ÔN THI BẤT ĐỘNG SẢN - Đề thi chứng chỉ hành nghề môi giới Bất Động Sản _ VIỆN ĐÀO TẠO BÁCH KHOA - CÔ THU-16.3.202216.03.2022

1
Ơn thi Chứng chỉ Hành nghề Mơi giới Bất động sản
Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản
Câu 1: Khái niệm và đặc điểm của Bất động sản:
1.1 Khái niêm Bất động sản: Bất động sản là đất đai, nhà cửa, công trình kiến
trúc và các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản gắn liền với đất đai là
bất động sản khi chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức
năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai.
1.2 Đặc điểm bất động sản:
Một tài sản được coi là bất động sản, tài sản đó phải là đất đai hoặc tài sản
đó gắn liền với đất đai. Như vậy, không gắn liền với đất đai thì tài sản đó không
phải là bất động sản, trong đó đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu
của bất động sản. Chính vì những điểm khác biệt của bất động sản như vậy mà
ngoài những đặc điểm chung của tài sản, bất động sản còn có những đặc điểm
riêng cụ thể như sau:
- Tính bất động: Bất động sản dù được đem chuyển nhượng, đem bán
nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể di chuyển bất động sản
từ nơi này đến nơi khác. Vị trí của bất động sản, điển hình là đất đai gắn liền với
điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng
của đất và giá đất. Chính đặc điểm này làm cho giá cả bất động sản chịu ảnh
hưởng lớn của yếu tố vị trí, chẳng hạn như bất động sản đó nằm ở đường nào,
khu vực nào. Những bất động sản càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc
thì giá càng cao và ngược lại.
- Tính khan hiếm: Diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của nền
kinh tế xã hội, tổng cung đất đai không thay đổi, trong khi: Tốc độ tang dân số
nhanh, làm tang nhu cầu đất đai để sản xuất, để ở; Tốc độ phát triển kinh tế thị
trường theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa làm thu hẹp diện tích đất sản
xuất nông nghiệp; Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn
dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tang đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng
tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê
ngày càng nhiều. Do đó, đất đai ngày càng khan hiếm, dẫn đến giá cả của bất

động sản có xu hướng ngày càng tăng trong khi các hàng hóa khác với tiến bộ
khoa học kỹ thuật thì giá cả ngày càng giảm dần.
- Tính dị biệt: Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác nhau về vị trí, diện tích,
cấu trúc, kết cấu … của mỗi bất động sản. Do vậy, không có bất động sản nào
giống nhau về mọi mặt, đây là nguyên nhân dẫn đến những khác biệt trong việc
xác định cung cầu và giá cả thị trường bất động sản. Cùng với sự phát triển của
khoa học kỹ thuật, ngày nay vấn đề khác biệt về kết cấu, kiến trúc và chất lượng
công trình, nhà ở có thể so sánh được một cách tương đồng, tuy nhiên yếu tố vị
trí thì không thể giống nhau được. Mối quan hệ giữa các yếu tố tạo nên tính dị
ThS. Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD
Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM


2
Ơn thi Chứng chỉ Hành nghề Mơi giới Bất động sản
Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản
biệt của bất động sản được giải quyết khá rõ trong Lý thuyết Vị thế – Chất
lượng. Theo lý thuyết này, bất động sản có hai thuộc tính cơ bản là “Vị thế” và
“Chất lượng”.
+ “Vị thế” là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà
ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho củ cải, văn hóa, tôn giáo,
chất lượng môi trường … phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã
hội nhất định và liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể. Việc định
lượng vị thế có thể được tiến hành thông qua ước tính một biến đại diện của các
thuộc tính lien quan đến vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi quy khác nhau. Vị
thế còn được hiểu là “tổng hòa các mối quan hệ xã hội”, nghĩa là vị thế được
hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường, vị thế cao hay
thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội. Nơi
nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà
cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao hơn.

