THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU VƯỜN THÚ BÁN HOANG DÃ (SAFARI) ĐRAY SÁP

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK NÔNG
CÔNG TY CP ĐTXD LIÊN THÀNH ĐẮK NÔNG

DỰ ÁN XÂY DỰNG
KHU VƯỜN THÚ BÁN HOANG DÃ (SAFARI) ĐRAY SÁP

ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN: XÃ ĐẮK SÔR VÀ XÃ NAM ĐÀ - HUYỆN
KRÔNG NÔ – TỈNH ĐẮK NÔNG.
CHỦ ĐẦU TƯ: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG LIÊN THÀNH ĐẮK
NÔNG.

KRÔNG NÔ, NĂM 2016


MỤC LỤC
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN.............................................. 3
1.1. Thơng tin chung về dự án ........................................................................... 3
1.2. Vị trí khu đất và phạm vi nghiên cứu quy hoạch ......................................... 9
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ DỰ ÁN ................................. 10
2.1. Cơ sở pháp lý lập dự án: ........................................................................... 10
2.2. Hiện trạng khu đất lập dự án đầu tư .......................................................... 11
2.2.1. Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên .................................................. 11
2.2.2. Hiện trạng dân cư và tình hình sử dụng đất ......................................... 13
2.2.3. Hiện trạng cơ sở hạ tầng của khu vực ................................................. 13
2.3. Đánh giá chung về hiện trạng khu đất ....................................................... 14
2.3.1. Ưu điểm .............................................................................................. 14
2.3.2. Nhược điểm ........................................................................................ 15
2.3.3. Những vấn đề cần giải quyết ............................................................... 15
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP THỰC HIỆN DỰ ÁN ............................................ 21
3.1. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư ............................................. 21
3.2. Phương án quy hoạch ............................................................................... 21

3.2.1. Cơ cấu tổ chức không gian.................................................................. 21
3.2.2. Quy hoạch sử dụng đất ....................................................................... 22
3.2.3. Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc............................................. 27
3.3. Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật ..................................................... 36
3.3.1. Quy hoạch hệ thống giao thông: ......................................................... 36
3.3.2. Quy hoạch san nền và thoát nước mưa ................................................ 36
3.4. Mạng lưới cấp nước .................................................................................. 38
3.5. Quy hoạch mạng lưới cấp điện và chiếu sáng đô thị ................................. 39
3.6. Quy hoạch thoát nước bẩn ........................................................................ 41
3.7. Xử lý rác và chất thải rắn .......................................................................... 41
3.8. Hệ thống bưu chính viễn thông ................................................................. 42
3.9. Giải pháp PCCC ....................................................................................... 42
3.10. Giải pháp đối với rừng tự nhiên ................................................................ 43
3.10.1.Quản lý bảo vệ rừng: .......................................................................... 43
3.10.2.Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, trang thiết bị QLBV rừng: ................. 43
3.10.3.Tổ chức quản lý: ................................................................................. 44
3.11. Giải pháp an toàn lao động ....................................................................... 44
3.12. Tiến độ thực hiện Dự án ........................................................................... 45
3.13. Phương án khai thác và sử dụng ............................................................... 47
3.13.1.Phần đầu tư xây dựng cơ sở ngành du lịch. ......................................... 47
3.13.2.Phần rừng đặc dụng: ........................................................................... 47
1/82


3.13.3.Trách nhiệm của nhà nước về đầu tư xây dựng cơng trình ngồi hàng
rào . .......................................................................................................... 48
3.14. Kế hoạch kinh doanh và sử dụng lao động................................................ 48
3.14.1.Ban quản lý chỉ đạo hoặc tổ chức thực hiện Dự án.............................. 48
3.14.2.Bộ máy quản lý và sản xuất kinh doanh: ............................................. 48
CHƯƠNG 4. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 72

4.1. Đánh giá hiện trạng tình hình ơ nhiễm mơi trường khu quy hoạch............ 72
4.2. Đánh giá tác động môi trường .................................................................. 72
4.2.1. Đánh giá tác động trong giai đoạn chuẩn bị dự án............................... 72
4.2.2. Đánh giá tác động trong giai đoạn xây dựng dự án. ............................ 72
4.2.3. Đánh giá tác động trong giai đoạn vận hành dự án. ............................. 73
4.3. Các quy chế về môi trường ....................................................................... 73
4.4. Đánh giá khả năng xảy ra sự cố môi trường. ............................................. 73
4.5. Các biện pháp giảm trừ ô nhiễm ............................................................... 74
4.5.1. Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án ................................................ 74
4.5.2. Trong giai đoạn thi công xây dựng đầu tư dự án ................................. 74
4.5.3. Khống chế và giảm thiểu ô nhiễm trong quá trình hoạt động .............. 75
CHƯƠNG 5. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN.... 79
5.1. Hiệu quả xã hội của Dự án........................................................................ 79
5.2. Hiệu quả kinh doanh của Dự án ................................................................ 79
5.3. Phân tích hiệu quả tài chính của Dự án .................................................... 81

2/82


CHƯƠNG 1.

GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN

1.1.Thông tin chung về dự án
Tên dự án: Khu vườn thú bán hoang dã (Safari) Đray Sáp.
Địa điểm thực hiện Dự án: Xã Đắk Sôr và xã Nam Đà - huyện Krông Nô –
tỉnh Đắk Nông.
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Liên Thành Đắk Nông.
Người đại diện: Võ Văn Bàng

Chức vụ: Tổng Giám Đốc.

Địa chỉ trụ sở chính: Khu du lịch cụm thác Đray Sáp – Gia Long, xã Đắk Sôr,
huyện Krông Nô, tỉnh Đắk Nông.
Địa chỉ liên hệ: Ấp 4, đường Tỉnh lộ 8, xã Phước Vĩnh An, Củ Chi, HCM.
Điện thoại: 08.3790.1972

Fax: 08.3790.5726

Quy mơ diện tích: Tổng diện tích dự án khoảng 271,74 ha.
Nguồn vốn của dự án bao gồm:
Vốn chủ sở hữu.
Vốn vay Ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thời gian thực hiện: 5 năm (dự kiến từ năm quý 1/2016 -> quý 4/2020).
Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án.
Đơn vị tư vấn thiết kế: Công ty TNHH Tư vấn C&C.
Cơ quan thẩm định và phê duyệt dự án: Chủ đầu tư - Công ty cổ phần Đầu tư
Xây dựng Liên Thành Đắk Nông đồng thời thẩm định và phê duyệt dự án đầu
tư.
1.2. Giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng Dự án
1.2.1. Tỉnh Đắk Nông
Đắk Nông là một tỉnh ở Tây Nguyên được
thành lập từ năm 2004. Phía Bắc giáp tỉnh Đắk Lắk,
phía Đơng và Đơng Nam giáp tỉnh Lâm Đồng, phía
Tây giáp tỉnh Bình Phước và Campuchia.
1.2.1.1. Vị trí địa lý
 Đắk Nơng nằm ở phía Tây Nam của vùng Tây
Nguyên, đoạn cuối dãy Trường Sơn; được xác
định trong khoảng tọa độ địa lý: 11045’ đến
12050’ vĩ độ Bắc, 107013’ đến 108010’ kinh

độ Đông. Phía Bắc và Đơng Bắc giáp tỉnh
Đắk Lắk, phía Đơng và Đơng Nam giáp tỉnh
Lâm Đồng, phía Nam và Tây Nam giáp tỉnh
Bình Phước, phía Tây giáp Vương quốc
Campuchia. Đắk Nông là tỉnh nằm trong khu vực tam giác phát triển Việt
Nam – Lào – Campuchia.
3/82


 Diện tích tự nhiên có 6,514.38 km2, có 07 đơn vị hành chính cấp huyện và
01 thị xã với dân số 510,570 người, cùng với 33 dân tộc anh em đang làm
ăn, sinh sống. Trung tâm tỉnh lỵ là Thị xã Gia Nghĩa.
 Tồn tỉnh có 7 huyện và 1 thị xã: Huyện Cư Jút, Đắk Mil, Krông Nô, Đắk
Song, Đắk R’Lấp, Tuy Đức, Đắk G’Long và thị xã Gia Nghĩa.
 Đắk Nơng có 130 Km đường biên giới tiếp giáp với tỉnh Mondulkiri, có 02
cửa khẩu Bu Prăng và Đắk Peur nối thông với Mondulkiri, Kratie, Kandal,
Pnom Penh, Siem Reap, v.v.v của nước bạn Campuchia
 Vị trí địa lý như trên tạo điều kiện cho Đắk Nơng có thể mở rộng giao lưu
với các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và Duyên hải Miền
Trung, tăng cường liên kết giữa Đắk Nông với các tỉnh về mở rộng thị
trường các sản phẩm có ưu thế cạnh tranh cao của mỗi vùng.
 Trong tương lai, khi dự án khai thác và chế biến bauxit được triển khai,
tuyến đường sắt Đắk Nông – Di Linh – Cảng Khê Gà tỉnh Bình Thuận được
xây dựng, mở ra cơ hội lớn cho Đắk Nông đẩy mạnh khai thác các thế mạnh
của Tỉnh. Mặt khác, Đắk Nông cùng với các tỉnh Tây Nguyên khác nằm
trong vùng được Nhà Nước quan tâm thông qua các quyết định 135, 135,
168… Yếu tố này tạo cho Đắk Nơng có điều kiện khai thác và vận dụng các
chính sách phát triển vào tỉnh.
1.2.1.2. Địa hình
Đắk Nơng nằm ở phía Trung Bộ,

