PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyên đề:
Pháp luật về kinh doanh bất động sản
1. Pháp luật về kinh doanh bất động sản
2. Pháp luật về đất đai
3. Pháp luật về nhà ở
4. Pháp luật về dân sự
5. Pháp luật về đầu tư
6. Pháp luật về xây dựng
7. Pháp luật về thương mại
8. Pháp luật về doanh nghiệp


Pháp luật về đất đai





Luật đất đai năm 2003;
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng
dẫn thi hành Luật đất đai;
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.


Các nội dung chính của Luật đất đai liên quan
đến Kinh doanh bất động sản




Luật ĐĐ năm 1988 (chưa công nhận thị trường
QSDĐ); Luật ĐĐ năm 1993 (công nhận đất đai có giá
trị), Luật ĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 1999, Luật
ĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 2001.
Điểm mới của Luật đất đai năm 2003 (12 chương,
145 điều):

-

-

-

Tăng cường phân cấp cho UBND các cấp giao đất,
cho thuê đất;
Phân cấp thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng
đất,
Quy định cho người sử dụng đất có nhiều quyền
hơn đối với đất đai.


Phạm vi điều chỉnh
- Quyền và trách nhiệm của Nhà nước (đại diện
sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản
lý về đất đai)
- Chế độ quản lý và sử dụng đất
- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đối tượng áp dụng





Các cơ quan nhà nước thực hiện quyền và
nghĩa vụ của Nhà nước;
Người sử dụng đất;
Các đối tượng khác có liên quan đến quản lý,
sử dụng đất


Một số khái niệm cơ bản












Giao đất là việc NN trao QSDĐ bằng quyết định hành
chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Cho thuê đất là việc NN trao QSDĐ bằng hợp đồng cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn
định là việc NN cấp GCN QSDĐ lần đầu cho người đó.
Nhận chuyển QSDĐ là việc xác lập QSDĐ do được
người khác chuyển QSDĐ thông qua chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc góp vốn bằng
QSDĐ mà hình thành pháp nhân mới.
Thu hồi đất là việc NN ra quyết định hành chính để thu
lại QSDĐ hoặc thu lại đất đã giao.
GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của SDĐ.


Sở hữu đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
 Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai
như sau:
+ Quyết định mục đích SDĐ thơng qua việc xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch SDĐ;
+ Quy định hạn mức giao đất và thời hạn SDĐ;
+ Giao đất, cho thuê đất, thu hồi, cho phép chuyển mục
đích sử dụng;
+ Định giá đất;
+ Điều tiết các nguồn lợi từ đất (thu tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, thu thuế sử dụng, thuế thu nhập từ chuyển
QSDĐ;
+ Trao QSDĐ cho người sử dụng thông qua việc giao đất,
cho thuê đất, công nhận QSDĐ;

+ Quy định quyền và nghĩa vụ của người SDĐ.



Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất








UBND cấp tỉnh quyết định: giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao
đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với
người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối
với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
UBND cấp huyện quyết định: giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình,
cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.
UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp
sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.
Các cơ quan trên không được ủy quyền.


Lựa chọn hình thức sử dụng đất đối với trường
hợp thực hiện DAĐTXD nhà ở để cho thuê




Nhà đầu tư là tổ chức kinh tế trong nước, người Việt
Nam định cư ở nước ngồi được lựa chọn hình thức
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự
án xây dựng nhà ở để cho thuê.
Nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
cá nhân hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước
ngồi được lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê
đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự
án xây dựng nhà ở để cho thuê.


Đất được tham gia TTBĐS




Đất mà pháp luật cho phép người sử dụng đất
có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng QSDĐ;
Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật
cho phép tham gia vào TTBĐS.
( Chia đất làm 3 nhóm: đất NN, đất phi NN, đất chưa
sử dụng và cho phép các loại đất này nếu được chuyển

nhượng thì đều được tham gia TTBĐS)


Điều kiện để đất tham gia TTBĐS


Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu
người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất khơng có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.


Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho
thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì phải đầu tư
vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.


Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất






Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, doanh nghiệp
được Nhà nước giao đất: khơng thu tiền sử dụng

đất; có thu tiền sử dụng đất;
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế: sử dụng
đất thuê; nhận chuyển nhượng QSDĐ, chuyển
mục đích sử dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở
NN, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất


Chuyển quyền sử dụng đất








Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại QSDĐ phải có HĐ;
Tặng cho, thừa kế QSDĐ phải có văn bản;
HĐ hoặc văn bản có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký tại VP đăng ký QSDĐ;
DN chuyển QSDĐ thì HĐ phải có cơng chứng.
Khi chuyển QSDĐ, người sử dụng đất phải có
giấy tờ hợp lệ về QSDĐ theo PL.


