Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở việt nam và liên hệ thực tế

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
----------/----------

BÀI TIỂU LUẬN
HỌC PHẦN: PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI - MÔI TRƯỜNG

Đề tài: Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở Việt Nam và liên hệ thực tế.

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : TS. LÊ KIM NGUYỆT
SINH VIÊN

: HOÀNG PHƯƠNG NHI

MÃ SINH VIÊN
LỚP

: 17030879
: LUẬT HỌC KÉP 11

~Hà Nội, 9/2022~


I, Pháp luật về giao đất, cho thuê đất.
Đây là hoạt động cơ bản và trực tiếp nhất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
nhằm để phân bổ và điều chỉnh quỹ đất đai cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Là
q trình chuyển giao trên thực tế quyền sử dụng đất từ người quản lý đất đai sang
người sử dụng đất. Hoạt động về giao đất, cho thuê đất bao gồm những nội dung pháp
lý cơ bản sau đây:
1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất

-

Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt. Căn cứ vào nhu cầu của người sử dụng đất được phản ánh trong đơn xin giao đất, cho
thuê đất (đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất), hoặc trong đơn
xin giao đất, thuê đất được đính kèm với dự án đầu tư (đối với tổ chức).
Tuy nhiên, để tránh việc giao và cho thuê đất một cách tràn lan, khơng đúng đối tượng
có nhu cầu thì các nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư
phải được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận; đối với nhu cầu sử dụng đất của tổ
chức phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định cùng với việc thẩm định
các dự án đầu tư. 2. Hình thức sử dụng đất

-

Việc phân loại các hình thức sử dụng đất khác nhau đối với các chủ thể sử dụng đất là
điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất được lựa chọn hình thức sử dụng đất nào
phù hợp nhất với nhu cầu và khả năng của mình; giúp họ chủ động hơn trong quá
trình sử dụng đất và cũng là cơ sở để Nhà nước xây dựng các quyền cho người sử
dụng đất . Theo quy định của Luật Đất đai 2003 có ba hình thức sử dụng đất sau đây:
- Thứ nhất, hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất. Hình thức này được áp
dụng trong những trường hợp sử dụng đất được Nhà nước ưu tiên, hoặc sử dụng đất
vào mục đích an ninh, quốc ph ng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng. Nhìn chung,
các chủ thể này sử dụng đất khơng có mục đích kinh doanh. Đó là các trường hợp quy
định tại Điều 54 Luật Đất đai 2013.

-

Thứ hai, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Hình thức này được áp dụng trong
những trường hợp kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trên đất hoặc sử dụng đất để ở của
các hộ gia đình, cá nhân. Mục tiêu của đối tượng này là kinh doanh thu lợi nhuận từ
đất đai, đặc biệt là kinh doanh nhà ở và kết cấu hạ tầng trên đất; vì vậy, họ có nghĩa vụ

phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Đó là các trường hợp được quy định tại Điều
55 Luật Đất đai 2013.

-

Thứ ba, hình thức thuê đất của Nhà nước. Đó là các trường hợp có nhu cầu sử dụng
đất để thực hiện việc đầu tư, sản xuất kinh doanh trong tất cả các ngành và lĩnh vực


