Quy định mới về bồi thường cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phá dỡ

QUY ĐỊNH MỚI VÈ BỒI THƯỜNG CHO CÁC CHỦ SỞ HỮU,
NGƯỜI SỬ DỤNG NHÀ CHUNG cư THUỘC DIỆN PHÁ DỠ
Ngô Gia Hồng
*
Hồng Thị Biên Thùy
**
Tóm tắt: Bài viết phân tích, bình luận một so quy định mới của Nghị định sổ
69/2021/NĐ-CP liên quan đến phương án bồi thường cho cư dân tại các chung cư cũ
thuộc diện phải phá dỡ đế cải tạo, xây dựng lại đối với trường họp các chủ sở hữu thỏa
thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Abstract: The article analyzes and discusses the new regulations of Decree No.
69/2021/ND-CP concerning the compensation scenarios for residents at old apartment
buildings subject to demolition for renovation and reconstruction in cases where the
owners reach an agreement with the real-estate companies.
1. Khái quát quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm
thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư thuộc diện phá dỡ
Dù pháp luật thừa nhận người sở hữu
nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng
đất có thời hạn sử dụng và sở hữu nhà ổn
định lâu dài, tuy nhiên tất cả cơng trình xây
dựng đều có niên hạn sử dụng nhất định, tùy
thuộc vào cấp, hạng cơng trình xây dựng.
Do vậy, khi nhà chung cư bị hư hỏng nặng,
có nguy cơ sập đổ, khơng cịn bảo đảm an
tồn cho người sử dụng thì chủ sở hữu nhà
chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn
giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ
và xây dựng cơng trình khác*

1. Việc cải tạo,
*■“ ThS., Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học
Luật Tp. Hồ Chí Minh.
1 Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp
với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới. Trường hợp
khu đất có nhà chung cư khơng cịn phù hợp với quy
hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư
phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có
thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng cơng trình khác
theo quy hoạch được duyệt (điểm a, b khoản 3 Điều
99 Luật Nhà ở năm 2014).

xây dựng lại nhà chung cư sẽ do các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản (KDBĐS)
đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở
hữu có nhà chung cư thực hiện; hoặc Nhà
nước sẽ thực hiện cưỡng chế phá dỡ và trực
tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư bằng nguồn vốn của Nhà nước nếu chủ
sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc
phá dờ2.
Việc khuyến khích các doanh nghiệp
KDBĐS tham gia đầu tư, cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư cũ đem lại nhiều lợi ích
hơn cho các bên:
Thứ nhất, đối với chủ sở hữu nhà chung
cư sẽ giải quyết được tình trạng thiếu hụt
chỗ ở khi nhà cũ khơng cịn giá trị sử dụng,
mang lại môi trường sống hiện đại, khang

trang hơn.
Thứ hai, đối với doanh nghiệp KDBĐS,
đây là cách thức tạo ra nguồn cung dồi dào
các bất động sản ở những vị trí đắc địa, mang
lại khả năng sinh lời cao. Hiện cả nước có
khoảng 2.500 chung cư cũ được xây dựng từ
trước năm 1994, trong số đó có khoảng 25%
2 Điều 99, Điều 113 Luật Nhà ở năm 2014.

61


NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬTSÓ 4/2022

chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, cần
phá dỡ, xây dựng mới3. Đồng thời, các
chung cư này thường có đặc điểm chung là
được xây dựng thấp tầng và ở những vị trí
mang lại giá trị kinh tế cao. Do vậy, khi đầu
tư vào mảng kinh doanh này, doanh nghiệp
KDBĐS có thể có nguồn lợi nhuận lớn từ
việc khai thác phần diện tích cịn lại sau khi
đã bồi thường cho các chủ sở hữu.
Thứ ba, dưới góc độ quản lý nhà nước,
khi doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng
mới nhà chung cư cũ sẽ giúp cho Nhà nước
giải quyết bài toán thiếu vốn đê đầu tư, cải
tạo, tạo mĩ quan đô thị.
Tuy nhiên, tác động của việc phá dỡ
chung cư cũ để cải tạo, xây dựng lại là

