Tiểu luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở việt nam và liên hệ thực tế

0


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
----------/----------

BÀI TIỂU LUẬN
HỌC PHẦN: PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI - MÔI TRƯỜNG

Đề tài: Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở Việt Nam và liên hệ thực tế.

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : TS. LÊ KIM NGUYỆT
SINH VIÊN

: HOÀNG PHƯƠNG NHUNG

MÃ SINH VIÊN

: 17030878

LỚP

: LUẬT HỌC KÉP 11

~Hà Nội, 09/2022~
1


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ..............................................................................................................................
3
1.

Lý do chọn đề tài .....................................................................................................
3

2.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu .........................................................................
3

3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .........................................................................
4

4.

Bố cục của niên luận ...............................................................................................
4

NỢI DUNG CHÍNH ...........................................................................................................
5
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM ...........................................................................................
5
1.1.

Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ..............................................................................
5
1.2.

Khái quát chung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................
6
1.2.1.

Giá trị của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài

sản

khác

gắn

liền

với

đất ............................................................................. 6
1.2.2.

Lịch sử hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................... 6
2


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM......................................................................
8
2.1.

Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở

và

tài

sản

khác

gắn

liền

với

đất ................................................................................. 8
2.2.

Quy định về đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền

sở

hữu

nhà

ở

và

tài

sản

khác

gắn

liền

với

đất .............................................. 9
2.3.

Quy định chi tiết về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với một số chủ thể ......................

11
2.3.1.

Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ...................... 11
2.3.2.

Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử
dụng đất .................................................................................................................
13
2.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, đính chính và thu hồi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...........
14
CHƯƠNG 3: LIÊN HỆ THỰC TIỄN VÀ NHỮNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN,
NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM....................................................................
16
3


3.1. Thực tiễn và đánh giá khái quát về thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
ở Việt Nam .....................................................................................................................

16
3.2. Các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả áp pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..........................................................................
17
KẾT LUẬN .......................................................................................................................
18
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................................................
19

4


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên vô vùng quý giá và là tài sản quan trọng của mỗi
quốc gia. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
duy nhất và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, các cá nhân và tổ chức lại chính là những
người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thông qua một
cuốn sổ mà người ta thường có tên gọi là “sổ đỏ”, trên mặt pháp lý, cuốn “sổ đỏ” được gọi
là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề
pháp lý cơ bản và quan trọng trong lĩnh vực quản lý nhà nước đối với đất đai. Đây cũng là
vấn đề pháp lý đã có hàng loạt cơng trình nghiên cứu khoa học và được quan tâm hơn hết.
Vấn đề pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất luôn là vấn đề được mọi tầng lớp nhân dân trong xã hội đặc biệt
quan tâm. Vì thế việc nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở Việt Nam” trở nên cấp thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn quan trọng.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích của bài luận là trên cơ sở lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm

2013 cùng các văn bản pháp luật có liên quan và thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về
ấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Để đạt được các mục đích trên, sinh viên đã đặt ra và giải quyết các nhiệm vụ sau:
-

Phân tích khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất;

-

Nghiên cứu giá trị và lịch sử hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

-

Phân tích các quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
5


-

Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; từ đó đề xuất một số giải pháp đảm
bảo hiệu quả áp dụng của pháp luật về hoạt động này.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Bài luận nghiên cứu quy định về cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; thực tiễn áp dụng quy
định pháp luật về ấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013
cùng các văn bản pháp luật có liên quan.
4. Bố cục của niên luận
Ngồi phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của niên luận
gồm 3 chương:
Chương 1: Một số lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt
Nam;
Chương 3: Liên hệ thực tiễn và những giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả áp
dụng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
NỘI DUNG CHÍNH
CHƯƠNG 1: MỢT SỚ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

6


SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1.

Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất (sau đây gọi chung là GCNQSDĐ) là một thuật ngữ quen thuộc, được sử dụng phổ
biến với cách gọi “sổ đỏ”; tuy nhiên, trong quản lý và sử dụng đất đai được gọi là Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ được
hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị
xâm phạm.”1

Theo giáo trình Luật Đất đai của Đại học Quốc gia Hà Nội thì “Cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là một căn cứ, là chứng thư pháp lý xác
lập mối quan hệ hợp pháp giữa một bên là Nhà nước và một bên là người sử dụng đất.”2
Tại khoản 16 Điều 13 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Có thể thấy thì việc cấp GCNQSDĐ là thủ tục hành chính có ý nghĩa vô cùng quan
trọng đối với Nhà nước cũng như người sử dụng đất.

1 Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, NXB. Cơng an Nhân Dân, Hà Nội, tr139.
2 Doãn Hồng Nhung (2018), Giáo trình Luật Đất đai, NXB. Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội, tr.283;

7


1.2. Khái quát chung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Giá trị của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất3
Thứ nhất là, GCNQSDĐ là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử
dụng đất (khoản 2 Điều 26 Luật Đất đai năm 2013). Đảm bảo về các quyền, lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, các quyền khi chuyển quyền sử dụng đất và bảo vệ các quyền
lợi khi có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
Thứ hai là, GCNQSDĐ là một quyền chung của người sử dụng đất (khoản 1 Điều
166 Luật Đất đai năm 2013)
Thứ ba là, Loại giấy tờ này là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các
quyền và lợi ích của mình theo quy định của pháp luật (điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất
đai năm 2013).
Thứ tư là, GCNQSDĐ là điều kiện để người sử dụng được Nhà nước bồi thường

thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại
khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.
Thứ năm, là cơ sở pháp lý để khi có tranh chaaos về quyền sở dụng đất sẽ được Tòa
án Nhân dân giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.
1.2.2. Lịch sử hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
GCNQSDĐ đã được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau và mẫu giấy chứng nhận
cũng được các cơ quan quản lý đất đai ở từng thời kỳ khác nhau phát hành. Vì vậy, theo
quy định tại khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013, GCNQSDĐ được cấp theo một mẫu
thống nhất đối với mọi loại đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được thực
hiện thống nhất trong cả nước từ ngày 01 tháng 7 năm 2014. Như vậy, các mẫu giấy được
cấp trước đây theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm
3 Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, NXB. Cơng an Nhân Dân, Hà Nội, tr.139-140;

8


2003, các loại giấy được cấp theo Nghị định số 60/CP của Chỉnh phủ ngày 05 tháng 7
năm 1994 về cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị, các quy định của
Luật nhà ở năm 2005, Luật ở nhà năm 2014 và các Nghị định của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành các Luật trên, Nghị định của Chính phủ số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10
năm 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản
khác gắn liền với đất đều có giá trị pháp lý như nhau trong các giao dịch về bất đọng sản
nói chun về quyền sử dụng đất nói riêng. Trường hợp những tổ chức, các nhân, hộ gia
đình đã được cấp giấy chứng nhận theo các quy định đã được viện dẫn trên, nếu có nhu
cầu đổi giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất dai năm 2013 thì được cấp đổi và
khơng phải thực hiện các nghĩa vụ về lệ phí cấp đổi.4

4 Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, NXB. Công an Nhân Dân, Hà Nội, tr.140-141;

9


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
2.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất5
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ là một quy định mới trong Luật Đất đai năm 2013, đây
là cơ sở quan trọng trong việc Nhà nước thi hành quy định và thực hiện cấp GCNQSDĐ
cho người sử dụng đất. Tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có 05 nguyên tắc cấp
GCNQSDĐ, cụ thể là:
Nguyên tắc thứ nhất: GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người
sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có u cầu thì được cấp một GCNQSDĐ chung cho các thửa đất đó, đây là quy định
mới nhằm tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu của người dân một cách linh hoạt, tiết kiệm,
nhanh chóng và hiệu quả (theo Khoản 1).
Nguyên tắc thứ hai: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều
người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCNQSDĐ phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng,
chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện
(theo Khoản 2).
Nguyên tắc thứ ba: Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất được nhận GCNQSDĐ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
GCNQSDĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp (theo Khoản 3).

