Tác động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
Trong những năm qua thị trường bất động sản đã và đang hình thành,
phát triển ở Việt Nam, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội, kích
thích đầu tư, đáp ứng các yêu cầu về đất đai, nhà ở. Để quản lý và thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển, Nhà nước đã áp dụng nhiều chính sách trong
đó chính sách thuế đóng một vai trò hết sức quan trọng. Tuy nhiên, cho đến
nay thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn sơ khai, kém phát triển với sự
lấn át của thị trường bất động sản ngầm. Mọi trao đổi, giao dịch diễn ra trên
thị trường còn mang tính tự phát, hiện tượng mua, bán ngầm diễn ra mạnh
mẽ, nhất là ở các thành phố lớn. Do hoạt động thiếu sự kiểm soát của Nhà
nước dẫn đến Nhà nước bị thất thu một khoản lớn từ việc mua, bán, kinh
doanh bất động sản. Đặc biệt một vài năm gần đây hiện tượng đầu cơ trục lợi
diễn ra mạnh mẽ gây ra những cơn sốt giá giả tạo. Tình trạng "đóng băng"
trên thị trường bất động sản chính thức vẫn chưa có biện pháp tháo gỡ.
Để giải quyết tình trạng trên, một trong những đòi hỏi cấp thiết là các
chính sách tài chính của Nhà nước đặc biệt là chính sách thuế nhằm quản lý
và phát triển thị trường bất động sản cần phải đổi mới và hoàn thiện hơn nữa.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên, qua quá trình thực tập
và tìm hiểu hoạt động tại Trung tâm thông tin, tư vấn và dịch vụ bất động sản,
thuộc Cục quản lý cộng sản, Bộ Tài chính, em mạnh dạn chọn đề tài "Tác
động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở
Việt Nam" làm chuyên đề thực tập của mình.
Kết cấu của chuyên đề gồm 3 phần:
Chương 1: Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng chính sách thuế đối với sự phát triển thị
trường bất động sản ở Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với sự phát triển
thị trường bất động sản ở Việt Nam.
1
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Do kiến thức còn hạn chế nên chuyên đề khó tránh khỏi nhiều thiếu sót,
em mong nhận được nhiều ý kiến để chuyên đề hoàn thiện hơn. Em cũng xin
trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của thầy giáo TS. Hoàng Xuân Quế và Trung
tâm tư vấn và dịch vụ bất động sản đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em
hoàn thành chuyên đề này.
2
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG 1
CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Thị trường bất động sản
1.1.1.1.Khái niệm và đặc điểm bất động sản
Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do
thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản
quốc gia là nguồn tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước.
Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân chia
tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng.
Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất
động sản và động sản.
Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về bất động sản. Tuy
nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn
liền với đất đai và không di dời được.
Theo Giáo sư Dan Swango: "Bất động sản là đất đai và các công trình
xây dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó" .
Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: "Bất động sản là một miếng đất và
tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất".
Ở Việt Nam, theo quy định tại Bộ Luật dân sự: "Bất động sản là các tài

sản không di, dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các
tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định".
Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài
sản khác là nó không thể di dời được. Nó bao gồm đất đai và những tài sản có
liên quan đến đất đai, không tách rời đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý
của đất. Tuy nhiên, quan niệm về những "tài sản gắn liền với đất" được coi là
3
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
bất động sản lại có những khác nhau. Cùng một tài sản, có nước liệt kê vào
danh mục động sản nhưng có nước lại được coi là bất động sản; lúc này được
coi là bất động sản nhưng lúc khác lại là động sản.
Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm
chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản có những đặc điểm
riêng sau:
* Bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định, không di chuyển được.
Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa
điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số
lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên n hiên ban
tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một
quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Vị trí của hàng hóa bất động sản
bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế - xã hội,
môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất
động sản.
* Bất động là hàng hoá có tính lâu bền.
Đất đai là một loại tài sản được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ
trường hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại
hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do
đất đai không bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào

nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa
dạng, không bao giờ cạn.
* Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng
hóa đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết
các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó các vấn đề về bất động sản chịu sự chi
phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất
động sản, đặc biệt hệ thống luật pháp về đất đai. Có thể nói rằng, hàng hoá bất
4
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các
hàng hóa thông thường khác.
* Hàng hóa bất động sản nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn
các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi
khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân
cư sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn
giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
1.1.1.2. Khái niệm về đặc điểm thị trường bất động sản.
* Khái niệm:
Thị trường bất động sản là tồng hòa các giao dịch về bất động sản đạt
được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời loạn nhất định.
Thị trường bất động sản được hình thành khi bất động sản trở thành
hàng hoá. Như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hoá
thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản.
* Đặc điểm của thị trường bất động sản.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trường bất động

sản cũng dần được hình thành và ngày càng phát triển. Thị trường bất động
sản có những đặc điểm cơ bản sau:
• Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân
bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong
bất động sản.
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có
được từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ). Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn
và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất
(QSDĐ) không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có
thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của
đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường
5
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
bất động sản. Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá bất động sản không
phản ánh giá trị của đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi
từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất.
• Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt
vị trí. Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương là khác nhau, do vậy hoạt
động của thị trường bất động sản cũng mang tính địa phương. Mặt khác, thị
trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng trên tất cả các
vùng của đất nước, mà ở mỗi vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã
hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất động
sản khác về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau
về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản.
• Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị
trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai

và bất động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản
như: mua bán, thế chấp, góp vốn... Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp
đồng giao dịch dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động
sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động thị trường bất động sản) cũng phải
tuân thủ quy định của Nhà nước và pháp luật.
•Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.
Mọi hàng hóa đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cầu
tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh
chóng. Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên
thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá
thông thường khác. Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời
gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường. Việc tạo ra hàng hoá bất
động sản, các công trình xây dựng... đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm
6
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng,
thiết kế, thi công... Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sản
thường là khá phức tạp. Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, do
đó đòi hỏi vốn đầu tư lớn.
• Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên
nghiệp trình độ cao.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Thêm vào đó, giá cả hàng hóa
bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Thông tin trên thị
trường bất động sản lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì
vậy, khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ
lưỡng, đòi hỏi phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động
sản có chuyên môn... thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường.
Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan
nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên

môn, nắm được thông tin, am hiểu pháp luật về bất động sản... nên có thể giúp
các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt
ra. Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành
của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ
cao. Hoạt động của các tổ chức có vai trò quan trọng, góp phần kích thích thị
trường bất động sản phát triển.
• Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao
dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về
vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản
được huy động trên thị trường vốn. Đồng thời, một lượng vốn huy động được
trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường bất động sản- một lĩnh
vực đầu tư được ưa chuộng. Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số
đặc điểm như: lâu bền, không thể di dời...nên thường đóng vai trò là tài sản
đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị
7
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn
định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị
trường này có mối liên hệ khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động
trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia. Khủng hoảng tài
chính - tiền tệ Châu á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị
trường bất động sản. Sự sụt giá nhanh chóng của bất động sản thường kéo
theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một
số tổ chức tài chính trên thị trường vốn.
1.1.2. Sự phát triển của thị trường bất động sản.
1.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản.
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một
quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất

hàng hóa. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất háng hoá
là phân công lao động xã hội và sự tách biệt về mặt kinh tế giữa những người
sản xuất do quan hệ sản xuất quy định. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư
liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hóa. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai
cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sự sở hữu tư nhân về
ruộng đất, cùng với sự phát triển của hàng hóa làm nảy sinh các hình thức trao
đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đầu này
là bước sơ khai ban đầu của thị trường bất động sản. Khi cung và cầu bất
động sản xuất hiện ngày càng tăng, khung pháp lý về bất động sản và giao
dịch về bất động sản dần được ban hành cùng với việc hình thành cơ quan
quản lý nhà nước về bất động sản. Khi đó, thị trường bất động sản chính thức
được hình thành.
Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của hệ
thống các thị trường, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao
động đến thị trường bất động sản. Vốn, lao động và bất động sản là những yếu
tố đầu vào của quá trình sản xuất, do đó đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào
phải được hình thành, trong đó có thị trường bất động sản. Thị trường bất
8
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường khác, đặc biệt với thị
trường vốn. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng các loại hình giao dịch
về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế
chấp, góp vốn liên doanh... đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển,
đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trường
bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: chính phủ, doanh nghiệp, cá
nhân... Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về
số lượng và chủng loại. Sự phát triển của các giao dịch trên thị trường bất
động sản làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về
bất động sản.

