Báo cáo " Pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" pptx

nghiên cứu - trao đổi
34 tạp chí luật học số 12/2011





Ths. Nguyễn Thị Hồng Nhung *
1. Khỏi nim trỡnh t, th tc chuyn
nhng quyn s dng t
Trỡnh t, th tc chuyn nhng quyn
s dng t (QSD) c quan nim l cỏch
thc, trỡnh t c quan nh nc cú thm
quyn cụng nhn vic chuyn nhng QSD
ca ngi s dng t v l cỏch thc do
phỏp lut quy nh m cỏc t chc, cỏ nhõn
phi tuõn th khi thc hin vic chuyn
nhng QSD.
Nghiờn cu cỏc quy nh hin hnh v
th tc chuyn nhng QSD, chỳng ta cú
th nhn din mt s c im ch yu sau
õy: 1) Th tc chuyn nhng QSD c
thc hin bi cỏc c quan nh nc cú thm
quyn. Cỏc c quan ny cú chc nng qun lớ
nh nc v t ai. Vi t cỏch l i din
ch s hu ng thi l ch th qun lớ nh
nc i vi t ai, Nh nc quy nh cỏc
th tc v chuyn nhng QSD v thụng
qua vic thc hin cỏc th tc ny nhm qun

lớ, kim soỏt nhng giao dch v chuyn QSD
trong xó hi; 2) Cỏc quy nh v trỡnh t, th
tc chuyn nhng QSD l nhng ngha v
phỏp lớ bt buc cỏc c quan nh nc, cỏn
b, cụng chc, viờn chc nh nc; t chc,
cỏ nhõn SD phi thc hin trong quỏ trỡnh
chuyn nhng QSD; 3) Trong iu kin
kinh t th trng, th tc chuyn nhng
QSD c quy nh theo hng cụng khai,
minh bch v n gin cho ngi s dng t
khi thc hin chuyn QSD nhm ỏp ng
yờu cu ca xó hi trong vic xõy dng v
phỏt trin th trng bt ng sn (BS) núi
chung v th trng QSD núi riờng ngy
cng nng ng v cú t chc.
Khỏc vi ng sn, QSD, BS khi chuyn
nhng t ch th ny sang ch th khỏc
khụng th thc hin thụng qua vic mua -
bỏn, di di chớnh bn thõn hng hoỏ BS
(vt) m l vic tin hnh cỏc th tc chuyn
quyn s hu hoc quyn s dng. Bờn cnh
ú, do tớnh c thự ca ch s hu t ai
Vit Nam: t ai thuc s hu ton dõn do
Nh nc i din ch s hu v thng nht
qun lớ nờn vic quy nh trỡnh t, th tc
chuyn nhng QSD l rt cn thit nhm
t c nhng mc ớch bo m an ton v
mt phỏp lớ cho cỏc bờn khi tham gia cỏc giao
dch v chuyn QSD, gúp phn bo v
quyn v li ớch hp phỏp cho ngi dõn v

cỏc nh u t kinh doanh trờn th trng
QSD. Hn na, quy nh v th tc chuyn
nhng QSD cũn giỳp Nh nc qun lớ
cht ch t ai; bi l, thụng qua vic thc
hin cỏc quy nh v th tc chuyn nhng
QSD, c quan nh nc cú thm quyn nm
c nhng bin ng trong quỏ trỡnh s
dng t trờn c s ú kp thi chnh lớ bn
, h s a chớnh cho phự hp vi thc tin.
Trỡnh t, th tc chuyn nhng QSD
* Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc Lut H Ni


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 12/2011 35
l ni dung c bn ca phỏp lut t ai. Ch
nh ny ngy cng c hon thin trong
bi cnh Nh nc ta nhn thc sõu sc ý
ngha ca vic ci cỏch hnh chớnh v thc thi
chng trỡnh tng th v ci cỏch hnh chớnh
(trong ú cú ci cỏch hnh chớnh v t ai).
Lut t ai nm 2003 ó cú mt chng
cp th tc hnh chớnh v t ai (Chng V.
Th tc hnh chớnh trong qun lớ v s dng
t ai). Cỏc quan im ca Nh nc v ci
cỏch th tc hnh chớnh v t ai núi chung
v v giao dch QSD núi riờng ó c th
ch hoỏ trong cỏc quy nh ca Lut t ai
nm 2003, Lut nh nm 2005, Lut sa

