định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN




LỤC MẠNH HIỂN


ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI
Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG
VÀ KINH DOANH NHÀ Ở





LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ








HÀ NỘI, NĂM 2014
ii

DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

LỤC MẠNH HIỂN



ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI
Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG
VÀ KINH DOANH NHÀ Ở



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH
MÃ SỐ: 62.34.01.02


LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ


Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NGUYỄN THẾ PHÁN

HÀ NỘI, NĂM 2014
iii


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình
nghiên cứu ñộc lập của riêng tôi. Các số
liệu trong luận án là trung thực và có
nguồn gốc rõ ràng.

Tác giả luận án



LỤC MẠNH HIỂN
iv

MỤC LỤC
MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ viii

CHƯƠNG 1. MỞ ðẦU 1

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Tổng quan nghiên cứu 2

1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu 2

1.2.2. Nhận xét và ñánh giá các công trình nghiên cứu 6

1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu 11

1.3. Mục ñích, ý nghĩa luận án 12

1.3.1. Mục ñích nghiên cứu của luận án 12

1.3.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án 12

1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu 13

1.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 13

1.4.1. ðối tượng nghiên cứu 13

1.4.2. Phạm vi nghiên cứu 13

1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến 13

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH
DOANH NHÀ Ở 15

2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng

và kinh doanh nhà ở 15

2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới 15

2.1.2. Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh
nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 20

2.2. Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh
nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 26

2.2.1. Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 26

2.2.2. Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 28

2.2.3. Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) 37

2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá ở thương mại xây dựng mới 52

CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 59

3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu 59

3.2. Quy trình nghiên cứu 61

3.3. Phương pháp nghiên cứu 61

v

CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG
MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH

NHÀ Ở 70

4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua 70

4.2. Thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu
tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 74

4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam 74

4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới
tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 78

4.2.3. Thực trạng về mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp
ñầu tư kinh doanh nhà ở 82

4.2.3. Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu
tư kinh doanh nhà ở 86

4.2.4. Thực trạng mục tiêu và phương pháp ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh
nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 97

4.3. ðánh giá về thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh
nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 114

4.3.1. Những kết quả ñã ñạt ñược 114

4.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân 114

CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ,

XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 119

5.1. Xác ñịnh quan ñiểm về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở
119

5.2. Các giải pháp hoàn thiện công tác ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư xây
dựng và kinh doanh nhà ở 121

5.2.1. Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM. 121

5.2.2. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà
ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 129

5.2.3. Xây dựng ñội ngũ nhân sự cho bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp ñầu tư, xây
dựng và kinh doanh nhà ở 135

5.2.4. Hoàn thiện mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng
và kinh doanh nhà ở 137

5.2.5. Hoàn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các
doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 139

5.3 Một số kiến nghị 146

KẾT LUẬN 149

PHỤ LỤC 158


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Viết tắt Viết ñầy ñủ tiếng Việt
BðS Bất ñộng sản
DNðTXD&KD Doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh
GPMB Giải phóng mặt bằng
NHTM Ngân hàng thương mại
TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh
TSCð Tài sản cố ñịnh
TMXDM Thương mại xây dựng mới
XHCN Xã hội chủ nghĩa
vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Tên bảng biểu Trang

Bảng 4.1: Quy mô doanh nghiệp ñầu tư, kinh doanh nhà ở tính ñến năm 2012 74
Bảng 4.2: Giá thuê căn hộ tại TP.HCM, năm 2012 78
Bảng 4.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM của
DNðTXD&KD nhà ở tại thời ñiểm năm 2012

86
Bảng 4.4: Mức giá ñược ñịnh giá quy trình 2 tại các thời ñiểm khác nhau

của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án

91
Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 1 tại các thời ñiểm khác nhau
của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án

93
Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau
của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án

95
Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau
của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án

96
Bảng 4.8: Tổng chi phí ñầu tư của dự án chung cư BetexcoII 102
Bảng 4.9: So sánh mức giá do DN ñịnh giá và mức giá bình quân

giao dịch thành công trên thị trường tại một số dự án

109
Bảng 5.1: Mô tả biến ñộc lập 124
Bảng 5.2: Kết quả phân tích hồi quy ña biến bằng phương pháp stepwise 126
Bảng 5.3: Kết quả phân tích hồi quy 127
Bảng 5.4: Kết quả phân tích phương sai 127
viii

DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ
Tên sơ ñồ, hình vẽ Trang

Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM 59
Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện
công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

60
Sơ ñồ 3.3: Quy trình nghiên cứu 61

Sơ ñồ 3.4: Mô hình các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng
mới
19
Sơ ñồ 4.1: Cơ cấu tổ chức của hội ñồng xác ñịnh giá tổng quát 84
Sơ ñồ 4.2: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các
DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 1

87
Sơ ñồ 4.3: Quy trình xác ñịnh giá tại thời ñiểm DN ñược phép bán nhà ở
TMXDM
88
Sơ ñồ 4.4: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các
DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 1

92
Sơ ñồ 4.5: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các
DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 3

94
Sơ ñồ 4.6: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các
DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 4

96
Sơ ñồ 5.1: Danh mục cấu trúc hệ thống 134
Sơ ñồ 5.2: Mô hình tổ chức Phòng xác ñịnh giá 138
Sơ ñồ 5.3: Quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñề xuất cho các DNðTXD&KD
nhà ở
140
Hình 5.1: Biểu ñồ tần số phần dư chuẩn hóa 128

1

CHƯƠNG 1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Ngày nay khi nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, chúng ta buộc phải chấp
nhận sự chi phối của các quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh và quy luật giá trị. Trong ñó, quy luật giá trị phản ánh bên trong doanh nghiệp,
có tính chất quyết ñịnh ñến phương hướng sản xuất và trao ñổi trên thị trường. Quy luật
giá trị ñã ñặt tất cả các doanh nghiệp với các mức hao phí lao ñộng cá biệt khác nhau lên
cùng một mặt bằng trao ñổi, thông qua giá cả của thị trường. Chỉ những doanh nghiệp nào
có hao phí lao ñộng cá biệt của mình trên một ñơn vị sản phẩm hàng hoá bằng hoặc thấp
hơn giá trị lao ñộng xã hội cần thiết trung bình thì doanh nghiệp ñó mới có thể tồn tại và
có lợi nhuận. Ngược lại, doanh nghiệp sẽ bị lỗ. Các doanh nghiệp hoạt ñộng trong lĩnh
vực ñầu tư và kinh doanh nhà ở cũng không nằm ngoài quy luật chung ñó.
Với những ñặc ñiểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm ñặc thù và ñược
ñịnh giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm này. Trên thế
giới, các phương pháp mới nhất ñể ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thường dựa
vào các hàm hồi quy trong ñó các thuộc tính của nhà ở thương mại xây dựng mới như vị
trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v… ñược sử dụng như các biến số ñộc lập và giá
nhà là biến số phụ thuộc; trong khi ñó, hiện nay việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng
mới tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính. Giá cả thị trường
ñất ñai, nhà cửa và giá quy ñịnh chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn ñến các bất
cập trong công tác ñền bù GPMB, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình

thành một thị trường bất ñộng sản lành mạnh. Trong khi ñó mảng thị trường nhà ở xây
mới do các doanh nghiệp ñầu tư và kinh doanh cung cấp ñã ñược hình thành và và phát
triển rộng rãi. Tuy nhiên từ thực tế mức giá do các doanh nghiệp ñưa ra và phản ứng của
thị trường với giá ñó ñã cho thấy vấn ñề ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp
còn nhiều bất cập, cụ thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở
khách hàng phải tranh nhau xếp hàng ñể ñăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky
Garden, Hoàng Anh Gia Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường
tại ñường Lê Văn Lương kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi ñó rất nhiều dự án
nhà ở có chất lượng, ñiều kiện mua và có vị trí tương ñồng, ñặc biệt là một số dự án ngay
cạnh các vị trí dự án trên, thậm chí còn ñược ñưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng
quan tâm. Bên cạnh ñó một xu thế chung tại hầu hết các dự án nhà ở thương mại từ trước
2

tới nay là mức giá “gốc” do các doanh nghiệp ñịnh giá ñều thấp hơn rất nhiều so với mức
giá của thị trường tại cùng một thời ñiểm; làm nẩy sinh các các vấn ñề tiêu cực cũng như
có tác ñộng xấu ñến thị trường nhà ở thương mại.
Một trong những nguyên nhân chính dẫn ñến tình trạng trên là do các doanh
nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng
phương pháp này lại ñược xây dựng trên các quan ñiểm không thống nhất về nhà ở
thương mại xây dựng mới, về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng
mới. Một số ít doanh nghiệp cũng ñã sử dụng kết quả của một số hàm hồi quy khi ñịnh
giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong một vùng hay một tuyến ñường giới
hạn, mà không gắn liền ñược với các thông số ñặc trưng của cấu trúc các ñô thị cụ thể, và
như vậy không thể ñưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở thương mại
xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố. Vậy một câu hỏi ñược ñặt ra là, mô hình
ñịnh giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới, và cần có những ñiều kiện gì
ñể áp dụng hiệu quả mô hình này tại Việt Nam.
Xuất phát từ những lý do ñó, tác giả luận án ñã chọn ñề tài “ðịnh giá nhà ở thương
mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở” ñể làm
chủ ñề nghiên cứu của mình.

1.2 Tổng quan nghiên cứu
1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu
Từ thực tế tìm hiểu các công trình nghiên cứu khoa học về vấn ñề xác ñịnh giá nhà
ở nói riêng và ñịnh giá bất ñộng sản nói chung của bản thân NCS nhận thấy ñã có nhiều
công trình nghiên cứu về vấn ñề này, tuy nhiên hầu hết các nghiên cứu mới chỉ ñề cập ñến
một số góc ñộ của xác ñịnh giá nhà ở . Trong ñó có một số tác giả trong và ngoài nước ñã
ñi vào nghiên cứu sâu về vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở, các công trình nghiên cứu này có thể
ñược coi như là cơ sở và nền tảng cho vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở cụ thể là:
a. Tác giả Max Kummerow và Galfalvy
Với các công trình nghiên cứu “Theory For Real Estate Valuation (2002)” [79]; “A
statistical definition of value” [80]; “Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods”
[81].
Hai tác giả ñã ñưa ra cách tiếp cận việc xác ñịnh giá bằng cách xây dựng mô hình
ñịnh giá và dự báo lỗi phân tích làm căn cứ cho việc xác ñịnh giá nhà ở. Về mặt bản chất
thì lý thuyết này sử dụng các mức giá khác nhau trên thị trường ñể xây dựng mô hình về
giá sau ñó xác ñịnh ñiểm hội tụ của giá, ñồng thời xác ñịnh ra mức sai số hay dự báo lỗi
3

phân tích trong quá trình nghiên cứu, từ ñó ñưa ra mức giá cho nhà ở cần xác ñịnh giá.
Thực chất ñây là cách xác ñịnh giá dựa trên việc so sánh các mức giá của các nhà ở trong
khu vực và cùng vị trí và ñặc ñiểm. Sau ñó xác ñịnh mức ñộ sai lệch trong dự báo giá ñể
ñiều chỉnh mức giá ñã dự báo.
Quan ñiểm xuyên suốt các công trình nghiên cứu của hai tác giả này là: Giá của
một tài sản cụ thể tại một ñiểm trong cùng thời gian là một biến ngẫu nhiên phản ánh tính
không ñồng nhất, không chắc chắn và thông tin hạn chế của người mua và người bán. Vì
vậy, tại một thời ñiểm nào trong thời gian, có chắc chắn là có một phân phối xác suất của
giá có thể của từng tài sản có thể bán. Phân phối này là không quan sát ñược bởi vì chúng
ta chỉ nhìn thấy một sự kiện từ phân phối, giá bán thực tế ñó là "rút ra" từ phân phối khi
tài sản ñó ñược bán. Hay nói cách khác nhóm tác giả này cho rằng mức giá phù hợp nhất
ñể công bố là mức giá mà tại ñó cho mức doanh thu cao nhất.

b. Wang, Ko and Marvin Wolverton
Với Công trình nghiên cứu : “Real Estate Valuation Theory” [83] bao gồm 18 bài
viết của tác giả bao hàm các ñề tài về ñịnh giá và phương pháp ñịnh giá nhà. Bao gồm
nhiều chủ ñề trong lý thuyết và phương pháp xác ñịnh giá trị của nhà ở. Các bài nghiên
cứu của các tác giả này áp dụng phương pháp thống kê ñể phân tích dữ liệu nhiều hơn, từ
ñó ñến gần hơn với phương pháp so sánh; trong ñó các tác giả có ñưa ra một thực nghiệm
khoa học về xác ñịnh giá trị qua "Không gian" nghĩa là không gian ñịa lý hoặc yếu tố
khoảng cách ñịa lý của nhà ở với các trung tâm kinh tế, chính trị, kinh tế… trong việc
hưởng thụ các ñặc tính không gian mà nhà ở này có ñược. Từ ñó giúp cho việc so sánh giá
trị thực của các nhà ở sẽ ñảm bảo tính chính xác hơn.
c. Tác giả RTM – Whipple
Với công trình nghiên cứu “Property Valuation and Analysis” [85], tác giả ñã ñưa
ra một số quan ñiểm về xác ñịnh giá trị trong nhà ở ñể từ ñó làm căn cứ trong việc xác
ñịnh giá.
Nhóm tác giả cho rằng, xác ñịnh giá trị nhà ở là:
- Những ước tính tại thời ñiểm cụ thể của mức giá có thể bán của nhà ở.
- Sự ước tính sai sót trong việc dự toán và các tính toán thử nghiệm bằng các mô
hình khi tính giá.
- Dự báo sự ổn ñịnh của các ước tính trong khoảng thời gian có liên quan.
- Báo cáo của các giả ñịnh rõ ràng về các trường hợp bán mà có thể ảnh hưởng
ñến giá phân phối ñã bao gồm cả quyền pháp lý, thời ñiểm bán, phương thức
4