1.1.2.2. Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản.
• Sự phát triển kinh tế
Cùng với quá trình phát triển kinh tế của mỗi quốc gia là sự gia tăng
nhu cầu sử dụng đất đai vào mục đích phi sản xuất nông nghiệp. Sự phát triển
kinh tế cũng đồng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho các
ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ... Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải
chuyển dịch đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang
sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại dịch vụ, du lịch... Điều này
làm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch bất động sản và thị
trường bất động sản phát triển. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời
là quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ - những yếu tố tác
động trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng) những bất động sản phù hợp với
yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời sống. Đó chính là quá trình
cải tạo các bất động sản hiện có, thay thế và sử dụng các bất động sản mới
cho phù hợp. Quá trình này có chậm so với quá trình sản xuất các sản phẩm,
hàng hóa khác nhưng do tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lại
nhiều làn nên thực tế mật độ giao dịch của bất động sản ngày một gia tăng.
9
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
• Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội như:
ăn, ở, đi lại, học hành, việc làm, giải trí... theo đó làm tăng nhu cầu về bất
động sản.
Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh
doanh. Do số lượng lao động tăng nhanh, đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản
xuất kinh doanh, làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất
nông nghiệp. Đất đai có hạn nhưng lao động nông nghiệp tăng nhanh và yêu
cầu chuyển từ sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông
nghiệp tạo thành một sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải được giải quyết thông

qua thị trường là chủ yếu.
• Yếu tố pháp luật.
Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp,
góp vốn bất động sản... hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch bất động
sản. Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự
hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy,yếu tố
pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất
động sản, chẳng hạn như ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy định
"Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình
thức...". Như vậy, tại thời điểm đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh bất
động sản là QSDĐ .
Đến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã được cụ thể hoá
thêm một bước. Tại khoản 2 điều 3 Luật đất đai quy định: "Hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất". Các quyền này chỉ được thực hiện trong
thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất và được giao theo quy
định của luật này và các quy định khác của pháp luật.
Như vậy thị trường bất động ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có
Luật Đất đai năm 1993. Hơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho
thấy: người có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã
10
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
được quy định, mà một số giao dịch dân sự khác có liên quan đến QSDĐ là
xuất hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001 và gần đây là
Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm một số quyền cho người sử dụng đất
như quyền cho thuê lại, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quyền bảo lãnh
cho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng QSDĐ. Hơn nữa, trong
Luật Đất đai mới còn có thêm quyền chuyển quyền sử dụng đất của những
người thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Có thể nói hệ thống

pháp luật của Việt Nam đã có những hành lang pháp lý ngày một tạo điều
kiện cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển.
• Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính
phủ.
Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phương cũng là một
nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết là chính
sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh
tế... Các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh,
sự gia tăng dân số, làm tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của
thị trường bất động sản. Ngược lại, ở những vùng, những khu vực mà chính
phủ không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số có
thể còn di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu phục vụ về bất động sản
phục vụ cho sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng,
dẫn đến sự kém nhộn nhịp của thị trường bất động sản. Tiếp đến là chính
sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người
nghèo, người có thu nhập thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội...
Các chính sách này của Chính phủ có thể làm tăng hoặc cũng có thể làm giảm
cầu về nhà ở đất ở. Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân
trong hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây
dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê... Tóm lại, tất cả các chính sách kinh tế của
Chính phủ đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đến
sự phát triển của thị trường bất động sản.
11
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
• Tập quán, truyền thống và thị hiếu.
Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất
động sản. ở thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường vốn, sự ảnh
hưởng của yếu tố này là rất hạn chế. Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực
tiếp đến cách thức tiến hành các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp...