i, b sung mt s iu ca cỏc lut liờn
quan n u t xõy dng c bn nm 2009,
Lut kinh doanh BS nm 2006 v cỏc vn
bn hng dn thi hnh v.v Trong chuyn
nhng QSD, cỏc ni dung v th tc
chuyn nhng QSD c quy nh c th,
tng minh trong Lut t ai nm 2003 i
lin vi vic i mi h thng c quan thc
thi cỏc th tc hnh chớnh theo c ch mt
mi, mt ca. V c bn th tc v chuyn
nhng QSD c thc hin ti vn phũng
ng kớ QSD. Thng nht vic cp giy
chng nhn chung cho QSD v cỏc ti sn
gn lin vi t.
2. Ni dung c bn ca phỏp lut v
trỡnh t, th tc chuyn nhng QSD
trong kinh doanh bt ng sn
bo m tớnh cụng khai minh bch v
ngn nga ri ro cho cỏc ch th tham gia
giao dch kinh doanh BS, Lut kinh doanh
BS nm 2006 ó quy nh t chc, cỏ nhõn
kinh doanh BS khi bỏn, chuyn nhng,
cho thuờ mua BS phi thụng qua sn giao
dch BS. Thụng tin v QSD minh bch s
hn ch c cỏc giao dch ngm, gim
thiu ri ro cho khỏch hng v ngn nga
c cỏc hot ng tng giỏ o v.v Tỡm
hiu cỏc quy nh v th tc chuyn nhng
QSD, chỳng ta cú th xỏc lp c quy
trỡnh chuyn nhng ny nh sau:

Trc ht, cỏc doanh nghip kinh doanh
BS khi chuyn nhng QSD, BS phi
cung cp ton b thụng tin y , chớnh xỏc
v QSD v ti sn trờn t niờm yt ti
sn giao dch BS. Khi cỏc thụng tin v BS
tho món nhu cu ca khỏch hng, nhõn viờn
mụi gii BS s t chc cho khỏch hng v
ch SD gp g, tho thun v cỏc iu
khon ca hp ng. Trng hp cỏc bờn t
c tho thun thỡ hp ng chuyn nhng
QSD c m phỏn, kớ kt vi s t vn,
giỳp ca nhõn viờn sn giao dch BS.
Khi cỏc bờn ó hon tt th tc giao dch
chuyn nhng QSD ti sn giao dch BS
thỡ ngi qun lớ, iu hnh sn s xỏc nhn
vic giao dch qua sn giao dch. Sau khi hp
ng chuyn nhng QSD c m phỏn,
kớ kt ti sn giao dch BS; cỏc bờn (bờn
chuyn nhng v bờn nhn chuyn nhng
QSD) phi thc hin th tc cụng chng
hp ng ti c quan cụng chng. Trng
hp hp ng chuyn nhng QSD m bờn
cú QSD l h gia ỡnh, cỏ nhõn thỡ h gia
ỡnh, cỏ nhõn c la chn hỡnh thc cụng
chng ti phũng cụng chng, vn phũng cụng
chng hoc chng thc ti UBND cp xó ni
cú t. Hp ng chuyn nhng QSD
trong khu cụng nghip, khu kinh t, khu cụng
ngh cao thỡ xỏc nhn ti ban qun lớ khu
cụng nghip, khu kinh t, khu cụng ngh cao.

Theo iu 41, iu 57 Ngh nh ca Chớnh
ph s 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 v thi


nghiªn cøu - trao ®æi
36 t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011
hành Luật đất đai thì cơ quan đăng k í giao
dịch QSDĐ là văn phòng đăng k í QSDĐ.
Văn phòng đăng kí QSDĐ có trách nhiệm
thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi
số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác
định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lí giấy chứng
nhận. Trường hợp phải cấp mới giấy chứng
nhận QSDĐ thì hồ sơ được chuyển tiếp đến
cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ
tục cấp giấy chứng nhận; văn phòng đăng kí
QSDĐ có trách nhiệm thông báo cho các bên
giao dịch thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau
khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính, văn phòng đăng kí QSDĐ trao giấy
chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển
nhượng. Thời hạn thực hiện các thủ tục trên
không quá 09 ngày, không kể thời gian
người SDĐ thực hiện các nghĩa vụ tài chính.
Đối với việc mua bán nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với QSDĐ thì thủ tục lại
khác. Luật nhà ở năm 2005 không quy định
vấn đề đăng kí giao dịch về nhà ở. Đối với
nhà ở, công trình xây dựng thì pháp luật
không quy định bắt buộc phải đăng kí mà chỉ

