do an tham dinh du an dau tu
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (601.92 KB, 103 trang )
111Equation Chapter 1 Section 1
BỘ NN & PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Giáo viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
Lớp:
Mã sinh viên:
STT:
Hà Nội, 20 tháng 05 Năm 2022
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
Mục lục
2
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
A. Thuyết minh đồ án
Chương 1: Cơ sở lý luận phân tích hiệu quả tài chính, kinh tế - xã
hội dự án đầu tư xây dựng
1.2, Khái niệm, phân loại dự án đầu tư xây dựng
1.1.0, Khái niệm
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến
hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo cơng trình xây dựng nhằm
phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn
và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện
thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi
đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng (khoản 15 Điều 3 Luật
xây dựng 2014)
1.1.0, Phân loại dự án đầu tư xây dựng
Theo quy định tại Điều 49 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, Số: 15/2021/NĐCP thì phân loại dự án đầu tư xây như sau:
- Dự án đầu tư xây dựng được phân loại thoe quy mô quy mô, mức độ quan trọng; cơng
năng phục vụ, tính chất chun ngành của cơng trình và mục đích quản lý; nguồn vốn sử
dụng và hình thức đầu tư.
- Căn cứ quy mô, mức độ quan trọng, dự án đầu tư xây dựng được phân loại thành dự
án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C theo tiêu chí quy
định của pháp luật về đầu tư cơng.
- Căn cứ cơng năng phục vụ, tính chất chun ngành của cơng trình và mục đích quản
lý, dự án đầu tư xây dựng được phân loại thành các dự án sau:
3
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình dân dụng;
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình cơng nghiệp;
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật;
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình giao thơng;
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình phục vụ nơng nghiệp và phát triển nơng thơn;
+ Dự án đầu tư xây dựng cơng trình quốc phòng, an ninh;
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư
xây dựng có cơng năng phục vụ hỗn hợp khác.
- Căn cứ nguồn vốn sử dụng và hình thức đầu tư, dự án đầu tư xây dựng được phân loại
thành các dự án sau:
+ Dự án sử dụng vốn đầu tư công;
+ Dự án sử dụng vốn nhà nước ngồi đầu tư cơng;
+ Dự án PPP;
+ Dự án sử dụng vốn khác.
1.2, Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng
1.2.0, Ý nghĩa phân tích tài chính dự án đầu tư
Phân tích tài chính dự án đầu tư đứng trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư để xác
định, phân tích các khoản thu, khoản chi, hiệu quả tài chính, an tồn tài chính và độ nhạy
của dự án.
Phân tích tài chính là một trong những nội dung phải lập trong phần thuyết minh của
dự án, có những ý nghĩa chủ yếu sau:
Giúp chủ đầu tư có những cơ sở vững chắc để quyết định có hay khơng đầu tư vào dự
án.
Là căn cứ để cơ quan tài trợ vốn thẩm định phương án tài chính, phương án trả nợ…và
quyết định chấp thuận hay không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án.
4
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
Khi dự án được quyết định đầu tư thì phương án tài chính của dự án cịn là bản kế
hoạch quan trọng giúp chủ đầu tư dễ dàng triển khai thực hiện các công việc của dự án ở
các giai đoạn tiếp sau có liên quan.
Các chỉ tiêu của nội dung phân tích tài chính đạt được trong giai đoạn dự án còn là căn
cứ quan trọng để so sánh nó với thực tế sau khi dự án đi vào vận hành khai thác, từ đó dễ
dàng phân tích tìm ra sự chênh lệch, tìm ra các biện pháp hiệu chỉnh…
1.2.0, Xác định các yếu tố đầu vào
Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:
a, Tính tốn, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ
yếu là dịng tiền):
- Xác định quy mơ vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư).
- Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của
dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành. Chú ý: khơng có thuế
VAT đầu ra).
- Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của dự án).
- Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sản
phẩm). Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ khơng kể đến phần chi phí khấu
hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có và tiền trả lãi vốn vay (chi phí động).
- Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành.
- Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng.
Trên cơ sở doanh thu và chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành, tiến hành tính
tốn lãi hoặc lỗ. (Chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành = Chi phí vận hành + Khấu
hao + Lãi tín dụng).
- Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án.
- Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án.