nhiều hộ gia đình, cá nhân sẽ mất đi nơi ở,
ảnh hưởng đến đời sống, học tập cũng như
công việc, kinh doanh. Luật Đất đai quy
định người mua nhà trong dự án kinh doanh
nhà ở là nhà chung cư thì sẽ có quyền sử
dụng đất với thời hạn ổn định lâu dài4, do
đó, cho dù nhà chung cư hết niên hạn sử
dụng và phải phá dỡ thì quyền sử dụng đất
của các chủ sở hữu vẫn được đảm bảo.
Chính vì lẽ đó, Luật Nhà ở đà khẳng định
trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà
chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục
thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung
cư đó, trường họp phá dỡ để xây dựng cơng
trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất
có nhà chung cư này được thực hiện theo
quy định của pháp luật về đất đai5. Suy cho
cùng, khi doanh nghiệp KDBĐS tham gia
cải tạo chung cư cũ thì bản chất của việc bồi
thường cho chủ sở hữu chính là việc chủ
3 Đình Sơn, Cải tạo chung cư cũ vẫn.... tắc, Báo điện
từ Thanh niên, truy cập ngày
15/5/2021.
4 Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.
5 Điểm d khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014.

62

đầu tư mua lại giá trị quyền sử dụng đât của
khu chung cư đó. Nhà nước sẽ thực hiện thu

hồi đất (nếu chủ sở hữu cố tình khơng bàn
giao sẽ bị cường chế) và chủ đầu tư được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện
dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và
được miền tiền sử dụng đất, tiền th đất6...
Chủ đầu tư có trách nhiệm thanh tốn cho
các chủ sở hữu bằng căn hộ mới trong dự án
sau khi xây dựng mới, hoặc thanh tốn bằng
tiền... Do đó, vấn đề bồi thường được xem
là nội dung rất quan trọng nhằm giải quyết
bài toán tạo sự đồng thuận khi phá dỡ để cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Nhận thức rõ điều này, Luật Nhà ở hiện
hành xác định một trong những yêu cầu đối
với việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư đó là chủ đầu tư
phải tổ chức lập phương án tái định cư để
báo cáo ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh
nơi có nhà chung cư phê duyệt trước khi
tiến hành phá dỡ, cải tạo. Phương án tái
định cư phải được thơng báo đến khu dân
cư nơi có nhà chung cư bị phá dỡ, được
công bố công khai trên các phương tiện
thông tin đại chúng của địa phương, trên
Cổng thông tin điện tử của UBND và cơ
quan quản lý nhà ở cấp tỉnh7.
Phương án tái định cư được xây dựng
trên cơ sở thoả thuận giữa các chủ sờ hữu
nhà chung cư và doanh nghiệp KDBĐS, có

sự kiểm sốt của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Theo đó, doanh nghiệp KDBĐS có
trách nhiệm xây dựng phương án bồi
thường đảm bảo các nguyên tắc và nội dung
mà pháp luật quy định. Phương án bồi
thường do doanh nghiệp đề xuất sẽ là một
trong những căn cứ để các chủ sở hừu nhà
6 Điều 25 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.
7 Khoản 2 Điều 112 Luật Nhà ở năm 2014.


QUY ĐỊNH MỚI VÈ...

chung cư quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự
án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chủ
sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp này
thỏa thuận phương án bố trí tái định cư theo
nguyên tắc quy định tại Điều 116 Luật Nhà
ở để báo cáo UBND cấp tỉnh nơi có nhà
chung cư phê duyệt8. Trên cơ sở phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được UBND
cấp tỉnh phê duyệt, doanh nghiệp KDBĐS
và chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện ký
hợp đồng khi bố trí tái định cư, tạm cư với
từng chủ sở hữu nhà chung cư. Mặc dù đã
được pháp luật quy định khá cụ thể, tuy
nhiên do vẫn còn nhiều bất cập trong quy
định về bồi thường cho các chủ sở hữu nhà
chung cư nên việc cải tạo, xây dựng mới nhà
chung cư chưa đạt được kế hoạch đề ra9.