cần công chứng hợp đồng là đã chuyển quyền
sở hữu cho người mua nhà ở, công trình xây
dựng nhưng đối với chuyển nhượng QSDĐ
thì phải đăng kí giao dịch tại văn phòng đăng
kí QSDĐ mới có hiệu lực pháp lí.
Nhiều năm trước đây có sự mâu thuẫn
giữa Luật đất đai năm 2003 với Luật nhà ở
năm 2005 về cấp giấy chứng nhận QSDĐ với
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn
liền với đất. Có nhiều loại “sổ đỏ”, “sổ hồng”,
“giấy tờ hợp lệ về QSDĐ, BĐS”. Đây là
những bất cập lớn, là nguyên nhân cơ bản dẫn
đến sự kém minh bạch của thị trường BĐS.
Khắc phục hạn chế, bất cập đó, Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều về đầu tư xây dựng
cơ bản năm 2009 và Nghị định của Chính phủ
số 88/2009 NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp
giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đã quy định
cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu và
quyền sử dụng cho cả nhà và đất. Bộ tài
nguyên và môi trường là cơ quan phát hành
mẫu giấy mới thống nhất trên toàn quốc, cấp
chung cho QSDĐ và tài sản gắn liền với đất,
gọi là Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây
gọi tắt là giấy chứng nhận). Cơ quan có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận là UBND cấp
tỉnh, UBND cấp huyện. Các cơ quan này được
phép uỷ quyền cho cơ quan tài nguyên và môi

trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận. Đối
với nhà ở, tài sản khác trên đất, UBND cấp có
thẩm quyền hoặc cơ quan tài nguyên và môi
trường chỉ xác nhận quyền sở hữu vào giấy
chứng nhận khi có yêu cầu của chủ sở hữu.
Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà
ở, công trình xây dựng để bán thay mặt bên
nhận chuyển nhượng QSDĐ làm các thủ tục
xin cấp giấy chứng nhận. Hồ sơ xin cấp giấy
chứng nhận nộp tại văn phòng đăng kí
QSDĐ cấp tỉnh để kiểm tra hồ sơ, kiểm tra
hiện trạng sử dụng đất. Sau đó, văn phòng
đăng kí QSDĐ chuyển hồ sơ cho cơ quan tài
nguyên và môi trường cùng cấp để trình cấp
có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo
quy định. Trường hợp bên nhận chuyển
nhượng QSDĐ là hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì
văn phòng đăng kí QSDĐ cấp tỉnh sau khi
thẩm tra hồ sơ sẽ gửi hồ sơ kèm theo trích
lục bản đồ địa chính đến văn phòng đăng kí
QSDĐ cấp huyện để hoàn thiện hồ sơ trình
UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận. Sau


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 12/2011 37
ú gi giy chng nhn cho vn phũng ng
kớ QSD cp tnh trao giy chng nhn
cho h gia ỡnh, cỏ nhõn nhn chuyn

nhng BS. Vn phũng ng kớ QSD cú
trỏch nhim sao y bn chớnh (úng du ca
vn phũng ng kớ) i vi giy chng nhn
QSD, quyn s hu nh v ti sn khỏc
gn lin vi t cú ni dung chng nhn
quyn s hu nh , cụng trỡnh xõy dng,
rng sn xut gi cho c quan qun lớ nh
nc cú liờn quan ỏp ng yờu cu qun
lớ nh nc ca tng ngnh. Khi chuyn
nhng QSD, cỏc bờn phi thc hin ngha
v np thu thu nhp khi chuyn nhng
QSD, l phớ trc b, l phớ a chớnh vi
c quan nh nc cú thm quyn.
i vi vic chuyn nhng d ỏn u
t BS ca doanh nghip thỡ trỡnh t, th tc
cú nhng khỏc bit nht nh so vi chuyn
nhng tng mnh t, tng BS riờng bit:
Trng hp chuyn nhng ton b d ỏn
thỡ d ỏn do UBND cp tnh cho phộp u t
s do UBND cp tnh xem xột, gii quyt;
i vi d ỏn do Th tng Chớnh ph cho
phộp u t thỡ UBND cp tnh ly ý kin
cỏc c quan liờn quan bỏo cỏo Th tng
Chớnh ph quyt nh. Ch u t gi h s
xin chuyn nhng d ỏn n UBND cp
tnh ni cú d ỏn. Trong thi hn 45 ngy,
UBND cp tnh cú trỏch nhim xem xột, tr
li v vic cho phộp hoc khụng cho phộp
chuyn nhng ton b d ỏn.
Trc khi ra quyt nh cho phộp chuyn