5
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
- Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án. Xác định lãi suất dùng trong tính tốn
(lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước).
b, Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án. (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số
thu chi, …)
Phân tích lỗ lãi
Tính tốn trong từng năm vận hành dự án có lãi hay lỗ bao nhiêu. Có 2 chỉ tiêu:
- Lợi nhuận trước thuế
LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh
- Lợi nhuận rịng
LNR = LNTT – Thuế TNDN
c, Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá
hiệu quả (tĩnh hoặc động).
*Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:
Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là các chỉ tiêu
được tính tốn cho một thời đoạn ngắn thường tính tốn cho một năm mà khơng xét đến
giá trị của tiền theo thời gian.
- Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm
Ld = P−Csd → max
P : giá bán một đơn vị sản phẩm,chưa có VAT đầu ra
Csd : chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.
- Lợi nhuân bình quân năm
1
∑ Lt
t =1
Tbq =
n
→
max
n: tuổi thọ của dự án
Lt: lợi nhuận dự kiến thu được ở năm t
6
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
- Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư
Lbq
M=
V
Tbq : lợi nhuận bình quân năm
V: vốn đầu tư
- Mức doanh lợi một đồng vốn cố định.
Lbq
Vcd
Mcd =
*Nhóm các chỉ tiêu động
Phân tich đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá với trạng thái
thay đổi bất kỳ của dịng tiền theo thời gian; tính tốn với cả vịng đời dự án và có xét đến
gái trị theo thời gian của tiền.
Hiệu quả tài chính của dự án:
- Đánh giá hiệu quả tài chính thơng qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
n
Ct
∑ ( 1+ r ) − ∑ ( 1+ r )
t =0
NPV =
n
Bt
t
t =1
t
B t : Lợi ích năm thứ t
C t : Chi phí năm t
r : lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án
Nếu NPV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu N PV < 0 => dự án khơng đáng giá
- Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi
n
∑ ( Bt − Ct )(1 + r )
NFV =
n −1
t =1
7
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
Nếu NFV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá
- Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi
(1 + r ) n r
r
NAV = NPV
=
NFV
(1 + r ) n − 1
(1 + r ) n − 1
Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá
- Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
n
Bt − Ct
∑ (1 + IRR)
t =0
t
=0
Nếu IRR >= r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án không đáng giá
- Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi
BCR =
PB FB
=
PC FC
Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá
Nếu BCR < 1 dự án khơng đáng giá
d. Phân tích an tồn tài chính và độ nhạy
- Phân tích an tồn nguồn vốn
Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà
tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn(nếu cần), độ hấp dẫn của dự án
đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷ giá hối đoái. Sự hợp lý về
mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay…
- Phân tích an tồn theo điểm hoàn vốn
8
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
Xuất phát từ lý thuyết phân tích hồn vốn, người ta thường sử dụng phân tích điểm hịa
vốn lãi lỗ để định giá độ an tồn về tài chính cho dự án.
Điểm hịa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hang vừa đủ trang trải các chi phí bât biến,
chi phí khả biến trong q trình hoạt động, và lợi nhuận băng 0.
Tại điểm hịa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượng hòa vốn hoặc
mức hoạt động hòa vốn.
Thv
V − ∑ N hv ,t = 0
t =0
N hv t, : Nguồn hồn vốn ở năm t
- Phân tích điểm hịa vốn
+ Doanh thu hịa vốn
Rh =
FC
VC
1−
R
FC : chi phí cố định của dự án
VC : chi phí biến đổi của dự án
R : doanh thu của dự án
+ Sản lượng hòa vốn của dự án
Qh =
FC
P−v
P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm
v : chi phí khả biến 1đvsp
+ Mức hoạt động hòa vốn
Mh =
Qh
R
.100% = h .100%
Q
R
9
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
- Phân tích thời hạn hồn vốn
+ Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận
To =
V
L
+ Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:
Tk =
V
L+K
- Phân tích khả năng trả nợ.
+ Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:
K Nt =
Bt
At
Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ, khấu hao,
trích trả lãi trong vận hành
At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi
K nt < 1 => dự án không có khả năng trả nợ
K nt >=1 => dự án có khả năng trả nợ
2< K nt < 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc
- Phân tích an tồn theo thời hạn hồn vốn
Thời hạn hồn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra. Thời hạn hồn
vốn có thể tính theo cơng thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở dạng động như
sau:
Tn
Bt − Ct
∑ (1 + r )
t =0
t
=0
Tn: Thời hạn hồn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ phương trình trên.
