Các quy định của luật đất đai năm 2013 về quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao thực trạng và kiến nghị

BÀN VÉ Dự ÁN LUẬT

CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VÉ QUẢN LỴ
VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU CỐNG NGHIỆP, KHU KINH TẾ,
KHU CHÊ XUẤT, KHU CỐNG NGHỆ CAO:
THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ
Vũ Quang

TS. GVCC. Viện Kinh tế & Quản lý, Đại Học Bách Khoa Hà Nội
Thông tin bài viết:

Tóm tắt:

Từ khóa: Khu cơng nghiệp, khu
kinh tế, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, Luật Đất đai, quyền sử
dụng đất, quản lý và sử dụng đất.

Trong tổng thể các vấn đề về xây dựng cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tư, vấn đề
quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất,
khu công nghệ cao đã và đang đặt ra hết sức cấp bách do tầm quan trọng của
chúng trong phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ cho mục tiêu cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước. Hệ thống chính sách và các quy định pháp luật về
quản lý và sử dụng đất đai trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất,
khu công nghệ cao đã được xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện khá đầy
đủ và hiệu quả. Tuy vậy, trong quá trình phát triển của đất nưđc, sự thay đổi,
phát triển không ngừng của nền kinh tế và của xã hội, các chính sách và các
quy định đó bộc lộ nhiều vướng mắc, bất cập, hạn chế khi thực thi trong đời
sống thực tiễn. Trong phạm vi bài viết này, tác giả tập trung phân tích các quy
định về quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế
xuất, khu cơng nghệ cao, nhận diện những điểm cịn hạn chế có thể gây khó

khăn cho việc thành lập, hoạt động và phát triển của khu công nghiệp, khu
kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao; và đưa ra một số ý kiến đóng góp
cho việc hồn thiện Luật Đất đai 2013 trong thời gian tđi.

Lịch sử bài viết:
Nhận bài
Biên tập
Duyệt bài

: 10/6/2021
: 16/8/2021
: 18/8/2021

Article Iníbmation:

Abstract:

Keywords:
Industrial
park,
economic
zones,
export
processing zones, and high-tech
park; Law on Land; land use
right; land administration and
utilization.

The element of land administration and utilization in industrial parks,
economic zones, export processing zones and high-tech zones, of the

elements of infrastructure construction, investment attraction, has been
considered and dealt with in a prompt manner due to their important role
to the socio-economic development, which is known as solid ground for
target of the industrialization and modernization of the country. The policies
and legal regulations on the land administration and utilization in industrial
zones, economic zones, export processing zones and high-tech parks have
been fully developed, promulgated and implemented with efficient results.
However, in the development process of the country, the constant change
and development of the economy and society, those policies and regulations
have revealed a number of obstacles, inadequacies and shortcomings. Within
the scope of this article, the author focuses on analyzing the legal regulations
on land administration and utilization in industrial zones, economic zones,
export processing zones, and high-tech parks, giving out shortcomings
that may be causing the obstacles for the establishment, operation and
development of industrial parks, economic zones, export processing zones
and high-tech parks; and also providing related recommendations for the
improvement of the Law on Land of 2013.

Article History:

Received
Edited
Approved

: 10 Jun. 2021
: 18 Aug. 2021
: 19 Aug. 2021

-------------------------------- ỵ

NGHIÊN CỨU

Số 04 (452) - T2/2022\

LẬP PHÁP

31


BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT
1. Đặt vấn đề
Do có tầm quan trọng rất lớn trong phát
triển kinh tế - xã hội nên khu công nghiệp, khu
kinh tế, khu che xuất, khu công nghệ cao được
quan tâm phát triển cả về số lượng và chất
lượng1 ngay từ thời kỳ đầu của quá trinh đổi
mới ở nước ta và luôn luôn gắn liền với vấn đề
đất đai nói chung.

Cho đến nay, có thể thấy rằng, việc quản
lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp,
khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao
(KCN, KKT, KCX, KCNC) là vấn đề được
Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành quy định tương đối đầy đủ và chi
tiết nếu nhìn trên phương diện tổng thể. Khung
khổ pháp lý khá hoàn chỉnh là một trong những
nguyên nhân cơ bản tạo điều kiện cho các khu
công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu
cơng nghệ cao phát triển và đóng góp có hiệu