của thị trường bất động sản. Nó có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các
vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi
thuê... đồng thời, nó cũng góp phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình thanh
toán.
Thị hiếu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ
yếu. Một là thị hiếu về vị trí bất động sản (nhất là về nhà ở, đất ở). Hai là thị
hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, cả về mốt. Trong điều kiện một nền kinh tế phát
triển, con người đang hướng về nhu cầu có ngôi nhà độc lập, cũng là yếu tố
ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
1.1.2.3. Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trường bất động
sản.
• Khối lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào đều được đánh giá trước hết
ở sự gia tăng khối lượng hàng hóa của thị trường đó. Trên thị trường bất động
sản, lượng hàng hóa đem giao dịch có thể được đo lường qua chỉ tiêu khối
lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản (có thể được tính bằng số
phiên giao dịch hoặc khối lượng tiền thu được).
Trên thị trường bất động sản, có các loaị hình giao dịch sau:
+ Giao dịch mua bán bất động sản.
Thị trường mua bán bất động sản là loại hình thị trường hình thành sớm
nhất trong các loại hình thị trường bất động sản. Xét về lịch sử, thị trường
mua bán, trao đổi đất đai xuất hiện gần như đồng thời với sự xuất hiện chiếm
hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân về đất đai. Ngày nay, việc
mua bán, trao đổi đất đai bất động sản đã trở thành phổ biến và vượt khỏi
12
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
khuôn khổ một quốc gia, nhất là các nước có nền kinh tế thị trường phát triển.
Mua bán, trao đổi bất động sản được diễn ra trực tiếp giữa những người có
nhu cầu mua bán, trao đổi hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới, tư

vấn về bất động sản. Hoạt động mua bán bất động sản cung cấp cho các chủ
thể trong nền kinh tế.
+ Giao dịch cho thuê - đi thuê bất động sản.
Bất động sản là loại tài sản mà bất cứ ai muốn sở hữu nó cần phải bỏ ra
một khối lượng tiền đầu tư ban đầu rất lớn. Bởi vậy, không phải ai cũng có
khả năng tự lập cho mình một bất động sản mà cần có thời gian để tích luỹ đủ
khối lượng tiền cần thiết. Từ thực tế trên làm nảy sinh quan hệ cho thuê và đi
thuê bất động sản. Hơn nữa, người có nhu cầu thuê bất động sản có thể chỉ sử
dụng bất động sản trong một thời gian nhất định, việc thuê bất động sản sẽ
mang lại hiệu q ủa hơn các hình thức khác cho người đi thuê.
Người có bất động sản cho thuê, trên cơ sở nghiên cứu thị trường để
quyết định việc cho thuê bất động sản, đảm bảo lợi ích kinh tế thu được là cao
nhất. Giá cả cho thuê được hình thành do quan hệ cung - cầu về các bất động
sản cho thuê. Các giao dịch về bất động sản có thể được tiến hành trực tiếp
giữa người có bất động sản cho thuê và người có nhu cầu thuê bất động sản
hoặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Các giao dịch
thuê và cho thuê hình thành nên thị trường thuê bất động sản.
+ Góp vốn liên doanh dưới hình thức quyền sở hữu (sử dụng) bất động
sản.
Người sở hữu bất động sản có thể sử dụng giá trị của bất động sản để
góp vốn liên doanh. Việc góp vốn liên doanh bằng bất động sản có thể mở
rộng thành hình thức góp vốn cổ phần bằng bất động sản. Trong nền kinh tế
phát triển, việc dùng bất động sản để góp vốn liên doanh và góp vốn cổ phần
khá phát triển. Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, việc sử dụng đất đai
làm vốn góp liên doanh để làm nguồn vốn đối ứng thu hút các nguồn vốn đầu
tư, thu hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nước ngoài thông qua
13
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
các dự án liên doanh. Việc sử dụng bất động sản để góp vốn liên doanh hình

thành nên thị trường các giao dịch bất động sản dùng làm vốn góp liên doanh.
• Sự đa dạng của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản càng phát triển thì càng có nhiều và nhiều loại
hình chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản. Các chủ thể tham gia vào
thị trường bất động sản bao gồm:
+ Cá nhân:
Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất)
tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem
bất động sản để góp vốn liên doanh... Ngược lại, có một số cá nhân có nhu
cầu sử dụng bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào
mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư
cách là người mua, người đi thuê...
+ Doanh nghiệp
Các doanh nghiệp tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản
cả về phía cung và cầu. Các doanh nghiệp mới thành lập, mở rộng hoạt động
sản xuất kinh doanh hoặc chuyển đổi vị trí sẽ có nhu cầu về mua, đi thuê hoặc
nhận vốn góp liên doanh bằng bất động sản, do đó tạo nên cầu về hàng hoá
bất động sản trên thị trường. Ngược lại, một số doanh nghiệp nắm giữ bất
động sản có nhu cầu bán, cho thuê (hoặc bất động sản đi thuê nhưng muốn
thuê lại), góp vốn liên doanh bằng bất động sản sẽ tham gia làm tăng cung
trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp còn tham gia
trực tiếp vào quá trình phát triển và tạo lập hàng hóa trên thị trường bất động
sản. Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau:
doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát
triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất... Đây là loại doanh nghiệp tạo ra
hàng hóa cho thị trường bất động sản.
+ Nhà nước.
14
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người
quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường, đồng thời với tư cách là người
tham gia trực tiếp vào hoạt động của thị trường bất động sản (vừa là người
cung và người cầu bất động sản).
Với tư cách là người quản lý vĩ mô với hoạt động của thị trường bất
động sản, Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý cho
hoạt động của thị trường. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp
(chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển; thực hiện quản lý, giám sát, cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch
trên thị trường bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính
phủ vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu trên hai mặt: Thông
qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị
trường, đồng thời, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều tiết
quan hệ cung - cầu và giá cả, bình ổn thị trường. Ngoài ra, Nhà nước còn
tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác: vừa là
người cung, vừa là người cầu bất động sản để thực hiện các chức năng quản
lý của Nhà nước của mình.
+ Các tổ chức môi giới, tư vấn.
Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý bất động sản tương
đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua có những thời điểm đều
phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây
dựng tư vấn về thiết kế thi công, lắp đặt...: chuyên gia kế toán tư vấn việc
hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá bất động
sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê...: chuyên
môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua
bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này còn được mời tham gia lập và thực
hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật
sư) tư vấn về vấn đề liên quan đến luật pháp.
+ Các tổ chức tài chính.
15

SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch hàng hóa đặc biệt -
hàng hóa bất động sản. Đồng thời, các giao dịch trên thị trường bất động sản
rất đa dạng, bao gồm các giao dịch: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên
doanh… Việc tạo lập hàng hoá và thực hiện các giao dịch trên thị trường bất
động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn. Chính vì vậy, nguồn vốn tự có không thể
đáp ứng được nhu cầu về vốn của các chủ thể tham gia trực tiếp các giao dịch
trên thị trường bất động sản. Một phần đáng kể nhu cầu về vốn này được tàI
trợ bởi các chủ thể khác, chủ yếu là các tổ chức tài chính.
• Sự phát triển khung pháp lý.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng
hóa đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động đến hầu hết các
hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, bất động sản muốn trở thành hàng hoá và
thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ
thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Nhìn vào hệ thống pháp luật về đất
đai và bất động sản của một nước, có thể nhận biết được thị trường bất động
sản ở nước đó được khuyến khích phát triển, hạn chế phát triển hay không
được phát triển. Đây là nhân tố quan trọng phản ánh sự phát triển của thị
trường bất động sản.
1.2. CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN.
1.2.1. Hệ thống chính sách đối với bất động sản.
• Thuế sử dụng đất.
Là loại thế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế
suất. Người sở hữu đất (hoặc người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định,
lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Mục
đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả,
ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai
càng nhiều thì tổng giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất lũy tiến thì thuế càng

lớn. Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển nhượng cho
16
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
người khác. Qua đó thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai một cách hợp lý, ngăn
ngừa đầu cơ đất đai, đồng thời điều tiết cung về đất đai.
• Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế giá trị đất tăng
thêm).
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh một lần khi
phát sinh hành vi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất, thu trên phần thu
nhập (giá trị gia tăng) khi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất. Đây là
một loại thuế phát sinh không thường xuyên mà phụ thuộc phát sinh dịch
chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường. Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng đất
đai là giá trị ròng được tính trên cơ sở lấy giá chuyển giao trừ đi vốn, sau đó
đem nhân với thuế suất thành số thuế phải nộp. Đây là loại thuế trực thu. Đối
tượng thu là thu nhập ròng do vốn kinh doanh đem lại, cho nên thuế giá trị gia
tăng đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập. Mỗi nước áp dụng một sắc thuế
khác nhau nhưng thông thường là thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng
thêm.
• Thuế thừa kế, biếu tặng.
Người sở hữu bất động sản có quyền để thừa kế hoặc biếu, tặng bất
động sản. Thuế thừa kế, biếu tặng được đánh một lần khi phát sinh hành vi
thừa kế hoặc tặng quà. Thuế được tính trên giá trị của bất động sản khi
chuyển nhượng quyền sở hữu nhân với thuế suất, trong đó, mức thuế suất
thường là cao, tuỳ vào yêu cầu, mục đích điều tiết và được đánh luỹ tiến. Mức
độ luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người nhận quyền sở hữu bất
động sản với người tặng quà hay cho thừa kế.
1.2.2. Đặc điểm của thuế bất động sản.
Thuế bất động sản, ngoài những đặc điểm chung của thuế (tính cưỡng
chế, tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp),

còn có một số đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, thuế bất động sản là nguồn thu mang tính ổn định và bền
vững của ngân sách nhà nước. Ngày nay, cơ cấu kinh tế của các nước đã được
17
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
chuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng các ngành phi nông nghiệp, kéo theo sự
tăng trưởng không ngừng của nguồn thu NSNN trong các lĩnh vực quan trọng
của các cấp chính quyền, nhất là chính quyền địa phương. Mặt khác, cùng với
sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng ngày được mở
rộng và phát triển theo, làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanh
bất động sản.
Thứ hai, việc định giá bất động sản để đánh thuế là vấn đề hết sức quan
trọng. Cơ sở của thuế bất động sản là tổng giá trị bất động sản hoặc chỉ là giá
trị tăng thêm của bất động sản, nhưng dù dưới hình thức nào thì để tính vào
bất động sản cũng phải tiến hành định giá bất động sản. Việc định giá bất
động sản có thể được thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế
hoặc xác định cho từng lần tính thuế tuỳ thuộc vào từng loại thuế và tập quán
của từng nước. Việc định giá bất động sản chính xác hay không chính xác sẽ
ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế.
1.2.3. Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị
trường bất động sản.
Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về
bất động sản, bình ổn giá cả trên thị trường; thúc đẩy sử dụng bất động sản có
hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường.
Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nước quy định đánh thuế hay
không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ,
hoặc chuyển dịch bất động sản. Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi
quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bình ổn
giá cả trên thị trường bất động sản.

Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả.
Nhà nước sẽ đánh thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua
đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhưng không sử
dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.
18
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển
bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường. Nhà nước thực hiện đánh
thuế hoặc không đánh thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng
nhà chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các
khu công nghiệp, các khu chế xuất...
Thứ hai, thuế bất động sản là một công cụ để điều hoà thu nhập, thực
hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản.
Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển
nhượng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan
trọng. Bởi lẽ, đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dân
của một quốc gia đều có quyền như nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà
tặng đó. Mặt khác, giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển
kinh tế - xã hội và đầu tư của xã hội hơn là kết quả lao động hay đầu tư cơ
bản của người trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng chúng; phần lớn giá trị tăng thêm
phải được điều tiết một cách thích hợp. Trước đây, các nước thường quy định
hạn mức thấp nhất đối với từng đối tượng trong xã hội để đảm bảo sự công
bằng đó. Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các nước đã bỏ quy định mang tính
hành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công bằng thông qua công cụ
thuế.
Thứ ba, thông qua thuế Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát
đối với việc quản lý, sử dụng kinh doanh bất động sản, từ đó chủ động điều
tiết lượng cung trên thị trường bất động sản.
Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đối

với đất đai trong thực tế. Để thu được thuế và thực hiện đúng các luật thuế đã
được ban hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan
phải bằng mọi biện pháp nắm vững số lượng, quy mô bất động sản mà từng
đối tượng nắm giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ người này sáng
người khác. Từ đó, Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết lượng cung
bất động sản, đồng thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp
19
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
luật của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vướng mắc
trong thực tiễn, kịp thời đề xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ.
Tóm lại, thông qua chính sách thuế, Nhà nước thực hiện điều tiết thị
trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do
Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài
nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên
thị trường ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức; khắc phục
tình trạng giao dịch "ngầm", các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất
thu cho ngân sách Nhà nước.
20
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.
2.1.1. Cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động sản ở
Việt Nam.
Bất động sản là nguồn tài sản lớn của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội loài người đảm bảo cho
xã hội tồn tại và phát triển. Bất động sản với tư cách vật chất thoả mãn nhu
cầu cuộc sống của con người được mua bán và trở thành hàng hóa. Thị trường

bất động sản được hình thành và phát triển.
Tuy nhiên, ở nước ta trong suốt quãng thời gian từ trước tháng 10 năm
1993, Nhà nước ta không thừa nhận đất đai - yếu tố cơ bản của bất động sản
được tham gia vào quá trình lưu thông. Mặc dù vậy, theo quy luật vốn có của
thị trường, hành vi mua bán đất đai ngầm vẫn xuất hiện.
Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng đề xướng, cùng với quá trình đổi
mới của toàn bộ nền kinh tế, cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất
động sản đã dần được hình thành, cụ thể như sau:
- Luật đất đai năm 1993 quy định: Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng
ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh giá trị QSDĐ. Những
quyền này cũng được áp dụng nhưng hạn chế đối với tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
- Bộ Luật dân sự hiện hành đã dành toàn bộ phần 5 (từ Điều 690 đến
744) quy định cụ thể các điều kiện, nội dung hợp đồng về chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế QSDĐ.
- Pháp lệnh về nhà ở được ban hành ngày 26/3/1991, cùng với các Nghị
định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
21
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
quyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của
Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở.
Cùng với việc thể chế các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và các
công trình xây dựng khác, Nhà nước đã ban hành một hệ thống các văn bản
pháp luật và biện pháp tài chính cho việc hình thành thị trường bất động sản,
cụ thể:
- Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá các loại đất.
Nội dung cơ bản của Nghị định này là quy định mức tối thiểu giá các loại đất

để các địa phương (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) làm căn cứ xác
định giá từng loại đất của địa phương mình.
- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 về việc quy định khung giá các
loại đất. Nghị định này thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993. Nội
dung cơ bản của Nghị định 87/CP là quy định mức tối thiểu và mức tối đa giá
các loại đất. Căn cứ vào khung giá đất này, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương xây dựng khung giá đất cho địa phương mình để thu thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định là công cụ, biện pháp để thực hiện
nghĩa vụ tài chính với Nhà nước của người tham gia giao dịch dân sự về bất
động sản.
Cùng với hệ thống pháp luật tài chính góp phần hình thành thị trường
bất động sản trên đây, Nhà nước còn đưa ra nhiều biện pháp để tạo điều kiện
hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển như:
- Cho phép các địa phương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng.
- Hỗ trợ các đối tượng chính sách mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
hoặc xây dựng nhà tình nghĩa, khi giao nhà này Nhà nước miễn thu tiền sử
dụng đất.
- Miễn thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng để xây dựng nhà ở cao
tầng, nhiều căn hộ.
22
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
-Thành lập các doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng, kinh doanh nhà,
Khi giao dịch đất cho doanh nghiệp thì tạm thời chưa thu tiền sử dụng đất, chỉ
thu khi doanh nghiệp bán được nhà.
- Cho phép thành lập các trung tâm môi giới, dịch vụ mua bán đất.
-Thành lập quỹ phát triển nhà ở tại các đô thị, mà trước hết là ở Hà Nội
và thành phố Hồ Chí Minh.

2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt nam.
Thị trường bất động sản nước ta mặc dù đã có những bước phát triển
nhất định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nền
kinh tế đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế.Tuy nhiên, thị trường
bất động sản ở nước ta còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều hạn chế.
2.1.2.1. Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh.
Có thể đánh giá thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản là thị
trường không chính thức. Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có
khoảng 30% số giao dịch về bất động sản được đăng ký. Các giao dịch chính
thức (Nhà nước kiểm soát được) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: các cơ
quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản,
công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê...
các công ty kinh doanh phát triển nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết
cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển nhượng QSDĐ đã có kết cấu hạ tầng...
Một trong những lý do cơ bản của tình trạng này là do các bất động sản
không có đầy đủ điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch trên thị
trường chính thức. Theo ước tính hiện nay có tới 90% số hộ sử dụng đất ở, đất
chuyên chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; ở Hà Nội, con số này là 80%,
thành phố Hồ Chí Minh là 60%. Theo số liệu của ngành địa chính thì ngay ở
khu vực đô thị cũng mới chỉ có khoảng 25 - 30% số hộ được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận QSDĐ.
Thêm vào đó là việc hợp thức hoá bất động sản còn gặp nhiêu khó khăn, thuế
và phí đối với mua bán, chuyển nhượng bất động sản khá cao, thủ tục hợp
23
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thức hoá rườm rà... Chính vì vậy, giao dịch mua bán trao tay trên thị trường
không chính thức là phổ biến.
Theo Luật đất đai năm 1993 và các chế độ quản lý tài sản công của Nhà
nước hiện hành thì các cơ quan, đơn vị HCSN được Nhà nước giao đất không

thu tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, phải sử dụng tài sản theo
đúng mục đích. Nhưng trên thực tế, các cơ quan này đã sử dụng một phần
diện tích nhà, đất thuộc trụ sở làm việc để cho thuê. Tương tự, các doanh
nghiệp Nhà nước cũng đem tài sản và đất đai được Nhà nước giao sử dụng
cho thuê lại với số lượng khá lớn. Những hoạt động này đều không qua sự
quản lý của Nhà nước, làm cho thị trường bất động sản không chính thức hoạt
động mạnh.
2.1.2.2. Hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn
hạn chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng.
Thông thường, hàng hoá trên thị trường bất động sản thường được phân
chia thành hai loại: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong (nhà ở, công
trình...). Tuy nhiên, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, giao dịch bất động sản có
yếu tố đất đai chỉ là giao dịch QSDĐ.Trong khi đó, nhà và các công trình
khác có thể thuộc sở hữu tư nhân. Chính vì vậy, thị trường bất động sản ở
nước ta là thị trường giao dịch quyền sở hữu nhà, các công trình khác và giao
dịch QSDĐ.
Trên thị trường bất động sản ở nước ta, hàng hoá "quyền sử dụng đất"
được hình thành trên cơ sở nhà nước giao và cho thuê đối với các tổ chức, cá
nhân thuộc các thành phần kinh tế. Các tổ chức và cá nhân này có QSDĐ.
Giao dịch về đất giữa các tổ chức và cá nhân là giao dịch về QSDĐ. Thựck
hiện quy định của Luật đất đai, Nhà nước đã giao đất sử dụng ổn định lâu dài
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất tiến hành đăng ký sử
dụng. Trong giai đoạn 1996 - 2000, Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông
nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trại trạm; trên 260 nghìn ha đất
24
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
chuyên dùng (chiếm 17% tổng quỹ đất chuyên dùng cả nước). Lượng đất đai
đã được giao hoặc hợp thức hoá quyền sử dụng này đã bước đầu tạo nên

lượng hàng hoá nhất định cho thị trường bất động sản, mở ra cơ hội cho
những người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất có hiệu quả hơn, đáp ứng nhu
cầu cho đầu tư phát triển .
Tuy nhiên, hiện nay còn khoảng 7% số đối tượng là 2% số diện tích đất
nông nghiệp, 65% số đối tượng và 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% số đối
tượng và 75% diện tích đô thị, 52% số đối tượng và 55% diện tích đất ở nông
thôn chưa có GCN QSDĐ để đủ điều kiện tham gia giao dịch trên thị trường
bất động sản theo quy định của pháp luật.
Việc chậm cấp GCN QSDĐ nêu trên là do việc xin cấp GCN gặp nhiều
khó khăn, thủ tục rườm rà, tốn kém. Để được cấp GCN QSDĐ, người dân
phải làm thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên cấp huyện hoặc tỉnh, đồng
thời, phải nộp tiền sử dụng đất với mức nộp là 20% đến 40% tiền sử dụng đất
tính trên giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Đối với hàng hoá bất động sản là vật kiến trúc đã xây dựng xong có thể
chia thành 4 loại là: nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán; bất động sản công
nghiệp (nhà xưởng, kho, mặt bằng sản xuất...); văn phòng cho thuê và khách
sạn; bất động sản thương mại (cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương
mại...). Kể từ khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường nhà ở
phát triển rất sôi động, lượng nhà ở là hàng hóa tăng lên nhanh chóng. Các
nguồn cung nhà ở bao gồm: Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước cho người đang thuê, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế
được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xâyd ựng nhà ở để bán hoặc
cho thuê; các cá nhân kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, mặc dù có xu hướng tăng
lên (hiện nay, cả ở nước có 701.409.505m
2
nhà, trong đó nhà đô thị là
144.492.951m
2
, nhà ở nông thôn là 556.916.590m
2

) nhưng lượng nhà ở có
chất lượng cao còn chiếm tỷ lệ thấp. Trong quỹ nhà và đất ở này, có một bộ
phận được trao đổi, mua bán và chuyển nhượng. Tính đến cuối năm 2000,
25
SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài chính công - 44