bán, thời gian trên thị trường, tài chính, tính khả dụng của tài sản, có tính ñến
ñộng cơ/kiến thức của người mua và người bán.
ðồng thời nhóm tác giả này cũng ñã chỉ ra các giá trị thể hiện sự khác biệt của các
nhà ở thông qua việc quan sát thực tế các nhà ở ñể làm căn cứ cho việc ñiều chỉnh hệ số
giá khi xác ñịnh giá nhà ở.
d. Giáo sư Richard Ratcliff
Qua bài báo “Restatement of valuation theory” [82] tác giả ñã bổ sung và nhấn

mạnh ñến yếu tố dự báo hành vi của khách hàng trong quá trình ñịnh giá. Ông cho rằng
ñịnh giá là dự báo sự không chắc chắn về hành vi của khách hàng. ðiều này thể hiện quan
ñiểm ñịnh giá của tác giả là ngoài việc ñịnh giá dựa trên các phương pháp có sẵn, thì cần
phải tính ñến yếu tố thị trường; trong quá trình ñịnh giá cần phải dự báo ñược xu hướng về
cầu của thị trường, từ ñó mới có thể ñưa ra ñược mức giá vừa phù hợp với nhu cầu của thị
trường, vừa ñảm bảo ñược mục tiêu của ñơn vị ñịnh giá.
Bên cạnh ñó ông cho rằng mức giá ñược xác ñịnh còn phụ thuộc vào kỹ năng
trong ñàm phán với khách hàng, mức giá có thể tăng hoặc giảm thông qua quá trình ñàm
phá với khách hàng.
Từ quan ñiểm, việc xác ñịnh giá cần phải tính ñến các yếu tố ảnh hưởng ñến giá,
tác giả ñã xây dựng mô hình nghiên cứu tính giá là:
Giá = Hệ số * giá cơ bản + sai số.
Tuy nhiên hệ số ở ñây tác giả mới chỉ tính ñến yếu tố tiện ích của người mua
là cơ bản.
Trên ñây là các công trình nghiên cứu khoa học có thể ñược coi là lý luận và nền
tảng hướng theo vấn ñề mà NCS dự kiến nghiên cứu. Ngoài các công trình nghiên cứu
trên, NCS còn nghiên cứu và tìm hiểu một số các công trình khoa học và bài báo khoa học
của các tác giả khác trong và ngoài nước cụ thể là:
5. Ở một giác ñộ nhất ñịnh, liên quan ñến vấn ñề này có Luận văn thạc sỹ của học
viên Nguyễn Ngọc Bình (2008) với ñề tài “Tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng
thương mại trên ñịa bàn TP.HCM – Thực trạng và giải pháp” [4] Luận văn này nghiên
cứu về vấn ñề hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản và ñưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng thương mại trên ñịa bàn TP.HCM.
Trong ñó tác giả cũng có ñề cập ñến khía cạnh hoạt ñộng xác ñịnh giá bất ñộng sản và tác
ñộng của nó ñối với hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng.
5

6. “Hoàn thiện các phương pháp thẩm ñịnh giá trị ñất ñai ở Việt Nam” [26] ðề
tài khoa học cấp bộ năm 2008 của tác giả TS. Nguyễn Ngọc Vinh – Khoa Kinh tế Phát
triển – Trường ñại học Kinh tế TP.HCM. ðề tài khoa học này ñã nghiên cứu mục ñích,

những nguyên tắc thẩm ñịnh giá trị ñất ñai ở nước ta; nghiên cứu những cơ sở pháp lý có
liên quan ñến thẩm ñịnh giá ñất, kinh nghiệm các nước khi thẩm ñịnh giá ñất. ðồng thời,
nêu lên thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm ñịnh giá trị ñất trong và ngoài nước
cũng như hệ thống những nguyên tắc áp dụng trong thẩm ñịnh giá trị ñất ñai; phân tích
cách tiếp cận so sánh, thu nhập, chi phí trong nghiệp vụ thẩm ñịnh giá trị ñất ñai. Từ ñó
hoàn thiện các phương pháp thẩm ñịnh giá ñất ở nước ta.
7. “Tác ñộng của khung giá ñất và thuế ñất ñến thị trường nhà ñất và ñời sống
người dân TP.HCM” [27]. ðề tài khoa học cấp bộ của tác giả ThS. Võ ðức Hoàng Vũ –
Khoa Kinh tế Phát triển – Trường ðại học Kinh tế TPHCM. ðề tài nghiên cứu khoa học
này ñã nghiên cứu các mô hình xác ñịnh giá trị ñất và phương pháp ñánh thuế ñất trên thế
giới; nghiên cứu và khảo sát thực trạng việc xây dựng bảng giá ñất và tác ñộng của bảng
giá ñất và khung thuế ñất ñến thị trường nhà ñất - ñời sống người dân tại TPHCM. Từ việc
ñánh giá việc ứng dụng các mô hình ñịnh giá ñất và phương pháp ñánh thuế ñất tại
TPHCM, qua ñó ñề xuất các kiến nghị và chính sách về phương pháp xác ñịnh giá trị ñất
ñai làm cơ sở cho việc tính thuế.
8. Chuyên ñề “Xác ñịnh giá bất ñộng sản” [13] ñể sử dụng trong việc ñào tạo kiến
thức về bất ñộng sản của Công ty ðầu tư tài chính Hà Nội (2007), Chuyên ñề ñã hệ thống
hóa một cách khá tổng quan về mặt lý luận của xác ñịnh giá bất ñộng sản ñể làm cơ sở và
căn cứ cho những người làm trong lĩnh vực này áp dụng trong thực tế.
9.“Real Estate Assesment”(ñịnh giá bất ñộng sản) [86] của tác giả Dr.
Y.H.Mustafa Palancıoğlu (2006). ðây là tài liệu ñược viết dưới dạng chuyên ñề dùng cho
công tác ñào tạo chuyên gia xác ñịnh giá bất ñộng sản. Nội dung của chuyên ñề ñã hệ
thống những vấn ñề lý luận cơ bản về xác ñịnh giá bất ñộng sản, ñồng thời có những ví dụ
minh họa cụ thể trong từng bước cũng như cho từng phương pháp xác ñịnh giá ñược sử
dụng khi xác ñịnh giá.
10. Bài báo khoa học của tác giả Trần Quốc Hùng (2006) ñăng trên Tạp chí Kinh
tế phát triển với ñề tài “ Các phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản” [16] Bài báo ñã nghiên
cứu về các phương pháp có thể ứng dụng trong việc ñịnh giá bất ñộng sản, ñống thời nêu
ra các ñiều kiện áp dụng cho từng phương pháp cũng như ưu và nhược ñiểm của từng
phương pháp khi ñịnh giá bất ñộng sản.