khác nhau của đời sống xã hội. Đó là các trường hợp được quy định tại Điều 56 Luật
Đất đai 2013.
Tuy nhiên, cần phân biệt hình thức thuê đất áp dụng đối với chủ thể trong nước và
chủ thể nước ngồi. Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ áp dụng một
hình thức là thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài,
người Việt nam định cư ở nước ngoài được quyền lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một
lần cho cả quá trình thuê và thuê đất trả tiền thuê hàng năm.
3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.
Sau nhiều lần sửa đổi LĐĐ, quy định về các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong
việc giao đất, cho thuê đất cũng có những thay đổi đáng chú ý. Liên quan đến vấn đề
này, có thể thấy so với LĐĐ năm 1993, (sửa đổi năm 1998, 2001), LĐĐ 2003 có
nhiều điểm khác biệt. Theo quy định tại Điều 37 LĐĐ 2003, thẩm quyền giao đất, cho
thuê đất thuộc về UBND các cấp. LĐĐ 2003 đã bỏ hẳn thẩm quyền của Ủy ban
thường vụ Quốc hội trong việc thông qua kế hoạch hàng năm của Chính phủ về việc
giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối; thẩm quyền của Chính phủ trong
việc thơng qua kế hoạch hàng năm của UBND cấp tỉnh và bỏ thẩm quyền của Chính
phủ trong việc giao đất, cho thuê đất.
Ngoài ra, LĐĐ năm 2003 đã nới lỏng hạn mức giao đất của UBND các cấp. VD: theo
quy định trước đây của LĐĐ 1993, trường hợp giao nhiều hơn 1 ha đất nông nghiệp,
lâm nghiệp, khu dân cư nông thôn, đô thị dùng vào mục đích khác (khơng phải mục
đích cơng) thì sẽ do Chính phủ quyết định, nếu ít hơn 1 ha thì mới do UBND tỉnh

quyết định. Theo quy định của LĐĐ 2003, đối với đất nơng nghiệp, UBND có thể
giao đất với đúng hạn mức giao đất tối đa được pháp LĐĐ quy định.
Thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước được quy định tại LĐĐ 2003 và LĐĐ 2013
hầu như không có khác biệt lớn. Cụ thể như sau:
- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất đối với các chủ thể là:
+ Tổ chức trong nước
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao
+ Cơ sở tơn giáo theo đúng hình thức sử dụng đất được phép
của các chủ thể này.
- UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất đối với các chủ thể là:


+ Hộ gia đình, cá nhân
+ Cộng đồng dân cư theo đúng hình thức sử dụng đất được phép của các chủ thể này.
Nhằm mục đích bảo vệ quỹ đất nông nghiệp đang giảm với tốc độ rất nhanh hiện nay,
LĐĐ 2013 đã bổ sung quy định sau: Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương
mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của
UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
- UBND xã, phường, thị trấn: cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục
đích cơng ích của xã, phường, thị trấn (Quỹ đất cơng ích 5% sẽ được nghiên cứu
trong Vấn đề 7).
II, Chuyển mục đích sử dụng đất ở Việt Nam.
- Khái niệm.
Về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 khơng có một quy định
cụ thể nào mà chỉ đề cập đến căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất, các trường hợp
chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và khơng cần phải xin phép cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền.
Theo đó có thể đưa ra khái niệm như sau: Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi
về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong
trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai
trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 thì việc cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất trên cơ sở các căn cứ sau đây:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt;
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất.
- Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì
thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:
“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:


a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; 2.
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình,
cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ
0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước
khi quyết định;”
Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất đối với tổ chức.

Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích
từ 0,5 hec ta trở lên thì phải được sự chấp thuận bằng văn bản của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh trước khi quyết định.
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm
muối, đất ni trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng ph ng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào
mục đích khác trong nhóm đất nơng nghiệp; – Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi
nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang
đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có
mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ,
đất xây dựng cơng trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.


Đồng thời, khi chuyển mục đích sử dụng đất theo các trường hợp trên thì người sử
dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử
dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi
được chuyển mục đích sử dụng.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khơng phải xin phép
Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết

một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 5 Thông
tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khơng phải xin phép cơ quan nhà nước
có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây
dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng
trại chăn ni gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm; –
Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng cơng trình sự nghiệp.
Đối với các trường hợp trên, khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất
không phải xin phép cơ quan Nhà nước nhưng phải thực hiện việc đăng ký biến động.
III, Liên hệ thực tế.
1, Pháp luật về giao đất, cho thuê đất.
Trên thực tế việc giao đất, cho thuê đấ vẫn c n nhiều hạn chế và bất cập nhất là trong
việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Thực tế quy định về điều kiện để
nhà đầu tư được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất chưa chặt chẽ, Cụ thể tại khoản 1
Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định về tiền đặt trước và xử lý tiền đặt
trước đối với các nhà đầu tư tham gia đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến tình trạng “bỏ
cọc” của nhiều nhà đầu tư sau khi đã đấu giá thành công quyền sử dụng đất. Việc “bỏ


