tăng dân số và phát triển khoa học kỹ thuật đã tạo điều kiện cho
việc việc sử dụng đất lan ra cả vùng biển vì vậy nhiều người cho rằng đất đai bao
gồm cả lục địa và và vùng thềm lục địa của bề mặt trái đất; Trong thời kỳ hậu cơng
nghiệp, q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng
đất gia tăng, sử dụng đất đã phát triển cả không gian bên trên và bên dưới mặt đất,

8
phạm vi sử dụng đất đã mở rộng cả 3 chiều. Ngày nay về chính trị thì đất đai là yếu tố
hàng đầu để hình thành nên một quốc gia, thể hiện phạm vi của quyền quản lý Nhà
nước và quyền tài phán; về kinh tế, đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng
lao động trong quá trình sản xuất vật chất xã hội; đất đai gắn liền với các quyền về
đất và bất động sản (sở hữu, sử dụng, hưởng lợi...). (Tôn Gia Huyên, 2009)
1.1.1.2. Đất đô thị
a. Khái niệm
Đất đô thị là đất nội thành, nội thị và đất ngoại thành được quy hoạch để phát
triển đô thị: đất đô thị được xem xét theo 3 khu vực: Đất trung tâm đô thị (đã xây dựng);
Đất quy hoạch xây dựng đơ thị (đang hình thành); Đất trong phạm vi quản lý hành chính
của đơ thị (bao gồm cả vùng ngoại ô). (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012).
b. Nguồn gốc đất đơ thị
Đơ thị đã có lịch sử phát triển trên 5000 năm cùng với quá trình nâng cao
năng lực sản xuất của cải vật chất và phân cơng lao động của lồi người; trở thành
nơi tập trung cao độ về nhân khẩu, kinh tế và mọi hoạt động chính trị, xã hội làm
cho hiệu suất sử dụng đất là cao nhất. Đất là nền tảng để phát triển đơ thị, ở đó con
người sinh sống, làm việc và sử dụng các dịch vụ. Cùng với sự hình thành đơ thị,
đất đai cũng từng bước được chia thành đất đô thị, đất ngoại ô và đất nơng thơn; Đất
đơ thị có nguồn gốc chủ yếu từ đất nông nghiệp: về địa lý, do kinh tế đô thị phát
triển, nhân khẩu tập trung vào đô thị, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông
nghiệp phụ cận làm cho đất nông nghiệp bị suy giảm, về kinh tế, đô thị mở rộng
làm cho giá đất xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây dựng
mở rộng ra các vùng xung quanh. Đơ thị đã có lịch sử phát triển trên 5000 năm
cùng với quá trình nâng cao năng lực sản xuất của cải vật chất và phân công lao
động của loài người; trở thành nơi tập trung cao độ về nhân khẩu, kinh tế và mọi
hoạt động chính trị, xã hội làm cho hiệu suất sử dụng đất là cao nhất. (Đỗ Hậu và
Nguyễn Đình Bồng, 2012)

c. Đặc điểm đất đô thị
- Đất đô thị gắn liền với cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống đường giao thông,
năng lượng - điện, khí đốt; cấp thốt nước, vệ sinh mơi trường...); cơ sở hạ tầng xã
hội (trường học, bệnh viện, sân vận động, nhà văn hóa, khu vui chơi giải trí...);