6

12. ðề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở của tác giả Nguyễn Thị Bàng (2009) với
ñề tài “ Thị trường bất ñộng sản Việt Nam dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế
giới” [3] ðề tài khoa học này nghiên cứu về những tác ñộng của khủng hoảng tài chính
thế giới ñối với thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam, ñồng thời ñưa ra một số những giải
pháp và khuyến nghị nhằm giúp cho thị trường bất ñộng sản Việt Nam giảm bớt những
ảnh hưởng tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính và phát triển theo ñúng ñịnh hướng của
mình. Trong ñề tài nghiên cứu của mình, tác giả cũng ñã chỉ ra sự tác ñộng của thị trường,
ñặc biệt là cung và cầu có tác ñộng lớn ñến giá bất ñộng sản; bên cạnh ñó tác giả cũng ñã
gợi mở một số yếu tố của thị trường cần tính ñến khi ñịnh giá bất ñộng sản.
13. Bài báo khoa học của tác giả Bùi Ngọc Tuân (2007) ñăng trên Tạp chí Công
nghiệp với ñề tài “ ðịnh giá bất ñộng sản” [24] Bài báo nghiên cứu vấn chung về ñề ñịnh
giá bất ñộng sản và nêu ra các vấn ñề mang tính lý luận của hoạt ñộng ñịnh giá bất ñộng
sản. Bao gồm ñặc trưng, phương pháp và các nguyên tắc ñịnh giá bất ñộng sản.
14. “ Phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng”
[18] của nhóm tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần
Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008). ðề tài khoa học cấp cơ sở này nghiên cứu ứng dụng
lý thuyết Vị thế - chất lượng như là một phương pháp xác ñịnh giá bất ñộng sản, ñồng thời
thực hiện kiểm chứng thực tế tại thị trường bất ñộng sản TP.HCM.
1.2.2. Nhận xét và ñánh giá các công trình nghiên cứu
1.2.2.1. Cơ sở lý thuyết
Hầu hết các công trình nghiên cứu ñều dựa trên những cơ sở cơ bản về phương
pháp, nguyên tắc và quy trình cơ bản về xác ñịnh giá bất ñộng sản. Bởi vì ñây là các căn
cứ nền tảng cho việc xác ñịnh giá bất ñộng sản nói chung ñã ñược công nhận và áp dụng
trên toàn thế giới. Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp và nguyên tắc này chỉ có thể
giúp cho việc xác ñịnh giá ñưa ra ñược mức giá cơ bản cho bất ñộng sản ñó; ñiều này có
thể sẽ dẫn ñến một ñiều là mọi bất ñộng sản ñều có thể có cùng một mức giá như nhau
cho dù vị trí, và tính hữu dụng của bất ñộng sản là khác nhau. Vì vậy, mức giá cơ bản này
chỉ có thể thành công cho các bất ñộng sản tương ñồng về mọi mặt, ñiều này là không thể

xẩy ra trong thực tế. Do vậy, hầu hết các công trình nghiên cứu ñều có cùng một quan
ñiểm là việc xác ñịnh giá bất ñộng sản sẽ ñược chia thành hai giai ñoạn rõ ràng:
A/ Giai ñoạn thứ nhất
Ở giai ñoạn này sẽ tập trung vào việc xác ñịnh mức giá cơ bản cho bất ñộng sản
bằng các phương pháp truyền thống; tuy nhiên qua quá trình nghiên cứu NCS ñều nhận
7

thấy là các tác giả thường áp dụng phối hợp hai phương pháp: Phương pháp chi phí và
phương pháp so sánh ñể xác ñịnh giá; việc hầu hết các tác giả ñều sử dụng hai phương
pháp này bởi vì, từ thực tế nghiên cứu của các công trình cho thấy là cả hai phương pháp
này dễ áp dụng và ñảm bảo mức ñộ an toàn của mức giá ñược ñưa ra so với mục tiêu của
chủ ñầu tư. Cơ sở lý thuyết cơ bản ñược sử dụng trong giai ñoạn này là: Yếu tố cơ bản cấu
thành giá nhà; cơ sở xác ñịnh giá nhà và phương pháp xác ñịnh giá nhà.
B/Giai ñoạn thứ hai
xác ñịnh mức giá công bố ra thị trường. Về cơ bản các nghiên cứu ñều xác ñịnh
mức giá này dựa trên nguyên tắc: Mức giá công bố = mức giá cơ bản * hệ số ñiều chỉnh.
Mặc dù vậy, sự khác biệt của các nghiên cứu chính là việc xác ñịnh hệ số ñiều
chỉnh. Theo như nhóm tác giả Max Kummerow và Galfalvy thì cho rằng hệ số ñiều chỉnh
ở ñây ñược xác ñịnh bằng việc ñiều chỉnh hay dung hòa các yếu tố trong các nhóm bất
ñộng sản tương ñồng; trong khi ñó nhóm tác giả Wang, Ko and Marvin Wolverton thì cho
rằng chỉ có yếu tố khoảng cách của bất ñộng sản hay vị trí của bất ñộng sản là yếu tố quan
trọng. Bên cạnh ñó Giáo sư Richard Ratcliff thì cho rằng yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến
mức giá công bố ra thị trường sẽ là hành vi của khách hàng.
Về cơ bản thì các công trình nghiên cứu của các tác giả có bốn ñiểm trong danh
sách lý thuyết xác ñịnh giá trị nền tảng:
+ Giá trị tương ñương với giảm giá dự kiến của lợi ích tương lai của quyền sở hữu
+ Giá trị gia tăng tỷ lệ thuận với tiện ích dự kiến của ñặc ñiểm tài sản khác nhau.
+ Lý thuyết của Alfred Marshall về sự tương tác giữa người mua và người bán
+ Giá cả có xu hướng ñiều chỉnh theo hướng cân bằng, nơi cung và cầu.
Như vậy, về cơ bản các công trình nghiên cứu này ñều dựa trên các phương pháp

xác ñịnh giá cơ bản và có tính ñến các yếu tố ảnh hưởng; tuy nhiên các tác giả ñều nghiên
cứu theo hướng mỗi người lựa chọn cho riêng mình một nhân tố ảnh hưởng ñược coi là
quan trọng ñể ñưa vào nghiên cứu; nhưng chưa có tác giả nào xem xét ñến tổng thể các
yếu tố khi xác ñịnh giá. Trong khi ñó, các nghiên cứu và bài báo khoa học của các tác giả
trong nước mới chủ yếu là căn cứ vào các phương pháp và nguyên tắc xác ñịnh giá cơ bản
ñể làm rõ một số khía cạnh trong xác ñịnh giá.
1.2.2.2. Các phương pháp nghiên cứu
Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết
các nghiên cứu ñều ñược áp dụng cả hai phương pháp nghiên cứu ñịnh tính và ñịnh lượng;
trong ñó phần lớn các nghiên cứu ñều thực hiện nghiên cứu sâu vào tình huống cụ thể,
8