+ “Chất lượng” bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích
sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao … Bên cạnh đó có thể kể đến các chỉ số
chất lượng sản phẩm như độ bền, tính thương thích với một công nghệ xây dựng
hiện có … Thường những đặc tính đó tách rời khỏi nội dung vị thế của nó và
hay được tập hợp lại trong các số liệu thống kê về điều kiện nhà ở.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: Bất động sản bao gồm đất đai
và các công trình trên đất, đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư
liệu sản xuất đăc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được
tham gia vào quá trình sản xuất và tái sản xuất xã hội. Hơn nữa đất đai được sử
dụng không những để hưởng quyền sở hữu đất đai mà còn hưởng các lợi ích
khác do đất đai mang lại, thời gian sử dụng lại vô hạn, không bị hao mòn.

Câu 2: Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
2.1. Khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa
các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan đến bất động sản giữa các chủ
thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến
sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất
động sản.

ThS. Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD
Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM


3
Ơn thi Chứng chỉ Hành nghề Mơi giới Bất động sản
Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản

2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản:

2.2.1 Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất
động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất
động sản:
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các qùn và lợi ích có
được từ việc sở hữu đất đai (đới với các nước có chế đợ sở hữu tư nhân về đất
đai), hoặc quyền sử dụng đất (đối với các nước đất đai thuộc sở hữu tồn dân).
Đặc biệt trong điều kiện “đất đai tḥc sở hữu toàn dân” do nhà nước thớng nhất
quản lý, thì các giao dịch về đất đai trên thị trường thực chất là giao dịch các
quyền và lợi ích từ việc sử dụng nó. Bởi vì đất đai khơng bao giờ hao mịn và
mất đi, người có qùn sở hữu đất không sử dụng đất như các tài sản thông
thường khác, cái mà họ có thể sử dụng được đó là các quyền và lợi ích do đất
mang lại. Đặc điểm này là yếu tố cơ bản quyết định giá đất (quyền sử dụng đất)
không phải là giá trị của đất đai, mà giá đất phản ánh khả năng thu lợi từ việc sử
dụng đất. Do vậy, với những tiến bộ của khoa học kỹ thuật của nền kinh tế sẽ
làm cho việc thu lợi từ sử dụng đất ngày càng tăng và tất yếu làm cho giá của
quyền sử dụng đất cũng có xu hướng tăng.
2.2.2 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc:
Bất động sản là loại hàng hóa cố định và không thể di dời được về mặt vị
trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai
không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được và tâm lý, thị hiếu, tập
quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Chính vì vậy
hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương. Mặc khác, thị
trường bất đợng sản mang tính khơng tập trung, trải rộng ở mọi vùng trong cả
nước, mà ở mỗi vùng có trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau,
mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất động sản là rất khác
nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng dẫn đến sự khác nhau về quy
mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, thị
trường bất động sản ở các đô thị thường có quy mô và trình độ phát triển cao
hơn ở khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các khu đô thị với nhau thì đô thị là

trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của một vùng hay cả nước có thị trường bất
đợng sản phát triển, hoạt động sôi nổi hơn các đô thị khác có quy mơ nhỏ hơn,
xa thành phớ, xa đơ thị lớn hoặc ở nông thôn.
ThS. Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD
Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM


4
Ơn thi Chứng chỉ Hành nghề Mơi giới Bất động sản
Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản
2.2.3 Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi
phối của pháp ḷt:
Thị trường bất đợng sản là thị trường hàng hố có giá trị lớn, hơn nữa với
những đặc điểm riêng có của bất đợng sản nên các giao dịch về bất động sản
không thể diễn ra như nhiều hàng hoá thông thường, mà đi cùng với các giao
dịch này là các giấy tờ và thủ tục kèm theo. Vì vậy nên khi trao đổi, mua bán bất
động sản đều phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống các quy định
pháp luật có liên quan như quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các
quyền mua bán, thế chấp, góp vớn bằng bất đợng sản, th́, lệ phí, phí phải nợp
liên quan đến việc sử dụng, mua bán, giao dịch bất đợng sản. Ngồi ra pháp luật
còn quy định hợp đồng dân sự về bất động sản, quy định cung cấp thông tin về
bất động sản … Điều đó cho thấy, nếu các quy định pháp luật càng đơn giản và
chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến giao dịch bất động sản càng ít thì
việc mua bán diễn ra rất nhanh và thuận lợi.
2.2.4 Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một
thị trường không hoàn hảo:
Thị trường bất đợng sản có nợi dung phong phú bao gồm các giao dịch
dân sự chuyển quyền sở hữu bất động sản, các giao dịch chuyển đổi bất dộng
sản, các giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản, các giao dịch dung bất đợng
sản góp vớn lien doanh … Nhưng thực tế dạng thị trường bất động sản là thị