nhng ton b d ỏn, h s xin chuyn
nhng d ỏn phi c n v chuyờn mụn
trc thuc c quan cho phộp chuyn nhng
thm nh. n v u mi thm nh d ỏn
cú trỏch nhim gi h s ly ý kin cỏc c
quan cú liờn quan. i vi cỏc d ỏn do Th
tng Chớnh ph cho phộp u t thỡ UBND
cp tnh t chc thm nh v ly ý kin ca
cỏc b, ngnh cú liờn quan trc khi trỡnh
Th tng xem xột, quyt nh. Trng hp
doanh nghip trong nc chuyn nhng d
ỏn cho doanh nghip cú vn u t nc
ngoi thỡ doanh nghip nc ngoi phi lp
th tc thuờ t ca Nh nc. Nu bờn
chuyn nhng d ỏn BS l t chc kinh t
Vit Nam ó tr tin s dng t cho Nh
nc thỡ nh u t nc ngoi lm th tc
thuờ t v khụng phi tr tin thuờ. Nu bờn
Vit Nam c giao t khụng thu tin s
dng t, giao t cú thu tin s dng t
hoc nhn chuyn nhng QSD t t chc,
cỏ nhõn khỏc m tin ó tr cú ngun gc t
ngõn sỏch nh nc thỡ phi lm th tc thuờ
t v phi tr tin thuờ t hng nm hoc
tr mt ln cho Nh nc Vit Nam.
Thc t cho thy cỏc doanh nghip kinh
doanh BS thng cn rt nhiu vn u t.
Vic kinh doanh BS cng tim n nhiu ri
ro, khú khn khi th trng BS úng
bng hoc khi nn kinh t suy thoỏi. Nhiu

doanh nghip a c ng trc nguy c cú
th b thu hi d ỏn hay ri vo tỡnh trng
phỏ sn. Vic cho phộp chuyn nhng d
ỏn u t nhm bo m cho vic thc hin
d ỏn t hiu qu cao, trỏnh d ỏn ri
vo tỡnh trng quy hoch treo. Trờn thc t
vic chuyn nhng d ỏn ca cỏc ch u
t trong nc thng gp nhiu khú khn
nh: Phn ln d ỏn u cha thc hin
xong khõu bi thng gii to, cha y
v th tc phỏp lớ, trong khi cỏc nh u t
nc ngoi thng yờu cu phi bn giao
t sch v d ỏn phi minh bch v phỏp
lớ. Bờn cnh ú, th tc chuyn nhng d
ỏn phc tp, cú quỏ nhiu s can thip hnh


nghiên cứu - trao đổi
38 tạp chí luật học số 12/2011
chớnh vo vic chuyn nhng d ỏn. i
vi cỏc nh u t nc ngoi sau khi c
phộp nhn chuyn nhng d ỏn phi lm
th tc thuờ t ca Nh nc Vit Nam.
Nhng phc tp v th tc hnh chớnh v c
ch thc thi ó nh hng tiờu cc n vic
thc hin chuyn nhng d ỏn u t núi
chung v chuyn nhng QSD núi riờng
ca cỏc doanh nghip.
3. Mt s hn ch, bt cp v gii phỏp
hon thin phỏp lut v th tc chuyn

nhng QSD, BS
Thc hin ch trng ci cỏch th tc
hnh chớnh, cỏc quy nh v th tc chuyn
nhng QSD, BS luụn c r soỏt, sa
i, b sung theo hng n gin hoỏ v gúp
phn xõy dng th trng QSD cú t chc,
minh bch. Nhng ci cỏch ch yu v vn
ny bao gm quy nh mt trong nhng
iu kin chuyn QSD l ngi s dng
t phi cú giy chng nhn QSD, y
mnh vic hon thnh cp giy chng nhn
QSD trong c nc; thnh lp, kin ton
cỏc vn phũng ng kớ QSD vi chc nng
l c quan dch v cụng thc hin ng kớ
cỏc giao dch v QSD; t chc, cỏ nhõn
kinh doanh BS khi chuyn nhng QSD
phi qua sn giao dch BS; quy nh thng
nht cp chung mt giy chng nhn cho
QSD v cỏc ti sn gn lin vi t v.v.
Tuy vy, vn cũn nhiu hn ch, bt cp v
th tc hnh chớnh lm cn tr cỏc hot ng
chuyn nhng QSD; c th:
Th nht, phỏp lut hin hnh quy nh
thm quyn cụng chng, chng thc hp ng
chuyn nhng QSD mõu thun, khụng
thng nht. Theo khon 1 iu 127 Lut t
ai nm 2003, trng hp h gia ỡnh, cỏ
nhõn chuyn nhng QSD thỡ h c la
chn cụng chng nh nc hoc chng thc
ca UBND cp xó cho vic chng thc hp

ng. Tuy nhiờn, khon 3 iu 93 Lut nh
nm 2005 li quy nh: Hp ng v nh
phi cú chng nhn ca cụng chng hoc
chng thc ca u ban nhõn dõn cp huyn
i vi nh ti ụ th, chng thc ca u
ban nhõn dõn xó i vi nh ti nụng
thụn. Tip ú, ngy 13/6/2006 B t phỏp,
B ti nguyờn v mụi trng ban hnh Thụng
t liờn tch s 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT
xỏc nh phũng cụng chng hoc UBND cp
xó cú th chng nhn hp ng v BS.
Nhng Ngh nh ca Chớnh ph s
79/2007/N-CP ngy 18/5/2007 quy nh
v cp bn sao t s gc, chng thc bn sao
t bn chớnh, chng thc ch kớ quy nh:
Phũng t phỏp qun, huyn, th xó, thnh
ph thuc tnh v UBND xó, phng, th
trn cú thm quyn chng thc cỏc loi giy
t, ti liu (khụng cú thm quyn chng thc
cỏc hp ng, giao dch v BS). Nh vy,
cựng vi vic ban hnh Lut cụng chng v
Ngh nh ca Chớnh ph s 79/2007/N-CP
ngy 18/5/2007 v chng thc thỡ phỏp lut
ó cú s tỏch bch rừ rng gia hot ng
cụng chng v hot ng chng thc nhng
Lut t ai li cho phộp chng thc hp
ng v chuyn nhng QSD.
Mt s quy nh khụng rừ rng v thiu
tớnh kh thi. Vớ d: Khon 10 iu 2 Ngh
nh ca Chớnh ph s 17/2006/N-CP ngy

27/1/2006 quy nh hp ng chuyn
nhng BS phi cú chng nhn ca cụng
chng nh nc hoc chng thc ca UBND
xó, phng, th trn ni cú t cho bờn tham
gia l h gia ỡnh, cỏ nhõn v bờn cũn li l
t chc, ngi Vit Nam nh c nc
ngoi, t chc nc ngoi, cỏ nhõn nc


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 12/2011 39
ngoi. Trong khi ú, Thụng t liờn tch s
04/2006/TTLT/BTP-BTNMT li quy nh
hp ng v BS m bờn cú BS l h gia
ỡnh, cỏ nhõn thỡ h gia ỡnh, cỏ nhõn ú
c la chn cụng chng ti phũng cụng
chng hoc chng thc ti UBND cp xó.
i chiu quy nh c vin dn trờn theo
Ngh nh ca Chớnh ph s 17/2006/N-CP
ngy 27/1/2006 vi Lut t ai nm 2003
thy rng Lut ny khụng quy nh cho phộp
h gia ỡnh, cỏ nhõn c chuyn QSD
cho cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi.
Th hai, cỏc quy nh v hiu lc chuyn
giao quyn khi hp ng ó c cụng chng
cng khụng thng nht gia QSD vi nh ,
cụng trỡnh xõy dng trờn t. Lut nh nm
2005 v Ngh nh s 71/2010/N-CP quy
nh thi im chuyn quyn s hu nh
i vi hp ng mua bỏn nh c tớnh t

ngy hp ng mua bỏn c cụng chng,
chng thc. Trng hp bờn bỏn l doanh
nghip cú chc nng kinh doanh BS thỡ
thi im chuyn quyn s hu nh l thi
im bờn bỏn bn giao nh cho bờn mua theo
tho thun trong hp ng. Trong khi ú, Ngh
nh ca Chớnh ph s 181/2004/N-CP ngy
29/10/2004 li quy nh: Hp ng chuyn
nhng QSD cú hiu lc k t thi im
ng kớ ti vn phũng ng kớ QSD. Th t
u tiờn thanh toỏn ngha v liờn quan n
QSD c xỏc nh theo th t ng kớ ti
vn phũng ng kớ QSD (khon 4 iu
146). Nh vy, tn ti s mõu thun trong
cỏc quy nh v thi im hp ng chuyn
nhng nh , hp ng chuyn nhng
QSD cú hiu lc dn n cú trng hp
ch s hu nh , cụng trỡnh xõy dng l
hp phỏp nhng QSD l bt hp phỏp.
iu ny khụng ch cn tr vic xỏc lp giao
dch chuyn nhng QSD, BS m cũn
gõy khú khn cho c quan nh nc cú thm
quyn khi gii quyt tranh chp liờn quan
n chuyn nhng nh, t.
Th ba, thc trng hot ng ca cỏc sn
giao dch BS cha bo m tớnh minh
bch, hot ng cha hiu qu. T cui nm
2008, cỏc doanh nghip a c ua nhau
thnh lp sn giao dch BS trờn c s nõng
cp cỏc vn phũng giao dch nh t, trung

tõm kinh doanh nh cho "t chun" c
tn ti. Tỡnh trng buụn bỏn c quyn mt
d ỏn cng din ra khỏ ph bin. ú l cỏc
sn giao dch BS do ch u t thnh lp
t tiờu th sn phm ca mỡnh. Nhiu
BS cha xõy xong ó bỏn ht, thm chớ
mt s d ỏn BS ó bỏn ht khi cha trin
khai thc hin. BS em giao dch sn
giao dch BS thc cht ch l vic n np
l phớ c úng du cho th tc, cho
cú giy phộp.
Giỏ bỏn trờn sn v giỏ tr thc t
ca BS chờnh lch khỏ nhiu m ch yu
l mua - bỏn trao tay. Giỏ cỏc BS trờn sn
thng cao hn giỏ thc t, cú th ti 20%.
Cỏc ch u t d ỏn BS cha mun giao
dch qua sn nờn h ó tỡm mi cỏch
lỏch lut nhm mang li li nhun ti a
nh huy ng vn sm thụng qua cỏc hp
ng gúp vn. Thm chớ cú sn giao dch
BS cũn t u c t, mua BS ri mi
bỏn li cho ngi cú nhu cu, mua s bỏn
l hng chờnh lch, lm i giỏ BS.
Tỡnh trng ny din ra do cha cú s kim
tra, giỏm sỏt cht ch hot ng ca cỏc sn
giao dch cng nh hot ng chuyn
nhng BS ca cỏc ch u t BS.
nhanh chúng khc phc cỏc hn ch,
bt cp trờn, a hot ng ng kớ giao dch

nghiên cứu - trao đổi
40 tạp chí luật học số 12/2011
chuyn nhng QSD, BS vo nn np
cn thc hin mt s gii phỏp c bn sau:
Mt l tỏch bch hot ng qun lớ hnh
chớnh v BS vi hot ng ng kớ BS -
mt loi dch v cụng nhm phc v ngi
dõn thc hin cỏc quyn ca mỡnh i vi
BS nhm khuyn khớch ngi dõn ng kớ
cỏc giao dch BS. Phỏp lut quy nh bt
buc phi ng kớ giao dch QSD ti c
quan nh nc cú thm quyn mi cú hiu
lc phỏp lớ nhng thc t cho thy hot ng
ng kớ cp giy chng nhn QSD, ng kớ
giao dch chuyn nhng BS cũn mang
nng tớnh qun lớ hnh chớnh v c ch xin -
cho, gõy khú khn cho doanh nghip v
ngi dõn thc hin chuyn nhng QSD.
Nhiu ni c quan ng kớ cũn yờu cu
doanh nghip, ngi dõn b sung thờm nhiu
loi th tc, giy t nm ngoi quy nh ca
phỏp lut. Vic cỏc c quan qun lớ hnh
chớnh tham gia vo vic xỏc lp quyn, li
ớch hp phỏp i vi BS phỏt sinh t cỏc
giao dch mang tớnh cht dõn s, kinh t
thng b hnh chớnh hoỏ v thng ch chỳ
trng n ng kớ hin trng BS phc v
cụng tỏc qun lớ nh nc v BS m cha
quan tõm ỳng mc n ng kớ giao dch

BS. Vỡ vy, Nh nc cn tỏch bch rch
rũi gia qun lớ hnh chớnh v t ai vi
hot ng ng kớ BS.
Qun lớ hnh chớnh v t ai nờn tp
trung vo mt s lnh vc nh quy hoch s
dng t, quy hoch ụ th; kim tra, giỏm
sỏt vic s dng t, thc hin d ỏn u t;
bo v quyn li ca cỏc bờn trong giao dch
BS; x lớ cỏc vi phm phỏp lut v t ai.
Cỏc hot ng dch v cụng v BS bao
gm: Th tc v cp giy chng nhn quyn
s dng t, quyn s hu nh v ti sn
khỏc; giao dch chuyn nhng, cho thuờ,
th chp BS; cung cp thụng tin v
BS; chnh lớ sai sút cỏc giy t v BS.
Vic tỏch dch v cụng v BS vi qun lớ
hnh chớnh cụng l cn thit bi khụng th
cựng lỳc cụng chc va l ngi qun lớ,
kim tra va l ngi phc v, dn n qun
lớ khụng tt v phc v khụng t yờu cu,
cn phi chuyờn mụn hoỏ v t chc cụng
vic trong qun lớ BS.
Hai l xõy dng mụ hỡnh c quan ng
kớ BS tp trung, thng nht. Xõy dng mụ
hỡnh c quan ng kớ chuyn nhng QSD
núi riờng v giao dch BS núi chung theo
hng chuyn i vn phũng ng kớ QSD
thnh vn phũng ng kớ BS thc hin
cỏc th tc v chuyn nhng QSD, nh ,
cụng trỡnh xõy dng. Bi l: 1) H thng vn

phũng ng kớ QSD ó c thnh lp
cp tnh v cp huyn v hot ng da trờn
c s h thng c s d liu, thụng tin v t
ai, BS, l c quan u mi tip nhn h
s cp giy chng nhn QSD, quyn s
hu nh v ti sn khỏc gn lin vi t,
nm c y cỏc thụng tin v BS. Vic
giao cho vn phũng ng kớ QSD thc hin
cỏc th tc v chuyn nhng QSD, BS
quy nh phi ng kớ giao dch s khụng
gõy nhng xỏo trn nhiu v c cu t chc,
con ngi, ớt tn kộm v cú tớnh kh thi cao;
2) ng kớ giao dch BS tp trung, thng
nht vo mt mi ti vn phũng ng kớ
BS s gim chi phớ cho doanh nghip v
ngi dõn trong vic tỡm hiu cỏc thụng tin
v BS, bo m cho Nh nc cú th qun
lớ thng nht h s phỏp lớ v BS, lu gi,
cung cp cỏc thụng tin v BS thụng qua
ng kớ cp giy chng nhn v ng kớ giao
dch BS. Vic t chc, hot ng ng kớ