quả cho nền kinh tế đất nước, tạo công ăn việc
làm cho hàng triệu người lao động, góp phần
khơng nhỏ vào cơng cuộc xóa đói giảm nghèo,
nâng cao thu nhập và mức sống của nhân dân.
Song nếu nhìn trên phương diện chi tiết, cụ
thể và có xem xét tới các quy định có liên quan
đến việc quản lý và sử dụng đất trong khu công
nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công
nghệ cao ở những lĩnh vực pháp luật khác như
pháp luật đầu tư, pháp luật quy hoạch, pháp luật
bảo vệ môi trường, pháp luật năng lượng, pháp
luật kinh doanh bất động sản... thì các quy định
trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản
hướng dẫn thi hành cịn có rất nhiều nội dung
cần được phân tích, nghiên cứu, đánh giá mức
độ phù hợp với quá trình phát triển cũng như
hiệu quả hoạt động của các khu công nghiệp,
khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Đây là công việc thường xuyên, liên tục nhằm
xây dựng và ban hành các quy định về quản
lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu
kinh tế, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao ngày
một hồn thiện hơn. Cụ thể là về quản lý đất
đai như vấn đề quy hoạch và quản lý quy hoạch
đất đai xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế,
thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế,
về sử dụng đất như vấn đề sử dụng hiệu quả và
tiết kiệm đất, các quy định riêng về sử dụng đất

phục vụ khu công nghiệp, khu kinh tế.
2. Những ý kiến đóng góp thời gian qua
về quản lý và sử dụng đất trong các KCN,
KKT, KCX, KCNC và những vấn đề cần
giải quyết
Ngay từ khi Luật Đất đai năm 2013 có
hiệu lực và đi vào cuộc sống, đã có nhiều ý
kiến đóng góp về các nội dung cụ thể có liên
quan đến việc quản lý và sử dụng đất trong
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất,
khu công nghệ cao từ các nhà nghiên cứu,
các chuyên gia và đại diện cộng đồng doanh
nghiệp cũng như đại diện Ban Quản lý các khu
công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu
công nghệ cao1
2. Nội dung các ý kiến tập trung
vào các khía cạnh sau:

Một là, sửa đổi các quy định về tiền thuê
đất, tiền sử dụng đất như xác định thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước trong
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu ché xuất,
khu công nghệ cao theo hướng ưu đãi hơn về
mức thu, thời gian thu và địa bàn được hưởng
ưu đãi là các địa bàn, địa phương cần khuyến
khích đàu tư3,4.
Hai là, xem xét sự bất cập trong các quy
định về nghĩa vụ tài chính liên quan đến thẩm

1 Tính đến hết tháng 6/2020, cả nước có khoảng 400 Khu cơng nghiệp, Khu kinh tế, Khu chế xuất, Khu công

nghệ cao với tổng diện tích đất xấp xỉ 01 triệu ha ưong tổng diện tích đất tự nhiên là 33.123.577 ha (chiếm
horn 3,3%). . vn/Pages/tinbai.aspx?idTin=43533&idcm=207.
2 Tài liệu Hội nghị Câu lạc bộ Ban quản lý các khu công nghiệp, khu kinh tế các tỉnh, thành phố phía Bắc lần
thứ 17 tại Hà Nam, 11/2019.
3 Báo cáo của Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc, Tlđd.
4 Báo cáo của Ban quản lý khu kinh tế Nghi Sơn (Thanh Hóa) và các khu công nghiệp, Tlđd.
nn

NGHIÊN CVU

Wfc

LẬP PHÁPSố 04 (452) - T2/2022

,---------------------------------


BÀN VÉ Dự ÁN LUẬT
quyền của Ban quản lý khu kinh tế, khu công
nghiệp thực hiện5.
Ba là, sửa đổi các quy định về việc xếp các
dự án xây dựng khu kinh tế vào trường hợp
Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh te - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (cụ thể: Điều
62 Luật Đất đai năm 2013)6.

Bốn là, sừa đổi các quy định về trách nhiệm
phối hợp trong cơng tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng của Ban quản lý khu kinh tế đối với
diện tích đất được Nhà nước giao cho Ban (cụ

thể: Điều 151 Luật Đất đai năm 2013)7;
Năm là, sửa đổi bất cập, không thống nhất
giữa lĩnh vực pháp luật đầu tư và pháp luật đất
đai về giao đất, cho thuê đất, cụ thể: quy định
về việc chấm dứt hoạt động của dự án và thu
hồi đất. Luật Đầu tư quy định sau 12 tháng mà
Nhà đầu tư khơng thực hiện hoặc khơng có khả
năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với
cơ quan đăng ký đầu tư... Luật Đất đai cho
phép gia hạn sự dụng đất 24 tháng và nhà đầu
tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương
ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối
với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án...8;

Qua các ý kiến trên là những đóng góp hết
sức đúng đắn, quý giá, quan trọng và rất hữu
ích của nhũng người làm cơng tác thực tiễn tại
các Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế
tại các địa phương mà trên địa bàn có nhiều
khu cơng nghiệp, khu kinh tế đã và đang xây
dựng, thành lập và hoạt động hiệu quả như Tp.
Đà Nằng, tỉnh Thanh Hóa, tinh Vĩnh Phúc, tỉnh
Quảng Ninh, tỉnh Thái Ngun...