Luật nhà ở


Pháp lệnh nhà ở năm 1991 (chưa quy định về quản

lý nhà nước về nhà ở, sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, nhà
ở đối với người người nước ngoài, người VN định cư ở
nước ngoài, các giao dịch về tặng cho, thừa kế, thế chấp,
bảo lãnh, đổi nhà ở, uỷ quyền quản lý nhà ở...)





Luật nhà ở năm 2006: 153 điều, 9 chương.
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;
Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1/11/2006 hướng
dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định
90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.


Phạm vi điều chỉnh
Quy định về:
- Sở hữu, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao
dịch về nhà ở.
- QLNN về nhà ở
Nhà ở trong Luật là CTXD với mục đích để ở và phục
vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.


Điều kiện để cấp GCN QSHNƠ



Thuộc đối tượng được sở hữu nhà:

- Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh
doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;
- Người VN định cư ở nước ngoài;
- Tổ chức, cá nhân NN.


Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc
đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi
nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp
luật.


Thẩm quyền cấp GCNQSHNƠ




UBND cấp tỉnh cấp GCNQSHNƠ cho tổ chức.
Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cá
nhân thì UBND cấp tỉnh cấp GCNQSHNƠ.
UBND cấp huyện cấp GCNQSHNƠ cho cá nhân.


Yêu cầu của dự án phát triển nhà
ở

DAPTNƠ gồm: DAPTNƠ thương mại, DAPTNƠ xã hội,
DAPTNƠ công vụ.
 DAPTNƠ phải phù hợp với QHXD, chương trình phát
triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương;
 Bảo đảm yêu cầu ĐTXD đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống
HTKT, HTXH.
 Kiến trúc nhà ở phải thể hiện theo từng loại nhà cụ thể;
 Phải được thẩm định khi phê duyệt và phải được kiểm
định về chất lượng trước khi đưa vào sử dụng.
 CĐT phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã
được phê duyệt. Nếu thay đổi nội dung, tiến độ của dự án
thì CĐT phải báo cáo và phải được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt chấp thuận.


Chủ đầu tư DAPTNƠ thương mại


Chủ đầu tư bao gồm: DN trong nước theo LDN; Nhà

đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thực hiện hoạt động đầu tư theo Luật Đầu tư; HTX
được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật
HTX.


Điều kiện của CĐT DAPTNƠ thương mại:

- Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy
chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật;

- Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án
khơng thấp hơn 15% TMĐT của dự án có quy mơ sử dụng
đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% TMĐT của dự án có
quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên.


Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại






Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại
được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một
lần hoặc trả chậm, trả dần.
Trường hợp CĐT huy động vốn từ tiền ứng trước
của người có nhu cầu mua hoặc th nhà ở thì chỉ
được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã
được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần
móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao
nhà ở cho người có nhu cầu khơng được vượt q
70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
Giá mua bán, cho thuê, phương thức thanh toán do
các bên thoả thuận trong hợp đồng.


Nhà ở xã hội

-

-

-

-

-

Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội:
Cán bộ, công chức, viên chức.
Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ
trang nhân dân hưởng lương từ NSNN
Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Các đối tượng đã trả lại nhà ở cơng vụ;
Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê
hoặc mua nhà ở thuộc SHNN;
Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình
qn trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;
Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư
hỏng hoặc dột nát.


Nhà ở xã hội

DA phát triển nhà ở xã hội bảo đảm sự gắn kết với các
dự án KĐTM, DAPTNƠ thương mại hoặc các khu kinh
tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao
 UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn CĐT, phê duyệt các

dự án và tổ chức chỉ đạo việc triển khai thực hiện các dự
án phát triển nhà ở xã hội
 Thuê mua nhà ở xã hội: Là việc người thuê nhà ở được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sở
hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa
vụ của người thuê trong một thời gian quy định.
- Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng
được ký kết giữa đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã
hội với người được thuê mua.
- Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê
mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục theo quy định để được
cấp GCNQSHNƠ.



Thời gian bảo hành nhà ở
Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu
tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử
dụng và được quy định như sau:
- Khơng ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư
từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được
đầu tư xây dựng bằng NSNN;
- Khơng ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung
cư từ bốn đến tám tầng;
- Khơng ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở
không thuộc diện trên.


Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Trong giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế

chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì
nhà ở phải có:
- Có GCNQSH đối với nhà ở;
- Khơng có tranh chấp về quyền sở hữu;
- Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐHC của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Trường hợp nhà ở cho thuê còn phải bảo đảm chất
lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước,
vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.
3. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu
chuẩn theo quy định.


Hợp đồng về nhà ở


Phải có chứng nhận của cơng chứng hoặc
chứng thực của UBND cấp huyện đối với
nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã
đối với nhà ở tại nông thôn, trừ trường hợp
cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng; Bên
bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức
năng kinh doanh nhà ở.