2. Một số điểm mói liên quan đến việc
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí
chỗ ở tạm thịi cho các chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư thuộc diện phá dỡ
Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
tương đối phức tạp bởi lẽ hoạt động này liên
8 Khoản 2 Điều 115 Luật Nhà ở năm 2014.
9 Cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ với khoảng
hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng trước năm 1994.
Trong số nhà chung cư này có tới 25% thuộc diện hư
hỏng, nguy hiểm. Thế nhưng, 10 năm qua, tỷ lệ nhà
chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%.
Theo Thu Hang (TTXVN), Nghị định mới có giúp
tăng tốc độ cái tạo chung cư cũ, báo điện tử Tin tức,
/>59.htm, truy cập ngày 04/10/2021.
Cịn tại Tp. Hồ Chí Minh, trong thời gian qua, chỉ có
hai dự án chung cư cũ được hoàn thành cải tạo, xây
dựng và ba dự án đang triển khai dở dang. Con số
này là rất thấp so với tổng số 237 khu nhà chung cư
cũ cần được cải tạo, xây dựng lại theo kế hoạch.
Theo Hoàng Huy, Cài tạo xây dựng mới chung cư cũ
là mảng đầu tư đầy tiềm năng khi khơng cịn khống
chế lợi nhuận, Báo điện tử Việt Nam mới,

/>-che-loi-nhuan-10-20210904174327089.htm,
truy
cập ngày 04/10/2021.

quan đến lợi ích của nhiều người. Luật Nhà
ở năm 2014 và Nghị định số 101/2015/NĐCP đã có những quy định về việc thực hiện

phá dỡ nhà chung cư khi bị hư hỏng nặng,
có nguy cơ sập đổ, khơng đảm bảo an toàn
cho người sử dụng. Tuy nhiên, tiến độ cải
tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn cả nước
thực tế vẫn diễn ra rất chậm chạp, đe dọa
đến tính mạng, an toàn của cư dân cũng như
gây ra nhiều bất cập cho địa phương. Một
phần nguyên nhân của thực trạng này xuất
phát từ các quy định về bồi thường cho các
chủ sở hữu chưa thực sự tạo được cơ chế
hài hồ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và
doanh nghiệp. Vừa qua, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP thay thế
Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư.
Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư thay thế cho
Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, có hiệu lực
từ ngày 01/9/2021, đã có những quy định
tương đối cụ thể, rõ ràng hơn so với trước
đây, tạo cơ chế hài hòa trong việc bảo đảm
quyền lợi họp pháp cho các chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư cũ. Các quy
định này được kỳ vọng sẽ đảm bảo tốt hơn
quyền lợi của cư dân sống trong các chung
cư cũ đã xuống cấp. Một số điểm mới có thể
kể đến như sau:
Thứ nhất, thay đơi trình tự và chủ thể
có trách nhiệm lập, thắm định, phê duyệt
quy hoạch chi tiết hoặc bản vẽ tong mặt

bằng, phưong án kiến trúc cơng trình tùy
vào quy mơ khu vực có nhà chung cư, khu
chung cư (sau đây gọi chung là khu nhà
chung cư) thuộc diện cải tạo, xây dựng lại10

10 Điều 13 Nghị định 69/2021/NĐ-CP: Trường hợp
khu vực thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư,
khu chung cư có quy mơ diện tích đất nhỏ hơn 02 ha
thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền khơng phải lập