đoạn cuối dãy Trường Sơn, trên một
vùng cao nguyên, độ cao trung bình 500
m so với mặt biển. Địa hình tương đối
bằng, có bình ngun rộng lớn với nhiều
đồng cỏ trải dài về phía Đơng. Phía Tây
địa hình thấp dần, nghiêng về phía
Campuchia, phía Nam là miền đồng
trũng có nhiều đầm hồ.
Có 3 hệ thống sơng chính: sơng
Ba, sơng Serepơk (các nhánh Krơng
Bơng, Krơng Pắk, Krông Ana, Krông Nô...) và một số sông nhỏ khác, nhiều thác
nước cao, thuỷ năng lớn.
Đắk Nông nằm trọn trên cao ngun M’Nơng, độ cao trung bình khoảng
600m đến 700m so với mặt nước biển, có nơi lên đến 1,982m (Tà Đùng).
Nhìn tổng thể, địa hình Đắk Nơng như hai mái của một ngơi nhà mà đường
nóc là dãy núi Nam Nung, chạy dài từ Đơng sang Tây, có độ cao trung bình
khoảng 800m, có nơi cao đến hơn 1,500m. Địa hình có hướng thấp dần từ Đơng
sang Tây. Các huyện Đắk Song, Đắk Mil, Cư Jút, Krông Nô thuộc lưu vực sông
Krông Nô, sông Srêpốk nên thấp dần từ Nam xuống Bắc.
Các huyện Tuy Đức, Đắk R’lấp, Đắk Glong và thị xã Gia Nghĩa thuộc thượng
nguồn lưu vực sông Đồng Nai nên thấp dần từ Bắc xuống Nam.
4/82


Vì vậy, Đắk Nơng có địa hình đa dạng và phong phú, bị chia cắt mạnh, có sự
xen kẽ giữa các núi cao hùng vĩ, hiểm trở với các cao nguyên rộng lớn, dốc thoải,
lượn sóng, khá bằng phẳng xen kẽ các dải đồng bằng thấp trũng. Địa hình thung
lũng thấp, có độ dốc từ 0-30% chủ yếu phân bố dọc sông Krông Nô, Sêrêpôk,
thuộc các huyện Cư Jút, Krông Nơ. Địa hình cao ngun đất đỏ bazan chủ yếu ở
Đắk Mil, Đắk Song, độ cao trung bình 600 - 800 m, độ dốc khoảng 5-100%. Địa

hình chia cắt mạnh và có độ dốc lớn > 150% phân bố chủ yếu trên địa bàn các
huyện Đắk Glong, Đắk R'Lấp.
1.2.1.3. Khí hậu
Đắk Nông là khu vực chuyển tiếp giữa hai tiểu vùng khí hậu Tây Ngun và
Đơng nam bộ, chế độ khí hậu mang đặc điểm chung của khí hậu nhiệt đới gió mùa
cận xích đạo, nhưng có sự nâng lên của địa hình nên có đặc trưng của khí hậu cao
nguyên nhiệt đới ẩm, vừa chịu ảnh hưởng của gió mùa Tây Nam khơ nóng. Mỗi
năm có 2 mùa rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 4 đến hết tháng 11, tập trung trên 90%
lượng mưa cả năm; mùa khô từ tháng 12 đến hết tháng 3 năm sau, lượng mưa
không đáng kể.
Lượng mưa trung bình năm
2,513 mm, lượng mưa cao nhất
3,000 mm. Tháng mưa nhiều nhất
vào tháng 8, 9; mưa ít nhất vào
tháng 1, 2. Độ ẩm khơng khí trung
bình 84%. Độ bốc hơi mùa khô
14.6-15.7 mm/ngày, mùa mưa 1.51.7 mm/ngày.
Hướng gió thịnh hành mùa mưa
là Tây Nam, hướng gió thịnh hành mùa khơ là Đơng Bắc, tốc độ gió bình qn 2.4
-5.4 m/s , hầu như khơng có bão nên không gây ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội.
Tuy nhiên cũng như các vùng khác của Tây Nguyên, điều bất lợi cơ bản về khí
hậu là sự mất cân đối về lượng mưa trong năm và sự biến động lớn về biên độ
nhiệt ngày đêm và theo mùa, nên yếu tố quyết định đến sản xuất và sinh hoạt là
việc cấp nước, giữ nước và việc bố trí mùa vụ cây trồng.
1.2.1.4. Đất đai
Đắk Nơng có tổng diện tích đất tự nhiên là 651,561 ha.
 Về thổ nhưỡng: Đất đai Đắk Nông khá phong phú và đa dạng, nhưng chủ
yếu gồm 05 nhóm chính: Nhóm đất xám trên nền đá macma axit và đá cát
chiếm khoảng 40% diện tích và được phân bổ đều tồn tỉnh. Đất đỏ bazan
trên nền đá bazan phong hóa chiếm khoảng 35% diện tích, có tầng dày bình

qn 120 cm, phân bổ chủ yếu ở Đắk Mil, Đắk Song. Còn lại là đất đen bồi
tụ trên nền đá bazan, đất Gley và đất phù sa bồi tụ dọc các dịng sơng, suối.
 Về sử dụng: Đất nơng nghiệp có diện tích là 306,749 ha, chiếm 47% tổng
diện tích tự nhiên. Trong đó đất trồng cây cơng nghiệp lâu năm chiếm phần
lớn diện tích. Đất cây hàng năm chủ yếu là đất trồng lúa, ngơ và cây cơng
nghiệp ngắn ngày. Đất lâm nghiệp có rừng diện tích là 279,510 ha, tỉ lệ che
5/82


phủ rừng tồn tỉnh là 42.9%. Đất phi nơng nghiệp có diện tích 42,307 ha.
Đất chưa sử dụng cịn 21,327 ha, trong đó đất sơng suối và núi đá khơng có
cây rừng là 17,994 ha.
1.2.1.5. Thủy văn
Đắk Nơng có mạng lưới sông suối, hồ, đập phân bố tương đối đều khắp. Đây là
điều kiện thuận lợi để khai thác
nguồn nước phục vụ sản xuất
nông nghiệp, công nghiệp, xây
dựng các công trình thủy điện và
phục vụ nhu cầu dân sinh.
Các sơng chính chảy qua địa
phận tỉnh gồm:
 Sơng Sêrêpơk do hai nhánh
sông Krông Nô và Krông
Na hợp lưu với nhau tại
thác Buôn Dray. Khi chảy
qua địa phận huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nơng, do kiến tạo địa chất phức tạp,
lịng sơng trở nên hẹp và dốc nên tạo ra các thác nước lớn hùng vĩ, vừa có
cảnh quan thiên nhiên đẹp, vừa có tiềm năng thủy điện mang lại giá trị kinh
tế. Đó là thác Trinh Nữ, Dray H'Linh, Gia Long, Đray Sáp. Các suối Đắk
Gang, Đắk Nir, Dray H'Linh, Ea Tuor, Đắk Ken, Đắk Klou, Đắk Sor cũng

đều là thượng nguồn của sông Sêrêpôk.
 Sông Krông Nô: Bắt nguồn từ dãy núi cao trên 2,000 m phía Đơng Nam tỉnh
Đắk Lắk, chảy qua huyện Krơng Nơ. Sơng Krơng Nơ có ý nghĩa rất quan
trọng đối với sản xuất và đời sống dân cư trong tỉnh. Còn nhiều suối lớn nhỏ
khác suối Đắk Mâm, Đắk Rơ, Đắk Rí, Đắk Nang là thượng nguồn của sông
Krông Nô.
Hệ thống sông suối thượng nguồn sơng Đồng Nai. Sơng Đồng Nai dịng chảy
chính khơng chảy qua địa phận Đắk Nơng nhưng có nhiều sơng suối thượng
nguồn. Đáng kể nhất là: Suối Đắk Rung bắt nguồn từ khu vực Thuận Hạnh, Đắk
Nông với chiều dài 90 km. Suối Đắk Nơng có lưu lượng trung bình 12.44m3/s.
Mơdun dịng chảy trung bình 47.9 m3/skm2.Suối Đắk Buksơ là ranh giới giữa
huyện Đắk Song và Đắk R'Lấp. Suối Đắk R'Lấp có diện tích lưu vực 55.2 km2, là
hệ thống suối đầu nguồn của thủy điện Thác Mơ. Suối Đắk R'Tih chảy về sông
Đồng Nai, đầu nguồn của thủy điện Đắk R’Tih và thủy điện Trị An.
Ngoài ra trên địa bàn tỉnh cịn có nhiều hồ, đập lớn vừa có tác dụng giữ nước
cho sản xuất nông, công nghiệp, thủy điện, vừa là tiềm năng để phát triển du lịch
như Hồ Tây, EaSnô, Ea T'Linh, Đắk Rông, Đắk Đier, Đắk R’Tih, Đồng Nai 3, 4. . .
Chế độ lũ: Chịu sự chi phối mạnh của sông Krông Nô. Tại Đức Xuyên lũ lớn
thường xảy ra vào tháng 9, 10. Hàng năm dịng sơng này thường gây ngập lũ ở một
số vùng thuộc các xã phía nam huyện Krơng Nơ. Lũ trên sông Sêrêpôk là tổ hợp lũ
của 2 sông Krông Nô và Krông Na, lũ xuất hiện vào tháng 9 và 10.