ñồng thời thu thập số liệu qua quan sát thực tế ñể sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy.
Cụ thể như sau:
Với nhóm tác giả Max Kummerow và Galfalvy trong công trình nghiên cứu
“Theory For Real Estate Valuation” với mục tiêu xây dựng cơ sở lý thuyết cho công tác
ñịnh giá bất ñộng sản của mình, nhóm tác giả ñã nghiên cứu và phân tích tính ưu và nhược
ñiểm khi xác ñịnh giá một cách ñơn thuần bằng các phương pháp xác ñịnh giá cơ bản. ðể
trả lời cho câu hỏi nghiên cứu của mình nhóm tác giả ñã thực hiện nghiên cứu các tình
huống cụ thể tại một số thị trường bất ñộng sản, các thị trường này ñược lựa chọn một
cách ngẫu nhiên, mang tính ñại diện. Qua việc quan sát và ñiều tra thực tế này, tác giả ñã
thực hiện thu thập ñược số liệu sơ cấp ñể phục vụ cho công tác phân tích, ñồng thời nhóm
tác giả cũng ñã sử dụng các số liệu thống kê thứ cấp ñể làm nguồn số liệu phục vụ cho
công tác nghiên cứu. Nhóm tác giả này cho rằng mức giá mà tại ñó có ñược mức doanh
thu cao nhất là mức giá phù hợp nhất cho bất ñộng sản cần xác ñịnh giá; từ quan ñiểm như
vậy, nhóm tác giá ñã thực hiện thu thập mẫu số liệu về mức giá và số lượng sản phẩm bất
ñộng sản ñã ñược thực hiện giao dịch; những bất ñộng sản ñược lựa chọn ñều có tính
tương ñồng với bất ñộng sản cần xác ñịnh giá. Sau khi thu thập ñủ số liệu, nhóm tác giả ñã
xây dựng hàm hồi quy và thực hiện kiểm ñịnh ñể tìm xem mức giá dự ñoán có ý nghĩa
thống kê không. Tuy nhiên trong công trình nghiên cứu ñược công bố tác giả không trình

bầy một cách cụ thể mô hình và cách thức kiểm ñịnh mà chỉ công bố là mức giá dự ñoán
là có ý nghĩa thống kê; từ ñó kết luận là mức giá dự ñoán có hội tụ về gần mức giá mà có
mức giao dịch thành công nhiều nhất. ðiều này có nghĩa là giá quan sát ñược sẽ sử dụng
ñể suy ra mức giá cần ñịnh giá từ việc so sánh doanh thu của các mức giá; sau ñó cộng
thêm vào ñó một sai số; phương trình ñược các tác giả xây dựng là : P(t) = P(t-1) + β.
Trong ñó:
P(t): Là mức giá cần xác ñịnh
P(t-1): Là mức giá hội tụ qua quan sát
Β: Là sai số ñiều chỉnh.
Nhóm tác giả Wang, Ko and Marvin Wolverton cũng ñã sử dụng nghiên cứu sâu
vào tình huống một thị trường bất ñộng sản ñể kiểm nghiệm quan ñiểm của mình. Với
quan ñiểm của nhóm tác giả cho rằng mức giá ñược xác ñịnh sẽ phụ thuộc chủ yếu vào
yếu tố “không gian” hay khoảng cách ñịa lý của bất ñộng sản. Nhóm tác giả này cho rằng
mức giá bất ñộng sản ñược xác ñịnh ngoài các yếu tố liên quan ñến chi phí cấu thành lên
sản phẩm bất ñộng sản, thì mức giá còn phụ thuộc vào yếu tố khoảng cách của bất ñộng
9

sản ñó ñến trung tâm của khu vực. Nhóm tác giả cho rằng mức giá bất ñộng sản ñược xác
ñịnh sẽ phụ thuộc vào khoảng cách ñịa lý này, khoảng cách ñịa lý này ñược coi là một
biến số trong hàm phân phối xác suất. ðể chứng minh cho quan ñiểm của mình nhóm tác
giả thực hiện nghiên cứu sâu một thị trường, thu thập số liệu thống kê về giá nhà tại thời
ñiểm giao dịch, khoảng cách ñịa lý của từng bất ñộng sản ñến trung tâm. Sau khi có ñầy
ñủ số liệu, nhóm tác giả ñã dùng các phương pháp xác ñịnh giá bất ñộng sản ñể xác ñịnh
ñược mức giá cơ bản của mỗi bất ñộng sản ñó, sau ñó trừ ñi mức giá ñã giao dịch thành
công; nhóm tác giả cho rằng phần giá chênh lệch ñó là do yếu tố khoảng cách ñịa lý quyết
ñịnh. Bởi vì, phần giá chênh lệch này tăng giảm tỷ lệ thuận với khoảng cách ñịa lý của bất
ñộng sản ñó ñến trung tâm. Mặc dù ñưa ra kết luận như vậy, nhưng công trình nghiên cứu
của nhóm tác giả này chưa thực hiện xây dựng hàm hồi quy cho hệ số ñiều chỉnh này, và
thực hiện kiểm ñịnh ý nghĩa thống kê; ñống thời công trình nghiên cứu này cũng chưa ñưa
ra ñược hệ số mang tính quy luật ñể có thể áp dụng tính giá bất ñộng sản trong toàn thị

trường, mà mới chỉ dừng lại ở việc tìm ra quy luật cho một thị trường ñiển hình mà các tác
giả lựa chọn ñể nghiên cứu mà thôi.
Giáo sư Richard Ratcliff: ðể chứng minh cho quan ñiểm mức giá ñược xác ñịnh
còn phụ thuộc vào kỹ năng trong ñàm phán với khách hàng, mức giá có thể tăng hoặc
giảm thông qua quá trình ñàm phá với khách hàng, yếu tố cơ bản ảnh hưởng ñến quá trình
ñàm phán là tiện ích của bất ñộng sản. Giáo sư ñã thực hiện thu thập số liệu thông qua
ñiều tra thực tế các khu căn hộ khác nhau trong cùng một khu vực, từ ñó xác ñịnh ra mức
chênh lệch giữa các căn hộ có tiện ích khác nhau; ñồng thời Giáo sư cũng chỉ ra rằng có
những căn hộ có sự tương ñồng nhưng vẫn ñược xác ñịnh với mức giá khác nhau, sự khác
biệt này ñược cho là do trong quá trình ñàm phán. Từ việc nghiên cứu mức chênh lệch giá
do sự khác nhau về tiện ích, Giáo sư ñã xây dựng mô hình nghiên cứu dưới dạng hàm:
Giá = Hệ số * giá cơ bản + sai số. Phần hệ số này ñược Giáo sư kiểm ñịnh và có ý nghĩa
thống kê.
Các nghiên cứu khác: Về cơ bản các công trình nghiên cứu khác, ñều nghiên cứu
dưới dạng ứng dụng các lý thuyết cơ bản về phương pháp xác ñịnh giá ñể ứng dụng vào
một số trường hợp cụ thể, có sự kiểm chứng vào một số thị trường nhỏ, rồi từ ñó ñưa ra
một số nhận ñịnh và khuyến nghị, tuy nhiên các ứng dụng này mới chỉ dừng lại ở việc lựa
chọn một số mẫu mà bản thân các tác giả có thể thu nhập hoặc quan sát ñược, nên các
mẫu này chưa mang tính ñại diện, cũng như các kết luận nghiên cứu chưa ñược kiểm ñịnh
mà chủ yếu mang tính nhận ñịnh chủ quan của tác giả. Do vậy các kết luận và khuyến
10