63


NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 4/2022

để làm cơ sở để xây dựng phương án bồi
thường, hỗ trợ, tải định cư và bổ trí chơ ở
tạm thời (sau đây gọi chung là phương ản
bồi thường)
Theo đó, trên cơ sở kế hoạch xây dựng,
cải tạo lại nhà chung cư, cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cỏ trách nhiệm lập, thẩm
định, phê duyệt quy hoạch bản vẽ tổng mặt
bằng, phương án kiến trúc cơng trình tùy
vào quy mơ khu vực có nhà chung cư thuộc
diện phá dỡ xây dựng mới. Quá trình lập
quy hoạch/bản vẽ tổng mặt bằng, phương án
kiến trúc công trình phải xác định một số chỉ
tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng, quy
mô dân số hoặc xác định phần diện tích đất

có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang
xây dựng các cơng trình dịch vụ, thương
mại, văn phịng hoặc cơng trình hạ tầng xã
hội khác để bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã
hội và môi trường nhằm khuyến khích các
nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án nhưng
phải đáp ứng và kết nối đồng bộ hệ thống hạ
tầng kỳ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực và
trên địa bàn. Căn cứ vào kế hoạch cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư, quy hoạch khu
vực nhà chung cư phải thực hiện cải tạo, xây
dựng lại đã được phê duyệt, quy mơ diện
tích đất, quy mơ dân số tại khu vực dự án và
các yêu cầu về bồi thường, thời gian, tiến độ
thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh có trách
nhiệm xây dựng và ban hành các tiêu chí để
lựa chọn chủ đầu tư*
11.
Quy định này cho thấy pháp luật đã
nâng cao hơn vai trò của Nhà nước trong
việc xây dựng các căn cứ cần thiết giúp
doanh nghiệp xây dựng được phương án bồi
thường, thay vì chỉ nêu những nguyên tắc,
nội dung chung chung như trước đây. Mặt
quy hoạch chi tiết mà thực hiện lập, phê duyệt bàn vẽ
tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình.
11 Điều 12 và khoản 2 Điều 14 Nghị định số

69/2021/NĐ-CP.

64

khác, quy hoạch chi tiết khu vực có nhà
chung cư cài tạo, xây dựng lại đã xác định
nhiều tiêu chí quan trọng như quy mơ dân
số, diện tích cơng trình thương mại, dịch vụ
sẽ giúp chủ đầu tư cân nhắc, tính tốn khả
năng thu hồi vốn và mức lợi nhuận có được
từ dự án để từ đó quyết định đăng ký làm
chủ đầu tư của từng dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư.
Thứ hai, thay đơi về trình tự lựa chọn
chủ đầu tư và việc tham gia ỷ kiến lựa chọn
chủ đầu của các chủ sở hữu
Việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự
án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là một
trong những nội dung quan trọng bởi sẽ
quyết định đến quyền lợi của các chủ sở
hữu nhà chung cư thông qua phương án bồi
thường do chủ đầu tư đề xuất. Theo đó, một
trong những vấn đề mà chủ sở hữu quan
tâm khi lựa chọn chủ đầu tư là phương án
bồi thường do doanh nghiệp đăng ký làm
chủ đầu tư đề xuất có đảm bảo được quyền
lợi tối đa cho cư dân hay không. Qua đó,
khi lựa chọn chủ đầu tư thì chủ sở hữu đồng
thời chấp nhận với phương án bồi thường
mà doanh nghiệp đề xuất.
Khác với Nghị định số 101/2015/NĐCP chỉ giao Sở Xây dựng lập danh mục các
doanh nghiệp KDBĐS có đủ điều kiện và

năng lực làm chủ đầu tư dự án để giới thiệu
và thông báo cho các chủ sở hữu có nhà
chung cư, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã
quy định một quy trình chi tiết và khách
quan hơn trong việc lập danh sách các
doanh nghiệp để đưa ra Hội nghị nhà chung
cư lựa chọn. Cụ thể, trên cơ sở quy hoạch
chi tiết hoặc bản vẽ tổng mặt bằng, phương
án kiến trúc cơng trình đã được phê duyệt,
doanh nghiệp KDBĐS lập hồ sơ đăng ký
kèm theo hồ sơ năng lực đáp ứng các tiêu
chí do UBND cấp tỉnh ban hành và phương
án bồi thường đến cơ quan được UBND cấp


QUY ĐỊNH MỚI VỀ...