cọc” dẫn đến rất nhiều hệ lụy khó lường và ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường

bất động sản. Chẳng hạn như vụ “bỏ cọc” 24.000 tỷ sau khi đấu giá quyền sử dụng đất
thành công Khu chức năng số 3 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm của công ty TNHH
Đầu tư bất động sản Ngôi sao Việt (thuộc tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã gây nên biến
động lớn đến thị trường bất động sản tại Thủ Thiêm nói riêng và của thành phố Hồ
Chí Minh nói chung. Hoặc quy định về xác định giá đất khi Nhà nước giao đất, cho
thuê đất chưa phù hợp với thực tế. Thực hiện quy định này, căn cứ vào Điều 114 Luật
Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá
đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất, tính tiền
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đến nay, 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương đã ban hành quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn. Đã quy định và phân định rõ trách nhiệm các sở, ban, ngành, các
đơn vị, tổ chức có liên quan trong việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư, nhờ đó đã bước đầu khắc phục được tình trạng thu hồi đất tràn lan, lãng phí đất. Mội số kiến nghị.
Qua thực tế thi hành Luật Đất đai năm 2013 nói chung và các quy định về giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, tác giả có các kiến nghị sau: chỉ áp dụng giao
đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư
sử dụng đất để thực hiện phúc lợi xã hội. Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về điều
kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm các điều kiện về năng lực
của chủ đầu tư và kế hoạch chi tiết cũng như tính khả thi trong việc triển khai dự án.
Cần quy định chặt chẽ hơn về điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng
đất. Việc giao cho thuê đất phải đấu thầu công khai, nhưng trong “luật cũng phải có
các quy định để ngăn chặn tình trạng móc ngoặc, thơng thầu, bỏ thầu với giá thấp, rồi
tình trạng "quân xanh quân đỏ". Cho nên, đấu thầu cơng khai phải đảm bảo bí mật đến
thời điểm mở thầu, đơn vị đứng ra tổ chức đấu thầu cơng khai khơng có đối tượng
người thân thích, sân sau tham gia câu chuyện này… Trong luật phải quy định cơ chế
giám sát của chuyên gia, tổ chức xã hội, cơng luận báo chí tham gia vào giai đoạn tổ
chức đấu thầu”…
2, Chuyển mục đích sử dụng đất ở Việt Nam.
Trong vài năm trở lại đây, tình trạng "sốt" đất khắp nơi, giá đất tăng cao không đúng
với giá trị thực diễn ra trong phạm vi cả nước. Có nhiều ngun nhân dẫn đến tình

trạng này như tình hình sản xuất - kinh doanh khó khăn nên người dân chuyển sang
đầu tư vào đất đai, bất động sản hay hiện tượng "làm giá", "thổi giá" để trục lợi...


Có thể nói việc quản lý đất đai ở nhiều nơi c n yếu kém, bị bng lỏng đã góp phần
và tạo điều kiện cho việc đất đai bị "thổi giá", làm giá khơng đúng giá trị thực, cuối
cùng thì lợi ích từ việc này chỉ có một số ít người được hưởng. Trong khi đó, quy
hoạch bị "băm nát", việc chuyển mục đích sử dụng đất khơng phục vụ lợi ích chung,
quy hoạch lộn xộn, kém hiệu quả ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển kinh tế xã hội lâu dài của địa phương, đất nước.
Đặc biệt, tại một số địa phương, quy hoạch đất đai thường xuyên thay đổi, thậm chí
là sửa đổi, bổ sung theo hằng năm, theo định kỳ một cách tùy tiện, không dựa trên cơ
sở khoa học, nhu cầu thực tế của sự phát triển khách quan mà đơi khi theo ý chí chủ
quan của một vài cá nhân có thẩm quyền hoặc có sự ảnh hưởng, tác động nào đó!
Điều này khơng những gây xáo trộn, nhiễu loạn thị trường đất đai nói riêng, bất động
sản nói chung mà c n phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.