nghị còn mang tính chung chung và các ñề xuất hoặc khuyến nghị phần lớn tập trung vào
nhóm yếu tố xây dựng chính sách và khung giá.
1.2.2.3. Các ñóng góp và mối liên hệ của các công trình nghiên cứu
- Từ quá trình nghiên cứu các công trình khoa học của các tác giả trong và ngoài
nước cho thấy, việc xác ñịnh giá bất ñộng sản nói chung và nhà ở nói riêng cần phải tính
ñược mức giá cơ bản của nó, do vậy, khung lý thuyết về yếu tố cơ bản cấu thành giá nhà;
cơ sở xác ñịnh giá nhà và phương pháp xác ñịnh giá nhà là nền tảng quan trọng nhất làm
căn cứ ñể xác ñịnh ñược mức giá cơ bản. Tuy nhiên việc ứng dụng các cơ sở lý thuyết này

như thế nào; áp dụng một phương pháp hay áp dụng nhiều phương pháp một lúc sẽ phụ
thuộc vào mục tiêu và tiêu chí của mỗi doanh nghiệp hay của mỗi hoạt ñộng nghiên cứu
khác nhau.
- Các nghiên cứu khoa học ñã chỉ ra tính phức tạp của ñịnh giá nhà ở TMXD, bởi
vì giá nhà ở TMXD mới nói riêng và giá BðS nói chung ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như:
Yếu tố tâm lý của khách hàng, yếu tố tâm linh, yếu tố phong thủy, yếu tố vị trí, yếu tố chất
lượng, yếu tố môi trường, nhân văn… ðồng thời tính phức tạp của ñịnh giá nhà ở
TMXDM còn bởi nguyên nhân do ñặc ñiểm riêng có của BðS và thị trường BðS chi phối
ñến giá.
- Các nhà khoa học ñã chỉ ra các quy trình, các nguyên tắc của ñịnh gía BðS, tuy
nhiên chưa ñưa ra ñược quy trình và nguyên tắc của ñịnh giá nhà ở TMXDM.
- Các nghiên cứu khoa học ñã ñưa ra ñược các phương pháp ñịnh giá BðS. Trong
ñó có 05 (năm) phương pháp chủ yếu ñó là: phương pháp chi phí, phương pháp so sánh,
phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận. Ngoài ra, các
nghiên cứu cũng có ñưa thêm phương pháp ñịnh lượng bằng việc sử dụng hàm Hedonc,
nhưng phương pháp này phù hợp và ñược áp dụng ở các thị trường nước ngoài, chưa
ñược chuẩn hóa ñể có thể áp dụng tại Việt Nam.
- Những ñề tài, luận án nghiên cứu sâu về vấn ñề ñịnh giá BðS hoặc nhà ở chủ yếu
tập trung vào ñịnh giá BðS thế chấp trong ngân hàng.
- Với các giả ñịnh là giá nhà ở thương mại xây mới không chỉ phụ thuộc vào các
yếu tố cấu thành giá nhà, mà còn phụ thuộc vào các yếu tố khác của các nhóm tác giả
nước ngoài ñã giúp cho các nhà nghiên cứu, kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở thương mại
xây mới có cơ sở ñể tính toán các yếu tố ảnh hưởng và tính thêm các hệ số này vào quá
trình xác ñịnh giá.
11

- Hầu hết các nhóm tác giả nghiên cứu ñều có xu hướng và nhận ñịnh là giá nhà sẽ
ñược xác ñịnh với mức giá cơ bản thông qua các phương pháp tính toán ñã ñược áp dụng
cộng thêm một mức hệ số là các yếu tố ảnh hưởng. Tuy nhiên các yếu tố này mỗi công
trình nghiên cứu ñều lựa chọn và ñưa ra quan ñiểm khác nhau.

1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu
- Các nghiên cứu này mới chỉ nêu ra ñược là có nhân tố ảnh hưởng ñến mức giá
bất ñộng sản, tuy nhiên trong quá trình nghiên cứu và kiểm chứng thì mới chỉ hạn chế
ở một thị trường và ở một thời ñiểm cụ thể, chưa có sự so sánh và kiểm chứng mức giá
mà nghiên cứu ñưa ra có thực sự phù hợp và hoàn hảo hơn mức giá mà các nhà ở ñưa
ra hay không.
- Các nghiên cứu này cũng mới chỉ nêu lên vấn ñề và tìm ra quy luật cho quan
ñiểm của mình ở một thị trường cụ thể, và cũng chỉ khẳng ñịnh là quan ñiểm ñó có thể áp
dụng ñược tại khu vực thị trường mà nhóm tác giả ñó nghiên cứu; như vậy không mang
tính toàn diện, và chưa có cơ sở ñể áp dụng ra các thị trường khác.
- Về cơ bản các tác giả nghiên cứu nước ngoài ñều khẳng ñịnh và ñi chứng minh là
việc xác ñịnh giá nhà cần tính thêm các yếu tố ảnh hưởng, nhưng mỗi tác giả lại ñi tìm ra
một nhân tố ñể khẳng ñịnh là sự chênh lệch giá là do yếu tố do các tác giả lựa chọn ñể
phản bác lại các yếu tố mà nhóm tác giả trước ñó ñã nghiên cứu. ðiều ñó thể hiện là
các tác giả này ñã áp ñặt quan ñiểm của mình trước khi thực hiện nghiên cứu, do vậy
quá trình nghiên cứu ñều hướng theo quan ñiểm từ trước vì thế kết quả nghiên cứu
thiếu tính khách quan.
- Việc ñịnh giá BðS ñối với nhà ở TMXDM chưa có một nghiên cứu nào ñi vào
nghiên cứu một cách ñầy ñủ, mà chỉ mới dừng lại ở việc nêu lên các bất cập trong việc
xác ñịnh giá; các minh chứng cho sự bất cập ñó còn thiếu căn cứ khoa học, các nguyên
nhân nêu ra còn mang tính chủ quan.
- Việc ñịnh giá nhà ở TMXDM chủ yếu bằng kinh nghiệm mang tính ñịnh tính ñể
ñịnh giá. Do vậy rất khó ñể áp dụng ñối với những doanh nghiệp mới và doanh nghiệp có
lực lượng cán bộ làm công tác ñịnh giá có tuổi ñời còn trẻ và thiếu kinh nghiệm.
- Tổ chức hoạt ñộng ñịnh giá chưa có sự thống nhất, hình như mỗi doanh nghiệp
thực hiện theo một cách khác nhau. Có doanh nghiệp tự tiến hành ñịnh giá, có doanh
nghiệp ñi thuê ñịnh giá.
12