tỉnh giao chủ trì tiếp nhận hồ sơ (UBND cấp
huyện nơi có nhà chung cư cần cải tạo, xây
dựng lại hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh). Cơ quan chủ trì chịu trách nhiệm lọc
hồ sơ doanh nghiệp đăng ký và tổ chức lấy
ý kiến các chủ sở hữu để lựa chọn chủ đầu
tư tại Hội nghị nhà chung cư12.
Quy định về tỷ lệ biểu quyết và cách
thức lựa chọn chủ đầu tư tại Hội nghị nhà
chung cư theo Nghị định số 69/2021/NĐCP cũng có sự thay đổi. Hội nghị nhà chung
cư được coi là hợp lệ để lựa chọn chủ đầu tư
phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn
hộ chung cư của nhà chung cư, khu chung

cư đó tham gia, mỗi một căn hộ trong nhà
chung cư tương ứng với một phiếu biểu
quyết và doanh nghiệp được lựa chọn phải
được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu
tham gia đồng ý; trường hợp có nhiều doanh
nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì
lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng
ý cao nhất của các chủ sở hữu nhưng tối
thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu
nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý13.
Bên cạnh đó, trong quá trình lựa chọn chủ
đầu tư, các chủ sở hữu và doanh nghiệp
KDBĐS tham gia lựa chọn có thể thống nhất
điều chỉnh nội dung phương án bồi thường
do doanh nghiệp KDBĐS lập nhưng phải
tuân thủ nội dung quy hoạch đã được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt và quy định
về nội dung bồi thường theo quy định. Nghị
định số 69/2021/NĐ-CP cũng bổ sung cơ
chế đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường
hợp không lựa chọn được chủ đầu tư theo
hình thức tổ chức hội nghị nhà chung cư.
12 Khoản 3, 4, 5 Điều 14 Nghị định số 69/2021/NĐ-

CP.
13 Khoản 6 Điều 14 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Các quy định trên đã tạo được sự linh
hoạt trong việc lựa chọn chủ đầu tư và

thông qua phương án bồi thường, hạn chế
sự bế tắc nếu không thể đạt được sự đồng
thuận khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư.
Tuy nhiên, theo các tác giả, việc quy định
nguyên tắc biểu quyết lựa chọn chủ đầu tư
dựa vào tổng số căn hộ trong nhà chung cư
và mồi một căn hộ tương ứng với một phiếu
biểu quyết là một điểm trừ của Nghị định số
69/2021/NĐ-CP. Bởi lẽ, điều này không
phù họp và không đảm bảo cơng bằng giữa
các chủ sở hữu. Diện tích các căn hộ trong
nhà chung cư không giống nhau, trong khi
đây lại là căn cứ quan trọng để xác định giá
trị căn hộ được bồi thường và ảnh hưởng
đến lợi ích mà các chủ sở hữu sẽ nhận được.
Mặt khác, từ ngày 01/01/2020, Thông tư số
06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số
điều của các Thông tư liên quan đến quản
lý, sừ dụng nhà chung cư có hiệu lực đã quy
định quyền biểu quyết tại Hội nghị nhà
chung cư được tính theo diện tích sở hữu
riêng của chủ sờ hữu căn hộ, chủ sở hữu
phần diện tích riêng khác trong nhà chung
cư theo nguyên tắc lm2 diện tích sở hữu
riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết
(khoản 6 Điều 1). Việc Nghị định số
69/2021/NĐ-CP vẫn áp dụng cách tính
quyền biểu quyết theo quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư trước đây đã gây nên sự
thiếu nhất quán trong quy định pháp luật,

làm phức tạp hơn cho khâu tổ chức hội
nghị. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của các
chủ sở hữu nhà chung cư, cần thay đổi
nguyên tắc biểu quyết được tính theo m2 để
xác định.
Thứ ba, cho phép chủ sở hữu nhà
chung cư được lựa chọn phương thức bồi
thường phù hợp với nhu cầu
về nguyên tắc, việc bồi thường cho các
chủ sờ hữu khi phá dỡ, xây dựng lại nhà