I, Pháp luật về giao đất, cho thuê đất.
Đây là hoạt động cơ bản và trực tiếp nhất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
nhằm để phân bổ và điều chỉnh quỹ đất đai cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Là
q trình chuyển giao trên thực tế quyền sử dụng đất từ người quản lý đất đai sang
người sử dụng đất. Hoạt động về giao đất, cho thuê đất bao gồm những nội dung pháp
lý cơ bản sau đây:
1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất
-

Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt. Căn cứ vào nhu cầu của người sử dụng đất được phản ánh trong đơn xin giao đất, cho
thuê đất (đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất), hoặc trong đơn
xin giao đất, thuê đất được đính kèm với dự án đầu tư (đối với tổ chức).
Tuy nhiên, để tránh việc giao và cho thuê đất một cách tràn lan, khơng đúng đối tượng

có nhu cầu thì các nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư
phải được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận; đối với nhu cầu sử dụng đất của tổ
chức phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định cùng với việc thẩm định
các dự án đầu tư. 2. Hình thức sử dụng đất

-

Việc phân loại các hình thức sử dụng đất khác nhau đối với các chủ thể sử dụng đất là
điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất được lựa chọn hình thức sử dụng đất nào
phù hợp nhất với nhu cầu và khả năng của mình; giúp họ chủ động hơn trong quá
trình sử dụng đất và cũng là cơ sở để Nhà nước xây dựng các quyền cho người sử
dụng đất . Theo quy định của Luật Đất đai 2003 có ba hình thức sử dụng đất sau đây:
- Thứ nhất, hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất. Hình thức này được áp
dụng trong những trường hợp sử dụng đất được Nhà nước ưu tiên, hoặc sử dụng đất
vào mục đích an ninh, quốc ph ng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng. Nhìn chung,
các chủ thể này sử dụng đất khơng có mục đích kinh doanh. Đó là các trường hợp quy
định tại Điều 54 Luật Đất đai 2013.

-

Thứ hai, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Hình thức này được áp dụng trong
những trường hợp kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trên đất hoặc sử dụng đất để ở của
các hộ gia đình, cá nhân. Mục tiêu của đối tượng này là kinh doanh thu lợi nhuận từ
đất đai, đặc biệt là kinh doanh nhà ở và kết cấu hạ tầng trên đất; vì vậy, họ có nghĩa vụ
phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Đó là các trường hợp được quy định tại Điều
55 Luật Đất đai 2013.

-

Thứ ba, hình thức thuê đất của Nhà nước. Đó là các trường hợp có nhu cầu sử dụng

đất để thực hiện việc đầu tư, sản xuất kinh doanh trong tất cả các ngành và lĩnh vực