6/82


1.2.1.6. Dân số - Dân tộc
Dân số toàn tỉnh là 510,570 người, trong đó dân số đơ thị chiếm 14.9%, dân
số nông thôn 85.1%. Tỉ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,57%. Mật độ dân số trung bình
là 78.39 người/km2. Dân cư phân bố không đều trên địa bàn các huyện, nơi đông
dân cư chủ yếu tập trung ở các trung tâm xã, thị trấn huyện lỵ, ven các trục

đường quốc lộ, tỉnh lộ. Có những vùng dân cư thưa thớt như một số xã của huyện
Đắk Glong, Tuy Đức.
Dân số Đắk Nông là dân số
trẻ, trong độ tuổi còn đi học
khoảng 165,000 người, chiếm
32%; trong độ tuổi lao động có
325,000 người, chiếm 63%; độ
tuổi trên 60 chỉ có hơn 20,000
người.
Đắk Nơng là tỉnh có cộng
đồng dân cư gồm 40 dân tộc
cùng sinh sống. Cộng đồng dân
cư Đắk Nông được hình thành
từ: Đồng bào các dân tộc tại chỗ như M’Nông, Mạ, Ê đê, Khmer…; đồng bào Kinh
sinh sống lâu đời trên Tây nguyên và đồng bào các dân tộc miền núi phía Bắc mới
di cư vào lập nghiệp như Tày, Thái, Mường, Nùng, Dao, H’Mông .v.v.
Cơ cấu dân tộc đa dạng, chủ yếu là dân tộc Kinh, M'Nông, Nùng, H’Mông
v.v. Dân tộc Kinh chiếm tỉ lệ 67.9%, M'Nông chiếm 8.2%, Nùng chiếm 5.6%,
H’Mông chiếm 4.5%, các dân tộc khác chiếm tỉ lệ nhỏ; cá biệt có những dân tộc
chỉ có một người sinh sống ở Đắk Nơng như Cơ Tu, Tà Ơi, Hà Nhì, Phù Lá, Chứt.
1.2.1.7. Tơn giáo – Tín ngưỡng
Đắk Nơng là vùng đất sinh sống từ
hàng ngàn đời của đồng bào các dân tộc tại
chỗ, đồng thời cũng là vùng đất quần tụ
của cư dân từ nhiều vùng miền về sinh cơ,
lập nghiệp nên đời sống tâm linh, tơn giáo,
tín ngưỡng cũng vơ cùng phong phú.
Đến nay, Đắk Nơng có hơn 170,000
người là tín đồ của hơn 10 tôn giáo khác
nhau, nhưng chủ yếu là Công giáo (hơn

100 ngàn, chiếm gần 20% dân số), Tin lành (hơn 50 ngàn, chiếm tỷ lệ 10% dân số)
và Phật giáo (hơn 20 ngàn, tỷ lệ 4% dân số).
Ngoài ra, đồng bào các dân tộc Đắk Nơng cịn có rất nhiều tín ngưỡng để tơn
thờ, đặc biệt là đồng bào các dân tộc tại chỗ thờ cúng Yàng (Trời), thần Núi, thần
Sông v.v. và rất nhiều lễ hội như: Lễ hội Đâm trâu (ăn trâu), lễ mừng nhà mới, lễ
mừng mùa, lễ bỏ mả .v.v. phong phú và đặc sắc.

7/82


1.2.2. Huyện Krông Nô
Huyện Krông Nô được thành lập ngày 09/11/1987, theo Quyết định
212/HĐBT, của Hội đồng Bộ trưởng - có diện tích tự nhiên 813 km2, địa hình
tương đối phức tạp; trung tâm huyện đặt tại thị trấn Đắk Mâm, cách Gia Nghĩa
120km. Phía Bắc và phía Đơng giáp tỉnh Đăk Lắk, phía Nam giáp huyện Đắk
G’long, phía Tây Bắc giáp huyện Đắk Mil, dân số trung bình 62.832 người, mật độ
dân số 77,28 người/km2.
Là một trong hai huyện tại Đắk Nơng có dịng Sêrêpốk chảy qua tạo nên
nhiều thác nước đẹp, hùng vĩ như Đray Sáp hay hồ EaSnô từ lâu đã là những địa
điểm thu hút được nhiều khách du lịch khi đến nơi đây. Hiện tại, những khu vực
này đang được quy hoạch và các dự án khai thác hoạt động du lịch đang được kêu
gọi đầu tư.
Huyện Krơng Nơ nằm phía Đơng của tỉnh Đăk Nơng, có tổng diện tích tự
nhiên 81.365,7 ha, được chia thành 12 đơn vị hành chính gồm 11 xã và 01 thị trấn;
có toạ độ địa lý từ 12o11’16” đến 12o33’12” độ vĩ Bắc và từ 107o41’52” đến
108o05’41” độ kinh Đơng; - Phía Nam giáp huyện Đăk G’long, tỉnh Đăk Nơng;
Phía Bắc giáp huyện Cư Jút và huyện Đăk Mil, tỉnh Đăk Nơng, Phía Tây giáp
huyện Đăk Mil và huyện Đăk Song, tỉnh Đăk Nơng, Phía Đơng giáp huyện Krơng
Ana và huyện Lắk, tỉnh ĐắkLắk.
Krơng Nơ có nhiều danh lam, thắng cảnh để phát triển du lịch như thắng cảnh

Dray sáp, Dray Sáp Thượng, thác Gia Long, khu căn cứ cách mạng B4 – Liên tỉnh
IV Nâm Nung, Di tích lịch sử Địa điểm lưu niệm N’Trang Gưh đã được Bộ
VHTT&DL xếp hạng và cấp bằng Di tích lịch sử . Ngồi ra cịn có hồ Easnơ và
thác Ba tầng Nâm Nung, thuỷ điện Tu Sah là những thắng cảnh thiên nhiên tuyệt
đẹp có thể khai thác du lịch sinh thái
Huyện Krơng Nơ có 65.924 người, thuộc 20 thành phần dân tộc, Trong đó có
02 dân tộc bản địa (M’nơng prech và Ê Đê bih) cư trú tại 101 thôn, buôn, bon, tổ
dân phố của 12 xã, thị trấn, . Do tính chất đa sắc tộc nên Krơng Nơ rất phong phú
và đa dạng về văn hố, trong đó có sự giao thoa, đan xen văn hoá của các vùng
miền trong cả nước
Krông Nô – Đọc đúng theo âm của đồng bào M’ Nông là Krông Knô- là tên
gọi của của con sông lớn nằm giữa hai huyện Krông Na tỉnh Đăk Lăk và huyện
Krông Nô tỉnh Đăk Nông, Trong đó Krơng nghĩa là sơng, Knơ là đực. Krơng Knơ
nghĩa là sông đực
Gắn liền với hai con sông Krông Nô và Srêpốk là một hệ thống sông, suối, hồ,
đầm phong phú như các suối Đắk N'Tao, Đắk R'Mâng, Đắk Ro Hyô, Đắk Đoar,
Đắk Năng, Đắk Mâm, Đắk Đrout, Đắk Sor, Đắk Bri, Đắk Rô, Đắk N'Teng,... hồ
Đắk N'Tir, Đắk R'Bis, Đắk Đéh,... trong đó lớn nhất là hồ Ea Snơ. Các sơng, suối,
đầm hồ trên địa bàn huyện có nhiều lồi thủy sản nước ngọt phong phú như cá rơ,
cá trê, cá lúi, cá thát lát, cá quả, cá chép,... bên cạnh đó là các lồi cá sấu, ba ba.

8/82


1.3.Vị trí khu đất và phạm vi nghiên cứu quy hoạch
Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch thuộc các khoảnh 1, 2, 3, 4 và 5 tiểu khu
1244 thuộc địa giới hành chính xã Đắk Sơr; khoảnh 1 tiểu khu 1246 thuộc địa giới
hành chính xã Nam Đà, huyện Krơng Nô, tỉnh Đắk Nông.
Tọa độ địa lý từ

12° 30' 54" - 12° 31' 39" vĩ độ Bắc.
107° 53' 09" - 107° 55' 16" kinh độ Đơng.