65


NHÀ NƯỞC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 4/2022

chung cư được ưu tiên bằng chính sách tái
định cư tại chỗ nhằm tránh xáo trộn cho
hoạt động sống của cư dân. Tuy nhiên,
trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải
phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt
không thực hiện xây dựng lại nhà chung cư
mà xây dựng cơng trình khác, chủ sở hữu
được lựa chọn hình thức bồi thường bằng
tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác. Quy
định này thể hiện sự tôn trọng quyền tự định
đoạt của các chủ sở hữu nhà chung cư, phù
hợp hon với nhu cầu thực tế của từng cư
dân. Đồng thời, nhằm khắc phục thực tế
nhiều khu tái định cư đã được xây dựng

trong thời gian qua thường được bố trí cách
rất xa các chung cư cũ, nằm ở các quận
huyện ngoại thành, gây ảnh hưởng không
nhỏ đến công việc, vấn đề học tập của trẻ
em, hoạt động buôn bán của người dân...
nên cư dân không đồng ý di dời, gây ảnh
hưởng không nhỏ đến kế hoạch phá dỡ
chung cư cũ. Nghị định số 69/2021/NĐ-CP
đặt ra yêu cầu: Nếu tái định cư tại địa điểm
khác thì có thể được bố trí tại dự án xây
dựng nhà ở tái định cư hoặc dự án nhà ở
thương mại trên cùng địa bàn cấp xã, nếu
trên địa bàn cấp xã khơng có nhà ở này thì
bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện; trường
họp trên địa bàn cấp huyện khơng có nhà ở
này thì được bổ trí tại dự án khác trên địa
bàn cấp huyện lân cận hoặc nếu chủ sở hữu
có nhu cầu thì được mua, th, th mua
nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của
pháp luật nhà ở14. Điều này đã đáp ứng
được nguyện vọng đa số người dân luôn
mong muốn được tái định cư ở những khu
vực gần với chung cư đang ở để ốn định đời
sống, tránh những xáo trộn không cần thiết.

14 Điểm

đ khoản

69/2021/NĐ-CP.

66

1

Điều

20 Nghị

định

Thứ tư, bô sung quy định về hệ số bồi

thường cho chủ sở hữu căn hộ chung cư có
nhu cầu tái định cư tại chơ
Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án
tại từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định
hệ sổ k bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích
sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng
nhận được cap qua các thời kỳ hoặc diện
tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận,
làm cơ sờ để chủ đầu tư lập phương án bồi
thường. Diện tích căn hộ tái định cư sau khi
tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền và
được nêu rõ trong phương án bồi thường,
làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ
thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu
có)15. Quy định trên đã tạo ra cơ chế rõ ràng
trong việc xác định giá trị căn hộ tái định

cư, tùy theo hệ số k này để xác định trách
nhiệm bồi thường của chủ đầu tư, giải quyết
được “nút thắt” lớn nhất trong việc hài hịa
lợi ích các bên khi không thống nhất được
phương án bồi thường dẫn đến bể tấc trong
cải tạo chung cư cũ.
Tuy nhiên, cần thiết ban hành những
hướng dẫn cụ thể hơn về việc quyết định hệ
số k, vì nếu xác định hệ số k này theo từng
dự án thì rất dễ dẫn đến tiêu cực, đặc biệt là
các chung cư cũ tọa lạc tại khu vực đắc địa.
Các doanh nghiệp sẵn sàng làm mọi cách để
có hệ số k thấp nhằm giảm chi phí bồi
thường, tăng thêm lợi nhuận, từ đó làm ảnh
hưởng đến quyền lợi chính đáng của cư dân,
ngược lại, hệ số k q lớn thì khơng thu hút
được doanh nghiệp tham gia. Nên xây dựng
nguyên tắc ban hành hệ số k theo vị trí từng
căn hộ, ví dụ, thường các dự án nhà chung
cư xây dựng mới thì phần tầng trệt và một
số tầng kế tiếp (ví dụ từ tầng trệt đến tầng 3)
sẽ được sử dụng làm trung tâm thương mại -

số
15 Khoản 1 Điều 21 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.