Tuy vậy, chúng tơi nhận thấy, cịn nhiều vấn
đề tồn tại trong các quy định của Luật Đất đai
năm 2013 về việc quản lý và sử dụng đất trong
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất,
khu công nghệ cao mà những người làm công
tác thực tiễn chưa đề cập đến. Có thể kể ra các

vấn đề cịn có nhiều bất cập như quy hoạch và

quản lý quy hoạch đất đai xây dựng khu công
nghiệp, khu kinh tế, thẩm quyền giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất của Ban quản lý khu công
nghiệp, khu kinh tế, vấn đề sử dụng hiệu quả và
tiết kiệm đất, các quy định về đất phục vụ khu
công nghiệp, khu kinh tế, những chồng chéo,
mâu thuẫn giữa các lĩnh vực pháp luật khác so
với Luật Đất đai có liên quan đến việc quản
lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu
kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao...

3. Thực trạng các quy định của Luật Đất đai
2013 về quản lý và sử dụng đất trong khu
công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu
cơng nghệ cao
Trong q trình nghiên cứu thực trạng các
quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt là xem
xét các quy định về quản lý và sử dụng đất
trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, chúng tơi nhận
thấy có rất nhiều vấn đề có liên quan cần phải
được xem xét càng thấu đáo càng tốt trên nhiều
phương diện.
Tuy nhiên, có thể thấy, Ban Quản lý các khu
công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu
công nghệ cao là một trong các chủ thể được
Nhà nước giao đất và trao quyền sử dụng đất,

có các quyền và nghĩa vụ được Luật Đất đai
năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành
ghi nhận, nên đã lựa chọn cách thức xem xét
thực trạng các quy định theo tuần tự logic của
nội dung đạo luật trên.
Cụ thể là, chúng tơi sẽ xem xét theo từng
nhóm nội dung của Luật Đất đai năm 2013 và
các văn bản hướng dẫn thi hành về chủ thể
được Nhà nước giao quyền sử dụng đất là các
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, về vấn đề quản lý và sử
dụng đất, vấn đề hợp đồng trong quản lý và sử
dụng đất và cuối cùng là vấn đề quản lý và sử
dụng đất trong KCN, KKT, KCX, KCNC liên

5 Báo cáo của Ban quàn lý khu kinh tế tỉnh Quảng Ninh, Tlđd.
6 Báo cáo của Ban quản lý khu kinh tế tỉnh Quảng Ninh, Tlđd.
7 Báo cáo của Ban quàn lý khu kinh tế tỉnh Quảng Ninh, Tlđd.
8 Báo cáo của Ban quản lý khu công nghệ cao và các khu công nghiệp Tp Đà Năng, Tlđd.
-------------------------------- 1

NGHIÊN Cứu

Số 04 (452) - T2/2022

LẬP PHÁP

33

BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT
quan đến các quy định trong các lĩnh vực pháp
luật khác như pháp luật đầu tư (trong đó có
nhóm quy định về khu cơng nghiệp, khu kinh
tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao), pháp
luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về
môi trường và phát triển bền vững.
Thứ nhất, về chủ thể được Nhà nước trao
quyền sử dụng đất là Ban Quản lý các khu
công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu
công nghệ cao.

Luật Đất đai năm 2013 quy định về người
sử dụng đất là tổ chức trong nước (tổ chức sự
nghiệp công lập cung cấp dịch vụ cơng) mà
theo đó (có thể suy luận), Ban Quản lý khu
công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu
cơng nghệ cao thuộc nhóm này9 và quy định
về chế độ sử dụng các loại đất trong đó có quy
định về đất KCN, KKT, KCX, KCNC1011
. Đây là
quy định chưa rõ ràng về chủ thể sử dụng đất
là KCN, KKT, KCX, KCNC. Theo Nghị định
số 18/2018/NĐ-CP quy định Khu Kinh tế, Khu
công nghiệp được quản lý bởi Ban Quản lý,
được định nghĩa như một cơ quan hành chính
nhà nước11 nhưng chế độ pháp lý của nó cịn
nhiều điều phải hoàn chỉnh. Một điểm nữa là
thời gian gần đây xuất hiện một số loại hình tổ
chức trong nước mới, ví dụ: Khu nơng nghiệp

cơng nghệ cao, có chức năng tương tự KCN,
KKT nhưng cũng chưa được ghi nhận trong
Luật Đất đai năm 2013.
Riêng với KKT, đã được quy định bao gồm
các loại KKT cửa khẩu và KKT ven biển12
nhưng cịn loại hình KKT mở (ví dụ: KKT mở
Chu Lai) lại chưa được kể tới như một trong

các chủ thể sử dụng đất trong các quy định.
Thứ hai, Vấn đề quản lý đất đai trong KCN,
KKT KCX, KCNC

Quy hoạch sử dụng đất KCN, KKT, KCX,
KCNC có vai trị rất quan trọng trong việc phát
triển bền vững khu công nghiệp, khu kinh tế,
khu chế xuất, khu công nghệ cao. Xây dựng,
ban hành và thực hiện tốt Quy hoạch sử dụng
đất KCN, KKT, KCX, KCNC làm nền tảng cho
việc tiếp cận nguồn lực đất đai nói chung và tạo
điều kiện về cơ sở hạ tầng nói riêng cho KCN,
KKT, KCX, KCNC. Tiếc rằng vấn đề này chưa
được Luật Đất đai 2013 quan tâm ghi nhận13cụ
thể hơn, đặc biệt là xác định căn cứ lập quy
hoạch sử dụng đất dựa vào quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế xã hội cấp quốc gia, cấp vùng
và cấp tỉnh trong đó có quy hoạch phát triển
KCN, KKT, KCX, KCNC. Thực tế có rất nhiều
KCN, KKT, KCX, KCNC bỏ trống hoặc tỷ lệ
lấp đầy rất thấp thời gian qua đã chứng minh
điều đó14.

Thẩm quyền quản lý đất đai trong khu công
nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công
nghệ cao cũng là vấn đề rất đáng bàn. Thực
tế hiện nay, Ban Quản lý KCN, KKT, KCX,
KCNC được giao quản lý đất trong phạm vi
KCN, KKT, KCX, KCNC15 Thực hiện việc
giao đất, cho thuê đất trong khu KCN, KKT,
KCX, KCNC cho các nhà đầu tư, các doanh
nghiệp ở một số địa phương cấp tỉnh được ủy
quyền cho Ban Quản lý khu KCN, KKT, KCX,
KCNC, một số địa phương cấp tỉnh khác thì
chưa thực hiện được. Theo quy định tại Điều
24 Luật Đất đai năm 2013 và các quy định của

9 Khoản 26, 27, Điều 3 và khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
10 Xem Điều 149, 150 và Điềul51 Luật Đất đai năm 2013.
11 Xem Điều 61 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý KCN, KKT.
12 Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý KCN, KKT.
13 Xem Điều 36 Luật Đất đai năm 2013.
14 Tôn Gia Huyên, Quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ưong thời kỳ cơng nghiệp hóa và hội nhập, http://land.
hcmunre.edu.vn.
15 Điều 6 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP về quản lý KCN, KKT quy định, Ban Quản lý KCN, KKT có nhiệm
vụ: g) Quản lý và sử dụng có hiệu quả quỹ đất, mặt nước chuyên dùng đã được giao theo đúng mục đích sử
dụng và phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế, Quy hoạch xây dựng các khu chức năng, quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; h) Giao lại đất có thu tiền sừ dụng đất,
,---------------------------------

AI.

NGHIÊN CỨU

■W

LẬP PHÁPSố 04 (452) - T2/2022


BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết
thi hành luật Luật Đất đai năm 2013, Ban Quản
lý khu KCN, KKT, KCX, KCNC không nằm
trong số các cơ quan này. Điều này đang gây
khó khăn rất lớn cho hoạt động của các KCN,
KKT, KCX, KCNC16.
về quy định giao đất để phát triển dự án
KCN, KKT, KCX, KCNC và giao lại đất cho
các chủ đầu tư dự án vào KCN, KKT, KCX,
KCNC:

Vấn đề giao đất (trong cả 2 hình thức: có thu
tiền sừ dụng đất và khơng thu tiền sử dụng đất)
được Luật Đất đai năm 2013 quy định với các
trường hợp nhưng trường hợp giao đất để phát
triển dự án KCN, KKT, KCX, KCNC thì chưa
thực sự rõ ràng. Khoản 3 Điều 54 Luật Đất
đai năm 2013 quy định: “Tổ chức sự nghiệp
công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây
dựng cơng trình sự nghiệp”, liệu đây có phải
là trường hợp Ban Quản lý KCN, KKT, KCX,
KCNC hay không, cần được xem xét làm rõ.
Điểm thứ hai là sau khi khu công nghiệp, khu

kinh tế, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao đã
được hình thành, Ban Quản lý các khu này
(mặc dù chưa được quy định trong Luật Đất đai
năm 2013 là cơ quan có thẩm quyền quản lý đất
đai như trên đã nêu) có chức năng giao lại, cho
thuê đất cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp
KKT17, KCNC18. Khơng có quy định tương
tự đối với khu công nghiệp và khu chế xuất19.
Trên thực tế, Ban Quản lý KCN, KCX được
ủy quyền thực hiện việc này như trên đã nêu
(cùng với việc được ủy quyền thực hiện một

số công việc khác như đánh giá tác động môi
trường, quản lý chất thải, quản lý lao động...).
Những vấn đề vừa nêu đã gây khó khăn rất lớn
cho việc thành lập và hoạt động của các KCN,
KKT, KCX, KCNC.

về thu hồi đất KCN,

KKT, KCX, KCNC,
có hai khía: Khía cạnh thứ nhất là thu hồi
đất để phát triển dự án KCN, KKT, KCX,
KCNC. Thu hồi đất để thực hiện các dự án

KCN, KKT, KCX, KCNC thuộc trường hợp
thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, cơng cộng theo điểm a khoản 2
Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 song căn cứ
để thu hồi đất theo khoản 3 Điều 63: “Tiến độ

sử dụng đất thực hiện dự án” là chưa cụ thể.
Đây là nguyên nhân dẫn tới tình trạng KCN
mọc lên rất nhanh để đảm bảo tiến độ sử dụng
đất (đã hình thành KCN, đã đưa đất vào sử
dụng) nhưng KCN lại trống hoặc thưa thớt các
dự án đầu tư (là sự đảm bảo tiến độ sử dụng
đất thực sự).
Khía cạnh thứ hai là thu hồi đất đối với các
KCN, KKT, KCX, KCNC. vấn đề này chưa
được dự liệu cụ thể trong Luật Đất đai năm
2013. Một phần là chủ trương, chính sách phát
triển KCN, KKT, KCX, KCNC đã và đang
được thực hiện thời gian chưa được nhiều (so
với sự phát triển của đất nước), phát triển KCN,
KKT, KCX, KCNC được ưu tiên hàng đầu và
quan trọng hơn là thực tiễn chưa xuất hiện các
trường hợp thu hồi đất đối với các KCN, KKT,
KCX, KCNC hoặc có xuất hiện nhưng chưa

giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất và thực hiện các thẩm quyền khác về quản lý đất đai
ưong khu kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai.
16 Ban Chủ nhiệm Câu lạc bộ các Ban Quản lý KCN, KKT các tỉnh phía Bắc. Báo cáo hoạt động giữa 2 nhiệm

kỳ. Hà Nam, 11/2019.
17 Khoản 3 Điều 151 Luật Đất đai năm 2013:“... Ban quản lý khu kinh tế được giao lại đất có thu tiền sử dụng
đất, giao lại đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất ưong các khu chức
năng của khu kinh tế theo quy định tại các Điều 54, 55 và 56 của Luật này”.
18 Khoản 2 Điều 150 Luật Đất đai năm 2013: “.. .Ban quản lý khu công nghệ cao được cho thuê đất đối với
tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất
trong khu công nghệ cao theo quy định của Luật này”.

19 Xem nội dung Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 quy định chế độ sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế
xuất, cụm công nghiệp, làng nghề.
-------------------------------- ỵ

NGHIÊN Cứu

AJJ

SỐ 04 (452) - T2/2022

LẬP PHÁP

WW


BÀN VÊ Dự ÁN LUẬT
được đề cập do tính chất quan trọng của các
KCN, KKT, KCX, KCNC đối với sự phát triển
kinh tế. Tuy vậy, trong thời gian tới, khi mà sự
phát triển của các KCN, KKT, KCX, KCNC
đi vào chiều sâu, sẽ xuất hiện các vấn đề vừa

nêu và việc dự liệu trong các quy định của Luật
Đất đai sau Luật Đất đai năm 2013 là việc làm
cần thiết.

Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp
luật đất đai nói chung được quy định khá đầy
đủ tại Chương XIII, Luật Đất đai năm 2013
(tất nhiên là quy định chung cho mọi trường

hợp, khơng có ngoại lệ đối với việc giải quyết
tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật đất đai
trong các KCN, KKT, KCX, KCNC), nhưng
theo chúng tơi, có 2 vấn đề cần được xem xét
vì thấy rằng còn thiếu các quy định cụ thể, đặc
biệt đổi vơi các KCN, KKT, KCX, KCNC.
Đầu tiên là các quy định liên quan đến thông
tin, cung cấp thông tin về tranh chấp, vi phạm
pháp luật đất đai cũng như việc giải quyết,
xử lý chúng, thứ nữa là các quy định về hịa
giải khi có tranh chấp đất đai trong các KCN,
KKT, KCX, KCNC. Ở trường hợp thứ nhất, do
tính chất độc lập, có ranh giới về địa lý và tính
chất quan trọng trong phát triển đất nước của

các KCN, KKT, KCX, KCNC (thường được
hiểu là của Nhà nước) nên thông tin về tranh
chấp, vi phạm pháp luật đất đai cũng như việc
giải quyết, xử lý chúng không/chưa được quy
định phải công khai và công khai như thế nào.
Bởi vậy, trên thực tế, các tranh chấp, vi phạm
pháp luật đất đai trong các KCN, KKT, KCX,
KCNC chưa được ngăn chặn kịp thời, chỉ được
biết tới khi những người có trách nhiệm quàn
lý các KCN, KKT, KCX, KCNC bị kỷ luật do
vi phạm mà thơi. Ở trường hợp thứ hai, khi có
tranh chấp đất đai trong các KCN, KKT, KCX,
KCNC thi có tiến hành thủ tục hòa giải theo
quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013
được không.

Thứ ba, Vấn đề về quyển và nghĩa vụ của
người sử dụng đất trong KCN, KKT, KCX,
KCNC
qc

NGHIÊN cứu

W0

LẬP PHÁPSỐ 04 (452) - T2/2022

ỵ---------------------------------

Mặc dù Chương XI, Luật Đất đai năm 2013
đã quy định khá đầy đủ và chặt chẽ về quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung

nhưng do đặc thù trong thành lập và hoạt động
của các KCN, KKT, KCX, KCNC nên qua q
trình nghiên cứu, chúng tơi nhận thấy một số
điểm cần lưu ý: (i) Chuyển nhượng, cho thuê
và cho thuê lại quyền sử dụng đất trong KCN,
KKT, KCX, KCNC chưa được quy định cụ thể.
Trong khi thực tế tại các KCN, KKT, KCX,
KCNC đang diễn ra hoạt động này, thậm chí
chuyển nhượng, cho thuê lại nhiều lần và với
mục đích kiếm lời, có thể gây khó khăn, cản trở

hoạt động cũng như việc đạt mục tiêu của các

KCN, KKT, KCX, KCNC; (ii) Các quyền và
nghĩa vụ khác liên quan đến quyền sử dụng đất
tại KCN, KKT, KCX, KCNC như quyền góp
vốn bằng quyền sừ dụng đất cũng chưa được
quan tâm quy định cụ thể và chuyên biệt. Sự
trống vắng các quy định cụ thể và chuyên biệt
làm ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các
KCN, KKT, KCX, KCNC khi không tạo được
các điều kiện tối ưu cho các nhà đầu tư, các

doanh nghiệp hoạt động tại đây.
Thứ tư, Vấn đề Hợp đồng trong quản lý và
sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC

Là công cụ không thể thiếu trong các giao
dịch liên quan đến quản lý và sử dụng đất nói
chung và trong quản lý và sử dụng đất tại các
KCN, KKT, KCX, KCNC nên vấn đề hợp đồng
được quy định Luật Đất đai năm 2013 có rất
nhiều điểm cần bàn. Nhưng chúng tôi chỉ lưu
ý quy định về việc chứng thực các họp đồng
có liên quan đến quản lý và sử dụng đất tại các
KCN, KKT, KCX, KCNC. Điểm d, Khoản 3,
Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành
nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại
ủy ban nhân dân cấp xã”. Nhằm tạo thuận lợi
hơn cho hoạt động quản lý và sử dụng đất tại
các KCN, KKT, KCX, KCNC, qua đó tạo điếu

kiện cho các KCN, KKT, KCX, KCNC phát
triển hơn, đóng góp vào việc phát triển kinh tế


BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT
- xã hội của đất nước, nên xem xét quy định cụ
thể hơn về các nội dung này.

lực cần thiết khi sản phẩm mới còn ẩn chứa
những rủi ro pháp lý khi được trao đổi, giao

Thứ năm, vấn đề quản lý và sử dụng đất
trong KCN, KKT, KCX, KCNC liên quan đến

xét, nghiên cứu, phân tích nội dung các quy
định về quản lý và sử dụng đất tại các KCN,
KKT, KCX, KCNC trong mối tương quan với
các lĩnh vực pháp luật lấy các quy định của
pháp luật đất đai nói chung, Luật Đất đai năm

dịch trên thị trường.
Các vấn đề về pháp luật môi trường và phát
triển bền vững. Tương tự như trên, giữa Luật
Đất đai năm 2013 và Luật Bảo vệ môi trường
(BVMT) năm 2014 cũng thiếu sự đồng bộ
trong các quy định có liên quan đến quản lý và
sử dụng đat tại các KCN, KKT, KCX, KCNC.
Các quy định về sử dụng tiết kiệm, hiệu quả tài
nguyên đất, bảo vệ tài nguyên đất chưa được
quan tâm trong Luật Đất đai năm 2013.

2013 nói riêng làm trung tâm, là một cơng việc
địi hỏi thời gian, công phu, nghiêm túc và
nhiều công sức.

Tất nhiên, đảm bảo đồng bộ hóa các quy
định về quản lý và sử dụng đất tại các KCN,
KKT, KCX, KCNC trong nhiều lĩnh vực pháp

Trong pháp luật về đầu tư, các quy định về

luật chuyên ngành là công việc thực sự không
dễ dàng khi mà các quan hệ xã hội có liên quan
(là đối tượng điều chỉnh của pháp luật) liên tục
phát sinh và thay đổi không ngừng. Xem xét,
nghiên cứu để hạn chế tối đa “độ vênh” giữa
các quy định về lĩnh vực kể trên với hiệu quả
tương đối là cần thiết và khả thi.

các quy định trong các lĩnh vực pháp luật khác

Đây là chủ đề có phạm vi rất rộng. Việc xem

KCN, KKT, KCX, KCNC đã và đang được
xây dựng và ban hành ngày càng đầy đủ, dần
trở thành một lĩnh vực pháp luật chuyên ngành
mới. Mặc dù vậy, giữa pháp luật về đầu tư và
pháp luật đất đai còn thiếu sự đồng bộ cần
thiết khi quy định về quản lý và sử dụng đất
tại các KCN, KKT, KCX, KCNC. Như trên đã

nêu, quy chế pháp lý về Ban Quản lý KCN,
KKT, KCX, KCNC chưa được quy định đầy
đủ trong Luật Đầu tư năm 2014 dẫn đến việc
thực hiện quy định về quản lý và sử dụng đất
tại các KCN, KKT, KCX, KCNC cịn gặp khó
khăn. Ở chiều ngược lại, quy định về chủ thể
sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC

là Ban Quàn lý KCN, KKT, KCX, KCNC chưa
được rõ ràng (như đã nhận diện ở phần trên)
cũng là một trong các bất cập của Luật Đất đai

năm 2013.
Vấn đề liên quan đến các quy định về kinh
doanh bất động sản. Thời gian gần đây, thị
trường kinh doanh bất động sản có phần sơi
động lên nhờ sản phẩm mới là bất động sản
khu cơng nghiệp. Trong khi đó, cả Luật Đất
đai năm 2013 và Luật Kinh doanh bất động
sản năm 2014 đều thiếu vắng các quy định
có liên quan đến vấn đề này. Ket quả là thị
trường kinh doanh bất động sản mất đi xung

4. Một số đánh giá, nhận xét
Dù kết quả xem xét, nghiên cứu ở trên còn
thực sự khiêm tổn và còn nhiều điểm cần phải
được thảo luận, song chúng tôi thấy rằng:
Một là, các quy định của Luật Đất đai năm
2013 về quản lý và sử dụng đất tại các KCN,
KKT, KCX, KCNC còn chưa thực sự đầy đủ và

còn một số bất cập về quyền và nghĩa vụ của
Ban Quản lý KCN, KKT, KCX, KCNC có liên
quan đến đất đai, về các giao dịch liên quan
đến quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sau khi
được Nhà nước giao đất trong các KCN, KKT,

KCX, KCNC...

Hai là, do đặc thù và tầm quan trọng của
các KCN, KCX, KKT, KCNC đối với sự phát
triển của đất nước nên việc nhận diện các bất
cập đó và có những giải pháp sửa đổi, bổ sung
phù hợp, đủ căn cứ khoa học và thực tiễn là
hoàn toàn cần thiết, hữu ích.