5 Dỗn Hồng Nhung (2018), Giáo trình Luật Đất đai, NXB. Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội, tr.290-291;

10


Nguyên tắc thứ tư: Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào
GCNQSDĐ, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp
quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ
và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi
sang GCNQSDĐ để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu (theo Khoản 4).
Nguyên tắc thứ năm: Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc
thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất
tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những người sử
dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi G GCNQSDĐ diện tích đất được xác định theo
số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có
thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện
tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSDĐ theo quy định tại
Điều 99 của Luật này (theo Khoản 5). Đây cũng là một quy định bổ sung của Luật Đất đai
2013 nhằm khắc phục tình trạng đo đạc khơng chuẩn xác và cũng khắc phục tình trạng
giao dịch ngầm không thông qua thị trường bất động sản hay tranh chấp quyền sử dụng,
quyền sở hữu vì khơng có giấy chứng nhận hợp pháp.
2.2. Quy định về đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013, các đối tượng thuộc diện được cấp
11


GCNQSDĐ là:
-

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật này;

-

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi
hành;

-

Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất
khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

-

Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

-

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

-

Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;

-

Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

-

Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước;

-

Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành
viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có;

-

Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 thì Luật đã

bỏ đi quy định về cấp GCNQSDĐ đối vưới tổ chức pháp nhân mới được hình thành do

các bên góp vốn bằn quyền sử dụng đất. Ngoài ra, Luật bổ sung thêm cấp GCNQSDĐ
12


theo kết quả hòa giải đối với tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Bên cạnh đó, Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai cũng có quy định về các trường hợp không được cấp GCNQSDĐ tại Điều 19.
2.3. Quy định chi tiết về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với một số chủ thể6
2.3.1. Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình và cá nhân là đối tượng đề nghị cấp GCNQSDĐ đông nhất và cũng là
chủ thể phức tạp nhất. Vì vậy, pháp luật đã có nhiều quy định điều chỉnh việc cấp
GCNQSDĐ cho chủ thể này, cụ thể như sau:
Các trường hợp được cấp GCNQSDĐ mà không phải nợp tiền sử dụng đất
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định lâu dài
được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là đất khơng có tranh chấp và có các giấy tờ hợp lệ
được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (như giấy tờ về quyền được
sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm
thời; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với
đất; Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;…) thì được cấp
GCNQSDĐ.
Thứ hai, trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có các giấy tờ hợp
lệ được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên
người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có
liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 (khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu
lực thi hành) chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và khơng phải nộp tiền sử
dụng đất (theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013). Có thể thấy thì đây là một
trường hợp xảy ra phỉ biến trong các giao dịch dân sự về đất đai. Luật Đất đai năm 2013

6 Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, NXB. Công an Nhân Dân, Hà Nội, tr.143-145;

13


đã tạo điều kiện tốt nhất để người sử dụng đất có thể nhanh chóng thực hiện thủ tục để có
giấy tờ hợp pháp trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Thứ ba, đối hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày ngày 01 tháng 7 năm
2014 mà khơng có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai
năm 2013, nhưng lại có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông
nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp thì được cấp
GCNQSDĐ và khơng phải nộp tiền sử dụng đất (theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai năm
2013).
Thứ tư, Theo khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng mà khơng có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật
Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất
khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp GCNQSDĐ.
Có thể thấy thì các quy định nói trên đã thể hiện một tư duy mới trong quan niệm
về cấp GCNQSDĐ, cho thấy Nhà nước đang quan tâm đến khía cạnh quản lý nhiều hơn.
Với thủ tục minh bạch, người sử dụng đất cũng có ý thức đầy đủ hơn về trách nhiệm của
mình trong việc hồn thành thủ tục để có thể hưởng quyền và nghĩa vụ trong quan hệ pháp
luật đất đai.
Riêng dối với cộng đồng cư dân cư sử dụng đất và mục đích xây dựng các cơng
trình đền đình, miếu am. từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều

131
14


Luật Đất đai năm 2013 sẽ được cấp GCNQSDĐ khi đáp ứng đủ điều kiện: Có đơn xin cấp
GCNQSDĐ; Được Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho
cộng đồng và không có tranh chấp (theo khoản 5 Điều Điều 100 Luật Đất đai năm 2013).
Các trường hợp được cấp GCNQSDĐ mà phải nộp tiền sử dụng đất
Thứ nhất, đối với hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết
định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng
nhận kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCNQSDĐ; trường
hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật (theo
khoản 3
Điều 100 Luật Đất đai năm 2013).
Thứ hai, về nguyên tắc đối với Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng khơng có các
giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã
được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về
đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có
quy hoạch thì được cấp GCNQSDĐ.
Thứ ba là trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng dất được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa
được cấp giấy chứng nhận thì được cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
2.3.2. Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng
đất
Để lập lại trật tự, kỉ cương trong quản lý và sử dụng đất của tổ chức trong nước

cũng như của cơ sở tôn giáo, Chính phủ chỉ đạo Bộ tài ngun và mơi trường cũng như
15


các địa phương tổ chức việc tổng kiểm kê quỹ đất và tổng rà soát đất của tổ chức trong
nước nhằm khắc phục tình trạng để đất hoang, sử dụng khơng đúng mục đích và có dấu
hiệu vi phạm pháp luật đất đai. Qua việc rà sốt đó để phân loại một cách cụ thể, tổ chức
nào đang sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả thì được cấp GCNQSDĐ, tổ chức nào
sử dụng đất không đúng mục đích và khơng có hiệu quả sẽ được phân loại cụ thể để xem
xét (theo khoản 1 Điều 102 Luật Đất đai năm 2003).
Theo khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai năm 2003 thì phần diện tích đất khơng sử
dụng đúng mục đích và khơng có hiệu quả sẽ bị xử lý bới một trong hai hình thức sau:
Thứ nhất là bị thu hồi đất (điểm a)
Thứ hai là Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban
nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp
GCNQSDĐ; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập
phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi
có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
Trong trường hợp tổ chức trong nước lựa chọn hình thức thuê đất thì Sở Tài
nguyên và Môi trường làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp GCNQSDĐ (theo
khoản 3 Điều 102 Luật Đất đai năm 2013).
Đối Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ khi có đủ các điều kiện
sau đây: Được Nhà nước cho phép hoạt động; Không có tranh chấp; Khơng phải là đất
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 (theo khoản 4 Điều
102 Luật Đất đai năm 2013).

16

2.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, đính chính và thu hồi giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Việc xác định thẩm quyền cấp GCNQSDĐ khơng chỉ có ý nghĩa trong việc phân
định thẩm quyền thẩm quyền, tránh sự tùy tiện trong việc cấp GCNQSDĐ mà còn tăng
cường trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong cấp GCNQSDĐ. Tại Điều
105 Luật Đất đai năm 2013 có quy định thẩm quyền như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực
hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao. Cùng với đó, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp
GCNQSDĐ.
Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện các
quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại
Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định
của Chính phủ.

17


CHƯƠNG 3: LIÊN HỆ THỰC TIỄN VÀ NHỮNG GIẢI PHÁP HOÀN
THIỆN, NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
3.1. Thực tiễn và đánh giá khái quát về thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ở Việt Nam
Thực tiễn hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam
Với số liệu gần đây nhất là năm 2019 thì Theo Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài
nguyên và Môi trường), năm 2019, cả nước đã đo đạc lập bản đồ địa chính đạt trên 77%
tổng diện tích tự nhiên; tỷ lệ cấp GCNQSDĐ lần đầu tổng hợp từ kết quả thực hiện của
các địa phương đạt trên 97,36% tổng diện tích các loại đất cần cấp (tăng lên 0,16%, tương
đương khoảng 20.900 GCNQSDĐ so với cùng kỳ năm 2018).7
Có thể thấy với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản luật liên quan
thì cấp GCNQSDĐ đã phần nào được giải quyết khó khăn bất cập giúp cho cơng tác cấp
GCNQSDĐ đạt được những kết quả tốt nhất.
Ngoài ra, đã giải quyết tốt tình trạng chồng chéo mâu thuân giữa các quy định
trong các văn bản pháp luật đất đai như Luật Đất đai, Luật Nhà ở,…Bên cạnh đó cũng có
những tiến bộ nhất định trong cải cách thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ theo hướng
đơn giản, rõ ràng, thống nhất. Việc tổ chức công tac tuyên truyền, phổ biến, giáo dục
ohaso luật về cấp GCNQSDĐ cho người dân cũng được làm tốt.
Tuy nhiên trong thực tiễn áp dụng những quy định về pháp luật về cấp GCNQSDĐ
còn tồn tại những thiếu sót, hạn chế:

7 Theo Báo điện tử Đảng Cộng Sản, Bài viết: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt hơn 97.63%, năm 2020,
truy cập tại: />
18


Thực tiễn cho thấy một số quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ tuy đã
được sửa đổi, bổ sung mới nhất tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, tuy nhiên vẫn còn nhiều
điểm chồng chéo, chưa phù hợp hoặc chưa chi tiết, cụ thể. Chính điều này đã gây khó
khăn cho người sử dụng đất có nhu cầu cấp GCNQSDĐ và cũng tạo điều kiện cho tham

nhũng, nhũng nhiểu, tiêu cực.
Một số trường hợp sử dụng đất do lịch sử để lại những mà vẫn chưa được giải
quyết GCNQSDĐ khiến cho việc lấn chiến, mua bán chuyển nhượng theo hình thức giấy
tờ “viết tay” trở thành phổ biến. Điều này cũng làm khó khăn cho Nhà nước trong iệc
quản lý đất đai và cũng kéo theo nhiều hệ luy nếu như khơng có quy định cho tiết về điều
này.
3.2. Các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả áp pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Thứ nhất, cần hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi
đơi với hồn thiện pháp luật dất đai, giải quyết tình trạng chồng chéo mâu thuân giữa các
quy định trong các văn bản pháp luật đất đai như Luật Đất đai, Luật Nhà ở.
Thứ hai, hoàn hiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải dựa
vào thực tiễn thi hành, nhất là trong thủ tục hành chính, cần phải có những quy định cụ thể
và phù hợp để cải cách thủ tục hành chính, tránh việc nhũng nhiễu, tiêu cực. Từ đó tạo
điều kiện thuận lợi, dễ dàng, nhanh chóng, ít tốn kém cho chủ thể cấp GCNQSDĐ. Ngoài
ra cũng cần có những quy định chi tiết cụ thể về những trường hơp sử dụng đất do lịch sử
đẻ lại.
Ngoài ra, cần có những giải pháp như: Tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các
cấp có thẩm quyền; Nâng cao năng lực, trình độ chun mơn và đại đức cán bộ, công
chức; Nâng cao ý thức pháp luật của người dân; Tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý
vi phạm;…
19


KẾT LUẬN
Có thể nói giống như các tài sản khác, đất đai là tài sản cần phải được xác định rõ quyền
sở hữu, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng. Ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý thì việc cấp GCNQSDĐ lại
càng trở nên quan trọng hơn hết.
Bài luận đã bình luận một cách khái quát về Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất ở Việt Nam và liên hệ thực tiễn, từ đó đề xuất những giải pháp hồn
thiện, nâng cao việc áp dụng pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua
đó cũng nhận thức được tầm quan trọng trong việc điều chỉnh, quản lý của Nhà nước
trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.

20


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai năm 2013;
2. Luật Đất đai năm 2003;
3. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thi
hành
Luật Đất đai
4. Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, NXB. Cơng an
Nhân Dân, Hà Nội;
5. Dỗn Hồng Nhung (2018), Giáo trình Luật Đất đai, NXB. Đại học Quốc Gia Hà
Nội, Hà Nội;
6. Doãn Hồng Nhung – Ngơ Thúy Hằng (2015), Tìm hiểu pháp luật về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành quận Đống Đa – Thành phố
Hà Nội, NXB. Xây dựng, Hà Nội;
7. Nguyễn Đắc Thắng (2020), Luận Văn Thạc sĩ: Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng dất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua thực
tiễn quận Bắc Từ Liên, Hà Nội, Trường Đại học Luật Hà Nội;
8. Nguyễn Thị Minh (2013), Luận Luận Văn Thạc sĩ: Hoàn thiện Pháp luật về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng dất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho hộ gia đình, cá nhân; Đại học Quốc gia Hà Nội;
9. Báo điện tử Đảng Cộng Sản, Bài viết: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt
hơn 97.63%, năm 2020, truy cập tại: />

21