QUY ĐỊNH MỚI VÈ...

dịch vụ, các tầng trên sẽ bố trí tái định cư và

cịn lại doanh nghiệp được khai thác, do vậy
chủ sờ hữu các cãn hộ ở tầng trệt sẽ có hệ số
k lớn hơn khi xác định diện tích.
Thứ năm, dành sự quan tâm đến các
chủ sở hữu có diện tích để kinh doanh ở
tầng 1 của chung cư cũ
Đặc điếm của các căn hộ tầng 1 là
thường cỏ giá trị cao hơn nhờ lợi thế có thể
làm mặt bằng kinh doanh, hoặc thu lợi từ
việc cho thuê. Nếu chỉ bồi thường cho các
chủ sở hữu các căn hộ này tương tự như các
căn hộ khác thì họ sẽ không chấp nhận và
không chịu di dời. Nắm bắt được vấn đề
này, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã dành
sự ưu tiên cho các chủ sở hữu tầng 1 có diện
tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị
định này có hiệu lực thi hành. Dự án có bố
trí một phần diện tích để kinh doanh dịch
vụ, thương mại theo quy hoạch được phê
duyệt thì ngồi việc được bồi thường, họ
cịn được mua hoặc th một phần diện tích
sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh
doanh nếu có nhu cầu. Mặt khác, giá bán
phần diện tích này cũng được quy định rõ
để đảm bảo quyền lợi của người mua, được
tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ
trên 1 m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch
vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo
quy định; giá thuê diện tích kinh doanh,
dịch vụ do các bên thỏa thuận16. Có thể thấy

rằng, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP không
chỉ quy định về bố trí chồ ở mới, mà cịn
dành sự quan tâm đến việc ổn định đời sống
cho các hộ kinh doanh tại nơi ở cũ, giúp họ
được ưu tiên bố trí diện tích để kinh doanh,
tìm kiếm thu nhập ở nơi ở mới.

16

Điểm a khoản

69/2021/NĐ-CP.

1

Điều 21

Nghị

định

số

Thứ sáu, bổ sung quyền được chuyển

nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định
cư, nhà ở bo trí tạm thời
Chủ sở hữu nhà chung cư (trừ chung cư
thuộc sở hữu nhà nước) được chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định

cư, nhà ở bố trí tạm thời (nếu được mua nhà
ở này); trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp
đồng mua bán được thực hiện như đối với
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại theo quy định của pháp luật về
nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản;
người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở tái định cư cuối cùng được cấp
Giấy chứng nhận theo quy định của pháp
luật về đất đai và pháp luật về nhà ở17. Quy
định này có thể đáp ứng nhu cầu của những
người có suất tái định cư nếu như họ không
muốn ở nhà tái định cư được cấp mà muốn
bán suất tái định cư này để nhận một khoản
tiền, chuyển đến nơi khác sinh sống, làm ăn.
3. Kết luận
Sự không đồng thuận về phương án bồi
thường cho các chủ sở hữu chung cư cũ là
một trong những nguyên nhân khiến cho
quá trình cải tạo các chung cư cũ tại địa bàn
các thành phố lớn diễn ra chậm chạp, khơng
đạt được mục tiêu đề ra. Nhìn chung, về vấn
đề này, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã có
những điểm mới đột phá, góp phần giải
quyết các điểm vướng mắc, tồn tại của Nghị
định số 101/2015/NĐ-CP. Trong thời gian
chờ đợi những điểm mới này được đưa vào
triển khai trên thực tế để có thể đánh giá
tính khả thi, tính phù hợp thì việc dự đốn
những điểm chưa rõ ràng, chưa hợp lý là

điều cần thiết để kịp thời ban hành các văn
bản hướng dẫn cho phù hợp, góp phần phát
huy những ưu điểm của văn bản mới.
17

Điểm e

khoản

1

Điều

19

Nghị

định

số

69/2021/NĐ-CP.

67