- Thế giới ñã ñưa ra mô hình ñịnh lượng ñể ứng dụng ñịnh giá, tuy nhiên chỉ phù

hợp với thế giới, với thị trường BðS phát triển có tính ổn ñịnh cao, việc vận dụng trong
ñiều kiện ở Việt nam chưa có một nghiên cứu nào cụ thể.
Do vậy, cần phải ñi tìm một quy trình, một cách thức tổ chức ñịnh giá nhà ở
TMXDM ñảm bảo tính khoa học và hiệu quả, trong ñó cần phải có sự thẩm ñịnh lại ñể
ñảm bảo mức giá ñược các DNðTXD&KD nhà ở ñưa ra ñảm bảo tính phù hợp với thị
trường cũng như ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp. ðồng thời cần làm rõ và vận
dụng mô hình Hedonic một cách phù hợp với ñiều kiện ở Việt Nam.
1.3. Mục ñích, ý nghĩa luận án
1.3.1. Mục ñích nghiên cứu của luận án
Trên cơ sở phân tích và ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại
các DNðTXD&KD nhà ở, tác giả mong muốn ñưa ra các nhóm giải pháp và kiến nghị
nhằm hoàn thiện công tác này ñể góp phần vừa ñáp ứng ñược các mục tiêu tối ña hóa lợi
nhuận của doanh nghiệp, ñồng thời ñảm bảo mức giá phù hợp với nhu cầu của thị trường
trong mỗi giai ñoạn khác nhau. Cụ thể luận án sẽ tập trung giải quyết một số mục tiêu sau:
Một là, hệ thống hóa các lý thuyết cơ bản về ñịnh giá nhà ở TMXDM thông qua
việc tổng hợp, nhận ñịnh, so sánh, phát triển và xây dựng một số khái niệm có liên quan.
Hai là, giúp các DNðTXD&KD nhà ở nhận biết rõ các vấn ñề còn bất cập và hạn
chế trong quá trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM, từ ñó có các biện pháp ñiều chỉnh,
thay thế cho phù hợp với ñặc thù của doanh nghiệp mình.
Ba là, xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố ñến giá nhà chung cư TMXDM
qua việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá.
Bốn là, ñề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM
tại các DNðTXD&KD nhà ở, ñể từ ñó giúp cho các DNðTXD&KD nhà ở ñưa ra ñược
mức giá không những ñược thị trường chấp nhận mà còn ñảm bảo mục tiêu tối ña hóa lợi
nhuận của doanh nghiệp.
1.3.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án
- Làm tài liệu tham khảo cho những người quan tâm ñến vấn ñề nhà ở thương mại
xây dựng mới .
- Giúp cho các nhà quản lý và các doanh nghiệp có thêm một căn cứ khoa học về
công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñể tham khảo trong quá trình ñưa ra các

quyết ñịnh quản lý và kinh doanh.
13

1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu
- Công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở còn có những
vấn ñề gì bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn ñến các vấn ñề bất cập và tồn tại ñó?
- Giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá có phù hợp với
nhu cầu của thị trường và ñảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp?
- Những yếu tố nào ảnh hưởng ñến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các
DNðTXD&KD nhà ở?
- Các DNðTXD&KD nhà ở cần làm gì ñể hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở
TMXDM?
1.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1. ðối tượng nghiên cứu
Công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư,
xây dựng và kinh doanh nhà ở.
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Luận án nghiên cứu công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các công ty ñầu tư, xây
dựng và kinh doanh nhà ở, với các nội dung cơ bản là: Mục tiêu ñịnh giá, quy trình ñịnh
giá, phương pháp ñịnh giá. Luận án tập trung nghiên cứu ñiển hình ñể thu thập số liệu và
phân tích thực trạng công tác ñịnh giá tại một số doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh
doanh nhà ở trên ñịa bàn thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh; cụ thể hơn là tại
một số dự án ñã ñược các doanh nghiệp này triển khai.
- Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực ñịnh giá nhà ở thương mại
xây dựng mới tại các DNðTXD&KD nhà ở và tập trung vào giai ñoạn 2008 - 2012. Các
ví dụ minh họa và mẫu ñiều tra nghiên cứu cho việc xây dựng hàm hồi quy ñược khảo sát
ñối với nhóm nhà ở chung cư TMXDM.
1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến
Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu ñã ñặt ra, luận án dự kiến ñóng góp những ñiểm
mới sau ñây:

- Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng mới, từ ñó
làm căn cứ cho việc xác ñịnh các biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá
nhà ở TMXDM.
- Xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng và mức ñộ ảnh của các yếu tố ñó ñến giá nhà
chung cư TMXDM.
14

- ðề xuất nhóm các giải pháp ñể hoàn thiện và giải quyết các vấn ñề còn tồn tại của
công tác ñịnh giá nhà TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở. Trong ñó luận án ñã ứng
dụng phương pháp ñịnh giá ẩn ñể xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở chung cư
TMXDM áp dụng cho các doanh nghiệp ñầu tư và kinh doanh nhà ở (ñã ñược thực
nghiệm và so sánh trong quá trình nghiên cứu), ñồng thời ñưa ra các ñiều kiện ñể các
doanh nghiệp có thể áp dụng hiệu quả hàm hồi quy ñịnh giá mà luận án ñề xuất.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Nội dung của chương này ñã tập trung làm rõ lý do chọn ñề tài, ñồng thời
tiến hành phân tích và so sánh các nghiên cứu tại Việt Nam và trên thế giới về ñịnh giá
BðS nói chung và ñịnh giá nhà ở TMXDM nói riêng. Qua nghiên cứu cho thấy có nhiều
nghiên cứu về vấn ñề ñịnh giá BðS, tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào cụ thể và ñầy ñủ về
ñịnh giá nhà ở TMXDM. Trong khí ñó, những nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở tại Việt Nam
mới chỉ nêu nên những vấn ñề bất cập trong ñịnh giá nhưng chưa nêu ra ñược các minh
chứng mang tính khoa học cho những vấn ñề bất cập ñó. Bên cạnh ñó có một số nghiên
cứu có ñề cập ñến việc ñịnh giá nhà ở cần phải tính ñến các yếu tố ảnh hưởng như một
yếu tố cấu thành giá bán, nhưng các nghiên cứu chưa chỉ ra cụ thể các nhân tố nào và xác
ñịnh ra hệ số ảnh hưởng của các nhân tố ñó ñối với loại nhà ở cần ñịnh giá. ðây là khoảng
trống cho các nghiên cứu tiếp theo nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại
các DNðTXD&KD nhà ở. Từ ñó luận án xác ñịnh mục tiêu nghiên cứu của luận án và
ñược cụ thể bằng 4 câu hỏi nghiên cứu.