9
- Vị trí đất đơ thị có ý nghĩa quan trọng đặc biệt: tiêu chuẩn lựa chọn khu dân
cư là những vị trí mà giao thơng thuận tiện, gần bệnh viện, trường học, siêu thị, cửa
hàng, chợ, công viên, khu vui chơi giải trí...
- Đất đơ thị đa dạng về mục đích sử dụng: hệ thống kinh tế đơ thị là phức tạp
và đa dạng, xã hội hóa cao độ, chun mơn hóa triệt để, tạo ra tính đa dạng về mục
đích sử dụng đất đơ thị;
- Đất đơ thị khó thay đổi mục đích sử dụng: đất đơ thị, khi đầu tư càng nhiều
thì việc thay đổi mục đích sử dụng càng trở nên khó khăn vì phải thay đổi cả kết cấu
nền móng và điều chỉnh lợi ích của những người đang sử dụng cơng trình; việc
chuyển đất đô thị thành đất nông nghiệp là không thể và khơng khả thi.
- Sử dụng đất đơ thị có tác động mạnh đến môi trường sinh thái và hiệu quả
kinh tế đối với đất đai ở vùng lân cận
Đất đô thị có những đặc điểm nổi bật sau đây: (i) Vị trí có ý nghĩa quan
trọng đặc biệt: Tiêu chuẩn lựa chọn khu dân cư là những vị trí mà giao thơng thuận
tiện, có mơi trường lý tưởng, mua bán dễ dàng, gần các dịch vụ xã hội... (ii) Phụ
thuộc nhiều vào điều kiện giao thông và cơ sở hạ tầng: khu vực đơ thị nào có điều
kiện giao thơng và cơ sở hạ tầng càng tốt thì khả năng cạnh tranh càng cao, chênh
lệch giá cả đất đai càng lớn. (iii) Ít hạn chế về quy mơ đầu tư tính theo diện tích:
trên cùng một diện tích mà mức đầu tư có thể khác nhau nhiều lần tùy thuộc vào
khả năng khai thác phần không gian bên trên và bên dưới mặt đất (iv) Đa dạng về
mục đích sử dụng: hệ thống kinh tế đô thị là phức tạp và đa dạng, xã hội hóa cao độ,
chun mơn hóa triệt để, các ngành hoạt động được bố trí vào các khu vực có chức
năng khác nhau và có mối liên hệ chặt chẽ trong nội bộ của mỗi đô thị. (v) Phải sử

dụng đất đai hết sức tiết kiệm: đó cũng là cách khai thác tốt nhất cơ sở hạ tầng kỹ
thuật và xã hội đơ thị. (vi) Khó khăn trong việc thay đổi mục đích sử dụng: khi đầu
tư càng nhiều thì việc thay đổi mục đích sử dụng càng trở nên khó khăn vì phải vơ
hiệu hóa một khoản chi phí đầu tư ban đầu, nhất là trong trường hợp phải thay đổi
cả kết cấu nền móng; (vii) Kết quả sử dụng đất đơ thị có tác dụng lan tỏa về môi
trường sinh thái và hiệu quả kinh tế sang đất đai lân cận, tức là gây ra các ngoại ứng có
lợi hoặc có hại. (Tơn Gia Huyên, 2009)


10
d. Quản lý đất đơ thị
Trong trị lí (governance) đơ thị thì chính quyền đơ thị khơng chỉ quan tâm
đến mục đích sử dụng đất mà cịn nhiều nội dung khác như hồ sơ địa chính, quy
hoạch đơ thị, thu hồi đất, thị trường đất, tài chính đất đai.., do đó phải xem tồn bộ
đất đai đơ thị là đối tượng trị lý hồn chỉnh chứ khơng phải chia cắt chúng ra thành
nhiều loại riêng rẽ. Đã có thể chế quản lý đơ thị thì phải hình thành chính sách đất
đơ thị, dù chính sách đó có hồn chỉnh và có được phát biểu rõ ràng với tính hệ
thống hay khơng. Trị lý giỏi (Good Governance) cùng với Tính an cư (Livability),
Năng lực cạnh tranh (Competitiveness) và Năng lực tài chính (Bankability) là 4 độ
đo (dimensions) của Chiến lược Phát triển Đô thị Bền vững (CDS) đang được Liên
minh các Đơ thị (Cities Alliance) khuyến khích áp dụng. Các độ đo này đều có quan
hệ mật thiết với đất đơ thị. (Phạm Sỹ Liêm, 2009)
1.1.1.3. Đất ở tại đô thị
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục
vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013a)
Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị
trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện thuộc phạm vi quy hoạch
phát triển của các quận, thành phố, thị xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền

phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do xã quản lý. (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2018)
1.1.2. Thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất, thị trường quyền
sử dụng đất đơ thị
1.1.2.1. Thị trường
Có rất nhiều khái niệm về thị trường. Thị trường là sự biểu thị ngắn gọn q
trình mà nhờ đó có các quyết định của các hộ gia đình về việc tiêu dùng những hàng
hóa khác nhau; các quyết định của các doanh nghiệp về việc sản xuất cái gì và như
thế nào; các quyết định của người lao động về làm việc bao lâu và cho ai được điều
hòa bởi sự điều chỉnh giá; hay Thị trường là một tập hợp các dàn xếp mà thơng qua
đó người bán và người mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa, dịch vụ; Ngồi


11
ra, cịn có quan điểm cho rằng thị trường là một khn khổ vơ hình, trong đó người
này tiếp xúc với người kia để trao đổi một thứ gì đó khan hiếm và thơng qua đó họ
cùng xác định giá và số lượng trao đổi. (Bộ Giáo dục và Đào tạo, 2013)
Còn theo Robert và Daniel, 1994 (dẫn theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn
Quân, 2005), “Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động
qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi”. Hay nói cách khác, thị trường là nơi
trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
1.1.2.2. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm
Thị trường bất động sản là nơi hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao
đổi - nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia thị
trường cùng những can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường,
cũng có thể định nghĩa: Thị trường bất động sản là là mơi trường trong đó người
mua và người bán tác động qua lại với nhau để thực hiện mua bán bất động sản
thông qua cơ chế giá. (Đinh Văn Ân, 2011)

Thị trường bất động sản có thể phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà
ở, thị trường nhà ở xã hội (Sinh viên, công nhân các khu công nghiệp, người có thu
nhập thấp…); Thị trường nhà xưởng cơng nghiệp, Thị trường dịch vụ bất động sản.
(Dwenise Dipasquale và cs, 1996)
b. Đặc điểm
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy
luật giá trị, quy luật cung cầu thị trường bất động theo mơ hình chung của thị trường
hàng hố với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.

Ngoài ra, theo Đinh Văn Ân (2011), thị trường bất động sản có những đặc
điểm: i) Thị trường bất động sản khơng có thị trường trung tâm; ii) Thị trường bất
động sản là thị trường cạnh trang khơng hồn hảo; iii) Giao dịch trong Thị trường bất
động sản rất phức tạp; iv) Thị trường bất động sản dễ bị phân khúc; v) Thị trường bất
động sản rất nhạy cảm; chi phối mạnh mẽ một trong các yếu tố đầu vào quan trọng
nhất của các ngành sản xuất kinh doanh (tích lũy tài sản cố định); vii) Thị trường bất
động sản quan hệ mật thiết với các thị trường khác.


12
c. Các yếu tố của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản được cấu thành bởi nhiều yếu tố, trong đó chủ yếu là
các thành tố thị trường bất động sản (các nhà đầu tư bất động sản, người sử dụng bất
động sản, các tổ chức trung gian, các bên hữu quan và nhà nước), thể chế thị trường
bất động sản (các quy định của pháp luật, các tổ chức quản lý pháp luật, các chế tài)
và cấp độ phát triển thị trường bất động sản (sơ khai, tập trung hóa, tiền tệ hóa tài
chính hóa, trưởng thành). Đối với cấp độ sơ khai: các chính sách về đất đai, tài chính,
cơng (thuế, phí, lệ phí, giá đất…); các chủ thể sử dụng đất, các cơ quan quản lý đất
đai và tài chính cơng là các chủ thể giữ vai trò quan trọng; Với cấp độ tập trung hóa,
các chính sách về xây dựng, doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng là các chủ thể
giữ vai trò quan trọng; Với cấp độ tiền tệ hóa các chính sách về ngân hàng và các cơ

quan quản lý ngân hàng là các chủ thể giữ vai trò quan trọng; đối với cấp độ tài chính
hóa các thể chế, chính sách tài chính, tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài
chính là các chủ thể giữ vai trò quan trọng. (Lê Xuân Bá, 2003)
1.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
a. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
- Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu
đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai; với chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai
có những đặc điểm như sau: i) Về quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước: Nhà
nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ
của minh, sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn. Để tổ
chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một
phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ
thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh viễn. Người
sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo
quy định của Nhà nước; ii) Về quyền sử dụng đất đai của Nhà nước: Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản, tài ngun đất đai; Tuy nhiên Nhà nước khơng tự mình trực
tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà tổ chức cho tồn xã hội (trong đó có cả tổ chức của