trường khơng hồn hảo. Thị trường bất đợng sản phụ thuộc vào điều kiện đặc
trưng của từng vùng, từng địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương,
mỗi cộng đồng khác nhau. Chính vì đặc điểm mang tính địa phương như vậy, sự
hiểu biết về giao dịch và thực hiện giao dịch thường khơng hồn hảo. Có giao
dịch ở địa phương này đã xuất hiện nhưng tại địa phương khác lại chưa xuất
hiện. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường là khơng hồn hảo. Ngun
nhân là do từng bất đợng sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất động sản
đó. Bản thân vật chất của bất động sản khơng phản ánh được tính pháp lý về
qùn sở hữu bất đợng sản của người đang có bất đợng sản, thường các thông tin
về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cũng như các tranh chấp, kiện
tụng … được giữ kín. Đó là những thông tin, những yếu tố mà người mua, người
thuê, người nhận thế chấp, người nhận góp vớn liên doanh … cần nắm bắt và am
hiểu. Tuy những thông tin này rất phong phú nhưng lại khơng cơng khai gây nên
tính chất của mợt thị trường khơng hồn hảo.
2.2.5 Đợ trễ của cung và cầu bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác:
Một hàng hóa thông thường được đưa ra thị trường và được thừa nhận,
khi xuất hiện nhu cầu tăng lên thì nhà sản x́t nhanh chóng tìm mọi biện pháp
ThS. Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD
Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM


5
Ơn thi Chứng chỉ Hành nghề Mơi giới Bất động sản
Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản
tăng cường sản xuất hoặc nhập khẩu để cung ứng cho thị trường (trừ những hàng
hóa đặc biệt). Tuy nhiên, đới với bất đợng sản thì khi cầu bất động sản tăng,
cung về bất động sản trên thị trường không thể phản ứng tăng nhanh chóng như
các hàng hóa thông thường khác, không thể “sản xuất” hoặc “nhập khẩu” đất
đai, bất động sản. Việc tăng cung hàng hóa bất đợng sản cần có thời gian và khó

khăn hơn các hàng hóa thông thường. Để tạo ra hàng hóa bất động sản, các công
trình xây dựng, … đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất
đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công, …Thủ
tục chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là khá phức tạp (nhất là trong
điều kiện của Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mọi thủ tục cần thực
hiện để giao đất hoặc chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm). Bên cạnh đó, bất
động sản là hàng hóa có giá trị lớn, đòi hỏi nhà đầu tư phải có vốn lớn.
2.2.6 Giao dich trên thị trường bất động sản cần có những chuyên gia tư vấn
chuyên nghiệp có trình độ cao:
Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Mặc khác, giá trị hàng hóa bất
động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố, thông tin trên thị trường
bất động sản khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua
bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải
thông qua các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn, có
kinh nghiệm, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản.
Kinh nghiệm cho thấy ở các nước có thị trường bất động sản phát triển thì đều
cần có đội ngủ chuyên gia định giá, chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp được đào
tạo bài bản và có trình độ cao; đồng thời có cả các tổ chức trung gian để thực
hiện các giao dịch trong thị trường bất động sản. Hoạt động của tổ chức môi
giới, tổ chức trung gian, các chuyên gia có vai trò quan trọng góp phần kích
thích thị trường bất động sản phát triển.
2.2.7 Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính:
Theo lý thuyết về cầu tài sản và cầu tiền, các giao dịch về bất động sản
trong nền kinh tế liên quan chặt chẽ đến những biến động của nền kinh tế, đặc
biệt là thị trường tài chính. Vì trong những điều kiện nhất định người ta có nhu
cầu chuyển một lượng tiền mặt sang đất đai hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân
các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Từ đó, để có
vốn giao dịch trên thị trường này phải liên quan đến một lượng vốn tương tự
trên thị trường tài chính dưới các hình thức chuyển dịch khác nhau. Điều đó cho
thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh

và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Ngược
lại, khi một thị trường bất động sản phát triển mạnh, hoạt động tốt là cơ sở để
huy động được nguồn tài chính lớn cho nước phát triển kinh tế thông qua hình
ThS. Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD
Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM


6
Ơn thi Chứng chỉ Hành nghề Mơi giới Bất động sản
Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản
thức vay thế chấp (theo thống kê ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho
vay thông qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho
vay). Như vậy, hai thị trường này có mối quan hệ biện chứng khăng khít với
nhau trong nền kinh tế.
Câu 3: Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận mà thị trường bất động sản
được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, nhưng nhìn chung chỉ mang tính
tương đối, bởi vì một bất động sản nhưng có thể được sử dụng vào nhiều mục
đích khác nhau, hiện nay có những cách phân loại thị trường bất động sản như
sau:
3.1. Căn cứ theo tính chất hoạt động kinh doanh, thị trường bất động sản gồm:
- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản
- Thị trường đấu giá bất động sản (đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản trên
đất và đấu giá quyền sử dụng đất cùng với tài sản trên đất)
- Thị trường cho thuê bất động sản
- Thị trường thế chấp bất động sản
- Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi
giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động
sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản …
3.2. Căn cứ theo cấp độ tham gia thị trường, thị trường bất động sản gồm:

- Thị trường sơ cấp: là thị trường chỉ hành vi Nhà nước giao hay cho thuê
quyền sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc cac thành phần kinh tế và cá
nhân sử dụng hoặc xây dựng các công trình để bán hay cho thuê trong mợt thời
hạn nhất định (cịn gọi là thị trường bất động sản cấp 1)
- Thị trường thứ cấp: là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại quyền sử
dụng đất, các vật kiến trúc gắn liền với đất … (còn gọi là thị trường bất động sản
cấp 2)
3.3. Căn cứ theo công dụng của bất động sản, thị trường bất động sản gồm:
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,
trung tâm thương mại, cửa hàng …) và công trình công cộng (giao thông, thủy
lợi, y tế, văn hóa …)
ThS. Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD
Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM


7
Ơn thi Chứng chỉ Hành nghề Mơi giới Bất động sản
Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản
- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu
công nghiệp, khu chế xuất …)
- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản phi vật thể
được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch …) như di sản văn
hóa, di tích lịch sử …
3.4. Căn cứ theo hình thái vật chất của đối tượng bất động sản trao đổi, thị
trường bất động sản gồm:
- Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở
đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công
nghiệp …), thị trường bất động sản mặt bằng và nhà xưởng công nghiệp …

- Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản
nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẽ …
- Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất, vừa là thị trường bất
động sản tư liệu tiêu dùng như: đường xá, cầu cống, công trình công cộng …
3.5. Căn cứ theo khu vực có bất động sản, thị trường bất động sản gồm:
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị
trường nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường
bất động sản bất động sản công cộng tại đô thị …
- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông
nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi
nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh ...),
thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản
công cộng tại nông thôn …
- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp;
thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất
động sản công cộng tại khu vực giáp ranh …
3.6. Căn cứ theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, thị trường bất
động sản gồm:
- Thị trường bất động sản chính thức: Là thị trường mà ở đó các hoạt động
có liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của
pháp luật hay nói cách khác là thị trường có sự kiểm soát của nhà nước như:
giao dịch tại các công ty địa ốc, công ty đầu tư phát triển nhà, công ty chứng
khoán, các ngân hàng, các trung tâm đấu giá …
ThS. Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD
Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM


8
Ơn thi Chứng chỉ Hành nghề Mơi giới Bất động sản
Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản

- Thị trường bất động sản không chính thức: Là thị trường mà ở đó các
giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật
nhưng vẫn tồn tại (Thị trường bất động sản không chính thức còn gọi là thị
trường ngầm, hoạt động của thị trường này chủ yếu là thông qua các môi giới tư
nhân hay còn gọi là “cò”, việc mua bán chỉ trao tay, cam kết bằng giấy nhận nợ
…)
Câu 4: Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản
4.1. Sự phát triển kinh tế:
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là nhân tố quan trọng thúc đẩy các
giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản ngày càng gia tăng.
- Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai
và các mục đích phi sản xuất nông nghiệp như: đất xây dựng các cơ sở sản xuất
kinh doanh, cơ sở hạ tầng, bưu chính viễn thông, thương mại, dịch vụ … Sự
tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương
mai, dịch vụ, du lịch … làm gia tăng các giao dịch về đất đai, bất động sản và thị
trường bất động sản phát triển.
- Phát triển kinh tế làm cho năng suất lao động ngày một cao hơn nên thu
nhập thực tế của người lao động tăng lên cũng làm tăng các giao dịch về bất
động sản trên thị trường.
- Sự phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ, đặc biệt là trong lĩnh
vực vật liệu xây dựng đã tạo ra những yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra
những bất động sản mới, hoặc cải tạo các bất đợng sản cũ thành những hàng hóa
mới phù hợp với nhu cầu sản xuất, thương mai, dịch vụ cũng như đời sống nhân
dân, tuy chu kỳ đổi mới của các bất đợng sản có thể chậm hơn so với nhiều hàng
hóa khác nhưng tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lại nhiều lần nên
làm mật độ giao dịch của bất động sản ngày một tăng.
4.2 Sự gia tăng dân số
Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội về việc
làm, ăn, ở, mặc, học hành, giải trí … theo đó làm tăng nhu cầu về bất động sản.

Trước hết, sự tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh,
tiếp theo là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản làm nhà ở, đất
ở. Dân số tăng một mặt làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mơ,
diện tích về nhà ở của mỗi gia đình tăng lên. Thêm nữa, gia tăng dân số theo đó
là sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu
ThS. Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD
Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM


9
Ơn thi Chứng chỉ Hành nghề Mơi giới Bất động sản
Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản
cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu về giáo dục và đào tạo, hoạt động văn hóa, thể
dục thể thao… những nhu cầu này là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất
động sản như các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư …
4.3 Yếu tố pháp luật
Hệ thống pháp luật của một quốc gia thường sẽ quy định các vấn đề về
quyền sở hữu; quyền sử dụng đất đai; các quyền mua, bán, cho th, thế chấp,
góp vớn bằng bất đợng sản … hướng dẫn hợp đồng giao dịch dân sự bất động
sản; quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển
nhượng đất đai, bất động sản. Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tớ có tính
chất qút định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.
Thực tế cho thấy, ́u tớ pháp ḷt có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể
đóng cửa thị trường bất đợng sản như ở Việt Nam trước khi có Ḷt đất đai năm
2003. Như vậy có thể nói hệ thớng pháp luật là hành lang pháp lý tạo điều kiện
cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển.
4.4 Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền
các cấp
Chính sách phát triển kinh tế, vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
của Chính phủ và chính quyền địa phương cũng là một nhân tố quan trọng ảnh

hưởng đến thị trường bất động sản. Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử
dụng đất, thực chất đó là việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng,
từng khu vực cụ thể. Điều đó có thể làm thay đởi tính chất và mục đích sử dụng
đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận, là nhân tố ảnh hưởng đến
cung, cầu về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung. Đây cũng là vấn đề tất
́u, vì khi mà tiến trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa phát triển sẽ có mợt bơ
phận đất nơng nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển công nghiệp, nhà ở
cũng như các cơng trình tḥc kết cấu hạ tầng, dân sinh và cũng tương tự như
vậy đô thị phát triển đến đâu việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của khu đô
thị đến đấy.Tất cả những điều đó sẽ làm tăng các giao dịch mua bán, thuê mướn
bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà
ở, văn phòng, cơng sở, …
Việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm của Quốc gia
sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu cống, sân bay,
bến cảng … Ngoài ra, Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân
trong hoặc ngoài nước đầu tư, xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây
dựng nhà để bán hoặc cho thuế… Điều đó làm tăng hoặc giảm cầu về bất động
sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

ThS. Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD
Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM


10
Ơn thi Chứng chỉ Hành nghề Mơi giới Bất động sản
Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản
4.5 Tập quán, truyền thống và thị hiếu
Khác với các loại thị trường khác như thị trường vốn, thị trường lao động
hay thị trường hàng hóa thông thường, thị trường bất động sản chịu sự chi phối
mạnh bởi yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu. Yếu tố này ảnh hưởng trực

tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, phương tiện và các
hình thức thanh toán …
Câu 5: Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản
5.1 Số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản trong một đơn vị thời
gian
Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào cũng được đánh giá trước hết
ở sự gia tăng sớ lượng hàng hóa trên thị trường đó trong một đơn vị thời gian.
Do vậy, nếu thị trường bất động sản phát triển phải được thể hiện ở số lượng các
giao dịch về bất động sản không ngừng tăng lên qua các thời kỳ. Chỉ tiêu này có
thể được tính bằng sớ lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản hay số
phiên giao dịch. Các giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản gồm:
- Giao dịch mua bán bất động sản (mua bán quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà).
- Giao dịch thuê bất đợng sản.
- Góp vớn bằng qùn sử dụng đất và các bất động sản khác.
5.2 Sự phát triển của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Khi thị trường bất động sản của một quốc gia càng phát triển thì cũng
đờng nghĩa với việc ngày càng có nhiều chủ thể tham gia vào thị trường bất
động sản. Các chủ thể tham gia và thị trường bất động sản bao gồm: Các cá
nhân, các tổ chức kinh tế, Nhà nước, các tở chức tài chính, các tở chức môi giới,
tư vấn …
5.3 Sự hoàn thiện hệ thống pháp lý trong kinh doanh bất động sản
Đối với mỗi quốc gia, bất động sản là tài sản rất quan trọng và thị trường
bất đợng sản là mợt thị trường có tác động mạnh đến hầu hết các thị trường khác
cũng như đến đời sống kinh tế xã hội. Cho nên bất đợng sản ḿn trở thành
hàng hóa và thị trường bất động sản phát triển phải có điều chỉnh của hệ thống
pháp luật về đất đai và về bất động sản. Do vậy, nghiên cứu hệ thống pháp luật
về đất đai và kinh doanh bất động sản của mỗi nước, người ta có thể nhận biết
được sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước đó.
ThS. Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD

Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM


11
Ơn thi Chứng chỉ Hành nghề Mơi giới Bất động sản
Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản
5.4 Hiệu quả sử dụng bất động sản
Bất động sản là đất đai và tài sản gắn liền trên đất nên cớ định về vị trí,
về địa điểm và khơng có khả năng tăng thêm về sớ lượng, diện tích. Vì vậy, việc
sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả bất động sản là một trong những chỉ tiêu quan
trọng phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản, là yêu cầu quan trọng
đặt ra trong q trình phát triển thị trường bất đợng sản của mỗi nước. Khi mà
thị trường bất động sản phát triển thì cũng đồng nghĩa với việc sử dụng bất động
sản có hiệu quả. Ở mợt sớ q́c gia mà hiệu quả sử dụng đất cao chứng tỏ thị
trường bất động sản phát triển và kéo theo sự phát triển của các ngành khác như
các ngành cung cấp đầu vào cho thị trường bất động sản và những ngành sử
dụng đầu ra của thị trường bất động sản.
Câu 6: Các loại hình nhà ở
- Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hợ, có lới đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thớng cơng trình hạ
tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung
cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục
đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường.

- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được
ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức
vụ, công tác.
- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bớ trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở
theo quy định của pháp luật.
- Nhà ở xã hợi là nhà ở có sự hỡ trợ của Nhà nước cho các đới tượng được
hưởng chính sách hỡ trợ về nhà ở.

ThS. Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD
Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM


12
Ơn thi Chứng chỉ Hành nghề Mơi giới Bất động sản
Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản
Câu 7: Các hình thức phát triển dự án nhà ở
Có hai hình thức là phát triển nhà ở và dự án đầu tư xây dựng nhà ở
- Hình thức phát triển nhà ở bao gờm: Phát triển nhà ở theo dự án; Phát
triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân. Gồm các trường hợp sau:
+ Phát triển nhà ở thương mại;
+ Phát triển nhà ở xã hội;
+ Phát triển nhà ở công vụ;
+ Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư;
+ Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở gồm: Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải
tạo mợt cơng trình nhà ở đợc lập hoặc mợt cụm cơng trình nhà ở; Dự án đầu tư
xây dựng khu nhà ở có hệ thớng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại
khu vực nông thôn; Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất
hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; Dự án đầu tư

xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỡn hợp để ở và kinh doanh. Gồm các
trường hợp sau:
+ Phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản;
+ Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu nhà ở cũ;
+ Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư;
+ Phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Câu 8: Các yêu cầu đối với phát triển nhà ở:
- Phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng khác nhau và điều kiện
kinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng vùng, miền trong từng
thời kỳ.
- Phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng,
quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của
địa phương trong từng giai đoạn.
- Tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất
lượng xây dựng; thực hiện đúng các u cầu về phịng, chớng cháy, nở; bảo đảm
kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, mơi trường, an tồn trong q trình xây dựng và
ThS. Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD
Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM


13
Ơn thi Chứng chỉ Hành nghề Mơi giới Bất động sản
Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản
có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đởi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng
lượng, tài ngun đất đai.
- Đới với khu vực đơ thị thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy
hoạch chi tiết xây dựng và chủ yếu được thực hiện theo dự án. Dự án đầu tư xây
dựng nhà ở phải đáp ứng yêu cầu quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, bảo
đảm việc phân bố dân cư, chỉnh trang đô thị. Đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1

và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư và xây dựng nhà ở để cho thuê.
- Đối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo thì việc phát
triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn, chương trình
xây dựng nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự
nhiên của từng vùng, miền; từng bước xóa bỏ việc du canh, du cư, bảo đảm phát
triển nơng thơn bền vững; khún khích phát triển nhà ở theo dự án, nhà ở nhiều
tầng.
Câu 9: Các yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực
hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung
quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng
các yêu cầu quy định:
+ Phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng khác nhau và điều kiện
kinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng vùng, miền trong từng
thời kỳ.
+ Phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng,
quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của
địa phương trong từng giai đoạn.
+ Tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất
lượng xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phịng, chớng cháy, nở; bảo đảm
kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, mơi trường, an tồn trong q trình xây dựng và
có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đởi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng
lượng, tài ngun đất đai.
+ Đới với khu vực đơ thị thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy
hoạch chi tiết xây dựng và chủ yếu được thực hiện theo dự án. Dự án đầu tư xây
dựng nhà ở phải bảo đảm việc phân bố dân cư, chỉnh trang đô thị. Đối với đô thị
loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư và xây dựng
nhà ở để cho thuê.
ThS. Đỗ Thị Xuân Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD
Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM

14
Ơn thi Chứng chỉ Hành nghề Mơi giới Bất động sản
Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản
+ Đối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo thì việc phát
triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn, chương trình
xây dựng nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự
nhiên của từng vùng, miền; từng bước xóa bỏ việc du canh, du cư, bảo đảm phát
triển nơng thơn bền vững; khún khích phát triển nhà ở theo dự án, nhà ở nhiều
tầng.
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được đặt tên
bằng tiếng Việt; trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhu
cầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngồi thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt
trước, viết tiếng nước ngoài sau. Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải
được cơ quan có thẩm quyền quyết định, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư
xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.
- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện đầy đủ các nội dung
của dự án đã được phê duyệt; trường hợp chủ đầu tư có đề nghị điều chỉnh các
nội dung bao gồm tên dự án, tiến độ thực hiện, loại nhà ở phải xây dựng, tởng
diện tích sàn xây dựng, tổng số lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở, tổng mức đầu
tư nếu là dự án được đầu tư bằng vớn nhà nước thì phải được cơ quan có thẩm
quyền theo quy định quyết định trước khi triển khai thực hiện xây dựng.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định cụ thể danh mục các
dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn bao gồm dự án xây dựng nhà ở thương
mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và công khai trên
Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định sau đây:
+ Số lượng dự án; tổng số lượng nhà ở và tổng diện tích sàn nhà ở đầu tư
xây dựng hàng năm trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn;
+ Các nội dung cơ bản của từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn

bao gồm tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết
của dự án, tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, sớ lượng nhà ở, tởng diện
tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở và các nợi dung khác có
liên quan theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
+ Việc công khai các thông tin về dự án phải được thực hiện trong śt
q trình thực hiện dự án.

ThS. Đỗ Thị Xn Thu (0902.307.258) – Trưởng khoa Kinh tế và Quản lý XD
Trường Cao Đẳng Xây Dựng Tp.HCM