15

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG
VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và
kinh doanh nhà ở
Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất, ñó là những không gian
kiến trúc phục vụ cho ñời sống sinh hoạt gia ñình và con người. Hiện nay có nhiều loại
hình nhà ở như: Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tư nhân và nhà ở thương mại. Trong
ñó nhà ở thương mại, ñặc biệt là nhà chung cư có xu thế phát triển của xã hội hiện ñại với
mục tiêu ñáp ứng tối ña nhu cầu về nhà ở của một ñất nước.
2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới
2.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại
ðiều 3 của Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ ñã quy
ñịnh “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư
xây dựng ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong ñó, nhà ở ñược ñầu
tư xây dựng ñể bán và cho thuê sẽ có hai hình thức cơ bản là ñầu tư xây dựng mới hoàn
toàn và ñầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” [12].
Nhà ở xây dựng mới ñược hiểu là một sản phẩm của xây dựng ñược tạo mới hoàn
toàn, hay nói cách khác ñây là tài sản nhà ở tăng thêm sau quá trình ñầu tư xây dựng; nhà
ở ñược tăng thêm này là nhà ở chưa từng ñược ñưa vào sử dụng.
Như vậy, nhà ở thương mại xây dựng mới ñược hiểu là nhà ở chưa qua sử dụng do
tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng làm tăng thêm quỹ nhà ở
với mục ñích ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
Các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài ñều
ñược quyền tham gia ñầu tư phát triển nhà ở thương mại. Tổ chức, cá nhân trong nước ñầu
tư phát triển nhà ở thương mại phải có ñăng ký kinh doanh nhà ở; ñối với tổ chức, cá nhân
nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận ñầu tư theo quy ñịnh của pháp luật về ñầu tư.
Trên thị trường nhà ở hiện nay, các tổ chức, cá nhân thường ñầu tư xây dựng các

loại nhà ở thương mại sau ñây ñể kinh doanh: nhà ở biệt thự, nhà ở phân lô và nhà ở
chung cư.
2.1.1.2. Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới
• Khái niệm ñịnh giá tài sản
16

ðịnh giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế
giới. ðịnh giá là hoạt ñộng khách quan tồn tại trong ñời sống kinh tế xã hội của mọi nền
kinh tế sản xuất hàng hoá, ñặc biệt ñối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị
trường. Ở nước ta, trong những năm gần ñây, nghề ñịnh giá tài sản cũng ñược phát triển
rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường và ñội ngũ cán bộ
ñịnh giá chuyên nghiệp. ðịnh nghĩa về ñịnh giá, cho tới hiện nay, có nhiều ñịnh nghĩa
khác nhau, tuy nhiên, các ñịnh nghĩa ñều coi ñịnh giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại
một thời ñiểm nhất ñịnh.
Theo từ ñiển Oxford, ñịnh giá tài sản ñược hiểu như sau: “ðịnh giá tài sản là sự
ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị
trường, tại một thời ñiểm, theo những tiêu chuẩn cho mục ñích nhất ñịnh”.
Theo nghiên cứu của các giáo sư viện ñại học Potstmouth, Vương quốc Anh:
“ñịnh giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho mục ñích xác ñịnh”.
Mặc dù có nhiều ñịnh nghĩa khác nhau về ñịnh giá, nhưng về cơ bản ñịnh giá tài
sản trong nền kinh tế thị trường có những ñặc ñiểm cơ bản sau:
- ðịnh giá tài sản là sự ước tính giá trị tài sản tại thời ñiểm ñánh giá;
- ðịnh giá tài sản ñược biểu hiện dưới hình thái tiền tệ;
- ðịnh giá tài sản ñược thực hiện trong một thị trường nhất ñịnh với những ñiều
kiện nhất ñịnh (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu…);
- ðịnh giá tài sản ñược thực hiện tại một thời ñiểm cụ thể;
- ðịnh giá tài sản ñược thực hiện theo yêu cầu, mục ñích nhất ñịnh;
- ðịnh giá tài sản phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp
nhất ñịnh.

Ở nước ta, ñịnh giá tài sản mới ñược coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế
từ những năm cuối của thập kỷ 1990. Tiền thân của các doanh nghiệp hoạt ñộng trong
nghề ñịnh giá là các Trung tâm Thẩm ñịnh giá thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nay thuộc
Bộ tài chính. Lúc ñó, từ “ñịnh giá” không ñược sử dụng trong hoạt ñộng ước tính giá trị
thị trường của tài sản. Thay vào ñó, hoạt ñộng ước tính giá trị thị trường của tài sản, hàng
hoá ñược coi là hoạt ñộng “thẩm ñịnh giá”. Cho ñến nay, vẫn còn nhiều tranh cãi về việc
nên dùng từ “ñịnh giá” hay từ “thẩm ñịnh gía” trong hoạt ñộng cung cấp dịch vụ tư vấn về
ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản. Trên thực tế, từ ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá
17

tài sản ñang ñược sử dụng trong nhiều văn bản pháp luật cũng như trong thực tế với cùng
nội dung và ý nghĩa kinh tế.
Theo Pháp lệnh Giá ñược công bố ngày 8 tháng 2 năm 2002, chính thức có hiệu
lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002, ñã giải thích về “Thẩm ñịnh giá” tại ñiều 4
khoản 3 là: “Thẩm ñịnh giá là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
một thị trường tại một ñịa ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
theo thông lệ quốc tế” [19]. Tuy tên gọi là Thẩm ñịnh giá, nhưng trong giải thích từ ngữ
của Pháp lệnh Giá thì thừa nhận ñó là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản hay
là ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá tài sản.
Như vậy, ñịnh giá tài sản là việc ñánh hoặc ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ
quốc tế.
• Khái niệm ñịnh giá bất ñộng sản
Theo qui ñịnh tại Luật Kinh doanh bất ñộng sản, ñịnh giá bất ñộng sản là hoạt
ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một bất ñộng sản cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh. Việc
ñịnh giá bất ñộng sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực
trạng của bất ñộng sản và giá thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá. Việc ñịnh giá bất ñộng sản
phải ñộc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Như vậy, những hoạt ñộng chính của ñịnh giá bất ñộng sản có thể ñược mô tả như
sau: ðịnh giá BðS là việc ước tính giá của bất ñộng sản cụ thể; việc ước tính giá của bất

ñộng sản ñó ñược thực hiện tại một thời ñiểm nhất ñịnh; ñược thực hiện tại một thị trường
nhất ñịnh; việc ñịnh giá phải ñược thực hiện cho một ñích ñã ñược xác ñịnh trước; ñồng
thời việc ñịnh giá bất ñộng sản phải ñược thực hiện theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí,
qui mô, thực trạng BðS và theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất ñịnh
Ở ñây, cần lưu ý là hoạt ñộng ñịnh giá bất ñộng sản là việc “ước tính” giá cả của
bất ñộng sản. Kết quả của hoạt ñộng ñịnh giá là ñưa ra mức giá của bất ñộng sản. Tuy
nhiên, mức giá (do các tổ chức ñịnh giá ñưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả
thực sự giao dịch trên thị trường của bất ñộng sản). Mức giá do các tổ chức ñịnh giá xác
ñịnh có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Mức ñộ chính xác của
mức giá ước tính phụ thuộc vào trình ñộ của người ñịnh giá, uy tín của các tổ chức (doanh
nghiệp) cung cấp dịch vụ ñịnh giá BðS và các ñiều kiện kinh tế xã hội khác.