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011 41
minh bạch thống nhất trong cả nước có thể
ngăn ngừa sự lạm dụng quyền lực từ phía cơ
quan nhà nước, khắc phục tình trạng “ xin -
cho” nhiều cửa, nhiều giấy tờ, nhiều thủ tục
trong việc công nhận quyền đối với BĐS.

Vì vậy, nghiên cứu xây dựng và ban hành
các quy định về cơ cấu, tổ chức, chức năng,
nhiệm vụ của văn phòng đăng kí BĐS cấp
tỉnh và cấp huyện là cơ quan đăng kí tập
trung về BĐS. Theo đó, mọi thủ tục liên quan
đến việc chuyển nhượng QSDĐ, BĐS được
giao cho cơ quan này thực hiện. Văn phòng
đăng kí BĐS được thành lập trên cơ sở văn
phòng đăng kí QSDĐ và trực thuộc ngành tài
nguyên và môi trường quản lí. Tuy nhiên, để
thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng BĐS
được tập trung, thống nhất, Nhà nước cần xây
dựng cơ chế phối kết hợp hoạt động giữa các
cơ quan quản lí nhà nước về từng loại BĐS.
Trao đổi, tổng hợp, chia sẻ thông tin về BĐS
giữa các cơ quan quản lí nhà nước về BĐS
như Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ xây
dựng, Bộ nông nghiệp và phát triển nông
thôn, cụ thể: Cơ quan quản lí nhà nước về
từng loại BĐS xây dựng hệ thống thông tin
ban đầu về hiện trạng BĐS phục vụ cho
công tác quản lí nhà nước của ngành mình.
Các thông tin này được cung cấp cho Văn
phòng đăng kí BĐS để phục vụ cho hoạt
động đăng kí, làm thủ tục chuyển nhượng
BĐS. Văn phòng đăng kí BĐS cần được
giao nhiệm vụ là cơ quan đầu mối quản lí và
cung cấp các thông tin về BĐS đáp ứng nhu
cầu của xã hội. Ngành tài nguyên và môi
trường nhanh chóng nghiên cứu ứng dụng tin

học để quản lí, lưu giữ hệ thống hồ sơ địa
chính, thông tin về BĐS, xây dựng "sổ đỏ điện
tử" để đáp ứng tốt yêu cầu, nhiệm vụ mới.
Để xây dựng được mô hình cơ quan đăng
kí BĐS tập trung, thống nhất cần nhanh
chóng xây dựng Luật đăng kí BĐS. Kinh
nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ
ra rằng bất động sản cần phải được đăng kí.
Chỉ khi được đăng kí, bất động sản mới được
xác định rõ giá trị, xác định rõ người sở hữu,
sử dụng từ đó khơi dậy nguồn vốn cho đầu
tư phát triển. Trong thời gian tới, cần nhanh
chóng ban hành luật về đăng kí BĐS.
Ba là nhiều doanh nghiệp, cá nhân phản
ánh về việc có nhiều khoản thuế, lệ phí khác
nhau, thủ tục nộp thuế phức tạp, không công
bằng giữa các đối tượng nộp thuế thu nhập
khi chuyển nhượng QSDĐ. Các quy định về
thuế thu nhập doanh nghiệp và thu nhập cá
nhân khi chuyển nhượng QSDĐ cũng có
nhiều thay đổi gây tâm lí không ổn định cho
người nộp thuế. Chi phí cao, thủ tục hành
chính phức tạp cũng dẫn đến tình trạng trốn
thuế. Việc tính thuế thu nhập cá nhân từ
chuyển nhượng QSDĐ rất khó thực hiện.
Với thực trạng hệ thống đăng kí đất đai ở
nước ta chưa kiểm soát được một người có
bao nhiêu mảnh đất và đâu là mảnh duy nhất
bởi còn nhiều loại giấy tờ sử dụng đất; người
sử dụng đất không đăng kí giao dịch; đất đai

của cá nhân có ở nhiều địa phương khác
nhau; việc quản lí hồ sơ địa chính (nắm các
thông tin về đất đai) chưa chính quy, chưa
phổ biến ứng dụng tin học trong quản lí hồ
sơ địa chính; giá đất Nhà nước quy định nhìn
chung thấp hơn so với giá chuyển nhượng
QSDĐ trên thị trường… Nên khi chuyển
nhượng QSDĐ các bên thường kê khai giá
chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế chuyển
nhượng để trốn thuế. Việc thu đúng, thu đủ
khoản thuế thu nhập khi chuyển nhượng
QSDĐ là rất khó trong điều kiện hiện nay.


nghiên cứu - trao đổi
42 tạp chí luật học số 12/2011
mt s nc ó gp cỏc khon thu, l
phớ phi np thnh mt khon thanh toỏn ti
c quan ng kớ v gim mc thu. Theo
thng kờ ti nhng quc gia ang tin hnh
ci cỏch ng kớ BS, ó cú 31 quc gia ỏp
dng vic gp khon l phớ, thu phi np
thnh mt khon thanh toỏn. Vic gim cỏc
khon phi np ca t chc, cỏ nhõn khi
ng kớ BS cng cha hn ó gim ngun
thu cho ngõn sỏch nh nc. Thc t nhiu
nc ó chng minh iu ú. Vớ d n
khi tng cỏc chi phớ chuyn nhng BS
chim khong 13% giỏ tr BS thỡ giao dch
khụng chớnh thc chim a s. Thỏng

7/2004, chớnh quyn bang Maharashtra ó
gim thu trc b t 10% xung cũn 5%,
kt qu l tng thu t khon thu ny tng
lờn 20%, trong ú 80% l t cỏc giao dch
chuyn nhng BS. Ti cỏc nc nh
Mozambique, Slovakia, Pakistan tỡnh hỡnh
cng tng t. Trong ú, Mozambique ó
ct gim 75% thu chuyn nhng BS m
khụng cú tỏc ng nhiu n ngun thu.
(1)

Vit Nam, vic np thu cú th u quyn
thc hin ngay ti vn phũng ng kớ BS
bo m ci cỏch th tc chuyn nhng
BS mt mi, mt ca.
Bn l kin ton hot ng ca cỏc sn
giao dch BS; b th tc cụng chng hp
ng giao dch BS. Cn kin ton cỏc sn
giao dch BS thụng qua vic ban hnh quy
nh v phõn loi sn giao dch, ban hnh
cỏc quy nh chi tit cp c th hot ng
ca loi hỡnh ny; ban hnh cỏc quy nh v
thanh tra, kim tra hot ng ca sn giao
dch BS v cú cỏc ch ti x lớ nghiờm
minh, thớch ỏng mi hnh vi vi phm phỏp
lut ca sn giao dch BS. Quy nh sn
giao dch phi chu trỏch nhim v cú y
tin cy v cỏc thụng tin phỏp lớ cng nh
cỏc c im kinh t k thut ca BS. Sn
s thay mt (hoc giỳp ) cỏc bờn thc hin

th tc giao dch vi c quan nh nc
bo m giao dch c phỏp lut bo h v
giỳp Nh nc kim soỏt cỏc quan h giao
dch BS trờn th trng. Sn giao dch s
lm cu ni cho cỏc bờn thc hin thanh toỏn
v gii thiu cỏc ngun cung cp ti chớnh
cho nhng ngi cú nhu cu vay vn th
chp bng chớnh BS giao dch.
Bờn cnh vic kin ton hot ng ca
cỏc sn giao dch BS thỡ cn quy nh
khụng bt buc phi cụng chng hp ng
chuyn nhng m vic cụng chng hp
ng hay khụng l do cỏc bờn tho thun.
Hin nay, khõu cụng chng hay giao dch qua
sn giao dch BS u cú mc ớch riờng.
Vic giao dch BS thc hin qua sn giao
dch BS s giỳp cụng khai minh bch th
trng BS, cũn cụng chng l vic xỏc nhn
tớnh phỏp lớ ca giao dch. Tuy vy, cụng
chng hp ng chuyn nhng BS, ngi
dõn v nh u t kinh doanh BS cng phi
b ra khon tin khỏ ln. Bờn cnh ú, cũn cú
s chng chộo, trựng lp v cụng vic, trỏch
nhim gia cỏc c quan cụng chng, chng
thc v c quan ng kớ BS. Khi lm th
tc chuyn nhng BS, c quan cp giy
chng nhn QSD, quyn s hu nh v ti
sn khỏc gn lin vi t s phi kim tra y
iu kin, tớnh phỏp lớ ca nh t ú khi
ng kớ sang tờn. Do vy, cn gim bt cỏc

th tc hnh chớnh rm r thc hin ci
cỏch hnh chớnh v giao dch QSD, BS./.

(1). Bỏo cỏo tng hp kt qu kho sỏt thc trng t
chc v hot ng ng kớ bt ng sn ca Cc ng
kớ quc giao dch bo m, B t phỏp, thỏng 3/2008.