Khi
Th< Thq và Th -> Min
10
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
Kết luận: Dự án có độ an tồn càng cao
Trong đó : Thq – thời hạn hồn vốn được quy định trước.
- Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính.
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực
tế đạt đưọc khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả dự án
biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính tốn lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính tốn
mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%.
Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo cơng thức:
Hn=[(Hbt – Hx)/Hbt] x 100
Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao
Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bình thường như
tính tốn ban đầu.
Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bất lợi so với điều
kiện tính tốn ban đầu.
1.2, Nội dung phân tích kinh tế - xã hội dự án đầu tư xây dựng
Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên giác
độ lợi ích của tồn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng. Phân tích kinh
tế xã hội rất cần thiết vì:
Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự
quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó khơng được
trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của tồn
đất nước. Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ. Những yêu
cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư.
11
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà
nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay
vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án.
Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt
& cấp giấy phép đầu tư.
Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng
để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích
xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường.
Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân
tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trị chủ yếu trong dự án. Loại dự án này hiện nay ở
nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã
hội của dự án ln ln giữ một vai trị quan trọng.
Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dung
của phân tích hiệu quả tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng
trên quan điểm lợi ích kinh tế - xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên
góc độ lợi ích kinh tế - xã hội. Cụ thể như sau:
a, Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án.
b, Giá trị sản phẩm gia tăng bình qn tính cho một đồng vốn dự án.
c, Mức thu hút lao động vào làm việc:
Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm.
Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án.. d, Mức đóng góp
vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả
đời dự án.
e, Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế.
Các chỉ tiêu xã hội :
12
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho cơng nhân, giả quyết
thất nghiệp...
Ngồi ra cón có một số chỉ tiêu ngồi dự án như : Bảo vệ mơi truờng sinh thái, nâng
cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân...
1.2, Giới thiệu về dự án đầu tư xây dựng
Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê:
“ARTEX”
Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Thủ công Mỹ nghệ (Artexport).
Địa điểm xây dựng : Quận Ba Đình, TP Hà Nội
Quy mơ của dự án: Nhóm A
Tổng diện tích xây dựng là: 50000 m2
Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd = 2 năm
Thời gian tính tốn, đánh giá dự án: nda = 15,5 năm
(Đầu qúy III-2024 -> Đầu 2039)
Mục đích đầu tư xây dựng dự án: Xây dựng khu biệt thự cho thuê và bán với đối tượng
cho thuê là khách trong và ngoài nước, thuê ở và làm việc. Dự án dự kiến thực hiện đầu tư
và xây dựng bắt đầu vào quý III năm 2022 và kết thúc vào cuối quý II năm 2022, đưa vào
vận hành.
Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại
+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi cơng (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng,…) được
thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi cơng (có kèm theo thiết kế cơ sở).
+) Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
+) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng hạng mục chính so với tổng diện tích tồn dự án là:
25-30%.
13
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương và đạt tiêu chuẩn khách
sạn quốc tế loại Ba sao (* * *).
14
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
Chương 2: Xác định tổng mức đầu tư xây dựng
2.3, Khái niệm, thành phần tổng mức đầu tư xây dựng
2.1.1, Khái niệm
Hiện nay, các dự án đầu tư đặc biệt là đầu tư xây dựng ngày càng được chú trọng thực
hiện. Trong quá trình quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng, chủ đầu tư, đơn vị thi cơng
và các bên có liên quan cần tn thủ những nguyên tắc cơ bản của quản lý dự án đầu tư
xây dựng.
Vấn đề về tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư xây dựng là một hạng mục rất quan
trọng trong việc quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Tổng mức đầu tư là tồn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự án được xác định phù hợp
với thiết kế cơ sở và các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.
2.1.2, Thành phần tổng mức đầu tư xây dựng
Theo quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP quy định về quản lý chi phí đầu tư xây
dựng, chi phí của tổng mức đầu tư xây dựng như sau:
– Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm chi phí bồi thường về đất, nhà, cơng
trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo
quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí tổ chức
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có);
chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có) và các chi phí
có liên quan khác;
– Chi phí của tổng mức đầu tư cịn bao gồm chi phí xây dựng gồm các chi phí phá dỡ
các cơng trình xây dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các cơng
trình, hạng mục cơng trình và các chi phí xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ.
