NHỮNG GIẢI PHÁP CHỦ YẾU THÚC ĐẢY PHÁT TRIỂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

Website: Email : Tel : 0918.775.368

LờI NóI ĐầU
Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh
tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là t liệu sản
xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xà hội, đảm bảo cho quá
trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng
hoá thì BĐS cũng đợc mua bán và trở thành hàng hoá, từng bớc phát triển từ thấp
đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ đó thị trờng BĐS đợc
hình thành và phát triển. Trong thị trờng này, kinh doanh (KD) BĐS là hoạt động
giữ vai trò chủ đạo và đợc rất nhiều ngời quan tâm.
ở nớc ta, thị trờng BĐS mới đợc hình thành kể từ khi Luật đất đai 1993 ra
đời, cho nên nó còn ở giai đoạn sơ khai. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nớc (NN) ta
đang rất nỗ lực trong việc tạo lập và hoàn thiện môi trờng vĩ mô cho sự phát triển
của thị trờng BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng tới hoạt động KDBĐS. Báo cáo
chính trị của Ban Chấp hành Trung ơng Đảng khoá IX tại Đại hội Đại biểu Toàn
quốc lần thứ X của Đảng đà chỉ rõ: Phát triển thị trờng BĐS, bao gồm thị trờng
quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất... Thực hiện công khai, minh bạch và
tăng cờng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cơng trong quản lý đất đai. Hoàn thiện hệ
thống luật pháp về KDBĐS.
Trong thời gian vừa qua, dới tác động của hệ thống pháp luật và chính sách
của NN, hoạt động KDBĐS ở nớc ta đà có những bớc tiến đáng kể. Tuy nhiên, do
đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên còn tồn tại rất nhiều bất cập, gây cản trở
cho sự phát triển của KDBĐS. Và trong tiến trình hội nhập kinh tế hiện nay, nhiều
cơ hội mới đà đợc các doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt, song những thách thức đặt
ra cũng không nhỏ. Đặc biệt, về môi trờng pháp lý, còn có nhiều mâu thuẫn,
chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp quy; các chính sách của NN
cha thực sự thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực KDBĐS; thủ tục hành chính còn rờm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà. Do vậy, yêu cầu bức thiết đợc đặt ra lúc này là
cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới hoàn thiện dần hệ thống pháp luật và chính sách về
đất đai và BĐS, cũng nh phải ®ỉi míi trong c¸ch thøc KD cđa c¸c doanh nghiƯp

Website: Email : Tel : 0918.775.368

nhằm đa hoạt động KDBĐS ở nớc ta phát triển bắt kịp với xu thế của thời đại. Để
thực hiện đợc những điều này thì đòi hỏi phải có một cơ sở lý luận khoa học và
những kinh nghiệm thực tiễn phong phú và đúng đắn. Tuy nhiên cho đến nay có
rất ít công trình khoa học nghiên cứu một cách đầy đủ về thị trờng BĐS Việt Nam
cũng nh là đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh sự phát triển của hoạt động
KDBĐS ở Việt Nam. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài: Những giải pháp chủ
yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn
hiện nay" trở nên hết sức cấp thiết, có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn.
Mục tiêu nghiên cứu: đó là qua việc đi sâu vào tìm hiểu những mặt còn tồn
tại, gây cản trở đối với hoạt động KDBĐS ở Việt Nam, nhằm đề xuất các giải pháp
để có thể khắc phục đợc các tồn tại này với các cơ quan hoạch định chính sách
NN, để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam trong giai đoạn
hiện nay.
Đối tợng, phạm vi nghiên cứu: Công trình này tiếp cận hệ thống những vấn
đề chủ yếu liên quan đến môi trờng vĩ mô tác động tới hoạt động KDBĐS với t
cách là những vấn đề mang tính lĩnh vực, đó là lĩnh vực đất đai, BĐS.
Phơng pháp nghiên cứu: Công trình này lấy phơng pháp duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phơng pháp khác nh phơng pháp thống kê, phơng pháp chuyên gia, phơng pháp tổng
hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động KDBĐS v.v. và có tham khảo thêm
các công trình nghiên cứu đà thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu trong công
trình này đợc lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan NN và trên các tạp chí
BĐS, các trang web chuyên ngành v.v.
Kết cấu công trình: Công trình này bao gồm 3 chơng:
Chơng I:

Một số vấn đề cơ bản của hoạt động KDBĐS.

Chơng II:

Thực trạng hoạt động KDBĐS ở Việt Nam.

Chơng III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển của KDBĐS ở Việt
Nam trong giai đoạn hiện nay.


Website: Email : Tel : 0918.775.368

CHƯƠNG 1: MộT Số VấN Đề CƠ BảN Về HOạT ĐộNG
Kinh Doanh BấT ĐộNG SảN

1.1. Khái niệm, vai trò của BĐS
1.1.1. Khái niệm BĐS
Tài sản bao gồm hai loại: Bất động sản và động sản. BĐS với tính cách là
khách thể quyền sở hữu (QSH) và là một phạm trù pháp lý đợc sử dụng phổ biến ở
hầu hết các nớc trên thế giới; bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai,
hợp thành một thể thống nhất với đất đai.
ở nớc ta, theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: BĐS là tài sản
không di dời đợc, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Vai trò của BĐS
BĐS có vai trò vô cùng to lớn, điều này đà đợc cả lý luận và thực tiễn khẳng
định. Trong tác phẩm T bản, Mác có trích dẫn câu nói của W.Petty: Lao động là
cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải vật chất. Hay trong tác phẩm Sự bí mật
của t bản, Đrôtô cũng đà chỉ ra rằng, đối với các nớc phát triển, BĐS chiếm trên
50% giá trị của cải của các nớc này; còn đối với các nớc đang phát triển thì BĐS
chiếm tới 3/4 của cải của các nớc này. Ông còn đặt vấn đề là làm thế nào để đa

BĐS trở thành t bản vận động trong môi trờng kinh tế hàng hoá nhằm nâng cao vai
trò của BĐS trong đời sống ở các nớc đang phát triển.
Trong thực tiễn, BĐS là t liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu
của đời sống xà hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Nó
cung cấp nơi trú ngụ và các tiện nghi khác cho con ngời, tạo cơ sở cho các hoạt
động phát triển sản xuất KD và cung ứng dịch vụ, đáp ứng các nhu cầu của con
ngời.


Website: Email : Tel : 0918.775.368

BĐS còn là một tài sản có giá trị rất lớn. Theo ớc tính, tổng giá trị các BĐS
nhà ở hiện nay của Việt Nam tơng đơng khoảng 150 tỷ USD, gấp khoảng 5 lần
GDP và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các BĐS thơng mại,
công nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS
là một con số khổng lå.
1.2. TÝnh tÊt u kh¸ch quan ph¸t triĨn kinh doanh BĐS
Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa là một hiện tợng kinh tế khách quan
trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá sẽ không thể tồn
tại và phát triển nếu không có các hoạt động trao đổi, mua bán này. BĐS cũng là
một loại hàng hóa đợc đem ra trao đổi, mua bán, thuê mớn nh bao hàng hóa khác,
từ đó hình thành nên thị trờng BĐS. Trong thị trờng này cũng có bên cung và bên
cầu. Họ gặp nhau trên thị trờng nhằm thỏa mÃn những lợi ích của mình, đó là đáp
ứng nhu cầu sử dụng BĐS của ngời mua, ngời thuê và đem lại thu nhập cho ngời
cung ứng.
Là một hàng hóa, BĐS cũng có giá trị và giá trị sử dụng. Khác với các loại
hàng hóa thông thờng, giá trị hàng hóa BĐS còn phụ thuộc vào chính giá trị sử
dụng của nó, tức là những hữu ích mà BĐS đem lại cho ngời sở hữu nó. Tính hữu
ích của hàng hóa BĐS thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghi
cho ngời sử dụng cũng nh là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hóa và

cung ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con ngời. Nó còn thể hiện
ở chỗ là có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lại
lợi nhuận cho ngời tạo ra nó và cho cả những ngời hoạt động trong các lĩnh vực
dịch vụ hỗ trợ cho KDBĐS và thị trờng BĐS.
Nh vậy có thể thấy rằng, mỗi bên tham gia thị trờng BĐS đều vì một động cơ
riêng: ngời tiêu dùng là vì động cơ thỏa mÃn những nhu cầu về sử dụng BĐS, còn
ngời cung ứng BĐS và các dịch vụ hỗ trợ là vì động cơ lợi nhuận. Và để thỏa mÃn
cả hai động cơ này, hoạt động KDBĐS đà ra đời. Đó là một yêu cầu mang tính
khách quan của sự phát triển KDBĐS trong một nỊn kinh tÕ hµng hãa.


Website: Email : Tel : 0918.775.368

1.3. Kh¸i qu¸t về hoạt động kinh doanh BĐS
1.3.1. Khái niệm kinh doanh BĐS
Theo Điều 4 Luật KDBĐS 2007 thì hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS và
KD dịch vụ BĐS.
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu t tạo lập, mua, nhận chuyển nhợng, thuê,
thuê mua BĐS để bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm
mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS và thị trờng BĐS,
bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, t vấn BĐS ,
đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
1.3.2. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS
Theo Điều 5 Luật KDBĐS 2007, các nguyên tắc của hoạt động KDBDS bao
gồm:
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS bình đẳng trớc pháp luật; tự do
thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia
hoạt động KDBĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật.
Thứ hai, BĐS đa vào KD phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7

Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thứ ba, hoạt động KDBĐS phải công khai và minh bạch.
1.3.3. Các giai đoạn trong hoạt động kinh doanh BĐS
Một hoạt động KDBĐS theo hình thức đầu t vào các quá trình trực tiếp về
BĐS thông thờng bao gồm 3 giai đoạn:
- Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS (đầu t, xây dựng ban đầu).
- Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS (cho thuê).
- Giai đoạn thanh lý, chuyển nhợng BĐS (bán).
Ba giai đoạn trên bao gồm đầy đủ các bớc, các vấn đề phát sinh cần đợc giải
quyết trong thực tiễn KDBĐS. Tuy nhiên trên thực tế, tuỳ theo điều kiện và khả


Website: Email : Tel : 0918.775.368

năng của từng nhà đầu t mà hoạt động KDBĐS của họ có thể diễn ra với ít giai
đoạn hơn. Mỗi giai đoạn có những đặc điểm riêng và cách thức tiến hành riêng.
1.3.4. Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS
Nhà đầu t: nhà đầu t là ngời phải ra những quyết định quan trọng nhất trong
KDBĐS. Họ bỏ tiền ra đầu t nhằm thu lợi nhuận và chấp nhận rủi ro. Do vậy, họ
phải tính toán kỹ lỡng việc nên sử dụng, vận hành BĐS nh thế nào để có thể đem
lại hiệu quả cao nhất.
Ngời cho vay vốn: bao gồm các ngân hàng thơng mại, các tổ chức tài chính
tín dụng, công ty bảo hiểm v.v. Đó là những ngời cấp vốn cho các nhà đầu t dới
dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận đợc là tiền trả lÃi từ vốn vay của
các nhà đầu t.
Ngời môi giới BĐS: giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữa ngời bán và
ngời mua. Khi ngời bán và ngời mua gặp đợc nhau nhờ ngời môi giới thì ngời môi
giới sẽ thu đợc tiền phí hoặc tiền hoa hồng. Nhờ ngời môi giới mà các giao dịch
diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn.
Những ngời phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng, những ngời

xây dựng hạ tầng cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc s.
Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thờng thực hiện các
công việc đó theo hợp đồng ký kết với chủ đầu t BĐS.
Chuyên gia định giá BĐS: là ngời có nhiệm vụ đa ra mức giá thị trờng cho
một BĐS cụ thể nhằm phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ về BĐS. Nhà định giá
phải có đầy đủ các kỹ năng về định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin về
BĐS trên thị trờng và đặc biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo ®øc nghỊ nghiƯp
®Ĩ cã thĨ ®a ra mét møc gi¸ hợp lý, khách quan cho BĐS.
Nhà quản trị BĐS: là ngời quản lý quá trình đa BĐS vào khai thác để đem
lại thu nhập. Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, ký kết hợp đồng, cung cấp
các dịch vụ liên quan đến BĐS, bảo dỡng BĐS, thu tiền thuê BĐS theo định kỳ v.v.
Luật s trong lĩnh vực BĐS: tham gia đàm phán các hợp đồng thuê, hợp
đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm BĐS, kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ sở


Website: Email : Tel : 0918.775.368

hữu BĐS theo yêu cầu của các nhà đầu t, tham gia giải quyết các tranh chấp trong
việc sử dụng và sở hữu BĐS.
1.3.5. Các loại hình hình kinh doanh BĐS phổ biến
Đất trống: do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, trong khi quỹ đất đai
là có hạn, cho nên KD đất thờng có lợi nhuận cao hơn cả. Tuy nhiên, đất là một tài
sản có tính thanh khoản thấp, KD đất thờng có độ rủi ro cao hơn KD các BĐS
khác và rất khó vay vốn để đầu t vào loại hình BĐS này.
Nhà ở cho thuê hoặc để bán: so với các BĐS khác, KD nhà ở có nhiều lợi
thế hơn: nhu cầu xà hội về nhà ở tăng lên không ngừng do sự tăng dân số, công
việc KD không đòi hỏi quá nhiều công sức và tính chuyên nghiệp, công chúng có
một sự hiểu biết tơng đối về loại BĐS này, tính thanh khoản của nó cao hơn v.v.
Do vậy, KD nhà ở thờng sôi động hơn so với các loại hình KDBĐS khác.
Các toà nhà cho thuê văn phòng: Loại hình này đòi hỏi một lợng vốn đầu

t ban đầu lớn, trình độ quản lý cao và phải cung cấp nhiều dịch vụ với chất lợng
tốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp. Loại BĐS này có tính thanh khoản
thấp, việc KD phụ thuộc nhiều vào tình hình phát triển của nền kinh tế và kỳ vọng
trong tơng lai của các nhà đầu t.
Kho chứa hàng cho thuê: KD loại BĐS này chịu ảnh hởng lớn từ các hoạt
động sản xuất công nghiệp và thơng mại ở khu vực, do vậy nó cũng có rủi ro. Yêu
cầu của loại BĐS này là phải gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe
vận tải. Việc KD không đòi hỏi vốn đầu t lớn và trình độ quản lý cao.
Các trung tâm thơng mại: yêu cầu chung là phải gần các trục giao thông
chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân c, các khu văn phòng làm việc. Việc quản
lý là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. KDBĐS loại này phụ thuộc
nhiều vào sức mua của dân c, do vậy nó phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của
cộng đồng trong khu vực.
Khách sạn: việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Đầu t vào loại hình
BĐS này đòi hỏi một lợng vốn lớn, do vậy giá trị của khách sạn rất lớn và tính
thanh khoản không cao. Hoạt động KD khách sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát


Website: Email : Tel : 0918.775.368

triĨn cđa nỊn kinh tế, sự ổn định chính trị, an ninh xà hội và cảnh quan, môi trờng
của địa phơng.
Các hoạt động dịch vụ liên quan: là những hoạt động hỗ trợ cho KDBĐS
và thị trờng BĐS, bao gồm hoạt động môi giới, t vấn, định giá BĐS v.v. Những ngời hoạt động trong lĩnh vực này là những chuyên gia về BĐS, giúp cho ngời tham
gia vào thị trờng BĐS có thể ra những quyết định đúng đắn.
1.3.6. Một số vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS
1.3.6.1. Nghiên cứu thị trờng
Nghiên cứu thị trờng BĐS là việc xác định và phân tích thị trờng đối với một
loại hàng hoá BĐS cụ thể, bao gồm 4 nội dung chính:
Phân tích cầu của thị trờng BĐS

Khi tiến hành phân tích cầu của thị trờng BĐS, cần phải xác định, phân loại
đối tợng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tợng khách hàng về các loại
hàng hoá BĐS và khả năng thanh toán của họ, phân tích các yếu tố tác động đến
cầu của từng loại hàng hóa BĐS. Mục đích của phân tích cầu là dự đoán xu hớng
phát triển của cầu một loại hàng hoá BĐS cụ thể để cho nhà đầu t có thể đa ra một
quyết định đầu t, một chiến lợc KD hợp lý và hiệu quả.
Phân tích cung hàng hoá BĐS
Phân tích cung hàng hóa BĐS có vai trò rất quan trọng, quyết định đến chiến
lợc KD của các doanh nghiệp. Khi tiến hành phân tích cung, phải xác định đợc
khối lợng cung hàng hoá BĐS tiềm năng trên thị trờng thông qua việc xác định các
nguồn cung hàng hoá BĐS trên thị trờng. Việc đánh giá chất lợng của các nguồn
cung cũng rất quan trọng, vì chất lợng của mỗi nguồn cung phù hợp với một đối tợng nhất định. Bên cạnh đó là đánh giá các yếu tố tác động đến cung một loại
BĐS cụ thể. Trong đó quan trọng nhất là phân tích tác động của hệ thống luật pháp
và chính sách của NN đến các nguồn cung BĐS trên thị trờng; các chính sách về
tài chính tín dụng v.v. và các hoàn cảnh, điều kiện kinh tế cá biệt khác của từng
địa phơng.
Phân tích cân bằng cung-cầu hàng hoá BĐS trên thị trờng


Website: Email : Tel : 0918.775.368

VỊ mỈt lý thuyết, thị trờng BĐS cũng phản ứng giống nh bất cứ thị trờng nào
đối với những sự thay đổi của cung và cầu. Tuy nhiên, do một số tính chất đặc thù
của thị trờng BĐS nh: tổng cung về đất đai là cố định, lợng cung của các BĐS gắn
liền với đất cũng có hạn, cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng của cung,
thông tin về hàng hoá BĐS không đầy đủ v.v. Do vậy, sự mất cân bằng cung cầu
trên thị trờng BĐS thờng do sự tác động từ phía cầu. Tuy thị trờng luôn có xu hớng
tiến tới vị trí cân bằng, nhng không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh hoàn hảo
mà thờng cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằng trớc đó.
Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu diễn ra nh sau:

Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dÃn ít so với giá,
trong khi cầu về BĐS thờng thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên
tăng lên, sẽ làm cho thị trờng bị thiếu hụt một lợng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây
sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu,
làm cho cầu giảm xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một điểm mà tại đó, cung và cầu
trở lại trạng thái cân bằng. Tại điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức
giá cân bằng ban đầu. Quá trình ngợc lại sẽ diễn ra nếu nh cầu giảm đột ngột. Tuy
nhiên trờng hợp này thờng ít xảy ra.
Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu t sẽ là yếu tố quyết định điểm cân
bằng của thị trờng trong dài hạn. Các nhà đầu t chỉ quyết định xây dựng thêm
những diện tích nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn
thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu t còn có lợi nhuận. Khi mà họ không thu đợc
lợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới lại. Nếu cầu
tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lên theo. Giá cả tăng cao hơn chi
phí xây dựng cận biên cho những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các nhà đầu
t tiếp tục xây dựng và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trờng, làm cho
cung hàng hoá BĐS trên thị trờng tăng lên. Khi lợi nhuận của nhà đầu t tăng lên,
giá cả các yếu tố đầu vào cũng theo đó tăng lên. Điểm cân bằng mới sẽ đạt đợc khi
chi phí biên bằng giá bán. Trong dài hạn, cung BĐS co dÃn nhiều hơn so với trong
ngắn hạn. Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn và thị trờng BĐS sẽ
ổn định hơn.


Website: Email : Tel : 0918.775.368

Ph©n tÝch chu kỳ hoạt động của thị trờng
Thị trờng BĐS cũng giống nh các thị trờng khác, quá trình hoạt động của nã
cịng mang tÝnh chu kú. Do vËy, viƯc nghiªn cøu, phân tích chu kỳ hoạt động của
thị trờng BĐS cũng rất quan trọng. Thông qua việc phân tích chu kỳ hoạt động của
thị trờng, có thể xác định đợc thị trờng đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ, từ đó

các nhà đầu t có thể đa ra đợc các chiến lợc, các kế hoạch đầu t, phát triển KDBĐS
hợp lý, thích ứng với từng giai đoạn trong chu kỳ kinh doanh.
1.3.6.2. Định giá BĐS
Sự cần thiết của việc định giá BĐS
Giá cả là một thớc đo giá trị tài sản hoặc hàng hoá nào đó để cho các chủ thể
có quan hệ nghiệp vụ tài sản thực hiện các nghiệp vụ về tài sản. Do vậy, việc định
giá BĐS là việc đa ra một thớc đo giá trị cho mỗi loại hàng hoá BĐS trên thị trờng
tại một thời điểm đợc xác định với một mục tiêu cụ thể. Trong nền kinh tế thị trờng thì thớc đo giá trị này chính là giá cả thị trờng.
Vai trò của định giá đợc thể hiện trong các trờng hợp sau:
- Trong chuyển nhợng quyền sở hữu và sử dụng BĐS.
- Dùng BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay.
- Xác định các loại thuế liên quan tới BĐS.
-Xác định các khoản bồi thờng thiệt hại BĐS.
-Định giá BĐS góp phần làm cơ sở cho việc tăng cờng vai trò quản lý NN
trong lĩnh vực BĐS.
Các phơng pháp định giá
Tuỳ theo từng loại hình và đặc tính của BĐS, ngời ta sử dụng các phơng pháp
khác nhau để định giá. Có hai loại hàng hóa BĐS thờng xuyên cần đợc định giá,
đó là:
Định giá BĐS đem lại thu nhập: Đối với các BĐS đem lại thu nhập thì giá trị
của nó phụ thuộc vào lợng thu nhập mà nó mang lại cho chủ sở hữu trong tơng lai.
Do vậy, lợng thu nhập đó chính là căn cứ để xác định giá trị thị trờng của BĐS
thuộc loại này.


Website: Email : Tel : 0918.775.368

Phơng pháp định giá thờng dùng đối với BĐS đem lại thu nhập là phơng pháp
chuyển hoá trực tiếp dòng thu nhập, còn gọi là phơng pháp thu nhập. Phơng pháp
này bao gồm 4 bớc chính:

1- Tính toán thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS.
2- Tìm kiếm các BĐS tơng tự đợc bán trên thị trờng.
3- Xác định hệ số chuyển hoá vốn từ các BĐS tham khảo.
4- Chia thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS cho hệ số chuyển hoá
vốn để xác định giá trị thị trờng của BĐS.
Phơng pháp thu nhập có thể đa ra một kết quả khá chính xác về các BĐS đem
lại thu nhập, là cơ sở để các doanh nghiệp xây dựng chiến lợc KD cho mình.
Định giá BĐS sản nhà ở: Có hai phơng pháp:
Thứ nhất là phơng pháp so sánh giá bán. Nội dung của phơng pháp này là
định giá BĐS bằng cách tìm kiếm thông tin về các BĐS có các đặc điểm tơng đồng
về cơ bản, đà đợc mua bán trên thị trờng trong thời điểm gần nhất. Sau đó so sánh,
điều chỉnh những khác biệt của các BĐS đó với BĐS cần định giá, từ đó có thể xác
định đợc giá trị thị trờng của BĐS. Để phơng pháp này có thể đa ra đợc kết quả
chính xác thì cần có thật nhiều thông tin về các BĐS đà giao dịch trên thị trờng.
Phơng pháp thứ hai là phơng pháp chi phí. Yêu cầu của phơng pháp này là
xác định chi phí đầu t xây dựng lên BĐS, sau đó khấu trừ đi khoản hao mòn giảm
giá theo thời gian (hao mòn vô hình) và hao mòn do thực tế sử dụng (hao mòn hữu
hình), rồi cộng thêm giá trị của đất đai (không bị hao mòn) thuộc về BĐS đó, kết
quả nhận đợc sẽ là giá trị thị trờng của BĐS.
1.3.6.3. Huy động vốn cho hoạt động KDBĐS
Vốn trong KDBĐS bao gồm hai nguồn chính, đó là vốn chủ sở hữu và vốn
vay thế chấp. Thông thờng, vốn chủ sở hữu của nhà đầu t không đủ để thực hiện
các dự án. Do vậy, các nhà đầu t thờng phải dùng nhiều kênh huy động vốn khác
nhau để dẫn vốn đầu t cho dự án. Song, khi vay vốn thì công việc KD của doanh
nghiệp sẽ bị lệ thuộc vào nhiều yếu tố nh thời gian hoàn vốn, hình thức hoàn vốn,
tỷ lệ lÃi suất v.v.. Điều này buộc các doanh nghiệp phải đẩy nhanh tốc độ chu
chuyển của vốn, nâng cao hệ số hoàn vốn, trong khi BĐS là một tài sản có tính


Website: Email : Tel : 0918.775.368

thanh kho¶n thÊp, làm cho mức độ rủi ro trong KDBĐS sẽ tăng lên. Do đó, một
yêu cầu đợc đặt ra, đó là nhà đầu t sẽ phải xác định tỷ lệ vốn vay trên vốn chủ sở
hữu nh thế nào để giảm thiểu đợc rủi ro mà vẫn đảm bảo tính hiệu quả của KD
theo quy mô.
1.3.6.4. Một số vấn đề quan trọng khác liên quan đến hoạt động kinh doanh
BĐS
Công tác quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) là một công cụ quan trọng và hữu hiệu của
NN trong việc thực hiện chức năng quản lý NN về đất đai. Nó còn đợc dùng để
định hớng sự phát triển của các thành phần kinh tế và giải quyết các vấn đề bền
vững xà hội. Thông qua QHSDĐ, NN xác lập cơ chế điều tiết và phân bổ quỹ đất
đai, qua đó để quy định, quản lý và kiểm soát hoạt động KDBĐS.
Nh vậy có thể thấy rằng QHSDĐ giữ một vai trò vô cùng quan trọng, là một
trong những căn cứ pháp lý cơ bản của KDBĐS. Đồng thời, việc thay đổi mục đích
sử dụng đất tác động rất lớn đến lợng cung hàng hóa BĐS trên thị trờng. Mặt khác,
việc nắm bắt đợc các thông tin về những thay đổi trong cơ cấu sử dụng đất, các
công trình dự kiến đầu t trong tơng lai v.v. sẽ cho phép dự đoán đợc sự thay đổi giá
trị của các khu đất, là cơ sở cho các quyết định đầu t, qua đó góp phần quyết định
sự thành công của một doanh nghiệp KDBĐS.
Hoạt động môi giới BĐS
Môi giới BĐS là một hoạt động dịch vụ nhằm hỗ trợ cho hoạt động KDBĐS
và góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS. Hoạt động môi giới cung
cấp thông tin cho các chủ thể tham gia giao dịch BĐS, qua đó thúc đẩy thị trờng
BĐS phát triển, khai thác nguồn thu cho ngân sách NN, góp phần ổn ®Þnh trËt tù,
an ninh x· héi, thóc ®Èy ®ỉi míi chính sách quản lý BĐS của NN.
Nh vậy, có thể thấy rằng, môi giới BĐS là một hoạt động không thể thiếu đợc
trong sự vận hành và phát triển của thị trờng BĐS. Với vai trò quan trọng nh vậy
nên hoạt động môi giới BĐS rất cần đợc khuyến khích ph¸t triĨn.

Website: Email : Tel : 0918.775.368

1.4. C¸c yÕu tố vĩ mô ảnh hởng đến hoạt động kinh doanh BĐS
1.4.1. Các yếu tố kinh tế -xà hội
Dân số, quy mô và kết cấu dân số: Tất cả mọi ngời trong xà hội đều có các
nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, làm việc, vui chơi giải trí v.v. do đó làm xuất
hiện cầu về BĐS cho tất cả các ngành, các lĩnh vực cung ứng các sản phẩm hàng
hoá và dịch vụ để đáp ứng những nhu cầu này. Sự gia tăng dân số tự nhiên hay cơ
học đều làm gia tăng các nhu cầu thiết yếu trên, và đồng thời cũng làm tăng cầu về
hàng hóa BĐS trên thị trờng. Bên cạnh quy mô dân số thì kết cấu dân số theo độ
tuổi, theo nghề nghiệp v.v. cũng ảnh hởng tới cầu BĐS.
Các hoạt động kinh tế: Nền kinh tế phát triển làm gia tăng nhu cầu sử dụng
đất và BĐS trong tất cả các ngành, trong khi quỹ đất có giới hạn, đòi hỏi phải có
sự cân đối đất đai và BĐS cho các ngành đó. Điều này dẫn tới sự gia tăng các quan
hệ giao dịch về đất đai và BĐS trên thị trờng và thúc đẩy thị trờng BĐS phát triển.
Mặt khác, khi nền kinh tế phát triển, số lợng lao động có việc làm cũng nh thu
nhập của ngời lao động tăng lên, làm tăng khả năng thanh toán của họ đối với
hàng hóa BĐS trên thị trờng. Do vậy, BĐS đợc tiêu thụ nhanh hơn, kích thích các
nhà đầu t tăng cờng thêm các BĐS mới vào nguồn cung trên thị trờng.
Mức lÃi suất cho vay và các điều kiện tín dụng trong lĩnh vực BĐS: LÃi
suất vốn vay là một trong những yếu tố chi phí đầu vào quan trọng nhất của một
doanh nghiệp KDBĐS, cùng với các điều kiện tín dơng cã ¶nh hëng tíi hiƯu qu¶
KD cđa doanh nghiƯp. Do vậy, nếu nh các khoản vay có mức lÃi suất và các điều
kiện tín dụng hợp lý thì sẽ thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS và ngợc
lại.
Các chính sách kinh tế xà hội của NN trong lĩnh vực BĐS : Chính sách
của Chính phủ và chính quyền các địa phơng cũng là một nhân tố có ảnh hởng đến
hoạt động KDBĐS. Đó là các chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, theo
vùng kinh tế v.v. hay các chính sách nhằm giải quyết các vấn đề xà hội thông qua

những u đÃi cho các nhà đầu t để thu hút đầu t vào các mục tiêu của Nhà nớc có
liên quan đến BĐS.


Website: Email : Tel : 0918.775.368

1.4.2. C¸c yÕu tố liên quan đến môi trờng pháp lý
Luật pháp của NN là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự tồn tại và phát
triển của thị trờng BĐS ở một quốc gia. NN ban hành các văn bản pháp luật về đất
đai và BĐS để tạo ra môi trờng pháp lý cho các hoạt động của thị trờng BĐS và sử
dụng chúng nh là một công cụ để kiểm soát và điều tiết thị trờng BĐS. Các văn
bản pháp luật mà NN thờng dùng để điều chỉnh các quan hệ trong lĩnh vực BĐS
nh Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật KDBĐS, Luật đầu t, v.v. Các chủ thể khi tham
gia vào hoạt động KDBĐS thì bắt buộc phải nắm rõ các quy định trong các văn
bản pháp luật này.
Trong hệ thống luật pháp của NN về đất đai và BĐS thì những quy định về tài
chính đất đai giữ một vị trí quan trọng. Nó giúp NN quản lý và định hớng sự phát
triển của thị trờng BĐS, đồng thời các khoản thu từ đất đai cũng chiếm một phần
không nhỏ trong ngân sách NN. Nó còn ảnh hởng đến hiệu quả KD của doanh
nghiệp, bởi vì các khoản tiền phải nộp liên quan đến đất đai cũng là một trong
những chi phí đầu vào của doanh nghiệp.
Tài chính về đất đai bao gồm các khoản thu sau:
-Tiền sử dụng đất (SDĐ).
-Tiền thuê đất.
-Thuế SDĐ nông nghiệp.
-Thuế nhà đất.
-Khoản thu khi chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ).
-Lệ phÝ tríc b¹ v.v.
Nh vËy, cã thĨ thÊy r»ng nÕu những khoản thu về đất đai phù hợp với định hớng phát triển của NN và thực tiễn KD thì sẽ góp phần tăng cờng vai trò quản lý
NN về đất đai, SDĐ tiết kiệm và hiệu quả, thực hiện công bằng xà hội và góp phần

quan trọng thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS.


Website: Email : Tel : 0918.775.368

1.5. Kinh nghiÖm cđa mét sè níc trong kinh doanh B§S
1.5.1. Kinh nghiƯm của Trung Quốc
Về chế độ sở hữu đất đai, toàn bé ®Êt ®ai cđa Trung Qc thc QSH cđa
NN. Ngêi sử dụng đất đợc một số quyền về đất đai, ví dụ nh QSDĐ có thể đem
chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp v.v. Tuy nhiên, họ phải sử dụng đất
theo đúng mục đích đà quy định trong bản QHSDĐ của NN và có xác định thời
hạn giao đất.
Trong thời gian qua, việc sửa đổi pháp luật về đất đai đà tạo động lực mạnh
mẽ, thúc đấy sự hình thành và phát triển của hoạt động KDBĐS ở Trung Quốc.
Theo một thống kê gần đây cho thấy, nếu nh trong năm 2001, Trung Quốc có
4.200 chủ đầu t BĐS, thì năm 2004, con số này đà tăng lên hơn 30.000. Cũng
trong năm 2004, tổng diện tích các toà nhà do các công ty quản lý BĐS khai thác
là 2.882,52 triệu m 2 , diện tích nhà ở đà bán lµ 397,23 triƯu m 2 . Tỉng doanh thu
tõ viƯc bán các toà nhà thơng mại là 1.260,13 tỷ Nhân dân tệ, doanh thu từ việc
bán nhà ở là 1.035,96 tỷ Nhân dân tệ. Các số liệu này cho thấy tốc độ tăng trởng
của hoạt động KDBĐS của Trung Quốc là rất cao và quy mô tơng đối lớn. Tuy
nhiên, mức thu nhập của phần lớn dân c Trung Quốc còn thấp, do vậy khả năng
thanh toán của họ rất hạn chế. Nếu tính diện tích nhà ở bình quân đầu ngời thì con
số này còn khá khiêm tốn (bình quân 25,8 m 2 /ngời- số liệu năm 2003). Tỷ trọng
của ngành BĐS trong tổng sản phẩm quốc nội (GDP) cũng còn rất nhỏ, chỉ chiếm
khoảng 2% GDP. Điều này cho thấy, ngành KDBĐS của Trung Quốc vẫn gặp phải
một số trở ngại nhất định, mà chủ yếu là những hạn chế trong hệ thống luật pháp
về đất đai và KDBĐS của Trung Quốc.
1.5.2. Kinh nghiệm của Mỹ
Hơn 200 năm hình thành và phát triển, nớc Mỹ đà xây dựng đợc một hệ

thống pháp luật về đất đai rất hoàn thiện, giải quyết đợc hầu hết các tình huống
diễn ra trong thực tế. Khác với Việt Nam và Trung Quốc, luật pháp về đất đai của
Mỹ công nhận và khuyến khích QSH cá nhân về đất đai của các công dân. Quy
định này làm cho chủ sở hữu sử dụng mảnh đất của mình một cách hiệu quả hơn,


Website: Email : Tel : 0918.775.368

cã thĨ yªn tâm bỏ vốn ra đầu t vào đất đai để sản xuất KD. Tuy vậy, luật pháp Mỹ
vẫn bảo đảm cho NN các quyền định đoạt liên quan đến các BĐS cá nhân nhằm
phục vụ các lợi ích chung của cộng đồng, đảm bảo cho việc khai thác, sử dụng đất
đai và BĐS đạt hiệu quả xà hội cao nhất.
Có thể nói rằng, hoạt động KDBĐS của Mỹ phát triển mạnh là nhờ vào các
điều kiện thuận lợi về pháp luật cũng nh là môi trờng KD. Năm 2004, ngành
KDBĐS của Mỹ đóng góp 1451 tỷ USD vào GDP của Mỹ, chiếm hơn 12% trong
cơ cấu GDP, là ngành có tû träng trong GDP cao thø hai ë Mü. VÒ nhà ở, diện tích
nhà bình quân đầu ngời là 64,3 m 2 /ngời, và khoảng 2,5 ngời đà có một ngôi nhà,
thuộc loại cao nhất thế giới. Tổng diện tích BĐS thơng mại của Mỹ hiện có
khoảng hơn 6 tỷ m 2 . Cũng trong năm 2004, tổng số doanh nghiệp trong ngành
KDBĐS ở Mỹ là 323.000 doanh nghiệp, chiếm 4,5% trong tỉng sè doanh nghiƯp
t¹i Mü, thu hót 3,029 triƯu lao ®éng, chiÕm 2,2% tỉng sè lao ®éng ë Mỹ.
Các giao dịch BĐS ở Mỹ chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi các nhà môi giới
(Realtor). Tính đến năm 2005, có đến hơn 85% các giao dịch BĐS ở Mỹ đợc thực
hiện thông qua các Realtor. Hiện nay ở Mỹ có khoảng 1,3 triệu Realtor.
Những số liệu trên cho thấy hoạt động KDBĐS ở Mỹ rất phát triển, giữ vị trí
trung tâm trong nền kinh tế Mỹ. Ngành KDBĐS có vai trò thúc đẩy toàn bộ nền
kinh tế Mỹ phát triển, giải quyết một lợng khá lớn công ăn việc làm cho ngời lao
động, cũng nh đóng góp lớn vào tất cả các mặt còn lại của nền kinh tế Mỹ.
1.5.3. Nhận xét
Từ việc nghiên cứu hoạt động KDBĐS ë Trung Qc vµ Mü, chóng ta cã thĨ

thÊy r»ng:
Thø nhất, pháp luật có tác động lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trờng BĐS và tạo ra môi trờng pháp lý cho hoạt động KDBĐS.
Thứ hai, các dịch vụ về BĐS có vai trò rất quan trọng trong các giao dịch
BĐS.


Website: Email : Tel : 0918.775.368

Thø ba, NN có vai trò tạo ra môi trờng pháp lý cho hoạt động KDBĐS. Đồng
thời, các chính sách của NN có tác dụng thúc đẩy hoặc kìm hÃm sự phát triển của
ngành KDBĐS.
Thứ t, thị trờng BĐS có quan hệ chặt chẽ với các thị trờng khác, đặc biệt là
thị trờng tµi chÝnh.


Website: Email : Tel : 0918.775.368

CHƯƠNG 2: THựC TRạNG Về HOạT ĐộNG kinh doanh
Bất động sản ở NƯớC TA
2.1. Tổng quan về quá trình hình thành và phát triển của hoạt động KDBĐS
ở Việt Nam
2.1.1. Giai đoạn trớc năm 1993
Trớc năm 1990, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế kế hoạch hoá tập
trung. Những nhu cầu về BĐS của các tổ chức và các cá nhân trong toàn xà hội
thông thờng đợc giải quyết theo các kênh đợc NN chỉ định, đó là việc NN cấp
hoặc cho thuê với giá rất thấp khi họ hội đủ các quy định về thâm niêm công tác,
mức lơng, quyết định điều động, số nhân khẩu trong gia đình v.v. Giá thuê do NN
quy định cũng rất thấp, không bù đắp nổi chi phí đầu t. Sau khi ký hợp đồng thuê
nhà, các công ty quản lý nhà của NN hầu nh không có trách nhiệm gì đối với các
căn nhà đó nữa. Ngời sử dụng nhà tự sửa chữa, tự bảo dỡng và nâng cấp v.v.. Có

thể nói trớc những năm 1990 hầu nh cha tồn tại hoạt động KDBĐS theo đúng
nghĩa là một ngành KD vì mục tiêu lợi nhuận. Về mặt thể chế, Hiến pháp 1980
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Điều 5 Luật đất đai năm 1987 còn quy
định: "nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dới mọi
hình thức". Nh vậy, trớc năm 1993, NN ta không thừa nhận sự tồn tại của thị trờng
BĐS. Các giao dịch về BĐS trong thời kỳ này chỉ diễn ra trên thị trờng ngầm.
2.1.2. Giai đoạn từ sau năm 1993 ®Õn nay
Tõ khi nỊn kinh tÕ ViƯt Nam chun sang vận hành theo cơ chế thị trờng thì
hoạt động KDBĐS mới thực sự hình thành và phát triển. Hiến pháp năm 1992 quy
định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc NN giao đất có quyền chuyển nhợng
QSDĐ theo quy định của pháp luật". Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1993 và
sau này đợc sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 cùng với Luật Đất đai năm 2003
đợc coi nh là nền tảng pháp lý quan trọng cho sự ra đời và phát triển của thị trờng
BĐS ở nớc ta. Trong số liệu thống kê giá trị tỉng s¶n phÈm qc néi (GDP) chia


Website: Email : Tel : 0918.775.368

theo ngµnh cđa nền kinh tế Việt Nam trong những năm trớc đây thì không có chỗ
đứng của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Cho tới vài năm gần đây, quy mô đóng
góp vào GDP của hoạt động này đà tăng lên đáng kể và đợc thể hiện rõ qua Bảng
2.1 (Phụ Lục). Năm 2004, hoạt động KDBĐS đà đóng góp hơn 4% vào GDP,
bằng 2/3 đóng góp của ngành xây dựng là ngành có bề dày phát triển đà khá lâu
năm.
Về số lợng doanh nghiệp, theo số liệu của Vụ Quản lý doanh nghiệp- Bộ Kế
hoạch và Đầu t thì tính đến hết năm 2005, số lợng doanh nghiệp đà đăng ký hoạt
động trong các lĩnh vực liên quan đến BĐS giai đoạn 2000 - 2005 trên toàn quốc là
160.682 doanh nghiệp, trong đó tại Hà Nội là 32.874 doanh nghiệp, tại Thành phố
Hồ Chí Minh là 50.700 doanh nghiệp.
Qua gần 15 năm kể từ khi thị trờng BĐS chính thức đợc thừa nhận và đi vào

hoạt động (năm 1993), diễn biến và tốc độ phát triển của thị trờng khá phức tạp, có
thời kỳ diễn ra rất sôi động nh giai đoạn 1992-1994. Sau đó một thời gian dài từ
năm 1995-2000, thị trờng BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng đà làm cho các mảng
của thị trờng hầu nh bị đóng băng hoàn toàn. Tiếp theo giai đoạn này, thị trờng
đà có dấu hiệu ấm, nóng trở lại và phục hồi, gây ra cơn "sốt" lần thứ hai vào các
năm 2004-2005, nhng đến đầu 2006 thì thị trờng đà có những biểu hiện bất thờng
và lại rơi vào tình trạng đóng băng. Tuy nhiên, từ cuối năm 2006 đến nay thị trờng đà có dấu hiệu ấm lên và có xu hớng phục hồi, sôi động trở lại.
2.2. Thực trạng về vấn đề sở hữu và sử dụng đất đai ở ViƯt Nam
2.2.1. VỊ néi dung qun sư dơng ®Êt
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do NN đại diện chủ sở hữu và thực hiện các quyền định đoạt đối với đất đai nh:
quyết định mục đích SDĐ thông qua việc quyết định xét duyệt QHSDĐ, kế hoạch
SDĐ; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn giao đất; quyết định giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, định giá đất.
Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định ngời SDĐ có các quyền sau:
quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ,


Website: Email : Tel : 0918.775.368

quyÒn thÕ chÊp, bảo lÃnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền đợc bồi thờng khi NN thu
hồi đất.
2.2.2. Thực trang tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu công trình trên đất
Đặc thù của các BĐS hiện nay, kể cả BĐS là nhà ở và các BĐS khác là thiÕu
giÊy tê mang tÝnh ph¸p lý chøng minh qun sư dụng tài sản, quyền sở hữu công
trình trên đất theo quy định ban hành. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (GCNQSDĐ) tại nhiều địa phơng cha làm tốt, tỷ lệ cấp GCNQSDĐ ở đô thị
còn rất thấp nh Hải Phòng, Hải Dơng và một số địa phơng khác. Trong năm 2005,
theo kế hoạch thì cả nớc sẽ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình

(HGĐ), cá nhân, tập thể, tổ chức. Tuy nhiên, trên thực tế con số đó lại rất thấp so
với kế hoạch, có thể thấy điều này thông qua số liệu thống kê về tình hình cấp
GCNQSDĐ trên phạm vi cả nớc và 2 thµnh phè lín lµ Hµ Néi vµ Thµnh phè Hồ
Chí Minh đợc thể hiện qua Bảng 2.2 ( Phụ Lục).
Cũng theo thông tin đợc đề cập trong tạp chí "BĐS nhà đất Việt Nam" thì
đến tháng 6/2006, chỉ có khoảng 31/64 tỉnh thành cấp đợc trên 80% GCNQSDĐ,
trong đó ở nông thôn chỉ cấp khoảng 67,4%, đất nông nghiệp, lâm nghiệp khoảng
54,2%, ở đô thị là 51,2%.
2.3. Thực trạng về thị trờng BĐS ở Việt Nam
2.3.1. Thực trạng cung hàng hoá BĐS trên thị trờng
BĐS bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Trong đó, đất đai là
thành phần đặc biệt quan trọng của BĐS. Bởi vậy, nghiên cứu nguồn cung BĐS cần
đợc bắt đầu bằng việc nghiên cứu nguồn cung đất đai hiện nay trên thị trờng. Tổng
cung đất đai của từng quốc gia nãi chung vµ khu vùc l·nh thỉ cơ thĨ nãi riêng là
một đại lợng không đổi, nhng cung đất đai cho một mục đích cụ thể, hay nói cách
khác cơ cấu cung đất đai thay đổi tùy thuộc vào yêu cầu phát triển kinh tế xà hội
của mỗi thời kỳ. Ta có thể thấy điều này thông qua số liệu của Tổng Cục Thống kê
từ năm 2001 - 2003 đợc thể hiện ở Bảng 2.3 (Phụ Lục).
Trong năm 2005, cả nớc có 1.400 dự án nhà ở và khu đô thị mới đợc triển


Website: Email : Tel : 0918.775.368

khai, trong ®ã Hà Nội có gần 180 dự án, Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 800
dự án, Hải Phòng có 78 dự án và Đà Lạt là 46 dự án. Một số dự án lớn do nhà đầu
t nớc ngoài thực hiện nh khu đô thị mới Nam Thăng Long, có diện tích khoảng
365 ha với vốn đầu t là 2,1 tỷ USD; khu đô thị mới Phú Mỹ Hng (Thành phè Hå
ChÝ Minh) cã diƯn tÝch kho¶ng 600 ha. Trong những năm qua, do sự phát triển
nhanh của các doanh nghiệp KDBĐS, cùng với sự gia tăng quy mô đầu t nên diện
tích nhà ở và diện tích nhà ở bình quân trên đầu ngời tăng lên đáng kể.

Bảng 2.4 (Phụ Lục) cho thấy đến năm 2004 cả nớc có diện tích bình quân
nhà ở trên đầu ngời là 10,38 m2, trong đó khu vực đô thị là 10,6 m2, khu vực nông
thôn là 10,3 m2.
Năng lực xây nhà ở trong giai đoạn 2001-2005 tăng lên khá nhiều, tạo ra
nguồn cung nhà ở nhiều hơn, tuy nhiên so với các nớc khác thì vẫn còn thấp. Theo
số liệu của Cục Quản lý nhà Bộ xây dựng diện tích nhà ở đợc xây dựng mới từ
năm 2001 đến 2004 đợc thể hiện qua Bảng 2.5 (Phụ Lục). Diện tích nhà đợc xây
dựng mới năm 2004 là 21.705 m2. Với dân số hơn 80 triệu ngời thì diện tích nhà ở
bình quân mỗi năm chỉ tăng đợc khoảng 0,25 m2.
Những năm gần đây, Thành phố Hà Nội đà triển khai thực hiện các chính
sách u đÃi, hỗ trợ nhà ở cho những ngời có mức thu nhập thấp. Trong giai đoạn
2001-2005, quỹ nhµ ë cho ngêi cã thu nhËp thÊp lµ 440.000 m2. Tính riêng năm
2003, Hà Nội thực hiện 5 dự án phát triển nhà cho những ngời có thu nhập thấp
với diện tích đà xây dựng là 8.880 m2. Trong đó, dự án ở Nghĩa Đô-Dịch Vọng có
diện tích sàn là 3.365 m2 bao gồm 90 căn hộ; dự án ở Xuân La-Xuân Đỉnh gồm
120 căn hộ; dự án ở Xuân La - Tây Hồ có 36 căn hộ; dự án ở Cầu Diễn-Từ Liêm
gồm 52 căn hộ.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua nhiều khu dân c đợc hình
thành, đặc biệt một số khu dân c lớn nh An Lạc với diện tích 110 ha, Bình Hng là
100 ha, An Phú An Khánh là 143 ha. Từ đầu năm 2003, Uỷ ban nhân dân (UBND)
Thành phố Hồ Chí Minh đà có chủ trơng xây dựng nhà cho ngời có thu nhập thấp
và hình thành quỹ hỗ trợ cho ngời có thu nhập thấp mua nhà. Theo kế hoạch thực
hiện chủ trơng này, từ năm 2003 đến năm 2010, Thành phố sẽ xây dựng 70.000


Website: Email : Tel : 0918.775.368

căn hộ chung c, 18.000 phòng cho thuê và mua trả góp với số vốn đầu t khoảng
15.000 tỷ đồng.
Từ năm 2001 đến nay, môi trờng đầu t ở Việt Nam tiếp tục đợc cải thiện, số

lợng các doanh nghiệp Việt Nam và các doanh nghiệp nớc ngoài đầu t vào Việt
Nam đều tăng lên, một mặt làm cho nguồn cung trên thị trờng cho thuê các căn hộ
cao cấp và đặc biệt là thuê văn phòng tăng lên đáng kể, mặt khác hầu hết các tòa
nhà đều có tỷ lệ diện tích cho thuê rất cao đợc thể hiện ở các Bảng 2.6; B¶ng 2.7;
B¶ng 2.8; B¶ng 2.9 ( Phơ Lơc).
Nh vËy có thể thấy rằng, cung hàng hoá BĐS trên thị trờng trong thời gian
qua đà tăng lên đáng kể. Quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nớc, chỉnh trang
và mở rộng đô thị, tăng cờng kết cấu hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và xà hội đà làm
thay đổi cơ cấu sử dụng đất đai, góp phần làm cho đất đai đợc sử dụng hiệu quả
hơn, tăng cung đất đai cho xây dựng đô thị, các công trình nhà ở và kết cấu hạ
tầng.
2.3.2. Thực trạng về cầu BĐS ở nớc ta
Cầu về BĐS hiện nay ở nớc ta gồm hai nguồn: Cầu xuất phát từ nhu cầu sử
dụng BĐS thực sự, có nghĩa là những ngời BĐS để sử dụng và cầu xuất phát từ
mua BĐS để đầu cơ, họ chờ giá BĐS tăng giá rồi bán ra thu lợi nhuận.
Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự
Hiện nay, nguồn cầu này đang tăng lên nhanh chóng do nhiều nguyên nhân.
Trớc hết, cầu thực sự về BĐS tăng lên do sự gia tăng về dân số. Theo Tổng
cục Thống kê, tốc độ tăng dân số tự nhiên hiện nay ở nớc ta khoảng 1,4%/năm .
Nh vậy, hàng năm dân số Việt Nam tăng khoảng 1,12 triệu ngời. Với mức nhà ở
bình quân hiện nay vào khoảng 10 m2/ngời thì diện tích nhà ở cần xây dựng thêm
mỗi năm là 11,2 triệu m2.
Thứ hai, thu nhập tăng sẽ làm tăng trực tiếp cầu về nhà ở. Ngoài việc thu nhập
tăng do GDP tăng ở Việt Nam hiện nay còn có nguồn thu nhập khá lớn từ các khoản
kiều hối, đó là các khoản tiền do ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài gửi về cho thân
nhân trong nớc. Theo thống kê chính thức thì con số đó là khoảng 2 tỷ USD/ năm và


Website: Email : Tel : 0918.775.368

một phần không nhỏ số tiền này đợc dùng để mua BĐS, do đó cũng tạo ra một lợng
cầu đáng kể trong thị trêng B§S ViƯt Nam.
Sau khi ViƯt Nam gia nhËp WTO, có rất nhiều tổ chức, doanh nghiệp, cá
nhân nớc ngoài đầu t vào Việt Nam làm cho cầu về BĐS nhà ở, văn phòng làm
việc, nhà xởng, nhà kho v.v. tăng lên mạnh mẽ. Qua khảo sát mới đây của công ty
t vấn BĐS CBRE Việt Nam cho thấy, tại Thành phố Hồ Chí Minh, công suất thuê
các loại văn phòng hạng A và B trong tháng 7/2006 đạt tỷ lệ từ 95% đến gần
100%. Theo Công ty t vấn BĐS Chesterton Petty Việt Nam, tính đến quý III năm
2005 Hà Nội có gần 1.400 căn hộ cho thuê thì 96% trong số đó đà cho thuê hết.
Thành phố Hồ Chí Minh có 2.000 căn hộ cho thuê thì chỉ có 8% số căn hộ còn
trống.
Theo CBRE, hiện Việt Nam chỉ có trên 10 trung tâm thơng mại với diện tích
khiêm tốn, chủ yếu tập trung ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Những trung
tâm này thờng có vị trí thuận lợi, gần trung tâm nên công suất cho thuê thờng đạt
từ 94% trở lên. Cụ thể tại Thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm thơng mại Diamond
Plaza có tổng diện tích cho thuê hơn 8.000 m2 , giá cho thuê thuộc loại cao ở Việt
Nam (70 - 140 USD/m2) nhng đà cho thuê hết. ở Hà Nội hiện nay mặc dù các tòa
nhà cao ốc đang trong giai đoạn hoàn thiện hoặc mới đợc đa vào sử dụng nhng đÃ
cho thuê gần kín. Chẳng hạn Opera Business Centre (6B Tràng Tiền) vào tháng
12/2006 và Picific Place (83B Lý Thờng Kiệt) vào tháng 3/2007 cũng đà đạt tỷ lệ
cho thuê là 45 - 70%.
Cầu về BĐS thông qua hoạt động đầu cơ
Hoạt động đầu cơ BĐS là hiện tợng mà các cá nhân hoặc doanh nghiệp tuy
không có nhu cầu sử dụng BĐS nhng họ vẫn mua BĐS với số lợng lớn nhỏ tùy
thuộc vào khoản tiền nhàn rỗi của mình và có thể bằng các nguồn vốn huy động
khác nh của bạn bè, họ hàng hoặc vay của các tổ chức tín dụng để bán ra kiếm lời
khi giá BĐS tăng. Hoạt động này đà gây ra những cơn sốt ảo về giá, đẩy giá đất
lên rất cao, làm cho những ngời thực sự có nhu cầu về BĐS khó tiếp cận đợc với
hàng hoá BĐS trên thÞ trêng.

Website: Email : Tel : 0918.775.368

2.3.3. Thùc tr¹ng về giá đất tại Việt Nam hiện nay
Hiện nay ở Việt Nam tồn tại hai hệ thống giá đất: hệ thống giá đất do NN
ban hành và hệ thống giá đất hình thành trên thị trờng do các chủ thể giao dịch tự
thỏa thuận (giá thị trờng), đấu giá QSDĐ và đấu thầu các dự án có SDĐ.
2.3.3.1. Hệ thống giá do Chính phủ quy định
Căn cứ vào Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phơng pháp xác định giá và khung giá các loại đất và Thông t sè 114/2004/TTBTC ngµy 26/11/2004 cđa Bé Tµi ChÝnh híng dẫn thi hành Nghị định 188, UBND
các tỉnh đà ban hành giá đất của NN để áp dụng tại địa phơng khi NN giao đất có
thu tiền SDĐ, cho thuê đất hoặc thu hồi đất. Tuy nhiên, mức giá do NN ban hành
chỉ bằng 60-80% so với giá thị trờng. Bảng 2.10 (Phụ Lục) thể hiện khung giá đất
do Chính phủ quy định năm 2004, Bảng 2.11 (Phụ Lục) cho thấy sự chênh lệch
giữa giá NN quy định với mức giá thị trờng tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
2.3.3.2. Giá thị trờng.
Từ năm 2000 trở lại đây, giá nhà đất ở Việt Nam đặc biệt là ở các thành phố
lớn, mặc dù có sự biến động trên thị trờng nhng thờng ở mức giá rất cao.
ở Thành phố Hồ Chí Minh, kết quả so sánh giá thị trờng năm 2001 với giá
quy định của Thành phố: Bình quân chung giá đất trên thị trờng là 11,3 triệu
đồng/m2 tăng so với giá quy định là 5,1 lần, trong đó đất loại 3 bình quân tăng
5,68 lần, đất loại 2 là 4,58 lần, đất loại 1 là 4,05 lần. So với năm 2000 thì năm
2001 tăng lên 1,16 lần.
Từ năm 2001 đến nửa đầu năm 2003 giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh và giá
nhà đất ở mức độ rất cao. Kết quả điều tra giá thị trờng trên địa bàn thành phố Hà
Nội của Tổng Cục Địa chính (nay là BTNMT) cho thấy xu hớng tăng giá đất, đợc
thể hiện qua Bảng 2.12 ( Phụ Lục 2).
Theo Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, giá đất bình quân trong những năm
2003 ở nội thành Hà Nội khoảng 10 cây vàng/ m2, giá đất ngoại thành Hà Nội từng
tăng khoảng 5 - 10 lần so với trớc đây. Giữa năm 2003, huyện Từ Liêm Hà Nội tổ

chức đấu thầu, giá trúng thầu lên tới 18 - 20 triệu đồng/ m2. Mức giá này cao gấp 2


Website: Email : Tel : 0918.775.368

lÇn ë London có cùng cự ly từ trung tâm.
Từ năm 2001 đến 2003 giá nhà chung c tăng nhanh. Năm 2001 căn hộ 78 m2
tại dự án Linh Đàm (Hà Nội) đợc rao bán với mức giá gần 200 triệu đồng, căn hộ
tầng 2 đợc rao bán cao nhất gần 188 triệu đồng, căn hộ tầng 9 giá thấp nhất là gần
137 triệu đồng; nhng đến năm 2003, công ty kinh doanh đà bán căn hộ nh vậy với
giá gấp 2 lần. Kết quả điều tra của Sở Tài Nguyên Môi Trờng Hµ Néi cho thÊy
trong sè 1,3 triƯu m2 nhµ ë cha bàn giao thì có tới 34% đợc mua đi bán lại nhiều
lần mà vẫn không biết rõ nguồn gốc. Giá nhà chung c trên thị trờng cao hơn giá
bán ra của các công ty kinh doanh và phát triển nhà ở khoảng 50 - 100 triệu
đồng/căn hộ.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà ở từ năm 2001 đến năm 2003 cũng tăng
nhanh và ở mức cao. Nguồn số liệu của công ty giao dịch địa ốc thuộc ngân hàng
phát triển thành phố Hồ Chí Minh cho thấy giá căn hộ chung c thuộc dự án Ung
Văn Khiêm diện tích 47m2, 76m2, 80 m2 trong năm 2003 đợc bán với giá 8,7 triệu
đồng/ m2. Trong số những ngời mua những căn hộ trên đây có tới 50% là Việt kiều
.
Thị trờng nhà cho thuê từ năm 2001 đến 2003 khá sôi động. Giá thuê các căn
hộ chung c khu Phạm Viết Chánh, Đặng Văn Ngữ (Thành phố Hồ Chí Minh) và
các khu Kim Liên, Giảng Võ, Nguyễn Phong Sắc, Định Công, Linh Đàm (Hà Nội)
dao động từ 800.000 đến 2 triệu đồng/căn hộ/tháng, tùy theo diện tích và loại căn
hộ.
Thị trờng cho thuê văn phòng và nhà cao cấp đối với ngời nớc ngoài cũng khá
sôi động, loại A giá thuê dao động từ 20 đến 28 USD/m 2/tháng, loại B từ 17 - 25
USD/m2/tháng. Loại C từ 10 đến 23 USD/m2/tháng.
Theo Báo Kinh Tế Việt Nam, giá thuê văn phòng cao cấp đà liên tục tăng và

chỉ trong quý 1-2007, giá thuê văn phòng loại A cũng đà tăng 5% so với quý IV
năm 2006. Giá cho thuê văn phòng loại A hiện nay ở mức 36,5 USD/m2/tháng, loại
B khoảng 25,6 USD/m2/tháng, cha bao gồm 10% thuế VAT.
2.3.3.3. Thực trạng về giá đất bồi thờng
Theo khoản 1 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ quy định giá đất để tính bồi thờng là giá đất theo mơc ®Ých ®ang sư