Ba là, các quy định về quản lý và sử dụng
đất tại các KCN, KCX, KKT, KCNC của Luật
-------------------------------- ỵ

NGHIẺN Cứu

SỐ 04 (452) - T2/2022\_LẠP

pháp

tyj

W■

BÀN VỀ Dự ÁN LUẬT
Đất đai năm 2013 cần phải được quan tâm

nghiên cứu một cách tồn diện, cơng phu và
sâu sắc hơn mới có thể đáp ứng được các yêu
cầu hoàn thiện đạo luật quan trọng này.
5. Kết luận và một số khuyến nghị

Qua nghiên cứu phân tích nội dung các quy
định của Luật Đất đai năm 2013 về quản lý và
sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC,
chúng tôi nhận diện được một số vấn đề bất cập

trong các quy định này. Đó là:
Một là, chưa xác lập được chế độ pháp lý
rõ ràng cụ thể và đầy đủ về chủ thể quản lý và
sử dụng đất tại các KCN, KKT, KCX, KCNC
là Ban Quản lý các KCN, KKT, KCX, KCNC.
Điều này phải được quy định bổ sung khi sửa
đổi Luật Đất đai năm 2013.
Hai là, quy định về quản lý và sử dụng đất

BÃO CÁO CỦA BAN...
3. Khuyến nghị đối với Việt Nam
Thứ nhất, việc xem xét các báo cáo của BHT

và CQPT được DSB thông qua là một thủ tục
không được bỏ qua trong quá trình giải quyết
franh chấp tại Hiệp định CPTPP, EVFTA,
UKVFTA và Hiệp định RCEP. Theo bốn hiệp

định này, Hội đồng Trọng tài/BHT sẽ ghi nhận,
lưu ý, nhắc lại báo cáo của BHT và CQPT được
DSB thông qua để bổ trợ, tăng tính thuyết phục
cho lập luận và quyết định của mình, nhưng
không bắt buộc phải áp dụng theo. Hội đồng
Trọng tài/BHT có thể bác bỏ báo cáo của BHT
và CQPT được DSB thơng qua khi có những lý
do chính đáng và rõ ràng, rằng họ nên giải thích
theo cách khác, trong bối cảnh cụ thể của vụ
tranh chấp và RTA. Đồng thời, việc sử dụng báo
cáo của BHT và CQPT được DSB thông qua
trong giải quyết ttanh chấp không được làm tăng
thêm hoặc giảm bớt quyền và nghĩa vụ của các
NGHIÊN cứu

Ba là, quy định về hợp đồng có liên quan
đến quản lý và sử dụng đất tại các KCN, KKT,
KCX, KCNC cần được bổ sung.
Bốn là, có sự thiếu đồng bộ trong các quy
định có liên quan đến quản lý và sử dụng đất
tại các KCN, KKT, KCX, KCNC trong các lĩnh
vực pháp luật khác như Luật Đầu tư năm 2014,
Luật Kinh doanh BĐS, Luật BVMT và Luật
Đất đai năm 2013. Khắc phục sự thiếu đồng bộ
này bằng việc bổ sung, sửa đổi các quy định
nêu trên là không thể chậm trễ.

Năm là, cần gấp rút xây dựng và ban hành
Luật riêng về KCN, KKT, KCX, KCNC đáp
ứng yêu cầu phát triển các KCN, KKT, KCX,

KCNC nói riêng và yêu cầu phát triển của nền
kinh tế đất nước nói chung ■

thành viên trong khuôn khổ Hiệp định CPTPP,

(tiếp theo trang 15)

vO

tại các KCN, KKT, KCX, KCNC còn nhiều bất
cập cần phải được nghiên cứu sửa đổi.

!---------------------------------

LẠP PHÁPSố 04 (452) - T2/2022

EVFTA, UKVFTA và Hiệp định RCEP.

Thứ hai, khi Việt Nam tham gia giải quyết
tranh chấp với tư cách là nguyên đơn hoặc
bị đơn trong các Hiệp định CPTPP, EVFTA,
UKVFTA và Hiệp định RCEP, Việt Nam không
nên thụ động, phụ thuộc những báo cáo mà
Hội đồng Trọng tài/Ban Hội thẩm lựa chọn;
ngược lại, Việt Nam có thể chủ động lựa chọn

báo cáo nào của BHT và CQPT WT0 phù hợp
với nội dung khiếu kiện, nếu là nguyên đơn,
hoặc lựa chọn báo cáo nào có giá trị làm tăng
tính thuyết phục cho các lập luận nhằm chống

lại các cáo buộc, nếu là bị đơn.

Các báo cáo mà Việt Nam có thể lựa chọn
là những báo cáo có các giải thích liên quan
tới nghĩa vụ của bất kỳ hiệp định WT0 nào đã
được dẫn chiếu vào bốn Hiệp định này. Riêng
Hiệp định RCEP, có thể viện dẫn thêm những
báo cảo có các giải thích liên quan đối với một
điều khoản của Hiệp định WT0 mà không
được hợp nhất trong Hiệp định này ■