15
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
– Chi phí thiết bị gồm có chi phí mua sắm thiết bị cơng trình và thiết bị cơng nghệ; chi
phí đào tạo, chuyển giao cơng nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, bảo hiểm,
thuế và các loại phí.
– Chi phí về quản lý dự án gồm chi phí để tổ chức thực hiện các cơng việc quản lý dự
án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa cơng trình vào
khai thác sử dụng.
– Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm các chi phí về tư vấn khảo sát, lập báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi
– Ngồi ra cịn có các chi phí khác gồm chi phí hạng mục chung được quy định tại
điểm đ khoản 2 – Điều 8 Nghị định 10/2021/NĐ-CP. Các chi phí dự phịng gồm chi phí
dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh và các chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá
trong thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng.
2.3, Phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình được tính theo cơng thức sau:
V = GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK + GDP
Trong đó:
– V : tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
– GXD : chi phí xây dựng;
– GTB : chi phí thiết bị;
– GBT, TĐC: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
– GQLDA: chi phí quản lý dự án;
– GTV: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
16
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
– GK: chi phí khác;
– GDP: chi phí dự phịng.
2.2.1, Xác định chi phí xây dựng của dự án (GXD)
*Các căn cứ:
- Danh mục các cơng trình, hạng mục cơng trình xây dựng thuộc dự án.
- Quy mơ xây dựng các cơng trình, hạng mục. o Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng
(VAT) theo quy định hiện hành.
- Suất đầu tư xây dựng của một đơn vị quy mô xây dựng: căn cứ vào quyết định số
65QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng
cơng trình.
- Chi phí xây dựng được tính tốn theo cơng thức:
n
i
GXD = ∑ g XD
(1 + TGTGT )
i =1
Trong đó:
- g iXD : Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i
- n : Số cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án
Đối với những hạng mục thơng dụng thì g iXD được tính như sau:
g iXD =Si xPi
- Pi : Suất đầu tư (chưa gồm thuế VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công
suất của hạng mục thứ i.
- Si : Diện tích hay cơng suất thiết kế của hạng mục thứ i
- TGTGT : Thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp.
Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì g iXD tính như phương
pháp lập dự toán chi tiết hạng mục.
- Diện tích xây dựng : là diện tích mà cơng trình phủ bóng xuống mặt đất
17
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
+) Gồm 36 hạng mục chính: 8 nhà A, 9 nhà B, 9 nhà C, 6 nhà D
Nhà A: xây dựng kiểu biệt thự độc lập, diện tích xây dựng mỗi nhà là: 750 m 2
Nhà B: xây dựng kiểu biệt thự ghép sát, diện tích xây dựng mỗi nhà là: 250 m 2
Nhà C: xây dựng kiểu biệt thự độc lập, diện tích xây dựng mỗi nhà là: 400 m2
Nhà D: xây dựng kiểu biệt thự tứ lập, diện tích xây dựng mỗi nhà là: 450 m2
+) Một số hạng mục phụ khác:
Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông.
Hàng rào ,tường bao +Cổng ra vào.
Hệ thống cấp điện ngoài nhà.
Vườn hoa, thảm cỏ+ Cây cảnh
Một số hạ tầng khác
1
2
Hạng mục cơng trình (Nhà 8A,9B, 9C, 6D)
Hàng rào, tường bao (1000m) & cổng ra vào (dài 15m)
Diện
tích
(m2)
14.550
150
3
Sân bãi đỗ xe
2.000
ST
T
Tên hạng mục
Tỷ lệ chiếm
đất (%)
29,10
0,30
4,00
4
5
6
7
8
9
Đường giao thông (9973.7m2), vỉa hè (1164.7m2)
15.000
30,00
Nhà bảo vệ (40m2), quản lí dự án (60m2)
100
0,20
Sân chơi
2.400
4,80
Vườn hoa, cây xanh
12.000
24,00
Bể bơi
1.600
3,20
Sân tennis
1.500
3,00
Tổng
50.000
100
2
Tổng diện tích xây dựng là 50000m . Ta có mật độ xây dựng của dự án bao gồm tổng tỷ lệ
của các công trình:
Diện tích xây dựng các hạng mục chính ( nhà A,B,C,D)
Diện tích xây dựng nhà xe
Diện tích xây dựng nhà điều hành, nhà bảo vệ Ta tính ra mật độ xây dựng là 29,10%.