13
Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích; quyền sử dụng đất được giao cho người
sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng
đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất tuy có ý
nghĩa khác nhau về quy mơ, nhưng đều phải thống nhất trên từng thửa đất về mục
đích sử dụng và mức độ hưởng lợi, ở đây, quyền sử dụng đất được tổ chức để việc
sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất. iii) Về quyền định đoạt đất đai
của Nhà nước: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các
hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất. Quyền định đoạt này gắn liền với quyền quản lý về đất đai làm tăng
thêm vai trò của Nhà nước trong việc tổ chức sử dụng đất đai và nâng cao hiệu quả
của việc sử dụng này. Những quyền năng của người sử dụng đất liên quan đến việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể được thể hiện qua việc chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn
quyền sử dụng đất theo những quy định cụ thể của pháp luật; những quyền năng này
là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận
đất… mà pháp luật cần quy định cụ thể. (Nguyễn Đình Bồng, 2011)
- Quyền sử dụng đất: i) Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp
luật đất đai Việt Nam. Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu nhà nước về đất đai;
pháp luật đất đai đó từng bước phát triển, hồn chỉnh các quy định về “người sử
dụng đất” và các “quyền sử dụng đất”, theo đó “Người sử dụng đất ” bao gồm: c ác
tổ chức trong nước, hộ gia đinh, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn
giáo, tổ chức nước ngồi, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; “quyền sử dụng đất” bao gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
b. Chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là một quy định mới của Hiến pháp nước
CHXHCN Việt Nam, 1992, thay thế cho khái niệm mua bán đất đai trong chế độ sở
hữu đất đai trước đây để thích nghi với nhu cầu về chuyển dịch đất đai trong nền
kinh tế thị trường, thông qua việc chuyển dịch này mà trên mặt bằng toàn xã hội sẽ


14
tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động,
đồng thời Nhà nước điều tích thu nhập xã hội do chuyển lệch địa tô mang lại khi
xuất hiện chuyển dịch đất đai. (Tôn Gia Huyên, 2011)
Ngày nay khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai
2013, Điều 3, giải thích từ ngữ, Khoản 10 xác định: “Chuyển quyền sử dụng đất là

việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thơng qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp
vốn bằng quyền sử dụng đất”.
c. Thị trường quyền sử dụng đất
Từ những khái niệm trên có thể định nghĩa: Thị trường quyền sử dụng đất là
thị trường chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thơng qua
các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Rộng ra, thị trường
quyền sử dụng đất là tổng hòa các giao dịch giữa người mua, người bán trong quan
hệ cung cầu và hình thành nên giá cả.
Để tham gia vào thị trường, thì quyền sử dụng đất trước hết phải được coi là
một loại hàng hóa. Điều kiện để một sản phẩm trở thành hàng hóa thơng thường là
phải do lao động tạo ra; có cơng dụng nhất định và khi tiêu dùng phải thông qua
mua bán.
Quyền sử dụng đất ở không phải sản phẩm do lao động tạo ra nhưng nó được
coi là hàng hóa đặc biệt. Theo quan điểm của quản lý đất đai, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sử dụng
đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu,
được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao
đất, cho thuê đất.
Luật Đất đai 1993 ra đời trên cơ sở Hiến pháp 1992: Lần đầu tiên, người sử
dụng đất có các quyền sử dụng đất (QSDĐ) được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
dưới hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng
đất. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất.
Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy