ĐÁP ÁN BÀI TẬP MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN pptx

Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản

1

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
***

T.S NGUYỄN MINH HOÀNG




ĐÁP ÁN BÀI TẬP
MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
(Lưu hành nội bộ - cấm sao chép dưới mọi hình thức)




HÀ NỘI - 05. 2005




Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng

Bộ môn Định giá tài sản

2

I. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:
Bài số 1: B : 375 trđ và A: 255 trđ.
Bài số 2: 100 m
2
x 3.tr đ/m
2
- 100 m
2
x50% x 2 tr.đ/m
2
= 200 tr. đồng.
Bài số 3:
- Tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng đất là:
150m
2
x 1.000.000đ/m
2
x 50% + 350 m
2
x 1.000.000 đ/m
2
= 4250.000.000 đ
- Giá trị thị trường của lô đất:
(500 m
2
x 1.500.000 m

2
) - 425.000.000 đ = 325.000.000đ.
Tính bình quân: 325.000.000đ/ 500 m
2
= 650.000 đ/m
2
.
Bài số 4:
- Mục đích của việc định giá là ước tính GTTT của tài sản.
- Theo nguyên tắc thay thế: giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để
có một tài sản tương đương thay thế. Do vậy, có thể dựa vào GTTT – chi phí của
các tài sản tương đương để xác định .
- Theo nguyên tắc SDTNVHQN, giá trị của BĐS phải được xác định trong
điều kiện luật pháp cho phép, thì BĐS mới có thể đạt đến khả năng có thể
SDTNVHQN. Do vậy, để ước tính giá trị phải giả định tất cả các tài sản đem ra so
sánh đều được hợp thức hoá về mặt pháp lý.
Cụ thể như sau:
a. Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay:
Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền:
PV = FV
n
(1 + r)
-n

300.000.000 đ + [265.000.000 đ x (1 + 0,06)
-1
] + [228.980.000 đ x (1 + 0,07)
-2
]
+ [188.956.800 x (1 + 0,08)

-3
] + [169.389.793 x (1 + 0,09)
-4
] =
= 300.000.000đ + 250.000.000đ +200.000.000đ +150.000.000đ +120.000.000đ
= 1.020.000.000đ.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản

3

b. Giá trị B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với A.
1.020.000.000 đ - 40.000.000 đ = 980.000.000 đ
c. Nghĩa vụ tài chính về QSD đất khi hợp thức hoá đối với C.
200 m
2
x 1.000.000 đ/m
2
x 50% + (400 m
2
- 200 m
2
) x 1.000.000 đ/ m
2
x
100% = 300.000.000 đ
d. Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất:
560.000.000 đ + 300.000.000 đ =860.000.000 đ.

e. Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử
dụng đất và giá xây dựng so với A:
860.000.000 đ + 20.000.000 đ = 880.000.000 đ.
Đối chiếu giá trị biệt thự B: 980.000.000 đ và biệt thự C: 880.000.000 đ mức
độ chênh lệch là 100.000.000 đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự A cần thẩm
định giá khoảng 930.000.000 đ.
Bài số 5:

- Nếu tính theo lãi đơn: 500.000 x ( 1+ 12% x 4) = 740.000.
- Nếu tính theo lãi kép: 500.000 x ( 1+ 12%)
4
= 786.750.
Bài số 6:
Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất:

i
xAPV
i
n
)1(
1





+ Với n = 3 năm: 1USD x 2,4869 = 2,4869 USD.
+ Với n = 5 năm: 1USD x 3,7908 = 3,7908 USD.
+ Với n = 6 năm: 1USD x 4,3553 = 4,3553 USD.
+ Với n = 3 năm: 200USD x 2,4869 = 497,38 USD

+ Với n = 5 năm: 200USD x 3,7908 = 758,16 USD.
+ Với n = 6 năm: 200USD x 4,3553 USD = 871,06 USD.
Bài số 7:
Áp dụng công thức tính giá trị tương lai của một khoản tiền:
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản

4

FV
n
= V
0
(1 + r)
n
(6 tr + 2 tr) x( 1+ 15%)
3
= 8 x 1,5209 = 12,1672tr USD.
Bài số 8:
Áp dụng công thức tính giá trị tương lai của một khoản tiền và giá trị tương lai
của một chuỗi tiền đồng nhất:

i
i
AiVFV
n
n
on

1)1(
)1(



a. 3.000 x (1+ 18%)
50
+ 200 x 21.813,09 =
= 3.000 x 3.927,3669 + 200 x 21.813,09 =
= 11.782.100,7 + 4.362.618,0 = = 16.144.788,7 USD.
b. 3.000 + 200 x 5,5541 = 4.110,82 USD.
Bài số 9:
Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền và giá trị hiện tại
của một chuỗi tiền đồng nhất:









8,5,2
)1(
1
)1(
t
t
t

n
i
FV
i
xAPV
i

a, Giá trị của quyền cho thuê BĐS:
= 40 x 7,4957 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + 5 x 0,3762) =
= 279.815 USD.
b. Giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn:
= 40 x 4,7988 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + 5 x 0,3762) + 350 x 0,3762 =
303.504 USD.
Bài 10:
1. Giá trị lô đất sau 4 năm: Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền.
1.800 x f(15%;4) = 1.800 x 1.7490 = 3.148,2 trđ.
2. Giá trị lô đất sau 8 năm: Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền.
1.800 x f(15%;8) = 1.800 x 3,0590 = 5.506,2 trđ.
3. Ta có phương trình:
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản

5

1.800 x f(15%;n) = 3.600trđ.
f(15%;n) = 2.0
Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền cột 15% , ta có f(15%;5) =2.0114.
Vậy: n = 5 năm.

4. Ta có phương trình: 1.800 x f(10%;n) = 3.600
f(10%;n) = 2.0. Tra bảng giá trị tương lai của 1 đồng tiền, ta có:
f(10%;7) = 1,9487.
f(10%;8) = 2,1436.
Theo công thức nội suy, ta có: n = 7 năm 3 tháng 5 ngày.
Hoặc: 1 năm tương đương với 0,1958. Do đó: 2,0 – 1,9478 = 0,0522 tương
đương với: 0,0522/0,1958 = 0,2665 năm (3,2 tháng hay 3 tháng 6 ngày).
Bài 11:
- Thu nhập về tiền cho thuê hàng năm: 79.000
- Chi phí thường xuyên: 1.5% x 79.000 = 1.185
- Thu nhập ròng hàng năm: 77.815
- YP ở mức 6,5% là: 15,358.
- Giá mua có thể chấp nhận khi chưa tính đến chi phí giao dịch:
77.815 x 15, 358 = 1.197.154
- Giá mua có khi tính cả chi phí giao dịch:
X = 1.197.154 - 2,75%X
X= 1.197.154 / (1 + 2,75%) = 1.165.113USD
Bài 12
- Giá trị thị trường của đất trống:
60 m
2
x 20.000.000 đ/m
2
= 1.200.000.000đ
- Chi phí thay thế hiện hành của ngôi nhà:
150 m
2
x 2.500. 000/ m
2
= 375.000.000đ

- Tuổi hiệu quả (thời gian đã sử dụng) của ngôi nhà:
60 năm – 20 năm = 40 năm
- Mức giảm giá ướ tính của ngôi nhà:
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản

6

(40/60) x 375.000.000 đ = 250.000.000đ
- Giá trị ước tính cho ngôi nhà:
375.000.000đ - 250.000.000đ = 125.000.000đ
- Giá trị thị trường của bất động sản:
1.200.000.000đ + 125.000.000đ = 1.325.000.000đ

Bài 13:
a. Ước tính giá trị mảnh đất:
- Số tiền phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng lô đất chứng cớ là:
250 m
2
x 1.200.000 đ/m
2
= 300.000.000 đ
- GTTT ước tính khi đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng lô đất trên:
225.000.000 đ + 300.000.000 đ = 525.000.000 đ
- Giá một mét vuông đất khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý:
525.000.000 đ : 250 m
2
= 2.100.000 đ/m

2

- Giá thị trường ước tính đối với mảnh đất mục tiêu:
300 m
2
x 2.100.000 đ/m
2
= 630.000.000 đ
b. Giá trị tài sản trên đất:
- Chất lượng còn lại của các kết cấu chính:
Móng 68%, tường 56%, sàn 64%, nền 56%.
- Chất lượng còn lại của công trình:
(68% x 8%) + (56% x 18%) + (64% x 16%) + (56% + 14%) : (8% +18% +
16% +14%) = 60%.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản

7

- Giá trị ước tính đối với phần xây dựng:
120 m
2
x 1.500.000 đ/m
2
x 60% - 13.000.000 = 95.000.000 đ
c. Giá trị ước tính cho BĐS mục tiêu:
630.000.000 đ + 95.000.000 đ = 725.000.000 đ.

Bài số 14:
- Nhận xét:
+ Mảnh đất mục tiêu thuộc vào dạng BĐS có khả năng phát triển.
+ Về mặt pháp lý, mảnh đất này được phép xây dựng nhà ở. Giả định dự án
đầu tư xây dựng nhà phân lô là phù hợp với chi phí cơ hội của mảnh đất - thoả
mãn nguyên tắc SDTNVHQN.
+ Giá trị của mảnh đất, vì vậy sẽ ước lượng dựa vào khả năng sinh lợi.
+ Quy mô một lô đất: 10.000 m
2
x 60% / 60 = 100 m
2
.
+ Nhà đầu tư phải trả tiền mua quyền sử dụng đất tính theo m
2
cho toàn bộ
diện tích của cả mảnh đất. Nhưng số tiền thu về bán quyền sử dụng đất được tính
trên mỗi m
2
đất ( lô ) cho phép xây dựng. Do đó:
1. Tiền thu về bán đất sau khi đã hoàn chỉnh hạ tằng kỹ thuật là:
= (1.tr đ/m
2
x 10.000 m
2
x 60%) = 6.000 tr đ.
2. Chi phí cho sự phát triển mảnh đất là:
= ( 0.2 trđ/m
2
x 10.000 m
2

) + 300 trđ + 600tr.đ = 2.900 trđ.
3. Giá trị của mảnh đất trống:
= 6.000 tr – 2.900 tr = 3.100tr đ.
Tính bình quân mỗi m
2
đất trống: 310.000 đ/m
2
.
Bài số 15:
1. Doanh thu phát triển.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản

8

- Diện tích đất có thể bán:
6.000m
2
x60% = 3.600m
2
tương ứng 30 lô đất ( 3.600 m
2
/ 120 m
2
).
- Doanh thu phát triển:
600.000.000đ/lô x 30 lô = 18 tỷđ.
2. Chi phí phát triển.

a. Chi phí đầu tư:
- Chi phí đầu tư hạ tầng: 200.000đ/m
2
x 6.000m
2
= 1,2 tỷđ.
- Chi phí xây dựng nhà: 1.200.000đ/m
2
x 150m
2
/căn x 30 lô = 5,4 tỷđ.
- Chi phí quy hoạch: = 0,1 tỷđ.
- Chi phí phá dỡ nhà cũ: = 0,1 tỷđ.
- Tiền chuyển quyền sử dụng đất nộp Nhà nước
1.000.000 đ/m
2
x 3.600 m
2
= 3,6 tỷđ.
Cộng chi đầu tư: = 10,5 tỷđ.
b. Lãi vay Ngân hàng:
10,5 tỷ đồng x 0,5%/tháng x 12 tháng = 0,63 tỷđ
c. Lợi nhuận cho nhà ĐT: 18 tỷ đồng x 10 % = 1,8 tỷđ.
d. Thuế GTGT: 18 tỷ đồng x 5% = 0,9 tỷđ.
Tổng chi phí: = 13,83 tỷđ.
3. Giá trị BĐS: 18 tỷ đ - 13,83 tỷ đ = 4,17 tỷđ.
Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n
Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n

9

Bài 16:
1.Tiền thu về bán BĐS.
- Cho thuê cửa hàng 1 năm. 20.000
- Cho thuê văn phòng 1 năm: 10 USD x 1.800 m2 18.000
Tổng thu một năm: 38.000
Tỷ lệ chiết khấu: 6%
Giá trị của BĐS sau khi phát triển 633.333

2. Chi phí bán:
- Quảng cáo và môi giới: 3% giá bán BĐS. 18.999
- Chi phí pháp lý chuyển QSDBĐS:20%Tổng thu một
năm.
7.600
Cộng chi phí bán: 26.599
3. Thu thuần về bán BĐS: = (1) - (2) 606.734

4. Chi phí phát triển:
a. Chi phí xây dựng:
- Chi phí VL, NC và SXC: 7.000 m2 x 30 USD/ m2 210.000

- Chi phí có tính chất chuyên môn: khoảng 12% 25.200
- Chi phí khác: bồi thường, phá dỡ 2.800
Cộng chi phí xây dựng. 238.000

b. Chi phí cấp vốn tài trợ: 10%
- Cấp vốn cho phá dỡ: 10% x 2.800 280
- Cấp vốn cho xây dựng: 10% x 235.200 x 0.5 năm. 11.760

Cộng chi phí cấp vốn tài trợ: 12.040
*Tổng chi phí phát triển: (a) + (b) 250.040

c. Lợi nhuận cho nhà xây dựng: 20% Tổng chi phí phát triển. 50.008
Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n
Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n

10

5. Giá trị đầu tư cho công trình xây dựng: 300.048

6. Giá trị đầu tư vào đất đai (thặng dư): (3) - (5) 306.686

a. Giá đất giả định. X
b. Chi phí mua đất: 4% giá đất. 0,04X
- Phí môi giới.
- Phí pháp lý chuyển nhượng.
c. Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% .( X + 0.04X) 0,104X
* Tổng chi phí đầu tư vào đất: 6a +6b +6c 1,144X
d. Lợi nhuận cho nhà đầu tư vào đất: 20% x1.144X 0,22X
7. Giá trị đầu tư vào đất đai: 1,144X + 0.22X 1,364X
8. Giá trị mảnh đất: X = 306.686/1.364 224.843

Bài 17:
1. Cần bán ngôi nhà với giá: 55.500 USD.
2. Nên định giá ngôi nhà với giá: 75.000 USD.
3. Đối với BĐS không tạo thu nhập như nhà ở thì có thể định giá theo chi
phí hoặc so sánh thị trường. Giá trị tài sản theo 2 cách tính là không hẳn nhất quán

với nhau. Theo chi phí là 55.500 USD nhưng do cung không đáp ứng nổi cầu cho
nên giá trị thị trường đã lên tới 75.000 USD.
Bài 18:
- Cách 1: so sánh theo mét vuông.
+ 18 trđ/ (5m x 12 m) = 0.3 trđ/m
2
.
+ Mức giá cho thuê có thể đòi:
(6m x 12m) x 0.3 trđ/m
2
= 21,6 trđ/ năm.
- Cách 2: So sánh theo mét mặt tiền.
+ Giá cho thuê tính theo mét mặt tiền:
18trđ : 5 m = 3,6 trđ/ m.
+ Mức giá cho thuê có thể đòi:
6m x 3,6 trđ/ m = 21,6 trđ.
Bài 19:
a - Nếu đóng cửa nhà máy:
5 triệu USD = 1 triệu USD x 1/ i
Tỷ lệ sinh lời i = 20%.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản

11

- Nu hin i hoỏ nh mỏy:
10 triu USD = 0.5 triu x 1/ i
T l sinh li i = 5%.

b. Nờn úng ca nh mỏy.
Bi 20:
- Nu c phn ca A thay i t 47% lờn 52% thỡ giỏ mi c phn ca anh ta s
tng t 15 USD lờn 25 USD. Do vy giỏ tr ca 5% quyn kim soỏt tng thờm i
vi A s phn tng trờn ton b giỏ tr c phn mang li:
52 c phn x 25 USD/ c phn 47 c phn x 15 USD/ c phn = 595 USD.
iu ú cú ngha l A cú th chp nhn b ra 595 USD nhn thờm 5%
quyn kim soỏt Kaphoter.
2 . Mc giỏ m A v E m phỏn:
- Giỏ tr trung bỡnh mt c phn A cú th chp nhn l: 595/ 5 = 119 USD.
- Mc giỏ th trng - giỏ ti thiu m E chp nhn l 5 USD/ c phn.
Vy mc giỏ 2 bờn cú th m phỏn l trong khong 5 119 USD/ c phn.
Bi 21:
1. Giỏ tr c tớnh mt c phn ca ABC trờn quan im u t thiu s:
d
o
= 540 triu ng.
d1 = 540 x 1,02 = 550,8 triu ng
550,8
V
0
= = 6.885 triu ng.
10% - 2%
Giỏ tr thc c tớnh ca mt c phiu:
= 6.885 tr : 100.000 cp = 68.850 /cp.
* Nh vy, giỏ c phiu ca cụng ty ABC trờn th trng l giỏ "o", hoc l
giỏ thõu túm quyn kim soỏt, vỡ giỏ th trng (120.000 /cp ) ó cú s
chờnh lch rt ln so vi giỏ tr thc c tớnh (68.850 /cp).

Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng

Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n
Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n

12






2. Quyết định của các nhà đầu tư:
- Giá trị một cổ phiếu = 6.885 tr đồng là mức giá trị thực được ước tính theo
chi phí cơ hội trung bình của thị trường (10%). Để ra quyết định đầu tư, nhà đầu tư
phải dựa vào chi phí cơ hội của mình để đánh giá. Vì vậy:
- Đối với ông John:
550,8
V
0
= = 9.180 triệu đồng.
8% -2%
Mức giá hợp lý đối với ông John là: 9.180 tr :100.000 = 91.800 đ/cp. Ông John
sẽ chấp nhận tất cả các mức giá từ 91.800 đ trở xuống.
 Ông John quyết định đầu tư ngay cả khi thị trường ước tính giá trị thực chỉ
là 68.850 đ/cp.

- Đối với bà Rosie:
550,8
V
0

= = 5.508 triệu đồng.
12% -2%
Mức giá hợp lý đối với bà Rosie là: 5.508 tr :100.000 = 55.080 đ/cp. Bà Rosie
sẽ chấp nhận tất cả các mức giá từ 55.080 đ trở xuống.
 Bà Rosie không đầu tư ngay cả khi giá thị trường xuống thấp dưới mức
ước tính giá trị thực ( 60.000 đ/cp < 68.850đ/cp).

Bài 22:
Giá trị của một số tài sản được đánh giá lại như sau:
1- Giá trị của khoản nợ khó đòi:
60 tr. 30% = 18 tr.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản

13

2- Giỏ tr li th ca quyn thuờ ti sn: c tớnh bng giỏ tr hin ti ca
khon tin tit kim c trong 10 nm. S dng cụng thc tớnh giỏ tr ca cỏc
khon tin u nhau trong tng lai:





T = 25 tr - 20 tr = 5 tr.
PV
0
= 5 tr 4,1975 = 20,98 triu ng.

3- Giỏ tr ca s chng khoỏn u t vo cụng ty B: Giỏ th trng ca
2.200 c phiu u t vo cụng ty B c tớnh ti thi im xỏc nh giỏ tr doanh
nghip l: 2.200 c phiu 105.000

/c phiu = 231 triu ng.
4- Giỏ tr ca s ti sn cho thuờ theo hp ng: c tớnh bng giỏ tr hin
ti ca cỏc khon tin nhn c c nh hng nm. Tra bng tớnh sn giỏ tr hin
ti ca mt ng tin trong 20 nm vi t l hin ti hoỏ l 20%, ta cú:


Giỏ tr ti sn cho thuờ di hn = 10 4,8696 = 48,8696 triu ng.
* Tng giỏ tr ti sn ca doanh nghip sau khi ỏnh giỏ li l:
2.000-40- (60-18) -30 +150+20,98 + (231-220) +20 +(48,8696-180)=1.958,84 tr.
Giỏ tr doanh nghip: 1.958,84 - 600 = 1.358,84 triu ng.

ỏp ỏn bi 23:
- Giỏ tr thanh lý TSC d tớnh thu hi vo cui nm N +7 :
12.000 x 4% = 480 tr ng
- S tin khu hao thu hi hng nm: 1.200 tr ng
i
i
TnifTPV
n


)1(1
),(
0
1975,4
%

20
%)201(1
)10%,20(
10




f
8696,4)20%,20(

f
Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n
Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n

14

- Dự kiến thu nhập về lợi nhuận ròng 7 năm tới : Mỗi năm tăng 2%.
Năm N = 748 tr đồng
N+1 = 762,96 tr đồng
N+2 = 778,21 tr đồng
N+3 = 793,78 tr đồng
N+4 = 809,65 tr đồng
N+5 = 825, 85 tr đồng
N+6 = 842, 36 trđồng
N+7 = 859,21 tr đồng
- Giá trị doanh nghiệp = 10.003,69 triệu đồng
Đáp án bài 24:

- Giá trị tài sản hữu hình tính theo giá tthị trường:
20.000 - 8.500 = 11.500 tr đồng
- Tỷ suất lợi nhuận bình quân của doanh nghiệp: 16%
- Giá trị của lợi thế thương mại:
11.500 x ( 16% - 12%) = 460 tr đồng
- Giá trị doanh nghiệp :
V = 11.500 + 460 = 11.960 tr đồng
Đáp án bài 25:
- Xác định lợi nhuận ròng và thuế trên lý thuyết:
+ Năm N-2: 650 - 650 . 32% = 442
+ Năm N-1: 720 - 720 . 32% = 490
+ Năm N: 780 - 780 . 32% = 530
- Ước tính lợi nhuận tương lai thu được hàng năm:
tr502
321
3.5302.4901.442





- Giá trị doanh nghiệp = 502 : 12% = 4.183 tr. đồng
Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n
Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n

15

Đáp án bài 26:

- Giá trị thực ước tính đối với 1 cổ phiếu khi lợi tức cổ phần ổn định::
G
0
= 0.045/ 12% = 375.000 đồng/ cổ phiếu.
- Giá trị thực ước tính đối với 1 cổ phiếu khi lợi tức cổ phần tăng 2%/năm:
G
0
= 0.450 x( 1 + 2%)/ (12% -2%) = 4.59.000 đồng/cp.
Đáp án bài 27:
1. Ước tính giá thị trường của TSHH:
a. TSCĐ:
- Nhà cửa, vật kiến trúc: ( 200 - 70 ) x 0.8 = 104 tr đ.
- Máy móc thiết bị: ( 680 -150 ) x 0.9 = 477 tr đ
- Phương tiện vận tải: (170 - 60 ) x 0.7 = 77 tr đ.
- Thiết bị và dụng cụ quản lý: ( 150 -50 ) x 0.8 = 80 tr đ.
- TSCĐ khác: ( 50 -20 ) x 0.7 = 21 tr đ.
Cộng : 759 tr đồng.
b. Hàng tồn kho: 566 x 0.9 = 509.4 tr đ
c. Các tài sản không có điều chỉnh giá: tiền mặt, các khoản phải thu, các
khoản đầu tư tài chính ngắn hạn và dài hạn:
169 + 70 + 195 + 100 = 534 tr đ.
2. Giá trị tài sản ròng:
= ( 759 + 509.4 +534 ) - ( 310 + 850 ) = 642.4 tr đ.
3. Giá trị của lợi thế thương mại ( GW):
- Tỷ suất lợi nhuận trung bình của doanh nghiệp:
Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n
Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n

16

%19
000.2950.1900.1850.1
388375355345






- Giá trị của GW:
642.4 x ( 19% - 15% ) = 25.7tr đ.
4. Giá trị doanh nghiệp:
642.4 + 25.7 = 668.1 tr đồng.