18
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
Xác định định diện tích sàn cơ bản:
Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính đến mép ngồi
tường bao có mái che. Ngồi ra, diện tích ban cơng, lơgia, kho phụ tầng áp mái…tính
bằng một nửa diện tích đó.
19
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
Tên hạng
mục
Tầng
Khu đất
Nhà A
(750m2) (8
nhà)
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
Cơng thức tính (m)
250*200
Tầng
trệt
Tầng
1
Tầng
2
Tầng
3
Tầng
áp
mái
(5.29*10.02 + 6.22*10.42 + 5.29*10.02 +
1.01*4.92)*8
(5.4910.22+6.22x10.62+5.29x10.42+1.21x5.12+5.1
x2.55)x8
(5.34*6.9+5.89*5.48+6*12.745+5.4*10.935+1.5*5.
34+3.12*5.87)*8
(4.81*6.3+5.71*5.4+6.22*11.32+5.29*10.52+1.51*4
.7)*8
(6.625*5.12+5.74*5.55+6.22*10.75+5.29*10.675+1
.335*5.594)*8
Tổng
Nhà B
(250m2) (9
nhà)
Diện
Tích
(m2)
50.000
1.406
1.167
1.848
1.554
1.573
7.548
Tầng
1
Tầng
2
Tầng
3
Tầng
tum
(4.71*1.21+4.79*4.3+4.11*4.49+4.2*5.51+4.2*4.49
+5.1*4.73+5.1*4.49+2.9*5.3-3.3*0.8)*9
(5.79*1.1+5.79*4.72+4.91*4.81+4.6*5.51+4.2*4.49
+7.6*5.3+6.41*4.09)*9
(5.48*4.52+4.6*4.38+4.42*10+4.99*9.1+0.91*4.72
+1.2*3.1)*9
(5.68*4.92+4.18*4.8+4.42*10+4.99*9.3+0.91*5.12)
*9
Tổng
Nhà C
(400m2) (9
nhà)
1.319
1.512
1.283
1.289
5.403
Tầng
1
Tầng
2
Tầng
3
((14.13*13.2)((0.7*4.52)+(0.5*4.42)+(1.79*6.91)+(9.5*1.17))*)9
((14.13*13.2)((0.7*4.52)+(0.5*4.42)+(1.79*6.91)+(9.5*1.17)(((0.8*1.486)+(2.656*4.256))*0.5)))*9
((14.13*13.2)((0.7*4.52)+(1.79*6.428)+(8.42*1.17)+(0.39*4.51)-
1.419
1.475
1.481
20
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
Tên hạng
mục
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
Tầng
Cơng thức tính (m)
Tầng
áp
mái
(0.79*5.5)))*9
((14.13*13.2)((0.7*4.52)+(1.17*9.5)+(5.83*5.24)+(1.79*1.67)))*
9
Tổng
Nhà D
(450m2) (6
nhà)
Diện
Tích
(m2)
1.248
5.624
Tầng
1
Tầng
2
Tầng
3
(4.79*13+6.11*11.6+3.6*1.5+0.8*7.26+1*3.640)*6
888
(13.53*5.055+1.35*3*3+11.865*6.375+0.64*8.025+
1.735*4.64+0.635*2.98)*6
1.028
(13*4.79+6.11*11.6+0.8*7.14+0.5*3.4)*6
843
Tổng
Đường giao
thơng, vỉa hè
Vườn hoa,
cây xanh
Bãi đỗ xe (2
35*19*2
bãi đỗ)
Nhà bảo vệ
5*4*2
(2 nhà)
Nhà điều
10*6
hành
Sân chơi
42*19
Sân tennis
40*20
Bể bơi
50*26
Hàng rào,
61.5+265+45+74+265+63
tường bao
Xác định diện tích xây dựng cơ bản:
2.759
9.974
12.000
1.330
40
60
798
800
1.300
774
Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính đến mép ngồi
tường bao có mái che. Ngồi ra, diện tích ban cơng, lơgia, kho phụ tầng áp mái…tính
bằng một nửa diện tích đó.