Có vị trí tiếp giáp:
- Phía Bắc giáp Khu du lịch cụm thác Đray Sáp – Gia Long thuộc địa giới xã
Đắk Sôr, huyện Krông Nơ, tỉnh Đắk Nơng;
- Phía Đơng giáp với đập Thuỷ điện Bn Kuốp thuộc địa giới hành chính xã
Nam Đà, huyện Krơng Nơ, tỉnh Đắk Nơng;
- Phía Nam giáp khoảnh 8 tiểu khu 1244 Ban quản lý rừng đặc dụng cảnh quan
Đray Sáp thuộc địa giới hành chính xã Đắk Sơr và Nam Đà, huyện Krơng Nơ, tỉnh
Đắk Nơng;
- Phía Tây giáp khoảnh 3 tiểu khu 1244 Ban quản lý rừng đặc dụng cảnh quan
Đray Sáp thuộc địa giới hành chính xã Đắk Sơr, huyện Krơng Nơ, tỉnh Đắk Nơng.
Tổng diện tích khu quy hoạch khoảng 271,74 ha thuộc địa phận xã Đắk Sôr và
xã Nam Đà - huyện Krông Nô – tỉnh Đắk Nông.

9/82


CHƯƠNG 2.

CƠ SỞ VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ DỰ ÁN

2.1.Cơ sở pháp lý lập dự án:
- Căn cứ Luật Đất đai số 45/2013/QH13.
- Căn cứ Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
- Căn cứ Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Căn cứ Luật Du lịch số 44/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005.
- Căn cứ Luật Bảo vệ Môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014.
- Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị theo văn bản hợp nhất số 01/VBHN-VPQH của

Văn phòng Quốc hội ngày 20/07/2015.
- Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.
- Tiêu chuẩn TCVN 4391:2009 ngày 15 tháng 6 năm 2009 của Tổng cục Du lịch
Quy định tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn.
- Nghị định số 92/2007/NĐ-CP ngày 01 tháng 6 năm 2007 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Du lịch về lưu trú du lịch.
- Nghị định số 92/2007/NĐ-CP ngày 01 tháng 6 năm 2007 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Du lịch về lưu trú du lịch.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 180/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 sửa đổi Nghị định 92/2007/NĐCP hướng dẫn Luật du lịch.
- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP, ngày 06 tháng 05 năm 2015 của Chính phủ Quy
định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng.
- Nghị định số 19/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 2 năm 2015 Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.
- Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25 tháng 03 năm 2015 của Chính phủ Về
quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Quyết định số 186/2006/QĐ-TTg ngày 14/8/2006 của Thủ tướng Chính phủ về
việc ban hành Quy chế quản lý rừng.
- Quyết định số 24/2012/QĐ-TTg ngày 01 tháng 6 năm 2012 của Thủ tướng
Chính phủ về chính sách đầu tư phát triển rừng đặc dụng giai đoạn 2011-2020.
- Quyết định số 682B/QĐKT ngày 01/08/1994 của Bộ Lâm nghiệp (nay là Bộ
Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn) về việc ban hành quy phạm thiết kế kinh
doanh rừng (QPN 6-84).

10/82

- Công văn số 2456/UBND-NN ngày 17/06/2014 của UBND tỉnh Đắk Nông V/v:
Đồng ý chủ trương cho Công ty CP ĐTXD Liên Thành Đắk Nông thực hiện
thuê đất, thuê rừng thực hiện Dự án Vườn thú bán hoang dã (safari).
2.2. Hiện trạng khu đất lập dự án đầu tư
2.2.1. Vị trí và đặc điểm điều kiện tự nhiên
1/ Vị trí – giới hạn khu đất:
Khu Safari Đray Sáp có vị trí như sau :
Phía Bắc giáp Khu du lịch cụm thác Đray Sáp – Gia Long thuộc địa giới xã Đắk
Sơr, huyện Krơng Nơ, tỉnh Đắk Nơng;
- Phía Đơng giáp với đập Thuỷ điện Buôn Kuốp thuộc địa giới hành chính xã
Nam Đà, huyện Krơng Nơ, tỉnh Đắk Nơng;
- Phía Nam giáp khoảnh 8 tiểu khu 1244 Ban quản lý rừng đặc dụng cảnh quan
Đray Sáp thuộc địa giới hành chính xã Đắk Sơr và Nam Đà, huyện Krơng Nơ, tỉnh
Đắk Nơng;
- Phía Tây giáp khoảnh 3 tiểu khu 1244 Ban quản lý rừng đặc dụng cảnh quan
Đray Sáp thuộc địa giới hành chính xã Đắk Sơr, huyện Krơng Nơ, tỉnh Đắk Nơng.
Tổng diện tích khu đất lập dự án đầu tư là 271,74 ha thuộc địa phận xã Đắk
Sôr và xã Nam Đà - huyện Krông Nô – tỉnh Đắk Nơng.
2/ Địa hình - địa mạo
- Khu đất hiện hữu là Rừng đặc dụng Đray Sáp địa hình rất phong phú, có dịng
sơng Sê Rê Pốk chảy từ Đơng sang Tây, khu vườn rẫy của dân, khu rừng đặc
dụng gồm rừng rậm và một bộ phận rừng khộp.
- Cao độ trong khu vực không đồng đều, thấp nhất là lịng sơng phía hạ lưu thác
Đray Sáp, cao nhất là khu đồi ven đỉnh thác Gia Long.
- Khu vực điều tra có dạng địa hình đồi núi thấp, khá bằng phẳng, mức độ chia cắt
trung bình và có xu hướng thoải dần về lưu vực sông Sê Rê Pốk; khu vực giáp
sơng Sê Rê Pốk có địa hình chia cắt mạnh tạo thành các bờ vực sâu. Độ cao
trung bình so với mặt nước biển khoảng 300 - 460m, độ dốc biến động bình
quân từ 3 - 150.

3/ Địa chất cơng trình
Qua tham khảo các khu vực lân cận như nhà máy thủy điện Buôn Kuốp,
trạm kiểm lâm Đray Sáp, cấu tạo địa chất có thành phần chủ yếu là đất và đá
bazan, khi xây dựng các hạng mục công trình sẽ khoan khảo sát địa chất, lấy số
liệu phục vụ cho cơng tác thiết kế.
4/ Khí hậu - thủy văn
- Khí hậu khu vực huyện Krơng Nơ, tỉnh Đắk Nơng vừa mang tính chất khí hậu
cao ngun nhiệt đới ẩm, vừa chịu ảnh hưởng của gió mùa Tây Nam khơ nóng.
Khí hậu có 2 mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khô. Mùa mưa bắt đầu từ tháng 4 đến

11/82


hết tháng 10, tập trung 90% lượng mưa hàng năm. Mùa khô từ tháng 11 đến
tháng 4 năm sau, lượng mưa khơng đáng kể.
- Nhiệt độ trung bình năm 22 - 23°C, nhiệt độ cao nhất 35°C, tháng nóng nhất là
tháng tư. Nhiệt độ thấp nhất 14°C, tháng lạnh nhất vào tháng 12. Có những năm
nhiệt độ bất thường nắng nóng, dễ gây cháy rừng, khơ hạn thiếu nước ảnh hướng
tới sản xuất nông nghiệp và đời sống nhân dân. Tổng số giờ nắng trong năm
trung bình 2000-2300 giờ.
- Lượng mưa trung bình năm từ 2.200 - 2.400 mm, lượng mưa cao nhất 3.000
mm. Tháng mưa nhiều nhất vào tháng 8, 9; mưa ít nhất vào tháng 1, 2. Độ ẩm
khơng khí trung bình 84%. Độ bốc hơi mùa khơ 14,6 - 15,7 mm/ngày, mùa mưa
1,5-1,7 mm/ngày.
- Hướng gió thịnh hành mùa mưa là Tây Nam, hướng gió thịnh hành mùa khơ là
Đơng Bắc, tốc độ gió bình qn 2,4 -5,4 m/s , hầu như khơng có bão nên khơng
gây ảnh hưởng đối với các cây trồng dễ gãy, đổ như cà phê, cao su, tiêu v.v.
- Hoạt động thủy văn gồm lưu vực Sông Sêrêpôk, nhiều gềnh thác và hồ, khe suối
nhỏ có lưu lượng nước lớn phân bố tương đối đều trên toàn bộ khu vực. Một số
vùng bị ngập nước theo mùa dẫn đến cây rừng bị chết đứng, khó có khả năng

phục hồi.
- Mực nước ngầm khá dồi dào, tuy nhiên do hoạt động của Thuỷ điện Bn Kuốp
ở phía đầu nguồn nên đã giảm sút đáng kể.
5. Cảnh quan thiên nhiên
Thiên nhiên đã ban tặng cho nơi đây nhiều cảnh quan nên thơ và hùng vỹ
gắn liền với di tích lịch sử, văn hố của Việt Nam, gồm:
- Hệ sinh thái sông Sê Rê Pốk - một nhánh của Sơng Mekong với lịng Sơng dạng
bậc đã hình thành nên nhiều Thác nước đẹp như: Thác Đray Sáp, Đray Nur, Gia
Long - Là địa điểm du lịch nổi tiếng. Nơi đây Bộ Văn hố - Thơng tin (nay là
Bộ Văn hoá - Thể thao và Du lịch) đã ký các Quyết định số 1371/QĐ-BT và
12/QĐ-BT công nhận thác Đray Sáp và Đray Sáp thượng là những di tích lịch sử
văn hố cấp quốc gia.
- Hồ Tắm Tiên thiên nhiên kỳ thú được hình thành từ tự nhiên nhưng rất giống
với sản phẩm được hoàn chỉnh bởi bàn tay con người, mặt khác tuy nằm trên
dòng Sê Rê Pốk cuồn cuộn, nhưng Hồ Tắm Tiên đón nhận nguồn nước mạch rất
trong xanh chảy từ trong núi ra.
- Hệ sinh thái Hồ thuỷ điện Buôn Kuốp với mặt nước khảng 500 ha và nhiều hệ
thống hồ tự nhiên, nhân tạo khác cũng là những địa điểm lý tưởng mà du khách
khơng thể bỏ qua.
Ngồi ra Thắng cảnh thiên nhiên nơi đây là một quần thể hội tụ đầy đủ
những nét đặc trưng riêng biệt, chan hoà tiếng chim mn hót vang rộn rã, có hệ
sinh thái rừng đặc dụng với nhiều loại thực vật, động vật quý, hiếm là địa điểm lý
tưởng để học tập và nghiên cứu khoa học.

12/82


2.2.2. Hiện trạng dân cư và tình hình sử dụng đất
1/ Dân cư.
Dân số hiện tại (số liệu tháng 8 năm 2011): Trên địa bàn khu quy hoạch

khơng có người định cư dài hạn, chỉ có một số hộ dân ở huyện Cư Jút và xã Đắk
Sôr và Nam Đà, huyện Krông Nô đang xâm canh đất rừng đặc dụng trái phép để
trồng cây nông nghiệp và cây công nghiệp.
2/ Tình hình sử dụng đất.
Tổng diện tích tự nhiên 271,74 ha, hiện trạng các loại đất (số liệu chi tiết về
đất và các loại cây rừng được cập nhập chi tiết sau khi có báo cáo đánh giá mơi
hiện trạng rừng được cấp có thẩm quyền thẩm tra).
2.2.3. Hiện trạng cơ sở hạ tầng của khu vực
1. Giao thông:
Từ tỉnh lộ nối thị trấn Eatling và thị trấn Krông Nô, nhánh rẽ vào khu vực
Thác Đray Sáp – Gia Long là đường nhựa cấp IV miền núi, chạy bao quanh phía
Nam và phía Đơng của khu đất, kéo dài tới thác Gia Long.
2. Cấp điện:
Khu đất quy hoạch mới chưa có hệ thống cấp điện tồn khu. Hiện nay các
khu vực dùng điện được đấu nối từ trạm điện hiện hữu tại trạm đón tiếp của Khu
du lịch.
3. Cấp nước:
Khu đất quy hoạch mới chưa có hệ thống cấp nước, hiện nay trạm Kiểm lâm
và Khu du lịch thác Đray Sáp sử dụng nước giếng khoan.
4. Hệ thống thoát nước và đê kè hiện trạng:
Khu đất quy hoạch mới chưa có hệ thống thốt nước, nước mặt vẫn thốt tự
nhiên theo địa hình.
5/ Mơ tả và đánh giá hiện trạng tình hình mơi trường khu quy hoạch:
- Nước mặt: Dịng chảy nước mặt chủ yếu là nước mưa dồn tụ trong các đầm
trũng trong khu vực và thoát tràn xuống sơng Sê Rê Pốk.
- Hiện trạng thốt nước và xử lý nước thải: Khu vực dự án lập quy hoạch chưa có
hệ thống thốt nước sinh hoạt.
- Hiện trạng mơi trường khơng khí: Mơi trường khơng khí ở đây hồn tồn cịn
trong lành, chưa bị tác động của bất kỳ nguồn ô nhiễm nào.
- Hiện trạng môi trường giao thông khu vực: Xhưa có tình trạng ơ nhiễm do khói

bụi và tiếng ồn giao thông.
- Hiện trạng về môi trường xây dựng khu vực: Khu vực chưa có xây dựng những
cơng trình kiên cố, tình trạng mơi trường tốt.

13/82


2.2.4. Hiện trạng cơ sở hạ tầng của khu vực
1. Giao thơng:
- Đường bộ: Hiện trạng có đường tỉnh lộ nối thị trấn Eatling và thị trấn Krông Nô.
- Khu đất qui hoạch chưa có hệ thống giao nhưng có một số đường mịn lên rừng
có thể tận dụng cải tạo làm đường tham quan.
2. Cấp điện:
Khu đất quy hoạch mới chưa có hệ thống cấp điện tồn khu. Hiện nay chỉ có
trạm điện hiện hữu tại trạm đón tiếp của Khu du lịch Đray Sáp.
3. Cấp nước:
Khu đất quy hoạch mới chưa có hệ thống cấp nước, hiện nay trạm Kiểm lâm
sử dụng nước giếng khoan.
4. Hệ thống thoát nước và đê kè hiện trạng:
Khu đất quy hoạch mới chưa có hệ thống thốt nước, nước mặt vẫn thốt tự
nhiên theo địa hình.
5/ Mơ tả và đánh giá hiện trạng tình hình mơi trường khu quy hoạch:
- Nước mặt: dòng chảy nước mặt chủ yếu là nước mưa dồn tụ trong các đầm trũng
trong khu vực và thoát tràn xuống sơng Sê Rê Pốk.
- Hiện trạng thốt nước và xử lý nước thải: Khu vực dự án lập quy hoạch chưa có
hệ thống thốt nước sinh hoạt.
- Hiện trạng mơi trường khơng khí: Mơi trường khơng khí ở đây hồn tồn cịn
trong lành, chưa bị tác động của bất kỳ nguồn ô nhiễm nào.
- Hiện trạng môi trường giao thơng khu vực: chưa có tình trạng ơ nhiễm do khói
bụi và tiếng ồn giao thơng.

- Hiện trạng về mơi trường xây dựng khu vực: Khu vực chưa có xây dựng những
cơng trình kiên cố, tình trạng mơi trường tốt.
2.3.Đánh giá chung về hiện trạng khu đất
Qua phân tích đánh giá về hiện trạng, có thể rút ra những nhận xét về ưu,
nhược điểm và những vấn đề cần giải quyết trong đồ án thiết kế quy hoạch như
sau:
2.3.1. Ưu điểm
- Nhu cầu về cơ sở phục vụ du lịch, đặc biệt du lịch dã ngoại, khám phá thiên
nhiên là rất lớn, cùng với các điểu kiện về khuyến khích đầu tư tại địa phương là
động lực lớn để tiến hành xây dựng phương án quy hoạch chi tiết và phương án
kinh doanh theo chức năng nhiệm vụ đề ra.
- Khu vực đất dự kiến quy hoạch Khu Safari Đay Sáp nhìn chung có nhiều thuận
lợi như:
+ Đất đai chủ yếu là, rừng đặc dụng có mật độ cây bao phủ cao, thích hợp cho
các loại hình du lịch dưới tán rừng. Ngồi ra, cịn có một vài đồi trọc, rừng
nghèo có thể tận đụng dể xây dựng các cơng trình du lịch.
14/82


+ Hiện trạng các khu du lịch và khu quy hoạch dân cư kế cận rất thuận lợi trong
việc kết nối không gian và tôn tạo phát triển.
+ Cảnh quan thiên nhiên đẹp, hùng vĩ và có nhiều nét độc đáo hấp dẫn du lịch.
+ Điều kiện về lịch sử và văn hoá rất phong phú, đặc thù của vùng Nam Tây
Nguyên rất hấp dẫn về mặt du lịch văn hố.
+ Về mơi trường đầu tư, với sự quan tâm đồng bộ giữa nhiều nghành, nhiều cấp
của chính quyền địa phương, luôn tạo các điều kiện thuận lợi hỗ trợ doanh
nghiệp trong quá trình khảo sát và tiến hành lập dự án khu quy hoạch.
2.3.2. Nhược điểm
- Khu vực huyện Krông Nô là khu vực vùng sâu, khoảng cách địa lý tới các vùng
có đơng dân cư là khá xa nên nhu cầu tiêu thụ và sử dụng dịch vụ của cư dân sở

tại không lớn, việc thu hút khách du lịch từ các địa phương khác đến đây là một
thách thức khơng nhỏ.
- Ngồi ra, lực lượng lao động có chun mơn phù hợp với trình độ phát triển của
dự án cũng là một vấn đề phải giải quyết trong ngắn hạn.
2.3.3. Những vấn đề cần giải quyết
- Để hạn chế những nhược điểm nêu trên, việc đưa vào đồ án quy hoạch các mơ
hình kinh doanh dịch vụ và du lịch có tính chất phù hợp cao với cư dân địa
phương, đồng thời tăng tính mới lạ, phong phú về các dịch vụ giải trí hiện đại
vốn cịn khan hiếm ở vùng Nam Tây Nguyên nói chung, Đắk Nơng nói riêng,
tạo sức hút đối với du khách từ vùng lân cận và các tỉnh miền đồng bằng, làm
cho thị phần khai thác của dự án được mở rộng đến tầm vóc khu vực là một
chiến lược quan trọng.
- Chú trọng công tác đào tạo nhân lực tại chỗ nhằm đáp ứng thiếu hụt ngắn hạn về
mặt lao động, đẩy mạnh hợp tác đầu tư với các cơ sở kinh doanh có nghành
nghề bổ trợ cho khu dịch vụ du lịch trong thời gian khởi động dự án.
- Về vấn đề kỹ thuật của dự án, cần phân kỳ đầu tư phù hợp từng giai đoạn, hạng
mục trước làm tiền đề cho hạng mục sau, sớm đưa khu du lịch vào kinh doanh
theo hình thức cuốn chiếu, mang lại doanh thu và sớm đạt các mục tiêu của dự
án.
2.4. Sự cần thiết phải đầu tư dự án
2.4.1. Bảo tồn và phát triển nguồn gen các loại động vật quý hiếm.
Cùng với tăng trưởng knih tế và nâng cao thu nhập và đời sống người dân chúng
ta đang đối mặt với những thử thách lớn về ô nhiễm môi trường, cạn kiệt nguồn tài
nguyên rừng và nguy cơ tuyệt chủng các loài động vật quý hiếm. Sự biến mất của
loài tê giác một sừng tại vường quốc gia Cát Tiên cách đây không lâu là lời cảnh
báo rõ ràng nhất địi hỏi chúng ta phải có hành động mạnh mẽ và cụ th
- Phía Đơng giáp với đập Thuỷ điện Bn Kuốp thuộc địa giới hành chính xã
Nam Đà, huyện Krông Nô, tỉnh Đắk Nông;
15/82

- Phía Nam giáp khoảnh 8 tiểu khu 1244 Ban quản lý rừng đặc dụng cảnh quan
Đray Sáp thuộc địa giới hành chính xã Đắk Sơr và Nam Đà, huyện Krơng Nơ, tỉnh
Đắk Nơng;
- Phía Tây giáp khoảnh 3 tiểu khu 1244 Ban quản lý rừng đặc dụng cảnh quan
Đray Sáp thuộc địa giới hành chính xã Đắk Sơr, huyện Krơng Nơ, tỉnh Đắk Nơng.
Tổng diện tích khu đất lập dự án đầu tư là 271,74 ha thuộc địa phận xã Đắk
Sôr và xã Nam Đà - huyện Krông Nô – tỉnh Đắk Nơng.
2/ Địa hình - địa mạo
- Khu đất hiện hữu là Rừng đặc dụng Đray Sáp địa hình rất phong phú, có dịng
sơng Sê Rê Pốk chảy từ Đông sang Tây, khu vườn rẫy của dân, khu rừng đặc
dụng gồm rừng rậm và một bộ phận rừng khộp.
- Cao độ trong khu vực không đồng đều, thấp nhất là lịng sơng phía hạ lưu thác
Đray Sáp, cao nhất là khu đồi ven đỉnh thác Gia Long.
- Khu vực điều tra có dạng địa hình đồi núi thấp, khá bằng phẳng, mức độ chia cắt
trung bình và có xu hướng thoải dần về lưu vực sông Sê Rê Pốk; khu vực giáp
sơng Sê Rê Pốk có địa hình chia cắt mạnh tạo thành các bờ vực sâu. Độ cao
trung bình so với mặt nước biển khoảng 300 - 460m, độ dốc biến động bình
quân từ 3 - 150.
3/ Địa chất cơng trình
Qua tham khảo các khu vực lân cận như nhà máy thủy điện Buôn Kuốp,
trạm kiểm lâm Đray Sáp, cấu tạo địa chất có thành phần chủ yếu là đất và đá
bazan, khi xây dựng các hạng mục cơng trình sẽ khoan khảo sát địa chất, lấy số
liệu phục vụ cho cơng tác thiết kế.
4/ Khí hậu - thủy văn
- Khí hậu khu vực huyện Krơng Nơ, tỉnh Đắk Nơng vừa mang tính chất khí hậu
cao ngun nhiệt đới ẩm, vừa chịu ảnh hưởng của gió mùa Tây Nam khơ nóng.
Khí hậu có 2 mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khô. Mùa mưa bắt đầu từ tháng 4 đến
hết tháng 10, tập trung 90% lượng mưa hàng năm. Mùa khô từ tháng 11 đến
tháng 4 năm sau, lượng mưa khơng đáng kể.

- Nhiệt độ trung bình năm 22 - 23°C, nhiệt độ cao nhất 35°C, tháng nóng nhất là
tháng tư. Nhiệt độ thấp nhất 14°C, tháng lạnh nhất vào tháng 12. Có những năm
nhiệt độ bất thường nắng nóng, dễ gây cháy rừng, khơ hạn thiếu nước ảnh hướng
tới sản xuất nông nghiệp và đời sống nhân dân. Tổng số giờ nắng trong năm
trung bình 2000-2300 giờ.
- Lượng mưa trung bình năm từ 2.200 - 2.400 mm, lượng mưa cao nhất 3.000
mm. Tháng mưa nhiều nhất vào tháng 8, 9; mưa ít nhất vào tháng 1, 2. Độ ẩm
khơng khí trung bình 84%. Độ bốc hơi mùa khô 14,6 - 15,7 mm/ngày, mùa mưa
1,5-1,7 mm/ngày.
- Hướng gió thịnh hành mùa mưa là Tây Nam, hướng gió thịnh hành mùa khơ là
Đơng Bắc, tốc độ gió bình qn 2,4 -5,4 m/s , hầu như khơng có bão nên không
gây ảnh hưởng đối với các cây trồng dễ gãy, đổ như cà phê, cao su, tiêu v.v.
16/82


- Hoạt động thủy văn gồm lưu vực Sông Sêrêpôk, nhiều gềnh thác và hồ, khe suối
nhỏ có lưu lượng nước lớn phân bố tương đối đều trên toàn bộ khu vực. Một số
vùng bị ngập nước theo mùa dẫn đến cây rừng bị chết đứng, khó có khả năng
phục hồi.
- Mực nước ngầm khá dồi dào, tuy nhiên do hoạt động của Thuỷ điện Bn Kuốp
ở phía đầu nguồn nên đã giảm sút đáng kể.
5. Cảnh quan thiên nhiên
Thiên nhiên đã ban tặng cho nơi đây nhiều cảnh quan nên thơ và hùng vỹ
gắn liền với di tích lịch sử, văn hoá của Việt Nam, gồm:
- Hệ sinh thái sông Sê Rê Pốk - một nhánh của Sông Mekong với lịng Sơng dạng
bậc đã hình thành nên nhiều Thác nước đẹp như: Thác Đray Sáp, Đray Nur, Gia
Long - Là địa điểm du lịch nổi tiếng. Nơi đây Bộ Văn hố - Thơng tin (nay là
Bộ Văn hố - Thể thao và Du lịch) đã ký các Quyết định số 1371/QĐ-BT và
12/QĐ-BT công nhận thác Đray Sáp và Đray Sáp thượng là những di tích lịch sử
văn hố cấp quốc gia.

- Hồ Tắm Tiên thiên nhiên kỳ thú được hình thành từ tự nhiên nhưng rất giống
với sản phẩm được hoàn chỉnh bởi bàn tay con người, mặt khác tuy nằm trên
dòng Sê Rê Pốk cuồn cuộn, nhưng Hồ Tắm Tiên đón nhận nguồn nước mạch rất
trong xanh chảy từ trong núi ra.
- Hệ sinh thái Hồ thuỷ điện Buôn Kuốp với mặt nước khảng 500 ha và nhiều hệ
thống hồ tự nhiên, nhân tạo khác cũng là những địa điểm lý tưởng mà du khách
khơng thể bỏ qua.
Ngồi ra Thắng cảnh thiên nhiên nơi đây là một quần thể hội tụ đầy đủ
những nét đặc trưng riêng biệt, chan hồ tiếng chim mn hót vang rộn rã, có hệ
sinh thái rừng đặc dụng với nhiều loại thực vật, động vật quý, hiếm là địa điểm lý
tưởng để học tập và nghiên cứu khoa học.
2.4.2. Hiện trạng dân cư và tình hình sử dụng đất
1/ Dân cư.
Dân số hiện tại (số liệu tháng 8 năm 2011): Trên địa bàn khu quy hoạch
khơng có người định cư dài hạn, chỉ có một số hộ dân ở huyện Cư Jút và xã Đắk
Sôr và Nam Đà, huyện Krông Nô đang xâm canh đất rừng đặc dụng trái phép để
trồng cây nông nghiệp và cây cơng nghiệp.
2/ Tình hình sử dụng đất.
Tổng diện tích tự nhiên 271,74 ha, hiện trạng các loại đất (số liệu chi tiết về
đất và các loại cây rừng được cập nhập chi tiết sau khi có báo cáo đánh giá mơi
hiện trạng rừng được cấp có thẩm quyền thẩm tra).
2.4.3. Hiện trạng cơ sở hạ tầng của khu vực
1. Giao thông:
Từ tỉnh lộ nối thị trấn Eatling và thị trấn Krông Nô, nhánh rẽ vào khu vực
Thác Đray Sáp – Gia Long là đường nhựa cấp IV miền núi, chạy bao quanh phía
Nam và phía Đơng của khu đất, kéo dài tới thác Gia Long.
17/82


2. Cấp điện:

Khu đất quy hoạch mới chưa có hệ thống cấp điện toàn khu. Hiện nay các
khu vực dùng điện được đấu nối từ trạm điện hiện hữu tại trạm đón tiếp của Khu
du lịch.
3. Cấp nước:
Khu đất quy hoạch mới chưa có hệ thống cấp nước, hiện nay trạm Kiểm lâm
và Khu du lịch thác Đray Sáp sử dụng nước giếng khoan.
4. Hệ thống thoát nước và đê kè hiện trạng:
Khu đất quy hoạch mới chưa có hệ thống thoát nước, nước mặt vẫn thoát tự
nhiên theo địa hình.
5/ Mơ tả và đánh giá hiện trạng tình hình mơi trường khu quy hoạch:
- Nước mặt: Dịng chảy nước mặt chủ yếu là nước mưa dồn tụ trong các đầm
trũng trong khu vực và thốt tràn xuống sơng Sê Rê Pốk.
- Hiện trạng thoát nước và xử lý nước thải: Khu vực dự án lập quy hoạch chưa có
hệ thống thốt nước sinh hoạt.
- Hiện trạng mơi trường khơng khí: Mơi trường khơng khí ở đây hồn tồn cịn
trong lành, chưa bị tác động của bất kỳ nguồn ô nhiễm nào.
- Hiện trạng môi trường giao thông khu vực: Xhưa có tình trạng ơ nhiễm do khói
bụi và tiếng ồn giao thông.
- Hiện trạng về môi trường xây dựng khu vực: Khu vực chưa có xây dựng những
cơng trình kiên cố, tình trạng mơi trường tốt.

18/82


2.4.4. Hiện trạng cơ sở hạ tầng của khu vực
1. Giao thơng:
- Đường bộ: Hiện trạng có đường tỉnh lộ nối thị trấn Eatling và thị trấn Krông Nô.
- Khu đất qui hoạch chưa có hệ thống giao nhưng có một số đường mịn lên rừng
có thể tận dụng cải tạo làm đường tham quan.
2. Cấp điện:

Khu đất quy hoạch mới chưa có hệ thống cấp điện tồn khu. Hiện nay chỉ có
trạm điện hiện hữu tại trạm đón tiếp của Khu du lịch Đray Sáp.
3. Cấp nước:
Khu đất quy hoạch mới chưa có hệ thống cấp nước, hiện nay trạm Kiểm lâm
sử dụng nước giếng khoan.
4. Hệ thống thoát nước và đê kè hiện trạng:
Khu đất quy hoạch mới chưa có hệ thống thốt nước, nước mặt vẫn thốt tự
nhiên theo địa hình.
5/ Mơ tả và đánh giá hiện trạng tình hình mơi trường khu quy hoạch:
- Nước mặt: dòng chảy nước mặt chủ yếu là nước mưa dồn tụ trong các đầm trũng
trong khu vực và thoát tràn xuống sơng Sê Rê Pốk.
- Hiện trạng thốt nước và xử lý nước thải: Khu vực dự án lập quy hoạch chưa có
hệ thống thốt nước sinh hoạt.
- Hiện trạng mơi trường khơng khí: Mơi trường khơng khí ở đây hồn tồn cịn
trong lành, chưa bị tác động của bất kỳ nguồn ô nhiễm nào.
- Hiện trạng môi trường giao thơng khu vực: chưa có tình trạng ơ nhiễm do khói
bụi và tiếng ồn giao thơng.
- Hiện trạng về mơi trường xây dựng khu vực: Khu vực chưa có xây dựng những
cơng trình kiên cố, tình trạng mơi trường tốt.
2.5.Đánh giá chung về hiện trạng khu đất
Qua phân tích đánh giá về hiện trạng, có thể rút ra những nhận xét về ưu,
nhược điểm và những vấn đề cần giải quyết trong đồ án thiết kế quy hoạch như
sau:
2.5.1. Ưu điểm
- Nhu cầu về cơ sở phục vụ du lịch, đặc biệt du lịch dã ngoại, khám phá thiên
nhiên là rất lớn, cùng với các điểu kiện về khuyến khích đầu tư tại địa phương là
động lực lớn để tiến hành xây dựng phương án quy hoạch chi tiết và phương án
kinh doanh theo chức năng nhiệm vụ đề ra.
- Khu vực đất dự kiến quy hoạch Khu Safari Đay Sáp nhìn chung có nhiều thuận
lợi như:

+ Đất đai chủ yếu là, rừng đặc dụng có mật độ cây bao phủ cao, thích hợp cho
các loại hình du lịch dưới tán rừng. Ngồi ra, cịn có một vài đồi trọc, rừng
nghèo có thể tận đụng dể xây dựng các cơng trình du lịch.
19/82


+ Hiện trạng các khu du lịch và khu quy hoạch dân cư kế cận rất thuận lợi trong
việc kết nối không gian và tôn tạo phát triển.
+ Cảnh quan thiên nhiên đẹp, hùng vĩ và có nhiều nét độc đáo hấp dẫn du lịch.
+ Điều kiện về lịch sử và văn hoá rất phong phú, đặc thù của vùng Nam Tây
Nguyên rất hấp dẫn về mặt du lịch văn hố.
+ Về mơi trường đầu tư, với sự quan tâm đồng bộ giữa nhiều nghành, nhiều cấp
của chính quyền địa phương, luôn tạo các điều kiện thuận lợi hỗ trợ doanh
nghiệp trong quá trình khảo sát và tiến hành lập dự án khu quy hoạch.
2.5.2. Nhược điểm
- Khu vực huyện Krông Nô là khu vực vùng sâu, khoảng cách địa lý tới các vùng
có đơng dân cư là khá xa nên nhu cầu tiêu thụ và sử dụng dịch vụ của cư dân sở
tại không lớn, việc thu hút khách du lịch từ các địa phương khác đến đây là một
thách thức khơng nhỏ.
- Ngồi ra, lực lượng lao động có chun mơn phù hợp với trình độ phát triển của
dự án cũng là một vấn đề phải giải quyết trong ngắn hạn.
2.5.3. Những vấn đề cần giải quyết
- Để hạn chế những nhược điểm nêu trên, việc đưa vào đồ án quy hoạch các mơ
hình kinh doanh dịch vụ và du lịch có tính chất phù hợp cao với cư dân địa
phương, đồng thời tăng tính mới lạ, phong phú về các dịch vụ giải trí hiện đại
vốn cịn khan hiếm ở vùng Nam Tây Nguyên nói chung, Đắk Nơng nói riêng,
tạo sức hút đối với du khách từ vùng lân cận và các tỉnh miền đồng bằng, làm
cho thị phần khai thác của dự án được mở rộng đến tầm vóc khu vực là một
chiến lược quan trọng.
- Chú trọng công tác đào tạo nhân lực tại chỗ nhằm đáp ứng thiếu hụt ngắn hạn về

mặt lao động, đẩy mạnh hợp tác đầu tư với các cơ sở kinh doanh có nghành
nghề bổ trợ cho khu dịch vụ du lịch trong thời gian khởi động dự án.
- Về vấn đề kỹ thuật của dự án, cần phân kỳ đầu tư phù hợp từng giai đoạn, hạng
mục trước làm tiền đề cho hạng mục sau, sớm đưa khu du lịch vào kinh doanh
theo hình thức cuốn chiếu, mang lại doanh thu và sớm đạt các mục tiêu của dự
án.

20/82


CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
3.1. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư
Hiện tại, tồn bộ khu đất là đất rừng đặc dụng được phân cấp quản lý cho Chi
Cục Kiểm lâm tỉnh Đắk Nơng. Vì vậy, phương án Công ty thuê rừng và giữ
nguyên hiện trạng rừng để quy hoạch nuôi động vật bán hoang dã.
Một phần nhỏ diện tích đất trống, rừng nghèo sẽ được chuyển đổi để xây
dựng các cơng trình phục vụ tham quan du lịch và xây dựng Trung tâm cứu hộ
động vật hoang dã.
3.2. Phương án quy hoạch
3.2.1. Cơ cấu tổ chức không gian.
1/ Chủ trương và nguyên tắc tổ chức chính
Quy hoạch chi tiết 1/500 Khu Safari Đray Sáp, thỏa mãn các chỉ tiêu kinh tế
xã hội trong thời gian trước mắt cũng như lâu dài, phù hợp với quy hoạch chung
phát triển kinh tế xã hội của huyện Krông Nô và tỉnh Đắk Nông.
Thiết kế quy hoạch đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm của Nhà nước về quy
hoạch xây dựng, khai thác tối đa yếu tố địa hình hiện trạng khu đất nhằm tạo ra
một tổng thể hài hòa của Khu quy hoạch với cảnh quan xung quanh, tạo ra một
không gian du lịch vừa mang đậm tính hoang sơ của thiên nhiên vừa đảm bảo an
tồn và đẩy đủ các dịch vụ phục vụ du lịch với định hướng phát triển trong tương
lai.

2/ Phương án quy hoạch
Phân khu chức năng: Chia làm 5 chức năng chính:
- Khu đón tiếp, giải trí, tham quan thác Đray Sáp, vườn thú Đray Sáp;
- Khu quảng trường lễ hội trung tâm và làng văn hóa các dân tộc Nam Tây
Nguyên;
- Khu Công viên nước;
- Khu khách sạn, resort, bungalow;
- Khu nghỉ dưỡng kết hợp chữa bệnh, tham quan thác Gia Long.

21/82


BẢNG DỰ KIẾN CƠ CẤU QUỸ ĐẤT XÂY DỰNG
STT TÊN LOẠI ĐẤT

DIỆN TÍCH

TỶ LỆ %

1

Đất cơng viên giải trí du lịch, làng văn
hóa các dân tộc

12,5

6,329

2

Đất có rừng tự nhiên bao gồm rừng đặc
dụng và rừng thuộc di tích, thắng cảnh

80,0

40,506

3

Mặt nước sơng Sê Rê Pốk (thuộc di tích,
thắng cảnh)

15,0

7,595

4

Đất cảnh quan thác Gia Long, thác Đray
Sáp (thuộc di tích, thắng cảnh)

15,0

7,595

5

Đất khách sạn, nhà hàng, bungalow

15,0

7,595

6

Đất trung tâm đón tiếp dịch vụ du lịch,
nhà hành chính

10,0

5,063

7

Đất thể thao, giải trí – hồ bơi, cơng viên
nước, sân tennis

15,0

7,595

8

Đất tâm linh, tín ngưỡng

2,0

1,012

9

Đất kho bãi nội bộ

5,0

2,531

10

Đất giao thơng đỗ xe

28,0

14,177

197,5 ha

100%

TỔNG CỘNG
3.2.2. Quy hoạch sử dụng đất

a/ Quy hoạch cơ cấu tổng mặt bằng và phân khu chức năng
Diện tích khu đất 197,5 ha. Mục đích của dự án là xây dựng một khu du lịch
– dịch vụ với đầy đủ các điều kiện về tiện nghi sinh hoạt, đạt yêu cầu vệ sinh môi
trường, thỏa mãn đầy đủ các yêu cầu nghỉ ngơi, vui chơi, ăn uống, các nhu cầu về
dịch vụ du lịch thương mại khác. Tổ chức hệ thống giao thông đối nội, đối ngoại
với hệ thống kỹ thuật hạ tầng hồn chỉnh, từ đó phân khu chức năng sử dụng các
khu đất hợp lý. Giải pháp quy hoạch kiến trúc và xây dựng mới có sắc thái riêng
nhưng vẫn hòa quyện vào quy hoạch kiến trúc cảnh quan tồn khu. Tiêu chí của

khu du lịch này phải thể hiện được nhiều điểm mới, hấp dẫn du khách, có định
hướng tồn tại và phát triển lâu dài, hạn chế những nhược điểm phát sinh trong quá
trình hoạt động.
Dựa theo tính chất sử dụng và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật ta chia làm 8 loại
đất cơ bản như sau:
(1) Đất xây dựng cơng trình cơng cộng:
Đây là phần đất nằm ở khu vực tiếp giáp với các mặt đường giao thơng
chính, chạy song song với dịng sông Sêrêpôk, sử dụng cho việc xây dựng các công
22/82


trình cơng cộng bao gồm: trung tâm đón tiếp, nhà hàng, trung tâm hội nghị, tiệc
cưới, công viên nước, khách sạn, và các cơng trình dịch vụ thương mại du lịch
khác.
(2) Đất sân bãi cây xanh, thể dục thể thao, văn hóa các dân tộc và tâm linh:
Bao gồm quảng trường, tượng Phật Quan âm, tượng đài – biểu tượng Khu
du lịch kết hợp công viên cây xanh phục vụ vui chơi giải trí và tổ chức lễ hội du
lịch, lễ hội truyền thống. Ngồi ra cây xanh tạo bóng mát xen kẽ và kết hợp trong
các hạng mục công trình, sân bãi, để xe.
(3) Đất xây dựng cơng viên kinh doanh phức hợp giải trí – du lịch:
Là trọng tâm chính của tồn bộ khu dịch vụ - du lịch, chiếm tỷ lệ diện tích
35% bao gồm các chưc năng cơ bản như: phục vụ vui chơi ngoài trời, các trò chơi
kỹ thuật cao trong nhà, các trò chơi dân gian, khu ẩm thực dân gian các miền, khu
mua sắm, khu phục dựng các không gian kiến trúc ở của các dân tộc Nam Tây
Nguyên, hồ tắm nước ngọt, vườn hoa cây cảnh, cây và hoa trái rừng, các tiểu cảnh
và cây xanh theo chủ đề, văn phòng hành chính quản trị và nhà lưu trú cho cán bộ
cơng nhân viên
(4) Đất xây dựng các resort, bungalow:
Dọc theo tuyến giao thông xuyên tâm khu du lịch và song song với dịng
sơng Sê Rê Pốk, thiết kế các biệt thự du lịch từ 2 đến 3 phòng ngủ đầy đủ tiện nghi

đạt chuẩn 3 sao, các nhà nghỉ dạng bungalow với kiến trúc độc đáo sử dụng vật
liệu địa phương và coi trọng yếu tố cảnh quan tự nhiên.
Khách sạn chính nằm gần khu vực trung tâm lễ hội và cơng viên nước bao
gồm 100 phịng ngủ đạt tiêu chuẩn 3 sao, có sân tennis, hồ bơi riêng phục vụ khách
lưu trú, cảnh quan khách sạn bố trí hài hịa với dịng sơng và khu vực cảnh quan
rừng đặc dụng.
(5) Đất xây dựng khu nghỉ dưỡng, spa, chữa bệnh tại khu vực thác Gia Long:
Nằm tiếp giáo với đường nối từ trung tâm khu du lịch tới thác Gia Long, khu
vực này với chức năng chính là nghỉ dưỡng, spa, chữa bệnh bằng khống và tắm
bùn nóng phục vụ các đối tượng là khác tiêu dung cao cấp, có thời gian lưu trú lâu.
(6) Đất tham quan thám hiểm trong rừng:
Tại khu du lịch phần lớn diện tích là rừng đặc dụng được bảo vệ tốt, mật độ
cây che phủ cao, chủng loại thực vật phong phú và có nhiều thắng cảnh kỳ thú như
các hang động đá basalt, suối tự nhiên, thác nước ngầm đều được khai thác vào các
tuyến thám hiểm cho du khách.
(7) Đất xây dựng vườn thú:
Để phục vụ du khách khi tham quan khu du lịch và tạo được ấn tượng về
rừng Tây Nguyên, tại khu vực gần cổng vào và khu đón tiếp đặt vườn thú nuôi
nhốt với các chủng loại thú lạ, số cá thể đông đảo và phù hợp với điều kiện sống tại
khu du lịch.
(8) Đất giao thông:

23/82


Ngay tại khu vực cổng vào Khu du lịch, bố trí bãi đậu xe cổng chính, tuyến
giao thơng cơ giới quan trọng nhất sẽ chạy dọc ranh giới khu đất quy hoạch và
rừng đặc dụng nối với các bãi đậu xe cổng sau. Tại khu vực cổng sau này, kéo dài
các tuyến sẽ đấu nối với đường thủy điện và cầu Buôn Kuốp đi Buôn Ma Thuột.
Các bãi đậu xe nội bộ sẽ bố trí gần các hạng mục có đông người sử dụng như Khu

trung tâm Hội nghị tiệc cưới, khu khách sạn, khu công viên nước.
b/ Dự kiến cơ cấu quỹ đất:
Tổng diện tích đất thuộc khu quy hoạch bao gồm các loại đất trong bảng sau:
BẢNG CÂN BẰNG CÁC LOẠI ĐẤT THUỘC KHU QUY HOẠCH
STT

TÊN LOẠI ĐẤT

DIỆN TÍCH ( ha ) TỶ LỆ %

1

Đất quy hoạch sử dụng cho nhiều
chức năng phục vụ du lịch

87,5

44,3

2

Đất rừng tự nhiên bao gồm rừng đặc
dụng và rừng thuộc di tích, thắng
cảnh không khai thác sử dụng

80,0

40,51

3

Đất cảnh quan thác và mặt nước
sơng suối thuộc di tích, thắng cảnh
khơng xây dựng cơng trình

30,0

15,18

Tổng cộng tồn khu quy hoạch

197,5

100

b/ Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật từng lô đất
BẢNG CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT TỪNG LƠ ĐẤT
stt

Tên
lơ đất

Diện tích
đất

Mục đích Sử
Dụng

(m2)

Diện
tích xd
cơng
trình

Hệ
số
SD
Đ

Tần
g
cao
tối
đa

Tầng
cao
tối
thiểu

0,1

3

1

2.618 0.36

2

1 18.3%

2

1

(m2)

1

A1

2.766

Cổng chào, biểu
tượng khu du lịch

2

A2

7.130

Trung tâm đón
tiếp, nhà hàng,
quán cà phê, cửa
hàng mua sắm

3

A3

1.986

Tàu lượn siêu tốc,
các trò chơi điện
tử trong nhà

250

200

0.1

Mật
độ
XD

10%

10%

24/82