khác nhau của đời sống xã hội. Đó là các trường hợp được quy định tại Điều 56 Luật
Đất đai 2013.
Tuy nhiên, cần phân biệt hình thức thuê đất áp dụng đối với chủ thể trong nước và
chủ thể nước ngồi. Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ áp dụng một
hình thức là thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài,
người Việt nam định cư ở nước ngoài được quyền lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một
lần cho cả quá trình thuê và thuê đất trả tiền thuê hàng năm.
3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.
Sau nhiều lần sửa đổi LĐĐ, quy định về các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong
việc giao đất, cho thuê đất cũng có những thay đổi đáng chú ý. Liên quan đến vấn đề
này, có thể thấy so với LĐĐ năm 1993, (sửa đổi năm 1998, 2001), LĐĐ 2003 có
nhiều điểm khác biệt. Theo quy định tại Điều 37 LĐĐ 2003, thẩm quyền giao đất, cho
thuê đất thuộc về UBND các cấp. LĐĐ 2003 đã bỏ hẳn thẩm quyền của Ủy ban
thường vụ Quốc hội trong việc thông qua kế hoạch hàng năm của Chính phủ về việc
giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối; thẩm quyền của Chính phủ trong
việc thơng qua kế hoạch hàng năm của UBND cấp tỉnh và bỏ thẩm quyền của Chính
phủ trong việc giao đất, cho thuê đất.
Ngoài ra, LĐĐ năm 2003 đã nới lỏng hạn mức giao đất của UBND các cấp. VD: theo
quy định trước đây của LĐĐ 1993, trường hợp giao nhiều hơn 1 ha đất nông nghiệp,
lâm nghiệp, khu dân cư nông thôn, đô thị dùng vào mục đích khác (khơng phải mục
đích cơng) thì sẽ do Chính phủ quyết định, nếu ít hơn 1 ha thì mới do UBND tỉnh
quyết định. Theo quy định của LĐĐ 2003, đối với đất nơng nghiệp, UBND có thể
giao đất với đúng hạn mức giao đất tối đa được pháp LĐĐ quy định.
Thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước được quy định tại LĐĐ 2003 và LĐĐ 2013
hầu như không có khác biệt lớn. Cụ thể như sau:
- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất đối với các chủ thể là:

+ Tổ chức trong nước
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao
+ Cơ sở tơn giáo theo đúng hình thức sử dụng đất được phép
của các chủ thể này.
- UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất đối với các chủ thể là:


+ Hộ gia đình, cá nhân
+ Cộng đồng dân cư theo đúng hình thức sử dụng đất được phép của các chủ thể này.
Nhằm mục đích bảo vệ quỹ đất nông nghiệp đang giảm với tốc độ rất nhanh hiện nay,
LĐĐ 2013 đã bổ sung quy định sau: Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương
mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của
UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
- UBND xã, phường, thị trấn: cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục
đích cơng ích của xã, phường, thị trấn (Quỹ đất cơng ích 5% sẽ được nghiên cứu
trong Vấn đề 7).
II, Chuyển mục đích sử dụng đất ở Việt Nam.
- Khái niệm.
Về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 khơng có một quy định
cụ thể nào mà chỉ đề cập đến căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất, các trường hợp
chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và khơng cần phải xin phép cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
Theo đó có thể đưa ra khái niệm như sau: Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi
về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong
trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai
trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 thì việc cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất trên cơ sở các căn cứ sau đây:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt;
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất.
- Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì
thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:
“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:


a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; 2.
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình,
cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ
0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước
khi quyết định;”
Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất đối với tổ chức.
Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích
từ 0,5 hec ta trở lên thì phải được sự chấp thuận bằng văn bản của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh trước khi quyết định.
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm
muối, đất ni trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng ph ng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào
mục đích khác trong nhóm đất nơng nghiệp; – Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi
nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang
đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có
mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ,
đất xây dựng cơng trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.


Đồng thời, khi chuyển mục đích sử dụng đất theo các trường hợp trên thì người sử
dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử
dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi
được chuyển mục đích sử dụng.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khơng phải xin phép
Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết
một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 5 Thông
tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khơng phải xin phép cơ quan nhà nước
có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây
dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng
trại chăn ni gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm; –
Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng cơng trình sự nghiệp.
Đối với các trường hợp trên, khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất
không phải xin phép cơ quan Nhà nước nhưng phải thực hiện việc đăng ký biến động.
III, Liên hệ thực tế.
1, Pháp luật về giao đất, cho thuê đất.
Trên thực tế việc giao đất, cho thuê đấ vẫn c n nhiều hạn chế và bất cập nhất là trong
việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Thực tế quy định về điều kiện để
nhà đầu tư được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất chưa chặt chẽ, Cụ thể tại khoản 1
Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định về tiền đặt trước và xử lý tiền đặt
trước đối với các nhà đầu tư tham gia đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến tình trạng “bỏ
cọc” của nhiều nhà đầu tư sau khi đã đấu giá thành công quyền sử dụng đất. Việc “bỏ


cọc” dẫn đến rất nhiều hệ lụy khó lường và ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường
bất động sản. Chẳng hạn như vụ “bỏ cọc” 24.000 tỷ sau khi đấu giá quyền sử dụng đất
thành công Khu chức năng số 3 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm của công ty TNHH
Đầu tư bất động sản Ngôi sao Việt (thuộc tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã gây nên biến
động lớn đến thị trường bất động sản tại Thủ Thiêm nói riêng và của thành phố Hồ
Chí Minh nói chung. Hoặc quy định về xác định giá đất khi Nhà nước giao đất, cho
thuê đất chưa phù hợp với thực tế. Thực hiện quy định này, căn cứ vào Điều 114 Luật

Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá
đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất, tính tiền
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đến nay, 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương đã ban hành quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn. Đã quy định và phân định rõ trách nhiệm các sở, ban, ngành, các
đơn vị, tổ chức có liên quan trong việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư, nhờ đó đã bước đầu khắc phục được tình trạng thu hồi đất tràn lan, lãng phí đất. Mội số kiến nghị.
Qua thực tế thi hành Luật Đất đai năm 2013 nói chung và các quy định về giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, tác giả có các kiến nghị sau: chỉ áp dụng giao
đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư
sử dụng đất để thực hiện phúc lợi xã hội. Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về điều
kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm các điều kiện về năng lực
của chủ đầu tư và kế hoạch chi tiết cũng như tính khả thi trong việc triển khai dự án.
Cần quy định chặt chẽ hơn về điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng
đất. Việc giao cho thuê đất phải đấu thầu công khai, nhưng trong “luật cũng phải có
các quy định để ngăn chặn tình trạng móc ngoặc, thơng thầu, bỏ thầu với giá thấp, rồi
tình trạng "quân xanh quân đỏ". Cho nên, đấu thầu cơng khai phải đảm bảo bí mật đến
thời điểm mở thầu, đơn vị đứng ra tổ chức đấu thầu cơng khai khơng có đối tượng
người thân thích, sân sau tham gia câu chuyện này… Trong luật phải quy định cơ chế
giám sát của chuyên gia, tổ chức xã hội, cơng luận báo chí tham gia vào giai đoạn tổ
chức đấu thầu”…
2, Chuyển mục đích sử dụng đất ở Việt Nam.
Trong vài năm trở lại đây, tình trạng "sốt" đất khắp nơi, giá đất tăng cao không đúng
với giá trị thực diễn ra trong phạm vi cả nước. Có nhiều ngun nhân dẫn đến tình
trạng này như tình hình sản xuất - kinh doanh khó khăn nên người dân chuyển sang
đầu tư vào đất đai, bất động sản hay hiện tượng "làm giá", "thổi giá" để trục lợi...


Có thể nói việc quản lý đất đai ở nhiều nơi c n yếu kém, bị bng lỏng đã góp phần
và tạo điều kiện cho việc đất đai bị "thổi giá", làm giá khơng đúng giá trị thực, cuối

cùng thì lợi ích từ việc này chỉ có một số ít người được hưởng. Trong khi đó, quy
hoạch bị "băm nát", việc chuyển mục đích sử dụng đất khơng phục vụ lợi ích chung,
quy hoạch lộn xộn, kém hiệu quả ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển kinh tế xã hội lâu dài của địa phương, đất nước.
Đặc biệt, tại một số địa phương, quy hoạch đất đai thường xuyên thay đổi, thậm chí
là sửa đổi, bổ sung theo hằng năm, theo định kỳ một cách tùy tiện, không dựa trên cơ
sở khoa học, nhu cầu thực tế của sự phát triển khách quan mà đơi khi theo ý chí chủ
quan của một vài cá nhân có thẩm quyền hoặc có sự ảnh hưởng, tác động nào đó!
Điều này khơng những gây xáo trộn, nhiễu loạn thị trường đất đai nói riêng, bất động
sản nói chung mà c n phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.