21
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
• Dự án bắt đầu thực hiện vào quý II năm 2022 nhưng Bộ Xây dựng mới chỉ ban hành
tập suất vốn đầu tư năm 2011 theo quyết định số 65/QĐ-BXD 20/01/2021 nên ta phải quy
đổi về suất đầu tư quý III năm 2022 ( dự kiến) theo công thức là :
PXD 2021= PXD 2021 *
( IXDCTbq ± Ixdct )t
-IXDCTbq : mức độ trượt giá bình qn tính trên cơ sở bình qn các chỉ số giá xây
dựng cơng trình theo loại cơng trình
±
Ixdct: mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc
tế so với mức độ trượt giá bình quân năm đã tính (bỏ qua)
t: số quý tính từ quý IV năm 2011 đến quý II năm 2013
Sử dụng số liệu chỉ số giá phần xây dựng theo Quyết định số 97/QĐ-BXD ngày
09/3/2022 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng cùng một số công văn khác của bộ Xây dựng và
sở Xây dựng thành phố Hà Nội.
Năm
Chỉ số giá xây dựng
Chỉ giá xây dựng bình
qn
IXDCTbq = 1.0066
2018
100.31
2019
100.30
2020
99.51
2021
102.26
1.0066
Vậy ta có suất vốn đầu tư xây dựng quý III năm 2022 (dự tính) là:
PXD2022(có VAT)= PXD2021 x 1.0066
PXD2022(chưa VAT) = PXD2022(có VAT)/1,1
Vậy ta có suất xây dựng năm 2022 dự tính là
SXD 2022 = 9,693,000*1.0066 = 9,756,973.80 đồng
(SXD2021= 9693000 đồng theo QĐ số 65/QĐ-BXD 20/01/2021)
Đường giao thông nội bộ, vỉa hè.
Giá xây dựng 1m2 vỉa hè lấy theo giá chung theo công trình tham khảo 800,000
đồng /m2
Đường dải nhữa bề rộng 6.5 m dày 12.5 cm theo suất vốn đầu tư là
22
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
=5910000*1.0066=5,949,066đồng
Hàng rào:
Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 220 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2m,
đơn giá xây dựng 1m hàng rào tạm tính theo các cơng trình tương tự là 1,200,000/m.
Sân bãi đỗ xe
Tham khảo trong QĐ 65 lấy bằng 15% suất vốn chi phí xây dựng là 1,254,726 đồng/m2
Chi phí vườn hoa, thảm cỏ :
Đơn giá cho 1m2 vườn hoa thảm cỏ lấy theo cơng trình tương tự 300,000 đồng/m2
Chi phí cho hệ thống chiếu sáng ngoài nhà:
Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục chính = 2%*G xd
Hệ thống thốt nước ngồi nhà:
Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục chính = 2%* G xd
Chi phí xây dựng nhà bảo vệ, nhà điều hành:
Dựa vào suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình theo QĐ số 65/QĐ-BXD 20/01/2021
trình nhà 1 tầng mái tơn, nhà bảo vệ và Nhà điều hành là nhà 1 tầng khép kín kết cấu
BTCT có suất vốn đầu tư bằng 50% suất vốn chi phí xây dựng.
Chi phí xây dựng sân chơi, sân thể thao:
Dựa vào suất vốn đầu tư theo QĐ số 65/QĐ-BXD 20/01/2021của Bộ XD cho sân chơi
bóng chuyền, cầu lơng là =4,530,000*1.0066=4,559,898 đồng
Bể bơi ngồi trời ko mái : Dựa vào suất vốn đầu tư theo QĐ số 65/QĐ-BXD
20/01/2021của Bộ XD
Bể bơi trong khu có suất đầu tư =8,200,000*1.0066=8,254,120 đồng/m2
23
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
Toàn dự án lấy thuế giá trị gia tăng chung là TGTGT =10% (theo Luật thuế GTGT hiện hành)
S
T
T
II
KHOẢN
MỤC CHI
PHÍ
Chi phí xây
dựng
KÝ
HIỆ
U
QUY
MƠ
SUẤT
VỐN/ĐƠN
GIÁ
PHƯƠNG PHÁP XĐ
Gxd
1
Nhà A
7.548
7.008.000
NĐ - 65 QĐ_BXD
2
Nhà B
5.403
5.430.000
NĐ - 65 QĐ_BXD
3
Nhà C
5.624
5.430.000
NĐ - 65 QĐ_BXD
4
Nhà D
2.759
5.430.000
NĐ - 65 QĐ_BXD
5
Hàng rào,
tường bao
150
1.200.000
6
Bãi đỗ xe
1.330
814.500
7
Đường giao
thông
9.974
5.910.000
8
Vỉa hè
1.165
800.000
9
Nhà bảo vệ
40
2.715.000
10
Nhà điều
hành
60
2.715.000
11
Sân chơi
798
814.500
12
Vườn hoa,
12.00
300.000
Tham khảo cơng trình
tương tự
Tham khảo NĐ
65QĐ_BXD (15% suất vốn
CP XD)
NĐ 65QĐ_BXD (đường
cấp 4 đồng bằng)
Tham khảo cơng trình
tương tự
Tham khảo NĐ65QĐ_BXD
(50% suất vốn CP XD)
Tham khảo NĐ65QĐ_BXD
(50% suất vốn CP XD)
Tham khảo NĐ65QĐ_BXD
(15% suất vốn CP XD)
Tham khảo cơng trình
CHI PHÍ
TRƯỚC
THUẾ
192.941.732.8
99
48.087.884.91
1
29.338.390.99
8
30.536.011.33
8
14.980.747.45
1
180.000.000
1.083.285.000
58.944.567.00
0
931.760.000
108.600.000
162.900.000
649.971.000
3.600.000.000
CHI PHÍ
SAU
THUẾ
19.294. 212.235.906
173.290
.189
4.808.7 52.896.673.
88.491
402
2.933.8 29.338.390.
39.100
998
3.053.6 30.536.011.
01.134
338
1.498.0 14.980.747.
74.745
451
18.000.
180.000.000
000
THUẾ
VAT
108.328
.500
1.083.285.0
00
5.894.4
56.700
93.176.
000
10.860.
000
16.290.
000
64.997.
100
360.000
58.944.567.
000
931.760.000
108.600.000
162.900.000
649.971.000
3.600.000.0
ĐỒ ÁN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DA ĐT
S
T
T
KHOẢN
MỤC CHI
PHÍ
cây xanh
KÝ
HIỆ
U
QUY
MƠ
GVHD: ThS. PHÙNG DUY HẢO
SUẤT
VỐN/ĐƠN
GIÁ
0
13
Sân tennis
800
4.240.000
14
Bể bơi
1.300
11.870.000
PHƯƠNG PHÁP XĐ
tương tự
NĐ 65QĐ_BXD (khơng có
khán đài)
NĐ 65QĐ_BXD (khơng có
khán đài)
n
∑ gxd
Tổng chi phí xây dựng tồn dự án là: GXD =
i =1
i
XD
CHI PHÍ
TRƯỚC
THUẾ
3.392.000.000
15.431.000.00
0
THUẾ
VAT
.000
339.200
.000
1.543.1
00.000
CHI PHÍ
SAU
THUẾ
00
3.392.000.0
00
15.431.000.
000
(1 + Tgtgt )
GXD= 192.941.732.899 x (1 + 0,1) = 212.235.906.188,63 đồng
2.2.2, Xác định chi phí thiết bị cho dự án (GTB)
2.2.2.1, Chi phí thiết bị cho dự án
Tính theo suất chi phí thiết bị
S
T
T
II
I
KHOẢN
MỤC CHI
PHÍ
Chi phí thiết
bị
KÝ
QUY
HIỆU MƠ
SUẤT
VỐN/ĐƠN
GIÁ
PHƯƠNG PHÁP
XĐ
Gtb
CHI PHÍ
TRƯỚC
THUẾ
9.182.703.309
1
Nhà A
7.548
452.000
NĐ - 65 QĐ_BXD
3.101.558.787
2
Nhà B
5.403
350.000
NĐ - 65 QĐ_BXD
1.891.056.510
3
Nhà C
5.624
350.000
NĐ - 65 QĐ_BXD
1.968.251.191
THUẾ
VAT
CHI PHÍ
SAU THUẾ
918.27
0.331
310.15
5.879
189.10
5.651
196.82
10.100.973.6
39
3.411.714.66
6
1.891.056.51
0
1.968.251.19
